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1、报告制作：报告制作： 合肥合肥博达远观地产营销有限公司博达远观地产营销有限公司 【壹號公馆壹號公馆】项目组项目组 2013 2013 年年 3 3月月 日日 界首市房地产市场调研界首市房地产市场调研 报告书报告书赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加QQ2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送1项目鸟瞰图2 目录目录v一一 界首市概况界首市概况v二二 界首市经济环境及城市发展规划界首市经济环境及城市发展规划v三三 界首市房地产市场概况界首市房地产市场概况v四四 界首市土地市场界首市土地市场v五五 区域板块竞
2、品个案调研区域板块竞品个案调研v六六 本案本案v七七 SWOTSWOT分析分析v八八 本案销售分析本案销售分析v九九 项目推广建议项目推广建议v十十 销售目标拟定销售目标拟定3一一 界首市概况界首市概况界首市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。南北长48至58公里，东西宽10至25公里，总面积667.3平方公里，耕地面积62万亩，城区规划面积21平方公里，人口77.2万，约合22万户人家。界首市管辖3个街道和15个乡镇，分别为东城街道、西城街道、颍南街道、光武镇、泉阳镇、芦村镇、新马集镇、大黄镇、田营镇、陶庙镇、王集镇、砖集镇、顾集镇、代
3、桥镇、舒庄镇、邴集乡、靳寨乡、任寨乡，市政府驻东城街道。界首市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。抗战时期，界首由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等大城市商人纷纷迁往界首，一度人口剧增，商贾云集、贸易兴旺，时有“小上海”之美誉。是皖西北重要商埠和门户。4 中文名：中文名：界首市英文名：英文名：Jieshou 别称：别称：小上海彩陶之乡剪纸之乡所属地区所属地区：中国安徽省 下辖地区下辖地区：辖18个乡、镇、办事处建立时间：建立时间：明末，始名为界首集。面积面积：全市总面积667.3
4、平方公里，耕地面积62万亩人口：人口： 77.2万人 GDP：30.76亿元人民币（亿元人民币（2006年）年） 地理位置：地理位置：位华北地区黄淮平原，皖西北边陲 临近城市临近城市：东与太和相邻，东南与阜阳市颍泉区接壤，南与临泉县相接，西连豫沈丘县，北依豫郸城县 主要街道：主要街道：健康路人民路东城街西城街解放二大街解放一大街解放三大街吉甫街民主路中州路中兴街至公街建设路大义街信义街光明路新华街力行街油坊街胜利路生产街教门街富强南路东顺河街大桥北路向阳路 知名产业知名产业：界首市工业发达，门类齐全。全市已形成20多个行业2000多个品种的生产体系，酒业、食品、医药、塑料、造纸、纺织、制革、化
5、工、机械、鞋业是全市工业的十大支柱 知名企业：全市大中型企业13家，企业集团6家，“沙河王”系列白酒、“奇安特”运动鞋、“芬格欣”FE功能口服液、乐泉牌铜版纸、“富硒康”口服液、星爵牌豪华领带、常青牌净水剂 电话区码电话区码：0558邮编区码邮编区码：2365015二二 界首市经济环境及城市发展规划界首市经济环境及城市发展规划经济环境v界首市经济环境较好，三大产业发展迅猛，一产，市农村专业合作经济组织已有150多家，每年输出劳动力15万人，劳务收入在15亿元以上。二产，工业基础较好，品牌优势明显，全市已形成20多个行业、2000多个工业品种的工业生产体系，再生金属再生塑料、医药、纺织、食品加工
