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1、海安县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准（建设局 物价局 国土资源局 二八年二月）第一章 总则 一、根据国家、省、市城市房屋拆迁相关规定，结合本县实际，制定本规范。二、本县城镇规划区内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本规范的要求。三、拆迁评估的目的为确定被拆迁房屋补偿金额而评估其房地产市场价格。四、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。五、进行拆迁评估的房地产估价机构应具备三级(含三级)以上房地产评估资质。 六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，保证评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
2、七、本规范未尽事项，应依据有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规处理。第二章 拆迁评估方法及应用八、拆迁补偿方式可实行货币补偿，拆迁住宅房屋也可以实行产权调换。货币补偿是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构成新等要素确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格，拆迁人不提供安置房源的补偿安置方式。产权调换是指按前款计算方式对被拆迁住宅房屋进行补偿，由拆迁人提供安置房进行安置，互找差价的补偿安置方式。被拆迁人选择多层普通住宅安置的，在互找差价时，被拆迁房屋合法建筑面积部分安置房价格按市场价优惠5%；被拆迁人选择小高层及高层住宅安置的，互找差价时，被拆迁房屋合法建筑面积部分安置房价格按市场价优
3、惠10%。九、公用事业、公益事业、市政等工程拆迁原则上实行货币补偿安置。拆迁非住宅房屋，实行货币补偿安置。十、拆迁评估的方法。（一）、住宅房屋拆迁评估：被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积或合法土地使用面积的区位补偿价。（二）、非住宅房屋拆迁评估：被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿价+合法土地使用面积大于合法建筑面积部分的区位补偿。非住宅房屋区位补偿价=非住宅房屋区位基准价土地使用权出让年限土地使用权剩余使用年限。营业用房是指房屋及土地权属证书上标明用途为商业、经营的房屋。十一、被拆迁房屋的合法建筑面积和土地使用面积按权属证书及档案记载确定。
4、没有办理权属证书的，按新建、翻建时有权部门核准的面积确定。十二、建安价补偿：（一）、被拆迁住宅房屋、商业铺面、办公等房屋建筑结构、等级、成新按海安县各类房屋建筑结构、等级评估标准（附表1）和海安县各类房屋成新评定标准（附表2）及海安县各类房屋成新折旧率（%）（附表3）对照评估。（二）、工业生产用房及仓库建筑结构、成新按海安县工业生产用房及仓库建筑结构评估标准（附表4）和海安县各类房屋成新折旧率（%）（附表3）对照评估。十三、区位补偿：（一）、县城规划区内：1、住宅房屋：根据海安县城区住宅房屋拆迁区位补偿基准价（附表5），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿价。2、临街商业
5、铺面：县城区临街商业铺面房屋的区位补偿，根据县城区主要道路临街商业铺面房屋拆迁区位补偿基准价（附表6）和海安县非住宅房屋临街状态调整系数计算表（附表7）进行修正确定。 3、非临街商业铺面、生产、仓储和办公用房的区位补偿，根据县城区营业、办公、生产、仓储房屋拆迁区位补偿基准价（附表8）确定。（二）、其它镇规划区内：海安镇和城东镇除附表5海安县城区住宅房屋拆迁区位补偿基准价确定区域以外的以及其它镇规划区内的住宅、非住宅的区位补偿价，根据海安县各镇居（村）民住宅、非住宅房屋拆迁区位补偿基准价（附表9），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定。（三）、住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积或合法
6、土地使用面积二者中的高值计算。非住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积计算，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位补偿基价的20%计算补偿。（四）、同一拆迁项目涉及两个以上区位的住宅房屋，统一按高区位计算区位补偿。（五）、金融、保险、证券、盐业、烟草、邮政、电信、石油、供电、供水、新华书店等专营性单位非住宅房屋的区位补偿，属划拨土地的，按其初始取得土地的成本进行补偿；属出让土地的，按其取得土地使用权支付的土地出让金土地使用权出让年限土地使用权剩余使用年限计算补偿。（六）、居（村）民住宅如属受让土地，除按规定补偿外，再按以下标准增加补偿：受让时实际支付的土地出让金土地使用权出让年限土
7、地使用权剩余使用年限。 十四、本规范修正的因素和标准： （一）、被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正。按海安县成套住宅楼房楼层调整修正系数标准（附表10）进行修正，修正的基数为评估值（建安成新价+区位补偿价）。（二）、被评估成套住宅房屋为多层标准住宅，且水、电、气配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。（三）、院落为独家使用（不含多层建筑的底层），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，独门独院的住宅房屋，按评估值的+8%进行修正。（四）、被评估住宅房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境，在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼
