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1、住宅物业产品设计专题研究研究目的：认识、学习、临摹、改良、超越、成果：拥有属于我们自己的资料库，提高工作效率。一、住宅分类按层数分：低层多层小高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档1.按层数分1-3层低层-独栋、双拼、联排、合院别墅4-6层多层-叠拼、洋房7-11层小高层-(电梯)洋房T2/T3.普通T2/T3/T4/T5/T6.12层-100米高层-(多电梯)T2/T3/T4/T5/T6.、公寓100米以上超高层2.按品质及价位分1.低档住宅-需满足基本要求（保障、回迁、经适一.二.三居室）2.中端住宅-需有一定的亮点(改善型三居室、四居室)3.高端住宅-要有鲜明的个性及主题（面积大、单价
2、高豪华住宅。如别墅、洋房、高层豪宅）目前，国内的目前，国内的别墅所覆盖的范墅所覆盖的范围极广，包含极广，包含纯独立独立别墅（墅（Detachedhouse）双拼双拼别墅（墅（Semi-detachedhouse）联排排别墅（墅（Townhouse）叠加叠加别墅墅复合式复合式别墅墅洋房洋房产品也有品也有趋向向类别墅的墅的产品品目前国内行业标准涵义统称为“类别墅”介于别墅与公寓产品之间别墅涵义别墅涵义纯独栋容积率：0.2-0.3层数:2-3F建筑面积：800以上占地面积：2亩以上纯独栋别墅参考案例：杭州青山湖玫瑰园地上二层地下一层建筑面积：770-910地上建筑面积：450500地下建筑面积：30
3、0400庭院面积：14002500独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。别墅涵义纯独栋纯独栋别墅 英伦庄园式法国里维埃拉式意大利弗洛伦撒式参考案例：上海檀宫占地面积47384容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800占地面积2500（4亩）富含8种风格英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地
4、面积物业类型体现形式区分容积率常规建筑面积层数类别墅双拼有一道共有墙0.4-0.5300二三层联排两道以上共有墙（四联、五联）0.5-0.7200300二三层叠加垂直方向有两、三户）叠加0.7-1.0200300四层六层合院独栋其他的不同组合形式0.5-0.7300500二三层类别墅别墅涵义类别墅在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅
5、纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。类别墅别墅涵义类别墅双拼别墅由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下A户B户别墅涵义类别墅类别墅联排别墅由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）别墅涵义类别墅类别墅叠加别墅一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”2F2F1F1F地
6、下室地下室4F4F3F3F5F5F2F2F1F1F地下室地下室4F4F3F3F5F5F下下套套产产品品上上套套产产品品3.6m3.6m2.6m3.3m2.6m3.3m3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构组合产品剖面结构别墅涵义类别墅类别墅复合类别墅造园子五代别墅的发展与演变：五代别墅的发展与演变：从物质到精神的追求从物质到精神的追求第四代别墅造精神空间第三代别墅造生活方式第二代别墅造园子第一代别墅造房子第五代别墅造传世大宅别墅墅发展与演展与演变第一代别墅：造房子客户需求从公寓房中释放，重新回归亲地型别墅产品对别墅的追求重点在于别墅的建筑形态由于缺乏居住经验，在环境、功能空间
7、、配套设施上要求均不高特征：上海家天下上海早期的别墅，立面模仿欧美风格户型设计较为简单，卧室朝向，私密性，动线方面都不太关注，只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的转移，别墅的尊享感不强景观布置很简单，仅以一些树木，简单的石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较为薄弱别墅墅发展与演展与演变第二代别墅：造园子客户和别墅市场都有一定经验，了解并认识到别墅不仅仅是房子也包括园子别墅开始强调前庭后院、中庭露台的功能塑造，并开始庭院功能和庭院绿化的设计至此，开始有精装庭院别墅出现特征：绿城九溪玫瑰园开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间同时注重对原生环境的尊重展开了建筑单体与庭院景观的提升探索，形成了“前
8、庭后院”的建筑布局“看得见风景”是规划设计的重点，户型设计上也充分考虑到景观效果，通过精装庭院满足客户对景观的需求绿城杭州桃花源别墅墅发展与演展与演变第三代别墅：造生活方式丰富的居住和市场经验以及越来越多的国内外交流，让大家意识到，别墅不应该仅仅满足于居所的定位更是生活方式的转变因此，别墅开始注重功能空间的配置及其动线关系，开始关注从环境到服务，从建筑到配套多维度缔造关系特征：青山湖玫瑰园园区规划、庭院设计、室内设计、户型设计均具有更加鲜明的特点居住的舒适性及人性化设计在产品的营造过程中逐步体现出来地下室配有家庭活动室、酒吧、影音室、娱乐室灵活空间，一层南向套件设计，保证私密性二层全套房设计，
9、讲究生活方式的提升，书房连接大露台，提升生活品味兼有内庭院、北庭院、南庭院、下沉式庭院多种景观布局别墅发展与演变第四代别墅：造精神空间当客户充分体会过起居生活、休闲娱乐等功能生活空间给生活方式带来的改变之后，新的要求和变化又顺应而生，即精神空间的塑造如禅意庭院、内生景观、金鱼水池等，它们满足的不是居住舒适度的提升，也不是生活方式的变迁，只是对生命对自我的思考，是从繁复的现实世界回归到宁静的自我空间特征：万科潭溪别墅 注重人居考量的杰作，率先引入“负首层”概念走入负首层便是主人的私人空间，分割性良好的框架结构，为私人化的功能分区提供最大创意平台，全面进化别墅居住舒适度。涵壁湾B5户型一层平面图茶