6、、机械制造、渔具生产等支柱产业优势明显。涌现出华信生物药业公司、华鑫集团、云龙集团等骨干企业，培育出沙河特曲、金裕皖系列白酒、富硒康口服液、云龙粮食机械等全国知名品牌。三产方面，界首市商业氛围亦是十分浓厚，市场较为活跃。 v早在2009年，界首市就已经实现全年地区生产总值55亿元、规模以上工业产值75亿元、财政收入5亿元，同比分别增长15%、38%、38.5% 。6 城市发展规划界首市近期建设规划（20102015）主要内容一、规划期限：本次近期建设规划期限为2010-2015年。二、城市规模：近期城市人口规模为26万人。城市用地规模为2610.8公顷，人均建设用地100.4平方米。三、城市性
7、质：延续界首市城市总体规划（2006-2020）对界首市的总体功能定位：皖西北重要门户之一，豫皖边界工贸滨水城市。四、近期建设主要任务：（1）加快工业区和商贸区建设，促进城市经济发展。（2）改造老城，完善东城，南北拓展，拉开建设框架。（3）建立公共服务设施体系，提高城市的综合服务功能。（4）加强城市绿地建设与水域环境改造，改善生态环境。7五、近期建设发展方向：依托现状，完善东部，充实中部，优化西部，南北方向选择优势区位重点拓展。六、土地使用平衡：近期城市用地规模为2610.8公顷。其中包括居住用地815.9公顷、公共设施用地466.3公顷（含商住混合用地142.8公顷）、工业用地377.8公顷
8、、仓储用地68.2公顷、对外交通用地18.1公顷、道路广场用地500.1公顷、市政公用设施用地44.0公顷、绿地320.4公顷。七、近期建设重点区域：（1）东城居住示范区有机整合地区生态景观及商业资源，提升强化空间活力和特色，营造融合居住、商业、娱乐、休闲等复合功能、充满活力的创新型居住示范区，打造东部新区样本地段。（2）门户商贸区通过三大门户地段的商贸市场区建设，加快工业产品流通，促进商贸物流产业发展，强化界首的商贸服务功能和门户城市形象。包括高速道口商贸区、站前商贸区、明珠商贸区。（3）滨河特色风貌段充分利用临水资源，打造高品质城市滨水功能带，做好老城滨河地块的改造及滨河绿化的建设，总体突
9、出传统商业、生态景观、现代休闲三大主题。包括：历史商业风貌段、滨河生态景观段、现代休闲商务段。（4）城市公共服务中心形成城市公共服务设施均等化布局的基本框架，以点串线，以线带面，发挥重要节点的作用，繁荣地方商业，增加城市活力，提高生活品质。主要包括老城特色商业风貌区、城市公共服务活力环。8八、居住社区规划八、居住社区规划：近期加快东升路和东旭路之间的居住开发，加强社区级配套公共设施建设，塑造大型成熟居住社区。旧城区适当疏解人口，改善居住环境。颍南新区结合植物园、商业中心建设具有主题特色的、高品质的居住社区。城北区建设产业发展的配套社区，加强生活服务设施配套建设。对于规划范围内的现状村庄，严格控
10、制新建和改建活动。合理配建社会保障性住房，严格按照有关程序同步完成各项配套建设工程，重点满足中低收入人群的保障性住房要求。近期普通商品住房或旧城改造项目中配建5-10%的保障性住房。棚户区改造项目的拆迁包括整体拆迁、局部拆迁两种类型，回迁包括原址回迁和就近回迁两种类型。近期对现状中心城区内的8个棚户区地块，总面积共53.08公顷，合计约2520户居民进行改造。旧城区取消部分规模过小的小学，并根据社区划分和服务半径规划新建中小学。近期高中保留1所、扩建1所、新建1所，初中保留3所、新建1所，九年一贯制学校改建2所、新建1所，小学近期保留7所，扩建1所，改建1所，新建8所。9九、公共服务设施规划：
