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1、研展背景,2005年10月苏震桃一级公路吴江市区至苏州段全线贯通。从吴江市区仲英大道与江陵西路交界处驱车出 发，以公里/小时的速度行驶，分钟就可到达苏州绕城高速入口，分钟就到达进出苏州城的快 速通道友新高架，分钟后从友新高架干将路出口进入苏州主城区。这让苏州市民都不禁感慨 地说：“吴江人到苏州主城区比伲苏州本地人还要快！” 吴江松陵和吴中区原本不是一个概念，但苏震桃一级公路的开通，使得南苏州这一片区的地理优势越发 凸现。吴江松陵到吴中、沧浪新城等只有10分钟，到苏州市中心也不过20分钟，完全是同城的范围。 另一方面，从政府相关部门获得的信息显示，在未来的城市建设计划中，南苏州太湖之滨的苏震桃板
2、块 将迎来新一轮的建设高潮。在整个城市的发展方向上，“南优北扩”成为城市南北方向发展的指导战略 其中“南优”即针对南苏州苏震桃板块而言。借助南苏州太湖水网，和石湖、越溪水系，将把这一片 区整体规划为生活居住型的大型附属城市核心地带。未来、生态、自然的新兴城市带将逐渐成型。同样 以太湖沿线为依托的沿湖风光生态居住带也将在太湖整体、保护、利用开发的背景下逐步建立起来。 作为在南苏州版图中具有举足轻重意义的城北板块，其楼市发展经历了从无到有，从大众到精品的发展 过程现在的城北板块究竟发展到了什么程度我们力求通过本报告给出一个接近客观真实的答案。,吴江城北板块研展报告,目录 城北板块明星楼盘研究 城北
3、板块楼市现状 城北板块趋势预判,2008-4-14,本次调查我们以丽湾国际为重点个案，对包括吴越尚院和明珠城在内的城 北板块三个在售楼盘从其营销策略、近期动态、预约情况等方面做了较为 翔实的论述。具体情况如下：,城北板块明星楼盘研究,丽 湾 国 际,营销策略,销售报价 4368-5300元/ m之间，楼层位置不同，差价在30-50元/ m 之间。 友邻计划 凡于4月19开盘日之前，缴纳10，000元意向金并在开盘日选 定房源的预约购房者，可享受10，000元的购房优惠；19-31 日期间正式签订购房合同的购房者，可再享受10，000万的购 房优惠。 看房有礼 凭身份证或其他有效证件，并留下真实
4、详细资料的前500组看 房客户，可参加看房有礼抽奖活动。 一等奖（6名） ：奖品为价值5000元的液晶电视； 二等奖（8名） ：奖品为价值2000元的数码相机； 三等奖（12名） ：奖品为价值1000元的Mp3； 其他奖项 ：奖品为价值200元的购物券。,丽 湾 国 际,近期动态,关注5号楼 丽湾国际由易居中国上海房屋销售（集团）有限公司营销代 理。二期5号楼目前正在接受预约，计划于19日（本周六）开 盘。交房时间为2009年6月份。 主要户型 此次共推出102套房源，户型有以下三种： 93.08m /96.23m（二房二厅一卫）的 L2型，约33套； 134.53 m （三房两厅两卫）的L3
5、型，约34套； 137.16 m /137.33 m (三房两厅两卫)的L1型，约35套。 预约动态 调查当天（4月13日），我们在售楼处短暂的逗留期间，有2组 客户看房，购买意向表现强烈；负责接待我们的置业顾问同时 告诉我们:要买趁早，目前已经有87组客户缴纳了意向金。,丽湾国际调研感悟,在大盘林立,大户型风靡的城北板块,丽湾国际以丰富的户型结构含盖了90-140平米之间的房源。形成一 道独特的风景,吸引了周围众多购房者尤其是年轻置业者的目光。配合1万+1万+1万的友邻计划和看房有 礼等货真价实的打折促销行动,前期的广告投放初显成效,目前取得了不俗的预约成绩。 项目自身的高品质和多种可供选择
