《房地产投资风险分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资风险分析.doc（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目录房地产投资风险分析1一、房地产行业发展历程及其阶段特点2二、我国房地产市场的现状与发展趋势3（一）我国房地产市场现状3（二）我国房地产市场发展趋势3三、房地产投资风险定义及分类3（一）风险定义与房地产投资风险的内涵3（二）房地产投资的主要风险要素4四、房地产投资风险的分析方法5（一）专家调查法。5（二）故障树分析法。6（三）幕景分析法。6（四）筛选- 监测- 诊断技术。6五、应对措施7（一）风险回避7（二）平衡交易7（三）资产组合7（四）风险转移7（五）风险自留8房地产投资风险分析摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在
2、所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of e
3、conomic transition of Chinas real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based
4、 on this analysis, the main risk factors faced by Chinas real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response
5、measures.Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods一、房地产行业发展历程及其阶段特点房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是
6、自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美
7、元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因为人均GDP 达到25000 美元的城市，在全球也没有太多，比如东京、巴黎、柏林、纽约等，这些地方是大型商用不动产特别发达的地区。第三个阶段，是人均GDP 达到25000美元以后。到了这个阶段，
8、房地产应该怎么做?此时房地产公司的最大空间，就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易。二、我国房地产市场的现状与发展趋势（一）我国房地产市场现状过去的15年，我国房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长，远超其它行业的平均利润水平。从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特
9、点。2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：房地产资金来源结构单一；圈地的可能性依然存在；住宅供应不足，结构不尽合理；住房保障制度尚不健全；房地产企业数量众多、负债率较高；房地产交易体系不够完善；拆迁安置环节存在诸多问题等。（二）我国房地产市场发展趋势房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低
10、成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。趋势主要表现在以下七个方面：（1）房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平；（2）积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑；（3）房地产开发模式强调专业细分与合作；（4）融资能力和资本运作能力要求更高；（5）品牌化经营、精细化管理和标准化制定；（6）营销成为核心和关键环节；（7）更加关注市场变化、重视周期性波动规律。三、房地产投资风险定义及分类（一）风险定义与房地产投资风险的内涵所谓风险,是指投资项目遭受到不利的收益后果的可能性。风险的最初定义出现在1901年美国的AMWillet所作的博士论文风险与保险的经济理论中:“风险是关于不愿
11、意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究,风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。这种负偏离是指在特定的客观条件下,在特定的期间内,某一个实际的结果与预期的目标可能发生的偏差程度,偏差的程度越大,风险就越大,反之就越小。这种偏差可以用两个参数来描述,一个是发生偏差的可能性,也就是偏差发生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。因此,风险也可以理解为是某种事件发生损失的概率及其后果的数学函数,即风险R=f(p,c)R代表了风险P代表了不利事件发生损失的概率C代表了这个事件发生的结果房地产投资风险是指投
12、资项目遭受到不利的收益后果的可能性。投资增长率具有明显的周期性。历年的数据显示,若房地产投资总额 34 年持续高速度增长,就很大可能会出现 12 年的低速度增长甚至是负增长情况。房地产的周期一般包括四个阶段:高峰 - 收缩 - 低谷 - 恢复。在高峰期,国民经济得到迅速发展,各行各业对投资的需求旺盛,各个产业扩大生产。房地产行业处于一个供不应求的时期。投资的风险小。到了收缩期国家紧缩银根,控制投资规模,社会对房地产的需求能力受到限制,项目投资风险增大。到了低谷,社会信贷关系进一步紧张,使得房地产投资大幅度减少,项目的价格要么令消费者无法接受要么需求的价格令开发商无法收回成本。投资风险到了最大程
13、度。到了恢复期,国民经济有了提高,行业内需求和供给开始恢复,此时正是房地产投资的黄金时期。因此在对项目的可行性进行分析的时候必须仔细地分析观察投资周期及其变化,以选择最恰当的投资时机进行投资。（二）房地产投资的主要风险要素影响房地产投资风险的因素很多,既来自于房地产投资开发经营活动的本身,又来自于周围的环境条件,甚至还有人们认识的滞后性、盲目性,财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。总之,在房地产投资过程中,风险无时不在,无处不有。房地产投资的风险因素种类繁多且十分复杂。其中最主要的大致有以下几种:1、财务风险因素来自财务方面的风险因素主要有2个:一是融资风险;二是购房者拖欠款风险。房
14、地产投资者通常以其自有的一部分资金和借贷的一部分资金来进行投资,借入的贷款比例一般都很高,有的甚至可达到80%90%以上。如果在一定时期内,房地产总投资的收益率低于银行储蓄利率,则自有资金的收益率就会大大降低或无利可图,甚至会出现负息经营的局面,造成融资风险,在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到该宗房地产的投资全部及时收回的可靠性,而造成拖欠风险。2、利率风险由于房地产投资具有资金量大,开发周期长的特点,房地产投资不可避免地存在着随市场利息率的变动而产生的风险。一般地说,若市场利息率有微小的变动,便使房地产的价值产生较大的变化。利率越低,房地产的
15、销售额就越高,两者呈反方向变化。3、变现风险房地产投资的变现性是较差的,这是由于非货币性资产的兑现能力本身就比货币兑现能力差的原故。加之 ,由于房地产投资周期长及产品销售又不比一般产品容易。更重要的一个原因则是土地投资转化成现金常常会受到损失,而且,土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后,才能作为房地产资产进入市场进行流通。另外,房地产销售费时费力,房地产市场具有区域性,本地低价又不能搬到外地卖高价。这些过程和原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。4、社会风险和意外事故风险社会风险是指由于政治、经济因素变动,社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的
16、投资风险。意外事故风险一方面来自于自然灾害,如暴风雨、洪水、地震、龙卷风等事故;另一方面来自于人为破坏,如偷盗、抢劫、放火以及战争等毁坏房屋的因素而造成的投资风险。四、房地产投资风险的分析方法目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。（一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个510 人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取