11、近期建设1个主公共中心，即老城商业中心。4个次公共中心，即顺河休闲中心、城东政务中心、颖南西滨河商业中心、颖南东滨河商贸中心。近期建设3个商贸区：明珠商贸区、高速道口商贸区、站前商贸区。近期建设1个步行街区，北至人民路，南至吉甫街-至公街，西至解放大街，东至前进街，其中健康路（人民路以南段）和太平街（健康路以东段）为限时步行街。近期新建1处城区级文化设施和3处城区级医疗设施。保留现状社会福利院，新建1处福利院，并扩建牛行街福利院。规划新建主要公共服务设施一览表：名称位置面积（公顷）规划措施颖南文化活动中心和谐路-东升路5.16新建人民医院分院人民路-东旭路6.85新建文昌路综合医院人民路-文昌
12、路1.34新建颖南综合医院和谐路-东升路3.16新建大桥南路福利院大桥南路-福通路4.92新建牛行街福利院界临郸公路-牛行街1.83扩建近期落实臧家公馆、古清真寺、油坊街木楼、刘福通故居遗址、七七纪念碑、当铺院功德碑等的紫线控制范围。紫线控制范围内严禁违法建设活动，已有违法建筑在近期内逐步拆除。十、综合交通规划：在总体规划整体路网的框架基础上，重点推进联系各大分区间道路的建设进程，加强颍南新区与旧城区、东部新区的交通联系。结合沙颍河整治工程以及颍南新区和滨河景观带的建设，积极推进沿河道路与跨河桥梁的建设。旧城区内规划城市道路用地应实施严格控制，结合旧城区改造建设进程，逐步完善城市干道系统。为满
13、足通航要求，近期拆除并重建界临郸桥、裕民桥、沙河大桥，同时新建2座车行桥。近期新建2处游憩广场、1处交通集散广场、2处公交保养场（含枢纽站）。保留中心客运站，新建城西、城北、城南3处客运站。10规划新建主要交通设施一览表： 名称 位置 面积（公顷） 规划措施桥梁 界临郸桥 界临郸公路 - 拆除重建 裕民桥 解放大街-裕民路 - 拆除重建 沙河大桥 大桥北路-大桥南路 - 拆除重建 东升路桥 东升路 - 新建 颍河路桥 颍河路 - 新建广场 游憩广场 裕民路-牛行街 0.56 规划新建 游憩广场 健民路-大桥北路 0.62 规划新建 站前广场 火车站以南 0.27 规划新建公交 城北客运枢纽近界
14、光路-复兴路 4.04 城南客运枢纽近颍河路-大桥南路 3.40 可停放160标台客运站城西客运站界临单公路-新阳路2.29 规划新建 城北客运站致富路-复兴路 1.55 规划新建 城南客运站大桥南路-曹田沟北路 2.72 规划新建11十一、绿地与景观系统规划近期内城市绿地率提高至不低于9%，旧城区（界临郸公路、东升路、漯阜铁路、沙颍河的围合区域）内绿地率不低于7%。新建居住用地的绿地率不应低于30%，旧区改造的居住用地绿地率不应低于25%，居住绿地的绿化种植面积率原则上不低于75%。近期完成植物园建设，并新建2处城区级公园以及12处社区级公园。重点完善沙颍河、界亳河、回民沟、界洪河两侧防护绿
15、地及沙颍河堤内湿地的自然生态保护工作。规划主要公园一览表：名称位置面积（公顷）规划措施城区级植物园颍南新区西部组团32.97续建顺河公园沙颍河北岸30.34新建回民沟公园回民沟-复兴路14.82新建社区级明珠广场公园中原路西端4.34新建界亳河公园新阳路-界临郸公路7.20新建海子坑公园顺河街-前进街5.56新建芬格欣公园大桥北路-中原路2.27新建站前公园火车站南2.40新建法姬娜公园顺河路-法姬娜大道3.16新建新阳路公园东旭路-中原路6.69新建天安路公园天安路-顺河街9.36新建东城公园人民路-振华路5.85新建大桥南路公园大桥南路-福通路5.88新建人杰路公园大桥南路-颍河路3.59