6、的户型结构,辅以出手阔绰的优惠打折营销策略,预计定于本周六的开 盘当日会取得良好的销售业绩。 缺乏完善的配套设施,略显冷清的人气,萧条的周边环境,是该项目的缺点其实也是城北板块诸多项目的普 遍遗憾。 丽湾国际启示录: 独辟蹊径,差异化经营,经营多种产品形态,“高筑堤,广撒网”吸引有着各自不同需求的客户群； 在前路还是一片观望疑云时,以利润允许的区间内大幅打折,以期试探市场真实反应。,吴越尚院,项目属性,吴越尚院,近期动态,项目动态 08年3月29日开出一幢11层高的小高层（顶层为复式）， 共40套，18套141.68平米四房二厅二卫和18套130.81平米的三房二厅二卫；2套175.64平米五
7、房三厅三卫送阁楼和2套190.06平米五房二厅二卫送阁楼 价格范围 4700-5600元/平米 销售情况 开盘售出30多套,明珠城,项目属性,明珠城,近期动态,开盘动态 08年3月8日：早上8：30开盘至9：10结束。 推出第11幢，第12幢两幢7层的多层，底下一层是商铺。户型：三房二厅二卫 面积为127平米的36套，面积为129平米的12套。均价在5700-5800元/平米； 同时还推出第13，14，15三幢小高层，户型：三房二厅二卫，面积为135平米的30套，户型：四房三厅三卫，面积为215平米的复式3套（顶层）价格在4600-6400元/平米之间。 现场情况 30组不到的客户，直至结束销
8、控17套。场面略显冷清。,城北板块发展现状,市场冷清 短期内竞争激烈 今年3月，城北板块共有3家楼盘计划开盘，分别是丽湾国际、吴越尚院和明珠城。丽湾国际具体不知出 于什么原因，将推案计划推迟到本月19号，而吴越尚院和明珠城就开盘当日销售成绩来看，业绩乏善可 陈。 在楼市回暖迹象还不太明显的当下,城北板块今年3月份各项目小体量的开盘活动其实可以看作是一次小 规模的市场试水行为.吴越尚院因其相对较低的开盘售价，其销售情况略好于新湖明珠城。可见，在市 场冷清，消费者越来越冷静的市场环境下，价格仍然是楼市成交量的关键性因素。 除丽湾国际有30套左右100平米以内户型外，吴越尚院和明珠城动辄140平米的
9、户型结构，婉拒了一部分 初次置业的购房者，由于三大楼盘定位相当，位置相近，可以预见当丽湾国际的小户型售罄之后，便是 大户型之间展开白炽化竞争之时。届时三大楼盘之间可能会出现更多的促销手段或价格新低。,长远供给不足 国家的土地调控政策下，用地指标紧张，房地产土地供给不足明显。目前已知的是，除了刚刚开工的 奥林清华三区外，2008年，松陵城区没有较大的房地产项目准备投资。就住宅而言，除丽湾国际、吴越 尚院、新湖明珠城等几个正在建设的房产项目有房销售外，其余的存量在2007年已经基本被消化掉了， 新的消费需求都需要靠“新造”。房产消费市场的刚性供给稍显不足。,需求扩大 依照2007年吴江房产消费分析
10、，房产消费者可分为“三个三”，即30%是松陵城区人，30%是苏州市， 30%是其它乡镇的，另外10%是新吴江人。 吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的 苏州市民的关注。 2007年8月11日，位于苏州劳动路的万科金色家园开盘，其情景洋房每平方米逾万元。巧合的是，就在 同一天，同样是情景洋房类型，吴江城北板块的新湖明珠城，开盘单价每平方米只在4000多元。两楼盘 之间驱车不到20分钟，售价却有每平方米6000元左右的差距。巨大的落差让这两个情景洋房项目一时间 成为人们关注和议论的焦点。有人甚至提出了每分钟车程价值500元的惊天论调。据记者了解
11、，新湖明 珠城的苏州客源占比竟然突破70%。 松陵城区作为吴江的政治、经济、文化中心，城市的集聚和向心效力正在发散。2007年上半年，七都一 位民营企业业主为了儿子的教育、就业的长远考虑，在吴江购置房产，花费超过百万元，越来越多的乡 镇消费者将目光投向松陵城区。 而更为庞大的潜在消费群体要算新吴江人了，吴江市新市民服务中心统计，截至2007年底，吴江登记的 暂住人口突破75万，接近于本地户籍人口总数。这些新吴江人大多是近五年来到吴江的，分别集中于松 陵镇、盛泽镇和吴江经济开发区，外来人口中青壮年约占88%，其中1826岁的占75%。其中相当一大部 分的人如果收入允许，安家吴江，首选的就是购置房
