CBD 规划策划重点分析研究2008-6-4 CBD 规划策划重点分析研究目录1、功能结构规划---------------------------------------------------------------------------------------31.1 CBD功能类型 .......................................................................................... 31.2 CBD功能配比 .......................................................................................... 32、空间布局规划 ...................................................................................................... 62.1 CBD区位影响因素 ................................................................................... 62.1 CBD布局模式 .......................................................................................... 73、道路交通规划 .................................................................................................... 123.1 优先发展公共交通................................................................................. 133.2 加大路网密度 ........................................................................................ 143.3 注重步行系统建设................................................................................. 163.4 适度增建停车设施.................................................................................. 223.5 开发利用地下空间.................................................................................. 234、空间形态规划 .................................................................................................... 314.1 重点——地标建筑.................................................................................. 324.2 对象——公共空间.................................................................................. 344.3 目标——营造优美街景 .......................................................................... 40第 2 页，共 41 页 ♦♦♦♦♦♦♦♦CBD 规划策划重点分析研究1、功能结构规划、功能结构规划1.1 CBD 功能类型（1） 主导功能商务办公中心职能；金融证券中心职能；专业化商务服务中心职能。
包括法律咨询、广告制作、信息通讯、设计创新等机构）（2） 非主导功能购物娱乐功能；♦居住功能；其他服务功能（包括医疗、教育、维修等生活服务功能）1.2 CBD 功能配比CBD 建筑功能分四类：（CBD 功能比例主要采用建筑功能比例）“一主”：办公（包括金融、贸易、信息、服务等）“三副”：商业（包括酒店、零售、休闲、娱乐等）公用设施（包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施）居住（包括住宅、公寓等）确保 CBD 生机和活力的三不原则：四类功能缺一不可功能配套不能一蹴而就各功能不应严格分区第 3 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究确定 CBD 功能比例途径：（1） 由老城中心发展形成的 CBD在老城改造过程中，根据城市产业结构的转型，随着市场变化而逐步调整功能比例CBD 理论研究中，著名学者墨菲(R．E．Mull3hy)、万斯(J．E．’Vance：)曾于 20 世纪50 年代初对美国 9 个中等城市土地利用状况进行调查后，创造性地提出了 CBD 量化的测定方法规定城市中心区的办公面积占 CBD 总建筑面积近 1／3 时，该区可以确定为 CBD这是半个世纪前的美国城市的实例统计结论。
