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1、. .关于建设无锡市明发商业广场项目投资（预）可行性研究报告前言：在零售业中，Shopping Mall是一种高级的商业业态形式，起源于20实际50年代的美国，译成中文为“超级购物中心”。在西方国家Shopping Mall现已与百货店和超市一样常见的业态形式，是集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。20世纪90年代，Mall开始登陆中国。广州天河城、中华广场、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京东方广场陆续开业；而正在建设当中的包括厦门明发Mall、北京世纪金源时代购物中心、中关村国际商城和春天Mall等。目前，这些，投资动辄几十亿到上百亿元。一个规划合理、经营
2、成熟、充满生命力的Mall将为投资者带来丰厚的利益回报，对于区域经济的发展也将取得促进作用。Mall在中国的逐步发展成熟，伴随着规划、资金及经营环节上优劣并存的现实问题，寻求一种更为成熟更具生命力的Mall开发经营之道，对于中国商业地产有着举足轻重的影响。一、 宏观背景简析市场背景Shopping Mall在中国市场如何发展和规划，首先要看区域经济实力和商业环境。一个超大规模Mall的建设必须要充分考虑当地市场的消费能力和业态竞争状况，而且还要面对核心商圈的消费总量。在百货业发达的北京、上海、广州等地，零售市场竞争非常激烈，仅仅三个城市建设面积超过1万平方米的大型百货商场都超过了100家，政府
3、已经明确不鼓励再建设大型的百货商场；而对于更大规模的Shopping Mall而言，其功能更多样化，业态形式更先进，可以起到对零散的商业项目进行整合。而无锡与北京、上海相比则有很大不同。无锡的消费能力在省内和国内都处于相对领先地位，但对年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较少和小。下面一组数据：n 无锡市宏观经济运行状况/经济背景调查 无锡市20002004年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅：2000年.2001年2002年2003年2004年人均GDP（元/人）2768031246366324296152550同比涨幅10.8%12.89%17.24%17.28
4、%22.30%人均可支配收入（万元）8603945499881164713588同比涨幅8.6%9.9%14.9%16.6%16.7% 无锡市20002004年社会消费品零售总额及涨幅：2000年.2001年2002年2003年2004年社会消费品零售总额（万元）351.51390.82444.30487.10579.21同比涨幅9.20%11.2%13.7%15.4%18.9% 无锡市20002004年财政收入、金融机构存贷款余额：2000年.2001年2002年2003年2004年财政收入（亿元）112.06141.92200.85265.58354.74金融机构存款余额（亿元）1078.
5、351269.121626.832156.852585.16金融机构贷款余额（亿元）712.39809.281046.991435.821802.45小结： 综上所述，无锡市居民人均收入和消费水平有了长足的发展，依靠长三角经济区的整体发展，无锡的城市竞争力日益增强，以上数据显示无锡已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。二 无锡市商业状况简析：1、无锡市现有商业布局概况：无锡依托区域交通枢纽的有利条件，加快发展与国际接轨的现代商贸业，全市有商业企业1万多家，从业人员30多万人。有大型零售商业企业12家，大中型商场40家。基本形成了城中有大商场，城郊有大市场，城乡有连锁店的商业网络。
6、中山路商业街，商业大楼林立，是全国十条中华商业示范街之一，形成了以无锡商业大厦为骨干的大型商业群体。无锡商业大厦经营销售居全省首位，进入全国前十名。全市已有6家外资商业企业，与日本合资的无锡八佰伴，位居全市商业零售企业第三位，德国的麦德龙超市、百安居建材超市、法国的家乐福超市等世界著名商业大公司的进驻，推动了无锡商业新型业态连锁商业的快速发展随着市场竞争日趋激烈，无锡零售市场今年业态分化进一步加剧，商家错位经营渐成气候，市场结构也随之出现了大幅调整。全市商业设施的市场布局相对几种的趋势越来越明显，层次分明的商业中心区和社区商业对市民生活的影响也越来越大。2.无锡未来商业发展趋势分析：无锡未来发
7、展规划的空间是：“在以上海为中心的沪宁杭城市群中，组合苏中，辐射苏北，联合浙北，围绕上海，相对独立，互惠互利，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系”；根据这一发展规划，无锡商业未来的发展也将呈现相应的特点：“以现有的城市商业中心区为核心，业态结构多元，商业网点间隔分布，形成多个社区商业次中心。”l 主要区现有的中山路商业中心区，在无锡未来商业发展中仍将起到不可替代的骨干作用。通过市场经济杠杆的调节，不但不会弱化，反而更加强大，商业结构更趋合理，逐步走向专业化、特色化、个性化的发展道路，以满足无锡本地居民和外地其他城市居民的非日常消费品的消费；l 随着国民经济发展形势的总体向好
