精品潍坊高家楼村项目定位与规划发展建议

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1、潍坊潍坊高家楼村项目高家楼村项目定位与规划发展建议定位与规划发展建议2010年03月美格行观点美格行观点二、二、 项目商业市场调研分析项目商业市场调研分析商业发展方向定位四、项目经济收益及风险分析四、项目经济收益及风险分析一、一、 项目立地条件分析项目立地条件分析商业发展方向探讨1.1 项目地块分析1.2 项目片区商业环境分析1.3 项目片区人口特点分析1.4 项目片区交通环境分析1.5 项目片区人流、车流分析1.6 项目立地条件总结分析2.1 潍坊宏观市场分析2.2 潍坊零售商业调研分析2.3 潍坊专业市场调研分析2.4 潍坊商业发展综述报告思路报告思路三、三、 项目商业发展方向论证项目商业

2、发展方向论证3.1 零售商业可行性论证3.2 专业市场可行性论证3.3 项目发展方向初步建议3.4 功能布局及建筑规划建议Page美格行观点美格行观点一一Part 美格行观点美格行观点受项目所处地段、潍坊市商业发展现状特点及发展商受项目所处地段、潍坊市商业发展现状特点及发展商开发目标所影响，我司认为，本项目不具开发大型购开发目标所影响，我司认为，本项目不具开发大型购物中心的基本条件，商业发展适合以专业市场或社区物中心的基本条件，商业发展适合以专业市场或社区商业形式呈现。商业形式呈现。新推出商业体量大，空置率高现有商业以销售为主,销售周期长；所处地段：所处地段：潍坊市商业现状主要特点：潍坊市商业

3、现状主要特点：发展商主要开发目标：发展商主要开发目标：铁路以南，潍城边缘区域，商业氛围不浓；商业以销售为主，快速回笼资金，同时考虑项目的持续经营，树立企业品牌价值。Page美格行观点美格行观点二二根据市场调研论证，茶叶市场的可行性较高，开发根据市场调研论证，茶叶市场的可行性较高，开发风险较小，但开发规模有限；其它专业市场供给量风险较小，但开发规模有限；其它专业市场供给量大，竞争激烈，开发风险大。项目应以稳健投资为大，竞争激烈，开发风险大。项目应以稳健投资为首要目标，逐步实现利益最大化。首要目标，逐步实现利益最大化。Part 美格行观点美格行观点茶叶市场茶叶市场区位条件：项目紧邻老茶叶市场，区域

4、认知度高，区位优势明显；交通条件：项目临近火车站南广场、联运客运总站、南苑机场等，对外交通便利，交通优势明显；市场机会：现有老茶叶市场面临升级改造，茶叶市场存在搬迁机会；商家反馈：根据商家访谈，现有茶叶市场商家对项目的认可度较高，进驻意向大。PagePart 商业发展方向探讨商业发展方向探讨二、项目商业市场调研分析二、项目商业市场调研分析 一、项目立地条件分析一、项目立地条件分析1.1 项目地块分析1.2 项目片区商业环境分析1.3 项目片区人口特点分析1.4 项目片区交通环境分析1.5 项目片区人流、车流分析1.6 项目立地条件总结分析三、项目商业发展方向论证三、项目商业发展方向论证Page

5、1.1.1 项目经济技术指标分析建设用地面积：建设用地面积：12.68万商业用地面积：商业用地面积：约6万商业建筑面积：商业建筑面积：约12万建筑单层面积：建筑单层面积：约4万商业建筑楼层：商业建筑楼层：三层1.1 项目地块分析本项目是以商业为核心的综合体项目，商业体量所占比例较大,是项目规划的重点和难点青 年 路住宅部分商业部分村民安置房村民安置房Page1.1 项目地块分析本项目本项目潍坊新城区潍坊新城区潍坊老城区潍坊老城区由上图可知，潍坊城市发展中心位于铁路以北由上图可知，潍坊城市发展中心位于铁路以北 本项目地处铁路以南，属潍城边缘区域本项目地处铁路以南，属潍城边缘区域. . 商商业氛围

6、不浓、片区人口较少。铁路是滞碍项目片区发展的重要因素业氛围不浓、片区人口较少。铁路是滞碍项目片区发展的重要因素1.1.2 地块区位分析Page青 年 路村民安置房村民安置房规 划 路1.1 项目地块分析1.1.3 地块四至分析综上分析本项目四至商业价值排序为:A AD DB B、C C西面西面(C)(C)为村民安置房和部分临时在经营街铺,商业不临街，商业价值较低。北面北面(D)(D)临规划路,规划路以北为经营历史达20年的茶叶市场,商业氛围浓厚，商业价值较高。南面南面(B)(B)为高家楼村委自有别墅和潍坊经贸职业学院,规划已成型,商业不临街，商业价值较低。东面东面(A)(A)临城市主干道青年路

7、和景观昭示性很强的白浪河,临街面长，昭示性强，商业价值高。(A)(A)(C)(C)(D)(D)(B)(B)Page1.2 项目片区商业环境分析业态特点片区商业业态以茶叶专业市场为主,业态面积比例约占80%,另以生活配套为辅,约占20%。商业规模约3.5万平方米租金水平专业市场:约30-40元/平月其他配套街铺:约25-35元/平月片区商业特点片区商业特点 现状现状: :项目片区现有商业规模不大,约3.5万;整体商业氛围淡薄,档次较低,形象较差,人气不旺;茶叶专业市场:经营了20余年,已成为了整个潍坊及周边各县市知名度很高的茶叶市场;租金水平相对其紧邻的中心城区较低。 未来未来: :随着旧村改造

8、的完成，片区未来的商业在环境规模和业态等各方面都会得到很大的提升;正在大力建设的白浪河湿地公园的景观昭示效应,片区的商业价值会有较大的提升空间。Page1.3 项目片区人口特点分析 现状现状: :人口稀疏,现有住房多为农民房,已开发的安置房和小区入住率比较低, 消费群整体质素相对较低,消费能力也比较低。 未来未来: :根据估算,未来片区1.5公里半径内住户人口数量预计约达15万人，人口结构不断优化，消费力增强;本片区的消费人群以本小区和周边小区住户以及项目南面的潍坊经贸学院学生近9,000人为主;靠近本片区的潍坊空军95958部队军官及其家属亦是本项目的潜在目标消费群体。潍坊市2006-202

9、0年土地功能规划图备注:资料来自本项目本项目住宅用地住宅用地Page1.4 项目片区交通环境分析 内部交通内部交通: : 青年青年路路: :项目以西,城市主干道, 与潍坊市繁华商业圈相连，贯穿市区的各大主要交通要道，未来青年路将拓宽; 外部交通外部交通: : 联运客运总站联运客运总站: :紧邻本项目,集散潍坊各县市客流,通往省内交通十分便利;潍坊火车站潍坊火车站: :紧邻本项目,火车站南广场新建将可能会促成客货流走向的新格局形成;南苑机场南苑机场: :位于项目以南约2KM, 通往省外交通十分便利;国道国道206206、309309：项目以南约1KM,通往市内各县市及省内外各地都十分便利。本项目

10、本项目火车站火车站南苑机场南苑机场机机场场路路青青年年路路G309G309（宝通西街）（宝通西街）联运客运总站联运客运总站G206G206（潍州路）（潍州路）项目片区对内及对外交通均十分便利；便于项目片区对内及对外交通均十分便利；便于吸引项目区域外人流进入。吸引项目区域外人流进入。Page1.5 项目片区人流、车流分析青年路车流状况位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流青年路14:30-1414:30-14: :35351717919112121212212110102 2163214:55-15:0014:55-15:0015159191212114

11、14101021213 3172317:30-17:3517:30-17:358 8939316167 772723333393922939备注：以上数据为美格行调查专员实地测量计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。青年路车流量较大青年路车流量较大, ,非高峰时间人非高峰时间人流较少流较少, ,但上下班高峰期行人及自但上下班高峰期行人及自行车摩托车流量增幅较为明显。行车摩托车流量增幅较为明显。Page 项目商业规模较大，是项目未来开发的难点； 项目地处维坊城市发展的边缘，片区内商业氛围相对不浓、人流不旺； 茶叶市场发展历史悠久，片区已成为维坊市茶叶市场最大集散地。1.6 项目立地条件总结分

12、析项目立地条件总结分析Page二、项目商业市场调研分析二、项目商业市场调研分析 一、项目立地条件分析一、项目立地条件分析2.1 潍坊宏观市场分析2.2 潍坊零售商业调研分析2.3 潍坊专业市场调研分析2.4 潍坊商业发展综述Part 项目发展方向探讨项目发展方向探讨三、项目商业发展方向论证三、项目商业发展方向论证Page2.1.1 地区生产总值 从2005年-2008年,潍坊连年潍坊连年GDPGDP排名排名位于山东十七个市区的第四位位于山东十七个市区的第四位； 2009年上半年，潍坊全市实现生产总值1402.61亿元，比上年同期增长11.1%。(单位 亿元)备注:以上数据来自从潍坊城市经济发展

