《房地产项目前期定位与规划设计标准235328752》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目前期定位与规划设计标准235328752（115页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产项目前期定位与规划设计标准设计标准博泰投资集团有限公司营销客服中心编制前前 言言随着房地产行业竞争的加剧,市场细分化趋势愈来愈突出, 房地产企业开始积极寻求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。将成熟的产品线复制到新进入的市场, 不仅仅意味着提高效率和成本管理, 也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。目录第一部分：产品线对比分析的类别第一部分：产品线对比分析的类别第二部分：房地产企业产品线拓展策略第二部分：房地产企业产品线拓展策略第三部分：住宅产品市场的分类需求第三部分：
2、住宅产品市场的分类需求1住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素2建立住宅产品线的方法-价值点分类组合法3目标产品线类别和其价值特征4常规目标产品线第四部分：地产企业品牌的价值点第四部分：地产企业品牌的价值点1住宅市场常见的品牌价值类型2地产企业品牌价值分析方法3品牌产品线的合成第五部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立第五部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立1市场需求信息的分类和数据库建立2材料、工艺、新技术和成本数据库3品牌产品线控制体系组建第六部分：产品设计标准第六部分：产品设计标准第一部分第一部分产品线对比分析的类别产品线对比分析的类别产品线市场定位对比分析产品线结构特色对比分
3、析产品线盈利能力对比分析产品线市场定位对比分析产品线市场定位对比分析产品线市场定位对比分析产品线市场定位着重点在于产品线内各种房地产品的分别定位并相互呼应, 相互配合, 从而使整条产品线在市场中取得较强的竞争力。产品线市场定位必须综合分析顾客需求与竞争者产品线的情况, 并在此基础上进行综合考虑。在制定产品线定位策略时, 要讲求产品线中各房地产品定位要有针对性、目标一致性和彼此协调性。产品线结构特色对比分析产品线结构特色对比分析产品线结构特色对比分析产品线结构分析包括产品线长度分析、产品线内产品相关度分析、产品线之间关系分析三方面的内容。产品线长度分析由于房地产行业保持高速发展态势, 发展良好的
4、房地产公司在产品线长度上不断延伸。同时, 市场成长也会要求房地产企业具有较长的产品线。产品线盈利能力对比分析产品线盈利能力对比分析房地产企业生产产品的目的就是盈利, 产品线只是盈利的形式。因此,房地产企业必须重视产品线的赢利性分析。企业要知道产品线上每一个产品品种的销售额和利润, 自身的产品线与竞争对手的对比情况。在产品线盈利方面, “ 金地” 、“ 华润” 的观点相同, 认为企业应该增加商业物业的投入, 而“ 万科” 很少参与商业物业, 战略上专注住宅产品。第二部分第二部分房地产企业产品线拓展策略房地产企业产品线拓展策略在中国的房地产市场中, 很多的中小房地产企业可能没有意识到产品线的重要性
5、, 也没有到总结产品线的这个高度,大型房地产公司目前的战略多为开拓新的市场、增加顾客群, 同时为了适应顾客需求的变化, 对产品线进行延伸拓展。房地产企业根据自身特点拓展产品线的策略主要有以下几点：第一第一, , 增加新的产品线增加新的产品线, , 以扩大房地产品组合的广度。以扩大房地产品组合的广度。第二第二, , 扩展现有的产品线扩展现有的产品线, , 使其产品线更加丰满。使其产品线更加丰满。 第三第三, , 更多地增加每一房地产产品的品种更多地增加每一房地产产品的品种, , 以增加产品组合的深度。以增加产品组合的深度。 第一第一,增加新的产品线增加新的产品线,以扩大房地产品组合的广度。以扩大
6、房地产品组合的广度。采用这种方法, 新的产品线就可以利用房地产企业在其他产品线的声誉。例如万科希望为客户的全生命期提供产品, 希望能够涵盖客户从第一次置业的低端产品到今后选择的中高端产品, 即锁定终身客户,现在万科已经尝试性建设一些中低价商品房和廉租房并开始涉足高档住宅开发。第二第二,扩展现有的产品线扩展现有的产品线,使其产品线更加丰满。使其产品线更加丰满。通过分散风险、拉长产品线来顺应调控。例如在商业地产领域开发上, 很多房产公司将产品线拉长, 既开发高档商场, 也开发普通商业街既开发星级豪华酒店, 也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的, 也有出售型的, 租售并举。第三第三,更多地增加每一
7、房地产产品的品种更多地增加每一房地产产品的品种,以增加产品以增加产品组合的深度。组合的深度。房地产企业在确定自己的产品组合时应该考虑产品线之间的相关度, 一般来说, 产品线之间的相关度越高, 越有助于公司发挥自己在某个领域内的优势, 万科就是一个典型的代表, 其在大众住宅领域具有明显优势。 众所周知众所周知, , 高端住宅产品线盈利能力较好高端住宅产品线盈利能力较好, , 但是项目运作周期长但是项目运作周期长, , 资金占资金占压风险大中低端住宅产品线虽然赢利性不如高端产品压风险大中低端住宅产品线虽然赢利性不如高端产品, , 但是有利于解决但是有利于解决资金的快速周转和收入的稳定延续资金的快速
8、周转和收入的稳定延续, , 也有助于企业适当规模的扩展。不也有助于企业适当规模的扩展。不同的产品线各有所长同的产品线各有所长, , 所以房地产企业应该根据顾客的需要以及本企业所以房地产企业应该根据顾客的需要以及本企业的发展战略不断的调整产品线以促进企业的不断发展。的发展战略不断的调整产品线以促进企业的不断发展。市场分类需求企业品牌价值点企业分类品牌产品线设计标准施工技术标准材料和设备选用标准运营管理和物业服务标准平均利润目标品牌价值传递目标关于住宅产品线建设工作的说明关于住宅产品线建设工作的说明第三部分：住宅产品市场的分类需求第三部分：住宅产品市场的分类需求在中国的房地产市场中, 很多的中小房
9、地产企业可能没有意识到产品线的重要性, 也没有到总结产品线的这个高度,大型房地产公司目前的战略多为开拓新的市场、增加顾客群, 同时为了适应顾客需求的变化, 对产品线进行延伸拓展。1住宅市场产品的分类和影响产住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素品发展的因素复合地产旅游地产创意地产高科技地产文化地产按开发的复合按开发的复合价值模式分类价值模式分类按产品描述的按产品描述的生活方式分类生活方式分类新城镇建设郊区休闲养生郊区旅游度假城市便捷生活城市综合商务生活产品研究的不同类别细分价值点-研究内容loft建筑空间和生活方式小户型青年公寓建筑空间和生活方式70/90产品建筑空间和生活方式精装修公寓风格和
10、品质质量老年公寓建筑功能和服务配置独立厨卫的加工和工业生产产品模块的工业化标准、成本花园洋房建筑艺术形式、空间形式、生活方式住宅产业化经济性、效率、质量、建筑空间和形式品牌产品线规划特征、建筑风格、品质质量、建筑空间形式、服务标准1住宅市场产品的分类和影响产住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素品发展的因素按产品价值点按产品价值点细分的研究细分的研究1住宅市场产品的分类和影响产住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素品发展的因素影响产品发展影响产品发展趋势的因素趋势的因素住宅产业化发展的趋势：经济性好、效率高、能耗低，质量稳定技术成熟和市场接受认可度提升形成对中低端住宅产品的覆盖开发综合服务能力
11、提高的需求社会文化和社会结构的变化因素政策的倾向2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法产品线建设的产品线建设的目的目的提高企业的生产效率：建立开发流程的参考标准、有效控制开发环节的资金成本和时间成本项目品质保障-品牌价值传递：对开发模式、设计、材料使用、施工工艺、配套服务等内容，建立参照标准2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法产品线建设的产品线建设的原则原则借鉴各种开发模式的利弊和适用性与地产企业文化和品牌建设相结合形成明确的指导性和参考规范易于管理、操作和学习易于维护和更新2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法价值点组合：价值点组合：地段地段、建设规模、建设密度、目标品质
