{公共关系}开发报建与公共关系管理的关键要点

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1、,绿地集团项目总经理集训营 开发报建与公共关系管理的关键要点,一、房地产项目的开发报建流程,1.国内典型企业对报建工作的理解,认知一：很重要，是项目合法性和快速性的保障 （以规范化的上市公司和全国性品牌企业为主） 认知二：一般重要，按照建设程序按部就班展开 （以国营企业、外来企业为主） 认知三：不是很重要，先抢跑，再补办手续 （个别品牌企业、某一地域企业为主）,2.开发报建工作在项目全程开发中的特性,1.报建工作贯穿项目开发的全流程。 （勾地拿地设计施工销售物业） 2.报建是项目合法建设和运营的保障。 （以取得各项合法权证为标志，如国土证、大小产权证等） 3.报建工作环环相扣，与项目建设程序紧

2、密结合。 4.报建工作常受限于地域性和时间性。 （如，审批后的建设方案不是“一劳永逸”的）,3.传统开发报建体系的组成分析,模式一：“作坊式”报建体系 模式二：地区公司开发部“一统天下” 模式三：中央集权式报建体系 模式四：“摇摆型”报建体系 模式五：与建设程序相结合的分阶段报建体系,案例：优秀企业分阶段开发报建体系,二、房地产企业如何构建 报建流程和体系,1.不同地域项目的报建基本框架和流程,超连接资料开发项目全程报建流程(广州）.doc 超连接资料规划环节（方案施工图）报建流程（重庆）.doc,2.用地环节重点,涵盖范围：勾地协议、规划条件函、投资备案、项目资本金、可行性研究、国土合同、拆

3、迁安置阶段、 管网拆除、国土证等 难 点： 1、前期手续的办理 2.拆迁安置报建及实施 3.前期勾地策略及项目投资模式 案 例: 前期系列重点手续办理分析.doc 拆迁程序.doc,大盘开发模式,案例：.6.25钓鱼城土地,特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期58年,现金流模式,案例：迪亚庄园项目.xls,迪亚庄园（50万平米）,稀缺资源模式,特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。,案例：XXXX开发项目盈亏平衡分析.ppt,勾地技巧,XXXX地块公告.doc

4、XXXX地产挂牌门槛条件（深圳）.doc,规划设计环节报建重点,涵盖范围：规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图审查备案（含节能备案）等 难 点：如何掌握职能机构的审图重点 审图重点解析： 1.设计流程审图要点 2.规划设计环节审查潜规则分析.doc,工程建设环节报建注意点,涵盖范围：招投标备案，质监及安监、资本金、施工证等。 难点：配套费的计算与缴纳、施工证办理 分析： 考虑因素： 施工现场是否已“三通一平”，是否具备开工条件 安全维护设施是否已落实到位、施工设施、施工机械是否按照规范进行布置 建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位 注意事项： 施工现场的安全措施方案

5、应经过监理单位审定盖章 施工现场的安全设施、有关安全管理制度要落实到位，施工用电要按照规范进行敷设 施工招投标和质监.doc,销售环节报建注意点,超连接资料销售环节报建注意要点.xls 超连接资料各地预售许可证形象进度差异比较.xls,竣工验收环节报建注意点,涵盖范围：规划验收、消防、人防、绿化、防雷、竣工备案等 难 点：规划验收、消防验收 案 例：开发项目验收篇总结.doc,配套报建环节报建注意点,涵盖范围： 通水、通电、通路的报批；管线施工的报批和验收；市政设施的迁移线补偿、小区命名和各栋号的确认；小学、居委会等公建配套用房的移交等 。 分 析：开发报建配套篇总结.doc,3.全流程开发报

