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1、都市综合体有两种表现形式：都市综合体有两种表现形式：一、城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本形成都市综合体。二、经济形态的表现随着城市区域开发与旧城改造规划的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的都市综合体。城市综合体的特征p高可达性高可达性p高密度、集约性高密度、集约性 p整体统一性整体统一性p功能复合性功能复合性p土地使用均衡性土地使用均衡性p空间连续性空间连续性p内部、外部联系完整性内部、外部联系完整性p巨大的社会效应巨大的社会效应p巨大的升值潜力巨大的升值潜力巴黎拉德芳斯新城 项目自身？商业+住宅两项资源整合在同一个项目单
2、一的城市综合体会成为我们的核心卖点吗？住宅住宅商业商业看起来很美看起来很美如果能我们仅仅依靠单一的如果能我们仅仅依靠单一的“城市综合体城市综合体”，能真正对项目进行最深层次的解读吗？能真正对项目进行最深层次的解读吗？将目光放远一点，重新审视星沙商业中心东城传统商业区域本案本案 星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。 从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中“一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经济、文化各方面的影响
3、的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。使得长沙产业结构的进一步优化。 以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚步以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚步东进，东进再东进！东进，东进再东进！让我们将目光聚集到星沙外部交通网络：星沙西面与长沙市区相继拉通和既将拉通多个对接出入通道，目前市、县之间16个对接口，已建成的为开元西路互通。在建项目为：火星北路长沙县段；开元西路接开福区新世纪大道；火星南路南延至韶山路等。处于设计阶段的为人民东路东延至东绕城线。内部交通网络：星沙已建成了星沙大道、东四线、长永高速与开元西路跨线桥、开元西路、开元东路、黄兴大道、望仙东
4、路等一批主要道路。2006年县城建设又拉通了潇湘东路、湘龙路、东一线、北环线，完成了东七线、东八线的路基工程，至此，东八线以西县城路网骨架已经基本形成。2007年还将继续完善建设滨湖路、凉塘路、东九线等道路设施项目。以通程商业广场为首的星沙商业圈星沙的东拓南延：我们可以从上图明确的看出整个星沙乃至整个长沙的发展脉络，长沙的拓展紧紧依靠城市主干道而存在。以上纵向三条道路分别是：长沙城市二环，星沙大道和目前最东边的黄兴大道。一条横向的城市北部的主干道开元路。当星沙大道与开元路两条城市主干道交汇时，星沙通程商业圈的诞生就不是一种“偶然”而是种“必然”！ 随着星沙通程商业圈的发展，周边商业区域已逐渐发
5、展成熟。因此站在城市持续发展的角度来看单一的区域的商业中心对于日渐膨胀，即将成为长沙第六区的星沙来说必须再有一个商业中心对自身高速发展进行有力的硬件支撑。以通程商业广场为首的星沙商业圈本案本案威尼斯将目光再拉近一点马坡岭商圈城市发展多核：城市发展多核：当城市当城市CBDCBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，因此，大多数城市会在离开因此，大多数城市会在离开CBDCBD区，在于区，在于CBDCBD以城市重要交通干线相连以城市重要交通干线相连的地区的地区重新建立城市副中心。重新建立城市副中心。都市综合体发展的第二阶段副中心特点：副中
