安徽安庆市金都项目市场研究报告下

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1、调研对象喜爱的别墅会所功能调研对象喜爱的别墅会所功能调研对象喜爱的别墅会所功能调研对象喜爱的别墅会所功能健身房和阅览室成为最受欢迎的配套，知识人群还是保持着对于健康和读书的渴望；健身房和阅览室成为最受欢迎的配套，知识人群还是保持着对于健康和读书的渴望；由于调研女性较少，女子由于调研女性较少，女子SPASPA几乎所有女性都选择了；棋牌室的需求一如市场惯例，几乎所有女性都选择了；棋牌室的需求一如市场惯例，尽管有些群体不愿涉足，但是仍然有大量群体喜欢；对于商务的需求也是现阶段住尽管有些群体不愿涉足，但是仍然有大量群体喜欢；对于商务的需求也是现阶段住宅的功能需求，特别对于公务员和企业高管尤其如此，所以

2、商务场所也不可或缺。宅的功能需求，特别对于公务员和企业高管尤其如此，所以商务场所也不可或缺。调研对象喜爱的别墅会所面积（调研对象喜爱的别墅会所面积（调研对象喜爱的别墅会所面积（调研对象喜爱的别墅会所面积（m m2 2）多数调研对象对空间没有敏感性，所以具备商务、健身、阅览、棋牌功能的会所多数调研对象对空间没有敏感性，所以具备商务、健身、阅览、棋牌功能的会所面积不可能在面积不可能在1000m1000m2 2以下，以下，1500m1500m2 2以上是比较合适的。以上是比较合适的。调研对象喜爱的别墅小区绿化体系调研对象喜爱的别墅小区绿化体系调研对象喜爱的别墅小区绿化体系调研对象喜爱的别墅小区绿化体

3、系大家喜欢大面积的草地、竹林、浅水而且是小桥流水、假山、亭台楼榭等绿化要大家喜欢大面积的草地、竹林、浅水而且是小桥流水、假山、亭台楼榭等绿化要素，综合起来其实是比较中式的园林绿化格局，这与调研群体的年龄层和受教育素，综合起来其实是比较中式的园林绿化格局，这与调研群体的年龄层和受教育时间、程度有关系。时间、程度有关系。调研对象需要的别墅小区智能化体系调研对象需要的别墅小区智能化体系调研对象需要的别墅小区智能化体系调研对象需要的别墅小区智能化体系平均的占比表达的是最好什么都要！其中比较突出的是可视对讲、有线电视、室平均的占比表达的是最好什么都要！其中比较突出的是可视对讲、有线电视、室内紧急求助、和

4、闭路监控等体系。内紧急求助、和闭路监控等体系。调研对象需要的别墅小区商业配套的需求调研对象需要的别墅小区商业配套的需求调研对象需要的别墅小区商业配套的需求调研对象需要的别墅小区商业配套的需求超市和诊所是人们最关注的商业配套。超市和诊所是人们最关注的商业配套。调研对象喜好的窗户结构调研对象喜好的窗户结构调研对象喜好的窗户结构调研对象喜好的窗户结构采光、通风良好的落地玻璃窗是当地居民的最爱采光、通风良好的落地玻璃窗是当地居民的最爱调研对象喜好的门窗材质调研对象喜好的门窗材质调研对象喜好的门窗材质调研对象喜好的门窗材质调研对象喜欢双层真空玻璃、彩铝框架的门窗材质调研对象喜欢双层真空玻璃、彩铝框架的门

5、窗材质调研对象喜好的阳台结构调研对象喜好的阳台结构调研对象喜好的阳台结构调研对象喜好的阳台结构调研对象普遍喜欢开放式、落地玻璃的阳台结构调研对象普遍喜欢开放式、落地玻璃的阳台结构调研对象对北阳台的重视程度调研对象对北阳台的重视程度调研对象对北阳台的重视程度调研对象对北阳台的重视程度大部分调研对象出于对建筑立面丰富感和实用性出发，选择需要北阳台，也有不大部分调研对象出于对建筑立面丰富感和实用性出发，选择需要北阳台，也有不少调研对象觉得无所谓。少调研对象觉得无所谓。调研对象喜欢的阳台栏杆材质调研对象喜欢的阳台栏杆材质调研对象喜欢的阳台栏杆材质调研对象喜欢的阳台栏杆材质大部分调研对象对于玻璃栏杆感觉

6、保守，在六安市场尚未出现玻璃阳台。大部分调研对象对于玻璃栏杆感觉保守，在六安市场尚未出现玻璃阳台。调研对象喜好的入户门材质调研对象喜好的入户门材质调研对象喜好的入户门材质调研对象喜好的入户门材质调研对象对高科技的入户门表现出极大兴趣，同时部分较中庸人群选择传统的、调研对象对高科技的入户门表现出极大兴趣，同时部分较中庸人群选择传统的、令人放心的防盗门。令人放心的防盗门。调研对象认为必须的物业服务内容调研对象认为必须的物业服务内容调研对象认为必须的物业服务内容调研对象认为必须的物业服务内容必须的物管服务包括：公共清洁、水电维护、建筑维护、必须的物管服务包括：公共清洁、水电维护、建筑维护、2424小

7、时保安、园林护理小时保安、园林护理等基本因素。六安前期开发项目基本上在后期物业管理方面比较失败，对于服务等基本因素。六安前期开发项目基本上在后期物业管理方面比较失败，对于服务品质，中高端客户需求更高。品质，中高端客户需求更高。调研对象对于山地别墅的喜好程度调研对象对于山地别墅的喜好程度调研对象对于山地别墅的喜好程度调研对象对于山地别墅的喜好程度在解释过项目地块浅丘个性后，大多调研对象对山地别墅表示出浓厚的兴趣。在解释过项目地块浅丘个性后，大多调研对象对山地别墅表示出浓厚的兴趣。调研对象对于别墅小区内的多层住宅敏感程度调研对象对于别墅小区内的多层住宅敏感程度调研对象对于别墅小区内的多层住宅敏感程