6、建节点模板,超连接资料项目全程开发报建节点模板.doc,4.开发主线的五大证照报建,在开展开发报建工作之前，先充分了解掌握的内容如下： 1、行政许可项目名称； 2、受理单位及审批权限： 受理经办人员及联系电话（办公电话、私人手机） 受理科长（处长）、局长及联系电话（办公电话、私人手机） 3、行政审批前置条件： 原件类和复印件类及其份数，另包括其他类电子文档； 4、需公司其他部门提供的资料及质量要求、提供资料的时间； 5、需要申请办理此项行政许可项目的费用： （1）费用名称 （2）计划收费额 （3）收费文件或依据 （4）核算收费的经办人员及联系方式 （5）填写公司内部的资金使用申请审批单 6、办

7、理领取的文件； 7、该项行政许可的一般工作时限；报建前的特殊要求。,国土证报建,常规程序及注意要点： 开发报建设国土手续篇.doc 案例： E:开发报建与公共关系管理2012报建课程讲义（2012)超连接资料江岸城,建设工程规划许可证,超连接资料开发报建工程规划许可证.doc,用地规划许可证报建,流程： 用地规划许可证报建篇.doc,施工许可证,超连接资料开发报建施工许可证.doc 施工许可证,预售许可证办理,超连接资料开发报建预售许可证.doc,5.技术独立系统的报建水、电、气,水、电、气报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性 基本流程： 1.临水及永久水（供水公司竞争） （1）持申报

8、材料向市自来水公司申请用水。 （2）取得自来水管线红线图,并报规划局审批。 （3）取得自来水工程规划许可证，并到市勘测院进行放样，需要时，到市政管理处进行破路申请。 2.临电及永久用电（前期捆绑协议；系统下属企业；特殊企业） （1）持申报材料向供电局申请用电，取得用电批复。 （2）开发拓展部委托供电局组织施工，并通知工程项目部配合。 （3）成控部负责相关费用审核。 3.永久用气办理（供气公司竞争） （1）持申报材料向市天然气公司申请天然气施工。 （2）取得天然气施工许可证，并通知工程项目部协助施工。 水电气报建关注点及处理策略.doc,技术独立系统的报建市政道路,特点：造价高、工期长、等级要求

9、不一、受全线环境影响大 报建策略： 1、向市区两级政府打报告（形象改善所迫） 2、督促管委会或市政局实施 3、由开发商抢先实施，先与政府签订后期成本补偿协议。 4、将地块周边道路实施计划纳入取得土地的国土合同条款内，与土地款支付计划挂钩。 5. 在控规修编阶段，将对市政道路的技术参数意图纳入其中。,技术独立系统的报建通信网络、供暖、电视,通讯网络、供暖报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性 流程： 1.通讯网络办理(前期排他服务协议） （1）持申报材料向市电信局申请电信业务。 （2）委托电信设计和施工，并通知工程项目部协助。 2.供暖办理 （1）持申报材料向供暖公司申请电信业务。 （2）

10、委托供暖公司施工，并通知工程项目部协助 3.电视闭路同上办理 通讯网络、闭路和供暖关注点.doc,6.企业如何构建合适的报建模式和流程1.按项目开发流程，由不同部门分阶段报建模式,不同报建工作界面的搭接和分隔,超连接资料项目竣工验收各部门配合一览表.xls,2.主要由一个部门对外报建模式 超连接资料建设项目报建工作界面文件.xls 3.报建团队和专业组相结合的报建模式 如：开发部配套组（水电气等） 开发部总工室 4.聘请独立外部报建机构 如：专业报建公司,三、典型报建难点及技术处理,33,1.项目开工建设“抢跑”,绿地中央广场（15 万平米）,拓展方向绿地商业项目,绿地之窗（10万平米）,卢浮

11、公馆（16万平米）,郑东新苑（5万平米）,融绿公馆（3万平米）,绿地国际金融城（5万平米）,代表性项目商业项目,千禧广场（20万平米）,适用范围：中小公司、个别上市公司等 方 式： 1.承诺建设高标准的公建设施。 2.承诺企业入驻，税收落地。 3.将解决本地人口就业与前期土地获取挂钩。 关于某项目提前介入质监工作的请示.doc,2.国土用地红线交叉,形成原因：一地两卖 解决方式： 1.重新公示，退还其中一家土地款 2.居中协调，涉及双方相互收购交叉土地 3.协调好规划局，交叉土地各自退距，以绿化覆盖。容积率在其它各自地块补足。 4.以交叉土地中心线为界，确定权属。,3.竣工验收超指标,处理方式

