{企业管理手册}某市某某物业公司员工培训手册

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1、企业管理手册某市某某物 业公司员工培训手册 企业管理手册某市某某物 业公司员工培训手册 万象新园管理处简介万象新园管理处简介 万象新园管理处是南油物业管理有限公司属下的管理处，南油物业管理有 限公司具有较大规模专业化从事物业管理、具有甲级物业管理资质证书的中 外合资企业。 万象新园管理处设在 ，办公面积 平方米。管理处现有员工 人， 人均管理面积 平方米。管理处配备管理层员工 人，其中大专以上文 化程度占 ；水电维修和消防员 人，全部持证上岗。机电主管是具有丰富实 践经验的中级技师；保安 绿化工岗位职责绿化工岗位职责 1、熟悉楼宇（小区）的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量。 2、懂得花草树

2、木的名称、种植季节、生长特性、培植管理的方法。 3、对花草树木要定期的培土、施肥、除杂草和病虫害，并要修枝剪叶、 补苗、淋水。 4、要保证绿化场地不留杂物，不缺水、不死苗、不被偷窃，花木生长茂 盛。 5、要认真学习业务技术知识，提高管理水平。 南油物业管理有限公司 二二年六月一日 义务消防员岗位职责义务消防员岗位职责 1、认真学习有关消防知识，熟练掌握各种消防器材的操作技术及使用方法； 2、积极做好防火、防范宣传教育工作，深入小区（厂房、商场、住户、写字 楼）开展安全检查，做到及时发现，及时整流器改，及时报告； 3、每月检查一次辖区消防器材、设备的完好情况，一旦发生火警即可投入使 用。 4、凡

3、属公司员工，一旦发生火警事帮，不管上班或下班，都必须投入现场院 抢救工作，任何人不得借故逃避； 5、发生火警事故，采用下列应急措施： 1、 请拨火警电话：119 2、 组织人员抢救，根据起火原因，采取适当的措施，力争把火灾扑灭。 3、 组织群众撤离危险区。 4、 做好安全保卫工作，严防坏人混水摸鱼。 5、 协助有关部门做好善后工作，查原因，查损失及安置工作。 南油物业管理有限公司 二二年六月一日 万象新园居民守则万象新园居民守则 1自觉维护住宅区公共场所的整洁，美观及公共设施的完好，禁止在公共楼 道、大厅、外墙等处摆放杂物和设置广告牌等。 2保持小区的外貌和房屋结构的完整，不得擅自钎凿楼宇的任

4、何部分，不得 乱搭建、张贴、未经申报批准不得私自装修。 3遵守深圳市卫生管理条例，养成良好的卫生习惯，严禁从楼上倾倒杂物、 拨水，不准乱丢垃圾，不准饲养家禽。 4爱护区内花草树木，严禁践踏攀折。 5车辆停放有序，服从车管人员的指挥。 6严禁嫖娼、卖淫、吸毒、赌博、酗酒、打架、聚众闹事等违法行为。 7严禁高空抛物，确保人身安全。 8严禁携带易燃易爆及有毒物品进入小区。 9讲文明、懂礼貌、尊老爱幼、邻里团结、互谅互让。 10按规定缴交物业管理服务费、水、电费等费用。 11服从并执行业主委员会或业主大会的决议、决定。 12业主有责任帮助、教育亲友和子女共同遵守签订的业主公约及管 理处的各项管理规定。

5、如有违反，责任由户主承担。 消防安全组织机构消防安全组织机构 一、安全生产委员会 主 任：总经理 副主任：副总经理 委 员：保安部经理、工程部经理、管理部经理 二、防火责任制 一级防火责任人：总经理、副总经理 二级防火责任人：各部室经理、各管理处主任 三级防火责任人：各部室、各管理处员工 消防设施器材管理制度消防设施器材管理制度 一、各部门（管理处）应管理好所辖区域的公共消防设施、器材，禁止挪 作他用及改变位置，严防损坏与丢失。 二、各部门、管理处消防设施、设备、器材的巡视检查要落实到三级防火 责任人，并做好标识。 三、消防器材的定位、统计由各管理处负责，并登记消防器材登记表 。 如因救火而动