8、度调研对象对于别墅小区内的多层住宅敏感程度大多调研对象不希望在别墅小区内同时存在多层住宅。大多调研对象不希望在别墅小区内同时存在多层住宅。调研对象比较愿意接受的促销手段调研对象比较愿意接受的促销手段调研对象比较愿意接受的促销手段调研对象比较愿意接受的促销手段现金折扣和物业管理费用的减免是最受欢迎的促销手段。现金折扣和物业管理费用的减免是最受欢迎的促销手段。调研对象比较愿意接受的别墅总价范围调研对象比较愿意接受的别墅总价范围调研对象比较愿意接受的别墅总价范围调研对象比较愿意接受的别墅总价范围大多调研对象能够接受大多调研对象能够接受4040万以上别墅类住宅价格。万以上别墅类住宅价格。第二章第二章

9、竞争楼盘现状竞争楼盘现状第一节第一节 原始表格原始表格见附件，此略见附件，此略见附件，此略见附件，此略第二节第二节 主要竞争分析主要竞争分析本案的竞争对象：本案的竞争对象：本案的竞争对象：本案的竞争对象：所有六安市区在建、在售相对高端项目，所有六安市区在建、在售相对高端项目，主要集中在六安市城南板块。主要集中在六安市城南板块。20062006年楼市数据：年楼市数据：年楼市数据：年楼市数据： 20062006年房地产市场开发供应量年房地产市场开发供应量114.95114.95万万mm2 2 2006 2006年房地产市场去化量年房地产市场去化量85.6985.69万万mm2 2城南竞争楼盘共性城

10、南竞争楼盘共性城南竞争楼盘共性城南竞争楼盘共性 规模：该区域项目规模大都在规模：该区域项目规模大都在1515万平方米以上，最大在万平方米以上，最大在4040余万平方米，规模较大。余万平方米，规模较大。 规划：规划比较相近，以多层住宅为主；规划：规划比较相近，以多层住宅为主；20052005年前规划的项目基本以多层、别墅为年前规划的项目基本以多层、别墅为 主；主；20052005年后规划的项目有一定量的小高层、高层住宅。在规划设计单位上，年后规划的项目有一定量的小高层、高层住宅。在规划设计单位上， 众多项目选择了来自上海以及外籍的设计单位，高绿化、低容积率。众多项目选择了来自上海以及外籍的设计单

11、位，高绿化、低容积率。 建筑：建筑外立面以欧陆、现代风格为主，不少楼盘建筑风格有抄袭或模仿外地成功建筑：建筑外立面以欧陆、现代风格为主，不少楼盘建筑风格有抄袭或模仿外地成功 项目之嫌。项目之嫌。 配套：注重配套，该板块区域距离市区有一定距离，随着大量楼盘的兴建，相关配套配套：注重配套，该板块区域距离市区有一定距离，随着大量楼盘的兴建，相关配套 正在完善中，如超市、学校、餐饮酒店等机构正在发展，但目前仍然不是很完正在完善中，如超市、学校、餐饮酒店等机构正在发展，但目前仍然不是很完 备。小配套方面大同小异。备。小配套方面大同小异。城南竞争楼盘共性城南竞争楼盘共性城南竞争楼盘共性城南竞争楼盘共性 户

12、型：基本集中在户型：基本集中在 9012090120平方米之间的平面户型，是目前市场主流户型；平方米之间的平面户型，是目前市场主流户型；少少 数项目具有错层等户型结构设计，但体量不大；数项目具有错层等户型结构设计，但体量不大； 物管：物管服务品质逐步提高，部分楼盘引进了国内著名物业管理单位作为顾物管：物管服务品质逐步提高，部分楼盘引进了国内著名物业管理单位作为顾 问商，是目前六安地区最好的物业服务板块；问商，是目前六安地区最好的物业服务板块； 价格：基本集中在价格：基本集中在2200250022002500元元/m/m2 2之间，也是目前六安市场的主流价格；之间，也是目前六安市场的主流价格；

13、环境：在自然环境方面具有一定优势，临河、临山，自建绿地比较宽裕；环境：在自然环境方面具有一定优势，临河、临山，自建绿地比较宽裕； 营销：对营销高度重视，部分项目引入国内知名营销代理机构，如上海荒岛营销：对营销高度重视，部分项目引入国内知名营销代理机构，如上海荒岛 等，营销手法比较常规，非常特别、非常有个性的营销传播体系并未出等，营销手法比较常规，非常特别、非常有个性的营销传播体系并未出 现，大多比较中庸保守，主要强调环境、配套、产品和发展前景。现，大多比较中庸保守，主要强调环境、配套、产品和发展前景。城南竞争楼盘项目个性分析城南竞争楼盘项目个性分析城南竞争楼盘项目个性分析城南竞争楼盘项目个性分

14、析 见附表，此略。见附表，此略。第三章第三章 主要发现主要发现第一节第一节 目前市场的房型需求目前市场的房型需求目前市场的最大需求是目前市场的最大需求是目前市场的最大需求是目前市场的最大需求是80 - 12080 - 12080 - 12080 - 120平方左右的住宅平方左右的住宅平方左右的住宅平方左右的住宅打算购买的住宅面积（平方米）%目前市场的最大需求是每平方目前市场的最大需求是每平方目前市场的最大需求是每平方目前市场的最大需求是每平方2000250020002500左右的住宅左右的住宅左右的住宅左右的住宅打算购买的住宅 (base=470)%资料来源：南方日报-南方楼市报道-02年6月

15、21日每平方单价偏好内部设计新颖、风格独特的房子偏好内部设计新颖、风格独特的房子偏好内部设计新颖、风格独特的房子偏好内部设计新颖、风格独特的房子喜欢新鲜感、期待档次感：喜欢新鲜感、期待档次感：喜欢新鲜感、期待档次感：喜欢新鲜感、期待档次感：“就是房间设计的不是很好，其实都还可以。城南的那个楼盘没有什么新意的，都就是房间设计的不是很好，其实都还可以。城南的那个楼盘没有什么新意的，都是一模一样的。是一模一样的。”“它的房子没有什么变化。它做了这么久了，都没有什么变化。它的房子没有什么变化。它做了这么久了，都没有什么变化。”跃式、复式、顶层阁楼等变化颇具吸引力：跃式、复式、顶层阁楼等变化颇具吸引力：