12、、目标生活状态家庭构成地段地段市区市远郊区市郊区市区市远郊区市郊区2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法价值点组合：价值点组合：地段、建设规模建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态家庭构成建筑规模建筑规模200万平方以上的城市综合功能开发50万以下的小型居住区50万以上的大型社区25万方以下的小型综合体项目25万方以上的综合体项目2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法价值点组合：价值点组合：地段、建设规模、建设密度建设密度、目标品质、目标生活状态家庭构成建筑密度建筑密度容积率2.5以上，高层为主的住区容积率11.8，小高层为主的住区容积率1.82.5，高层混合住区容积率0.31
13、.0，花园洋房、连排别墅、叠加别墅为主的社区容积率0.61.2，多层为主的住区容积率0.30.8，house独幢住区容积率0.3以下，Villa住区2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法价值点组合：价值点组合：地段、建设规模、建设密度、目标目标品质品质、目标生活状态家庭构成目标品质目标品质基本保障类产品：廉租房、经济适用房、限价房、回迁房舒适类产品：中高等品质安居类产品：中小户型、中等品质商品房顶级产品享受生活类产品2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法价值点组合：价值点组合：地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态目标生活状态、家庭构成目标生活目标生活状态状态朝9晚5的普
14、通工薪族，居家生活Soho人士，以家为工作场所的生活方式长期出差的商务人士，投资或第二置业财富阶层、高级官员的休闲生活第二居所企业主、高管、职业经理人、娱乐及体育界高收入群体、政府高官，第一居所，居家生活2.建立住宅产品线的方法建立住宅产品线的方法价值点组合：价值点组合：地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态、家庭构成家庭构成家庭构成家庭构成单身青年：0居室、1居室丁克家庭：1居室、2居室婚恋二人：1居室、2居室三代人同室：3居室和更多功能间和未成年子女一起的两代人：2居室、2+1居室、3居室空巢老人：1居室、2居室城市商务类的：0居室及以上家庭度假类的：2居室及以上2.建立住宅产品
15、线的方法建立住宅产品线的方法产品线的研究产品线的研究方向选择原则方向选择原则市场容量大：存在大量、持续的需求；共性特征强：宜于建立标准化参数和流程；相对利润率高；政策风险小：结合在正常的市场秩序之下的真实需求；并顺应社会的政策变动倾向；3目标产品线的类别和价值特征目标产品线的类别和价值特征类别类别城市中档住宅、城市中档住宅、城市高档住宅、城市高档住宅、郊区别墅、郊区别墅、中低端住宅、中低端住宅、新城镇建设和新农村建设新城镇建设和新农村建设4常规目标产品线常规目标产品线城市康居社区、城市白领社区、城市康居社区、城市白领社区、城市高级公寓、城市别墅和郊区城市高级公寓、城市别墅和郊区house（附表
16、）（附表）城市康居社区城市康居社区城市白领社区城市白领社区城市高级公寓城市高级公寓城市别墅和郊城市别墅和郊区区house市区旧城及近郊改造类的青年住区项目；市区旧城及近郊改造类的青年住区项目；涵盖各类别中等收入人群；开发规模较大；以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓；以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；平均利润低，品牌价值低技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快；市区中高密度住宅建设项目；以高层公寓为主，多层住宅或花园洋房的混合形态；开发规模在50万平米以下；开发增值+文化附加价值增值+服务增值；中等面积、大面积户型；技术复合度高，建设速度相对较慢，回收资金慢；利润高，品牌价值高
17、市区旧城及近郊改造类的青年住区项目；针对年轻的家庭构成；开发规模较小；或者是大规模开发中的局部；以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓；以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；技术难度小，建设速度快，回收资金快；平均利润低，品牌价值低市区或近郊的低密度住宅建设项目；市区或近郊的低密度住宅建设项目；以联排、高密度独栋、或者叠以联排、高密度独栋、或者叠加别墅为主；加别墅为主；开发规模在开发规模在20万平米以下；开发增值+文化附加价值增值+服务增值；大户型；技术复合度高，建设速度相对较慢，回收资金慢；利润高，品牌价值高；第四部分：第四部分：地产企业品牌的价值点地产企业品牌的价值点1住宅市场常见的品
18、牌价值类型住宅市场常见的品牌价值类型生活元素生活元素及人文价及人文价值值高技派元高技派元素的居住素的居住价值价值l运动健康-倡导健康生活l传统地域文化-弘扬地方文化的价值l财富人生的价值观-追求赢得财富和尊重的生活态度l创意和创新的价值观-以思维自由、存在自由、创意生活为自我生活价值的生活态度l家庭生活-以家庭和睦、体验家庭亲情为生活态度l尊重自然和他人-与自然接触、热爱自然的体验式生活态度l绿色建筑采用低能耗生产的材料、原生材料；采用生产过程无污染或者低污染的产品设备采用无污染低污染的工艺流程；使用低污染能源；环保生活节能建筑-低能耗建筑，保温性能好节水建筑-提高水的使用率低排放-减少二氧化
19、碳气体的排放采用了减少使用维护成本的技术，使建筑运营过程中经济效益强l高舒适度环境采用高技术设备，提升居住环境的安全性和舒适度，更健康。2地产企业品牌价值分析方法地产企业品牌价值分析方法建筑人的环境居住舒适度心理健康和情感需求生活便利性家庭的日常生活成本尊贵感自由私密性邻里交往安全感2地产企业品牌价值分析方法地产企业品牌价值分析方法居居 住住舒舒 适适度度生生 活活便便 利利性性生活空间对光、日照的健康标准等级；对窗、阳台、户外空间的设计标准；生活空间空气质量的评判标准设定：室内的通风和加湿、恒温以及过滤等措施；室外空气的净化和污染控制；生活空间的温度舒适度标准：建筑保温、窗体及屋面保温，控制
20、室内适宜温度生活空间噪音标准的设定和控制；生活用水的健康标准设定；出行：交通方式、道路空间、距离购物：种类、规模、档次、运动：类别、档次娱乐：种类、档次、平均成本日常生日常生活成本活成本心里健心里健康和情康和情感需求感需求降低建筑物的冬夏采暖制冷成本；降低物业管理维护成本的措施；房屋的建设质量和设备设施使用年限的合理标准；-太阳能热水、太阳能路灯或其他绿色能源的使用；-中水利用；节水马桶等设备的选用；节能灶具；-不易老化损坏的材料和配件；-电梯节能技术；-易于养护的植物；-易于维护的景观水循环设计；-合理的物业配套设施运营计划；提供不同交往空间；茶室、棋牌、游泳、户外休息、健身场；不同年龄人的
21、活动场：儿童、青年、老年人提供散步道、社区商业街等空间；根据不同等次社区提供不同类别的服务：订票、购物、洗衣、维修、接送、保健、健身、养生社区兴趣活动组织：社区户外俱乐部、社区车友会、社区马会俱乐部，社区高尔夫团体提供针对家庭问题的专门服务：宠物托管、子女照顾、老人照料、心理咨询、教育社区形象建设和宣传2地产企业品牌价值分析方法地产企业品牌价值分析方法3品牌产品线的合成品牌产品线的合成开发价值品质质量文化价值塑造文化感受服务价值物业和管理+品牌价值附：各类产品线开发特征对比表附：各类产品线开发特征对比表第五部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立第五部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立
22、1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准）年龄生活状态家庭构成教育、职业家庭收入活态度和消费观针对产品的功能需求1824243535454555556565以上客户分类客户分类客户分类、客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料建筑功能建筑功能套型功能单元使用方式功能要求配置标准和技术要求备注客厅起居室门庭餐厅厨房卫生间1、卫生间2卧室1、卧室2工作室储藏间洗衣间、佣人房衣帽间休憩阳台、工作阳台其他1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分