8、，消费品的市场也愈加成熟，多种业态的商业形式将呈迅速发展同时并存的特点，百货公司、主题商场、专业市场、大型综合超市、连锁超市、便利店、专卖店、SHOPPINGMALL等多种不同的商业形态，将各拥有自己的消费群。为市民的消费提供了多种消费形式；l 城建速度的加快和规模的扩大，原属于城郊结合部、城郊、远郊等地区将逐步建设成各种规模的新城区、新市区、新工业区和新居住社区，吸引了大量居民入驻，这势必给新区的商业发展带来契机。特别是给日常消费品市场带来了大发展的良机。有助于形成间隔分布的多个次级商业中心。l 我国加入“WTO”后，国外商业资本大举进入，洋超市家乐福、麦德龙、欧倍德等正加紧抢占无锡商业市场
9、。由此带来巨大的市场竞争压力，迫使无锡原有商业公司加快企业的改造速度，以便适应未来发展，这给未来无锡商业市场发展奠定了良好的基础。结论：随着无锡市整体规划体系的铺开，无锡的现有商圈讲不能满足无锡人民未来的消费潜力。而在这个区域内建设一个大型的商业项目不仅可以辐射无锡城区，还将对周边的城市产生较大的商业辐射力。三、项目地块条件分析1、项目选址：无锡市惠山区北二环路与惠山大道交汇处2、 区域简介惠山区地处江苏南部，长江三角洲腹地，东连常熟、吴县两市，南临太湖，系接武进市，被邻江阴市。距上海128公里，南京177公里，为苏锡常中心地区。京杭运河、321国道、沪宁高度公路、京沪铁路、锡澄高速公路贯穿市
10、境，境外数公里的硕放设有无锡机场，水陆空交通便捷。惠山区是我国古代吴文化、近现代民族工业和当代乡镇工业的重要发源地原锡山市（无锡县）的一部分。2001年2月因适应无锡市建设特大城市之需，国务院、省委和省政府批准无锡市进行行政区划调整，撤锡山市而分设惠山区。她是无锡市的经济“副中心“和西部工业重区，区域面积327平方公里，辖6个镇，总人口37，5万。惠山区经济实力雄厚。2003年完成生产总值178亿，财政收入达19亿。l 工业概况乡镇工业是惠山区的主体经济，区域内工业门类包括冶金、机械、纺织、化工、电子等，近年来乡镇工业立足于结构调整和产业升级，产品的市场竞争力明显提高。目前拥有乡镇企业3200
11、家，职工12万人；2003年全部工业总产值达421亿元。l 农业、三产概况农业产业化经营取得可喜成效、2003年全区水稻产量96882吨，三麦产量23759吨，生猪出栏14.28万头。在稳定粮食生产的基础上，大力发展多种经营，知名品牌“阳山水蜜桃”的种植面积达10021亩；“太湖翠竹”等茶叶种植面积达313亩；水产养殖的面积达18024亩，粮经比例为78：22。第三产业发展迅速，建立了江南城、水蜜桃等一批特色交易市场。3、交通条件惠山区地处于长江三角洲腹地，是上海经济区的重要部分，是沪宁交通的咽喉。铁路：京沪、新长、新建中的京沪高速铁路穿境而过，无锡市区域内的火车货运编组站、两个火车货场、一个
12、客运战场在本区域内。公路：沪宁、锡澄、锡宜高速公路及312国道穿境而过，并有5个高速路口。运河：京杭、锡澄、锡北运河流经该区，水运便捷，成本低廉。港口：至上海港130公里 至张家港40公里至江阴30公里机场：至无锡机场30公里至常州机场35公里至上海虹桥机场120公里至上海浦东机场150公里至南京禄口机场150公里4、 项目对于周边的辐射力和可行性随着无锡中心城市的扩张和交通条件的极大改善，城市的辐射半径和居民日常生活半径将随之自然延伸，使处于同一城市各区同一城市圈间各城市得以分工协作，互联互动，优势互补，现代商圈已应运而生，而对此的研究在我市尚属空白，与城市化发展的客观要求已无法适应。要将无
13、锡建设成为现代化的大城市，顺利实施苏、锡、常一小时都市圈的城市发展战略，必须重视和加强对大城市的建设和管理及城际商圈发展规律的研究，不断激活市区各区域及城际经济的互补性、联动性，克服各城市大而全、小而全的重复建设倾向，提高城市资源的优化资源的配置效率和各城市有竞争力的优势产业的聚集度，从而推动城市内部和城际间人流、物流、资金流、信息流的立体互动，使大城市和“城际经济”的规模效应充分得以发挥和体现，促进城市圈经济的共同发展。明发商业广场项目位于无锡市惠山区的中心地段，紧邻北二环路和惠山大道，该项目的启动不仅对于无锡立体商圈的建设起到了推波助澜的作用，还势必将成为无锡市商业的一颗璀璨明珠。5、 明
14、发商业广场能带动的经济效应l 税收供应效应：由于入驻企业的结算中心一般设在该地区，因此有一部分的税收会上缴在所在地税务机关，这是企业税收的贡献。企业员工的个人所得税效应的收入一般都要在几千、上万或者更多，因此个人所得税也是当地税收的来源。l 消费带动效应该区域的老百姓衣、食、休闲、娱乐、健身等各种消费都会大部分集中这个区域实现，同时，明发商业广场的包罗万象也将带动其他地区的老百姓消费在这个区域实现。l 社会资本效应一个地区商业越发达，说明这个城市的生活越优越，同时会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度越高。也就是说，这个城市将会更快的融入国际化中。一个地区商业越发达，说明这个城市的条件越优越，越能吸引企业进驻，使城市设施条件更趋完善，促进城市发展。l 就业乘数效应商业服务产生的就业将会大大增加，一个地区的服务不仅可以带动本区域的就业，而且整个经济的繁荣促进衣、食、住、行等等这方面的服务也需要，这样就产生了新的就业，我们叫做就业乘数效应。l 产业效应即产业重塑。一个企业，特别是一个商业企业入驻一个区域，与他相配套的各种服务业，如传媒、公关、律师等增殖服务业将会加快发展，这样可以提高区域的第三产业水平。四、项目概述项目简介1、 项目名称：“明发商业广场”2、 项目定位：集旅游、购物、娱乐、休闲、餐饮等为一体的综合商业群体。 （Shopping Mall）