2）新区 CBD可通过两种方式互相校核确定：一是根据实例提供的经验数字推算；二是按照市场上需求及预测数据进行校核，最终综合确定各种功能的不同比例国内外七个城市 CBD 建筑功能比例城市CBD分类用地面积（K㎡）总建筑面积（万㎡）其中：办公（万㎡）商业、旅馆、娱乐（万㎡）市政、交通、文化（万㎡）住宅、公寓（万㎡）上海陆家嘴CBD面积1.7400265（66%）62（15%）43（11%）30（8%）北京朝阳CBD面积4.021072519（48%）200（19%）55（5%）297（28%）广州珠江新城CBD面积6.191300400（31%）550（42%）350（27%）深 圳CBD面积4.13780380（49%）100（13%）100（13%）200（25%）杭州钱江新城CBD面积4.02720350（49%）120（17%）75（10%）175（25%）巴黎德方斯CBD面积1.6350250（71%）40（11%）6（6%）54（16%）东京临海副中心CBD面积4.48700250（36%）130（19%）115（16%）205（29%）(上表中，巴黎德方斯办公比例最高达到 71%；广州珠江新城最低仅 31%。
可看出，多数 CBD 办公建筑比例占 50％左右，少数在 1／3 以上，当今 CBD 办公比例达到或超过了 50 年前美国城市的指标与半个世纪前的主要区别还在于智能化办公楼，配备宽带网、信息中心等集中布局以及智 能化管理的高标准要求)第 4 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究推荐 CBD 功能比例：（1）商务办公大于 1／3办公功能是 CBD 的核心功能CBD 中的办公建筑比例应占 1／3～1／2 以上，办公面积的比重应规定下限，上不封顶办公楼面积低于 l／3 的地区，已不能称之为 CBD，应按照其主导功能重新定位与命名理论上只有办公面积占 1／3 以上的地区才能 称之为名副其实的 CBD2）商业娱乐小于l／4CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，是CBD功能中必不可少的，也有利于聚集人气当然对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域，商业功能比例应控制在一定范围内，比例过高，CBD成了商业中心，而不再是商务中心由于各城市的发展水平和阶段差异，具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定3）公共设施量力而行为了配合 CBD 金融和商贸等高端服务功能，CBD 必须首先建立便捷的市政交通设施，设立通信枢纽中心、资讯中心，以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务，促使金融、贸易、通信和信息处理咨询等相关产业向 CBD 集中。
另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等，也是吸引投资的重要途径比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及 CBD等级的重要体现，其建设总量在 CBD 中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定4）居住小于 1／3在保证 CBD 其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等用地，既缓解 CBD上下班交通的通勤压力，也增加 CBD 夜间的生活气息根据居住规模， 需要配套幼儿园、学校或文体、卫生等设施，也需占有一定量的土地因此，要合理确定居住规模第 5 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究2、空间布局规划2.1 CBD 区位影响因素（1） 与城市总体格局相协调CBD 本身即是城市公共中心体系的组成部分， CBD 区位首选是城市中心地区在商务空间发展的初级阶段，中心区可开发用地充足，新的商务项目首先会考虑进入功能相近的公共设施集中地，或者与之紧邻发展在城市经济稳步增长阶段，规划商务设施布局宜充分依托现有的功能格局，逐步扩大、提高功能强度和聚集水平随着中心区可建设用地减少，商务项目将在中心区外围寻求新的生长点2） 交通便捷交通便利是商业及各种经营活动的基本条件，城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来的。
