《2010年11月答疑会课件-房地产企业收入与》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年11月答疑会课件-房地产企业收入与（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产企业收入与汇算清缴风险,西安中道财税咨询有限公司2010年11月,未完工开发产品收入,完工开发产品收入,转让财产收入,权益性投资收入,利息与租金收入,接受捐赠收入,视同销售收入,政府补贴收入,违约金收入,却已无法偿付的违约金收入,未完工开发产品收入,一、销售收入确认标准新31号文第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方
2、提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,未完工开发产品收入,(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中
3、约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或
4、协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,未完工开发产品收入,未完工开发产品收入,二、未完工开发产品收入是否可以作为三项费用扣除基数？（广告费、业务宣传费、业务招待费）1、2008年以前，国税发（2006）31号文规定，预售收入作
5、为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数。但给予了变通，允许向后三年递延。第八条第十款：10广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。2、国税发（2009）31号文彻底解决了此问题，不再提“预售收入”概念，只要是签订了销售合同，都是“销售收入”，自然可以作
6、为三项费用扣除的基数。,未完工开发产品收入,二、未完工开发产品收入是否可以作为三项费用扣除基数？（广告费、业务宣传费、业务招待费）3、2008年1月1日以后，以前年度按照旧规定未扣除的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销？大地函（2009）77号文1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。2.对2007年底前按国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销
7、的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。,未完工开发产品收入,总结：1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。2、达到了完工标准，将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。3、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。4、关注销售收入同费用的配比关系，避免因为销售收入集中于一个阶段导致配比不平衡，导致多交所得税。,未完工开发产品收入,三、未完工开发产品收入的范围税法条文：国税函（2009）31号文第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代
8、有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。1、预收账款贷方发生额,未完工开发产品收入,三、未完工开发产品收入的范围2、定金、订金、保证金、诚意金是否缴纳企业所得税？（1）收取的定金如何进行会计处理？ 预收账款还是其他应付款？（2）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有预售款项均作为预售收入，因此必须缴纳企业所得税。（3）2008年以后，根据新文件，销售合同是判断销售收入的重要标准，如果没有签订销售合同前收取的订金、定金系列，
9、均不应作为销售收入，待签订销售合同后再确定收入。,未完工开发产品收入,三、未完工开发产品收入的范围2、定金、订金、保证金、诚意金是否缴纳企业所得税？（4）定金是否缴纳营业税？ 所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另
10、一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。,未完工开发产品收入,三、未完工开发产品收入的范围2、定金、订金、保证金、诚意金是否缴纳企业所得税？（4）定金是否缴纳营业税？营业税暂行条例实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方
11、式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。国税函（1995）156号文十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。,未完工开发产品收入,三、未完工开发产品收入的范围3、会员费2008年以前，房地产企业会员费如同买房关联，一律视为定金；2008
12、年1月1日以后，会员费分清用途，按照实质重于形式原则处理。所得税：国税函（2008）875号文6.会员费。申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。营业税：国税函（2004）1032号文 国家税务总局关于有价消费卡征收营业税问题的通知消费者持服务单位销售或赠予的固定面值消费卡进行消费时，应确认为该服务单位提供了营业税服务业应税劳务，发生了营业税纳税义务，对该服务单位应照章征收营业税；其计税依据
13、为，消费者持卡消费时，服务单位所冲减的有价消费卡面值额。,未完工开发产品收入,三、未完工开发产品收入的范围4、非法预售问题关键在于理解什么是销售合同？是否只有房管局网签合同才算数？法释字（2003）7号文商品房认购书与商品房买卖合同能否转化的问题，法释20037号关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条作了规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”,未完工开发产品收入,三、未完工开发产品收入的范围5、其他形式的收入例1：虚假借款合同问题合同条款规定：
14、所借款项没有利息；用于楼盘建设；享受开盘价优惠；收据注明购房集资款，可抵顶房款。实质重于形式原则例2：预收账款打入老板个人账户，再以借款形式转入企业账户。老板借给公司钱的税收风险：1、非法预售的征兆；2、个人所得税问题关联方借款,完工开发产品收入,一、所得税完工标准第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产企业开发产品
15、完工标准税务确认条件的批复国税函【2009】342号根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。,
16、完工开发产品收入,土地增值税清算条件主动清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。强制清算条件所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。,