16、跃式、复式、顶层阁楼等变化颇具吸引力：跃式、复式、顶层阁楼等变化颇具吸引力：“复式跃式的感觉很好，挺有小资的感觉。复式跃式的感觉很好，挺有小资的感觉。 ” ”“有一种带阁楼的那一种比够划算，但是我买的时候不知道。只比我们多了大概一有一种带阁楼的那一种比够划算，但是我买的时候不知道。只比我们多了大概一万多块钱，就多了七十多平方。万多块钱，就多了七十多平方。”第二节第二节 小户型消费者的需求特点小户型消费者的需求特点 及对城南板楼盘的看法及对城南板楼盘的看法需求特点需求特点他们是谁？他们是谁？新移民为主新移民为主新移民为主新移民为主周边城镇移民周边城镇移民小部分是小部分是小部分是小部分是土生土长六

17、安人土生土长六安人土生土长六安人土生土长六安人多在市区有房子多在市区有房子多为初次置业者他们（初次置业者）为什么买房子？他们（初次置业者）为什么买房子？ 新移民新移民 租房租房 周边乡镇自建房周边乡镇自建房 没归属感没归属感 比较原始比较原始 品质普通品质普通 缺乏满足感缺乏满足感/ /成就感成就感 决定落户六安决定落户六安 自己自己/ /孩子入六安户口孩子入六安户口 把父母接来养老把父母接来养老 为结婚生子做准备为结婚生子做准备群体类型群体类型原来居住条件原来居住条件对原居所的不满对原居所的不满买楼原因买楼原因/ /动机动机他们（二次置业者）为什么买房子？他们（二次置业者）为什么买房子？土生

18、土长土生土长六安人六安人市区已买单位房市区已买商品房 不能体现个人品位，不能体现个人品位， 缺乏满足感缺乏满足感/ /自豪感自豪感 空气差空气差 环境吵杂环境吵杂 住宅密度大住宅密度大/ /拥挤拥挤 面积小不够住面积小不够住 没有社区配套没有社区配套 提升房子档次，改善居提升房子档次，改善居住环境住环境 买个大家庭够住的大房买个大家庭够住的大房 把父母接来养老把父母接来养老 从大家庭独立出来，建从大家庭独立出来，建立小家立小家 为结婚生子做准作为结婚生子做准作 买郊区楼盘度假买郊区楼盘度假群体类型群体类型原来居住条件原来居住条件对原居所的不满对原居所的不满买楼原因买楼原因/ /动机动机新移民新

19、移民他们的共同特征他们的共同特征 25-3525-35岁普通白领为主岁普通白领为主 高学历，年薪高学历，年薪4-84-8万左右万左右 渴望成功，努力上进，希望一步一步提高生活品质渴望成功，努力上进，希望一步一步提高生活品质 工作是生活的重心，工作紧张且时间长工作是生活的重心，工作紧张且时间长 压力大，渴望休闲生活压力大，渴望休闲生活 希望居家环境可以舒缓压力、放松心情，而且要有品位希望居家环境可以舒缓压力、放松心情，而且要有品位 有能力购买总价有能力购买总价25-3025-30万左右的房子，考虑分期付款的方式万左右的房子，考虑分期付款的方式不同消费者对居所的心理需求不同不同消费者对居所的心理需

20、求不同一个可以住的窝一个可以住的窝一个可以住的窝一个可以住的窝一个有品位的一个有品位的一个有品位的一个有品位的 小区生活环境小区生活环境小区生活环境小区生活环境豪宅豪宅豪宅豪宅/ / / /别墅别墅别墅别墅安全、归属感安全、归属感安全、归属感安全、归属感不同楼盘满足不同层次需要不同楼盘满足不同层次需要不同楼盘满足不同层次需要不同楼盘满足不同层次需要他们目前的需求范围：他们目前的需求范围：他们目前的需求范围：他们目前的需求范围：较舒适的生活空间和环境较舒适的生活空间和环境较舒适的生活空间和环境较舒适的生活空间和环境 舒适感舒适感舒适感舒适感+ + + +优越感优越感优越感优越感成就感成就感成就感

21、成就感+ + + +自豪感自豪感自豪感自豪感目前，他们不要求一个最理想的房子目前，他们不要求一个最理想的房子 一步步改善居住条件一步步改善居住条件 目前暂时买一个负担得起目前暂时买一个负担得起的又不错的房子的又不错的房子 现在是初步改善居住条件现在是初步改善居住条件 将来有条件再买更好的将来有条件再买更好的“ “其实也没有十全十美的其实也没有十全十美的很很难难附附近近就就有有一一间间戏戏院院什什么么的的，有有这这些些设设施施就就会会觉觉得得很很吵吵；如如果果依依山山傍傍水水的的话话就就会会很很远远，一一定定要要经经济济好好有有车车才才叫叫方方便便，我我想想去去哪哪里里，就就开开车车去去；这个要

22、很有经济基础才可以这个要很有经济基础才可以所所以以就就要要你你去去选选择择你你比比较较偏偏向向于于什什么么例例如如我我喜喜欢欢前前面面有有个个花花园园的的或或者者喜喜欢欢运运动动的的话话就就会会选选附附近近有有个个会会所所，可可以以运运动动的的。这这个个是是小小康康了了，基基本本上上有有的的东东西西，是是空空气气清清新新，环环境境好好，基基本本设设施施还还可以，可以达到这样的话算是要满足了可以，可以达到这样的话算是要满足了” ”他们买房子实际是买什么？他们买房子实际是买什么？每个消费者都有不同的压力点每个消费者都有不同的压力点/ /问题点，他们不只是买一套房子，而是买问题点，他们不只是买一套房