8、儿园）、购物、就医等方面的因素按评估值进行修正，修正权重比在-2%至+2%之间。（五）、被评估营业用房所处楼层因素的修正。按海安县营业用房楼层调整修正系数表（附表11）进行修正，修正的基数为区位价，修正后的区位价不低于被评估营业用房所处区域住宅房屋区位价的120%。生产、仓储、办公等非住宅房屋的楼层因素修正，参照海安县成套住宅楼房楼层调整修正系数标准（附表10）进行修正。 十五、对城镇规划区的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划有条件在另处安排宅基地供其迁建住房（自拆自建），并经规划部门同意实施的，对被拆迁人按被拆迁房屋合法建筑面积建安成新价补偿，按海安县各类房屋建筑结构、等级评估标准（
9、附表1）和海安县各类房屋成新评定标准（附表2）及海安县各类房屋成新折旧率（%）（附表3）对照评估，不享有区位补偿。其安置办法由所在镇人民政府提出方案，报县政府相关部门批准后实施。 十六、对住宅房屋和生产、仓储、办公用房改变用途为营业的，按原用途评估补偿。 对被拆迁人取得工商营业执照及完税证明，持续用作经营场所1年以上的住宅房屋和生产、仓储、办公用房，可按实际经营面积，以房屋所在区位非住宅房屋区位补偿基价的一定比例增加补偿。补偿标准为：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%；5年以上（含5年）的，增加20%。十七、最低保障补偿： 对本地境内实际居住只有一
10、处住房，且未享受过住房补贴或房改，并持有低保或特困证，经所在街道确认公示无异议的，县城区范围内私有房屋被拆迁人或者被拆迁国有直管住宅房屋承租人获得的货币补偿总额（不含搬迁补助费、临时安置补助费）低于人民币6万元或4万元，由拆迁人补足6万元或4万元；其它镇镇区私有房屋被拆迁人或者被拆迁国有直管住宅房屋承租人获得的货币补偿总额（不含搬迁补助费、临时安置补助费）低于人民币4万元或3万元，由拆迁人补足4万元或3万元。对拆迁补偿后仍无经济能力解决住房的，按照经济适用房和城镇廉租住房的规定予以解决。被拆迁人或者被拆迁国有直管住宅房屋承租人承租城镇廉租住房的，其货币补偿款由廉租住房的产权人专户储存，承租人购
11、买住房或者终止租赁协议时，拆迁补偿款按规定结算给承租人。十八、新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年（竣工之日指自批准建房日期之日增加建房施工期9个月）被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人按所拆除房屋合法建筑面积建安成新价的20%以内增加补偿。十九、拆迁国有直管住宅房屋，拆迁人将被拆迁房屋建安成新价部分和合法土地使用面积大于合法建筑面积部分区位补偿价补偿给房屋产权人，其余部分补偿给房屋承租人。被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自动解除。对已经享受过房改优惠政策的国有直管公房承租人，不得享受拆迁补偿，在规定的时间内搬迁的，由拆迁人按合法建筑面积给予每平方米360元的补贴。二十、拆迁
12、国有直管非住宅房屋和单位自管房，拆迁人只对产权人进行补偿。 二十一、只在企业内部竞价，未通过面向社会公开竞价方式取得的非住宅房屋，土地使用权为出让方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格+（评估价-初始取得房屋时实际成交价格）60%；土地使用权为划拨或租赁方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格+（评估价-初始取得房屋时实际成交价格）30%。二十二、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。第三章 附属物及装饰装璜评估 二十三、对超出被拆迁房屋本身结构等级条件以外的附属设施和装饰装璜项目的补偿评估，按海安县房屋拆迁附属设施、设备、装饰、装璜项目补偿标准（附表12）单列进行
13、评估，特殊的装饰、装璜、新型材料的补偿，在评估时可根据实际情况调整。在拆迁范围确定后，对被拆迁房屋进行的装璜、装修、改、扩建项目不予补偿。二十四、其他补偿评估：（一）、在拆迁范围内，对被拆迁人的树木、竹园、祖坟等需要砍伐或迁移的，按海安县房屋拆迁范围内附属物补偿标准（附表13）和海安县房屋拆迁范围内坟墓迁移补贴标准（附表14）给予一次性补贴。（二）、因房屋拆迁，致使被拆迁人饲养的家禽变卖处理的，按海安县房屋拆迁养殖类补偿标准（附表15）给予一次性补偿。第四章 房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费和企业停产补助费等的规定 二十五、拆迁住宅房屋，按合法建筑面积每平方米10元标准支付搬迁补助费。对按被
14、拆迁房屋合法建筑面积计算低于300元的按300元支付。 对选择货币补偿的，计算一次搬迁补助费；对选择产权调换的，计算两次搬迁补助费。二十六、对被拆迁人自行解决过渡居住用房的，支付临时安置补助费的标准为按合法建筑面积计算每平方米每月6元。对按被拆迁房屋合法建筑面积计算每月低于180元的按180元支付。 对选择货币补偿的，支付6个月的临时安置补助费。对选择产权调换的，若现房安置的，支付6个月的临时安置补助费；若期房安置的，按协议约定支付临时安置补助费。 二十七、对城镇规划区集体土地征用后的被拆迁人，经规划部门同意实施迁建（自拆自建）的，按被拆迁房屋合法建筑面积每平方米15元支付一次性搬迁补助费（含
15、被拆迁房屋的建材运输费），按被拆迁房屋合法建筑面积每平方米每月6元支付6个月的临时安置补助费。 二十八、拆迁租赁的国有直管住宅房屋，搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。二十九、拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产停业的，拆迁人应当对停产停业期间的经济损失给予适当补助。（一）、拆迁生产型工业、企业非住宅房屋，造成正常生产的被拆迁单位停产，根据县劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按海安县统计局公布的上年度工业企业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过6个月。对非正常生产的企业，或在拆迁前已经停产的企业，按下岗职工月生活最低保障的标准给予补助，最高不超过6个月。（二）、拆迁商业经营性非住宅房屋，致使经营活动中止的，根据拆迁前两年年纳税额给予一次性补助，一次性补助标准参照海安县营业用房一次性综合补助标准（见附表16）评估确定。三十、拆迁非住宅房屋的搬迁补助费标准按海安县非住宅房屋搬迁补助费标准（附表 17）执行。第五章 附则三十一、在规定期限内，按期签订协议由拆迁人按被拆迁房屋区位补偿额与合法建筑建安成新价之和的5%对