23、类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准）配套功能配套功能园区配建功能需求使用方式服务特征和功能标准备注超市、菜市场面包店、花店影楼、邮局卫生站医院银行托儿所、幼儿园小学、中学会所影院书店1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类
24、标准）社区环境社区环境园区环境要求功能需求和特征备注主要景观特征绿化率水环境或其他老人活动区儿童休息区运动活动空间交流活动空间地面停车场步行系统其他1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环社区环境境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准）配套设施分类及特征标准和技术要求备注电梯供电系统弱电系统给排水园区公共管理机动车位自行车位其他设备设施设备设施1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、
25、社区环境、设备设施设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料物业管理服务需求特征服务标准和服务队伍的建立备注家政服务保安公共安全公共区域维护管理酒店式服务老人救护定制服务其他物业服务物业服务1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务物业服务、会所功能、数据库资料会所服务需求和使用特征运营和管理备注书屋、酒吧棋牌类球类运动养生、SPA美容、健身、游泳俱乐部、社团会所功能会所功能1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能会所功能、数据库
26、资料项目分类项目名称项目规模和区位项目目标客户项目产品特征康居类城市高级公寓城市别墅白领社区典型开发个案典型开发个案的数据库资料的数据库资料1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料宣传卖点产品类别和分期风格和文化配套设施康居类城市高级公寓城市别墅白领社区产品特征产品特征1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料规格尺度材料标准工艺标准规律规划格局道路植物类别活
27、动空间停车和管理小品和文化设施水景观系统照明系统安防系统绿化率建筑密度建筑形态其他指标典型开发个案典型开发个案园区环境园区环境1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料规格尺度规格尺度材料标准材料标准工艺标准工艺标准规律规律户型及室内配置户型及室内配置户型配比户型配比设备设施标准设备设施标准大堂和公共区域大堂和公共区域电梯电梯入口门庭入口门庭外立面材料外立面材料门、窗门、窗五金件、电气配件五金件、电气配件装修标准装修标准其他其他典型开发个案典型开发个案建筑特征建筑特征1市场需求
28、信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料功能功能配置配置标标准准建设建设标标准准规律规律社区商业社区商业物业服务物业服务会所会所典型开发个案典型开发个案物业和会所物业和会所1市场需求信息的分类和数市场需求信息的分类和数据库建立据库建立客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料建筑材料数据库建筑材料数据库2-材料、工艺、新技术和成本材料、工艺、新技术和成本数据库数据库材料材料特点和适用性特点和适用性室内室外使用规范和技术室内室外使用
29、规范和技术标准标准常见品牌及档次常见品牌及档次砌体砖、面砖、铺地砌体砖、面砖、铺地砖砖天然石材、人造石天然石材、人造石木材、仿木材料木材、仿木材料水泥、混凝土水泥、混凝土涂料、合成材料涂料、合成材料金属板材金属板材陶瓷、玻璃陶瓷、玻璃钢材钢材光源光源防水材料防水材料管材、线材管材、线材其他材料其他材料客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料分类分类特点和适用性特点和适用性技术要求技术要求价格和品质等级价格和品质等级建筑建筑屋面系统、门、窗、幕屋面系统、门、窗、幕墙墙产地产地性能描述性能描述适用范围适用范围材料材料技术标准技术标准质量保证
30、质量保证安装及维护成本安装及维护成本电梯电梯五金件、卫浴五金件、卫浴规划规划公共安全管理系统公共安全管理系统公共垃圾回收系统公共垃圾回收系统公共信息发布通知系统公共信息发布通知系统公共照明系统公共照明系统水景观的维护系统水景观的维护系统车辆管理系统车辆管理系统给排水给排水给水设备、表具；给水设备、表具；污水处理、中水使用污水处理、中水使用供暖系统供暖系统方式，设备系统标准方式，设备系统标准强弱电强弱电变配电设备，弱电设备变配电设备，弱电设备燃气系统燃气系统设备标准设备标准人防工程人防工程相关设备标准相关设备标准成套设备数据库成套设备数据库2-材料、工艺、新技术和成本材料、工艺、新技术和成本数据
31、库数据库客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料分类分类做法分类做法分类特征和适用特征和适用区域区域材料和施工技材料和施工技术要求术要求品质等级品质等级建筑建筑内外墙体内外墙体设计标准图样设计标准图样做法特点：做法特点：适用范围适用范围屋面屋面栏杆栏杆阳台阳台台阶台阶卫生间卫生间雨篷雨篷楼梯间楼梯间凸窗凸窗通风井通风井建筑构件和常规建筑构件和常规节点标准做法节点标准做法2-材料、工艺、新技术和成本材料、工艺、新技术和成本数据库数据库客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料园区规划
32、常规节园区规划常规节点标准做法点标准做法2-材料、工艺、新技术和成本材料、工艺、新技术和成本数据库数据库分类做法分类特征和适用区域材料和施工技术要求品质等级规划 车行道路断面和做法 设计标准图样集 步行道做法减速带、交通指示围墙、大门路牙、排水沟挡板车库出入口井盖、管沟花池、路灯、草坪灯无障碍设计要素车棚、亭廊水景观、屋面种植、常规种植灌溉系统客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料分类分类植物名称植物名称气候适应特征和气候适应特征和生长特征生长特征技术要求技术要求价格和品质等级价格和品质等级乔木乔木速生速生千头椿千头椿适应区域适应区域
33、树型特点树型特点生长习性生长习性适应土质适应土质适用场所适用场所规格大小规格大小迁移养护要求迁移养护要求植物成本、植物成本、养护成本养护成本慢生慢生观赏类观赏类果树果树行道树行道树灌木灌木花草花草常用植物数据库常用植物数据库2-材料、工艺、新技术和成本材料、工艺、新技术和成本数据库数据库客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料技术名称技术名称技术特点技术特点适用范围适用范围维护特点维护特点价格和维护成本价格和维护成本太阳能使用太阳能使用户用吸尘系统户用吸尘系统恒温恒湿系统恒温恒湿系统呼吸式幕墙系统呼吸式幕墙系统水循环使用水循环使用地源热
34、地源热光伏电光伏电风能风能绿色建筑材料绿色建筑材料新型保温材料新型保温材料节水、节能材料节水、节能材料隔音降噪材料或做法隔音降噪材料或做法成熟技术、新材成熟技术、新材料的数据库料的数据库2-材料、工艺、新技术和成本材料、工艺、新技术和成本数据库数据库客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相相关数据库资料关数据库资料3品牌产品线控制体系组建品牌产品线控制体系组建基础数据信息+市场需求信息产-品线分类特征模版品牌价值的技术元素+产品分类特征=品牌产品线标准第六部分：产品设计标准第六部分：产品设计标准总平面设计总平面设计产品设计标准产品设计标准1.间距间距!1.1建筑
35、平面搭接错位时,h值(净尺寸)不宜大于2.4m,以免影响采光总平面设计总平面设计、单元户型设计、公共空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料总平面设计总平面设计2.消防消防2.1总图中应做好消防车道及消防车登高面设计,注意人车分流;当消防车道下面为地下室时,结构应考虑消防车总重300KN荷载.2.2登高面登高面登高面宜在用的红线内解决,条件限制时可利用绿化带作登高面,但绿化带下应设硬地,并按消防车总重300KN计算当建筑物凹入处进深不大于4m(净宽)时,该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面;如凹槽宽度不大于2.5m(净宽),该宽度可不计入建筑周边总长度.产品设计标准产品