6、心特点：1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近物流的，就多设计物流。2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中心性。3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城市干道与CBD紧密联系。 其中人们首选的是轨道交通。区域市场内部因住宅项目增多而直接导致的商业需求“内”支撑：区域内部对商业配套直接导致的需求“外”支撑：由于整个商业市场的迅速发展带来的商业需求道路条件的改善从而带动的商业需求项目自身所具商业产品引起的商业集聚效应所引起的需求长沙整体商业市场向东拓张的需求星沙板块内部商业中心单一化所面临的调整政府对马坡岭商圈的一系列支持措施的实施本项目所得到区域内,
7、外支撑 因此本项目功能定位我们可以清晰的看出明显的属于城市综合体的第二阶段城市次中心，并能得到板块内外的有力的支撑。与此同时那我们必须对项目的构成要素进行重新认识与思考。“内”支撑：区域内部对商业配套直接导致的需求“外”支撑：由于整个商业市场的迅速发展带来的商业需求“内，外”支撑的合力。三大要素优势，再加自身周边区域对商业物业配套的需求，三大要素优势，再加自身周边区域对商业物业配套的需求，凸显本案价值，项目功能定位凸显本案价值，项目功能定位 ：“覆盖全长沙的副中心覆盖全长沙的副中心” 。重新发现项目三大要素以城市主干道为依托，为项目日以城市主干道为依托，为项目日后的发展打下坚实基础后的发展打下
8、坚实基础政府努力倡导的新兴商政府努力倡导的新兴商圈马坡岭商圈所带来的圈马坡岭商圈所带来的聚集效应。聚集效应。以轨道交通日益成为现实以轨道交通日益成为现实带来了充足的发展保障。带来了充足的发展保障。大东城新城市副中心跳出东南新城、忘记高科技园，我们应该是立足星沙；辐射长沙东城；影响整个东城的我可以成为我可以成为 ？项目竞争策略导入项目竞争策略导入商业与住宅这两种产品构成所进行的销售节奏如何进行控制。项目定位的明朗与清晰却为我们带来了另一个问题那就是商业物业与住宅物业两种不同属性的产品将如何面对市场而两种产品客户群该如何进行前期预热和加强对目标客户群的吸引力。住宅产品商业产品主打产品（红海），贴近
9、市场行情，用“同质优化”策略，在中端住宅竞争激烈的区域市场做一个跟随者。利润产品（蓝海），填补区域市场的空白，高举高打，创造精品，树立价值标杆，成就区域领袖新景祥建议：新景祥建议：住 宅商 业聚集人气聚集人气配套商业配套商业商业资源商业资源三大资源为住宅和商业相辅相承三大资源为住宅和商业相辅相承对于住宅而言，需要商业的配套为其作为支撑；对于住宅而言，需要商业的配套为其作为支撑；但对于商业来说，三大资源的整合不单为自己在商业运营上创造机会，也但对于商业来说，三大资源的整合不单为自己在商业运营上创造机会，也为整个项目提升价值空间。为整个项目提升价值空间。竞争策略推演：竞争策略推演：竞争策略导入：竞
10、争策略导入：住宅针对周边楼盘建立有限价格优势，获得比较竞争优势。商业树立区域同类产品领袖印象，树立价格标杆，建立游戏规则。周边市场竞争激烈，本案并无先天优势。商业产品区域内稀缺，且无片区领袖。本案住宅与商业共享的资源让此类产品具备成为区域领袖的先决条件！将来的我将来的我项目整体形象定位项目整体形象定位前文观点回顾周边竞争的阵地战比拼硬件无法出位分竞合击以精博大开发效益最大化主次划分商业类品质标杆住宅类市场跟随1 12 23 3用区位内极缺的用区位内极缺的 “精品精品商业商业”诉求策略凸显项诉求策略凸显项目目“稀缺稀缺”、“高质素高质素配套配套”的信息点。的信息点。产品诉求的营销架构明线引发共鸣
11、暗线产品价值生活理念财富价值我们需要的：我们需要的：能够契合项目产品硬件气质的，能够引发潜能够契合项目产品硬件气质的，能够引发潜在置业者心理共鸣的人格化形象在置业者心理共鸣的人格化形象势能动能形态资源本项目从一开始就注定了其与众不同的特殊性。也注定自身定位不再局限于某个区域和板块，从而导致项目自身具有其它项目不可复制的USP。USP的明确让我们感受到，甚至能触摸到项目绚丽，多彩的独特“气质”，这种激动的心情使我们久久不能平静。生活的乐趣，商业的活力牵引着我们生活的方向。 生活的态度。本案硬件设定：商业，住宅硬件言之有物软件引发共鸣飘荡在城市上空的飘荡在城市上空的“东业东业魅力生活魅力生活”本案
