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1、房地产开发企业涉税整体筹划方案鉴于公司今后的发展方向将致力于房地产行业，而此行业在产生巨大经济效益的同时，也是综合税负较高，增值水平较大的行业之一，且历来是地方财政的支柱性行业，是各级各地方税务机关的重点关注对象。从网络查询得知中国房地产企业的税收负担，平均在10左右，中国房地产企业无论是外资的，内资的，民营的，国有的，平均税负在10左右。低于10和高于10都说明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面的。税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重。那么就说明决定企业税负率变化主要的因素是企
2、业的利润率，一般情况下随着利润率的上升，税负率上升，随着利润率的下降，税负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。但进行税务筹划的目标是为了达到税负减轻，税负率下降，如果追求税负率高的项目，肯定就不对了。我们的目的是在企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降。现针对房地产企业所涉及的各方面提出简要分析方案，以明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高纳税意识和经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现我公司企业价值最大化。一、房地产企业税务筹划的必要性1、房地产企业税收负担重。当前房地产企业涉及的税种有十余项之多，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业
3、特殊适用的税种土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而合理有效的税务筹划能很好地改变目前房地产企业的这种状况。2、房地产企业各类政策繁杂。针对房地产企业的各类税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险。3、有利于公司长远发展的需要。在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是实现这一目标的有效措施。降低纳税成本的手段包括：偷税、避税、税
4、务筹划。但是偷税、避税不但要承担法律的制裁，还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生负面影响；但合理有效的税务筹划既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。二、房地产企业税务筹划的措施成本费用列支原则：（一）不再实际二套账运行，除土地出让金或者土地转让款及中介费等无法取得正式发票的大额开支外，其他各项成本费用开支都要示取得正式的发票或采取合理的替代方式进入成本，并大额无发票的款项部分，在基础建筑工程中进行处理，同时要密切关注各项费用占总成本的比例，要做到合理列支，不能违反行业规律。（二）工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；
5、对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认1、企业筹资及开办环节的税务筹划。房地产企业经营的关键一步就是要筹集到开展业务所需要的资金，但是在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。房地产企业具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，如果房地产建成后长期闲置，那么在此期间所发生的借款利息、物业管理费用和其他费用等就会形成大量的新的成本，于是合理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资就应该成为重点要关注的问题。按照规定，在生产、经营期间所形成的负债利息支出可以在税前扣除，享受所得税利益，然而现金红利却只能在企业的税后利润中分配。
6、因此，就可以通过对资本结构的合理搭配来进行税收筹划。所以，在进行财务决策时，就需要认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，全面权衡税收和整体利益的关系，从而做出最优的选择，达到企业价值最大化的目的。对于资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。另外还要强调的是有一些时候公司认为收到的钱是股份，但实际上税务部门并不承认，如
7、果双方签订一个参股协议，税务局也是不承认的。借出钱的就是债权人，即使合同写明了是参股经营某一个项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润分。当收到利润了，就要按规定交营业税和所得税，因为从实质上来讲那仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议。因为没有在工商局登记成为真正的股东。大多都是协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有名字分回来的钱就叫利息或者叫做资金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。这一类投资人在国家的法律法规当中并不确保他的合伙地位或
8、者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。2、房地产企业开发环节的税务筹划。（一）土地增值税：此项税一直被看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一，因此账务处理要紧紧围绕这方面进行筹划。需要特别强调的是，按照现行规定，纳税人建造的普通标准住宅土地增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度的跳跃。因此待