13、形势分析，潍坊整体经济水平处于山东省中上水平，年经济增长率达到10%以上。表明潍坊具有良好的商业市场发展潜力。2005-20082005-2008年山东五市年山东五市GDPGDP增长率增长率(%)(%)2.1 潍坊宏观市场分析Page2.1.2 人口数量及结构 人口数量人口数量:截止到2008年底，全市常住人口889.54万人,中心市区建成区人口108108万万人。 人口结构人口结构: :截至到2008年底,全市户籍人口862.5万人,非户籍人口27.04万人;备注:以上数据来自(单位:万人)根据上述数据显示：潍坊以户籍人口为主，外来人口较少；表明潍坊消费群较为稳定，消费特点以刚性需求为主。2

14、.1 潍坊宏观市场分析Page2.1.3 人均可支配收入与支出 2008年，潍坊全市城镇居民人均可支配收入15691元；城镇居民人均消费性支出11575元； 2009年一季度潍坊城市居民人均可支配收入达到4860.58元，同比增长16.2；人均消费性支出3052.69元，同比增长12.0。 年份人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率2008年年15,691元元14.4%11,5757.2%2007年13,716元15.8%10,80022.5%2006年11,846元14.8% 8,81615.1%潍坊市人均可支配收支状况潍坊市人均可支配收支状况潍坊城镇居民可支配收入和消费性支出均保持健康稳

15、健发展,但与省会及一线城市相比仍差一定距离。备注:以上数据来自城市名称人均可支配收入人均消费性支出潍坊潍坊15,69111,575济南20,80213,905上海26,675 19,398 2008年潍坊、济南、上海三市人均可支配收支比较年潍坊、济南、上海三市人均可支配收支比较2.1 潍坊宏观市场分析Page2.1.4 产业结构 潍坊现有的产业结构以第二产业为主，2008年，三次产业结构为11.3:58.4:30.3，增长率分别为5.7%、12.6%、16.8%。潍坊第三产业所占比例相对较小，商业及服务业未来发展空间大。备注:以上数据来自2.1 潍坊宏观市场分析Page2.1.5 潍坊宏观市场

16、总结分析潍坊市经济发展水平近五年来在山东一直处于第四位,受2008年经济危机影响，经济发展水平和人均可支配收支增速略有减缓,但仍保持稳速增长；人口结构以户籍人口为主,消费力稳定；产业以第二产业为支柱,第三产业占比较小，市场发展空间大。2.1 潍坊宏观市场分析Page2.2 潍坊零售商业调研分析2.2.1零售商业格局潍坊市商业起步于潍城区，现有商业主要集中分布于以下三个片区： 潍城商圈:位于老城区，由于先天的地理环境优势和历史等原因最先形成，以潍坊百货和中百为核心； 新华路商圈:以新华路和福寿街为代表，新兴的较为成熟商圈； 高新商圈:位于高新技术产业开发区，未来新兴的政治、经济、文化中心潍城商圈

17、新华路商圈新华路商圈高新商圈高新商圈代表商业：代表商业：世纪泰华、潍坊百货、金沙城市广场、中金国际、新天地购物城、V1购物广场、乐购、银座商城、人民街小商品城、五道庙、十笏园;代表商业：代表商业：中百益家园、中百佳乐家(上东店) 、世贸中心(在建) 。代表商业：代表商业：中百大厦、中百佳乐家(新华店、福寿店)、东盛广场、利群、沃尔玛、亿时代广场Page 潍城商圈:商业较成熟,体量较大,档次以中高为主,总体形象较好,品牌商家较集中,辐射力较强; 新华路商圈:商业分布不够集中,商家形象较好,业态以大型超市为主,满足区域日常生活需求,未来发展态势良好,逐步形成自身特色。 高新商圈:新兴商圈,起步晚,

18、尚未成熟,但随着城市”东扩”步伐,影响力逐渐增强,未来发展势头强。2.2.2 零售商业现状特点2.2 潍坊零售商业调研分析Page 商业体量大商业体量大, ,空置率高空置率高市场调查结果显示:潍坊市现有多个项目正在开发或亟待推出,市场定位同质化严重,竞争激烈。项目名称项目名称商业体量商业体量(平方米平方米)新天地购物广场约5万中金国际约6万 V1购物广场约9万五道庙约23万万兴隆广场约5万尚城购物广场约10万总计总计5858万万老城区在租/售及即将推出集中商业体量统计备注：以上商业规模统计主要为零售商业，不包含如中亚商贸城、山东半岛等专业市场体量。2.2.2 零售商业现状特点2.2 潍坊零售商

19、业调研分析Page 以销售为主以销售为主, ,销售周期长销售周期长老城区在租/售及即将推出集中商业售价项目名称项目名称售价售价(元元/平方平方)备注备注新天地购物广场一层18,000-29,000二层10,000-13,000三层5,000-8,000一层内铺及二层铺位面积较小；三层铺位面积大中金国际13,000-15,000三层V1购物广场1,3000-23,000内铺：单层卖沿河铺：双层卖万兴隆广场内铺:9,000-10,000街铺:8,000-13,000内铺：单层卖（40-60/间）街铺：双层卖（160-1000/间）尚城购物广场内铺:8,000-10,000,街铺:11,000-14

20、,000内铺：单层卖街铺：单层卖现有销售项目单铺面积普遍较大,总价高(多以1-2或1-3层联体销售)；营销意识淡薄,营销策略简单，以直接销售为主；现有大量的空置商业使投资客降低商铺投资热度，转向住宅投资市场;备注：以上数据来自美格行市场调研。2.2.2 零售商业现状特点2.2 潍坊零售商业调研分析Page本地品牌超市追逐度高本地品牌超市追逐度高佳乐家部分门店与外来超市品牌布点图佳乐家部分门店与外来超市品牌布点图ABCDEF备注: A福寿西街店 B四平路 C福寿东街店 D新华店 E东风东街店 F胜利东街店 G潍州路尚城店超市名称超市名称经营面积经营面积(平米平米)佳乐家约1.5-2万沃尔玛约1.

21、8万乐购约1.8万 佳世客约5万大润发约2万根据调研，国际品牌超市如沃尔玛、佳世客、乐购等经营状况一般，本地品牌超市佳乐家布点密集、经营状况良好，扩展力度大，较受市民喜爱；G佳乐家佳乐家2.2.2 零售商业现状特点2.2 潍坊零售商业调研分析Page2.2.3 零售商业发展趋势潍城商圈：潍城商圈：商业龙头地位不可动摇，现有配套设施的不断老化，需要升级换代，另外，市场大量的空置商业，需要经过较长的时间消耗；新华路商圈和高新商圈：新华路商圈和高新商圈：配套设施逐步完善，区域商业中心地位巩固；2.2 潍坊零售商业调研分析Page2.3 潍坊专业市场调研分析2.3.1 现有主要专业市场分析星河国际轻纺

22、城星河国际轻纺城潍坊茶城潍坊茶城潍坊茶叶批发市场潍坊茶叶批发市场北王茶城北王茶城潍坊小商品城潍坊小商品城豪德小商品城豪德小商品城豪德彩虹广场豪德彩虹广场华都家居博览中心华都家居博览中心本项目本项目小商品市场纺织品市场茶叶市场家居建材市场五金市场广丰家居城广丰家居城潍坊现有主要专业市场布局Page2.3.1 现有主要专业市场分析小商品类小商品类潍坊小商品城潍坊豪德小商品城潍坊义乌小商品城经营状况良好无空铺，原有商户绝大部分无搬迁意愿经营状况较差 体量较大，空置率高，销售情况良好开业时间较短，前景不明朗 业态单一，以服装为主，目前空置率较高Page项目名称项目名称潍坊小商品城潍坊小商品城地理位置地

23、理位置潍坊市潍城区青年路与人民路交汇处开发商开发商潍坊交运汽车运输有限公司规模规模建筑面积约12万，商户约1200多家经营行业经营行业服装为主、兼有皮具箱包及各类小商品建筑楼层建筑楼层4层集中式建筑，内划小铺物业建筑物业建筑单铺10-60（柜台铺约3），开间25米，进深38米，1楼层高5.5米，24楼层高4.5米，内部通道宽约2米4米营业率营业率100%租售情况租售情况产权归属交运公司，1楼租金100400/月/，2楼约150元/月/，3楼约100元/月/，柜台铺租金8000元/年开业时间开业时间1993年 潍坊小商品城地理位置优越，人流旺盛，经营成熟，是潍坊市知名度最高的小商品批发中心。 市