23、子，而是买一个居住的空间和环境一个居住的空间和环境 是房子从内到外所有硬件和软件的综合是房子从内到外所有硬件和软件的综合 必须要满足消费者居住和生活的各种需求必须要满足消费者居住和生活的各种需求他们对居所有什么特别要求？他们对居所有什么特别要求？没有工作束缚的自由空间 “ “因因为为我我们们工工作作的的压压力力也也比比较较大大，所所以以说说想想在在压压力力之之外外有有一一个个很很轻轻松松的的环环境境, , 我我的的个个人人兴兴趣趣是是喜喜欢欢有有一一个个好好的的环环境境，喜喜欢欢一一班班朋朋友友一一起聊聊天，打打球。起聊聊天，打打球。” ” “ “定定时时定定刻刻的的，其其实实是是就就是是对对

24、人人性性的的一一种种压压制制，一一定定要要做做什什么么什什么么事事情情，那那就就是是很很难难受受的的了了。如如果果能能想想迟迟一一点点就就迟迟一一点点，想想做做什什么么就就做做什什么么那那就就是是最最好好的的了了。同同样样的的就就是是你你工工作作上上为为什什么么会会有有压压力力，你你要要完完成成什什么么量量，要要什什么么时时候候完完成成，会会给给你你许许多多限限定定。生生活活就就希希望望有有这这些些宽宽限限吧。吧。” ”他们对居所有什么特别要求？他们对居所有什么特别要求？感觉自豪、有面子的地方感觉自豪、有面子的地方 “ “我自己是有一套房子的了，但我经常感觉那边的环境不是太好。我就我自己是有一

25、套房子的了，但我经常感觉那边的环境不是太好。我就比较喜欢那些大盘，有气势的，各方面都好，但现在城南的楼盘差就差比较喜欢那些大盘，有气势的，各方面都好，但现在城南的楼盘差就差在交通不是太好。在交通不是太好。 ” ” “ “中国人买房子除了是买给家里人住，也是买给亲戚朋友看，这样也很中国人买房子除了是买给家里人住，也是买给亲戚朋友看，这样也很有压力的，就是说买的房子的那个区，比较烂一点的，比较偏一点的，有压力的，就是说买的房子的那个区，比较烂一点的，比较偏一点的，朋友来了，或同学同事来了会说，听了以后觉得不舒服朋友来了，或同学同事来了会说，听了以后觉得不舒服” ”他们对居所有什么特别要求？他们对居

26、所有什么特别要求？维持健康、充电的地方维持健康、充电的地方 “ “我读书时候很多时候早上会晨跑，做做操，现在就没有了；而且对身体的我读书时候很多时候早上会晨跑，做做操，现在就没有了；而且对身体的看法也不一样了，看法也不一样了，2020岁到岁到2525岁觉得身体有足够的能力，过了这个阶段就明显岁觉得身体有足够的能力，过了这个阶段就明显感觉到体力，精力不够。像我们会经常跟客人谈判，没有足够的精力就会觉感觉到体力，精力不够。像我们会经常跟客人谈判，没有足够的精力就会觉得很累很累，工作起来就没什么劲，星期六星期天打打球出一身汗星期一上得很累很累，工作起来就没什么劲，星期六星期天打打球出一身汗星期一上班

27、虽然觉得肌肉很疼，但做起事来很精神。班虽然觉得肌肉很疼，但做起事来很精神。 ” ” “6060岁岁以以前前是是用用身身体体去去换换金金钱钱，6060岁岁以以后后是是用用金金钱钱换换身身体体。现现在在最最好好是是把把身体锻炼好。身体锻炼好。” ”压力大是他们最大的特点压力大是他们最大的特点 工作束缚感工作束缚感 “不得不在一定时间内完成一定工作不得不在一定时间内完成一定工作” 工作的沉闷工作的沉闷 “很少感到工作的快乐很少感到工作的快乐”“”“谁也不喜欢工作谁也不喜欢工作” 亚健康问题亚健康问题 “心情不开朗心情不开朗”“”“精力明显下降精力明显下降” 家庭的责任家庭的责任 “让父母安享天年让父

28、母安享天年”“”“结婚了就该有自己的房子结婚了就该有自己的房子” “ “有孩子就要教育好有孩子就要教育好” 自我要求上进自我要求上进 “我们都是刻苦工作的人，不得不这样我们都是刻苦工作的人，不得不这样” 需要社会认同需要社会认同 “中国人买房子都是给朋友看的，有压力中国人买房子都是给朋友看的，有压力”所以居所应该是放松身心的地方所以居所应该是放松身心的地方 “舒缓工作压力舒缓工作压力” “差不多到家的路上就能感觉幸福起来差不多到家的路上就能感觉幸福起来” “家里我是老板，自由自在，不象上班，别人是我的老板家里我是老板，自由自在，不象上班，别人是我的老板” “空气清新、环境好，房子之间不要太密空

29、气清新、环境好，房子之间不要太密” “安静的地方，和人与活动区保持一定距离安静的地方，和人与活动区保持一定距离” “随时运动随时运动/ /散步，不用带上一大对运动器材跑到老远的地方运动散步，不用带上一大对运动器材跑到老远的地方运动”田园风格田园风格 依山傍水依山傍水休闲空间休闲空间 运动设施运动设施能放松身心的地方是能放松身心的地方是能放松身心的地方是能放松身心的地方是他们希望维护目前身份的优越性他们希望维护目前身份的优越性 “我们是社会的精英，正在向上发展阶段我们是社会的精英，正在向上发展阶段”“我们可以拥有小康生活水平我们可以拥有小康生活水平” 要在朋友面前感觉自豪要在朋友面前感觉自豪要满

30、足自己的虚荣心，朋友如果说房子不好，会不高兴要满足自己的虚荣心，朋友如果说房子不好，会不高兴房子不能和同类朋友差得太远，许多朋友都住在城南板块房子不能和同类朋友差得太远，许多朋友都住在城南板块 “都是年轻人，比较追求时尚都是年轻人，比较追求时尚”“上城国际感觉不如水云涧上城国际感觉不如水云涧”，“花花3 3万装修的感觉不如万装修的感觉不如5 5万的万的”所以居所要体现个人品位所以居所要体现个人品位符合他们品位的地方符合他们品位的地方符合他们品位的地方符合他们品位的地方小资情调 时尚气息 体现身份层次，可以令朋友认同体现身份层次，可以令朋友认同体现身份层次，可以令朋友认同体现身份层次，可以令朋友

