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1、工程管理前期工作重点浅析,工程管理重点浅析,如何能保证质量、进度、投资目标的实现需要很多前提条件，其中把握工程管理的重点就是诸多重要前提条件之一。,根据万达商业地产的工程特点，把项目建设分为几个阶段：1、选址；2、规划；3、设计；4、施工；5、开业；6、工程整改；7、正常经营；这七个阶段中选址、规划阶段是项目投资的重要阶段，这两个阶段决定项目的90%投资同时决定今后项目是否有一个好的发展基础，因此这两个阶段的工作极其重要根据集团的规定这两个阶段的方案是由董事长、集团商管公司、规划院、项目管理中心、发展部、商务部等确定的。设计、施工、开业以及工程整改、正常经营阶段项目所在商管公司开始参与项目的管
2、理并逐步接收项目的整体管理。,工程管理重点浅析,一、设计阶段,首先应把握好介入的时间。根据万达项目时间短、工期紧的特点，商管公司的总经理和主管工程、招商的副总经理、以及工程部经理和工程师应在此阶段就介入管理，这样做可以使商管领导层对项目的规划定位有很深的了解，便于对后期招商和经营的管理，同时也发挥自己的商业管理经验，影响项目规划中不符合商业招商和营运的布局，使之符合商业运作模式,能耗的计量,设计时容易忽略的以下几方面,建筑类,强电系统,空调系统,给排水系统,消防系统,电梯,弱电系统,一、设计阶段能耗的计量,实例：,宁波万达广场：高压计量和低压计量误差。 哈尔滨香坊万达广场：供暖热表大表减小表。
3、,一、设计阶段建筑类, 外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、 是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；, 外墙体广告位是否方便广告布上刊、抗风等级是否符合要求、广告灯要独立计量、从维修角度易 采用外打灯；, 步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街， 以及因营业时间不同导致的能耗损失；, 化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；, 屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；,一、设计阶段建筑类,
4、步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大， 同时应有部分开启扇为换季时提供新风, 机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，导致后期因为工程进度 进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定机房的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键；, 由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对广场出入口 的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出；, 对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁 皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。,一、设计阶段建筑类, 在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应
5、高于停车场地面最少5厘米， 可以有效减少电缆被浸泡的可能；, 屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm， 避免后期防水处理不好造成的漏水。, 由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材， 尽量不采用陶粒墙；, 地下停车场设计时人车分流的设计，尤其是北方寒冷地区，加装堆积门的同时提供人行通道， 避免人员通过导致堆积门故障频繁，减少使用寿命。同时车场入口收费亭的位置和堆积门的位置 要合理布置；排水沟的不应设在车道上，而应设在前后车位中间。,一、设计阶段强电系统,一、设计阶段弱电系统,1.,2.,3.,4.,预留好ATM机的线路。BA系统要
