年北京市房地产市场回顾和展望

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1、,奥运年初的房地产市场回顾和展望 北京篇,2,目录,3,4,宏观经济环境,07年，三大经济因素与房地产的高度连通 - 高温和高控特征空前显著,一、作为固定资产投资的主要组成部分，房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升， 控制投资分别成为经济调控和房地产业宏观调控的主要指向； 二、投资过热造成产能过剩，形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大，人民币被迫升值， 直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧，楼市价格持续高涨； 三、流动性过剩传导到消费市场，引发CPI急速上扬，央行不得不采取从紧的货币政策，在某种 程度上也收紧了房地产行业的资金链条。,5,国家CPI指数的持续上扬是通货膨胀的明显

2、信号，也是政府数次加息的根本所在。控制CPI的增长是2008年政府的主要任务，而07中央经济会议已经为明年的调控奠定了基础。,宏观经济环境,信息来自：北京市统计局,北京房屋价格指数高于CPI涨幅，2007年底受多因素影响首次出现小幅下滑,6,08年整体宏观经济环境对房地产市场偏于利好。,加剧流动性过剩，引发热钱对人民币资产的追逐，助推楼市发展。,带来外地和外国的大量投资；扩大城市基础建设规模，加速城市化进程；,大量的人流带来大量的市场需求； 奥运建设明显提升局部区域价值。,阶段性的奥运管制政策不会对08年房地产市场的整体供需产生颠覆性影响。,宏观经济环境,人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市

3、场拐点,7,07年全民皆股和市值爆发，远远超出人们的想象。 08年国家将采取从紧的货币政策，通过加息、提高准备金率、发行央票等方式降低金融市场的风险。,股市惯性拉升时,股市见顶焦灼震荡时,上市房企-融资渠道畅通，市场大步跃进； 投资者 -部分投资者，可能将购房资金投入股市套利；,上市房企-资金链紧绷； 投资者 -大规模将股市获利资金转入楼市，寻求更加稳定的投资回报。,宏观经济环境,股市将在惯性拉升后见顶，期间和之后对楼市均有双向影响,8,9,2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整

4、的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也包括金融手段。下面我将具体解读部分重要的政策，以及其对宏观经济及房地产市场的影响。,涨声如潮的2007，双管齐下的政策寒冬,10,宏观政策脉络,11,03月18日一次加息,05月19日二次加息,07月20日三次加息,08月22日四次加息,09月15日五次加息,12月21日六次加息,10月，“第二套房”政策出台,12月11日，关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知明确第二套房贷的界定。,06年，90/70政策,12月，国土资源部39号令,9月，两成房现售令,01月16日 房地产企业土地增

5、值税按利润递进进行清算,03月5日温家宝十届全国人大五次会议讲话，监管政策落实相关政策收紧,05月08日 国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国物权法的通知，商品房70年产权可自动延续。,08月，国务院24号文发出，保障性住房比例增加。,05月25日 关于印发市建委房地产市场秩序专项整治工作方案的通知,06月10日，商务部、国家外汇管理局发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。,08月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。,08月28日， 8月13日国务院公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,10月十七大召开在在

6、十七大报告的第八部分， 胡锦涛同志提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”,2007年中央经济工作会议,07年,金融手段,行政手段,2007年宏观政策回顾,12,13,2007年宏观政策解读,14,2007年六次加息,第二套房贷”政策,90/70政策,国土资源部39号令,两成房 现售令,国务院24号文发出，加大保障性住房投放比例。,2007年中央经济工作会议,07年,金融手段,行政手段,控制需求,调节供应,加息是国家控制宏观经济的重要手段，是抑制流通的主要方式，同样作用于房地产市场。,明显抑制房地产市场过剩需求的有力手段，打压投资型需求的阶段性政策,为2008年的经济发展定

7、下明确的基调。明确打压通货膨胀的政府宣言。受此影响银行已经开始加强对各类贷款项目的监管力度。,虽是06年的政策，但是真正影响市场由07年开始。预计08年一季度后90平米以下户型真正覆盖市场。,土地供应市场加大保障性住房和中小户型的供应，影响一手市场的供应。,控制发展商的市场供应的有力手段，同时提高发展商开发的资金门槛,通过土地市场的控制手段影响市场供应。同时提高发展商开发的资金门槛。,2007年宏观政策解读,15,行政手段90、70%,16,行政手段24号文件,17,行政手段两成房现售令,18,行政手段39号令,19,金融手段加息,20,金融手段第二套房贷,21,金融手段第二套房贷,22,金融

8、手段07年中央经济工作会议,23,24,宏观政策小结,1、宏观调控政策前所未有的集中、直接和强硬， 对市场的影响前所未有的明显、直接和迅速； 2、自2007年第四季度开始，政策组合拳产生的首要功效是导致市场上买卖 双方的观望情绪明显浓厚； 3、行政调控手段强化“明确界定和有力执行”， 金融手段强化“直接的货币作用”。,25,26,08年政策走势,27,08年政策走势,28,08年政策走势,29,30,07年北京市土地放量较多，放量地块偏重于传统远郊区县。 07年12月首次出现多宗地块挂牌而未有3家开发商应标，造成交易不成功。可见由于政策影 响，开发商也处于观望态势。,07年土地成交情况,全市全

9、年共72宗地块成交 总占地面积约706万平米 总建筑面积约961万平米,31,32,06年与07年住宅土地供应情况比较,2007年1-11月住宅建筑面积同比06年增长10.2%，而建设用地减少14.1%，住宅容积率增加明显 2007年住宅规划建筑面积占全市总建筑面积的78%，同比06年有所下降（90%). 2007年1-11月城八区住宅规划建筑面积仅占总面积的45%。,33,近年北京土地交易情况,现有土地储备的规模较为乐观 截止到07年底，全市一级开发在施的土地共计2197公顷，即将进入一级开发的土地414公顷， 保证了未来土地二级市场的充足供应。,34,预计2008年郊区供地将占全市80%，

