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1、精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 秀泊经典小区物业管理方案 CCPM 2007 编制 邹 鹏 审核 宋敬达 批准 日期 2007 年 10 月 1 日 深圳市长城物业管理股份有限公司 南昌分公司秀泊经典管理处 目录 1 0 项目基本情况 详见附表 1 附表 2 附表 3 2 0 管理处愿景 使命和主要绩效目标 2 1 管理处愿景 2 2 管理处使命 2 32008 年度主要绩效目标 3 0项目分析 3 1 客户群体分析 详见附表 4 3 2 客户需求分析 3 3 项目管理的重点及难点分析 详见附表 5 3 4 项目关键成功因素 详见附
2、表 6 4 0 管理处的人力资源配置 4 1 管理处组织架构图 4 2 人力资源编织计划 4 3 管理职员主要职责分工 详见附表 7 4 4 管理处服务时间表 4 5 各类组织成员名单 4 6 管理处年度培训计划 每年更新 5 0物业管理日常运作 5 1 客户服务 5 1 1 客户服务承诺 5 1 2 关键客户清单 每年更新 详见附表 8 5 1 3 业主委员会的成立和运作 详见附表 9 5 1 4 管理处公共关系的建立 详见附表 10 5 2 入住及装修管理 5 2 1 入住策划及实施方案 包括现场商业摊点方案等 5 2 2 二次装修管理方案 5 3 安全管理 5 3 1 治安情况分析 5
3、3 2 人员进出控制 5 3 3 物品进出控制 5 3 4 应急响应预案 5 3 5 主要危险源管理方案 每年更新 5 4 停车场管理 5 4 1 小区交通组织图 5 4 2 现有交通状况分析 5 4 3 车辆进出控制 5 4 4 非机动车的管理 5 5 消防管理 5 5 1 消防演习方案 5 5 2 灭火应急预案 5 5 3 存在隐患分析及整改设想 5 6 保洁服务 5 6 1 保洁员责任区域分工及排班表 详见附表 11 5 6 2 保洁计划 详见附表 12 5 6 3 生活垃圾处理及垃圾分类管理方案 详见附表 13 5 6 4 重大环境因素识别管理 每年更新 5 6 5 保洁应急方案 详见
4、附表 14 5 7 园艺养护 5 7 1 小区绿化平面图 5 7 2 主要苗木清单及特性表 详见附表 15 5 7 3 园林保养计划 详见附表 16 5 7 4 绿化租摆方案 5 7 5 年度消杀计划 详见附表 17 5 8 共用设施设备管理 5 8 1 设备设施运行 5 8 2 房屋本体及共用实施维修养护计划 每年更新 详见附表 18 5 8 3 机电设备维修养护计划 每年更新 详见附表 19 5 8 4 设备设施大中修计划 每年更新 详见附表 20 5 8 4 1 电梯大中修计划 每年更新 5 8 5 公共能耗使用计划 每年更新 5 8 6 房屋本体及设备设施完好率评估 5 9 社区文化
5、5 9 1 客户需求分析 5 9 2 社区文化活动计划 需每年更新 5 9 3 节假日小区美化装饰布置方案 5 10 空置房的管理 5 11 公共广告位的管理 5 12 商铺及店面的管理 5 13 标识系统的管理 详见附表 22 6 0 财务管理 6 1 管理处收费标准一览表 6 2 特约服务项目及收费标准一览表 6 3 管理处服务费收支测算表 每年更新 6 4 停车场收支测算表 每年更新 6 5 集中供暖系统收支测算表 每年更新 6 6 中央空调系统收支测算表 每年更新 7 0 供应商管理 详见附表 23 1 0 项目基本情况 秀泊经典小区基本概况 秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧
6、 东邻青山湖大道 西邻 规划江大东路 南至青湖村 北靠城东四路 占地面积 99435 平方米 总建筑 面积 14 万平方米 一期住宅建筑面积约 7 1 万平方米 二 三期建筑面积约 7 万平方米 总户数共 854 户 其中一期住户 528 户 二期 326 户 车位数 量 510 个 其中地面车位 86 个 地下车位 424 个 23 3 的建筑密度 住宅 部分 1 4 的容积率 49 的绿地率 其建筑形式为欧式风格 产品由花园洋房 小高层 高层景观公寓以及度假式酒店公寓和商业步行街组成 是一个集居住 休闲 购物 娱乐为一体的综合社区 秀泊经典由南昌金昌利房地产开发有限公司开发 宁波联合集团的
7、骨干企业宁 波联合地产和杭州钱塘集团共同投资建设 在秀泊经典的设计上檐廊是秀泊经 典一期的典型建筑符号 而围绕檐廊演绎的江南庭园是一期景观的主题 为了 实现社区价值的升级 高层庄园专为 庄园领主 营造了亚太海滨风情 秀色 宁静 通透 自然 文化 休闲 健身无一不足 可亲可近 又可赏可用 以 整体效果带动局部个性空间 纵横交错 层次分明 主题突出 平面视觉依托 立体空间 整体效果个性鲜明 从而形成了 一个社区 两种景观主题 的独 特景观 呈现亚太海滨风情的园林刚柔并济 阴阳共生 丰富的空间层次让每 一处视角都雍容典雅 简单与厚重交织中如华丽乐章 情韵如诗 铸造一个可 以生长的 可亲可近的绿色空间
8、 同时 在小区的文化内涵上秀泊经典是第一 个在南昌提出人与环境 人与建筑 建筑与环境 建筑与建筑 人与人之间的 五重和谐的高档社区 低层低密度 亲和邻里 睦邻文化是秀泊经典的最佳形 式和产品 项目基本情况 项目名称秀泊经典 座落位置南昌市青山湖大道 888 号项目四至 东临青山湖大道 西临规划 江大东路 南至青湖村土地 北靠城东四路 占地面积 M2 99435M2 容积率 1 4 绿化率49 总建筑面积 M2 14 万 M2 可收费面积 12 万 M2 绿化面积 48723 15M2 竣工时间 2005 04 一 期 2007 12 二 期 入住时间 2005 年 7 月 一期 发展商简介 投
9、资商 宁波联合地产 杭州钱塘集团 发展商 南昌金昌利房地产开发有限公司 设计商 中美华盛建筑设计有限公司 住宅面积 M2 多层 25 栋 6 8 万 M2 高层 6 栋 4 3 万 M2 公建 幼儿园 2000M2 写字楼无 商业面积 2300 M2 临街商铺 会所 M2 约 2000功能配置物业办公室 社区办公室 麻将休闲包房 停车场 停车位共 510 个 其中地下停车位共 424 个 地上停车位 86 个 已租 52 个 已售 68 个 停车场出口共 4 个 入口共 4 个 小区出入口 2 个 垃圾站无化粪池8 个水池 箱 70M3 燃气 市政燃气 专用燃气站 其它 空置房情况一期空置 2
10、6 套 二期未入住 主要设备设施一览表 因二期开发商尚未移交资料 故部分设备暂无法统计型 号 序号 设备设施名 称 品牌型号数量规格安装位置购置时间生产厂家 1 变压器 2 电梯许继西门子 18XJE9000F K 二期高层2006 年 7 月 河南许昌 3 变频水泵 4 加压水泵 5 消防水泵 6 智能道闸系 统 富士7 套 FJC T6 一二期2007 年 7 月 富士智能 7 监控摄像头 8 煤气报警系 统 9 红外报警系 统 物业管理用房清单 序号房屋类型位置 面积 M2 原设计用途租金备注 1 管理处办公室幼儿园 30 幼儿园无 2 客户服务中心幼儿园 30 幼儿园无 3 职员宿舍2
11、6 栋 200 会所无暂为幼儿园 4 职员食堂26 栋 70 会所无暂为幼儿园 5 消防控制室幼儿园 20 幼儿园无 6 保安监控室幼儿园 20 幼儿园无 7 库房幼儿园 20 幼儿园无 8 维修操作间幼儿园 10 幼儿园无 9 保安岗亭大门口 15 门岗无 合计 415 2 0 管理处愿景 使命和主要绩效目标 2 1 管理处愿景 南昌市优秀样板小区 2 2 管理处使命 服务秀泊千家万户 构建和谐经典小区 长城物业企业理念 服务宗旨 服务业主报效社会 企业愿景 创中华物业管理民族品牌 我们深信公司的价值源于顾客满意经营 只有每时每刻用心关注顾客的需 求和期望 并及时行动 才能赢得顾客的认可和社