6、用应及时补充。 四、室内外消火栓周围不能有影响消火栓使用的障碍物。 五、如果需要暂停消防设施运行的，须按消防设施停用管理制度的要 求办理。 六、商铺、厂家的装修要严格执行装修指南的有关规定，管理人员在 检查与验收中应注意: 1、装修中不允许改变原消防设施的位置与数目，如室内消火栓、喷淋头、 烟感、放水阀等。 2、若改变原消防设施的位置、数目必须经市消防部门审批同意。 3、商铺、厂家的装修须经消防主管部门验收合格方可使用。 七、用户（如：商铺、厂家）范围内的消防设施、器材由用户负责维护管 理。 八、对擅自挪用或损坏公共消防设施、器材者，管理处要求限期整改或赔 偿损失，对拒不整改者上报主管部门。

7、中控室工作规程中控室工作规程 一、工作制度 1、中控室实行每日 24 小时专人值班、监控，严格执行交接班制度 并填好中控室交接班记录 。 2、值班员必须能够熟练的操作中控室内所有设备。 3、非值班人员严禁操作。 4、每班值班员都要检查各控制柜、各监护仪器显示屏的信号灯和指 示表、各类操作按钮手柄应在规定位置，如有异常要立即查清原因并作 记录。 5、中控室出现报警信号后，必须立即核实。属误报，应消除信号并 做好记录；属火灾报警，应迅速给予处理。 6、值班员要及时向维修负责人或外包方反映维修事项，消防设施设 备故障按急维修处理。 7、室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。 8、消防器材应齐

8、备良好，室内禁止吸烟。 9、常备应急手电筒或充电式应急照明设施。 二、火灾的应急处理 1、值班室内应张贴辖区内厂家、商场消防值班电话，及消防设施示 意图。 2、熟悉本管辖区域消防设施环境，能熟练操作消防设备。 3、须懂得防火、灭火基本知识，会使用灭火器材，对初起火灾能做 到及时扑救和处理。 4、遇有应急情况（火灾、盗、匪）等当班者必须坚守岗位，配合主任负 责内外联络，负责盗、匪报案的录象，火灾时要启动有关消防设备。 消防设施设备的维修保养规程消防设施设备的维修保养规程 一、消防设施设备维修保养的一般原则 1、管理处区域消防设施的日常维护、维修要落实到责任人。 2、消防设备的管理应按照公司设备管

9、理的有关规定执行。 3、消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。 4、消防设施设备的故障，按急修处理，管理处无法解决的故障，应及时 填写物业维修单报工程部，若情况紧急可先用电话联系。 5、管理处负责监督外包方履行维修保养责任并填写维修保养记录表。 二、消防设施设备每月须保养的项目： 1、室内消防栓每月逐个检查不少于一次，并记录在消火栓检查表 。 消火栓检查表要求张贴在栓箱上。 2、消防泵（包括喷淋泵、控制柜） 每月进行一次预防性运转的操作，操 作要求按照水泵站技术安全操作规程进行并记录在设备保养记录表 上。 3、疏散出口指示灯（包括应急灯） 每月进行一次检查保养，断开交流电

10、源，备用电池放电（亮灯）半小时后再合上交流电源。检查情况记录在消 防设施检查维修记录表 。 4、火灾报警系统的检查保养，每月须对火灾报警监护仪的各项功能检查， 同时对报警系统所包含的设施（烟温感、警铃等）进行抽查。此工作记录在 消防设施检查维修登记表上。 三、每季须检查保养的项目： 1、室内栓消防水的检查：每季度检查不少于一次，在每个消防立管的试 验栓处放水检查水压是否正常，若有故障须立即解决，确保消防供水，记录 在消防设施检查维修登记表 。 2、防火卷帘、送风排烟机、湿式报警阀、消防广播：每季度检查保养试 运行各系统主机，同时对各系统所包含的设施（如风阀、放水阀、音箱等） 进行抽查，此工作记