16、新建东升路公园颍河路-东升路6.30新建12根据官方数据显示所反馈的信息来看，界首市整体经济环境良好，支柱产业丰富，且有着较好的城市5年规划。理论性发展趋势一片大好。但根据本地人文特点，以及地方群众对本地政府办事效率的反馈，该规划发展的实际落实率和经济环境资源的利用，有待验证。结合总体情况，界首市综合市场能力在皖北地区众县级城市中不落于后，位属中上等，且尚有较大的发展空间和发展机会。13三三 界首市房地产市场概况界首市房地产市场概况 自98年住房体制改革后，界首市房地产市场进入了实质性发展阶段，但受当时经济低迷影响，本地房地产行业发展较为缓慢，投放市场的房地产项目较少，房地产企业整体水平不高，
17、住宅小区开发水平也较低。 2004年之后，随着经济的恢复性增长，界首市房地产业开始逐步走上发展的快车道，近些年，界首市土地市场活跃，商品房市场投放量迅速增加。 随着国家房地产调控政策的出台，对房地产开发经营进行调整，界首市的房地产业也在一波波调控浪潮中经历考验，并逐渐走向成熟。 此次国家针对房地产行业连续出台调控政策，被业界称为“史上最严厉的调控”，但所幸自2012年11月份以来，随着市场的刚性需求进一步释放，行业整体开始回暖。界首市房地产市场也跟随大环境，走过考验，开始走向新一轮的发展期。 根据界首市官方信息，截止至2013年3月3日,界首市现在售楼盘总数171幢，已售房屋2333套，可售3
18、786套，整体成交均价4000元左右。以下为界首市近三个月以来的市场报告：14 20122012年年1212月份市场报告月份市场报告v2012年12月份，界首市共完成房地产开发投资3701万元，环比增加13%。1-12月商品房施工总面积为642779，新开工面积4872，无商品房竣工面积。v2012年12月份，商品房预售许可项目一案，批准预售面积2384.61，住宅16套，1714.64，商铺7宗，669.97。当月商品房销售备案住房56套，面积6410.46，环比减少55%，其中非住房备案13间，面积1777.65。环比减少59%。商品房销售总额2649.33万元，平均销售价4130元，环比
19、减少0.3%，其中住宅平均销售价3740元，环比减少0.5%。v2012年12月份，界首市二手房成交面积480.86，环比减少920%，其中二手住房成交面积461.25，环比减少920%。成交均价3310元，环比上升15%。截止到12月底，界首市可售商品房源154145.1，其中住房976套，115768.07，非住房344间，38377.03。 15 20132013年年1 1月份市场报告月份市场报告v2013年1月份， 界首市商品房施工总面积为519443，无新开工面积，商品房竣工13858.22。v2013年1月份界首市商品房预售许可项目三案，批准预售面积28140.5，住宅172套，1
20、9940，商铺28宗，8200。当月商品房销售备案住房96套，面积9996.27，环比增长56%，其中非住房备案12间，面积1263.15。环比减少28%。商品房销售总额4006万元，平均销售价4010元，环比减少0.2%，其中住宅平均销售价3920元，环比减少0.4%。v2013年1月份，界首市二手房成交面积1008.13，环比增长109%，其中二手住房成交面积875.13，环比增长89%。成交均价3680元，环比上升11%。16根据近三个月界首市房地产市场报告进行总结v自2012年11月份以来，全国性的房地产市场刚性需求开始释放，整体房市逐渐回暖。界首市房地产市场刚性需求也进一步释放，商品