12、传达意境商业，住宅前文观点再回顾商业攻击战略住宅诉求战略魅力商业，快乐生活用魅力商业策略回应其它楼盘咄咄逼人的竞争态势呼应居住诉求，用生活情感引发潜在客户心理共鸣一切自然而然东业.魅力之城案名&理念为什么是“魅力之城”区位 本板块内尚无此种房产产品的存在。人无我有，人有我精（住宅类产品必须跟商业形成遥相呼应之势），而近期星沙将并入长沙成为第六行政区也应证了大东城已逐步形成。本案本案星沙经济开发区星沙经济开发区长长沙沙市市市市区区为什么是“魅力之城”产品 商业，住宅两种完全不同的产品可以通过在同一项目中相互补充，相互促进，相互提升。从而可以塑造出个性鲜明的项目形象。住宅 商业 为什么是“魅力之城
13、”竞争策略项目杠杆项目杠杆楼盘壁垒楼盘壁垒赢得竞争赢得竞争“项目杠杆项目杠杆” 最好的载最好的载体就是体就是“大统一、小千大统一、小千秋秋”的定位策略。的定位策略。魅力之城的形象定位可魅力之城的形象定位可以构筑良好的载体。以构筑良好的载体。为什么是“魅力之城”生活理念早上早上9 9：0000上班上班下午下午5 5：0000下班下班早餐无暇吃早餐无暇吃午餐午餐1010分钟公司快餐分钟公司快餐晚餐晚餐3 3分钟泡面分钟泡面4 4小时闲暇小时闲暇7 7小时睡眠。小时睡眠。为什么是“魅力之城”生活理念你拥有的生活你想要拥有的而生活在这个速食的世界，在这个速食的年龄。除了失眠、健忘和巨大的工作压力，你是
14、否失去了一些更为美丽的东西？缓慢的乐趣消逝了吗？ 逝去的岁月中，闲荡的人们去向了何处？ 那些漫游各地、悠闲的英雄们， 露天过夜的流浪汉，都去向了何处？ 米兰昆德拉慢 为什么是“魅力之城” 生活理念为什么是“魅力之城” 生活理念当爱在繁忙中被淹没生活逐渐失去色彩人生经不起时间的研磨在不经意间颓废，荒芜，迷失。走向这座“魅力之城”，在这里重新拾回那份属于自己的精彩！项目产品“魅力理念”生活情景之选人格属性之选产品设置之选区位属性之选多元的品质的格调的绚丽的核心传播概念一座联通现有生活与理想生活、魅力商业与快乐生活的桥梁一座联通现有生活与理想生活、魅力商业与快乐生活的桥梁全案分析框架123市场篇定位
15、篇规划篇整体规划整体规划住宅类产品规划住宅规划住宅规划项目规划整体指标商业类产品规划商业规划商业规划整体规划从建筑形态来看从建筑形态来看魅力之城是购物、文化、休闲、娱乐、和高尚居住于一体的 大东城首席城市综合体从项目功能来看从项目功能来看是区域中心/区域商业中心/区域交通中心/区域文化娱乐中心/区域生活中心结合的 新城市副中心东业东业魅力之城规划理念魅力之城规划理念包容性强的，能将住宅、商业、文化、商务、酒店等多种功能完美的融为一体能展现城市次中心气势的必须重点表现项目的品牌价值本项目本项目需根据需根据此要求此要求进行规进行规划设计划设计产品。产品。能够进行持续发展并进行后期延续的东业东业魅力
16、之城规划须满足那些要求魅力之城规划须满足那些要求？现代的，国际感、都会感强的8585万平方米住宅万平方米住宅商业：商业：1515万平方米万平方米目前项目规划目前项目规划总体量：总体量：100100万平方米万平方米 我们通过项目自身条件和上述要求，项目自带商业的量应相当可观。但归根结底本项目周边区域商业氛围尚未成熟，因此本司建议商业总体量应该控制在整个项目总体量的10%左右较为适宜，如果本案商业总体量过高会导致开发商回款时间过长，造成资金流动性缓慢从而直接影响开发商利润。因此本项目的商业地产部分不可能单独实现利益价值最大化，必须在住宅部分得到利润求偿。项目整体功能布局外城 开放的城市功能城市功能
17、多元化/开放/融合/高效产业密切相关商业 、娱乐、旅游观光内城相对独立与私密的社区功能社区功能社区封闭/人车分流/社区服务安全、和谐、独立居住空间外城 （15万）开放的城市功能内城 （28.6万）相对独立与私密的社区功能魅力城市广场Living MALL3万国际公寓3万魅力城市公园Shopping park3.5万魅力城市街区沿街情景商铺2.5万魅力城市会所艺术酒店2万泛社区会所1万魅力第一居所国际生活方式社区85万LivingMallShoppingpark艺术酒店情景商业街区共同提升项目核心竞争力酒店酒店为商业带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质现金流来源利润最大化吸引人气、带热区域