11、录在消防设施检查维修登记表 。 3、室外消火栓的检修：每季度逐个检修一次，放水检查供水是否正常， 给予活动部位加油润滑，保证设施能应急使用。并记录消防设施检查维修 登记表上。 4、喷淋、消防结合器、闸阀的检修：每季度逐个检修一次。喷淋、消防 结合器的接口部位要上油润滑保养，以便急用时能够迅速接口使用。喷淋、 消防闸阀的转动部位须上油润滑保养，以防生锈转动不便。检修工作记录在 消防设施检查维修登记表 。 临时动火作业安全规定临时动火作业安全规定 一、重点部位动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房等处）作业单 位须填写临时动火作业申请表 ，报管理处审批。 二、申请批准后，作业单位根据施工量的大小

12、交纳押金人民币3001000 元，由管理处负责收款。 三、管理处负责现场监督，作业单位必须做到: 1、动火前“八不” 1）防火、灭火措施没落实不动火。 2）周围的杂物和易燃品、危险品未清除不动火。 3）附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火。 4）凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火。 5）储存易燃易爆物品的仓库、车间和场所未采取安全措施，危险性未排 除不动火。 6）在进行高空焊割作业时，未清除地面的可燃物品和采取相应的防护措 施不动火。 7）未有配备灭火器材或器材不足时不动火。 8）动火负责人不在现场不动火。 2、动火中“四要” 1）动火负责人要坚守岗位。

13、2）动火负责人和动火作业人员要加强观察、尽心精心操作，发现不安全 苗头时，立即停止动火。 3）一旦发生火灾或爆炸事故时要立即报警和组织扑救。 4）动火作业人员要严格执行安全操作规程。 3、动火后“一清” 完成动火作业后，动火人员和动火负责人要彻底清理动火作业现场后才能 离开。 4、施工完成后，由管理处验收并签署验收意见，然后再去管理处退还押 金。 消防监督检查制度消防监督检查制度 一、消防监督检查的组织形式及内容： 1、管理处的监督检查 1）管理处主任负责组织对辖区内厂家，商铺的消防安全检查，尤其是重 点防火生产经营单位。 2）管理处主任对本处三级防火责任人和其它工作人员的岗位防火责任落 实情

14、况进行监督检查，每月不少于一次的检查并记录。 2、保安部的监督检查 保安部负责对公司各管理处消防安全工作进行监督检查，每季不少于一次， 并做记录。检查内容如下： 1）管理处是否把“物业消防安全”贯彻在日常工作中； 2）公司各项消防管理规章制度的执行情况； 3）防火责任制的落实情况； 4）管理处消防设施设备器材的维护管理，消防设施设备状况是否合理， 提出更新改造方案。 3、公司组织的定期检查 根据季节特点或重大节日前，公司安全生产委员会组织的综合安全大检查， 对公司各管理处所辖部位进行抽查和重点部位检查，通过检查解决一些平日 难以解决的重大问题。检查内容如下： 1）各部门、管理处对消防安全管理工

15、作是否重视； 2）公司各项消防管理制度的落实与监督检查的情况； 3）安全组织机构和消防管理制度是否健全； 4）消防宣传教育培训情况如何，员工是否懂得基本的消防安全常识，是 否掌握简单的灭火自救技能。 二、消防监督检查的基本手段 1、各级监督检查均要填写消防安全检查记录 。 2、对被检单位存在的火险隐患或严重的不合格项，须在安全隐患整改 通知单中明确提出要求整改的具体内容，并负责复查。 3、对消防检查整改不予以配合者交上一级主管部门处理。 消防设施停用管理制度消防设施停用管理制度 为进一步做好公司的消防设施管理工作，确保消防设施停用期间的消防安 全，制定以下运作步骤： 一、在装修、扩建、改建工程中，需要停止该工程区域消防设施运行的， 由用户填写消防设施停用申请表 ，经管理处审批后报保安部。 二、管理处根据施工量的大小，向施工方收取押金人民币300-1000元。 三、管理处消防负责人接到已审批同意和已交纳押金的消防设施停用 申请表后，根据要求实施消防设施的停用与恢复，在消防设施停用时须采 取措施加强防范。 四、施工完后，管理处消防负责人须验收检查，在确认消防设施恢复完 好后签署验收意见并