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1、 第十四第十四 章章 租赁合同租赁合同 第十四章 租赁合同 【本章内容提本章内容提 示示】 租赁合同是日常生活中常见的合同。本章主租赁合同是日常生活中常见的合同。本章主 要介绍租赁合同双方当事人的权利和义务，房屋要介绍租赁合同双方当事人的权利和义务，房屋 租赁的特殊规定等。要求熟悉租赁合同的订立程租赁的特殊规定等。要求熟悉租赁合同的订立程 式及租赁合同成立的法律效力，理解租赁合同双式及租赁合同成立的法律效力，理解租赁合同双 方当事人的权利和义务，掌握房屋租赁合同的特方当事人的权利和义务，掌握房屋租赁合同的特 殊规定等。殊规定等。 第十四章 租赁合同 【知识结构简图知识结构简图】 租赁合同的分类
2、租赁合同的分类 租赁合同的终止租赁合同的终止 承租人的义务 承租人的转租权承租人的转租权 应具备的条件应具备的条件 出租人的义务出租人的义务 租赁合同概述租赁合同概述 禁止出租的房屋禁止出租的房屋 租赁合同 应办理的手续应办理的手续 租赁合同概念和特征租赁合同概念和特征 概念概念 特征特征 房屋租赁合同房屋租赁合同 双方权利和义务双方权利和义务 可收回的情形可收回的情形 承租人优先购买承租人优先购买 买卖不破租赁买卖不破租赁 租赁合同的形式租赁合同的形式 第十四章 租赁合同 第一节 第十四章 租赁合同 租赁合同概述租赁合同概述 一、租赁合同概念和特 征 合同法合同法第第212212规定：规定：
3、“租赁合同租赁合同是出租人 将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。”交付租赁物的一方为出租人，接受租 赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租 赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁 物的代价出租人，租赁合同中交付租赁物供对方 使用、收益的一方称为出租人。 第十四章 租赁合同 租赁合同具有以下租赁合同具有以下 特征特征： 1租赁合同是转让财产使用权的合同 2租赁合同为有偿合同 3租赁合同为诺成合同 4租赁合同具有临时性 第十四章 租赁合同 二、租赁合同的分 类 1动产租赁与不动产租赁动产租赁与不动产租赁 2定期租赁与不定期租赁定期租赁与不定期租赁 uu 第一，当事人在租赁
4、合同中未约定租赁期限；第一，当事人在租赁合同中未约定租赁期限； uu 第二，当事人在租赁合同中将租赁期限约定为第二，当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6 6个月个月 以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生 争议的，租赁合同视为不定期租赁合同；争议的，租赁合同视为不定期租赁合同； uu 第三，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租第三，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租 人没有提出议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不人没有提出议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不 定期。定期。 JJ 这种区分的意义在于，在不定期租赁中，
5、除非法律另这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另 有规定，双方当事人均可随时终止合同。有规定，双方当事人均可随时终止合同。 第十四章 租赁合同 三、租赁合同的 形式 第十四章 租赁合同 就租赁合同而言，不定期的租赁合同为不 要式合同，无须采取书面形式；租赁期限不满 6个月的定期租赁合同也为不要式合同，但租 赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合 同，应当采用书面形式。未采用书面形式，双 方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租 赁合同。 四.租赁合同的终止: 租赁合同主要因下列事由而终止： 1租赁合同因期限届满而终止。但若租赁合 同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人 没有提出异议
6、的，原租赁合同继续有效，但租 赁期限为不定期。 2租赁合同因当事人的解除而消灭。租赁合 同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而 由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合 同也因此而消灭。 第十四章 租赁合同 第二 节 租赁合同双方当事人租赁合同双方当事人 的权利义务的权利义务 第十四章 租赁合同 （一）出租人的义务（一）出租人的义务 l 1租赁物交付及保持义务 l 2出租人的维修义务 l 3权利瑕疵担保义务 （1）权利瑕疵担保义务的含义 （2）构成权利瑕疵担保责任的条件。 （3）承租人相应的权利 （4）以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响 第十四章 租赁合同 【案例14-1】 甲、乙双方签订
7、房屋租赁合同。双方在合同中 约定：甲将房屋租给乙用于桑拿洗浴经营，租期5 年。经营1年时，双方发生争议，甲欲解除合同， 收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承 租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否 可以装修，但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经 营，意应当允许进行必要的装修，否则无法经营 。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问：哪一 方的观点正确? 第十四章 租赁合同 【案例14-1】 分析：乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋 进行桑拿洗浴经营，按照交易习惯，就应当允许 承租人进行必要的装修，否则乙无法实现合同目 的。这是按照合同法第6l条进行补充解释所 必然得到的结论。 第十四章 租赁