3） 可开发用地的分布与开发潜力必须有足够多的且相对集中的可开发用地，以使 CBD 获得可持续的发展，达到应有的规模效应4） 其他环境因素大面积的水体、自然生态绿化、山地对商务设施的扩展有着阻碍作用；铁路站区及线路、低质量住宅与丁业混合区通常也会产生相互排斥作用；城市建成区、高尚住区的新发展方向对商务设施的发展有着强烈的吸引力；良好的周边环境将有利于 CBD 的有序发展，体现城市形象与视觉景观特色第 6 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究2.1 CBD 布局模式（1） 核心布局成因：核心集中结构是 CBD 经常表现出的布局方式，是以向心力驱动为主的商务集聚化发展阶段的空间布局模式城市地形平坦、道路规划严整、办公建筑高层化，这些因素导致 CBD 商务空间达到最高程度的核心集中模式：以已形成的地价峰值地区为核心，以十字轴或同心圆形态，加上环形道路与放射形道路作为基本骨架，进行“圈层式”分层扩展，也是我国商务空间增长的典型模式优点：CBD 各方向的发展机会均等、紧凑度高、边界明确、定型性好，CBD 中心地位突出，可能获得较高的集聚效益缺点：导致空问密度最高点和交通流量最高点向同一点汇聚，非常不利于道路交通的车流组织；中心集聚使各项设施承受很大的压力；CBD 空间结构过分突出现有的商务核心，容易造成城市功能的过分集中，而其他地区商务相对分散，不利于新 CBD 的迅速形成。
第 7 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究典型案例：大连中山广场CBD 俄国人规划的星形路网结构决定了大连 CBD 的基本布局形态商务空间以中山广场和友好广场为核心，向周边放射状生长，逐渐形成 2.6 k ㎡的 CBD 范围第 8 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究（2） 轴线布局成因：交通沿线具有潜在的高经济性所决定的，同时 CBD 两侧可能受地形地物的限制，增长过程中主要沿着交通体系的主要轴线方向成带状发展的形式特点：轴线布局以现代化交通手段为物质条件，通过建立大容量交通线路如地铁、轻轨来帮助 CBD 扩展，它能够缓解成块扩大市区引起的拥挤的矛盾和压力；此外沿轴线布局是解决CBD 新区与中心城区交通联系的有效方式之一为达到城市空间调整和历史文化风貌保护的需要，以城市设计为依托，沿城市主要开发轴做轴向延伸，不但含有城市空间上的卓越价值，而且对轴线的强化，本身也加强了新区位的吸引力和凝聚力典型案例：深圳福田 CBDCBD 中轴线由南北呼应的两片生态公园和轴线绿地组成，中间点缀系列主题公园，两侧则以商务空间围绕，未来将发展成为全市金融、证券、贸易、商业、信息、旅游等的中心(见图)。
第 9 页，共 41 页商务办公 CBD 规划策划重点分析研究（3） 滨水布局成因：在商务活动升级聚集的过程中，城市中的滨水区域逐渐成为最具有活力的地区，其中大量环境优美、交通便捷的用地正符合 CBD 区位选择的要素条件，广阔的岸线和水体空间可以为提高城市商务空间的环境品质提供不可多得的自然条件因此在拥有天然河道与湖泊的城市，CBD 的扩展一般都优先考虑充分利用滨水区，如果水域与城市中心地区毗邻则更是如此典型案例：厦门 CBD筼筜湖原为海湾，经过近十年的人工改造，成为厦门本岛内最大的淡水湖，呈东西向狭长形状，商务空问沿两岸分布，背山面水，风景秀丽，高层建筑与广阔水面交相辉映，相得益彰，给厦门 CBD 增添了许多魅力第 10 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究（4） 沿街扩散沿街扩散综合布局是 cBD 发展的另一种结构方式出于对城市交通便捷性的需求，商务空间白发地聚集于城市交通运动线上，围绕一些分离的节点形成松散发展，当城市产业信息化、商贸金融地位持续提高要求城市提供更多环境良好的商务空间时，街道外围地区将产乍大规模集中化的商务空间，CBD 由沿街线性集中逐渐扩散为一个展开的区域形态。
典型案例：广州环市东路 CBD第 11 页，共 41 页 ♦♦♦♦♦♦♦CBD 规划策划重点分析研究3、道路交通规划交通优化组织目标增加 CBD 到对外交通设施的可达性增加 CBD 区域与城市各次中心和其它功能中心的联系理顺 CBD 内部交通系统交通规划策略建立以轨道交通与普通公交为主的公共交通体系局部形成步行交通网络加大 CBD 路网密度严格控制 CBD 停车位总量第 12 页，共 41 页 ♦）CBD 规划策划重点分析研究市政道路要超前规划设计3.1 优先发展公共交通优势： 成本最小效率最高有效解决人车分流减少空气污染对策： 多层次的公共交通系统（轨道交通、公共巴士、内部循环巴士等）多种公交高效接驳（交通枢纽、换乘枢纽）附表：国外部分大城市中心区高峰时间公交出行比例城市纽约芝加哥多伦多蒙特利尔新加坡伦敦香港东京公交出行比重（%）（包括轨道交通）8877756756769393小汽车出行比重（%）12232533441974调查时间1982 年1983 年1980 年代1980 年代2000 年2003 年2002 年1998 年（国际性城市 CBD 地区的公共交通是最为重要的交通方式，承担约 60%以上的交通出行。