24、场年限久远，物业陈旧，经营环境较差。虽有传闻不久后将拆迁，但据访谈，商户普遍认为近期拆迁可能性不大。 皮具箱包商户共约60家，主要在1楼和4楼，产品档次低，影响力小。2.3.1 现有主要专业市场分析小商品类潍坊小商品城Page项目名称项目名称潍坊豪德小商品城潍坊豪德小商品城地理位置地理位置潍坊市东风西街西首开发商开发商香港豪德集团规模规模总建筑面积约6万，约3600个商铺经营行业经营行业服装、皮革、箱包、鞋类建筑楼层建筑楼层集中式3层建筑，内划小铺物业建筑物业建筑单铺建筑面积16，实用面积9，开间3米，进深3米，层高4.5米。精装修铺面（包括吊顶、地砖）营业率营业率实际营业率约15%，表面营业

25、率约40%租售情况租售情况售价：1楼1621万/间，2楼15万/间，3楼10万/间，销售率达80%以上；开业时间开业时间2009年12月6日 小商品城购买客户主要来自获得拆迁补偿的原村民。其针对搬迁村民有资金、无资产、无固定工作的特点进行营销宣传，取得良好效果。 小商品城单铺面积小、总价低、精装修的产品特点，有效降低了购买客户投资门槛。 村民大多没有经营能力，但在市场强制开业要求下仓促应付，造成开业的虚假繁荣表象，后期运营堪忧。小商品类潍坊豪德小商品城2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称潍坊义乌商贸城潍坊义乌商贸城地理位置地理位置潍坊市坊子区北海路与长宁街交叉口开发商开发商

26、山东天同宏基集团规模规模总建筑面积约4.5万经营行业经营行业小商品建筑楼层建筑楼层集中式4层建筑，内划小铺物业建筑物业建筑单铺建筑面积25，实用面积16，开间4米，进深4米，层高4.5米。精装修铺面（包括吊顶、地砖）营业率营业率约50%租售情况租售情况售价：1楼均价约9000元/，目前仅销售1楼，销售率达80%以上；开业时间开业时间2010年1月 目前营业率约50%，1楼基本满租，空置主要集中在2、3层，4楼为餐饮娱乐等配套业态。 现有商户以本地小商品商户为主，“加盟义乌”目前仅限于概念，实际义乌商户较少。 开发商在山东具有一定实力，目前仅销售1楼，做出持续经营的姿态。目前取得良好效果。小商品

27、类潍坊义乌商贸城2.3.1 现有主要专业市场分析Page茶叶类茶叶类潍坊茶叶批发市场潍坊茶城北王茶城经营状况良好 开业最早，面临拆迁可能，商家有较强的搬迁意愿经营状况良好2008年开业，依托老市场兴建，生意好，无空铺经营情况良好2009年开业，位置相对较偏，招商情况良好2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称潍坊茶叶批发市场潍坊茶叶批发市场地理位置地理位置潍坊市潍城区青年路火车站南开发商开发商潍坊供达经贸有限公司规模规模占地约20000，建筑面积约3万，经营户约300多家，辐射潍坊及周边县市经营行业经营行业茶叶为主，少量茶具建筑楼层建筑楼层2层建筑，街区式分布，1楼为经营门面，

28、2楼仓储、住宿物业建筑物业建筑单铺20-60，开间3.5米，进深6-15米，层高约3.5米，通道宽约8米，门前沿街铺面退后青年路约10米营业率营业率100%租售情况租售情况产权全部归属供达公司，沿街门面20租金1万/年，转让费6万；内部门面60租金1.5万/年开业时间开业时间1997年4月 潍坊茶叶批发市场是潍坊及周边城市最大的茶叶批发中心，辐射范围包括整个潍坊市，但以下辖县市为主。 茶叶市场设施陈旧，内部交通不便，近期存在拆迁可能（火车站南广场改造项目）。经初步访谈，商户有升级配套设施的意愿。 茶叶市场商户对北王茶城、山东半岛茶城认可度较低，但对市场隔壁的潍坊茶城和高家楼村地块认可度很高，多

29、数商户表示关注已久。茶叶类潍坊茶叶批发市场2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称潍坊茶城潍坊茶城地理位置地理位置潍坊市潍城区青年路（潍坊茶叶批发市场隔壁）开发商开发商潍坊市汽运公司规模规模占地约10000，经营户约80多家，建筑面积约1.5万经营行业经营行业茶叶为主，少量茶具建筑楼层建筑楼层2排2层建筑，1楼为经营门面，2楼仓储、住宿物业建筑物业建筑单铺50-80，开间5米，进深6-15米，层高约4.5米，中间通道宽约20米营业率营业率100%租售情况租售情况1楼租金：1元/天/；无产权，故无销售开业时间开业时间2008年 潍坊茶城紧邻老茶叶市场，整体规模也较小，属于市场跟随

30、者。商户也多来自在老市场找不到铺面或铺面不够的商户。 现有市场商户对北王茶城、山东半岛茶城持认可度较低，比较认同高家楼村地块（与老市场商户态度相同）。茶叶类潍坊茶城2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称北王茶城北王茶城地理位置地理位置奎文区潍州路街道北王村开发商开发商潍坊北王国际投资管理有限公司规模规模约3万，120套店铺经营行业经营行业茶叶、茶具零售、批发建筑楼层建筑楼层3层街铺式布局物业建筑物业建筑开间约5米，进深约8米，层高4.5米，通道宽度约10米营业率营业率约70%（80多间）租售情况租售情况免租1年，年租金1万元/间（约40，1至3层连租，折合7元/月/）开业时间

31、开业时间2009年9月18日 北王茶城开业4个月至今，已有80多家茶叶商户（包括茶具、包装等相关商户），招商相对比较成功。 经访谈得知，现有商户主要来自外地及本市原在市中心经营的茶商。来自青年路老茶叶市场和潍坊茶城的商户较少。 据现有商户介绍，茶城生意尚可。选择北王茶城，一是因为在老市场找不到店面，或觉得老市场硬件设施太差，二是因为北王茶城租金低廉。茶叶类北王茶城2.3.1 现有主要专业市场分析Page五金、建材类五金、建材类潍坊豪德彩虹贸易广场豪杰五金机电城潍坊豪德精品陶瓷城经营状况最好， 开业最早，知名度高，客户认可度高经营状况一般， 2007年开业，依傍豪德五金市场，但空置率较高经营情况

32、良好，2006年开业，目前空置率高，集中式商业不被认可2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称潍坊豪德彩虹贸易广场潍坊豪德彩虹贸易广场地理位置地理位置潍坊市东风西街西首开发商开发商香港豪德集团规模规模总建筑面积约24万，约2000个商铺经营行业经营行业五金、机电、建材、装饰材料等（五金类约15万，建材类约9万）建筑楼层建筑楼层3层建筑，街区式分布物业建筑物业建筑单铺建筑面积约40，开间4米，进深10米，层高5米。车行通道宽10米，两侧人行通道各宽2米营业率营业率100%租售情况租售情况租金2万8万/间/年（1楼至3楼连租），售价1.7万/（1楼至3楼连卖）开业时间开业时间200

33、4年开业 豪德彩虹贸易广场经过5年的发展，已经成为潍坊市最大的五金、机电、建材批发中心，地位难以撼动。 现有商户选择豪德广场，主要是因为其经营成本较低（平均约20元/月/），市场整体规模大（约2000经营户），内外交通方便（内部车道宽10米）。 大部分经营商户以批发为主，对下辖县市企业客户均送货上门，因此并不在意豪德广场位置较偏。五金、建材类潍坊豪德彩虹贸易广场2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称豪杰五金机电城豪杰五金机电城地理位置地理位置潍坊市东风西街西首开发商开发商潍坊豪杰置业有限公司规模规模总建筑面积2.3万经营行业经营行业五金、机电建筑楼层建筑楼层3层街区式布局物业

34、建筑物业建筑单铺面积约40，开间4米，进深约9米，层高4.5米，3层连租连卖。营业率营业率60%租售情况租售情况租金：约3.5元/月/（40铺面，1至3层合计5000元/年）售价：约3600元/（3层连卖，2007年11月开盘价格）开业时间开业时间2007年11月19日 豪杰五金机电城租金低，规模小，属于市场跟随型。租户多来自在豪德彩虹广场租金压力过大的商户。 豪杰处于潍坊五金、机电专业市场较为集中地区域，租金低廉，但营业率仍不足60%，说明潍坊现有五金市场体量过大，有待消化。五金类豪杰五金机电城2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称潍坊豪德精品陶瓷城潍坊豪德精品陶瓷城地理位