36、设计标准总平面设计总平面设计、单元户型设计、公共空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料2.3消防车道消防车道高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道;尽端式消防车道应设18m18m回车场消防车最小转弯半径:高层12m,多层消防车道最小宽度:登高面处6m,其它处4m.消防车道的坡度:登高面1%,其它处7%.消防车道距建筑物距离宜5m高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道.高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道,通道之间的距离不宜超过80m.总平面设计总平面设计产品设计标准产品设计标准总平面设计总平面设计、单元户型设计、公共空
37、间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料3.流线设计流线设计住宅出入口处应设置人车分流专用通道;当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时,商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置,避免人,货流交叉,减少交通安全隐患.4.附属用房附属用房总平面设计时应在小区显著位置(如入口附近)设置管理用房.应在住宅(区)的下风向和较隐蔽处设垃圾站,其面积不宜小于6,与住宅距离不宜小于10m,外部与道路相连;垃圾站地面及内壁宜贴光滑,宜清洁材料,并配置给排水设施.5s8W9B1r5M:E箱式变电在总图中要综合考虑,不应设在入口附近,建议其与主体建筑的间距不小于9m,以免影响景观
38、和采光.总平面设计总平面设计产品设计标准产品设计标准总平面设计总平面设计、单元户型设计、公共空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料5.摩托车摩托车,自行车存放自行车存放总图中应结合绿化设置摩托车,自行车存棚(库),其与主体建筑的间距不宜小于9m;偏低档次的住宅项目,宜按每户一辆自行车,每十户一辆摩托车设置出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内,应单独考虑.总平面设计总平面设计产品设计标准产品设计标准总平面设计总平面设计、单元户型设计、公共空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料单元户型设计单元户型设计1.单元户型基本设计要求单元户型基本设计要求2.层
39、高:采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m,档次较高的可为3.0m;若采用中央空调不宜小于3.3m.1w:E6t7p2o6s,M-c厨房,卫生间室内净高不小于2.2m;排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启.2|7D(k8)X/M3p,起居厅开间不宜小于3.4m(净宽),深宽比不宜大于2;应减少开向起居厅的门洞,布置家具的墙面直线长度不应小于3m;无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗.1t!g)k1Q/c14V9k平面有凹槽的高层住宅,其凹槽的开口宽度不应小于2.4m(净宽),凹槽的深宽比不应大于4.产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计单元户型
40、设计、公共空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料避免卧室紧靠电梯井道,如无法解决则应采取相应降噪措施:相邻的墙体为隔音墙体;大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层,隔声层设800800进出口复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水.户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000;当走道长度大于2000时,应相应加宽至1100.户内楼梯宽度应注意为净宽;当一面临空时,墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间.北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施.设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房,卫生间储物
41、柜应采取防潮措施严寒地区居室,起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气,且内门门下空隙不应小于252.玄关玄关玄关内应考虑衣帽镜,柜的设置空间,净宽宜1500户配电箱应避免与对讲机,开关及门铃一同设置,以免发生冲突;户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120;门铃宜采用遥控式门铃;对讲机距门边的距离宜大于100,其下方可设玄关灯开关3.厨房厨房中,高档住宅厨房面积不应小于5m2;单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m橱柜布置应遵循洗,切,炒的流线,以间距800,单排布置为宜.炉灶应避开窗口设置;橱柜进深宜550,长度在2000-3000之间,吊柜进深350,净
42、高不小于500;厨房应考虑微波炉,消毒柜的位置,并设相应的插座;电器插座应避免靠近水盆,灶具.(厨房具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图厨房主要设备尺寸表厨房主要设备尺寸表设备名称长(mm)宽(mm)高(灶台800500-550650-700洗涤台900-1200500-550800操作台400-1200500-550800吊柜普通400-1200300-350500调料400-1200300-350350-400抽油烟机800300-350根据油烟机型配合确定冰箱位宽度不小于650,若考虑美式大冰箱尺寸应为800;注意冰箱门的开启方便及冰箱散热.如洗衣机设在厨房,预留机位应不小于600x60
43、0;厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏,地漏位于洗衣机出水口一侧,离橱柜距离不小于200.洗菜盆,洗手盆建议采用底出水供水方式.厨房吊柜设置时应注意避免挡窗吊顶下皮应高于窗洞上皮50厨房应设排烟道;中高档厨房应结合烟道设计管道井.(排烟道尺寸表详见二.单元户型设计9.油烟机)为便于迅速排除油烟和异味,厨房外窗或外墙宜设换气扇北方地区厨房应进行采暖设计设于底层或靠外墙,靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施,北方地区尤其要注意.厨房楼面结构板未降板时应设门槛厨房门下端如设百页通风口,其外形尺寸不小于250450;无百页者,门下空隙不应小于25.4.卫生间卫生间当两户卫生间位
44、于凹槽相对布置时,窗应错位布置避免通视;卫生间窗宜采用磨砂玻璃卫生间门应在隐蔽处开设;直接开向起居厅的卫生间应设前室.应考虑坐便器,洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响,不宜沿卧室墙面布置卫生间设施(卫生间具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主,柱盆或台盆边距墙应大于150;主人卫生间台面宽度宜560-600,长度不小于900,高度850;台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200毛巾架距地1200;避免与插座位置矛盾坐便器净宽宜为900,最小净宽不小于850.淋浴间净宽宜为1000,最小净宽不小于900;淋浴开关距地1000-1200,淋浴喷头由距