10、 其中顺义、昌平、通州占40%,数据来源：土地储备中心， 07年数据截至11月15日,近年北京土地交易情况,土地市场郊区化： 郊区土地比重从05年的61%上升到07年的63.7%。 土地一级开发： 目前一级开发在施地块45宗，顺义、昌平、通州占总量2197公顷的64.5%。,35,36,生态涵养发展区： 门头沟、怀柔、密云、延庆、平谷,北京城市功能分区,城市发展新区： 通州、顺义、大兴、房山、昌平、开发区,首都功能核心区： 东城、西城、崇文、宣武,城市功能拓展区： 朝阳、海淀、丰台、石景山区,37,2004-2007北京各区土地价格走势,数据来源：土地储备中心数据整理,（去除限价地）,政府土地

11、供应方式转变导致各区楼面地价涨幅较大,各区土地成交楼面均价为: 首都功能核心区7000元/m2， 城市功能拓展区6500元/m2， 城市发展新区3500元/m2， 生态涵养发展区2500元/m2 。 07年招标地块比例高达75%： 虽合理的控制了地价，却存在其它弊端。 大型开发商逐鹿北京，助推地价上涨： 0407年北京市土地成交楼面均价分别同比上涨10.2、29.8、7.2和7.6% 。全市均价（去除限价地）约3300-3700元/m2之间，,首都功能核心区：东城、西城、崇文、宣武； 城市功能拓展区：朝阳、海淀、丰台、石景山区； 城市发展新区： 通州、顺义、大兴、房山、昌平、开发区； 生态涵养

12、发展区：门头沟、怀柔、密云、延庆、平谷,38,39,07年12月至08年1月土地成交情况,40,07年12月至1月土地成交情况,41,07年12月至1月土地成交情况,42,正在交易地块的土地信息,43,正在交易地块的土地信息,44,45,通过图表可以发现，房地产投资依然是北京市固定资产主要的组成部分，北京市完成房地产开发投资占全社会固定资产投资持续在50%上下，是北京房地产发展的保障。同时保证北京房地产投资持续稳定和健康是保证固定资产投资的根本。,07年北京房地产开发与住宅投资分析,46,下半年，房地产开发投资维持高点运行，而住宅投资占房地产开发投资的比例比较稳定在50左右。住宅依然是房地产投

13、资的主力，是住宅市场的可持续发展基石。,07年北京房地产开发与住宅投资分析,47,北京市全社会固定资产投资、房地产开发与住宅投资增幅呈逐步回升的趋势，其中，住宅投资增幅回升速度较快。,07年北京房地产开发与住宅投资分析,48,2007年商品房的竣工面积与开工面积依然无法满足市场需求，北京房地产市场的需求依然旺盛。,07年北京房地产开发与住宅投资分析,49,近年北京住宅及土地供应,数据来源：土地-国土资源局；住宅供应-伟业数据库,虽然政府加强整治闲置土地，但屯地和变相屯地现象依然严重 05-07年，北京市土地供应逐年增长，而一手商品住宅供应却逐年减少。,08年商品住宅整体供应量呈上涨趋势,50,

14、2007年北京商品住宅供应,一手商品住宅供应套数： 05年比04年减少：21.5%； 06年比05年减少：26.2%； 07年比06年减少：4.8%。,04-07年一手住宅供应套数逐年减少，但已经临近供应临界点,07年一手商品住宅月度供应： 4、7、9月为供应高峰，超1.3万套/月,07年4、7、9月为供应高峰、春节期间为供应低谷，传统“金银”观点不再明显,51,人口、住房升级等刚性需求拉动,奥运对住房需求的放大作用,07年北京一手商品住宅供需关系,商品住宅成交量随供应量增加而上涨,07年仅有一个月供应面积超过成交面积； 7、8月成交最旺盛，月成交套数超180万平米。,07年供不应求依旧,但比

15、06年略有改善： 供需比：06年0.84；07年0.88,07年有8个月的供应套数小于成交套数； 6、7、8月成交最旺盛，月成交套数超1.3万套。,套数,面积,52,07年北京一手商品住宅价格,2007年底北京市整体价格出现下滑现象，但整体价格仍较比年初增长了49%。 造成成交下滑的原因在于，一是供应量不足，二是调控政策的陆续出台所产生的观望情绪，三是价格飙升。,07年一手商品住宅成交均价 11463.8元/m2，比06年上涨38.6% 。 注：04-05年的数据口径与06-07年不同,8、9、10 三月的一手商品住宅成交均价同比涨幅超50%； 8、9两月均价比上月的上涨超1000元/m2 。

16、,53,北京城八区推售比整体小于1，依然处于供不应求的市场态势； 全年整体销售量保持稳步增长的态势，成交高峰异于往年，出现在6-9月； 受市场大环境影响，城八区均价也于年底出现下滑，但依然保持总体上涨趋势。,07年北京城八区供需状况,54,北京市一手住宅交易各区域差异明显，交易集中区域为城市功能拓展区和城市发展新区； 首都核心区及生态涵养区由于土地供应有限，交易保持平稳态势。,07年北京分区域成交面积情况,55,07年北京分区域成交面积情况,核心区域的总体供应依然最为稀缺，这其中又以东西城为最； 11月份崇文区成交面积突增到7万平方米主要是受到名敦道项目入市和新世界项目集中销售的影响。,56,07年北京分区域成交面积情况,2007年，朝阳区依然是北京住宅交易最为活跃的区