6、做外环境和广告灯的控制。,停车场收费系统和一卡通的接口力求统一，停车场收费电脑由于工作时间长应采用专业用机器，考虑到后期管理需求，应有可以拍摄车辆前后的摄像头，对车辆进场的车况进行记载。,由于城市综合体规模较大，监控摄像头的线路较长，设计时要考虑线路损耗和干扰。监控系统力争做到无缝布防无死角。,广播系统在设计时应考虑室内广播切换到室外，可以通过广播把室内的活动现场内容展示给经过的顾客，吸引他们进入广场。,一、设计阶段空调系统,一、设计阶段给排水系统, 排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排 放，既减少堵塞又节约能源。 污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法满足每天巡检的需
7、求。 每个商铺应设立给水点和排水点，部分商铺 预留燃气点以便适应业态调整。 污水泵必须是绞刀泵。,一、设计阶段消防系统,1. 每个回路预留2040报警点位，预防点位过满引起的线路不稳和商铺业态调整增加报警点。 2. 步行街消防水系统要考虑商铺改为餐饮业态时增加喷林头导致的管径的变化。 3. 消防水系统的阀门、避震喉、等辅助配件应符合设计标准的上限，因为这些配件非主要材料在设计时很容易被忽略，而实际使用当中这些配件却起到关键的作用。 4. 对产权式写字楼或公寓以及商铺在消防报警线路设计时应考虑线路走向从公共区向各个产权区域敷设，而不是在在产权区域敷设，避免装修阶段产生问题，影响后期整个系统的安全
8、运行。,一、设计阶段电梯,1.,2.,扶梯和自动坡道考虑 采用变频技术，达到 节能和减少设备运行 时间的目的。直梯应 有三方通话功能并接 到消防监控中心。,扶梯应考虑防 坠网的设计,二、施工阶段重点、节点,安排工程部技工和工程师 协助项目公司工程师一起监督工程施工质量和参与设备调试,施工期间的机电系统的设备安装调 试时间直接影响到开业时间，因此商管公司应密切关注设备安装调试时间，积极与项目公司配合，对认为影响开业的系统调试要建立预警机制，必要时书面告知项目公司并抄报集团商管公司，引起各方重视,成立联合工作小组， 协调工程问题和相互间分歧， 把通过联系单难以解决的问题得到妥善处 理。,坚持每天与
9、项目公司的总经理或主管副总见面或通电话，随时了解项目的设计、施工以及招投标情况，掌握设备的选型和规格，并对不符合运行要求的设备提出建 议；,重点,节点,施工阶段,二、施工阶段重点、节点,成立联合工作小组,A,B,重点、节点,利用组织的关系，把两个公司的相关人员合成在一起，组成一个临时的协调机构，协调工程问题和相互间分歧，通过面对面的沟通不仅加强相互理解，而且把通过联系单难以解决的问题得到妥善处理。,与项目公司的总经理或主管副总见面或通电话,坚持每天与项目公司的总经理或主管副总见面或通电话，随时了解项目的设计、施工以及招投标情况，掌握设备的选型和规格，并对不符合运行要求的设备提出建议；,二、施工
10、阶段重点、节点,一起监督工程施工质量和参与设备调试,C,D,重点、节点,第一是熟悉现场；第二、了解系统和设备的调整情况；第三、减少工程遗留问题，发现问题可以在第一时间告知项目工程师进行处理，节省发联系单的时间也减少矛盾的产生。与项目公司的沟通是一项十分重要的工作，得到项目公司的理解和支持可以为后期经营提供很多帮助，可以使设计缺憾得到顺利改正，可以加快工程问题的整改速度。,密切关注设备安装调试时间 ，积极与项目公司配合,施工期间的机电系统的设备安装调试时间直接影响到开业时间，因此商管公司应密切关注设备安装调试时间，积极与项目公司配合，对认为影响开业的系统调试要建立预警机制，必要时书面告知项目公司