10、室莲花池展廊涵壁湾B5户型地下一层平面图涵壁湾的莲花池，为空间增加不少情趣在室内配置茶室，提供品茶和冥想的处所地下室的展廊可以集中展示主人的收藏或 者手记，彰显生活品质和品位别墅发展与演变第五代别墅：造传世艺术别墅的价值，起初在于土地的稀缺和居住私属性，跳脱局限增加房子本身的价值从而成就传世大宅：名人名居，增加别墅的故事性大师设计，别墅因设计者而闻名升值艺术价值，如艺术真迹等增加稀缺性和艺术性特征：是现代建筑的杰作之一，由F.L.赖特设计(弗兰克.劳埃德.赖特（Frank Lloyd Wright )。别墅主人为匹兹堡百货公司老板德国移民考夫曼，故又称考夫曼住宅。这是一幢包含最高层次的建筑，也
11、就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。Picasso画作真迹屋顶壁画真迹因因名人艺术真迹名人艺术真迹留存而体现的价值留存而体现的价值泳池内留有Picasso画作真迹，当时Picasso将其作为礼物赠送给房屋主人别墅发展与演变超级智能化私人定制可移动式?未来发展方向？别墅发展与演变别墅类产品纯独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅原始联排方式首层连接上不断开“凹形”排列内庭院式错排布局原始模式多入户模式地下室分享模式多花园模式原始背靠背模式多庭院手拉手模式山林资源水景资源高端活动资源人文资源别墅具体分类独栋别墅价值体系1. 1.概念别墅涵义纯独栋纯独
12、栋别墅 英伦庄园式法国里维埃拉式意大利弗洛伦撒式参考案例：上海檀宫占地面积47384容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800占地面积2500（4亩）富含8种风格英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积别墅价值衡量体系 资源占有资源占有自然景观历史人文山体水系高尔夫历史人文人类与生俱来向往自然的精神归宿别墅价值衡量体系资源占有 山地别墅自然景观资源 在山地资源较
13、为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连：如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词竖向空间设计别墅价值衡量体系资源占有 山林别墅自然景观资源 参考案例：上海佘山别墅区佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在0.2左右，别墅的总价都在2000万元以上.目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目标就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。生态的渗透别墅价值衡量体系资源占有 海景别墅、江景别墅、湖景别墅自然景观资
14、源 据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高：别墅对于水系的占有程度（如一线海景与二线海景之间）决定其核心价值视线渗透亲水设计别墅价值衡量体系资源占有 海景别墅自然景观资源 参考案例：深圳万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。为了最大化的利用景观资源，整个项目朝向海面排布双拼别墅，由于其后高前低的山地形态，因此每户都是海景别墅。整个项目形态恰似一个剧场，每栋别墅就像
15、剧场中的每一个座位，都被设计的能够清晰的看见这里的舞台-整个海滩。视线渗透别墅价值衡量体系资源占有 高尔夫别墅自然景观资源 高尔夫作为一项高端客户的运动，其代表着身份及地位的象征，在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所功能完善与视野别墅价值衡量体系资源占有 高尔夫别墅自然景观资源 参考案例：上海汤臣高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发，总共分8期开发，目前已全部开发完毕，项目地理位置优越，而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目。项目指标占地面积：140公顷高尔夫球场
16、：90公顷别墅用地：40公顷其它配套：10公顷开业时间：1997年物业开发：8期（已经交房）售价：34万元/平方米其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建，连接紧密而又相对独立，以英式、法式、日式风格为主，前排别墅充分保证了景观视野的通透性，同时，后排的别墅主要以营造内部花园为景。会所别墅区（1-6期）别墅区（7-8期）功能完善与视野别墅价值衡量体系资源占有 高尔夫别墅自然景观资源 参考案例：佘山高尔夫别墅佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题，突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，与佘山国家森林公园相邻。别墅区佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大
17、利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。功能完善与视野别墅价值衡量体系资源占有参考案例：北京颐和原著龙湖颐和原著紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆明园、颐和园)的中心位置。项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。 艺术品/收藏品别墅人文历史资源 颐和原著继开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，单月售12栋，总价均在6000万左右，究其热销原因，其极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素。意境空间双拼别墅设计原则一般设计要求2.