12、产。,前景预判,结构变化 根据结构调控总方针，廉租房、经济适用房，以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入 人群的居住要求。由此，2008年吴江房地产开发结构，供应结构将有所调整，有所改善，中小套型商品 住宅的供应有所提高，单个住宅的消费总额下降，将使更多的人“住有所居”成为可能。土地资源紧张 也有其积极的一面，这必将使开发商分外珍惜手中的土地资源。从目前的住宅需求看，已逐步从满足居 住型向改善居住型转变，这一趋势也将在今后几年成为房地产开发的主旋律。,品质提升 大浪淘沙，经过多年的市场洗礼，渐成规模吴江的房地产开发企业将更加注重结构调整与品质提升。 2007年，吴江房地产开发的产
13、品结构得到了极大的丰富，大型小区、商业街、商业广场、大型超市、专 业市场、写字楼小户型、单身公寓、邻里中心应有尽有，从商品房建设形态上看，小高层、高层住宅的 出现为打造节能省地型住宅作出了实践尝试。定销房、廉租房、外来职工集宿用房等政策性保障住房得 到推进，供应趋于多元，能更多地满足消费者多样的需求。作为吴江房地产一个重点子集的城北板块， 楼盘品质也将进入一个新时。 从目前吴江新建的房屋来看，新型建材、智能化技术的应用、绿化率和容积率的规范等，都显示房屋建 设的与时俱进。在这些硬件条件的支撑下，吴江近年来新开发的楼盘无一例外地在“品位”上做足文章 以吸引眼光越来越挑剔的消费者。而这也是包括城北
14、板块在内的吴江房地产未来发展的一个风向标。,均价平稳过渡 除此之外，综合考虑国内一线城市的房价、苏州房价与吴江的高位差距，楼盘建造成本的增加，以及吴 江自身楼盘品质的提升等因素。可以预见，2008年吴江房地产市场需求仍然处于旺盛，房价将“稳中有 进”，城北的住宅价格将在5000元每平方米左右。,报告结束,吴江经济快速发展和城市化战略的深入推进是吴江房地产快速健康发展的根本保证 去年年底，也就是一周前，市长徐明在市十四届人大一次会议上所作的政府工作报告中指出，吴江2007年预计实现地区生产总值618亿元、全口径财政收入110亿元、全社会固定资产投资260亿元，人均GDP超过1万美元，财政一般预算
15、收入达到47亿元。五年来，吴江正以稳健的步伐向率先基本实现现代化迈进。 报告提及，2007年房地产市场持续较快发展，完成投资68亿元，增长36%。房地产投资占全市固定资产投资的26.15%，这个数字在2006年是21.78%。统计数据显示，2007年110月份，全市房产销售面积达到160.72万平方米，创出历史新高，我市房地产投资开发活跃，供需成交两旺。,大手笔投建基础设施。高起点规划、高标准建设、高水平管理，借着这“三高”的支撑，松陵城区从五 年前的16平方公里发展到了目前的39平方公里。也正是因了这三大战略举措，吴江城才得以从数年前那 个小桥流水般悠闲的城市，成长为日益散发出现代文明朝气和
16、活力的魅力城市。 随着城市高起点规划的逐步实施，如今，吴江“南拓西进”的战略构想已经实施：城市向南拓，发展16 平方公里的南部新城；城市向西进，从运河时代走向太湖时代。 按照现代化新型城市的要求，仅2007年吴江市政府就“砸”进75亿元，健全了城乡水、电、气、路、信 息、绿化等，实施了82项重点建设工程。这些基础设施的先行建设，使吴江城市功能得到了快速提升。,城市环境优美。近年来，吴江市委、市政府以建设最佳人居环境为发展目标，致力于营造最适宜人居和创业的良好环境，先后获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、中国人居环境范例奖、中国特色魅力城市等称号和荣誉。,房产价位适中。目前苏州市中心城区楼盘均价已突破每平方米8000元关卡。与吴江毗邻的吴中区，楼盘均价每平方米已超过6000元。而与苏州仅有20分钟车程的吴江城北板块的房价只在4000元左右。,吴江市委、市政府的城市化战略和对房地产业的有序推进稳步发展战略是房地产市场健康发展的重要推力。房地产管理部门的相关人士介绍，大手笔投建基础设施、交通便捷、房产价位适中、城市环境优美，
