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1、,河北博策,调控、搏弈、悬念、走势,Win Policy-HeBei/201101,2011.1.31,弧度,调控2010主旋律,2011.1.31,弧度,回 顾,2011.1.31,弧度,回 顾,2011.1.31,弧度,回 顾,2011.1.31,弧度,回 顾,密度空前绝后、力度绵延不绝,2011.1.31,弧度,主流媒体14天接力炮轰高房价,4月10日：住房保有税能否抑制高房价？(中央人民广播电台) 4月9日：北京楼市持续火爆投资性买房占多数、评论：征收房产税是遏制房价上涨的有力手段(中央人民广播电台) 4月8日：推出专题“关注疯狂房地产”(中央人民广播电台) 4月7日：住房制度改革要不
2、要大幅调整？、遏制土地拆征的“利益依赖”(人民日报) 4月6日：是否取消房地产预售制(人民日报)、新华六评能否触动畸高地价房价(中国青年报)、美国政府采取多种措施促房价稳定(央视新闻联播) 4月5日：实行土地招拍“价低者得”难在哪里(检察日报) 4月4日：面积小价格低纽约小户型受青睐(央视新闻联播) 4月3日：日本年轻人：租房住也幸福(央视新闻联播)、奥地利房价稳定靠政府干预(光明日报) 4月2日：税收杠杆应发挥更大作用(新华社) 4月1日：“土地财政”还能维持多久(新华社)、中国楼市三问：老百姓如何才能住上房？(人民日报) 3月31日：疯狂的房价叫板土地招拍挂(新华社) 3月30日：坚决清除
3、房价中的“腐败成本”(新华社) 3月29日：不能让楼市成为投机者的乐园(新华社) 3月28日：红火景象下的楼市之忧(新华社),14天炮轰高房价的中央媒体中，我国的中央主流媒体几乎全部在内，包括新华社、中央电视台、人民日报、中央人民广播电台、光明日报、中国青年报等，发了20余篇稿子。,2011.1.31,弧度,房价与政策的激烈博弈，是2010年整个国内房地产市场最为显著的一个特征。从2010年1月10日国务院发文要求遏制房价过快上涨，到2010年4月，被称为“国十条”的多项调控政策出台，而后到2010年9月底，国务院“新国五条”出炉，并由此引发的各地楼市调控细则，短短一年内，三轮严厉的楼市调控都
4、在不同程度上遭到了市场的强烈“反击”。 这种反击最为直接的表现就是长时间居高不下的房价。从2010年4月份以来，全国70个大中城市房价持续上涨的趋势就未曾改变。根据国家统计局的数据，截止到11月，全国商品房销售面积已经同比增长9.8%至8.25亿平方米，而当月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比也上涨0.3%。,2011.1.31,弧度,2010 政策 十大关键词,01 国十条 02 地方细则 03 房产税 04 三次调控 05 打击囤地 06 限购令 07 预售制度 08 央行加息 09 融资限制 10 保障,2011.1.31,弧度,“国十条”重磅出击,一、建立考核问责机制：加
5、强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。 二、实行更严格的差别化信贷政策：首套房贷款首付款比例不低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；三套房及以上贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 三、严格限制的炒房和投机性购房：房价过高地区，可暂停发三套及以上房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在一定时期内限定购房套数。 四、通过税收政策调节住房消费和房地产收益：加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；做好土地增值税的征收管理工作。 五
6、、增加居住用地有效供应：依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。 六、调整住房供应结构：确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位 七、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 八、加强对房企购地和融资的监管：严格查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业进入楼市。 九、加大交易秩序监管力度：对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 十、完善房地产市场信息披露制度：各地
7、要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。,三次调控,2011.1.31,弧度,2010.4.14新国十条控制需求、压制投机 政策要点 房价过高地区可暂停发放第三套房贷。 坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主
8、确定。 2、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,抑制投资、增加供给、收紧银根、央企退市、规范预售、加强问责、限购令 ,初春3、4月漫天雪花、冰雹落地,三次调控,2011.1.31,弧度,地方新政PK国十条：弱化的地方新政与硬约束的博弈,地方细则,2011.1.31,弧度,十余个大城市出台住宅实施限购令：北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、海口、三亚、温州、广州、大连、天津。有的城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，引起了
9、一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。住房和城乡建设部日前发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。,限购政策风起云涌,2011.1.31,弧度,为了客观科学地评价各地房地产调控细则的力度，采取以下标准打分： 1.细则中未提及某项调控手段，则该项目为“0”；细则中提及某项调控手段，但未对具体执行标准加以量化，则该项目为“0.5”；细则中提及某项调控手段，并对具体执行标准加以量化，则该项目为“1”； 2.考虑到执行效用，最终打分时，以下5项非重点调控手段分数减半：“增加住宅用地”、“加快保障房建设”、“打击捂盘惜售” 、“限
10、制企业融资”、“打击土地闲置”； 3.“百分制”为“总分”的同比例换算。,限购政策风起云涌,2011.1.31,弧度,1、加大贯彻落实的力度。要各地立即出台或完善调整相关细则。严格实行问责制，政策落实不到位，要进行约谈，直至追究责任。 2、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。 3、调整契税和个人所得税优惠政策。加强土地增值税督查和清算、稽查。加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。 4、
11、增加住房有效供给。土地部门和金融机构要支持保障房建设。 5、交易市场：依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。,2010年9月29日住建部出台关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 5条细则合计846个字，可以说涉及到了方方面面，相比4月来的调控政策可以说更加严格。,三次调控,2011.1.31,弧度,(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长
12、速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加
13、大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型
14、普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过
15、高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责
16、人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。 (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。,1.26新国八条2011之号角,2011.1.31,弧度,解读二：第四条 国家进一步采取差别化信贷，抑制投资投机需求的意图明显，利用银行杠杆投资投机炒房侥幸心态将被彻底扼杀，不过仍存在误伤部分自住性需求。该项举措对目前正在银行审批而资金不足的客户会出现退房的现象或使部分客户出现观望情绪。信贷政策加码虽然提高了买家资金要求，抑制了他们入市门槛，但其影响不如从前。原因主要是买家的付款方式已发生变化，在加息的影响下，由于预计贷款利率的不断提升，许多买家在资金允许的情况下主动选择了更高的首付成数，而另一方面在以改善型购房为主的市场下，这部分客户资金相对充裕，提高一成对他们不会造成严重影响。事实上只要需求在房价就不会降。二套首付调整出现在10年1月、4月、11年1月，分别为40%、50%、60%，短