18、标志性为公寓和住宅提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心商业商业住宅住宅标志性定义大盘形象定义档次为商业带来住家消费人流现金流来源国际公寓国际公寓为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质现金流来源酒店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。商业的档次要求不能影响办公、居住环境相互支持关系相互支持关系相互限制相互限制比较因素比较因素紧凑型都市社区紧凑型都市社区离散型郊区社区离散型郊区社区松散型都市社区松散型都市社区与城市的关系与城市的关系极度的集约与混合离散、极度分离平衡、适度融合、渗透生活形态生活形态混杂、流动、五花八门、千变万化、密集、重叠、视觉超载、缺乏安全感同一收入阶层
19、短暂居住同一文化价值取向、放松、和谐、交流、邻里、社区氛围、归属感、一生居住建筑密度建筑密度极高，3.0左右极低，小于1.0适中，11.5之间配套情况配套情况城市公共属性、快餐式配套、服务于流动人口极度缺乏、缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套社区居民专属的多功能配套建筑形式建筑形式单一单一多样化规划理念规划理念利益至上低成本蔓延把尊重个人权益作为规划的首要目标，以人为本通过各类社区通过各类社区的特征比较，的特征比较，本项目建成后本项目建成后将是一个以商业将是一个以商业为主导，复合商务办公、为主导，复合商务办公、居住功能的混合、活力、居住功能的混合、活力、高效率的高效率的紧凑型都市社区紧凑型都市
20、社区项目整体规划遵循原则：道路系统: 包括小区内环路、楼前尽端路；机动车、行人的流线组织。宅间景观系统：充分考虑住宅组团间绿化、隔离、停车等因素，尽量利用高架桥的停车场地，为进一步的景观设计打好基础。保留区域内现有树木，在景观上加以利用。竖向设计：应结合市政设计确定合理的建构筑物标高、场地标高。其它辅助设施：按照项目整体设计规范合理布置市政站点（开闭站、变配电室、中水处理站、燃气调压箱、交接间）及设施等。具体布局可考虑：考虑开敞式小区设置，设置一个主入口，两个副出入口。住宅规划13都市级居住都市级居住： 以都市的感觉和意向来塑造出非度假型的第一居城的印象。2自我为中心的理念自我为中心的理念：在
21、区位界定上，模糊区域界定，项目自身价值不受周边项目的影响和局限，以项目魅力之城的整体规划为主导，塑造一种“自我中心”的新城模式。住宅模式的住宅模式的创新方向创新方向格调卫星城格调卫星城： 能够充分的利用和借势星沙便捷的路网条件、完善的生活、休闲和度假配套。A.非度假型、非奢享的物业和碧桂园、鹏基诺亚山林等诸多星沙大盘相比，其“第二居所”甚至“第三居所”的特征明显，悠闲的假日氛围、优雅的异域格调，都昭示出其明显的“奢享”物业特征。往往属于“5+2”生活模式中“2”的定义范畴。而我们是“非其” 的定位。类似于七喜“非可乐”的定位模式。B.城市理念、非社区概念城市的现代、活力、时尚、向上的氛围充斥在
22、社区里，与周边社区交付后长期沦为“空城”的特质不同，我们让社区成为城市的一个部分，自身成为一座活力的“都城”。让时尚与激昂的热情能在社区里每一个年轻的面孔上深刻烙印。第一居住新城高层超低密度大型社区基于年轻的城市化进程面对城市中产的品牌地产品牌荟萃形成的“感性地产营销模式”现代的、国际的、时尚的 “第一居城”1 12 23 34 4面向未来的人居发展的必然趋势“边缘化”置业并非郊区化置业以城市的视角来定义不以简单的居住社区来窠臼自己“新”长沙市民的新城感受城市的氛围和时尚的张力创世纪第一居住新城城市级的住宅区模式核心定位理念核心定位理念魅力城市住宅：国际第一居所，树立价格标杆，提升项目品牌现代
23、的、国际的、时尚的 “第一居城”高层超低密度大型社区基于年轻的城市化进程面对城市中产的品牌地产建筑风格： 以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象户型配比建议户型配比建议和户型设计建议和户型设计建议全新的产品理念新都市中产的市场需求基于国六条的户型创新策略超低密度总规下户型设计与创新产品导向市场导向政策导向总平规划产品户型界定产品户型界定面积区间户 型比例36-65 国际公寓10%65-75 两房两厅15%90 以下紧凑型三房两厅35%115-130舒适型三房两厅25%125-130 紧凑四房两厅15%u户型面积配比三房为主力户型的全空中院落景观高层公寓户型核心竞争力户型