18、2.概念功能间与面积参考案例赏析双拼别墅双拼别墅概念概念由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，每个单元可三面采光，均有天有地，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。A A户户B B户户p充分、合理、奢侈、有节制的张扬；p紧凑的平面布局和丰富的空间划分；p空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势；p平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感；p可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；p注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。双拼别墅双拼别墅设计原则设计原则p地上面积区间
19、300-400，总建筑面积420-500；p宅基地面积500-650，其中集中花园面积至少200；p地上二层，地下一层，地下面积120-150；p室内车库，双车位；p4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；p起居室面宽在5米1以上；p一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。双拼别墅双拼别墅一般设计要求一般设计要求宅基地面积总建面地上面积花园庭院面积地下面积500-600420-500300-400至少200120-150双拼别墅双拼别墅功能间与面积参考功能间与面积参考分层分层功能空间功能空间面积面积( () )总面积总面积( (
20、) )首层首层门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室(可选)车库520-255101517-18100-120二层二层卧室/家庭室(可选)次卧室(包括卫生间)次卧室公用卫生间15-20251515-2080-100三层三层主卧室卫生间步入式衣橱书房15-20105-105-1050-55合计合计地上建筑面积250-270地下室地下室家庭影院设备间洗衣房储藏工人房(包括卫生间)20-3010-15105-101060-80总计总计地上及地下面积300-320以以320320的双拼别墅为例：的双拼别墅为例：双拼模式一双拼模式一原始模式（背靠背）原始模式（背靠背）由两个单户别墅拼联组成，中间共用一
21、道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，每个单元可三面采光，均有天有地，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。A A户户B B户户双拼模式二双拼模式二内院模式（手拉手）内院模式（手拉手）再两户拼接出引入中庭概念，使得两户均能够四面采光，四面有花园。不同挖内院与组不同挖内院与组合方法合方法联排别墅一般设计要求功能间与面积参考3. 3.概念与特征基础数据参考优缺点创新打造手法联排别墅联排别墅概念与特征概念与特征由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）仅为两面采光（南北）。特征一：联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地
22、成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。特征二：高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50以上。特征三：住宅功能的齐全性，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。p地上面积区间200-300，总建筑面积300-350，与双拼产品拉开差距，一般3联到5联；p地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80；p进深15-18米；p起居室面宽在5米左右；p室内车库，一般单车位；p3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室；p一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房
23、、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。联排一般设计要求联排一般设计要求客厅、餐厅客厅、餐厅楼楼 梯梯车库、门房车库、门房三段式三段式联排别墅联排别墅一般设计要求一般设计要求分层分层功能空间功能空间面积面积( () )总面积总面积( () )首层首层门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室(可选)车库520-255101517-18100-120二层二层卧室/家庭室(可选)次卧室(包括卫生间)次卧室公用卫生间15-20251515-2080-100三层三层主卧室卫生间步入式衣橱书房15-20105-105-1050-55合计合计地上建筑面积250-270地下室
24、地下室家庭影院设备间洗衣房储藏工人房(包括卫生间)20-3010-15105-101060-80总计总计地上及地下面积300-320联排别墅联排别墅功能间与面积参考功能间与面积参考以以320320的联排别墅为例：的联排别墅为例：公园大地公园大地275.29277.45275.29277.45总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间17.417.48 86.16.15.85.88 85.85.83.33.3圣莫丽斯圣莫丽斯286.48286.48（五房两厅五卫）（五房两厅五卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开间开间
25、进深进深开间开间23.123.18.48.46.86.87.27.25.15.14.454.453.33.3星河丹堤星河丹堤299.69299.69（四房两厅四卫）（四房两厅四卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间18.218.210.510.510.510.56.96.96.66.65.15.13.93.9京基东堤园京基东堤园315315（五房两厅五卫）（五房两厅五卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间21.321.310.210.25 56.86.85.45.45.25.23.73.