35、置地理位置潍坊市东风西街西首，彩虹贸易广场对面开发商开发商香港豪德集团规模规模约8万经营行业经营行业陶瓷、建筑装饰材料建筑楼层建筑楼层部分为2层街区式分布，部分为3层集中式建筑物业建筑物业建筑街区式部分单铺面积约40，开间4米，进深约10米，层高约4.5米，车行通道宽约10米。营业率营业率街区式约80%，集中式全部空置租售情况租售情况开业时间开业时间2006年 陶瓷城现有商户以个体户为主，连锁经营的品牌较少，整体档次较低。 个体工商经营户对店面形象要求很低，更注重经营灵活性（店面小，租金低，进货出货方便）。 陶瓷城街区式布局的部分承租率较高，集中式布局的部分完全空置，也正是因为个体工商户具有以

36、上所述的经营特点。建材类潍坊豪德精品陶瓷城2.3.1 现有主要专业市场分析Page家居、纺织类家居、纺织类潍坊华都家居博览中心潍坊星河国际轻纺城经营状况一般 体量较大，位置相对较偏，约一半商铺空置经营状况一般， 2007年开业，纺织品市场规模较大，二期空置率高2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称潍坊华都家居博览中心潍坊华都家居博览中心地理位置地理位置潍坊高新区健康东街与惠贤路交叉路口处开发商开发商潍坊华都集团规模规模建筑面积12万经营行业经营行业家具、家居装饰等建筑楼层建筑楼层外圆3层，内圆4层（中心场馆5层）物业建筑物业建筑1至3层连租连卖，单铺面积300900，内部环形

37、车道宽约9米营业率营业率50%（外圆基本空置，内圆基本满租）租售情况租售情况开业时间开业时间2007年11月9日 华都家居所处清池地区，是潍坊主要家具产地。 内部圆形场馆建筑面积约5万，承租率约70%。外部环形街铺基本空置，整体营业率不足50%。家居类潍坊华都家居博览中心2.3.1 现有主要专业市场分析Page项目名称项目名称潍坊星河国际轻纺城潍坊星河国际轻纺城地理位置地理位置潍坊市东风西街西首开发商开发商潍坊恒易置业有限公司规模规模一期约3万，二期11万经营行业经营行业纺织品、布料、古玩字画（二期4楼）建筑楼层建筑楼层一期2层街区式布局，二期为集中商业，地下1层，地上4层物业建筑物业建筑一期

38、单铺面积约40平米，开间4米，进深9米，2层连租；二期单铺面积约80，开间8米，进深约9米，层高4.5米。营业率营业率一期约90%，二期约60%租售情况租售情况租金：一期4070元/月/，二期1楼约60元/月/售价：二期约9000元/（2007年开盘价格）开业时间开业时间2007年 潍坊纺织品市场规模大，现有商户约500家，且以批发为主，辐射范围基本覆盖整个华北地区以及西北地区。 原汽车站旁的老轻纺城商户，在开发商星河国际的要求下，已整体搬迁至新的星河国际轻纺城。但新轻纺城仍有约40%的空置率。4楼由于纺织品招商困难，已改为“齐鲁文化古玩城”。 潍坊纺织品市场基本趋于饱和，现有体量有待消化。纺

39、织品类潍坊星河国际轻纺城2.3.1 现有主要专业市场分析Page潍坊城区现有主要专业市场各业态规模业态业态建筑面积建筑面积( (万万) )代表性市场代表性市场小商品22.5潍坊小商品城、潍坊豪德小商品城茶叶7.5潍坊茶叶批发市场、潍坊茶城、北王茶城纺织品14潍坊星河国际轻纺城家居22潍坊华都家居博览中心、广丰家居城五金17.3潍坊豪德彩虹商贸广场、豪杰五金机电城建材17潍坊豪德彩虹商贸广场、阳光建材城合计合计100.3100.31、潍坊城区现有专业市场各业态规模大致相当，占比较为平均；2、小商品、茶叶、纺织品是潍坊专业市场中辐射较广，知名度较高的产业。2.3.1 现有主要专业市场分析现有专业市

40、场综述Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析小商品市场茶叶市场中亚商贸城中亚商贸城豪德小商品城二期豪德小商品城二期本项目本项目潍坊未来专业市场供给布局地一大道地一大道山东半岛茶城山东半岛茶城地一大道地一大道新天地购物广场新天地购物广场尚城建材家居市场尚城建材家居市场建材家居2.3 潍坊专业市场调研分析亿丰时代广场亿丰时代广场Page案例重点分析案例重点分析豪德小商品城二期豪德小商品城二期新天地购物广场新天地购物广场中亚商贸城中亚商贸城山东半岛茶城山东半岛茶城地一大道地一大道2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析项目名称项目名称中亚商贸城中亚商贸城

41、地理位置地理位置潍城区和平路与健康西路交汇处开发商开发商潍坊中亚房地产开发有限公司规模规模建筑面积约5万，1369个铺位经营行业经营行业服装、皮具箱包、小商品（可能规划有茶叶）建筑楼层建筑楼层3层住宅底商，集中式布局物业建筑物业建筑1楼层高5.5米，可做隔层，2、3楼连租连卖，单铺面积约120营业率营业率租售情况租售情况售价1楼99802万/，2、3楼连卖56005800元/，销售率约70%；租金1楼4.5元/天/，2、3楼2.5元/天/，招商率约20%开业时间开业时间 定位模糊（批发还是零售？）、营销手段的缺失、铺位结构不合理（2、3层连租连卖）是中亚商贸城失败的主要原因。 中亚商贸城地理位

42、置优越，处于火车站商圈核心地带。但开盘2年来，招商率低下，属于较为失败的反面案例。小商品类中亚商贸城Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析项目名称项目名称新天地购物广场新天地购物广场地理位置地理位置潍城区和平路与胜利街交汇处开发商开发商潍坊兴霖置业有限公司规模规模约5万平米经营行业经营行业服装、饰品、皮具皮鞋、餐饮、休闲娱乐建筑楼层建筑楼层共三层物业建筑物业建筑裙楼商业，分三大片区，沿和平路街铺位均为160以上，内铺面积10-30不等营业率营业率正在销售及招商租售情况租售情况销售率：约55%，靠近胜利街部分因商业价值较高，商业直接销售，街铺2.4-2.8万元/，内铺1.0-1.8万元/，

43、可委托招商；其他商业价值较低区域返租三年销售，返租率分别为8%、9%、10%开业时间开业时间2010年5月30日交房，预计10月份开业 同温州城定位相似，零售为主； 靠近潍坊百货大楼、中百商场和小商品城，地理位置优越，城市商业核心地段； 一楼街铺单铺面积大，单价高，单套总价均为400万元以上，但开业一两天均已售罄，主要由浙江、福建和江苏等地的投资客购买为主； 内铺销售难度较大，一二层内铺为小铺，三层为大面积铺位。小商品类新天地购物广场新天地购物广场Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析豪德小商品城二期豪德小商品城二期项目名称项目名称豪德小商品城二期豪德小商品城二期地理位置地理位置潍城区东

44、风西街西首开发商开发商香港豪德集团规模规模5万经营行业经营行业小商品建筑楼层建筑楼层物业建筑物业建筑集中式商业营业率营业率租售情况租售情况开业时间开业时间 豪德小商品城2期位于一期小商品城旁边，目前施工已处于地下工程阶段，预计2年内入市。定位、售价等未知。小商品类Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析地一大道地一大道项目名称项目名称地一大道（风筝广场）地一大道（风筝广场）地一大道（火车站）地一大道（火车站）地理位置地理位置奎文区风筝纪念广场地下 潍城区中亚商贸城地下开发商开发商人和商业集团规模规模约6.4万约8万经营行业经营行业服装、皮具箱包、小商品服装、皮具箱包、小商品建筑楼层建筑楼层

45、2层地下商业2层地下商业物业建筑物业建筑内划小铺，单铺面积约7.5（2.8*2.6米），内部走道宽约3米铺位单层面积60左右，层高约4.5米，1至3层连卖营业率营业率租售情况租售情况单铺租金800010000元/年（折算90120元/月/），招商率约30%招商率约20%开业时间开业时间2010年5月（据销售人员介绍）2010年5月（据销售人员介绍） 人和商业集团于2009年7月，以4.6亿元收购潍坊风筝广场地下和火车站旁中亚商贸城地下商业，共约14.5万。 地一大道目前销售率和招商率均较为低下，主要原因有：1、潍坊市民对地下商业接受度不高；2、地一大道定位为服装、小商品零批市场，在竞争激烈的潍