参考经验：据交通规划研究预测：深圳市 CBD 交通晚高峰出行方式构成：公共汽车 30%、地铁 30%、非公共车辆 25%，内部及步行 15%公共交通系统规划：地铁一期工程 1、4 号线直接经过 CBD，并在 CBD 垂直换乘在CBD 共设公交枢纽站和小型枢纽站 3 个，并与地铁站直接接驳换乘，形成区内环形穿梭巴士第 13 页，共 41 页 ♦♦♦CBD 规划策划重点分析研究3.2 加大路网密度优势：节约土地、土地价值升高道路交通微循环好路网密度大交通可达性强土地价值高吸引更多投资地价再上升对策：尽早规划、留有余地，能密则密、能大则大设计参考规范：市中心区的建筑容积率达到 8 时，支路网密度宜为 12-16km/km²；一般商业集中地区的支路网密度宜为 10-12km/km²次干路和支路网宜划成 1：2—1：4 的长方格；沿交通主流方向应加大交叉口的间距根据《城市道路交通规划设计规范(GB 50220—95)》标准）第 14 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究参考经验：附表：深圳 CBD3 次交通规划的道路网密度比较图（单位 km/km²）规划时间深圳市中心道路网密度其中：南片其中：CBD1992 年总路网密度主干道路网密度次干道路网密度支路网密度95.82.30.9总路网密度支路网密度总路网密度支路网密度1992 年1992 年总路网密度主干道路网密度次干道路网密度支路网密度总路网密度主干道路网密度次干道路网密度支路网密度11.83.423.614.7511.93.423.614.85总路网密度支路网密度总路网密度支路网密度12.64.213.75.3总路网密度支路网密度总路网密度支路网密度16.68.218.510.4（深圳 CBD 在三次交通规划设计中，不断加大路网设计密度,以满足 CBD 不断发展需要）第 15 页，共 41 页 ♦♦♦♦CBD 规划策划重点分析研究3.3 注重步行系统建设在人流车流大的 CBD 地区建立步行系统，实行人车分流，是解决交通拥塞问题的有效措施。
CBD 地区内建筑物密集，交通拥挤，土地利用强度很大在这种情况下，如果能够建立一个完整、独立的高架行人走廊或地下步行系统，则既可以使行人交通系统与机动车交通系统在空间上相分离，实现城市交通立体化，也大大节约用地，缓解中心区土地资源紧张状况，同时也给行人创造了一个更方便、安全的步行环境步行系统设计原则：系统性强：路线便捷，连接点、出入口位置适当，提高各户、网点的可达性；混合功能使用：商业、休闲与步行通道相结合标识性强：提高人们的使用率和心理满足感；可采用多层次、立体交通解决人车分流第 16 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究参考案例：拉德方斯区大平台：双层城市：地面层是城市道路、公交行车及停车、货运、通道等服务交通区；地下上一层留给行人和建筑门厅入口大斜坡：西端到东端有 22m 高差跌落，沿缓坡自然地形将不同功能分区联成一体四层平台：下一层（即地面层）：城市道路、公路、公交地铁站厅层为主，少量商业；下二层（即地下一层）：有铁路，有商业服务、主力点、专卖店、餐饮娱乐等；下三、四层：有地铁、少量商业，主要为地下停车库第 17 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究第 18 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究利用史无前例的巨大立体交通体系将人与车流彻底分开，强调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计，为商务办公区提供一个步行便捷、配套设施完善、环境怡人的商业城。
第 19 页，共 41 页 .CBD 规划策划重点分析研究穿行在各建筑物内部的室内公共空间系统室内与室外相结合的系统将相邻的街区连接起来，从而使步行活动更加自由，摆脱了城市道路特别是车道的束缚第 20 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究美国旧金山商务办公区中位于空中二层高度上的步行系统，结合了一些环境设计，使人的日常生活仿佛处在花园的氛围中纽约世界金融中心组团，西萨·佩里事务所设计，与山崎实设计的世界贸易中心毗邻这两大组建筑都有内部走廊互相连接各公共区域，形成一个庞大的地面功能系统第 21 页，共 41 页 ♦♦♦♦♦CBD 规划策划重点分析研究3.4 适度增建停车设施对策：停车位适量控制，设定上限提高停车位使用效率措施：取消建筑物按照不同分类配建停车位标准，对每栋建筑限定最高挺车数量提高停车收费，以经济手段分时段调控进入车辆；采用智能化停车的交通管理方法，提高停车场的使用周转频率；连同地下停车库，或采用地下街的方法，扩大地下停车的可步行范围，便于楼宇之间的停车位可以“互借”，或者按不同时段分时租用；尽量在 CBD 外围多布置停车设施，方便交通换乘模式，以节省 CBD 土地，有利于降低停车场建造成本和停车费用。
第 22 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究3.5 开发利用地下空间世界上第一条地铁与 1863 年在伦敦大都会开通第 23 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究自 1932 年建设了日本地下铁商店以后，地下街已成为解决交通枢纽、大型公共建筑、城市中心节点地区人行交通的主要途径第 24 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究城市交通要想快速、舒适、高效、环保，开发地下快速道路网络，是一种必然的选择第 25 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究■ 波士顿中央大道：一条是 10km 双层隧道，通行小型车辆，一条是 7.5km 单层隧道，通行各种车辆1999 是开始建设，计划 2007 年完工第 26 