26、7中海大山地中海大山地253.76253.76（五房三厅三卫）（五房三厅三卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧视听室视听室地下室地下室开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间面积面积面积面积16168.18.15.75.75.65.65.75.74.84.84.54.51717约约2020星河丹堤星河丹堤221.89221.89（四房两厅两卫）（四房两厅两卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧备注备注开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间14.514.56.56.56.56.55.85.86.56.54.54.53.53.5联排别墅联排别墅基础数据参考基础数据参
27、考p联排别墅只有端头户型的采光为三面，中间户型均为两面采光，采光条件不如独栋和双拼别墅；p在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹；p若排布处理得较密集，社区的公共休闲空间将受限，将造成仅限于自身花园内活动，休闲、健身等多功能需求便难以得到全面满足。p经济型联排产品占地较小，且有多种排布组合方式，比较容易出容积率；p性价比高：总面积较独栋和双拼小，总价相对便宜；p联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性均较强。优点缺点联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品联排别墅联排别墅优缺点优缺点参考案例：万科
28、长风别墅参考案例：万科长风别墅特点：边套三面采光特点：边套三面采光 中间套两面采光中间套两面采光 节约土地节约土地 低端别墅低端别墅 原始联排方式打造手法打造手法1 1：首层局部连接：首层局部连接参考案例：保利林语溪参考案例：保利林语溪手法：手法：相邻两栋建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点：优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。 拼接处俯视拼接处俯视拼接处后部拼接处后部拼接处正面拼接处正面首层连接上部断开联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力联排方
29、式一联排方式一增加一点间距概念增加一点间距概念联排方式二联排方式二打造手法打造手法2 2：“凹凹”形建筑布局改变组团形态形建筑布局改变组团形态参考案例：南京仙林翠谷参考案例：南京仙林翠谷p总建筑面积约260平方米， “凹凹”型布局，中间围和型布局，中间围和5656平方平方米庭院米庭院；p 内凹型庭院使户型形成两个南向采光面两个南向采光面；p 一层仅一个卫生间相连，二层完全独立二层完全独立，提升独栋式感受。 改变建筑形态组织组团改变建筑形态组织组团一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢
30、价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力“凹形凹形”布局布局中间套增加采光面中间套增加采光面打造手法打造手法3 3：错排布局、类独栋设计：错排布局、类独栋设计参考案例：保利参考案例：保利 叶上海叶上海通过错排设计，让联排别墅产生独栋别墅的透视效果。有效降低传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，扩大花园面积以及增强空间的通透性，不足的是别墅朝向全部为西南向。类独栋别墅，三联排类独栋别墅，三联排联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力错排布局错排布局联排方式三联排方式三中间套增加采光面中间套增加采光面“错联”增大中间单元的采光观景面，打破社
31、区空间单调感 错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力错排布局错排布局联排方式三联排方式三增加内庭院增加内庭院 内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。内庭院布置，将室外景致引入室内内庭院布置，将室外景致引入室内参考案例：上海万科燕南园参考案例：上海万科燕南园p 餐厅中庭透光采光，错
32、层分隔客厅餐厅；p 二层内庭空中花园内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；p 三间卧室既有露台景观又有内庭景观。一层 二层 三层 内内庭庭院院 内内庭庭院院 餐餐厅厅采采光光井井 联排方式四联排方式四联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力增加内庭院增加内庭院内庭院布局的演变内庭院布局的演变参考案例：重庆协信参考案例：重庆协信TownTown城城p传统的内庭院进行后置或前移，传统的内庭院进行后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；p北面入户花园和下沉庭院、南
33、面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，形成立体化景观。地下室地下室一层一层二层二层三层三层半开放半开放内庭内庭内庭上空内庭上空餐厅客厅主卧卧室下沉庭院下沉庭院联排方式四联排方式四联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力方式五方式五:中中间套套单元通元通过中庭花园、透光天窗、天井等中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通可改善采光和通风效果效果的方法的方法餐厅上空挑空设置透光天窗设置中庭花园L型楼梯中间挑空做透光天窗小天井保证卫生间通风增加内庭院增加内庭院联排方式四联排方式四联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产
34、品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力叠拼别墅一般设计要求优劣势与机会点4. 4.概念与特征创新打造手法叠拼别墅叠拼别墅概念与特征概念与特征一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时“有天有地有天有地”2F2F1F1F地下室地下室4F4F3F3F5F5F2F2F1F1F地下室地下室4F4F3F3F5F5F下下套套产产品品上上套套产产品品3.6m3.6m2.6m3.3m2.6m3.3m3.