12、： 1.补交土地出让金，并进行计算博弈。（商业、住宅、车库出让金等） E:开发报建与公共关系管理2012报建课程讲义（2012)超连接资料江岸城竣工验收超指标报建工作汇报.ppt 2.采用建筑设计最低规范指标，规避行业及售后风险。 如：万科住宅层高2.8米。,4.人防面积“缩水”,处理方式： 1.人防异地建设费减免，用已开发物业的车库一定时限的收益权置换。 2.前期申请少建人防面积，后期通过整改，将人防部分出售，收益与人防办按约定比例分配。,5.以“适当”理由快速办件,方 式：如，以落实招商引资的名义快速办件 案例分享：翡翠庄园项目的报建（拿地到开盘5个月）,四、开发企业关注的报建节点,1.民

13、营企业关注的开发报建节点,取得国土使用权证 交地 完成方案设计 完成初步设计 完成施工图设计 取得施工许可证 项目开工 售楼处、样板区开放 取得预售许可证 开盘 完成40%的销售金额 完成70%的销售金额 完成95的销售金额 景观施工进场 竣工备案 交房 交房完成率95,610个月,红色字体为外部报建节点；黑色字体为内部控制关键节点。,2.国资企业关注的开发报建节点,土地成交确认书 签订国土合同 取得国土使用权证 完成方案审查 完成初步设计审查 施工图备案 取得施工许可证 项目开工 取得预售许可证 开盘 竣工备案 交房,8个月数年,3.报建实际工作中的注意点剖析,1. 对外报告、请示的合理撰写

14、 函件 2. 开发工作台帐的建立 开发系统工作台账管理套表 3. 特定报建节点的要件分析 预售证办理相关表格 4.项目规费的统计、缴纳与延期 规费统计,五、开发报建团队的建设,如何遴选和培养人员,1.人员需要经过多个部门的培养和锻炼或相当能力的人才，才能进入。 2.具备独立作战的能力和坚忍不拔的意志。 3.忠诚于公司或老板。 4.较高的情商和适度“忽悠”的能力。 5.完备的建筑或房地产开发专业知识背景，同时对相关专业具备较好的了解。,人员的知识结构体系,建筑专业知识（含工民建、给排水、城市规划、建筑设计、建筑经济类等） 企业管理知识 人文专业知识 谈判与辩论基础知识 礼仪知识 公关能力,前期部

15、功能组织与素质能力,超连接资料发展部功能组织和素质能力.doc,人员的心理调节,员工常面临的精神或心里问题： 焦虑 、失眠、急躁、纠结 调节方式： 1、与兄弟公司同行的交流 2、充分利用年休假放松身心 3、在保密前提下的倾诉 4、寻求比自己更强的人的帮助,奖罚制度,绩效考核标准 节点考核：2012年1-2月某公司开发计划考核.xls,类型一：按照报建进度快慢，适度给与奖励。 类型二：根据取得各种报建证照的难易程度和重要性大小，给与一定的奖励。 开发年薪体系制度.doc 类型三：报建是工作的一部分，没有奖励。 地产及集团人员08年全面薪酬结构改进的公告.doc,总结,总结.doc,房地产企业公共

16、关系全过程管理,一、开发报建涉及的相关政策法规,国土类（部分）,中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法,规划及建设类(部分),中华人民共和国建筑法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国合同法 住宅建筑规范GB503682005全文 2011/01/01城市、镇控制性详细规划编制审批办法 2004/08/23房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法 2004/04/01房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法 2003/05/01工程建设项目施工招标投标办法 2001/06/01房屋建筑和市政基础设施工