12、会的认同 从而赢得更多的 市场分额 我们致力于创造一个使职员获 得工作乐趣 实现个人梦想的工作环境 同时倡导 严守工作程序 勇于承担责 任 用心做事 创新思维 少计较一时 得失 以诚相待 信守承诺 在管理工作中 我们强调结果和绩 效 遵循 结果驱动过程 的管理准则 我们所做的一切都应不断改进 追求 卓越 企业文化建设 在 20 年的发展历程中 长城物业的管理层始终高度重视企业文化的培育 和建设 并视她为企业可持续发展的动力源泉和核心竞争力 在实践中 我们 提出了 服务业主 报效社会 创中华物业管理民族品牌 的最高使命 以此 为指引 长城物业努力培育 全员参与 追求卓越 的企业精神 积极塑造 专
13、业 诚信 亲切 的企业形象 形成 结果驱动过程 的管理文化 顾客 满意经营 的服务文化 质量 成本双否决 的经营文化以及 增值及效能最 大化 的团队文化 通过企业文化力的作用 很好的调整了职员的工作心态 通过对职员进行有效地激励及约束 使职员的发展方向和公司的成长高度统一 人力资源最终发挥最大化效能 2 32008 年度主要绩效目标 费用收缴率预算执行率管理责任事故职员满意度 指标值80 80 1 78 3 0 项目分析 3 1 客户群体分析 所占比例 结构划分 数量比例 需求分析措施 儿童 12 岁以下 76 6 游乐场举办各种活动 青少年 12 20 岁 156 13 足球场运动场地加大社
14、区活动力度 青年 20 35 岁 426 35 运动器材少举办业主与员工联谊 中年 35 50 岁 431 36 绿化加强养护和移植 年龄 老年 50 岁以上 114 9 健身器材和场地少 增设健身器材和游乐 设施 公务员 463 38 上班时间车辆进出口 经商 168 14 车辆进出小区 企业职员 91 8 出门交通问题 职业 赋闲在家 481 40 就近菜市场 业主 租住 3 2 客户需求分析 需求分析 就上述住户结构 结合 2007 年业主意见调查问结果分析 业主需求或表示对 当前服务不满的业主要集中在以下几个方面 游乐设施设备 绿化的种植及其养护 房屋质量问题 停车场收费问题及其停车问
15、题 3 3 项目管理的重点及难点分析 内容摘要 共用设施设备存在的主要工程 遗留问题 单元门闭门器和可视电话问题 房屋墙体裂缝和渗水 现象 物业权属纠纷 群体性投诉保洁打扫卫生及其保安不巡逻问题 过激维权 重大法律投诉 开发商在开发管理上存在的问 题 问题的历史情况做详细的 分析 储藏间渗水及下储藏间处放车不方便问题 属于设计 问题 从入伙到现在一直有储藏间渗水问题得不到彻 底解决 下车道设计也有问题 使得车辆进出及其不 方便 3 4 项目关键成功因素 4 0 管理处的人力资源配置 4 1 管理处组织架构图 附图 4 2 人力资源编织计划 职位岗位职责编制 人 总编制 人 经理负责小区全面工作
16、 11 行政组厨师做饭 伙食采购等 11 客户主管 客户服务工作 品质督察 社 区活动等 1 客户服 务中心 物管助理 客户服务 资料归档 客户入 伙 装修手续办理 收缴费用 4 5 护卫主管 小区公共秩序维护 车辆管理 突发事件处理等工作 1 护卫组 护卫员公共秩序维护及车辆指挥工作 29 30 工程主管负责工程方面整体工作 1 技工班长 公共设备设施维修养护 日常 维修 物料管理 装修管理 分包方监管等工作 1 工程组 技工 公共设备设施日常维修养护 维修服务 4 6 保洁员 26 保洁组 绿化工 4 外包 经 理 护卫 组 工 程 组 职位岗位职责编制 人 总编制 人 总编制 人 43 4 3 管理职员主要职责分工 详见附表 7 姓名职位主要职责具体工作内容 预期 绩效 月度年度 实际绩效 邹鹏经理全面负责 全面监管小区 各项工作 督 导并考核 完成 2008 年 全班绩 效 熊双平物管助理 客户服务工 作 品质督 察 收费及其日常全面 工作 费用收缴率 达到 88 王壮红理物管助客服 费用催缴 装 修手续办理 联系关键客户 上门回访 上门回访及 时率 100 俞丁路物管助理行政