31、认同/ / / /羡慕的羡慕的羡慕的羡慕的装修要有品位装修要有品位要有社区管理要有社区管理/ /生活配套生活配套希望和相似的人住在一起希望和相似的人住在一起朋友喜欢来的朋友喜欢来的生活不光是要呼吸空气，还要许多便利生活不光是要呼吸空气，还要许多便利方便生活的地方方便生活的地方方便生活的地方方便生活的地方 配套完善配套完善配套完善配套完善 物管完善物管完善物管完善物管完善 交通方便交通方便 购物方便购物方便 医院医院 好学校好学校 一些市区生活的延伸一些市区生活的延伸小结小结:80-120:80-120平方小户型消费者特点平方小户型消费者特点 人口特征：人口特征：人口特征：人口特征： 他们属于普

32、通白领，职业是年轻公务员他们属于普通白领，职业是年轻公务员 银行职员银行职员 市场推广人员市场推广人员 小有积蓄交首期小有积蓄交首期, ,个人月收入大约个人月收入大约2000,2000,足以月供足以月供 生活形态：生活形态：生活形态：生活形态： 难以支配自己工作和生活的时间，工作为重心，渴望多一些休闲时间难以支配自己工作和生活的时间，工作为重心，渴望多一些休闲时间 多数离中产式的生活较远，多数还没有条件买车多数离中产式的生活较远，多数还没有条件买车, ,也未计划买车也未计划买车 楼房需求特点楼房需求特点楼房需求特点楼房需求特点: : : : 买楼比较讲求实惠买楼比较讲求实惠 更注重性价比更注重

33、性价比 选择楼盘比较讲求选择楼盘比较讲求“白领聚类白领聚类” 房子品味上较注重新意、时尚感，但有点只重外表不重内涵房子品味上较注重新意、时尚感，但有点只重外表不重内涵小结小结: :总而言之，他们的家是总而言之，他们的家是 田园风格田园风格 依山傍水依山傍水 休闲空间休闲空间 运动设施运动设施能放松身心的地方是能放松身心的地方是能放松身心的地方是能放松身心的地方是符合他们品位的地方符合他们品位的地方符合他们品位的地方符合他们品位的地方 小资情调小资情调 时尚气息时尚气息 方便生活的地方方便生活的地方方便生活的地方方便生活的地方 配套完善配套完善 物管完善物管完善他们选择比较过哪些楼盘他们选择比较

34、过哪些楼盘 城南版块为主：城南版块为主： 水云涧、和顺水云涧、和顺 名都城、上城国际、龙湖名都城、上城国际、龙湖 御景山庄等御景山庄等还有一些市区盘还有一些市区盘如何看市区盘如何看市区盘普通盘空气、环境不够好；好盘价格太贵普通盘空气、环境不够好；好盘价格太贵普通盘空气、环境不够好；好盘价格太贵普通盘空气、环境不够好；好盘价格太贵 “ “太密了，布置都不是太好，环境比较差一点，商铺太多。太密了，布置都不是太好，环境比较差一点，商铺太多。” ” “ “不是太喜欢，空气不好，很挤，很吵，回迁户很多。不是太喜欢，空气不好，很挤，很吵，回迁户很多。” ” “ “市区环境好的非常贵，象徽商那边市区环境好的

35、非常贵，象徽商那边” ”如何看城南板块如何看城南板块“ “我我的的客客户户也也跟跟我我说说，以以后后真真正正发发展的地方城南是最好的。展的地方城南是最好的。” ”“ “我我有有一一个个朋朋友友去去了了城城南南住住以以后后我我们们就就很很少少联联系系了了。以以前前经经常常在在一一起起玩玩的的，喝喝啤啤酒酒，聊聊聊聊天天，现现在在都都没没有有了了。晚晚了了公公交车都没有，买菜都没地方去。交车都没有，买菜都没地方去。代价是代价是代价是代价是“ “时间换环境时间换环境时间换环境时间换环境” ” 优点：优点：空气好、环境好空气好、环境好小区管理逐步完善小区管理逐步完善生活设施逐步完善生活设施逐步完善比市

36、区楼盘性价高比市区楼盘性价高处于发展潜力大的地理区域处于发展潜力大的地理区域 缺点：缺点：交通、生活不便利交通、生活不便利生活时间成本高生活时间成本高相对而言，城南板块更接近他们的需求相对而言，城南板块更接近他们的需求 对比市区，更接近田园对比市区，更接近田园对比市区，更接近田园对比市区，更接近田园/ / / /休闲生活休闲生活休闲生活休闲生活环境、空气好环境、空气好休闲设施多休闲设施多安静安静 对比市区，楼型对比市区，楼型对比市区，楼型对比市区，楼型/ / / /房子风格更有品位房子风格更有品位房子风格更有品位房子风格更有品位西洋化楼盘风格西洋化楼盘风格室内装修精美室内装修精美 总体性价比高

37、总体性价比高总体性价比高总体性价比高小区配套齐全小区配套齐全新盘管理和配套上有所改进新盘管理和配套上有所改进 田园风格田园风格 依山傍水依山傍水 休闲空间休闲空间 运动设施运动设施 小资情调小资情调 时尚气息时尚气息 配套完善配套完善 物管完善物管完善如何看本案如何看本案对城东板块的感觉对城东板块的感觉 偏僻，虽然有公交车路线，但是比价稀少；偏僻，虽然有公交车路线，但是比价稀少； 工业区，住宅档次不高；有前期开发项目，但价格低廉，配套一般；工业区，住宅档次不高；有前期开发项目，但价格低廉，配套一般； 冷清，前期开发项目不多，都是大量的企业，人烟稀少，没安全感；冷清，前期开发项目不多，都是大量的

