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1、. .桥津上街安置房建设项目第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称桥津上街安置房建设项目1.1.2项目建设性质新建项目1.1.3业主单位介绍建设主管单位：新津县住房保障中心。新津县住房保障中心是新津县房产管理局下属的副局级编制的事业单位。新津县住房保障中心成立于1997年，经过10多年的运营，固定资产发展为27000万元。目前新津县住房保障中心下设机构有行政人事部、财务部、融资部、项目开发部、造价合约部、工程部、资产管理部等7个职能部门。1.1.4项目概述为了加快改善成都新津县居民住房条件和生活环境，近几年来，新津县政府加大力度引导当地居民由分散居住向适度集中居住建设靠拢，先后采取了一系
2、列举措加以推进。通过对土地整合，从而最大限度的利用该片社区土地资源。桥津上街安置房建设项目位于桥津上街，本地段属于新津县中心城区东北面，紧邻国道108，该地块位于新津桥津上街东侧，地块东侧为空地，本次方案为新津桥津上街安置房设计，用地面积15826平方米，地块较为规整，地势平坦，配套设施需要加强，交通便捷。，其市政基础设施完善，适宜本项目的建设。1.1.5可行性研究报告编制原则及依据1、编制原则1）符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。2）结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3）建设集居住、生活配套为一
3、体的生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有特色的满足居住生活需要的环境功能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机综合体。4）结合被拆迁居民的生活习惯及家庭构成，提供能够满足居民需求的安置小区。2、编制依据1）中华人民共和国建筑法 主席令第92号；2）中华人民共和国节约能源法主席令第77号；3）四川国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4）中华人民共和国规划法；5）中华人民共和国环境保护法；6）成都市人民政府关于进一步加强城镇住房保障工作的意见；7）成都市城市总体规划（2004-2020）；8）建设项目经济评价方法与参数（国家发改委、建设部）第三版；9）其他相关政策文件；10）
4、业主提供的项目有关资料。1.1.6项目预期目标要求基础设施、公共服务设施基本配套，社区功能和住宅功能基本完善,实现垃圾集中收集与处理、集中供水、污水经处理后排放，达到新建的社区整洁、环境卫生、道路平整、缆线规范、环境生态化和田园化、生活舒适方便的基本目标。1.1.7项目主要建设条件桥津上街安置房建设项目 应具备的基本条件为：资金条件、环境条件、施工条件、法律条件等对拟建项目支持和满足的程度。1、资金条件桥津上街安置房建设项目项目总投资为11618.55万元，资金来源包括两部分。其中新津县住房保障中心筹集2318.53万元，占总投资的20%； 银行贷款9300万元，占总投资的80%。2、环境条件
5、本项目经过环境影响评估指出，认为项目在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。建设单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中提出的控制污染的措施和建议，则对周围环境不会产生明显不利影响，本项目的建设是可行的。3、施工条件桥津上街安置房建设项目项目，其施工现场、位置、面积经规划部门用红线给予控制，现场施工用水、用电、排污均可从市政管线接口，均能满足施工建设需要。项目施工的技术队伍来源丰富，四川省建筑施工队伍较多，大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术与施工装备，在园区开发等方面积累了丰富的经验，项目经过招投标，完全能找到
6、有能力的施工企业承担本项目的施工任务。经过上述分析，项目具备的基本建设条件均能满足项目的建设要求。1.1.8建设期限本项目建设周期计划从2015年5月-2016年8月。1.2主要技术经济指标1.2.1项目建设规模及安置人口本项目建设内容主要包括住宅、商业用房以及地下室停车场、绿化、小区内管网等，预计建成后能容纳296户人居住，按照保守估计一户3人计算，共计888人。建设内容主要包括居住用房、商业用房、以及相配套的道路、停车场、绿化、供排水管网等。项目总规划用地面积15826，总建筑面积36478.91，地上计入容积率建筑面积27758.28（其中居住建筑面积24134.65，商业建筑面积341
7、8.81，地上配套设施建筑面积204.82。）地上不计入容积率面积1092.77，地下不计入容积率面积7627.86。绿化面积为4330.08。1.2.2投资规模及资金来源桥津上街安置房建设项目 总投资约为11618.55万元，其中：建安工程费用为9516.08万元，占总投资的81.9%；工程建设其他费为1314.04万元，占总投资的11.31%；基本预备费541.51万元，占总投资的4.66%。建设期利息246.92万元，占总投资的2.13%。本项目总投资为11618.55万元，由新津县住房保障中心筹集2318.53万元，占总投资的20%；银行贷款9300万元，占总投资的80%。通过整理附近