35、3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构组合产品剖面结构叠拼别墅叠拼别墅一般设计要求一般设计要求p层数层数：一般地上是四至五层四至五层，由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；p低密度住宅低密度住宅：叠加式别墅容积率大致在1左右，这个容积率比联体别墅要高，但比多层住宅要低；p房型面积房型面积：介于洋房与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园；p室内景观资源：室内景观资源：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。退退退台设计，有效利用光照退台设计，有效利用光照错错错落布局，立面灵活错落布局，立面
36、灵活院院入户花园，下沉花园入户花园，下沉花园 露露顶顶层层露露台台花花园园 院院下下沉沉花花园园 2F2F1F1F地下室地下室4F4F3F3F5F5F2F2F1F1F地下室地下室4F4F3F3F5F5F下下套套产产品品上上套套产产品品3.6m3.6m2.6m3.3m2.6m3.3m3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构组合产品剖面结构原始模式原始模式叠拼方式一叠拼方式一下套上套参考案例：保集澜湾参考案例：保集澜湾特点：特点：1 1、2 2套，套，3 3、4 4套套 简单的堆积，单简单的堆积，单一入户一入户 简单的复式楼概简单的复式楼概念念 独立入户方式，确保私密性参考案例参考
37、案例1 1：上海华润橡树湾：上海华润橡树湾每户单独楼梯入户每户单独楼梯入户1: 1: 二、三层位于一层的独立入户；二、三层位于一层的独立入户；2 2：一层住户入口；：一层住户入口；3 3：四、五层位于一层的入户口；：四、五层位于一层的入户口；叠拼模式二叠拼模式二多入户方式多入户方式 1 2 1 2 3 3 入户示意入户示意参考案例参考案例2 2：中海蓝湾：中海蓝湾p错层设计，上下住户同享前后景观资源p交通组织：入户方位错开交通组织：入户方位错开，提升私密性p顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台p首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园上面套“造地”北向上叠入户
38、楼梯北向上叠入户楼梯优势：优势：增强私密性、弱化视觉上的容积率和上叠过长的进户路线劣势：劣势：影响下叠采光入户方式模拟入户方式模拟二二层层三层三层二二层层一层花园一层花园一层花园一层花园下下沉沉式式花花园园下下沉沉式式花花园园入户楼梯下方空间难利用入户楼梯下方空间难利用参考案例参考案例3 3：上海龙湖滟澜：上海龙湖滟澜山山创新户型叠拼模式二叠拼模式二多入户方式多入户方式叠拼模式二叠拼模式二多入户方式多入户方式叠拼模式三叠拼模式三地下室分享地下室分享绿地锦天府叠拼模式三叠拼模式三地下室分享地下室分享绿地锦天府多重庭院多重庭院参考案例：上海华润橡树湾参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅庭院
39、空间示意庭院空间示意一宅四院，垂直院落加强景观性，每户均有一层庭院配置，让每户私享花园生活。叠拼模式四叠拼模式四 以地下庭院、空中庭院和一层前庭后院，全面提升院落景观层次感。“造天”“有天有地”是别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。入口庭院、露台和入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演楼把咫尺天地演绎得丰富多彩得丰富多彩万科第五园三期TB户型四房两厅四卫221平米首层入户庭院三层主卧大露台多重庭院多
40、重庭院叠拼模式四叠拼模式四“造天”典型特征与花园洋房类似（品质高、层数低的花园洋房）院：首/底层入户阳光花园庭院；错：相互错层布局，镂空采光强；退：层层退台，每户花台私享采光；露：顶层大面积露台，展现生活高品质。院错退露叠拼别墅叠拼别墅总结总结让每一户都有天有地（与洋房产品界限划分）不同不同产品与品与规划关系划关系别墅物业规划认知独栋别墅与类别墅（联排、叠加）规划示意独栋别墅规划尽端路设计R=0.2-0.3类别墅规划行列式规划R=0.7-0.8别墅物业规划认知独栋别墅尽端路规划设计形象理解别墅尽端路规划设计形象类似于花朵枝状发散的形态主干道串联整个社区，各个节点支路发散形成组团路参考案例：容积