21、房成交价格稳中略升，居住选择还是以中等户型居多，近三个月共新开4座楼盘，户型中等，整体销售均价约，住宅价格连续三个月小幅上涨。市场反应良好，成交量稳中有升，可见，本地房产市场正在步入又一个发展期。17界首市城区板块及代表楼盘城区板块代表楼盘分区均价老城区雨田华府 4000居安时代大唐国际城发展区东旭华庭3975金城海能花园天润祥府四季花城城南板块无工业园区世纪豪庭360018四四 界首市土地市场界首市土地市场近些年，界首市城市产业结构调整和升级节奏加快，城镇化进程持续加快，市场土地需求和实际土地供应不断调整，综合供应量有所增加。 2011年界首市国有建设用地供应总量中，公共管理与公共服务用地1
22、6.0933公顷，工矿仓储用地278.1333公顷，商服用地51.9774公顷，住宅用地59.3667公顷（其中：保障性住房用地50.0334公顷，商品房6.65公顷），交通运输用地11.0000公顷，水域及水利设施用地0公顷，特殊用地1.8667公顷 。 2012年界首市共出让土地约84.74公顷，其中工矿仓储用地约60.908公顷，商品房开发用地共7宗，约23.84公顷，其他用地，不详。 根据界首市国土资源局发布的信息，界首市2013年土地供应计划已经出台，附表在下：1920132013年界首预登记地块具体情况一览表年界首预登记地块具体情况一览表序号拟公告地块位置拟公告地块位置土地面积土地
23、面积（亩）（亩）规划用途规划用途容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率1人民路南侧胜利路北侧76.1672商住2.040%20%2人民路南侧东旭路东侧69.1278居住兼容商业3.026%30%3顺河街南侧26.0765居住兼容商业2.935%25%4界光路西侧外环路南侧8.3867商住5.655%-5界光路西侧，拟规划振兴路北侧14.0751商住3.053%-6界光路西侧，拟规划振兴路南侧13.3069商住2.754%-7界光路东侧，拟规划振兴路北侧13.3488商住2.753%-8界光路东侧，拟规划振兴路南侧14.1074商住2.955%-20根据2013年土地规划供应进行分析（一）地段
24、根据界首市国土资源局发布的该项表格显示，2013年界首市将有8宗房地产土地开发供应，其中5宗分布在城北板块（界光路与振兴路交汇段和界光路与东环路段），土地性质为“商住”。另外3宗分布在城东板块（人民路南侧2宗、顺河街南1宗），规划用途分别为“商住”和“居住兼住宅”。城北板块是以工业、仓储、市场为发展方向的北部新区，界光路南端连接市区繁华，起始点为界首市汽车站所在，所以依附界光路发展的几宗地块，发展空间依然不小。界首市近年来的发展方向为“城市东进”，界首市市政府以及其他一些政府部门、学校等都规划或者已经位于界首东城，城东板块的发展已经是无可争议的事实，是以近年来城东板块的开发和规划不断增加，并取
25、得了良好的成绩。人民路更是界首市最繁华的主干道之一，此次供应的人民路南侧2两宗地块，有着较强的地段优势。顺河街南侧的1宗土地，规划为住宅兼商业，地段相对一般。注：根据界首城乡规划局所公布的资料显示，拟建“振兴路”大约在界光路（汽车站）西北方向中段位置。21（二）规划序号拟公告地拟公告地块位置块位置土地面积土地面积 （亩）（亩）规划用途规划用途容积率容积率建筑密度建筑密度根据表格推测建筑面积(万）可能规划类型可能的建筑形态可能配比1人民路南侧 胜利路北侧76.1672商住2.040%10.16大市场多层商铺+住宅2:82人民路南侧 东旭路东侧69.1278居住兼容商业3.026%13.8住宅小区