24、核心竞争力产品魅力产品魅力极具魅力的超薄板空中院落高层住宅户型全空中院落全空中院落高层院落住宅的设计手法 1.现代有机建筑形态院落；2.将为人所用的绿地转化到院落中观赏性 3. 让每个人能有一片自己安逸的天地归属感 5.空中院落成为了家的重要活动休闲交流中心 4.阅读大地，体验生活，聆听故事人性化+感性化 全空中院落赠送面积 小房变大房，将户型面积提升1015%以上如步入式景观凸窗（阳台），完全赠送3.8米宽大观景阳台设计，仅算半面积赠送面积的手法，完全可以将赠送面积的手法，完全可以将9090的户型做到与的户型做到与105105的户型一样的使用面积的户型一样的使用面积. . 以上这些送面积的做
25、法，可以从根本上解决本项目产品户型面积定位与国家政策硬性指标之间的矛盾，实现我们对项目户型配比的初步设定。送入户花园送入户花园送入户花园送入户花园送面积送面积送面积送面积的核心手法的核心手法的核心手法的核心手法送阳台送阳台送阳台送阳台送飘窗送飘窗送飘窗送飘窗金地梅龙镇点板结合设计户型设计建议A 点板结合设计u点板结合的方式户户采光、通风。u中间交通核的处理，每户带有入户花园。u每个房间都有凸窗，全赠送面积。u错层阳台设计，6米层高阳台完全赠送。u户型面积控制合理，功能分区明确户型设计建议B 纯薄板板结合设计u纯薄板设计，2梯三户，3房南北通透，中间两房也是全采光户型。u每个房间都有凸窗，全赠送
26、面积。u错层阳台设计，6米层高阳台完全赠送。u户型面积控制合理，功能分区明确。金地梅龙镇金地梅龙镇纯薄板户型设计纯薄板户型设计景观设计全面超越市场，提升项目品质景观设计全面超越市场，提升项目品质u由于目前长沙市场中景观园林设计较为粗糙，且主题不明显，景观组团与层次不强，建议本项目景观设计中完面超越市场水平，提升项目品质u从消费者分析可知，目前消费者越来越关注小区的内环境设计高品质形象高品质形象u风格各异的组团园林风格u具有核心景观轴线的园林体系u采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景来营造社区高档感u通过一些标志性雕塑展示形象与营造气氛u在社区的主入口处以及核心景观处采用名贵树种u创
27、造可逗留的休憩场所，打造生活氛围具有核心景观的园林体系，不同风格的组团设计，并在核心景观节点处设置浅水泳池和休憩广场，提升项目品质设计底层架空及连廊空间：丰富绿化环境及居民活动空间，其一层架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部舒适度营造深圳中海湾畔底层架空深圳中海湾畔底层架空架空底层内部小品架空底层内部小品金地香蜜山底层架空金地香蜜山底层架空半山兰溪谷底层大堂半山兰溪谷底层大堂代表楼盘底层架空案例：万科东海岸高层、万科金域蓝湾、金地金沙滩满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求较大尺度的、高档装修的底层大堂和大气的社区入口广场产品引领市场
28、，充分体现自身价值原有普通住宅产品原有普通住宅产品本项目都市级国际社区本项目都市级国际社区规划布局规划布局多以行列式排布，无组团划分，规划布局较普通超低密度、高楼层、高绿化、高品质的国际生活城。户型设计户型设计较少运用景观元素及豪宅的尊贵享受元素采用大露台、观景阳台、转角飘窗等景观元素及入户花园、空中花园、阳光屋等尊贵享受的元素建筑风格建筑风格繁复和累赘，不够大气简约、明快、挺拔的高层建筑体现现代感和国际感，丰富的细部和用材的考究来体现豪宅气质园林景观园林景观无主题、风格不突出的园林设计具有核心景观轴线的园林体系，不同风格的组团设计社区边界社区边界不能与周边区域形成差异运用统一的树种、小品符号