46、坊小商品市场无明显优势。小商品类Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析山东半岛茶城山东半岛茶城项目名称项目名称山东半岛茶城山东半岛茶城地理位置地理位置潍城火车站广场东侧(青年路与东新街交汇处) 开发商开发商潍坊市三产办规模规模商业面积约6万，约400个铺位经营行业经营行业茶叶零售、批发建筑楼层建筑楼层3层商业裙楼物业建筑物业建筑铺位单层面积80左右，层高约4.5米，1至3层连卖营业率营业率（未开业）租售情况租售情况售价约7000（1至3楼连卖），开盘2年销售率不到10%；暂无租赁政策。开业时间开业时间2010年6月1日（据销售人员介绍） 单铺面积过大，3层连卖，导致总价过高，增加了销售难

47、度。且茶商普遍认为3层实用性不强，2层即够用。 停车场设在地下，而茶商的货车普遍不习惯在地下停车。 山东半岛茶城规划设计、营销手段落后，销售率和招商率都极低，属于较为失败的案例。茶叶类Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析业态业态市场名市场名建筑面积建筑面积( (万万) ) 合计合计目前状态目前状态目前招商率、销售率目前招商率、销售率小商品中亚商贸城529.529.5招商、销售中招商率约20%，销售率约40%豪德小商品城二期5待建地一大道(风筝广场、火车站地下商业)14.5招商中风筝广场招商率约30%，火车站招商率约20%新天地购物广场5招商、销售中招商率30%、销售率55%皮革中亚商贸

48、城(局部)约1.54 4招商、销售中招商率不足20%地一大道(局部)约1.5招商中招商率不足10%，考虑调整为其他业态新天地购物广场约1招商、销售中招商率不足20%茶叶山东半岛茶城66 6销售中销售率约10%潍坊未来专业市场供给统计潍坊未来专业市场供给统计Page2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析未来2年内：p小商品市场供给量约29.5万，定位同质化严重，导致竞争激烈，招商率、销售率低。 潍坊小商品市场竞争激烈，市场风险较大；p皮革市场供给量约4万，均分布于小商品市场，无专业皮革市场，皮具皮革区域招商率低。就现有潍坊皮革市场分析，未来开发同类型项目风险较大；p茶叶市场未来供给量仅山东半岛茶城

49、，约6万，且由于其自身原因造成其目前招商及销售不理想的局面。但从整体市场现状分析，由于潍坊多个老茶叶市场面临调整及搬迁以及山东对茶叶需求的不断增加，相信对于潍坊未来茶叶市场的开发将提供一个较好的发展机会。Page2.4 潍坊商业发展综述传统零售商业主要以潍城区铁路以北为核心商圈，商业氛围成熟，随着老城区配套设施的不断老化及升级空间有限，未来城市核心将往奎文区发展；现有零售商业空置率较高，预计未来商业供给量不断增大，市场将需要较长时间消耗；潍坊现有专业市场主要分布于火车站、汽车站周边，或经济开发区、高新开发区、潍坊铁路以南等城市边缘地带。经营业态种类较多，但定位同质化严重；市场已建或在建专业市场

50、体量较大，空置率高，未来市场竞争激烈。Page 三、项目商业发展方向论证三、项目商业发展方向论证二、项目商业市场调研分析二、项目商业市场调研分析 一、项目立地条件分析一、项目立地条件分析3.1 零售商业可行性论证3.2 专业市场可行性论证3.3 项目发展方向初步建议3.4 功能布局及建筑规划建议Part 项目发展方向探讨项目发展方向探讨Page潍城区现有或即将有大量大型集中商业推出市场，市场竞争激烈；现有的商业体量需要未来一定时间消耗；潍城区商业以铁路为分界，南北商业水平悬殊大，铁路以北是潍坊核心商业区，铁路以南为商业发展盲点，商业氛围浅薄，传统零售商业发展缓慢，商业配套尚不成熟；本项目地处铁

51、路以南，商业地段优势不明显；项目适宜开发小型零售商业（社区商业）零售商业主要特点：本及项目为大型城中村改造项目，项目周边规划有大量住宅楼，社区配套商业的发展将成为必然，项目不适宜开发大型零售商业（大型购物中心）与项目相关联分析：3.1 零售商业可行性论证3.1.1 社区商业可行性分析Page1.51.5公里半径范围内商业情况公里半径范围内商业情况地块制约因素地块制约因素市场竞争预期市场竞争预期社区商业类型社区商业类型区域商业空间区域商业空间业态组合业态组合地块形状地块形状交通状况交通状况区域内人口数量区域内人口数量较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽便利较大较好外向型外向型适中区域内辐射面

52、较广的业态不多展示面适中一般一般中间型中间型狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小一般不多较差内向型内向型三种类型社区商业形成的基本条件为：项目社区商业基本情况项目社区商业基本情况片区商业发展空间片区商业发展空间业态组合业态组合地块形状地块形状交通状况交通状况区域内人口状况区域内人口状况市场竞争预期市场竞争预期片区规划为大型住宅区，未来居住人口逐步增多。主要以满足本社区生活配套业态为主，辐射铁路以南项目临青年路约300多米，展示面较宽。项目临城市主干道青年路，临近火车站、汽车站和飞机场，交通便利。片区待开发区，居住人口密度较小，主要构成为村民、大型居住社区居民人口。片区内商业较少，未来竞争预

53、期较好。项目及周边项目及周边现状现状较为符合较为符合外向型社区商业外向型社区商业的基本条件；的基本条件；3.1 零售商业可行性论证3.1.2 社区商业类型判断Page3.1.3 社区商业开发规模预测根据我司研究成果，外向型社区商业的商业与住宅面积比5%。项目住宅规划面积约30万。 由上可知，地块商业面积可大于1.5万平米 (即300,0005%=15,000)，但不应规划过大，以不超过5万为佳，具体需根据项目的地块实际条件及是否引进大型主力店来规划。3.1 零售商业可行性论证Page专业市场目的性消费较强，对区位地段要求不高，可位于城市边缘位置，但对交通要求较高。潍坊现有专业市场供给量大，业态

54、丰富，市场竞争激烈，空置率高；潍坊现有多数专业市场定位同质化或定位模糊，发展商无商业地产开发经验；潍坊现有多个专业市场面临市场搬迁或改造，市场存在一定机会。3.2.1 专业市场可行性分析专业市场主要特点小结：项目所处地段符合专业市场的基本条件；与项目相关联分析：3.2 专业市场可行性论证通过市场调查分析及与发展商达成共识，在筛除建材、家具、五金、轻纺类等业态后，我司将着重从茶叶市场、小商品市场、皮革市场共三个方向论证专业市场的可行性。茶叶市场：茶叶市场：项目所处位置决定其具有发展茶叶市场的市场基础，经营风险较低。小商品市场：小商品市场：利于销售、招商门槛低，能有效回笼资金，降低开发风险；皮革市

55、场：皮革市场：目前潍坊没有较为集中的皮革专业市场，当地气候特点决定了其对皮革皮具存在一定需求，具有一定市场发展空间；Page项目名项目名商户数量商户数量规模（规模（万万）经营状态经营状态备注备注潍坊茶叶批发市场约3003满租，经营良好市场配套老旧落后，近期有拆迁可能潍坊茶城约801.5满租，经营良好紧邻老茶叶市场，市场跟随者北王茶城约803营业率约70%，较好有20多家来自福建、安徽等地的商户是市场在外地招商而来。山东半岛茶城6销售中，销售率约10%规划设计、营销手段落后，导致失败合计合计约约46013.5存量：存量：7.5增量：增量：6潍坊茶城潍坊茶城潍坊茶叶批发市场潍坊茶叶批发市场北王茶城

56、北王茶城本项目本项目山东半岛茶城山东半岛茶城青年路茶叶市场商圈青年路茶叶市场商圈潍坊本地茶叶市场规模统计潍坊本地茶叶市场规模统计3.2.2 茶叶市场可行性分析3.2 专业市场可行性论证Pagep潍坊青年路茶叶市场知名度高，影响力大，辐射范围覆盖整个潍坊市。而老市场配套落后，物业陈旧，且面临潍坊火车站南广场改建带来的拆迁威胁，对新的茶叶市场来说，有一定市场机会。p北王茶城偏离茶叶市场商圈核心地段，在没有花大力气进行招商的情况下，仍聚集约80多家茶商，且有20多家来自福建、安徽等地的茶商是第一次进入潍坊市场，说明潍坊茶叶市场对外地茶商存在一定吸引力，新茶叶市场有在外地招商的可行性。p未来供给量仅山

57、东半岛茶城，约6万，且由于其设计规划未契合茶商实际需求、总价过高、营销手段缺失等原因，造成其目前招商及销售不理想的局面。3.2.2 茶叶市场可行性分析潍坊本地茶叶市场机会分析潍坊本地茶叶市场机会分析Page编编号号访谈对象访谈对象所在市场所在市场意向意向目前店铺情目前店铺情况况需求面积需求面积/ /仓库面仓库面积积对区域看法对区域看法建议建议1安溪茶叶专卖 潘先生潍坊茶叶批发市场有20，一年1万上下两层，一层60/50左右对本市场定位为茶叶市场兴趣很大，潘先生很早就开始关注这块地了。如果定位为茶叶市场，他会要买个60多的铺面。2层为宜，仓库放在地下，停车放在地面。2鹏举茶叶潍坊茶叶批发市场有5