41、率在0.2-0.3之间低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更大，私密性更强N别墅物业规划认知别墅尽端路规划设计组团路演绎别墅物业规划认知类别墅规划行列式到合院式类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下，行列式规划较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现各种容积率情况下，纯别墅物业的建筑形态：容积率高低最终限定产品属性，目前市场产品研究为针对容积率在0.6-0.8的产品创新研究别墅价值衡量体系用地性质容积率常规产品形态备注说明0.32F独栋别墅高端低密度纯独栋别墅社区0.3-0.53F独栋别墅一般独栋别墅社区，可增加部分双拼与联排降低密度0.6
42、-0.83F双拼别墅、3F联排别墅常规类别墅社区，以3层产品为主社区密度较高，可增加少量4层叠加产品降低密度0.9-1.06F叠加别墅、少量3F联排别墅 目前纯别墅社区以1.0为极限，以6层产品为主别墅附加墅附加值设计方向方向附加值方式赠送范围适用范围地下室赠送全部面积城市别墅架空层赠送全部面积度假别墅庭院赠送全部面积城市别墅/度假别墅大露台赠送全部面积城市别墅/度假别墅大悬挑赠送一半面积度假别墅附加值是目前经济型别墅后期营销的一大卖点别墅附加值研究地下室操作手法：n半地下室地上部分不能超过1.5m；n多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用；备注：地下室计算情况应根据具体规定；设
43、备间储物间多功能间生活空间功能空间一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送地下室空间划分半地下室是目前常用的手法别墅附加值研究半地下室别墅类产品的地下室采光形式：高窗式采光：一般室内外高差11.8米不等，比较节约空间，但如果高差不大则采光效果一般。别墅附加值研究半地下室窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防水效果要求较高。采光地下室别墅附加值研究半地下室下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是占用空间较大，且必须处理好庭院的排水问题。别墅附加值研究半地下室庭院前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠
44、送p在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；p特别重视扩大后院的体量；p增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间；别墅附加值研究私家庭院（占地面积）利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量架空层操作手法：n架空层减少土方工作量，相对降低成本；n在增加一层空间使用舒适度的同时，增加了进入的难度n可以考虑将局部架空层于园林结合；室外地坪花园地坪一层空间二层空间架空层2.2m架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送架空层示意图别墅附加值研究架空层大露台增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送p大露台可以增
45、加情趣的观景活动空间；p度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间别墅附加值研究露台室外地坪花园地坪一层空间二层空间大悬挑示意图大露台灰空间节点俯视图3m室内空间室外空间通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定操作手法：n1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉；n形成的灰空间部分无外墙；n二层可以直接增大露台尺度；n一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；n验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面积；大悬挑可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间
