年度报告年度南昌房地产市场研究报告上

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1、年度报告年度南昌房地产市场研 究报告上 年度报告年度南昌房地产市场研 究报告上 2012 年 1 月-12 月2012 年 1 月-12 月 出品机构出品机构 江西省房地产业协会 研究员： 报告说明报告说明 报告时间节点：2012 年 1 月 1 日-2012 年 12 月 15 日 南昌房地产价格指数编制说明南昌房地产价格指数编制说明 一、指数编制规则一、指数编制规则 1.1 样本选择1.1 样本选择 1.1.1 选择标准：1.1.1 选择标准： 普通住宅、商业、办公用房、别墅的建筑规模分别不低于 3 万、2 万、1 万、1 万平方米。 样本项目需已获得政府颁发的销售许可证； 已售部分不低于

2、 5%且不超过 95%； 某类物业的不同期工程可算作不同项目； 1.1.2 样本价格：1.1.2 样本价格：项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。当某项 目不同户型或单元的价格差异较大时， 以当期主力户型的实际价格作为项目实际 价格。 若项目推出少量特价房 （占比不超过 5%） ， 不考虑此类短期少量特价因素。 1.1.3 样本面积：1.1.3 样本面积：若项目土地使用证注明为单一物业类型或者某类物业占项目 总建筑面积超过 80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项 目作为该类型物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项 目包括多种物业形态且各类物业的建

3、筑面积符合前文相关标准， 将其拆分为数个 不同的项目，按其实际建筑面积和价格列入样本计算。 二、指数计算体系二、指数计算体系 2.1 可比基点：2010 年 12 月2.1 可比基点：2010 年 12 月 为研究南昌房地产市场的运行轨迹， 我们以 2010 年 12 月作为价格指数的可 比基点，即为本价格指数体系的基点期。 三、样本板块选择三、样本板块选择 样本板块的划定以南昌市行政区（不含南昌县、新建县、湾里区） 划分为基 础，结合概念区（根据所属商圈与价格档次划分的区域）最终确定的区域板块。 按此方法，我们划定 8 个样本板块，样本板块分别有： 中心区中心区：包括沿江路阳明路洪都大道北京

4、路-上海路-解放路-青山湖大道- 昌南大道之间，处在东湖区与西湖区所辖的部分区域。 青山湖青山湖：青山北路-富大有路-高新大道-国威路所辖部分区域。 红谷滩红谷滩：南起南昌大桥引线、北至庐山南大道，东临赣江，西靠昌九高速公路和 瀛上河，由临江 4.28 平方公里的核心区和 6 平方公里的周边地区组成。 红角洲红角洲：东临赣江、西靠昌樟高速、南至生米大桥和城市外环线、摩天轮。北接 南昌大桥引线，规划用地面积约 25 平方公里，规划人口规模约 15 万人，在外环 线以南还规划了 8.2 平方公里发展用地。 朝阳洲 ： 规划范围是洪城路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西， 大约 11.7

5、 平方公里区域。 京东京东：它位于省会南昌城东，东邻艾溪湖，距市中心 4.8 公里，起步区面积 2.8 平方公里，总体面积 13 平方公里。 经开区经开区：昌西大道以东、黄家湖西路以北、福音高速与庐山南大道交汇处至碟子 湖、赣江北大道与洪都大桥交汇范围以内。 昌南昌南：洪都南大道-井冈山大道以东、昌南大道以北所围成的区域。 目录目录 第一章 南昌房地产整体市场发展.1 一、2012 年江西（南昌）房地产价格指数.1 二、2012 年南昌房地产市场新增供应分析.3 三、2012 年南昌商品住宅成交量分析.11 四、2012 年南昌房地产供需关系分析.14 五、2012 年南昌房地产市场价格分析.

6、17 六、南昌房地产市场发展预测 .20 第二章 2012 年房地产市场背景 .22 一、全国房地产市场背景 .22 二、江西南昌房地产市场背景 .31 第三章 南昌楼市 2012 年土地市场分析.39 一、2012 年挂牌拍卖宗地分析.39 二、2012 年成交土地溢价率.41 三、2012 年重点地块点评.43 第四章 南昌楼市 2012 年各板块分析.47 一、市中心板块分析 .47 二、青山湖板块分析 .51 三、红谷滩板块分析 .55 四、红角洲板块分析 .60 五、象湖板块分析 .63 六、京东板块分析 .65 七、朝阳洲板块分析 .68 八、昌南板块分析 .72 九、新建湾里板块

7、分析 .75 第五章 产品分析.78 一、写字楼 .78 二、别墅 .81 三、商业地产 .84 前言前言 爱房网我比你，更懂你！爱房网我比你，更懂你！ 每一个房地产调控政策出台，我比你，更懂你：我比你更懂南昌买房人的欢 呼、买房人的吐槽、买房人的愤懑、买房人的奔走相告； 每一个楼盘认筹或开盘，我比你，更懂你：我比你更懂楼盘的优势和不足， 我比你更懂买房人想要什么房源、适合什么户型、需要什么配套； 每一位业主筑家置业，我比你，更懂你：我比你更懂你适合什么板块，我比 你更懂如何买房压力更小，我比你更懂置业入手的最佳时间。 爱房网，永远比你更懂你！ 多方博弈下的 2012 年南昌楼市可谓跌宕起伏的