45、地1680-1880上下推拉杆固定;地漏位于淋浴头下部居中,并距墙400.浴缸尺寸宜采用750x1550,档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸;淋浴喷头做法参上;热水器不应设在浴缸的中部.普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上;高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇;无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连不宜采用下沉式卫生间设计;如条件限制必须采用时,卫生间楼面应为抗渗混凝土,给水管管材宜采用新型管材,水平溢流管应接至排水立管排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部;施工时要注意浴缸底部一定做防水层./R“C6V;M5x(M)P!u7z,c大户型主卫生间宜洗,浴分间设,洁具设施要与户型档次相匹配;应设管
46、道井暗厕应设计通风道,其位置应避免靠近给水管及设在门后.成品排风道选用表成品排风道选用表层数尺寸6360200或380240或4302907-9500300或55035010-30600300或650350注:1.高层排风道宜采用主-次-主变压式风道,且防止串味应采用单双层分别排风系统.2.高层排风道排风口应有防火止回阀,加工厂应随风道统一供应当下层为商用空间时,结构设计时应考虑卫生间洁具的布置,避免洁具正下方是大梁,导致无法居中安装复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式卫生间,厨房地漏的排水管应设存水弯;且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏卫生间应从门口向地漏找坡度
47、;地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头.卫生间结构宜沉板50-100;未降板的卫生间应设门槛卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50.管线设计要合理,避免影响放置浴盆,淋浴房及开窗;塑料泛水管穿墙埋设时,高度应大于1500,避免因高度不合理被二次装修打穿漏水.插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音.5.阳台阳台非封闭阳台地面应比室内最少低50,如有困难以及顶层露台的门应设门槛当洗衣机位于阳台时,洗衣污水不应直接排到雨水管内,应设防止溢流和干涸专用排水地漏;
48、阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空;当洗衣机置于窗下时,窗台高度不宜小于1200,以保证窗的开启和给水管的设置.进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形,避免挑梁高度过大影响室内采光阳台栏板下部应设100高边梁;阳台栏杆严禁横向设计,防止幼儿攀爬,减少安全隐患.观景阳台宽度不宜小于1500,其它阳台不宜小于1200顶层阳台应设顶板;复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要.北方地区生活阳台应设计为封闭阳台,且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露;底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板,并设吊顶阳台排水禁止散排应设地漏,地漏的位置建筑专业要结合雨水管,宜靠近外墙,阳台角端设置,不宜设在
49、门口;阳台地面应向地漏找坡阳台门应选用密闭效果好,质量高的产品,不宜采用门联窗;考虑室内镶地板的高度,阳台门下门框高度不应小于50,避免使室内完成面高于门框,影响美观且不防水;北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗.各户毗邻阳台应考虑分隔,避免可以互相走通,减少不安全因素.阳台金属栏杆应进行防锈处理;北方地区高层住宅宜采用实体栏板.高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性,玻璃厚度不小于10厚.6.门门洞口宜按如下尺寸设计门门洞口宜按如下尺寸设计入户门1000x2100(普通)1200x2100(高档),位于门洞外樘卧室门900x2100,位于门洞中樘;厨房门800x2100,位于门洞内樘;门下方宜设
50、250450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于25卫生间门750x2100,位于门洞外樘;门下方宜设300x300或250450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于25.佣人房门800x2100,位于门洞中樘门碰距地100门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固.(施工时注意不要遗漏)外檐门应外开以防风.住户首层外檐门窗需考虑防盗设施.7.窗窗凸窗窗台高宜400-450,进深500.距地900高以下应为固定窗扇,且全落地窗应设900高窗护栏(窗外为阳台或平台时不受此限制)窗楣应设滴水槽凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽,以免遮阳板上的水停留时间过长,导致砌体外墙渗漏;或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混
51、凝土止水坎(详第四部分节点详图).厨卫窗台宜900高,窗上部应设400-450高固定扇以安装排风扇,并在相应位置设中心距地2000的电源插座,固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口.厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗.厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上;厨卫考虑设备污水管不穿洞(走梁下),可降低到2200.开间大于,等于3300的房间窗宽不宜小于1800未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇,以便于空调室外机安装.两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素,开启扇不应面向主导风向以免引起漏水窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实,避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水.窗型设计时不应仅考
52、虑外观整体形象,还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6;凸窗不应采用较特殊,拼接过多的窗型.北方地区凸窗上,下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆,以免墙体交接处产生结露.位于转角处的窗(阳台门)应避免视线干扰.8.空调空调采用分体式空调,空调室内机应避免对床直吹;户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置.空调机位空调机位应考虑便于安装及维修(不必用吊篮);不宜设在凸窗窗台板下面,应靠近门窗洞口设置位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位如空调板设于卫生间外墙,卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去,宽度不小于700,高不小于1100.室外机位下皮距地
53、宜1600(双机1000常用分体空调室内,室外机参考尺寸型号室内机室外机长高厚长高厚1匹80025018080056024061.5匹9002801808005602匹11503202008508803502.5匹1200350200890900350注:本表为偏大机型尺寸,仅供参考;不同品牌外形尺寸略有不同空调洞要靠近空调插座并在同一方位.(详第四部分节点详图)大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机,应考虑柜机留洞位置,冷凝水管预埋,管中距地350普通分体空调冷凝水管应预埋,避免直接插入雨水管中(特别是北方地区);标准层留三通,距地1800;三通口留于室内时,考虑美观高度可适当上移.(详第四部分