11、并抄报集团商管公司，引起各方重视,二、施工阶段重点、节点,应注意的问题,建筑： a、 关注防水工程的施工，在地下水位高的地方要监督地下室侧墙防水和伸缩缝防水；屋面关注柔性防水接缝尺寸以及防水卷材与虹吸雨排接缝处的处理；厨房防水必须做闭水试验。 b、 外墙、各种井道墙体孔洞的抹灰和封堵是在施工阶段最容易疏漏的，疏漏后后期又很难整改，造成能耗损失、排烟不畅、串烟、漏水等诸多问题。因此应加强对此项工作的监管，并促使项目公司引起重视，必要时应组织专门的堵洞单位进行封堵。 c、 外广场地面回填时一定要夯实，同时回填材料要符合设计要求，地面埋设的管道严格按照施工规范施工，避免因回填不实导致后期地面塌陷，引
12、起埋设管道断裂。 d、 督促项目公司制定综合管网图，避免各系统盲目施工，最后导致天花标高降低，影响步行街整体效果，目前部分广场的天花标高都在设计的标高基础上降低。 e、 从停车场出入口至超市和垃圾房的通道的标高要保持在3.5米以上，低于这个标高超市送货车或垃圾车将无法进入停车场，对后期的经营管理造成很大困扰。,D,二、施工阶段重点、节点,应注意的问题,2. 强电系统： a、注意供电回路的供电区域，不能出现任意两个租赁区供电回路混淆现象。 b、关注电流互感器的精度是否和设计精度相符，如果偏差较大将影响电费的计量。 c、线路敷设时关注电缆桥架内的电缆一般不允许出现接头，桥架内的电缆截面积不能超过规
13、范允许值，否则负荷大时易引起火情。 3.弱电系统：注意BA系统的安装和调试参数。,D,二、施工阶段重点、节点,应注意的问题,4.空调系统： a、关注送、回风管道是否与风口连接。 b、凝结水管是否倒坡。 c、是否进行管道冲洗。 d、是否进行水处理。 5.给排水系统： a、关注排水管道是否有清扫口，坡度是否符合设计要求。 b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架间距和位置是否符合设计。 c、排污泵是否有绞刀。 d、排水出户管防水是否符合要求，排水管线敷设是否符合施工规范。,D,二、施工阶段重点、节点,应注意的问题,6.消防系统： a、关注阀门位置，避免出现漏水找不到阀门的情况发生。 b、消防线路敷设时关
14、注管口毛刺是否清理，避免出现导线破皮影响线路绝缘，导致系统不稳定。 c、线管敷设时应标出预埋管路走向，避免后期施工打断管路，影响穿线和调试。 电梯： a、直梯关注舒适、安全和稳定，重点检测紧急停止开关、安全钳等部件。 b、扶梯关注扶手带和梯节是否同步。,D,三、开业阶段,1. 人员培训： 重点培训装修管理规定、各系统操作、进行消防演练、培训开闭店流程、上门维修规程。 2. 商户进场装修、布货： 商户进场装修、布货：商户进场装修预示着开业阶段的开始，在商户合同签订前一个月成立装修领导小组和装修工作小组，领导小组的职责是协调装修工作小组难以解决的问题以及需要决策而工作小组无权决策的事。装修工作小组
15、职责是负责协调和管理商户装修事宜。装修管理主要分三个阶段，装修前、装修中和装修后。装修前阶段主要工作是对装修图纸和施工进度计划进行审核，确保商户装修格调和布局以及所用设备符合国家法规、行业规范以及装修管理规定的要求，避免在设计上出现影响防水、消防、环保、步行街外立面和其它商户经营的设计出现。在装修阶段主要监管进场材料、防水施工、配电管线敷设符合装修管理要求，装修进度符合按时开业的要求。对餐饮商户厨房防水必须进行闭水实验。这一阶段的工作做得好，可以延长商户再次装修周期，节约商户成本，减少再次装修对广场其它商户的影响，间接提升后期的工程管理品质。 3. 开业前机电设备的正常运行和正式通水、电、气。
16、这个阶段运行电工开始进入值班状态，随时记录各种参数关注设备运行状态。对年底开业的广场，注意供暖设备的运行状态和是否有漏水点。,四、工程遗留问题整改阶段,A,工程遗留问题是每个广场都面临的 客观存在，如何尽快整改完毕、如 何能够收集全面是个难点 。,B,C,D,需要与项目公司积极配合，并对工程问题 按对广场经营影响大小进行分类，优先解决 对广场经营影响大的问题,同时要求项目公司督促施工单位提出书面整改时 间的承诺，对不按期整改的施工单位进行处罚,对非工期问题导致的工程遗留问题应追究 施工单位责任。,五、正常经营阶段,工程管理重点浅析,总之，工程管理的重点随着项目的进展在不断变化，通过把握工程管理的重点，可以有效控制和减少影响工程管理品质的因素。每一个重点的把握都是通过一点一滴的工作汇集起来，不积跬步无以至千里，不积小流,无以成江海。借用彼得.德卢克一句名言“