26、11层小高层为主3顺河街南侧26.0765居住兼容商业2.935% 5.02 住宅小区小高层+多层 1:14界光路西侧 外环路南侧8.3867商住5.655%3.12临街小区小高层+部分沿街商业5界光路西侧，拟规划振兴路北侧14.0751商住3.053% 2.8 临街住宅 多层 商铺+住宅1:5或2:46界光路西侧，拟规划振兴路南侧13.3069商住2.754% 2.4 临街住宅 多层 商铺+住宅1:5或2:47界光路东侧，拟规划振兴路北侧13.3488商住2.753% 2.4 临街住宅 多层 商铺+住宅1:5或2:48界光路东侧，拟规划振兴路南侧14.1074商住2.955% 2.7 临街住
27、宅 多层 商铺+住宅1:5或2:4 根据上表推测显示，2013年界首市推出的8宗商品房开发用地，均有相应的住宅供应量，市场内产品竞争力度将进一步增加。22五五 区域板块竞品个案调研区域板块竞品个案调研界首市目前在售的项目，大大小小多达十余个，其中较具有代表性的项目，除本案外，还有大唐国际城/凤凰城、中润东旭华庭、中南商贸城、天润祥府，金城海能花园等。以下本报根据界首市板块分区，对各区域代表性竞品项目进行简要概述：23老城区：老城区： 项目名称项目名称项目地址项目地址 地段地段 评分评分 （10分制分制） 体量体量 形态形态 销售情况销售情况在售均价在售均价 销售率销售率 销售分析销售分析雨田华
28、府界首一中对面9小高层7万高层425080%该项目地段佳，对面即是界首市第一学府界首一中。市场认可度较高。居安时代界临郸路与中原路交叉口6（老城西端）约2万小高层358085%该项目位置欠佳，但价格不高，主要针对“农进城”类型的客户大唐国际城凤凰城原界首市沙河酒厂6老城区西端）40万高层10万小高层暂时未定0国际城目前正在认筹阶段且认筹情况很好24东城发展区东城发展区 项目名称项目名称项目地址项目地址 地段地段 评分评分 （10分制分制）体量体量 形态形态 销售情况销售情况在售均价在售均价 销售率销售率 销售分析销售分析东旭华庭东旭路与胜利路7交叉口22万高层380020%该项目营销口号“城市
29、向东，我向东”，跟随本地整体发展趋势，主要以相对低价位和城市规划为项目卖点。金城海能花园东城胜利路北侧7.56万高层410060%城市发展东进，该项目主要以城市发展趋势为项目卖点，另项目产品设计也较为不错天润祥府人民路与东升路东850m3.5万高层4200该项目体量不大，价位适中，临近市政府。但周边配套暂时相对欠缺。四季花城中原路北侧小康路东侧 6.55.4万小高层90%该项目主要依托城市东进为机会，价位相对较低，销售情况尚佳，但周边配套有待完善。375025 城南版块城南版块 界首市板块分布较具有特色，沙颍河将本市一分为二，虽同处市区，但发展差别巨大。城南板块发展相对滞后，目前仍无代表性项目
30、以作对比。26工业园区 项目名称项目名称项目地址项目地址 地段地段 评分评分 （10分制分制）体量体量 形态形态 销售情况销售情况在售均价在售均价 销售率销售率 销售分析销售分析世纪豪庭界光路与天幕路交叉口55万多层+小高层3600该项目位于城市北区，该区主要以工矿仓储为主，周边设施配套不全。价位较低，主要以“农进城”客群为目标界首市整体发展趋势向东，老城区周边以优化完善为主。界首城北、城东工业园区主要以工矿仓储发展为主，商品房开发相对较少。27 小结小结 根据本地以上代表性竞品项目的调研报告，可以看出本地以城东发展区项目较多，为未来发展趋势，以小高层和高层的电梯式住宅为主，住宅均价在4000
31、元左右，低于本案销售均价。从建筑类型来看均与本案形成直接竞争。 根据各楼盘体量和销售率来看，目前市场在售住宅存量仍然不小，于本案来说，市场竞争激烈程度不言而喻。 以上代表竞品项目中，唯有地处老城区的“雨田华府”所处地势优越，配套齐全、优越。但随着城市东进，从长期发展来看，地处新老城交汇处的本案在地势方面仍具优势。其余各项目虽各有优势，但在地段和配套方面仍有很大待需发展之处，此于本案来说，是一大营销机会。28六六 本案本案界首【壹号公馆】，由安徽省佳和置业有限公司全力打造，高档次定位，规划看齐一线城市，致力打造界首市第一个“景观先行”的高品质社区。【壹号公馆】地处老城与新区的交汇地带，位于人民路
