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1、广州市国土资源和房屋管理局广州市国土资源和房屋管理局 新版房屋管理系统操作手册新版房屋管理系统操作手册 广州华南资讯科技有限公司 二八年八月 说明：本页内容仅对内使用，不对外提供。 更新历史更新历史 编写人编写人日期日期版本号版本号变更内容变更内容 吴忱2008 年 8 月 1 日V1.0初次编写本文 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 1 页 目录目录 第一章第一章引言引言.5 1.1编写目的.5 1.2适用对象.5 1.3系统运行环境.5 第二章第二章系统简介系统简介.6 2.1概述.6 2.2系统使用前的准备工作.7 2.3系统基本操
2、作.7 2.3.1如何登陆房屋管理系统7 2.3.2系统操作界面简介8 2.3.3系统菜单简介8 第三章第三章操作指南操作指南.10 3.1案件网上申请及案件受理前的准备工作.10 3.1.1如何进行案件申请？10 3.1.2如何找回未填写完毕的案件？10 3.1.3如何撤销已提交案件？11 3.1.4如何重新提交被退回的案件？11 3.1.5如何知道案件是否已受理还是办结？11 3.1.6案件提交以后前往窗口交件还需做哪些准备工作？12 3.2项目概况及资质证书管理.12 3.2.1开发商信息备案13 3.2.1.1业务须知.13 3.2.1.2操作指引.13 3.2.2开发商资质证书14
3、3.2.2.1业务须知.14 3.2.2.2操作指引.14 3.2.3国有土地证及用地批准书15 3.2.3.1业务须知.15 3.2.3.2操作指引.16 3.2.4土地出让合同17 3.2.4.1业务须知.17 3.2.4.2操作指引.17 3.2.5建设工程规划许可证20 3.2.5.1业务须知.20 3.2.5.2操作指引.20 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 2 页 3.2.6工程施工许可证22 3.2.6.1业务须知.22 3.2.6.2操作指引.22 3.2.7工程施工合同23 3.2.7.1业务须知.23 3.2.7.2
4、操作指引.24 3.2.8规划验收合格证24 3.2.8.1业务须知.24 3.2.8.2操作指引.25 3.2.9项目概况申报26 3.2.9.1业务须知.26 3.2.9.2操作指引.27 3.2.10项目规划变更 .34 3.2.10.1业务须知.34 3.2.10.2操作指引.35 3.3预售许可证管理.36 3.3.1预售证核发36 3.3.1.1业务须知.36 3.3.1.2操作指引.37 3.3.2预售证变更40 3.3.2.1业务须知.40 3.3.2.2操作指引.41 3.4预售款监控管理.43 3.4.1预售款划拨43 3.4.1.1业务须知.43 3.4.1.2操作指引.
5、44 3.4.2监控帐户变更、注销47 3.4.2.1业务须知.47 3.4.2.2操作指引.47 3.5在建工程抵押（含涂销、转移、变更等）.47 3.5.1在建工程抵押权设定登记47 3.5.1.1业务须知.47 3.5.1.2操作指引.48 3.5.2在建工程抵押权转移登记53 3.5.2.1业务须知.53 3.5.2.2操作指引.54 3.5.3在建工程抵押权变更登记58 3.5.3.1业务须知.58 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 3 页 3.5.3.2操作指引.59 3.5.4在建工程抵押权注销登记62 3.5.4.1业务须
6、知.62 3.5.4.2操作指引.63 3.6网上签约和合同模板管理等.67 3.6.1合同模板管理67 3.6.1.1业务须知.67 3.6.1.2操作指引.67 3.6.2网上签约（期房合同）68 3.6.2.1业务须知.68 3.6.2.2操作指引.69 3.6.3网上签约（现房合同）75 3.6.3.1业务须知.75 3.6.3.2操作指引.75 3.6.4修改合同76 3.6.4.1业务须知.76 3.6.4.2操作指引.76 3.6.5重新打印正式合同76 3.6.5.1业务须知.76 3.6.5.2操作指引.76 3.7合同预告登记及商品房买卖合同退房手续等.77 3.7.1预购
7、商品房预告登记77 3.7.1.1业务须知.77 3.7.1.2操作指引.78 3.7.2预购商品房抵押权预告登记81 3.7.2.1业务须知.81 3.7.2.2操作指引.81 3.7.3预购商品房注销登记84 3.7.3.1业务须知.84 3.7.3.2操作指引.85 3.7.4商品房买卖合同退房登记87 3.7.4.1业务须知.87 3.7.4.2操作指引.88 3.8初始登记及过户.88 3.8.1初始登记（也称大确权）88 3.8.1.1业务须知.88 3.8.1.2操作指引（仅初始登记）.89 3.8.2过户94 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（
8、房地产开发企业） 第 4 页 3.8.2.1业务须知.94 3.8.2.2操作指引（增量房转移登记）.95 3.8.2.3操作指引（征收补偿登记）.98 3.8.2.4操作指引（单方面申请缮证登记）.98 第四章第四章常见问题解答常见问题解答.100 第五章第五章附件附件.101 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 5 页 第一章第一章引言引言 1.1 编写目的编写目的 为确保广大房地产开发企业能够更好的使用新版广州市房屋管理系统，本手册将采用 图文结合的方式逐一进行说明。 新版广州市房屋管理系统是广州市国土资源和房屋管理局在 2005 年