9、出售的房地产增值率在20%附近时，更应该高度关注。房地产企业成本、费用项目可以分为以下几类：（）土地成本：含土地转让费或出让金，契税，交易费及服务费、征地拆迁费青苗、补偿费等（）房地产开发成本：前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费（3）期间费用；管理费用、财务费用、销售费用计算方式：我国土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、末超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额2
10、00%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的。优惠政策：、房地产开发公司在计算土地增值税时，可按第（）（）项之和加计扣除费用、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（）（）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按（）（）项规定
11、计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。、房地产开发企业在建造的普通标准住宅增值率不超过20%的情况下，此税可以免征。同时还规定，既建普通住宅，又开发其他房产项目（如别墅），应分开核算，不能分开核算的，不能享受此政策。方法一：若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。也就是说尽可能取得银行贷款。另外，对对于是否提供金融机构证明，也应该进行核算，看哪种方式扣除额大，选择最有利的方式。企业是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利
12、。同时要注意与企业所得税的联系，所得税税前扣除如没有此项费用多交的部分应综合考虑。方法二：对既开发普通住宅（容积率以上，套房单位面积平方米以下，售价为市场价的倍以内的）也开发别墅的，要分别核算，尽可能把普通住宅的增值率控制在以下。方法三：控制增值率。可以通过价格、扣除额的调节来实现。如公司计划在开发项目中自行持有部分物业或酒店资产，在申报项目建设工程规划、办理预售许可证时，就按自用房产申报，并进行单独核算，转入固定资产管理，则不涉及交纳土地增值税、营业税、企业所得税。今后如需转让则做为固定资产转让，仅需对资产增值部分交企业所得税，此时就可以在转让定价中进行筹划了。方法四：利用关联方关系转移利润
13、。因公司的各子公司都属于独立核算单位，且分布于各县市，如各项目在同一时间运作，可以通过转移定价，将成本和费用在各公司内合理计划列支。另外也可以利用关联企业相互投资及进行资金拆借，以达到公司整体利益的最大化方法五：利用亏损弥补期进行成本费用转移。现在税法规定企业当年的亏损可用今后五年的利润进行弥补，因此针对不同项目及所处的不同开发阶段合理安排企业利润，以减少应纳土地增值税及企业所得税方法六：按国家规定给职工交纳“五险一金”如酌情适当提高标准列支，即可以增加员工福利、增强员工的凝聚力，也可以合理进入成本费用方法七：给予中介方及各类人员的业务费处理。按规定在销售收入以内的佣金准予扣除，关键是应取得合
14、法的票据。方法六：为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本进行资本化，可以加大房地产企业加计扣除费用的基数。可能存在的问题：由于税务机关对于土地增值税是采用先按销售收入预征1%的征管方式，且土地增值税涉及金额巨大且许多地方政策规定不清，如遇不用交税对已交税款要进行退款的，税务机关将因此加大查帐力度，如果查帐清算则该企业所有项目一律从严查帐清算。因此需慎重考虑后方可采取降价销售的方案（二）企业所得税：计税依据：按企业利润总额*25%，按期预缴，年终汇算清缴基本方案与土地增值税相同，主要控制范围是收入与成本费用，可参照前项执行。方法一：充分利用企业
15、所得税采取的分季预缴、年终汇算清缴的缴纳方式，采取在预缴时基本不交，在项目开发前期基本不交的方式，延迟企业所得的纳税时间，而企业在预缴时少缴所得税不做为偷税处理，以此获取资金的时间价值。方法二：车和房最好以公司的名义购买，既可以集体折旧，又可以避免个人所得税。从此以后买大宗消费品，尽量以所在的公司的名义购买，一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不违反税法规定的，另外公司租用个人及别的公司车辆可采取以下方式：（一）公司与个人或单位签订车辆租用协议，公司所付租金可以在所得税前扣除，但必须取得正式发票；出租方须到税务局申请代开租赁业发票，缴纳租赁业营业税、城市维护建设税、教育
16、费附加，并按“财产租赁所得”缴纳个人所得税。因为是租用，车辆折旧及与该车相关的保险费、车船税等不能在公司所得税前列支。（二）签订旧机动车买卖合同，办理车辆过户手续，一次性缴纳二手车交易税费，公司取得交易发票，该车所有权转归公司名下，这样车辆折旧及其保险费、规费支出等均可顺利所得税前扣除，个人也不用再承担个人所得税。方法三、因资金周转需要以个人股东名义从公司借款一个会计年度内不还按税法规定应按借款金额20%缴纳个人所得税，因此事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，就应想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司或员工或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名义去借，要签订一个借款协议及借款凭据，上面名字不能写股东本人的名字。第二如果一定要以股东本人名义签的话，则必须在12月31日前归还，过了元旦再借。方法四：国家鼓励