46、别墅附加值研究悬挑空间大悬挑的另类思路仅挑出1.5m，之外可以用轻钢构件（预留）做成悬挑雨棚，从而实现完全赠送操作手法：n由于1.5m以内不用计入建筑面积，验收时不存在问题，同时保证大面宽，实现完全赠送；n验收通过后，业主可以选择自行将1.5m范围用墙体隔断，增加实用面积；n悬挑结构末端可以预留钢铰节点，同时用柱承重，用轻钢构件实现悬挑雨棚；二层露台的尺度相对前方案缩小一层灰空间实现全赠送别墅附加值研究悬挑空间研究小结研究小结产产品品打打造造整体价值提升途径整体价值提升途径创造产品高附加值创造产品高附加值联排别墅联排别墅叠拼别墅叠拼别墅局部连接、二层分离局部连接、二层分离凹凹形建筑布局形建筑布
47、局错错排布局排布局“上天入地设计上天入地设计”独立入户设计独立入户设计半地下室、架空层半地下室、架空层多庭院花园设计多庭院花园设计露台设计、悬挑设计露台设计、悬挑设计多入户方式设计多入户方式设计通过联排向独栋产品看齐，叠拼向联排产品看齐的设计方式全面提升产品整体价值，通过联排向独栋产品看齐，叠拼向联排产品看齐的设计方式全面提升产品整体价值，并赋予高附加值增强项目性价比，以创新型产品获得高溢价能力。并赋予高附加值增强项目性价比，以创新型产品获得高溢价能力。双拼双拼别墅别墅资源占有资源占有距离产生美（独栋处理，局部连接）距离产生美（独栋处理，局部连接）独栋别墅独栋别墅（独栋化方向）（独栋化方向）中
48、国10大超级豪宅pk世界10大超级豪宅利奥波德别墅广州大一别墅爱敦阁南京钟山国际高尔夫别墅加州洛杉矶霍尔姆比山的“庄园”（汤臣一品拜恩古堡泰禾红御哈拉牧场天琴湾贝弗利山豪宅绿城玫瑰园拉阿密提盘古大观雅宝大屋东部华侨城三湖别墅佘山东紫园谢洛日博内尔北京龙湖颐和原著1、先天下之忧而忧；后天下之乐而乐。范仲淹2、捐躯赴国难，视死忽如归。曹植3、近乡情更切，不敢问来人。宋之问4、气蒸云梦泽；波撼岳阳城。孟浩然5、中夜四五叹，常为大国忧。李白6、国耻未雪，何由成名？李白7、当须徇忠义，身死报国恩。李希仲8、科学虽没有国界，但是学者却有他自己的国家。巴斯德9、虚荣的人注视着自己的名字，光荣的人注视着祖国的
49、事业。马蒂10、爱国主义就是千百年来固定下来的对自己的祖国的一种最深厚的感情。列宁11、利于国者爱之，害于国者恶之。晏婴12、常思奋不顾身，而殉国家之急。司马迁13、爱国如饥渴。班固14、一身报国有万死，双鬓向人无再青。陆游15、死去原知万事空，但悲不见九州同。王师北定中原日，家祭无忘告乃翁。陆游16、人生自古谁无死，留取丹心照汗青。文天祥17、天下兴亡，匹夫有责。顾炎武18、南北驱驰报主情，江花边草笑平生。一年三百六十日，都是横戈马上行。戚继光19、瞒人之事弗为，害人之心弗存，有益国家之事虽死弗避。吕坤20、各出所学，各尽所知，使国家富强不受外侮，足以自立于地球之上。詹天佑21、做人最大的事
50、情是什么呢？就是要知道怎样爱国。孙中山22、我们爱我们的民族，这是我们自信心的泉源。周恩来23、为中华之崛起而读书。周恩来24、以身许国，何事不敢为？岳飞25、夜视太白收光芒，报国欲死无战场！陆游26、位卑不敢忘忧国。陆游27、寄意寒星荃不察，我以我血荐轩辕。鲁迅28、中国自古以来，就有埋头苦干的人，就有拼命硬干的人，就有为民请命的人，就有舍身求法的人。他们是中国的脊梁。鲁迅29、惟有民魂是值得宝贵的，惟有它发扬起来，中国人才有真进步。鲁迅30、我们中华民族有同自己的敌人血战到底的气概，有在自力更生的基础上光复旧物的决心，有自立于世界民族之林的能力。毛泽东31、与其忍辱生，毋宁报国死。何香凝3
51、2、锦绣河山收拾好，万民尽作主人翁。朱德33、人民不仅有权爱国，而且爱国是个义务，是一种光荣。徐特立34、爱国的主要方法，就是要爱自己所从事的事业。谢觉哉35、中国是古老的民族，也是勇敢的民族。中华民族有两大优点：勇敢，勤劳。这样的民族多么可爱，我们爱我们民族（当然其他民族也有他们可爱之处，我们决不忽视这一点），这是我们自信心的泉源。周恩来36、真正的爱国者是爱人类的，爱国决不是排外。马铁丁37、爱国主义就是千百年来巩固起来的对自己的祖国的一种最深厚的感情。列宁38、必须经过祖国这一层楼，然后更上一层楼，达到人类的高度。罗曼罗兰39、黄金诚然是宝贵的，但是生气蓬勃的勇敢的爱国者却比黄金更为宝贵。林肯