38、企业，人烟稀少，没安全感； 自然环境还好，原来规划是一个生态公园，有大量高大植被；自然环境还好，原来规划是一个生态公园，有大量高大植被； 宁静，没有什么嘈杂；宁静，没有什么嘈杂； 道路建设不错，路宽人少；道路建设不错，路宽人少； 不成熟，没有什么购物、休闲娱乐场所；不成熟，没有什么购物、休闲娱乐场所； 对城东板块的感觉对城东板块的感觉 房价应该比较低，以前开发的项目只有房价应该比较低，以前开发的项目只有15001500余元余元/ /平方米；平方米； 发展前景一般，那边规划的都是各种厂房；发展前景一般，那边规划的都是各种厂房； 企业集中，存在大量私企业主和企业管理人员，他们的素质、收入比较高；企

39、业集中，存在大量私企业主和企业管理人员，他们的素质、收入比较高； 没有什么文化底蕴，基本都是后来建设的；没有什么文化底蕴，基本都是后来建设的； 感觉已经是郊区，距离市区还是太远了；感觉已经是郊区，距离市区还是太远了； 对别墅小区的感觉对别墅小区的感觉 自然环境比较适合别墅，山地的感觉不错；自然环境比较适合别墅，山地的感觉不错； 物业管理水平应该跟上，六安大多小区物业管理服务水平低下；物业管理水平应该跟上，六安大多小区物业管理服务水平低下； 需要自建不少配套，这里没有超市和餐饮娱乐设施；需要自建不少配套，这里没有超市和餐饮娱乐设施； 需要解决交通问题，最好有小区接送专车；需要解决交通问题，最好有

40、小区接送专车； 本市还是有不少高端消费群体，在下面城镇也有不少潜在客户；本市还是有不少高端消费群体，在下面城镇也有不少潜在客户； 首先要对地块做一定介绍，不然大家不了解；首先要对地块做一定介绍，不然大家不了解； 六安以别墅为主的项目还是比较少，很多人还是很喜欢；六安以别墅为主的项目还是比较少，很多人还是很喜欢； 六安的大部分别墅不好看！六安的大部分别墅不好看！ 对别墅的需求状态对别墅的需求状态 六安前期开发的别墅在外观上没有什么特点，都比较一般，希望能有突破；六安前期开发的别墅在外观上没有什么特点，都比较一般，希望能有突破； 联体别墅需求较大；联体别墅需求较大； 价格还是平实一点，这个区域的房

41、价都不高，总价最好在价格还是平实一点，这个区域的房价都不高，总价最好在40604060万之间；万之间； 可以换个说法，最好能做按揭；可以换个说法，最好能做按揭； 大家还是有攀比心理，别墅的消费群体也一样；大家还是有攀比心理，别墅的消费群体也一样； 户型功能一定要好，以前的别墅功能做不好；户型功能一定要好，以前的别墅功能做不好； 还是现代风格的比较实用、耐看；还是现代风格的比较实用、耐看； 第三章第三章 主要结论主要结论第一节第一节 本案本案SWOTSWOT分析分析SSSS优势：优势：优势：优势： 自然环境：良好的自然环境得到市场的一致认可；自然环境：良好的自然环境得到市场的一致认可； 道路状况

42、：周边道路宽阔平整；道路状况：周边道路宽阔平整； 企业林立：大量生产加工型企业带来的潜在业主、管理层客户；企业林立：大量生产加工型企业带来的潜在业主、管理层客户； 市场稀缺：前期项目在别墅方面都是弱项，品质不高、数量不多；市场稀缺：前期项目在别墅方面都是弱项，品质不高、数量不多； 地块个性：浅丘地带可能带来的山地别墅引发众多目标群体关注；地块个性：浅丘地带可能带来的山地别墅引发众多目标群体关注； 产品设计：可以根据市场现状和地块个性进行良好的产品设计，突出个产品设计：可以根据市场现状和地块个性进行良好的产品设计，突出个 性和功能性，创造新的生活方式和生活理念；性和功能性，创造新的生活方式和生活

43、理念； 后期管理：针对本土物业管理水平低下的共性突出服务品质，引发关注；后期管理：针对本土物业管理水平低下的共性突出服务品质，引发关注；SSSS优势：优势：优势：优势： 传播成本：传播环境虽然一般，但硬性成本相对较低；传播成本：传播环境虽然一般，但硬性成本相对较低； 营销体系：市场前期项目营销体系大多单纯，近几年住宅市场尚在升温，营销体系：市场前期项目营销体系大多单纯，近几年住宅市场尚在升温， 对于市场的操作基本上还未发展到无所不用其极的地步；对于市场的操作基本上还未发展到无所不用其极的地步； 消费群体认知：对别墅的认知程度相对比较低，可以引导的范围比较广；消费群体认知：对别墅的认知程度相对比

44、较低，可以引导的范围比较广； 前期市场开发的别墅项目在功能、造型方面不够理想，误导了前期市场开发的别墅项目在功能、造型方面不够理想，误导了 一批消费群体，本案具有进一步引导消费群体的空间，具有创一批消费群体，本案具有进一步引导消费群体的空间，具有创 造新的居住概念的机会。造新的居住概念的机会。WWWW劣势：劣势：劣势：劣势： 板块不热：该板块在六安强制规划中属于工业开发区，并非住宅热点开发区域，板块不热：该板块在六安强制规划中属于工业开发区，并非住宅热点开发区域， 当地人对此版块住宅认知程度不高甚至存在一定的负面理解；当地人对此版块住宅认知程度不高甚至存在一定的负面理解； 地域偏远：距离市中心

45、具有一定距离，乘坐出租车前往市中心需花费地域偏远：距离市中心具有一定距离，乘坐出租车前往市中心需花费15201520分分 钟，钟，8 8元左右，在当地属于时间和交通成本比较高昂区域；公交车数量元左右，在当地属于时间和交通成本比较高昂区域；公交车数量 较少，时间成本更高；较少，时间成本更高； 缺乏底蕴：在当地居民印象中属于郊区，没有商业、文化底蕴，市民对本案区域缺乏底蕴：在当地居民印象中属于郊区，没有商业、文化底蕴，市民对本案区域 了解程度比较低；了解程度比较低； 配套稀少：新区，教育、医疗、商业等配套稀少，而这些恰恰是目标客户关注度配套稀少：新区，教育、医疗、商业等配套稀少，而这些恰恰是目标客