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究■日本-东京中央环状新宿线总长 11km双向 4 车道的地下道路设计车速 60km/h隧道深度-30m预定 2006 年竣工第 27 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究新加坡-SURS：全长 15km 四车道，环形，将承担城市中心区交通量的 40%，新加坡-KPE全长全长 12km，地下 9 km双向 4~6 车道预计 2008 年建成第 28 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究澳 大 利 亚 --CROSSCITYTUNNEL2005 年 8 月 28 日开始运营改善穿过悉尼 CBD 的东西方向的交通第 29 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究布里斯班南北通道布里斯班南北通道(North North-South Bypass tunnel)全长 4.7km设计车速 80km/h双管 4～6 车道分离过境交通第 30 页，共 41 页 ♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦CBD 规划策划重点分析研究4、空间形态规划空间形态规划的七个目标——每个目标均与场所观念相关:（英国交通、环境与地方事务所与建筑及建成环境委员会）特征：场所自身的独特性连续与封闭：场所中公共与私密的部分应该清晰的区别公共领域的质量：公共空间应该是有吸引力的户外场所通达性：公共场所应该易于到达并可以穿越可识别性：场所有清晰的意象易于理解适应性：场所的功能可以比较方便地转化多样性：场所功能应该具有多重选择士CBD 空间形态规划：创造有吸引力的户外公共空间和有弹性的多用途空间;中央商务区空间的形态应符合使用者的行为模式，增加服务空间的设计;区域内有易于到达的交通通道，且便于穿越；中央商务区应有清晰的城市意象和识别性;中央商务区的建筑与区域整体协调呼应;人工环境和自然环境协调，创造有生命力的软质景观设计。
第 31 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究4.1 重点——地标建筑地标建筑：打造城市超级景观、丰富城市天际线，增强城市意象，树立城市品牌■吉隆坡双字塔第 32 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究■纽约世贸双塔■上海的东方明珠电视塔第 33 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究4.2 对象——公共空间设计要点：（1） 公共空间界面的连续性与节奏感首先是确定界面的连续性强调群体协调关系，强调街道立面的连续性，由空间序列的节奏感而产生韵律美第 34 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究（2） 公共空间界面的尺度得当公共空间界面的高度、实体的体量与公共空间的关系，即虚实比例得当，才能形成优美的空间形态应该寻求把界面周边的每个单体建筑都统一在公共空间的立面中来，不要形成各自为政的建筑单体上海南京路全长约为 1033 米，（河南路——西藏中路），路宽 20－28 米，两侧建筑界面的连续性和经典的尺度，形成亲切宜人的街道氛围第 35 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究第 36 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究（3） 公共空间使用功能的舒适性。
公共空间功能设施的配置，例如座椅、走廊顶盖、垃圾桶、盲人道等休息设施的布置以及公共空间的使用材料、质感、色彩的选择等，都能为公共空间展开的活动提供舒适性和安全感第 37 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究（4） 保留和强化能够体现城市历史文化和人文特色的街道空间和景观轴线格局第 38 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究（5） 协调其他公共空间的设计包括：沿街各店面广告形式的统一设计、道路的铺装、路灯、候车亭、报刊亭、垃圾筒、公共广告亭（栏）、交通标识标牌、行道树及其配置灌木、树荫的林冠线等设计内容第 39 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究4.3 目标——营造优美街景CBD 的环境就是指它的公共空间，大至整个地区的空间布局，小至一个街坊或一条街道的整体公共空间等等而这些要素综合起来就形成了其整体形象空间形态的控制把握三个层次：宏观尺度——指整体鸟瞰情景西班牙巴塞罗那鸟瞰所体现的恢宏绮丽，令人叹为观止中观尺度——街道景观和广场第 40 页，共 41 页 CBD 规划策划重点分析研究微观尺度——指一座建筑的外观或室内情景等高迪的圣家堂（Sagrada Familia）整体设计以大自然诸如洞穴、山脉、花草动物为灵感，内部以热带雨林为灵感。
以螺旋、锥形、双曲线、抛物线各种变化组合成充满韵律动感的神圣建筑第 41 页，共 41 页 。