8、合同 （二）承租人的义务（二）承租人的义务 1按约定使用与按性质使用 2妥善保管的义务 3不任意改善、增设的义务 4租金支付义务 5返还租赁物义务 6收益权 第十四章 租赁合同 【案例14-2】 2001年1月，张某与李某签订房屋租赁合同 ，将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千 元，订立合同时支付2万,，其余年底支付。同年6 月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”， 要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求 张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行 找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该 公司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2 万元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某
9、扫 地出门，李某要求再住1个月。请问：此纠纷应当 如何处理? 第十四章 租赁合同 【案例14-1】 分析：本案有四个问题需要明确：第一，李某所花2万 元维修费为“必要费用”，应当由张某承担。第二，维修 时间为1个月，李某有权将租期顺延1个月。第三，原约定 剩余租金到年底支付，顺延1个月后租期届满。第四，李某 在租期届满之时，可以行使抵销权（合同法第99条） ，拒绝支付剩余13万元租金，并要求张某支付7000元。 第十四章 租赁合同 租赁物交付及保持义务 维修义务 权利瑕疵担保义务 按约定使用与按性质使用 妥善保管的义务 出租人的义务 承租人的义务不任意改善、增设的义务 租金支付义务 返还租赁物
10、义务 （三）承租人的转租权（三）承租人的转租权 n1转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承 租人）使用、收益租人）使用、收益 n2.出租人同意承租人转租，可以是明示同意，也可以是默示同意出租人同意承租人转租，可以是明示同意，也可以是默示同意 n3次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人承次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人承 担责任，承租人应当对出租人承担责任。担责任，承租人应当对出租人承担责任。 n4承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以行使：承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以行使：
11、 第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二、出租第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二、出租 人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。 第十四章 租赁合同 第三 节 房屋租赁合同的特殊规定房屋租赁合同的特殊规定 第十四章 租赁合同 出租房屋应当具备的 条件 1 2 禁止出租的房屋 3 出租房屋应办理的法律手 续 4 承租人的优先购买 权 6 买卖不破租赁 5 继续承租权 一、出租房屋应当具备的条件 我国法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件，概括 起来主要有： 1、有合法的房屋产权证件； 2、房屋为共有产权的，
12、有共有人同意租赁的证明； 3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划 和房管部门同意的证明； 4、将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管 部门同意的证明； 5、住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民 政府规定的租赁政策； 6、房屋能正常使用。 第十四章 租赁合同 二、禁止出租的房屋 依据我国城市房屋租赁管理办法第六条规定，有下列 情形之一的，房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证件的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他 形式限制房产权利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、房屋权属有异议的； 5、属于违法建筑的； 6、不符合安全标准的； 7、
13、房屋已抵押，未经抵押权人同意的； 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形。 第十四章 租赁合同 三、出租房屋应办理的法律手续 房屋租赁双方当事人应当办理以下法律手续： 1、出租人与承租人签订书面租赁合同； 2、双方在合同签订后30日内，到市、县人民政 府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时 应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有 权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件 、城市人民政府规定的其他文件； 3、在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁 发房屋租赁证书。 第十四章 租赁合同 四、出租人可以收回房屋情形 依据城市私有房屋管理条
14、例第二十一条规定 ，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租 赁合同，收回自己的房屋： 1、承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的 ； 2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公 共利益的； 3、承租人累计六个月不交租金的。 第十四章 租赁合同 五、承租人的优先购买权 出租的房屋产权转移时，承租人享有优先购买权。根 据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通 则若干问题的意见（试行）第一百一十八条规定：“出 租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在 同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房 屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 第十四章 租赁合同 六、买卖不破租赁 出租的房屋转移时，原租赁合同对新的房主 继续有效。根据最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试 行）第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在 租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权 转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效 。” 第十四章