46、户关注度 较高购房因素，后期需自建大量必须配套或招商经营，配套成本较高；较高购房因素，后期需自建大量必须配套或招商经营，配套成本较高； 过于独立：周边缺乏大型项目，仅仅靠过于独立：周边缺乏大型项目，仅仅靠1 1、2 2个项目成就一个板块的热潮所需营销成个项目成就一个板块的热潮所需营销成 本过高，无法借助其它项目的力量；本过高，无法借助其它项目的力量；WWWW劣势：劣势：劣势：劣势： 目标客户较少：六安本土的消费能力普遍不高，月收入比较稳定的人群，如公务目标客户较少：六安本土的消费能力普遍不高，月收入比较稳定的人群，如公务 员、企事业单位职员基本家庭收入都在员、企事业单位职员基本家庭收入都在8

47、8万元万元/ /年以下；工业和服务业不年以下；工业和服务业不 够发达；部分商业已经过剩。相对高端客户较少。够发达；部分商业已经过剩。相对高端客户较少。 竞争激烈：从竞争激烈：从20062006年度市场状况分析，年供应量远远大于去化量，市场竞争格局已年度市场状况分析，年供应量远远大于去化量，市场竞争格局已 经形成，在建在售、待建待售项目较多，政府在住宅规划方面缺乏必要经形成，在建在售、待建待售项目较多，政府在住宅规划方面缺乏必要 的调控措施。这些都将使本案面临经营风险；的调控措施。这些都将使本案面临经营风险； 政策导向：国家对于别墅项目有明确的政策导向，限制豪宅的发展，并且不给予别政策导向：国家

48、对于别墅项目有明确的政策导向，限制豪宅的发展，并且不给予别 墅购房按揭，契税较高，虽然使别墅物业越来越稀缺，同时也在营销方墅购房按揭，契税较高，虽然使别墅物业越来越稀缺，同时也在营销方 面制造了很多限制，迫使在后期传播过程中不能过于强调别墅；面制造了很多限制，迫使在后期传播过程中不能过于强调别墅； 安全因素：由于地处偏僻，大多目标群体对项目的安全性深表疑虑；安全因素：由于地处偏僻，大多目标群体对项目的安全性深表疑虑；OOOO机会：机会：机会：机会： 竞争楼盘品质不高：竞争楼盘除地段和发展趋势外，与本案区别不大竞争楼盘品质不高：竞争楼盘除地段和发展趋势外，与本案区别不大城南板城南板 块同样具有一

49、定的交通、距离、配套限制，从便利性角度出发没有很大块同样具有一定的交通、距离、配套限制，从便利性角度出发没有很大 差距；城南板块主要自然景观是沿河绿化带，本案以山景为主，各有千差距；城南板块主要自然景观是沿河绿化带，本案以山景为主，各有千 秋。但是在规划、产品功能、产品品质、服务品质等方面，如本项目有秋。但是在规划、产品功能、产品品质、服务品质等方面，如本项目有 所升华，将顺应目标客户的需求，拓展市场。所升华，将顺应目标客户的需求，拓展市场。 市场可引导性强：前期开发项目没有特意引导客户，对项目、尤其是别墅项目，市场可引导性强：前期开发项目没有特意引导客户，对项目、尤其是别墅项目， 没有体现应

50、有的优越性、尊贵性、文化品质以及人性关怀，只是一再强没有体现应有的优越性、尊贵性、文化品质以及人性关怀，只是一再强 调环境，远远不够。所以我们可操作的空间比较大。调环境，远远不够。所以我们可操作的空间比较大。 OOOO机会：机会：机会：机会： 项目独具个性：虽然板块不热，但是别具个性，真正的山地园林社区更有返朴归项目独具个性：虽然板块不热，但是别具个性，真正的山地园林社区更有返朴归 真的亲切；不做跟从者，做好自己就足够。真的亲切；不做跟从者，做好自己就足够。 市场去化状态较好：尽管竞争项目别墅住宅品质一般，但是去化速度都比较快，市场去化状态较好：尽管竞争项目别墅住宅品质一般，但是去化速度都比较

51、快， 去化率也比较高，证明开发量小而市场需求量还是比较大。去化率也比较高，证明开发量小而市场需求量还是比较大。 位于工业经济核心区：尽管不是生活中心区，但是处于存在大量购买能力强劲人位于工业经济核心区：尽管不是生活中心区，但是处于存在大量购买能力强劲人 群的工业核心区，坐拥大量高端消费群；群的工业核心区，坐拥大量高端消费群；OOOO威胁：威胁：威胁：威胁： 后期项目：在后期项目：在20062006年底，同期拍出的住宅用地有年底，同期拍出的住宅用地有1010余块，不能排除其他项目与本案余块，不能排除其他项目与本案有有 类似或相同计划类似或相同计划, ,包括规划与营销手法方面；如被人抢先则难以保持

52、项目良好个性。包括规划与营销手法方面；如被人抢先则难以保持项目良好个性。 前期项目：尽管竞争项目别墅住宅品质一般，但是在销售过程中已经渐渐发现别墅前期项目：尽管竞争项目别墅住宅品质一般，但是在销售过程中已经渐渐发现别墅市市 场是块场是块“很美味的蛋糕很美味的蛋糕”，重视程度渐渐提升，有进一步争夺市场的萌芽。，重视程度渐渐提升，有进一步争夺市场的萌芽。 商业部分：项目商业部分尽管体量不大，但在六安地区，商业过剩已经成为现实情商业部分：项目商业部分尽管体量不大，但在六安地区，商业过剩已经成为现实情 况，大量商业项目滞销，况，大量商业项目滞销，20062006年商业项目去化量仅为开发量的年商业项目去