58、8，一年1.5万上下两层，一层80/50左右老板是本地人，认为高家楼村地块与老茶叶市场紧挨着，完全可以做成一个整体。倾向于买铺，80左右。2层为宜，内部道路要宽，方便货车出入。3诸葛茶叶总店潍坊茶叶批发市场有80，一年约2.5万上下两层，一层100左右/100认为项目地块定位为茶叶市场绝对没问题，就是总规模不要太大，免得冷场。2层，总价低点，停车要放在地面。4九龙山茶叶潍坊茶叶批发市场有38，一年1.2万上下两层，一层80/50左右也是关注本地块很久了，认为可以和老潍坊市场、潍坊茶城做成青年路茶叶大市场。倾向于买铺2层，地下一层做仓库，总价要低一点，地面停车面积要大。5江南锦怡茶庄潍坊茶叶批发

59、市场有100上下两层，一层100左右/50左右认为项目做茶叶是比较有优势，不过现在潍坊茶叶市场很多，要做出特色。2层，地下做仓库6大红袍茶行 钱东兴潍坊茶城有95，1元/天/上下两层，一层40左右/50左右认同项目定位为茶叶市场，相对于其他茶叶市场优势很大。2层，楼上做仓储和办公、住宿，地面停车要够开敞。7天翔绿叶 祁老板 潍坊茶城有70，1元/天/上下两层，一层40/50左右认同项目定位为茶叶市场，相对于其他茶叶市场优势很大，倾向于买铺。上下100平米，单价6000，总价在60万以内比较好8景徽茶叶 王老板北王茶城看情况120(3层)，1万/年认为老市场拆迁的话，本市场会很好做。如果老市场迟

60、迟不拆，本项目规模就不宜做太大。做足相关配套，运用一些创新手段，如网络平台等3.2.2 茶叶市场可行性分析潍坊本地茶叶商户访谈记录潍坊本地茶叶商户访谈记录Page编编号号访谈对象访谈对象所在市场所在市场意向意向目前店铺情目前店铺情况况需求面积需求面积/ /仓库面仓库面积积对区域看法对区域看法建议建议9金泉茶行 金老板潍坊茶城有40，一年2万上下两层，一层100左右/50左右潍坊茶城过不了多久会拆，现在很多商户在外面找合适的铺面，如果紧邻老市场建一个，很多人都会去的。2层为宜10闽南茶叶潍坊茶城看情况80，一年3万上下两层，一层80/50左右倾向于买铺，但也要看价格。2层，地面停车11东辉茶业潍

61、坊茶城有80，一年约2万上下两层，一层100左右/100做茶叶市场没什么问题，地理优势还是不错的，但要有一定的优惠条件。2层为宜，可以连卖12茗茶总汇潍坊茶城有50上下两层，一层80/50左右倾向于买铺，只要价格不是太贵，应该问题不大。2层，单价不要高于650013一品得安溪铁观音潍坊茶城有60上下两层，一层80/50左右非常认同项目，认为市场区位优势很大2层，楼上做仓储和办公、住宿，地面停车要够开敞。14飘香茶行潍坊茶城有80，1元/天/上下两层，一层60左右/50左右认同项目定位为茶叶市场，相对于其他茶叶市场优势很大。2层，地下做仓库15华韵茶行潍坊茶城看情况80，1元/天/上下两层，一层

62、40/50左右如果老市场迟迟无拆迁动向，机会就比较小了，不过也要看项目市场运作手段。16小林茶业 林老板潍坊茶叶批发市场有30认同项目定位为茶叶总价在60万以下为宜3.2.2 茶叶市场可行性分析Page共访谈茶叶商户：16家有意向：13家无意向：0家看情况：3家p潍坊本地茶商对项目定位为茶叶市场认可度很高，达到81%，表示看情况的商户约为19%，没有无意向商户。项目定位为茶叶市场，风险较低。茶叶商户访谈总结：茶叶商户访谈总结：3.2.2 茶叶市场可行性分析Page本地茶商普遍认为，潍坊茶叶市场存在较大空间。对本项目定位为茶叶市场认可度较高，市场风险较小。相对于北王茶城和山东半岛茶城，本项目在区

63、位、交通、认可度方面优势较为明显。茶商对铺位基本需求：结构以2层街区式建筑为宜，一层经营，二层办公、仓储用；单层面积约50，总价60万以内为宜；地面停车，停车场开阔；市场内部交通便利，方便运输货车出入。茶叶商户访谈启示：茶叶商户访谈启示：3.2.2 茶叶市场可行性分析Page我司认为：本市场地处潍坊传统茶叶市场商圈核心地段的、不可复制的区位优势，和成熟的规划设计、招商营销手法，是山东半岛茶城无法比拟的竞争优势。山东半岛茶城将不足以成为项目的竞争对手！山东半岛茶城山东半岛茶城本市场本市场3.2.2 茶叶市场可行性分析茶叶市场竞争分析茶叶市场竞争分析Page茶叶业态可行性判断茶叶业态可行性判断商家

64、认可度商家认可度对潍坊茶叶市场商户访谈得知，本地茶商对本市场定位为茶叶认可度较高。市场竞争市场竞争青年路老茶叶市场知名度高、影响力大、辐射范围广，本市场紧邻老市场，区位优势、交通优势明显。市场机会市场机会潍坊茶叶批发市场近期即可能进行拆迁，针对老市场商户进行招商、销售，存在一定市场机会。3.2.2 茶叶市场可行性分析Page美格行认为：茶叶市场存在一定市场机会，且项目区位优势、交通优势明显，定位为茶叶市场商家认可度较高，风险较小，发展机会较大。茶叶业态可行性判断茶叶业态可行性判断3.2.2 茶叶市场可行性分析Page相关业态延伸相关业态延伸3.2.2 茶叶市场可行性分析糖烟酒副食品与茶商访谈得

65、知，茶叶与糖烟酒副食品属于互补业态，可规划于同一市场经营。潍坊现有副食品批发市场经营年限久远，物业陈旧落后，有改造升级的需求和趋势。Page项目名项目名潍坊副食品批发市场潍坊副食品批发市场地理位置地理位置潍坊市潍洲路与铁路线交汇处开发商开发商规模规模约6000，80多家商户经营行业经营行业烟酒糖及其他副食品建筑楼层建筑楼层街区式布局，棚户构造，陈旧落后物业建筑物业建筑单铺开间约4米，进深约10米，单铺建筑面积50左右，层高约5米，通道宽约4米（但商家货物占满过道）营业率营业率80%左右租售情况租售情况开业时间开业时间 潍坊副食品批发市场经营年限久远，物业陈旧落后，有改造升级的需求和趋势。 现有

66、副食品商家经营状况较好，但表示：陈旧的物业和交通状况，已经限制了市场的进一步发展。副食品类潍坊副食品批发市场潍坊副食品批发市场3.2.2 茶叶市场可行性分析Page相关业态延伸相关业态延伸3.2.2 茶叶市场可行性分析餐饮、休闲项目紧邻白浪河景观带和潍坊湿地公园，拥有良好的旅游景观资源，具备发展餐饮、休闲业态的有利条件，如茶楼、酒楼、茶文化馆等。Page3.2.2 茶叶市场可行性分析白浪河夜景白浪河夜景白浪河景观白浪河景观Page潍坊主要专业市场规模统计潍坊主要专业市场规模统计项目名项目名规模（万）规模（万）目前状态目前状态营业率营业率/招商率招商率潍坊小商品城12经营良好，但物业陈旧100%

67、豪德小商品城6开业2个月约15%潍坊义乌商贸城4.5开业4个月约52%豪德小商品城二期5在建中亚商贸城5招商中约20%地一大道14.5招商中约30%新天地购物广场5招商中约20%合计合计52存量：存量：22.5增量：增量：29.5中亚商贸城中亚商贸城本项目本项目地一大道地一大道地一大道地一大道潍坊小商品城潍坊小商品城新天地购物广场新天地购物广场p 城区区域市场内，小商品市场规模过大，招商率低，竞争形势激烈。潍坊本地小商品市场规模统计潍坊本地小商品市场规模统计3.2.3 小商品市场可行性分析3.2 专业市场可行性论证Pagep除潍坊小商品城由于经营年限久远、影响力大而经营良好，其他新建小商品市场