54、节点详图)空调外机不宜设置在封闭阳台内,夏季不散热,易死机,噪声大北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥.低档项目宜考虑窗式空调的安装.阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛,避免空调管穿玻璃9.油烟机油烟机厨房内应设成品排烟道,多层550x350(外围尺寸),高层600x400.成品排烟道选用表层数尺寸6500300或5503507-9560300或61035010-24700400或75045025-30800400或850450注:1. 高层排烟道应采用主-次-主变压式烟道,且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统2.高层排烟道排风口应有防火止回阀,加工厂应随烟道统一供应.10.热水器
55、热水器热水器宜设在厨房,且采用强排式,不应采用直排式;注意预留安装空间和电源插座;厨房与卫生间合用时宜考虑10升,安装宽度度700;卫生间单用,考虑6-8升,安装宽度度500;排气道尺寸为120,排风孔中距地1700热水器与用水点管道不应过长,宜控制在2米之内,大于2米的热水管应设保温.热水管(铝塑管)埋墙时容易被设钉枪打穿,与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注意.热水器应避免设置在浴缸侧面中间,影响使用.插座,开关,散热器插座,开关(散热器)应结合家具布置合理设计,避免与门的开启方向,流线相矛盾;床头柜,电视柜书桌处应设插座,门口,空调附近设开关;厨房应考虑微波炉,消毒柜的位置,并设相应的插
56、座,且电器插座应避免靠近水盆,灶具.建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业可视对讲,门铃,玄关灯开关离入户门边距离宜100,要考虑玄关,鞋柜的位置客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位,书房应设电话线.网线接口建议设在书房,不宜设在起居厅,且接口位置应结合字台及插座设计.高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设.11.其它其它建,结,水,暖(空调),电各专业应在初步设计,施工图设计时分阶段进行专业会审,各留洞位置应与雨落管,排污管位置相协调以免发生冲突;大型洞口应计算洞顶标高,以免与楼板,梁发生冲突.结构设计时应注意校对梁,墙关系,并考虑梁对室内环境影响避免梁偏向降板房间一边而使地面出台;避
57、免位于隔墙上的梁偏向起居室,餐厅一侧避免卫生间座厕正下方是大梁,导致无法居中安装;房间中部及门顶不应见梁;室内明梁下皮不应低于2200洗衣机进水龙头应采用接口式公共空间公共空间1.单元入口单元入口单元入口处应设雨篷,门洞最小尺寸宜为1500x2300,且设闭门器,地面找1%坡坡向门外.设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道,以方便残疾人,婴儿车通行及用户搬运管道不宜集中设在单元入口处;如设置应用轻质隔板加以封堵,并在隐蔽位置设可拆卸的500500壁板检查口单元入口处应设信报箱.单元入口处走道净宽不应小于1300.北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料.产品设计标准
58、产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共公共空间空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料2.楼梯楼梯楼梯外窗宜采用推拉窗,窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时,休息平台宽度应比正常宽度加宽200,同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系.楼梯高度多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于2m;梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m,应特别注意长短跑楼梯的梯段净高(详第四部分详图示意);公共空间公共空间产品设计标准产品设计标准总平面设
59、计、单元户型设计、公共公共空间空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料计算净高时应注意预留100施工误差.与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔.当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时,两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时,不得合二为一共用门厅的同一个出口,两个安全出口应均直通室外,并且两个出口之间的距离不应小于5m.3.电梯电梯电梯数量,吨位,速度应满足居住人流量要求,平均等候时间不宜超过120秒,发梯间隔时间不宜超过69秒.具体设计参下表.住宅电梯设计参数类别数量(户/台)额定容量(人)速度(m/s)经济级80-10081常用级60
60、-808-181-1.5舒适级40-6010-151.5-2.0豪华级2.0公共空间公共空间产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共公共空间空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料大于十一层的高层住宅,其电梯数不应少于2台;其中,每层住40人,层数为24层以上时,应设3台电梯;每层住40人,层数为35层以上时,应设4台电梯,且至少设一部2.5s/m的电梯.消防电梯的速度VH/601.5s/m,容量11人(800kg).当层数超过25层时,电梯宜垂直分区设计(消防电梯除外消防电梯井底应设排水设施,排水井容量不应小于2m3,且不宜布置在电梯井内,而应布置在临近消防
61、电梯的地方,并用暗管连接;如地下室兼人防时,应注意排水井应设在染毒区.电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门.电梯间宜自然通风采光,否则应考虑通风抽湿设施.电梯井道不宜与起居厅,居室贴临,必须贴临时电梯井道应为隔音墙体,且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层,隔声层设800800进出口.速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600600带百页窗的通气孔.电梯机房楼面,墙面应采用隔音材料并考虑通风散热,窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10,且应设排气扇.不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管,蒸汽管和烟道.电梯厅旁的水表房的,垃圾房,配
62、电间等设备或附属用房应设门槛,且水表房,垃圾房设地漏电梯门口应做1%反坡,防止梯井进水北方地区电梯机房应采暖保温,以免顶层住户屋顶结露.公共空间公共空间4.裙房商铺裙房商铺底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道;如前期设计时底商未定性,应在平面适当位置考虑设置集中排烟道.底商应设集中供冷,前期设计时可将平面适当分区分段设置;如条件限制采用分体空调,设计时应在隐蔽位置考虑空调机位,避免靠近住宅入口底商应设专用的货运通道;当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时,商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置,避免人,货流交叉,减少交通安全隐患产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型
63、设计、公共公共空间空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料5.地下室地下室,半地下室半地下室层高设计:应保证管道下净高2.40m;计算净高时须预留100的设备管道安装量底层地下室地面应设置150-200宽的排水沟,间距不大于12m,沟坡度不小于0.5%;地面向排水沟找0.5%泛水;超过二层的地下室应设设计滤水层.排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元.首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞.应注意计算首层电梯,自动扶梯底坑处的地下室净高度,如高度小于2.2m,此处不宜设车位或布置设备.公共空间公共空间产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共公共空间空间、室外工程、设