29、、道路的色彩和材质与周边形成明显差异和对比其他空间其他空间无豪华底层达堂设计，社区入口档次不高较大尺度的、高档装修的底层大堂，大气的社区入口广场配套服务配套服务现有会所档次较低装修豪华、设施齐备的商务、休闲运动双会所商业规划魅力城市广场整体商业定位魅力城市广场整体商业定位全生活方式广场全生活方式广场Living Mallp有别于传统商业，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化于一身的一站式体验型消费场所。引领国际时尚潮流，倾心打造风靡全球的“Living mall”商业理念，为张扬个性的不同人群创造风格各异又相互融合的购物天堂与娱乐消费欢聚空间，在这里，可以找到最宠爱自己的生活方式。p最大特点
30、是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。全生活方式广场魅力城市广场的三大体系的业态规划餐饮美食中心：餐饮美食中心：咖啡厅、中西餐厅、美食广场、特色小吃等等电影生活中心：电影生活中心：大型影院、咖啡厅、电玩城、KTV 、儿童游乐场购物中心购物中心 ：以百货、超市、家电等知名大卖场为依托，同时有时尚用品、个性服饰、精品、小商品等个性商铺，满足消费者各种购物需求。购物中心、餐饮美食中心、电影生活中心购物中心、餐饮美食中心、电影生活中心三大体系的业态规划业态规划面积超市卖场1万百货5000 家电卖场5000 电影
31、生活中心5000餐饮及其他5000大型超市大型超市大型超市大型超市以美国沃尔玛、法国家乐福、台湾大润发、泰国易初莲花作为主力核心店多业态核心主力店体系核心主力店核心主力店核心主力店核心主力店体系体系体系体系时尚百货店时尚百货店时尚百货店时尚百货店国际餐饮国际餐饮国际餐饮国际餐饮核心店核心店核心店核心店 大型主题影院大型主题影院大型主题影院大型主题影院以必胜客、肯德基、麦当劳、汉堡王、仙踪林等知名的连锁餐饮品牌，构成一个各地美食与风味的主力店体系奇幻影城：中影星美、万达华纳、世纪环球、日本角川、金逸国际等以金鹰国际、马来西亚百盛、香港新世界、香港大洋、上海百联、台湾太平洋百货等流行百货作为核心主
32、力店家电大卖场家电大卖场家电大卖场家电大卖场以美国百思买、电路城、国美、苏宁、作为家电核心店数码生活馆数码生活馆数码生活馆数码生活馆Apple数码店、Sony Ericsson体验站世界著名商业建筑设计师世界著名商业建筑设计师 Jon Adams Jon Adams JerdeJerde曾说过，曾说过，“成功的商业设计是人、商业、环境之间成功的商业设计是人、商业、环境之间的协调互动的协调互动”。 在Living mall,建筑对商业、业态、消费的支持无处不在，却又能巧妙的融入景观和环境当中，使消费者感觉不到任何人为痕迹，只感觉是自然本该如此和谐与舒服，这正是商业建筑的最高境界。打造打造Livi
33、ng MallLiving Mall的建筑最高境界的建筑最高境界Living mallLiving mall的现代规划亮点策划的现代规划亮点策划整体氛围：整体氛围：对于大东城首席Living mall商业化娱乐领地而言，整体项目的氛围营造是重中之重，是项目的最大价值点；街区式建筑设计，多层空间的交错叠加，随意紧凑的店铺排列，便于人流穿行的步行街和广场，营造出公园式的空间氛围。极富购物乐趣的Living mall，以独到的空间设计和艺术处理打造一种公园式的购物新方式，在情境中逛街享乐。 亮点一：开放街区氛围的营造亮点一：开放街区氛围的营造亮点二：标志性的广场与雕塑亮点二：标志性的广场与雕塑标志性
34、的广场与雕塑设计将给人们留下深刻的印象，更是整个项目的象征，广场将是Living mall的重要部分，一方面展现了丰富的商业促销活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。国内外大多现代购物中心都有着自己的广场与标志性雕塑，如广州正佳广场、中华广场、北京西单文化广场、香港朗豪坊等。p巧妙地利用中庭广场对消费者的购物节奏进行调解，舒缓他们的购物张力，制造消费的延续性。利用中庭广场的娱乐休闲规划，让消费者通过各种形式放松，消除身体的疲乏，促使消费者自愿产生消费行为，同时消费者在这个行为期内既增加了购物乐趣，也满足了休憩的需求。由此在消费者的心目中，将成为他们的首选购物地。p传统商业租金随着楼层