32、南侧富强路东侧，依傍界首中心繁华，周边各项配套，如教育、交通、金融、购物、消费、行政等一应俱全，所处地段十分优越。项目总占地80多亩，总建筑面积接近12万方，项目共有9栋多层洋房、1栋小高层、7栋高层组成多元化的高档住宅小区。目前前期的7栋多层部分已交付入住，并取得较高的市场好评，为项目的口碑积累打造了基础。【壹号公馆】自2011年首次亮相，深受市场青睐，排队抢购的购房情况不乏于厮。2012年受正体房地产大环境影响，项目销售速度有所放缓，但销售情况仍可圈可点。项目在售房源为B1#D1#楼以及前期所剩余A456#部分房源，目前仅余房32套，以小户型为主。【壹号公馆】目前的签约均价为4387.3元
33、/，超出界首市场住宅均价300多元/，且为界首市在售楼盘最高。2930壹号公馆区位图31壹号公馆景观壹号公馆景观32S-S-优势优势 1、高档次定位高，在本地有较好口碑 2、景观先行，认可度较高3、地段优势4、品质优良，产品用材皆取上品七七 SWOT分析分析W-W-劣势劣势1、交通欠佳，周边小学上下学时间容易造成拥堵，项目南侧胜利西路至今仍是泥泞小道2、价格相比本地其他项目偏高3、部分户型设计欠佳4、周边暂无规划发展O-O-机会机会1、胜利西路早晚修建，完善区位交通2、项目全貌逐渐成型，宣传效果更直观3、新老城区交汇处，地段优势永不落伍T-T-威胁威胁1、市场高品质、低价位产品的先于本案上市
34、造成客户分流，如：大唐*国际城2、界首市新增项目竞争33八八 本案销售分析本案销售分析v本项目自2012年7月28日开始销售原有余房，进入销售周期。v设定2012年7月28日12月31日为销售第一阶段；v2013年1月1日2月28日为销售第二阶段；v成交率小结成交率小结：由以上表格信息反馈，本案第一销售阶段，市场认知度尚佳，自7月底展开营销工作以来，共积累来访1087组，来电793组。但成交率较低，仅有9%；销售第二阶段，两个月蓄客184组，33组来电，平均每日3.12组客户来访，0.56组来访，受春节节点影响，成交率有所上升，为14%。来客量来电量成交量成交率2012年10877931009
35、%2013年1-2月184332614%合计127182612610%34 小结：小结： 从以上数据可以看出，在所有的面积当中，销售速度最快的是110-120以及120130以上的大户型，而且大户型的销售率明显高于其他，达到%；其次为93.43的户型，销售率为94%。相对较差的为97.2的户型，销售率为50%，销售率最低的是80-90平方米的小户型，销售率只有11%。面积（平方米）面积（平方米）已售量（套）已售量（套）可销售量（套）可销售量（套）占比（占比（%）80-9021811%90-100445481%110-12018518898%120-130717299%130-1402367%合
36、计合计30433591%物业面积分析物业面积分析35v88.0288.02户型与户型与97.297.2户型销售状况欠佳原因分析：户型销售状况欠佳原因分析： 界首市为北方县级小城市，传统观念浓厚，大户型相对受欢迎。从目前界首的房产销售市场宏观状况看，110-130平方米三房两厅一/两卫的住宅的需求量相对较大，仅次与100-120住宅的需求量。是市场上的主力户型之一。由于受价格因素影响，90100的两房或小三房亦占据相应需求量。v本项目目前去化叫缓慢的为88.02与97.02的两房户型。 88.02 88.02户型：户型： 从位置看，这个户型位于D1#楼的中间，也是整个社区的中间位置，楼栋位置较好