9、 7 月投入使用的房 屋管理系统的基础上进行升级完善的一套网上业务申报系统，它主要为房地产开发企业在 进行商品房网上交易以及相关房地产交易登记业务等多个方面，提供一个业务申报与审核 的网上操作平台，同时也进一步规范了商品房交易市场的管理。 1.2 适用对象适用对象 各房地产开发企业、房地产代理等公司中，负责商品房预售、现售以及房地产交易登 记业务的相关从业人员。 1.3系统运行环境系统运行环境 为确保您能够顺利使用本系统，请参照以下要求配置系统运行环境： 网络环境：网络环境： 单机连接至互联网的网络带宽不低于？ 硬件环境：（不低于以下配置）硬件环境：（不低于以下配置） CPU：1GHz RAM
10、：512M 硬盘：20G 软件环境：软件环境： 操作系统：Windows 98/2000/XP 等。 浏览器：Internet Explorer 6.0 以上。 其他要求：其他要求： IE 浏览器设置要求：？ 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 6 页 第二章第二章系统简介系统简介 2.1概述概述 新版房屋管理系统中的房地产开发企业部分主要是指：房地产开发企业如何进行网上 业务申报、网上签约售楼以及房地产项目的基本管理三部分内容。 根据房地产开发企业开发商品房所需要经历的各个开发阶段，大致可分为四个阶段： 项目申报阶段、预售阶段、增量房阶段
11、和存量房阶段（详见下图） 。下面我们将对每个阶段 中的业务逐一讲解其网上申请时的注意事项。 项 目 申 报 阶 段 在建工程抵押 网上签约 （预售） 初始登记 过户（一手） 二手房交易 网上签约 （现房） 是否已预售？ 持证抵押变更登记等 预售证申请 在建工程抵押 预 售 阶 段存 量 房增 量 房 协 助 司 法 执 行 预售证变更 填报项目基本 信息及楼盘表 回迁房审核 直管房审核 房 地 产 开 发 企 业 图 3-2-1 房地产开发阶段示意图 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 7 页 2.2系统使用前的准备工作系统使用前的准备工作
12、 在使用本系统前，请用户做好如下准备工作： 第一步第一步 办理电子密钥。办理电子密钥。企业在使用本系统之前，应提前前往广东省电子商务中心 办理电子密钥。 第二步第二步 开通系统帐户。开通系统帐户。持已办理的电子密钥，前往广州市房管局信息中心办理房 屋管理系统用户及组织机构的注册手续。 上述两步具体办理流程详见：？ 2.3系统基本操作系统基本操作 2.3.1 如何登陆房屋管理系统如何登陆房屋管理系统 系统登陆网址：系统登陆网址： 操作步骤：操作步骤： 首先，插入电子密钥（Key）至电脑 USB 口。 （关于电子密钥的办理方法请参见 “” ） 打开 IE 浏览器，并在地址栏中输入系统网址，见下图
13、2-1。 房屋管理系统登陆界面（见图 2-2） ，输入用户名、密码，点击登录即可。 说明：用户成功登陆系统后，系统会根据用户的权限来限制用户的操作范围。 图 2-1 阳光家缘网站的系统入口 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 8 页 图 2-2 房屋管理系统登陆界面 2.3.2 系统操作界面简介系统操作界面简介 一般情况下，本系统的操作界面主要是由以下三个区域构成：（见下图） 系统功能菜单区（上方）：系统功能菜单区（上方）：合同管理、网上申请、管理、组织选择。点击不 同的功能菜单项，打开不同的业务菜单列表。 系统业务菜单区（左边）：系统业务
14、菜单区（左边）：依据所选的功能菜单项的不同，显示不同的业务 菜单列表。 业务操作区（右边）：业务操作区（右边）：本区是使用者进行查询、显示或录入信息等具体操作 事务的区域。 图 2-3 系统界面概述 2.3.3 系统菜单简介系统菜单简介 用户成功登陆系统后，具有全部权限的用户则可以看到如下菜单内容。特别说明：特别说明：如 果使用者在实际操作过程中无法看到下述内容中的部分菜单，是由于用户未获得相应的授 权所引起的。 案件管理案件管理 新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业） 第 9 页 案件申请：案件申请：各项商品房预售、房地产交易登记业务的网上申请入
15、口。 待处理案件：待处理案件：在此可以看到未正式提交的案件、被退回修改的案件以及已提 交 但未正式受理的案件。 已受理案件：已受理案件：在此可以看到已经被正式受理的案件记录。 已办结案件：已办结案件：在此可以看到已经办结的案件记录。 项目管理项目管理 开发商信息备案：开发商信息备案：在此维护房地产开发企业的基本信息，如：地址、工商营 业 执照等信息。 开发商资质证书：开发商资质证书：在此新增、修改、删除房地产开发企业的项目资质证书记 录。 国有土地证：国有土地证：在此新增、修改、删除国有土地证记录。 用地批准书：用地批准书：在此新增、修改、删除用地批准书记录。 土地出让合同：土地出让合同：在此
16、新增、修改、删除土地出让合同记录。 建设工程规划许可证：建设工程规划许可证：在此新增、修改、删除建设工程规划许可证记录。 工程施工合同：工程施工合同：在此新增、修改、删除工程施工合同记录。 竣工规划验收合格证：竣工规划验收合格证：在此新增、修改、删除竣工规划验收合格证记录。 项目概况：项目概况：可在此查看本企业名下所有已经通过房管局审核的项目概况记录。 网上签约：网上签约： 网上签约：网上签约：在此进入网上楼盘明细表后，再进行网上签约（含预售、现售商 品 房买卖合同） 。 重新打印正式合同：重新打印正式合同：在此进入后，输入合同编号、购房密码后可重新打印正 式 合同。 模板管理：模板管理：在此可以新增、修改、删除网上签约时所需要的预定制模版。 合同查询：合同查询：在此可以通过合同编号，快速