35、的提高，租金急剧的下降，中庭广场与自动扶梯的商业优势，既解决了困扰传统商业模式的客流引导问题，从而实现楼层之间租金的平均化，增加未来经营的租金收益，同时将广场文化、广场消费等多元化的休闲消费形式融入到了消费者的消费体验中，从诸多方面增加了消费者的购物体验。亮点三：中庭广场亮点三：中庭广场导入人流的竖向交通。导入人流的竖向交通。亮点四：内部交通的细节处理亮点四：内部交通的细节处理导入平台式步行街的组成元素：竖导入平台式步行街的组成元素：竖向交通、退台式通道、连廊。向交通、退台式通道、连廊。亮点五：超前规模的停车场与停车位规划亮点五：超前规模的停车场与停车位规划超前停车场规划：至少1000个以上的
36、地下停车位设置超市：200个免费停车位，3000个自行车位餐饮：300个停车位休闲娱乐：300个停车位项目所未来大东城中心的核心地带，通畅的路网，便利的交通条件为发展车轮上的购物中心打下了基础。本项目作为一个处于大东城中心、城市副中心的购物中心，我们必须着眼于未来城市发展，设置现代化的停车场，满足未来的停车需求。停车场是制约目前很多大型购物中心发展的一个重要因素，随着长沙市未来车辆饱有量的不断增加，无法方便的停车将严重的影响购物中心的发展。私家车的数量不断增多，目前长沙市中心在高峰期已经出现了比较严重的交通问题，此外市中心昂贵的土地价格与商业价值使得开发商无法拿出大量面积规划停车场，城市中心购
37、物场所的停车难问题已经开始出现，如平和堂已经由免费停车改为了收费停车，交通将成为制约市中心商业发展的最大障碍。项目所处在的两条城市主干道交汇处，交通十分方便，较具吸引力。项目的差异化定位，注重餐饮休闲娱乐消费，而这些业态对停车更是比传统购物有着更高的要求。便捷的交通，超前的停车场规划将是便捷的交通，超前的停车场规划将是确保未来确保未来3 35 5年后项目商业发展空间的年后项目商业发展空间的“法宝法宝”亮点六：完美的城市天际线塔楼的总体概念规划 以国际SOHO公寓和国际青年住宅构成的建筑，庞大的综合性建筑体将勾勒出长沙大东城恢宏的城市天际线。模模块块A:国国际际SOHO公公寓寓模模块块B:国国际
38、际青青年年住住宅宅地标性的建筑,闪耀大东城国际公寓：公建化的外立面提升项目品质，提升项目财富标识p强烈的视觉冲击力，强调昭示性。p建筑具有公建化立面效果，建筑设计上做出通透感。魅力城市公园：体验式购物公园 shopping park 城市中心区低密度商业的实现占地： 约2.5万平米建筑面积：3.5万平米1.1.铺铺临街，街铺最大化，铺铺临街，街铺最大化，易于销售。2.2.城市的，开放的。城市的，开放的。街区商业与道路、与城市保持密切连通，是繁华的城市中心的一部分。3.3.宜人的尺度。宜人的尺度。街是小的，铺是小的，空间是多变的，给人惊喜。4.4.景观性景观性 。整体建筑构成一个独特景观，打破全
39、封闭。弯曲的商业小街配上不规则、不定向的小广场、小花园，形成良好的内生态环境，坐拥“阳光、绿树、长廊、广场”魅力城市公园整体商业定位购物公园Shopping Parkp这里将是儿童消费、娱乐的必到之地 ，这里将是家庭购物、欢乐、聚会的天堂，这里将是一家老少在此享受天伦之乐的乐园。p超大的城市公园，丰富的景观绿化 ，多功能的市民文化广场，充分满足城市功能和市民各层次的需求。本地块的社会效益达到最大化。购物公园业态购物公园业态混合、丰富，长沙时尚发源地混合、丰富，长沙时尚发源地风情酒吧街区风情酒吧街区音乐、灯光、酒杯，夜幕降临，这儿的生活才刚刚开始，这里就是长沙的后海，长沙的新天地一个极度欢畅的缤
40、纷年代中华美食风情街中华美食风情街港式甜点、澳葡蛋挞、粤式点心、台湾小吃、城隍庙小吃、成都汤圆、本土特色小吃等各种美食，慰劳着你的每一寸味觉。时尚精品街区时尚精品街区品牌专卖店、流行服饰广场、家居生活馆、精品连锁店等 一般的商业设计，二层和负一层商业成为一个开发的硬伤。该项目采用大露台、大型下沉商业广场，直接从户外上到二层商业空间和负一层，使得每层都是第一层，再配以漂亮的花草植物，让Shopping PARK成为一处奇妙、充满想象力的购物公园，它不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区与自然和开放空间完美地融合在一起，让顾客能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，