64、备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料当地下室轮廓大于首层平面,应注意确定超出范围的地下室顶板标高;如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时,应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求.半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300.位于室外的地下室顶板应做好防水,保温设计(详第四部分节点详图);防水,保温材料应采用抗压耐磨型.地下室各设备专业一定要进行管线综合,密切配合,设计时宜按(从上到下)风道,水管(喷淋),电气管线顺序室外庭院设置在地下室顶板上,覆土层较厚时要充分考虑其重量,花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井,或事先在地下室顶板上预留排水孔,但应做好防水处理当地下
65、室上方为消防车道时,结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载.五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间.6.会所会所会所功能设置要根据使用者的组成考虑,不应一味求全或设置华而不实的项目,应突出特点以提高利用率.(有关会所设计可参考设计工程部之万科集团住宅会所科目配置研究报告)会所可适当增加棋牌室,乒乓球室的数量.大型会所宜设计厨房,以便开展商务会议或业主租用聚会.公共空间公共空间产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共公共空间空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料7.墙体墙体小型空心砌块墙体,应增加整体墙面的刚度:在墙交接处,宽度大于1.8m门窗或
66、洞口两端等处设构造加强柱;长度大于3m的实体墙应每隔3m设一道构造加强柱;$q)W%!J/a外檐墙在窗下皮设100高现浇混凝土带,内配26,6200,主筋与柱子(构造柱)甩筋焊接;内隔墙在距地面高1200处设100高现浇混凝土带,内配210,4250,作法同外檐墙;公共空间公共空间产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共公共空间空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙,先立框,后砌墙.不应采用含水率大的空心砌块,避免造成墙体开裂.砌块的相对含水率级别相对含水率三块平均值使用地点的年平湿度75%50-75%50%M45%40%3
67、5%高层外维护墙体宜采用粘土空心砖.北方地区应注意墙体保温,特别是加强突出墙体的重点部位如凸窗上下口,空调板与墙体交接处,阁楼外墙的保温,避免产生冷桥,局部结露以及冻胀产生的水平力使墙体产生裂缝.浇注混凝土应注意密实度避免温度应力造成梁,柱,墙体交接处开裂.墙体保温层不宜内置;如保温层内置,表面应加设钢丝网片后再抹灰,以免墙体表面龟裂墙体抹灰不宜在抹灰层表面进行胶水加轻钙粉批光处理.小方块形的外墙体瓷砖施工时应注意粘贴饱满避免空鼓;瓷砖勾缝要均匀密实外墙砼体螺杆洞在墙体抹灰之前要将洞填密实并作防水处理进行装修前一定要将墙面潮气尽量排尽避免结露现象产生,北方地区采用电热膜采暖时应尤其注意.分户隔
68、墙砌块厚度小应于2008.屋面屋面,女儿墙女儿墙,屋顶栏杆屋顶栏杆上人屋面不应在防水层上直接浇筑40mm厚钢筋混凝土,或整浇后再割分仓缝,以免产生收缩裂缝并牵带防水层断裂,造成屋面渗水.(屋面作法详第三部分营造做法)北方地区应注意出屋面的排气管,人孔,竖井,阁楼侧墙等处的保温,避免遗漏以造成顶层房间顶棚,阁楼侧墙结露.雨水口应根据不同的排水方式一个立管能承担的最大集水面积来设置,并应注意考虑相邻建筑排至该屋面的水量;屋面雨水口或落水管位置应与其它平面图一致.公共空间公共空间产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共公共空间空间、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料
69、雨水立管承担最大集水区域面积表:雨水管内径100mm150mm200mm外排水明管150400800内排水明管120300600内排水暗管100200400屋面汇水面积计算表1.屋面汇水面积应按屋面的水平投影面积计算2.高出屋面的侧墙的汇水面积计算.一面侧墙按侧墙面积50%折算成汇水面积.两面相邻侧墙按两面侧墙面积的平方和的平方根a2+b2的50%折算成汇水面积.两面相对等高侧墙不计汇水面积.两面相对不同高度侧墙按高出底墙上面墙面积的50%折算成汇水面积.三面侧墙按最低底墙顶以下的中间墙面积的50%加上,两种情况最低墙顶以上墙面面积.四面侧墙最低墙顶以下墙面不计入,只计算,的情况最低墙顶以上的
70、面积每一屋面或天沟雨水管直径不宜小于100,一般设不少于2个排水口;当内排水只有一个排水口时,可在山墙上或女儿墙增设溢水口;小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管.雨水管应避免曲折,当遇到建筑腰线或其他突出墙面装饰物时,雨水管应直通而不应绕行,以免堵塞和噪音.当屋面被防火墙隔开时,应两侧分别排水,不得在防火墙上开洞设排水孔道.%单向排水屋面宽度宜控制在9-12m.相邻屋面高差大于2m时应设直通屋面的楼梯或上屋面的人孔,或外墙爬梯.种植屋面应设置人行通道,四周设围护墙及泄水管,排水沟,并严防泄水孔堵塞;屋顶绿化应考虑喷灌设施.高层上人屋顶女儿墙净高为1200(种植屋面应特别注意).露台栏杆高度多层
71、不应小于1050,高层为1200;垂直杆件间的净距不应大于110且不应采用横向设计;顶层阁楼住户之间必须设安全防护,分隔墙高度不小于2000平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300;北方地区应注意此处的保温.9.地下车库及汽车坡道地下车库及汽车坡道地下车库车库净高应为2.40m;计算净高时一定要预留100的设备管道安装量为避免车库车位实用数少于设计数,即有些车位不方便或根本无法使用,地下车库结构设计时应尽量规整,柱距满足使用要求;建议采用7500柱距.柱间最小净距尺寸6停车类别小轿车中型客车;两柱间停车数123123(1中2小)柱间最小净距(m)机动车与非机动车出入口应分开设置,
72、两个出入口净距离不宜小于5m.机动车车库出入口之间的距离不应小于10m,两个汽车坡道毗邻设计时应采用防火墙隔开;设有自动灭火系统的地下车库防火分区最大允许建筑面积为4000兼做人防的地下车库,防护密闭门应避免设在车库的主入口和坡道处;通过防护单元隔墙的汽车通道宽度不应小于4000,以免造成汽车进出不便.车库照明设计应采用区域控制,车道照度宜25lx,车位照度宜15lx,避免浪费.9.1.7设备管道应避免穿越防火分区,分隔防火单元的防火卷帘门高度不应2.2m;经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品.9.1.8北方地区地下车库应进行采暖设计,避免造成冬季汽车发动困难及首层地面结露9.1.9地下车库应设
73、计给排水以便保洁9.2汽车坡道9.2.1坡道数量50辆以下地下车库可只设一条单车道坡道b.51-100辆地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道c.101-200辆地下车库设二条单车道坡道d.201-500辆地下车库设二条双车道坡道9.2.2坡道坡度直坡道起始段缓坡坡度宜为6-7%,长度3.6-6.0mb.中段坡度13-14c.弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于22m的缓坡连接,中段坡度11-12d.直段坡道横向找坡1%;e.弧段坡道横向找坡5%.9.2.3坡道宽度:直线坡道:单车道不应小于3.6m,双车道不应小于6.6m;曲线坡道:单车道不应小于4.5m,双车道不应小于8.5m,其中里圈不