37、，整体采光和景观都不错。 从户型看，88户型特点可以归纳为：客厅开间大但采光差，双卧朝南，阳台与卧室连接，生活晾晒不方便，通透性欠佳。 从面积需求看，88户型面积低于本地传统观念需求。 总结以上分析，该户型所在位置是一营销机会，景观好，采光佳，但存在户型设计方面的硬伤。面积较小，市场需求量不高。 97.2 97.2户型：户型： 从位置看，这个户型位于D1#楼的西侧，D1#楼位置较好。北方传统观念有“东为上”的观念，部分传统观念浓厚的客户会对此位置有考虑。 从户型看，97.2户型特点为：客厅、主卧南向，采光和景观尚可，但面积不小，设计为两室两厅一卫，实用性不高。客户更愿意接受，相当或者稍大面积的
38、小三房或面积更小的两室。 从面积需求看，97为市场所接受需求范围。 总结以上分析，该户型最大硬伤为户型设计的面积实用性。花小三房的钱买两室的户型，需克服此客户心理硬伤。36根据销售周期总结，相关价格区间分析，35万-45万之间为小户型，去化周期长，与市场需求有关。界首购房需求以三房为主，两房为辅，因此45万-60万之间的经济三房、舒适三房比较适合界首房产市场的需求。60万以上的房型基本为一层带院房型，这样的房型虽说总价相对较高，但属稀缺型房型，所以去化周期也比较短。从上表可以看出，下期项目的调整应以经济三房、舒适三房为主，总价在45万-60万之间，也在界首市购房者的可承受范围内。 价格力分析价
39、格力分析37 余房情况余房情况38余房分析余房分析：由以上表格反馈出来的信息 从户型看，剩余房源最多的为D1#88.02两房户型，其次为D1#97.2两房户型。此两种户型均存在相应硬伤。 从位置看，剩余房源楼栋最多的为位于小区中间位置的D1#楼。该栋物业面对小区南大门入口，采光、景观等尚佳。其中最滞销的88.02的两房户型，更位于该栋楼的中间突出位置。 从楼层上看，剩余房源整体楼层偏高，尤其顶楼房源，客户抗性最大。 从价格上来看，剩余房源总价区间为35W-45W，与其他热销房源进行对比，对客户来说吸引力不大，但性价比却不高。 另有原“佳和新天地”遗留房源，该房源存在“外立面老化”“墙体开裂”“
40、顶层渗水”“面积大，总价高”等 ，去化难度大。 39 九九 项目推广建议项目推广建议目前本项目的成交均价约在4346左右，因“地段优”、“品质佳”，虽然价位在整个界首市住宅市场独占鳌头，是以销售情况仍然不俗，目前所采用的营销策略有：vA4#、A5#、A6#、B1#一致的优惠政策：一致的优惠政策：a、定房优惠200/平方米b、按时签约优惠30元/c、一次性付款30元/优惠vD1#（8897两房房源）优惠政策两房房源）优惠政策：a、当期大定，享受160元/优惠（及时签约优惠包含在内）b、仅仅针对D1房源，过年摸红包（5000元、8000元、10000元）c、付款优惠：按揭20元/，一次性：30元/d、D11802作为特价房，单价为3988元/。特价房不享受任何优惠。根据本提报以上项目销售分析，目前剩余房源主要因为存在“户型欠佳”、“性价比不高”、或“总价高”、“顶层”“暂不能办理按揭贷款”等原因，导致销售速度相对缓慢。自采取该营销策略以来，对此类房源的销售，起到了积极的作用。目前去化速度约0.4套/日. 目前项目营销方式目前项目营销方式40THEENDThankYou赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加QQ2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送41