41、让购物成为一种“愉快的经历”。 Townhouse商业模块以基本模块（以基本模块（4.24.2米米* *8.48.4米）做商业建筑业态组合，既可上下组合经米）做商业建筑业态组合，既可上下组合经营，亦可左右组合经营，同时也可以前后组合。摆脱营，亦可左右组合经营，同时也可以前后组合。摆脱MALLMALL式商业城大而全，但极不利于式商业城大而全，但极不利于销售的弊病。销售的弊病。基本单元组合示意图 Shopping PARK Shopping PARK亮点一亮点一 TownhouseTownhouse商业模块商业模块Shopping PARKShopping PARK亮点二亮点二 公园式公园式购物环
42、境购物环境景观设计赋予场所更为全面功能1 休闲与购物下沉广场 完善的商业设施，精美的细节设计，人性化的场所设计，全面挑动消费者的购物欲望 2 健身与休憩城市花园空间 多功能景观设计中的漫步道路，健身区域也为周边小区住户提供一个，良好的户外休憩、健身运动的好去处3 交流与娱乐 突出场所的亲和力，增加休憩交流空间，提供更具人性化的交流场所 Shopping PARK Shopping PARK亮点三亮点三 充满活力和趣味的景观小品充满活力和趣味的景观小品 PARK PARK亮点三亮点三 充满活力和趣味的景观小品充满活力和趣味的景观小品魅力城市街区：情景商业街占地：占地： 沿街面1250米长建筑面积
43、：建筑面积：商业：2.5万平米p规模 沿星沙大道西侧长约250米，东侧长约250米，沿远大路西段150米，沿远大路中段300米，沿远大路东段300米，沿星沙大道和远大路可以设置约1250米的沿街商铺，按2层商铺、进深10米计算，建筑面积约25000平米。p业态规划 该区域距五一商圈最近，与城市商圈的连续性好，建议本区域商业业态以各类品牌服饰专卖店、特色店为主。p产品定位 由于本区域特色商业街，以沿街商铺为主，且为城市型商业街，建议其为二层商铺为主，局部为三层商铺，错落有致，面积分隔为40平方米左右一个单元，自由组合，建议铺面的进深为8-10米，面宽为5米左右。情景商业街业态规划u业态包括：p中
44、西餐厅，特色美食p酒吧、茶馆、KTV、美容美发p各类品牌专卖店、精品店、特色店p各类艺术品专卖店p服务于社区居住和办公的各类业态工艺品精品服饰家庭影音保健药品美容美发花店便利店都心街坊式商业生活都心街坊式商业生活既是对过去集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化的需求既是对过去集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化的需求q无中心、多层次、混合就是活力无中心、多层次、混合就是活力q小尺度设计使商业街更丰富、更亲切小尺度设计使商业街更丰富、更亲切q街区生活：逛不完的街、看不完的人、街区生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的乐、找不完的乐、2424小时不停息的都市疯狂小时不停息的都市疯狂1
45、 12 2层商业可灵活组合，局部层商业可灵活组合，局部3 3层，错落有致层，错落有致划铺、销售方式划铺、销售方式灵活灵活q1、2层铺面复式结构自成一体出入便利q3层可以外挂楼梯，通过垂直动线减少垂直租金差。q一层带动以上楼层销售，一拖三甚至更多。q根据需要，客户自由组合，为经营带来更大的灵活性。沿街情景商铺沿街情景商铺魅力城市会所以艺术酒店+泛会所为核心的国际生活体验中心作为整个魅力之城的会所占地：占地： 约5000平米建筑面积：建筑面积：2 2万平米1.1.地标性建筑地标性建筑。2.2.酒店酒店+ +泛社区会所的功能。泛社区会所的功能。作为都市综合体的商务酒店功能3.3.先规划，后落实。先规
46、划，后落实。目前规划为艺术酒店，提升项目整体的魅力，后期根据市场情况可以做成酒店式公寓等。在四期地块规划为一个艺术酒店在四期地块规划为一个艺术酒店哥本哈根的Hotel Fox 邀请了21位来自世界各地的艺术家，给61个房间制作了不同的主题装潢。目的是把室内设计与街头艺术结合，让涂鸦也能登大雅之堂，让人感受无限创意的酒店住宿，令人惊喜。 整个社区就是整个社区就是一个国际生活体验的中心一个国际生活体验的中心国际体验中心会所国际体验中心会所的参考概念图之一的参考概念图之一 长沙新景祥公司各位同仁对于此项目倾注了极大的关注与热情。我们有信心也有把握将本项目做出大文章，将本案运作成该类产品的标杆！THE END