74、应小于4.5m,外圈不应小于4m9.2.3坡道出入口高度不小于2.4m高,具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过;计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度.9.2.4坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施.9.2.5地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟;沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板,而不应采用的水泥盖板;排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流.10.管道井,设备表箱10.1管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于6001200检修门(高层为丙级防火门)或可拆卸的500500壁板检查口10.2采光井底层应设维修及清洁人员专用出入通道10.3高层住宅水,暖,强弱电等
75、专业管线井道及设备位置,应综合考虑抄表和检修方式,结合楼,电梯间集中布置;各专业具体设计时,应密切配合,重点校对给排水,送排风,强弱电等井道及设备表箱位置,以免发生冲突:如电表箱应注意不要与消火栓发生矛盾10.4消火栓宜采用内嵌式,不宜设在厅,卧的墙面并避免正对户门设置,当嵌入墙面为住户墙面时,消火栓应采用半暗装式,箱入墙面140厚,箱与户内之间用60厚红砖砌筑,同时注意位于楼梯休息平台处的消火栓上皮与结构梁的关系.10.5人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900的集气室,且集气室与风井之间设密闭门,防护密闭门双扇门10.7每户只应安装一个水表,否则管理困难或有违地方政策11.垃圾收
76、集11.1高层每层应设垃圾间且垃圾间要设有清洁用水龙头,地漏,地面及墙面为光滑,宜清洁材料.12.设备用房及设备选型12.1屋顶稳压装置应设在附属用房屋顶,避免直接设置在住户顶板上,以减少低频噪音的干扰.12.2屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号,安装在楼板上的压缩式冷水机组除机组所带的减震器外,还应做浮筑隔振地面,水泵应作隔振台座.12.3发电机房应设计明沟排水,且发电机房上部房间地面应设防水层,避免因排水管堵塞或上部房间漏水造成发电机房进水12.4水表房应设排水地漏和门槛.12.5设备房地面,墙面,顶棚应采用隔音材料,减少低频噪音的干扰.12.6集中安装于热水器进水管应采用消音止回阀.12
77、.7中央空调冷却塔应与主机联动同步控制,各冷却塔的循环管道长度也应均等并设一套备用泵12.8变频供水设备选用时要考虑由于远端压力迅速减小,楼上的住户水压太小,而楼下的水管已经压力过大,造成爆裂或漏水的不利因素;住宅室内给水系统最低配水点的静水压力宜为300-50KPA,大于400KPA时,应采取竖向分12.9对于备有多台变压器的项目应考虑使用联络柜,根据具体用电量在可能的情况下报停不用的变压器,节约开支12.10公共走廊宜选用寿命长的节能灯泡和感应开关.12.11集中供冷空调补水箱宜采用不锈钢或玻璃钢材料,不宜采用铸铁材料,防止因锈蚀严重影响制冷效果,且避免箱壁被绣穿.13.其它13.1项目的
78、外墙标志应设照明,有利于夜间识别.13.2排水管线应直排,避免多向转弯,锐角转弯,造成排水不畅;北方地区严禁排水管在室外明露13.3首层住宅排水应自成系统室外工程室外工程1.竖向设计竖向设计1.1道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找1-2%坡,避免进水口高于路面.1.2园路,窨井要统一标高,且园路和窨井混凝土应同时浇筑,避免园路井盖高低不平和有缺损2.道路道路铺地铺地2.1小区内道路设计应一次到位,以免后加时引起客户纠纷2.2园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出,最小宽度宜为2.3园区内的道路应设马路牙,以免草坪高于路面,雨天泥水流到马路上.2.4园路应每隔4-6m留伸缩缝.2.5开槽埋管后应
79、分层夯实以免出现停车位下沉现象产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共空间、室外工程室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料2.6应加设防裂钢筋和角偶钢筋,避免道路混凝土半角偶及窨井周边混凝土出现裂缝.2.7混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥以免混凝土路面起砂,剥落;对已出现的裂缝可采用1:2水泥砂浆修补.2.8机动车道上的排水沟沟盖板宜选用带胶边的铸铁产品,不宜选用水泥盖板.2.9室外工程如雨水管井过多而影响路面美观,可采用雨水沟排水方式,上用卵石或沟盖板装饰,雨水或雨落管排入沟内,统一排入市政管网(本方法主要适用于多层住宅).3.游泳池游泳池3.1室外泳
80、池深度:深水池1.2-1.4m;按摩池0.75-0.8m;儿童嬉水池0.6-0.8m;如无特殊要求不宜设室内温水池3.2埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管,以免因沉降而造成水管破裂和检修不便.4.儿童游戏场儿童游戏场4.1儿童游戏场设计时应考虑不安全因素:游戏场内避免有坚硬的石头等硬物;秋千等设施应留有不小于3m的活动空间,避免儿童活动时撞到硬物.5.绿化绿化5.1环境设计时应考虑设计灌溉点.5.2绿化应与地下管线留有足够的间距绿化与地下管线最小水平距离名称新植乔木现状乔木灌木外缘电力电缆1.503.500.50通讯电缆1.503.500.50给水管1.502.00-污水管1.503.00-雨
81、水管1.503.00消防栓,消防龙头1.202.001.20煤气管道(低中压)1.203.001.00热力管2.005.002.00消防管1.503.00-6.其它其它6.1各管线检查口应设于绿化中6.2散水做法:埋入地下200,南方地区上设绿化;北方宜铺设道路广场砖.6.3室内外高差宜600-9006.4对于各暗敷管线,施工中应注意防止灌水,回填土应分层夯实室外工程室外工程1.竖向设计竖向设计1.1道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找1-2%坡,避免进水口高于路面1.2园路,窨井要统一标高,且园路和窨井混凝土应同时浇筑,避免园路井盖高低不平和有缺损2.道路道路铺地铺地2.1小区内道路设计应
82、一次到位,以免后加时引起客户纠纷2.2园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出,最小宽度宜为2.5m.2.3园区内的道路应设马路牙,以免草坪高于路面,雨天泥水流到马路上.2.4园路应每隔4-6m留伸缩缝2.5开槽埋管后应分层夯实以免出现停车位下沉现象产品设计标准产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共空间、室外工程室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料2.6应加设防裂钢筋和角偶钢筋,避免道路混凝土半角偶及窨井周边混凝土出现裂缝.2.7混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥以免混凝土路面起砂,剥落;对已出现的裂缝可采用1:2水泥砂浆修补.2.8机动车道上的排水沟沟盖板宜选用带胶边
83、的铸铁产品,不宜选用水泥盖板.2.9室外工程如雨水管井过多而影响路面美观,可采用雨水沟排水方式,上用卵石或沟盖板装饰,雨水或雨落管排入沟内,统一排入市政管网(本方法主要适用于多层住宅).3.游泳池游泳池3.1室外泳池深度:深水池1.2-1.4m;按摩池0.75-0.8m;儿童嬉水池0.6-0.8m;如无特殊要求不宜设室内温水池3.2埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管,以免因沉降而造成水管破裂和检修不便.4.儿童游戏场儿童游戏场4.1儿童游戏场设计时应考虑不安全因素:游戏场内避免有坚硬的石头等硬物;秋千等设施应留有不小于3m的活动空间,避免儿童活动时撞到硬物.5.绿化绿化5.1环境设计时应考虑设计灌溉点.5.2绿化应与地下管线留有足够的间距绿化与地下管线最小水平距离名称新植乔木现状乔木灌木外缘电力电缆1.503.500.50通讯电缆1.503.500.50给水管1.502.00-污水管1.503.00-雨水管1.503.00消防栓,消防龙头1.202.001.20煤气管道(低中压)1.203.001.00热力管2.005.002.00消防管1.503.006.其它其它6.1各管线检查口应设于绿化中6.2散水做法:埋入地下200,南方地区上设绿化;北方宜铺设道路广场砖.6.3室内外高差宜600-9006.4对于各暗敷管线,施工中应注意防止灌水,回填土应分层夯实thanks