8、同时又不失理性，从年初的 冷清开场、到年中的爆棚、再到年终平稳收尾。且看：一月楼市价格见底，令开 发商踌躇不已；下行势态、惨淡局面，延续笼罩二月；“阳春” 三月，供需齐升 爆发购房潮；看升四月，催热暖春态势；五月供应飙升， “红五”开门一周成交 大增；开发商积极备战，六月成交爆棚收尾；七月央行再降息，恐慌性购房终爆 发；重拳督查，楼市盛而衰，八月推量与成交齐跌；金九逆袭失败翻身难；银十 量价回升顶寒秋；十一月趋稳迎楼市寒冬；年末冲刺，十二月扎堆推盘冲刺过好 年，来年或又“乐呵呵” 。见证南昌楼市的同时，爱房网也风风火火走过十个春 秋： 10 年，爱房网记载了房地产政策的调控成效，也记载了褒贬不

9、一的反馈与 呼声； 10 年，爱房网见证了南昌开发商的辉煌战绩，也见证了开发商寒冬中鏖战 的落寞与孤寂； 10 年，爱房网记录了南昌购房者的筑家幸福，也记录了置业错失的无奈与 懊悔。 十年，我们有太多太多的记忆！ 爱房网：回顾十年，见证还在继续！爱房网：回顾十年，见证还在继续！ 2003 年，南昌市区商品房均价为 2722 元/，较 2002 年上涨 21； 市区商 品住宅均价为 2438 元/，较 2002 年上涨 19； 2004 年， 南昌市市区商品房销售均价为 2807 元/， 南昌 3000 元/的住宅 成为主角，而均价 1500 元/的住宅出现断档； 2005 年， 南昌房地产投资

10、额达到 121.6 亿元， 南昌的住宅销售价格相较于 2001 年上涨约 70%； 2006 年上半年，南昌市（含四县）商品房预销售均价为 2982 元/，其中 商品住宅预销售均价为 2752 元/；而市区商品房预销售均价更是高达 3669 元 /，其中商品住宅预销售均价为 3370 元/； 2007 年，南昌楼市“疯”了：市中心地段几乎达到 5200 元/，最高到 6000 元/-7000 多元/，象湖达到 3100 元/-3500 元/，红角洲和凤凰洲平均房 价到了 4100 元/-4500 元/； 2008 年，南昌楼市全年均价降至 4878 元/， “风雨飘摇”的南昌房地产市 场几乎摧

11、垮了房地产商们的心； 2009 年，全年房价回至 5660 元/，对于购房者来说，是极度疯狂的一年， 房价飙升， “蜗居”梦想破灭；对于开发商来说，大丰收足以弥补去年的萧条； 2010 年，南昌住宅平均价格为 6128 元/，环比上涨 8.27%，上涨幅度可谓 “翘楚” ； 2011 年全年南昌房价又涨至 7830 元/。 “限购令”对遏止市内房价上涨稍 有成效，却同时催生象湖、昌南板块价格飙涨。下半年“金九银十”惨淡收场， 11 月南昌楼市“降价潮”袭卷，不少大型房企上演“忍痛割肉” ，低价开盘、特 价房、一口价、抄底，南昌楼市收尾已“无声” ； 2012 年，末日没有到来，限购限贷依旧！然

12、而苦尽甘来终有时！多方博弈 下的 2012 年南昌楼市在跌宕起伏中逐步回归平稳，房地产市场也已经走出寒冬 低谷。 2013 年，看南昌，观楼市，且继续关注爱房网！ 第一章 南昌房地产整体市场发展第一章 南昌房地产整体市场发展 一、2012 年江西（南昌）房地产价格指数一、2012 年江西（南昌）房地产价格指数 经过 2011 年房地产限购、房价调控目标等严厉政策后，房地产市场取得良 好的调控成果，2012 年房地产市场调控政策也转向“以稳定房地产现有调控成 果” 为主。在此市场环境下，南昌房产企业频频取得佳绩，南昌房地产市场也走 出 2011 年年底“阴影” 。纵观 2012 年全年，南昌房地产市场表现平稳上升态势。 数据统计：爱房网 从近两年南昌商品房综合价格指数走势图上也可以看出， 与 2011 年市场 “一 波三折”相比，2012 年南昌房地产市场整体表现温和。 根据爱房网数据显示，2012 年 1 月，南昌商品房综合价格指数为 1180.94， 相比上年同期上涨 18.77%。 至年末2012 年 12 月，南昌商品房综合价格指数为 1258.01，相比上年 同期上涨 8.28%，相比 2012 年 1 月上涨 6.53%，月度平