8、的土地进行偿还贷款。1.3项目研究目的及范围我公司受新津县住房保障中心的委托，对“桥津上街安置房建设项目项目”进行可行性研究报告的编制并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目选址条件分析、建设内容及规模、建设方案、公用工程及劳动安全、环境影响评价、节能措施、项目实施进度、招标方案、投资估算及资金筹措、项目组织及管理、风险分析及对策、社会效益分析、结论及建议等。并提出结论意见，为政府决策提供参考依据。1.4可行性研究结论桥津上街安置房建设项目项目是在成都市城市总体规划以及国家宏观经济背景下提出。随着新津县建设步伐的加快，项目的实施可以有效保障拆迁户的住房问题。桥津上
9、街安置房建设项目的建设可以带动周边产业链的发展。修建的住宅楼能改善当地百姓的居住条件、维护当地社会的和谐稳定、带动地方经济的发展，社会效益巨大。项目的前期工作进展顺利。综上所述，项目建设条件基本具备。因此本项目的建设是符合国家和人民的利益的，具体操作上也是可行的。建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序分步实施，确保项目的顺利建成。参考资料第二章 项目建设背景及必要性随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，成都新津县承载的职能逐渐多元化、复杂化。城市更新过程不仅可改善其基础设施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快新津县城区桥津上街
10、区域内进行改造，将本区域内建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。2.1项目建设背景2.1.1成都将打造生态田园城市生态田园城市，本质上是符合科学发展观要求，体现“自然之美、社会公正、城乡一体”核心思想的新型城市。它包含世界级、现代化、超大型和田园城市四个基本要素，有六个方面的具体特征：一是田园式的城市形态，形成多中心、组团式、网络化的城乡空间布局和人性化、生活化的城市空间结构，既有优美的田园风光，也有强大的现代化功能，并体现丰富的历史文化内涵，在全域成都继而在成都经济区范围内形成现代城市与现代农村和谐相融、历史文化与现代文明交相辉映的新型城乡形态；二是国际性的城市功能，在建成西
11、部“两枢纽、三中心”和国家重要中心城市的基础上，成为国际性的区域枢纽和中心城市；三是形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的现代产业体系，辐射带动西部乃至全国，进而融入世界，在国际产业分工体系中占有重要一席之地；四是社会和谐，城乡二元体制全面破除，城乡居民享有更充分的社会福利和更有力的权利保障，具有很强的幸福感；五是人与自然和谐，“山、水、田、林、城”融为一体，生态良好，环境优美；六是基础设施现代化、智能化，城乡贯通、配置均衡、功能完善。总体而言，按照建设生态现代田园城市的目标定位，未来的成都将是一座城乡一体化、全面现代化、充分国际化的区域枢
12、纽和中心城市，城乡繁荣、产业发达、居民幸福、环境优美、文化多样、特色鲜明、独具魅力。确立这一历史定位和长远目标，实质上是把推动发展方式的根本转变提到了战略层面，是在六年多统筹城乡发展的实践基础上，更好地践行科学发展理念，更加注重以人为本，更加注重资源节约和环境友好，更加注重历史文化保护和有序开发利用，更加注重自主创新，更加注重对外开放，实现对城乡一体化实践的全面提升和深化。为稳步推进生态现代田园城市建设，成都市市委确立了“三步走”战略部署：近期目标是用58年将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文
13、明建设的样板；中期目标是用20年左右初步建成生态现代田园城市，争取进入世界三级城市行列；长期目标是用3050年最终建成生态现代田园城市，争取进入世界二级城市行列。2.1.2城乡一体化进程城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、
14、可持续发展。随着成都市的快速发展，城乡一体化急需实现。根据新津县五津优城指挥部的会纪要，需要对新津桥津上街区域内地块红线范围内按城市规划要求进行建设，专门建设安置房，用以安置当地居民。安置房是适应城市现代化的要求，以地域性为特征、以认同感为纽带构建成的社区组织体系，居民的素质和整个社区文明程度高，社区内管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐。安置房在党的领导下实行居民自治，社区内实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。安置房小区坚持以人为本，把改善人居环境放在重要位置，社区服务实行网络化和产业化，做到经济建设、城市建设和社区建设同步规划、同步实施。2.1.3目前新津
15、桥津上街区域内片区周围土地利用较差 土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的文件。该文件从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。新津县坚决贯彻执行上级的文件精神，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，属性定性定量供地。目前桥津上街区域内房屋基本上
16、以一、二层为主，土地使用过程中存在容积率过低、建筑布局凌乱、土地利用效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘周边区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约利用的目的，为成都市发展提供可观的用地保障。本项目可满足当地被拆迁人的安置住房需求，并带动相关产业发展，拉动经济增长。2.2项目建设必要性2.2.1建设集约化资源的短缺、不可再生、价格的高昂，都要求必须集约化。首先是土地资源。最近国家预计批准成都的土地总体规划，能够用的建设用地总规模是380万亩。现在，成都建设用地总规模已达到约320万亩，到2020年，还有60万亩