68、招商率普遍偏低，经营堪忧。p潍坊小商品城有拆迁的传闻，但根据访谈，现有商户普遍反应近期拆迁的可能性不大。对于其他小商品市场来说，并不存在明确的市场机会。p现有及在建小商品市场规划落后，定位混乱，服装鞋帽类业态占市场比例约50%，体量大，业种单一，小商品市场概念模糊；潍坊本地小商品市场分析潍坊本地小商品市场分析3.2.3 小商品市场可行性分析Page3.2.3 小商品市场可行性分析 业种楼层成人服装童装、婴幼用品内睡衣、袜类床上用品布艺等软家私玩具文具皮具、箱包鞋类(非皮革)日化、化妆品日用百货工艺品饰品电子电器体育用品眼镜伞具其他空铺总计一楼29630575134810761081231295

69、716122615886二楼3211242556836004513010320000129925三楼746191230006330005000012854四楼0000000110000000000011潍坊小商品城业种个数分布统计表潍坊小商品城业种个数分布统计表备注:1、其他类含小超市、便利店、茶轩、物流、餐饮等; 2、四楼除规划部分皮具类商家,其他均作仓库使用。Page业种业种数量数量比例比例成人服装成人服装1069106939.9%39.9%童装、婴幼用品1525.7%内睡衣、袜类内睡衣、袜类33033012.3%12.3%床上用品712.7%布艺等软家私933.5%玩具511.9%文具3

70、41.3%皮具、箱包皮具、箱包2002007.5%7.5%鞋类(非皮革)160.6%日化、化妆品762.8%日用百货1094.1%工艺品1234.6%饰品饰品1661666.2%6.2%电子电器572.1%体育用品160.6%眼镜120.5%伞具20.1%其他632.3%空铺361.3%合计2676100%潍坊小商品城业种个数比例分布3.2.3 小商品市场可行性分析Page业种楼层成人服装童装、婴幼用品内睡衣、袜类床上用品布艺等软家私玩具文具皮具、箱包鞋帽(非皮革)日化、化妆品日用百货工艺品饰品电子电器体育用品眼镜伞具其他空铺总计一楼281024231414256300112299二楼8824

71、30031280041580000246222三楼15329185203240500002238317四楼00000000000000000000潍坊义乌商贸城业种个数分布统计表潍坊义乌商贸城业种个数分布统计表备注:1、其他类含小超市、便利店、茶轩、物流、餐饮等; 2、四楼不规划小商品业态,以餐饮、休闲娱乐等大面积业态为主。3.2.3 小商品市场可行性分析Page业种业种数量数量比例比例成人服装成人服装13113120.5%20.5%童装、婴幼用品284.4%内睡衣、袜类内睡衣、袜类32325.0%5.0%床上用品30.5%布艺等软家私121.9%玩具101.6%文具60.9%皮具、箱包皮具、

72、箱包29294.6%4.6%鞋帽(非皮革)71.1%日化、化妆品30.5%日用百货121.9%工艺品172.7%饰品182.8%电子电器60.9%体育用品30.5%眼镜00% 伞具00% 其他152.4%空铺30647.8%合计638100%潍坊义乌商贸城业种个数比例分布3.2.3 小商品市场可行性分析Page 尚美佳小商品城加盟义乌小商品城，销售和招商卖点都主打“义乌”牌，取得良好效果。 尚美佳小商品城商户（包括皮革皮草商户）以零售为主，客源主要为南通及下辖县市市民。外地小商品市场借鉴外地小商品市场借鉴南通尚美佳小商品城南通尚美佳小商品城小商品类项目名项目名尚美佳小商品城地理位置地理位置南通

73、市外环北路798号永兴火车站旁开发商开发商江苏苏润发置业发展有限公司规模规模约6万（皮革皮草约5000）经营行业经营行业小商品、服装、皮革皮草建筑楼层建筑楼层4层集中式布局物业建筑物业建筑单铺开间6米，进深8米，建筑面积约80，层高4.5米，通道宽约3米营业率营业率约80%租售情况租售情况商铺已销售完，仅余1楼少量铺位招租开业时间开业时间2009年5月3.2.3 小商品市场可行性分析Page业种业种数量数量比例比例成人服装成人服装30530519.7%19.7%童装、婴幼用品986.3%内睡衣、袜类内睡衣、袜类1181187.6%7.6%床上用品563.6%五金1127.2%玩具644.1%厨

74、卫用品855.5%皮具、箱包181.2%鞋类鞋类( (非皮革非皮革) )1321328.5%8.5%副食品684.4%日用百货1147.4%工艺品764.9%饰品936.0%皮革593.8%文体用品1016.5%眼镜00%伞具00%其他181.2%空铺312.0%合计1548100%南通尚美佳小商品城业种个数比例分布p与潍坊传统小商品市场相比，玩具、文具、文体用品、副食品等业态在义乌式小商品市场内所占比例明显较高。3.2.3 小商品市场可行性分析Page童装玩具文体用品眼镜文具工艺品p通过与义乌国际商贸城、南通尚美佳小商品城等义乌式小商品城的对比分析，我们发现，潍坊现有小商品城以下业态较为缺乏

75、：玩具、童装等儿童用品，文体用品，眼镜，工艺品玩具、童装等儿童用品，文体用品，眼镜，工艺品。3.2.3 小商品市场可行性分析现有市场空缺业态Page3.2.3 小商品市场可行性分析潍坊小商品市场竞争激烈，存量市场和增量市场均面临招商、销售率低，经营困难的局面。潍坊现有小商品市场定位同质化严重，在儿童用品、文体用品、眼镜等业态方面还存在一定的市场空间。但儿童用品、文体用品等并非小商品主流业态，难以形成一定的影响力，操作难度较高。潍坊小商品市场机会分析潍坊小商品市场机会分析Page潍坊小商品城潍坊小商品城中亚商贸城中亚商贸城地一大道地一大道新天地购物广场新天地购物广场我司认为：本市场偏离潍坊现有小

76、商品核心商圈，相对于中亚商贸城、地一大道等竞争性项目来说，区位、交通、商业环境等各方面均处于劣势。3.2.3 小商品市场可行性分析小商品市场竞争分析小商品市场竞争分析小商品核心商圈小商品核心商圈Page存量现状存量现状除潍坊小商品城外，其余小商品市场招商和经营均较为困难。市场竞争市场竞争项目位于铁路线南，与中亚商贸城、地一大道等竞争性项目比较，无明显区位优势和交通优势。市场机会市场机会现有小商品市场服装业态比例过大，属于结构性过剩，在其他小商品业态方面仍有市场机会。小商品业态可行性判断小商品业态可行性判断3.2.3 小商品市场可行性分析Page美格行认为：潍坊小商品市场体量大，定位同质化严重，

77、市场竞争激烈。虽然在部分非主流小商品业态方面存在一定的市场空间，但进入风险较大，难度较高。因此，不建议项目发展小商品业态。小商品业态可行性判断小商品业态可行性判断3.2.3 小商品市场可行性分析Page项目名项目名商户数量商户数量规模（）规模（）经营状态经营状态备注备注潍坊小商品城（局部）612500一般商品档次较低豪德小商品城（局部）17300经营较差开业不足2个月金沙都市广场（3楼，局部）2500一般规划5000皮具区，目前仅入驻2家温州商贸城（局部）201200良好中亚商贸城（局部）15000招商中，招商率约20%招商已近2年时间地一大道（局部）15000招商中，招商率不足10%已考虑调

78、整为其他业态合计合计约约9934500存量：存量：4500增量：增量：30000潍坊本地皮革市场规模统计潍坊本地皮革市场规模统计3.2.4 皮革市场可行性分析3.2 专业市场可行性论证Pagep潍坊目前没有专门的皮革市场，现有皮具箱包类商户主要分布在各小商品城，皮鞋皮草类商户主要分布在大型百货，如中百、潍百、世纪泰华，市民皮革皮草消费渠道较窄；p潍坊整体在营皮革商户经营状况一般，在招商项目招商率偏低。3.2.4 皮革市场可行性分析潍坊本地皮革市场机会分析潍坊本地皮革市场机会分析Page编号编号访谈对象访谈对象意向意向目前店铺情况目前店铺情况对市场看法对市场看法备注备注1金利来皮具 董老板无1楼

79、，30铁路线以南就有点偏了，不符合市民消费习惯2老船长皮具 临老板无4楼，80，40元/月/潍坊没有皮具皮草的消费习惯，市场容量有限，很难做大浙江金华人，在潍坊经营多年3时代皮草 曹先生无4楼，60，30元/月/潍坊做皮鞋箱包之类的还可以，但皮草皮衣在潍坊接受度较低4袋鼠皮具无4楼，30，30元/月/不看好市场做皮革皮具。主要做下面县市的批发，潍坊整体不大，做这行的多了就难做了5尼康皮具无4楼，35，30元/月/平时很少到铁路线南边，不看好。批发零售都做，生意还可以，但不想再开店了6苹果皮具 杨老板无4楼，60，30元/月/没兴趣。小商品城做皮具算是比较知名的了，但现在生意明显没以前好做了。7