53、化量仅为开发量的10%10%左右。左右。 本案决胜要点：时间。本案决胜要点：时间。在前期项目已经销售殆尽而后期项目尚未启动前开展相关工在前期项目已经销售殆尽而后期项目尚未启动前开展相关工 作，抢占市场空白点。作，抢占市场空白点。第二节第二节 项目规划建议项目规划建议基础经济技术指标基础经济技术指标基础经济技术指标基础经济技术指标 占地面积：占地面积：117.3117.3亩亩 容容 积积 率：率： 0.90.9 建筑面积：建筑面积：7 7万平方米万平方米 建筑密度：建筑密度： 2626 绿绿 地地 率：率：35%35%以上以上 各类型住宅比例：独立别墅各类型住宅比例：独立别墅15%15%；联体别

54、墅；联体别墅45%45%；多层住宅；多层住宅40%40% 建筑层数：独立别墅建筑层数：独立别墅3 3层、联体别墅层、联体别墅2 2层、叠加别墅层、叠加别墅4 4层、多层层、多层5 5层层产品风格产品风格产品风格产品风格 绿化风格：具有一定古典园林风格的绿化风格。在调研过程中发现，由于绿化风格：具有一定古典园林风格的绿化风格。在调研过程中发现，由于 目标消费群体大多年龄层偏大，一般在目标消费群体大多年龄层偏大，一般在30453045岁之间，所接受岁之间，所接受 的教育相对比较传统，对浅水系、小桥流水、亭台楼榭、竹林的教育相对比较传统，对浅水系、小桥流水、亭台楼榭、竹林 等古典绿化元素小品感兴趣。

55、等古典绿化元素小品感兴趣。 建筑风格：现代简洁风格或后古典风格，具体参考效果见调研原始数据。建筑风格：现代简洁风格或后古典风格，具体参考效果见调研原始数据。户型设计（别墅部分）户型设计（别墅部分）户型设计（别墅部分）户型设计（别墅部分） 功能需求：别墅以功能需求：别墅以2 2层为主，占层为主，占70%70%左右；少量左右；少量3 3层，占层，占30%30%左右。别墅应具备以下功能区间左右。别墅应具备以下功能区间 客厅客厅2 2个、餐厅个、餐厅1 1个、厨房个、厨房1 1个、主卧室个、主卧室1 1个、个、2323个卫生间、阳光室个卫生间、阳光室1 1个（可个（可 由南阳台构成、也可与主卧室相连）

56、、客房由南阳台构成、也可与主卧室相连）、客房1212个、书房个、书房1 1 个、儿童房个、儿童房1 1个、车库个、车库1 1 个、储藏室个、储藏室1 1个、入室花园个、入室花园1 1个、空中花园个、空中花园1 1个（由露台构成，但预留部分空地）个（由露台构成，但预留部分空地） 以以4 4房房2 2厅厅1 1厨厨1 1储储2 2卫卫1 1车库车库1 1花园为主花园为主 面积配比：面积配比：170200170200平方米平方米40%40%；201220201220平方米平方米20%20%；221240221240平方米平方米20%20%；241241平方米平方米 以上以上20%20% 设计要求：将

57、户型功能发挥到极限，但对面积要控制得当，并不意味着户型功能多而面积大；设计要求：将户型功能发挥到极限，但对面积要控制得当，并不意味着户型功能多而面积大； 可以在跃层的同时加入错层的设计元素，使住宅的舒适性、现代感、功能分区更为可以在跃层的同时加入错层的设计元素，使住宅的舒适性、现代感、功能分区更为 突出。突出。户型设计（别墅部分）户型设计（别墅部分）户型设计（别墅部分）户型设计（别墅部分） 主卧功能：具备洗手间、衣帽间、阳光室、开间主卧功能：具备洗手间、衣帽间、阳光室、开间5 5米以上、面积米以上、面积2020平方米以上。平方米以上。 厨房结构：封闭式厨房、厨房结构：封闭式厨房、U U形结构、

58、可结合北阳台、可包含餐厅。形结构、可结合北阳台、可包含餐厅。 卫卫 生生 间：公共卫生间干湿分离，预留洗衣空间；主卫生间为整体卫浴。间：公共卫生间干湿分离，预留洗衣空间；主卫生间为整体卫浴。 客客 厅：主客厅开间厅：主客厅开间6 6米以上，与南阳台相连，落地玻璃门窗，采光、通风条件米以上，与南阳台相连，落地玻璃门窗，采光、通风条件好。好。 阳阳 台：一层密闭式阳台，二层开放式；落地玻璃和铁艺栏杆为主，需要北阳台。台：一层密闭式阳台，二层开放式；落地玻璃和铁艺栏杆为主，需要北阳台。 窗：落地玻璃窗、凸窗；窗：落地玻璃窗、凸窗；户型设计（普通住宅部分）户型设计（普通住宅部分）户型设计（普通住宅部分

59、）户型设计（普通住宅部分） 功能需求及面积配比：功能需求及面积配比：2 2房房2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫9090平方米平方米30%30%；3 3房房2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫9110091100平方米平方米 20%20%； 3 3房房2 2厅厅1 1厨厨2 2卫卫101110101110平方米平方米30%30%； 3 3房房2 2厅厅1 1厨厨2 2卫卫 111111平方米以上平方米以上20%20%。配套要求配套要求配套要求配套要求 会所设计：会所设计： 会所功能会所功能健身房、阅览室、商务咖啡、棋牌室、乒乓球室等健身房、阅览室、商务咖啡、棋牌室、乒乓球室等 面面 积积15001500平方米左右平方米左右 风风 格格现代简洁主义，前期可作为销售中心、办公室使用现代简洁主义，前期可作为销售中心、办公室使用 商业设计：商业设计： 主要沿正阳路摆放，以主要沿正阳路摆放，以2 2层联体商业为主；皋城东路尽量不规划任何商业门面。层联体商业为主；皋城东路尽量不规划任何商业门面。 经营业态要素：中型（经营业态要素：中型（500500平方米以上）超市、诊所、美容美发、洗衣房、平方米以上）超市、诊所、美容美发、洗衣房、 餐饮服务机构等。餐饮服务机构等。以上图文供参考以上图文供参考全文完，谢谢参阅！全文完，谢谢参阅！