西柳中国商贸城单身公寓户型配比西柳中国商贸城单身公寓户型配比建议建议 •本次市场调研活动在鞍山及海城展开，我们充分了解了当地的综合住宅、单身公寓项目的情况，并对此形成了一定的认知希望此次调研能为西柳中国商贸城单身公寓项目的户型配比提供决策依据 调查内容及审视：调查内容及审视：鞍山市部分住宅项目统计表 项目名称 开发商 主力户型 均价（元/㎡） 物业类型 装修风格 备注 面积㎡ 格局 东景美林香港喜达162-278三室二厅四卫9885别墅毛坯绿园小区华侬房产166四室二厅二卫5300住宅毛坯二手房明达.桃源居鞍山明达150三室二厅5900住宅毛坯明达.财富国际146两室两厅4100（2009）住宅毛坯丰卉家园鞍山豪丰150两室两厅4500商住 毛坯万科.城市花园万科136三室两厅7500花园洋房 毛坯 鞍山市单身公寓及类似小户型项目统计表项目名称 开发商 主力户型 均价（元/㎡） 物业类型 装修风格 备注 面积㎡ 格局 国际明珠45-75一居室/两居7000公寓简装位于胜利广场繁华地段首府一号鞍山奕亨49-86一居室/两居室4800住宅毛坯二手房福至.幸福城鞍山福至60-96 （高层） 两居室4300住宅毛坯TESCO英伦汇易购国际57-90一室一卫6300公寓简装紧邻火车站新兴.盛仕广场鞍山新兴27-58一居室10500酒店公寓精装位于火车站南侧约1000米由“格林豪泰”运营 宏昊.城色37-75一居室/两居室4100（2010）公寓毛坯 海城市单身公寓及综合住宅类项目统计表 项目名称 开发商 主力户型 均价（元/㎡） 物业类型 装修风格 备注 面积㎡ 格局 宗骏.嘉年华 辽宁宗 39-65 一居室/两居室 6150 公寓 精装 已售罄 骏都国际 辽宁宗 50-90 一居室/两居室4100 商住 毛坯宗骏.富雅明苑 辽宁宗 150两居室 4450住宅毛坯已售罄 芭东海城 芭东北方 110-130 两居室 3700 住宅简装 一、购买动机一、购买动机 在本次市场调查中，对于住宅项目，客户多为本土居民购买自住，比例超过80%，其中约10%又将房屋用于出租或作其他用途；投资客所占份额在10%左右。
对于公寓项目，则多为投资者所购买，比例超过60% 二、购房区域选择二、购房区域选择/板块价值板块价值市民看好房地产的未来前景及发展潜力，但过于集中追求地块区位和交通通达性，这一点在胜利广场边的国际明珠、火车站边的英伦汇有所体现，暴露出消费者对房地产市场的认知单一、趋于表面化相信随着市场的成熟和房产人的引导，也相信部分有眼光的投资型市民会关注交通区位以外更多的因素，对本地房地产市场会有更多的分析预测，接受程度更广三、可接受价格分析三、可接受价格分析据调查分析，对于住宅项目，购房者最可能购买的房价平均值范围在4500元/㎡-6000元/㎡之间，购房者的最高承受能力均值在6500元/㎡左右；对于公寓项目，消费者最可能购买的房价平均值范围在3800元/㎡-5400元/㎡之间 四、可接受总价分析四、可接受总价分析对于住宅项目，购房者愿意花费的总房款平均在30万元—60万元之间，人们普遍认同房屋质量保证的最低金额均值不低于30万元/套，能够承担最高总房款均值不超过70万元/套对于公寓项目，购房者的心理总房款额度平均在15万元—36万元之间 五、需求面积分析五、需求面积分析在鞍山，人们对于住宅面积的需求普遍较大，其中140平方米之上的占15%左右；90-130平方米最受欢迎，占65%以上；50-90平方米之间的占20%左右。
对于公寓项目，90平方米以上的所占份额不超过5%；75-90平方米之间的占25%以上，35-75平方米之间的份额最多，超过60%；28-35平方米之间的占10%由此可见，在35-75平方米之间的公寓项目最为市场所青睐 六、楼型需求分析六、楼型需求分析在对期望楼型的选择上，人们都愿意选择多层住宅，小高层和高层比例很小目前，鞍山社会经济发展速度正逐步加快，但尚欠发达，人均经济收入不高，而小高层和高层居住成本高，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱但对于公寓项目，消费者更愿意选择小高层，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，更符合购买者的身份和市场定位 七、户型结构偏好分析七、户型结构偏好分析从调查看，消费者期望的卧室数量中，选择三室的最多，占总量的60%；退而求其次选择两室的占30%；选择一室的不足10%，多是受经济条件限制的年轻人或二次购房的投资者购买者对厅的要求比较集中，选择一厅的占60%左右，选择两厅的份额占40%（包含餐客合一）对卫生间的需求，两室、三室的多选择二卫，占60%；部分两室与一居室选择一卫，占40%对于公寓项目，消费者最钟情于一室一厅，占60%；其次是两室一厅，占30%；对于卫生间要求不高，普遍选择一卫。
八、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）八、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）市民购房时所考虑的因素，按重要性排序为：区位、交通、环境、物业及周边配套、绿化对于公寓项目，消费者还受使用性影响，即可进行DIY分割以达到大开间起居要求；影响选择的因素还有装修的程度、艺术性及物业的智能、科技化程度等 九、客户分析九、客户分析在鞍山与出租车司机聊天中了解到，出租车司机普遍拥有一套120平方米左右的住宅，其中有人还购买了小户型作投资由此可见，鞍山人具有普遍的购房能力但这种能力特指住宅，即使部分经济条件宽裕的人，在房产上的投资也多集中于住宅项目因而，本案单身公寓项目核心客户应该瞄准与之有联系的商贸从业者、公司，而非普通的鞍山市民该群体与西柳有商务往来，或在区域内拥有其他产业、生意，他们有切实的需求、较强的投资意识与理财理念他们知晓西柳的发展、区域的增值潜力，购置房产一方面自用，一方面又可作为投资，作为短暂停留之地或者出租，为了不影响他的资金流，他们更倾向与购置小户型另外，职业的投资者应该作为本案的重要客户根据调查看，该群体在房产上的投资较少涉及纯住宅项目，倒是部分商住、写字楼、公寓项目的主力。
且他们以本地投资者为主力，外埠投资者次之争取型客户为喜欢多元投资的高收入人群，这类人投资、理财的意识、能力强，不喜跟大流，所以本案的商业地产是他们的潜在选择，应该争取 总结建议如下：总结建议如下：一、户型配比户型 房型 面积（㎡）配比建议主力户型一室一卫29-3930%一室一厅一卫42-5035%辅助户型两室一厅一卫55-6520%两室两厅一卫69-8010%三室两厅两卫90-1205%该建议是以与西柳商贸城有联系的商贸从业者、中小型企业及其他机构组织驻点为核心客户而提出的，若是因得房率或投资需要，愈往高层可适当放大 二、户型创新方向1、小房间做出大开间起居的氛围2、房间在保持大格局的情况下，要方便DIY分割 创新方向创新方向1：通过赠送露台、阳台，增加可使用面积：通过赠送露台、阳台，增加可使用面积南北双阳台套房、衣帽间设置 赠送大露台 创新方向创新方向2：飘台设计：飘台设计飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的宜采用飘地台，增加室内的使用空间；若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型 创新方向创新方向3：多层入户花园设计：多层入户花园设计其主要功能是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）。
创新方向创新方向4：跃式或错层设计：跃式或错层设计对于大户型，通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感 THE END 。