80、梦特娇皮具无4楼，40，30元/月/生意一般，没兴趣开新店8丹尼雄皮草 王先生无3楼，80，45元/月/潍坊做皮草的极少，数的过来。自己主要是做下面县市的批发，在小商品城做这个有些年了，没想过要搬9高市大商行皮具无1楼，10 ，375元/月/潍坊城市人口和消费力有限，现有的小商品城皮具基本满足需求，虽然现有多个商业项目来小商品招商，但不打算开店，对于本项目，认为做皮具类不具优势，且项目周边开发的商业项目多，地段比本项目好，未来竞争激烈。浙江温州人，自买铺位，已经营十多年，在金沙有开店面，批发为主10Deselohl皮具看情况1楼，21，87元/月/如果本项目在火车站北面会更好，且因为听说小商品

81、城要拆除了，若本项目市场能够做大规模，推广多，进驻条件优惠的话可以考虑进驻。现在潍坊的皮具市场生意不如以前好做，皮衣现在不流行，皮包皮鞋相对要好很多。浙江台州人，店铺已经营七八年，仅开一家店，以批发为主，对项目地块熟悉p从潍坊现有商户访谈判断：本地商户对本项目认可度较低。3.2.4 皮革市场可行性分析潍坊本地皮革商户访谈记录潍坊本地皮革商户访谈记录Page项目名项目名无锡皮革城无锡皮革城地理位置地理位置无锡市锡山区东亭北路开发商开发商无锡东方国际轻纺城集团有限公司规模规模约30万，约800多家商户经营行业经营行业皮草皮衣、皮具箱包建筑楼层建筑楼层3层集中式商业布局物业建筑物业建筑单铺开间5米，

82、进深7米，建筑面积约50，营业率营业率约80%（空置集中在3楼）租售情况租售情况2楼租金：约15元/月/（租金8000元/年/铺，管理费2000元/年/铺）开业时间开业时间2008年10月1日 无锡皮革城以零售为主，主要客源来自无锡及周边城市市民，以及来锡游客。 无锡皮革城物业设施先进，铺位面积普遍为200左右，装修格调较高，整体类似于购物中心，定位明显偏向于零售市场。皮革类外地皮革市场调研分析外地皮革市场调研分析无锡皮革城无锡皮革城3.2.4 皮革市场可行性分析Page无锡皮革城商家访谈记录无锡皮革城商家访谈记录编号编号访谈对象访谈对象意向意向目前店铺情况目前店铺情况对市场看法对市场看法1凯

83、撒大帝 林老板无200 ，4万元/年对山东市场信心不大，之前在山东东营做过，不好做，就撤回来了。有朋友在招远做过，也回来了。无锡这个市场主要做零售，生意一般，但租金便宜，仍有利润。2罗茜菲尼 王老板看情况150 ，3万元/年之前去招远皮革城看过，去的晚了点，租金较之前的贵了，因此就没做。还是比较看好江苏市场，而且现在皮革市场太多了，南京、青岛、河北辛集到处都有，选择面广了。3路易古琦 路小姐看情况200 ，4.5万元/年对山东市场不太了解。虽然也是厂家直营，但目前只在无锡有店，不想拓展太快。但如果考察后机会好，租金优惠，也可以考虑再开店。4思凯路 盛小姐无200 对山东不太了解，不太好说。目前

84、只对江浙一带比较有兴趣，外地市场以后有机会可以考察一下。5老爷车皮草 唐老板无100 近两年不会再开分店，认为目前品牌已足够覆盖潍坊市场需求6奥迪菲皮草行 刘老板无110 潍坊中低档皮草市场需求相对较大，高档皮草需求不高7法国凯撒大帝 吴老板有100 较为看好山东市场，在优惠条件下可考虑在潍坊开设分店8称心皮具行/海皇皮草行 陈老板有150 较为看好北方市场，待项目建好后可进一步企洽谈9啄木鸟皮具 陈老板无120 暂无在山东地区开店计划p整体访谈得知：无锡皮革城商户对北方市场信心有限，对潍坊皮革市场兴趣不大。3.2.4 皮革市场可行性分析Page 招远金都皮革城商户80%来自海宁，货源大多来自

85、海宁皮革城。仅约30%为厂家直营，即从厂家拿货。 招远皮革城客源主要来自青岛（包括私家车主和旅游客）及烟台、东营等周边城市。 招商政策优惠、与旅行社合作、推广力度大，是招远皮革城取得成功的主要原因。皮革类项目名项目名招远金都皮革城地理位置地理位置烟台市招远市金晖路与温泉路交叉路口开发商开发商金晖房地产开发有限公司规模规模12万，商铺1500个，投资4亿元经营行业经营行业裘皮、皮衣、箱包、毛衫建筑楼层建筑楼层4层集中商业物业建筑物业建筑单铺开间7米，进深8米，建筑面积约90100营业率营业率1、2、3楼整体约80%，4楼空置（据介绍是温州商户整体租赁）租售情况租售情况5000元定金，免租2年（租

86、期2年），第一年免管理费，第二年管理费30元/月/开业时间开业时间2009年10月18日外地皮革市场调研分析外地皮革市场调研分析招远皮革城招远皮革城3.2.4 皮革市场可行性分析Page招远皮革城商家访谈记录招远皮革城商家访谈记录编号编号访谈对象访谈对象意向意向目前店铺情况目前店铺情况对市场看法对市场看法备注备注1梦帝依娜皮草 俞先生看情况120，免租两年潍坊离招远太近，要看市场状况、招商力度以及物业条件等，如果档次做不高一定不会考虑进驻，如果规模够大、档次较高可以考虑无工厂，从海宁批发2中菱皮草 赵先生有125，免租一年招远做得很成功，目前生意较好，来自山东各地的客户都有，最远的有来自曲阜的

87、客户，对山东市场比较有信心无工厂，从海宁批发3普喜加皮具 陈先生无180，免租两年潍坊离招远很近，目前到招远购买皮草的潍坊人比较少，潍坊人可能没有购买皮草的习惯，对潍坊市场并不看好来自海宁4名店箱包 曹小姐看情况150，免租两年如果做得好会考虑开分店无工厂，从海宁批发5恒河鳄鱼服装 周先生看情况120，免租一年对潍坊市场不太了解，看招商策略，如果条件很优惠，同行去得多，可以考虑在潍坊开店，如果海宁不去，不考虑去潍坊无工厂，从海宁批发6先锋鞋业 虞先生无150，免租一年山东即将开几个皮革市场，目前招远的客户有相当一部分来自青岛，而青岛也即将开大型的皮革市场，招远的生意以后也可能不好做，对潍坊更没

88、有信心来自海宁7圣梵雅皮草 干小姐有120，免租两年目前皮衣生意还比较好做，感觉北方人消费市场还比较大，在免租期内经营成本不高，工厂会考虑多开分店来自海宁，有工厂8米堤皮具 张小姐看情况130，免租两年对潍坊市消费能力感觉一般，如果市场做得起来，够规模上档次，会考虑进驻。来自海宁，有工厂9森鑫皮草行 徐女士无60，免租一年北方人生意不好做,招远皮革城规模太大,离潍坊距离太近,风险太大.10九州夫人裘皮 李先生看情况90，免租两年皮草季节性和流行性太强,市场不稳定,看情况,可以考虑;11蕾可玛皮草 贾先生有90，免租两年周末生意非常火爆,市场还是不错的,主要客户来自青岛,青岛皮革城建成之后对市场

89、恐会有很大影响,会考虑进驻潍坊;3.2.4 皮革市场可行性分析Page招远皮革城商家访谈记录招远皮革城商家访谈记录编号编号访谈对象访谈对象意向意向目前店铺情况目前店铺情况对市场看法对市场看法备注备注12菲格迪尼皮草行 张先生看情况70，免租两年潍坊离招远距离近了些,条件足够优惠的话客运考虑;海宁人，属于厂家直营13金狐狸皮草行 章丽娟无60，免租两年以批发为主,山东市场有限,皮革城太多,不看好潍坊再建皮革城,不会考虑进驻;14恒河鳄鱼服饰 袁女士看情况60，免租两年新建的项目太多了,市场的不确定因素太多了,免租期够长可以考虑;15鳄鱼名店 周先生有100，免租两年山东市场也挺大的,潍坊建成的话

90、可以考虑;16凯萨皮草行 王先生看情况90，免租两年距离太近了,但优惠条件够的话可以考虑考虑;沈阳人，之前一直在沈阳做17龙伯特尼克服 连先生看情况80，免租两年整个山东皮革城太多了,看具体的优惠力度;p整体访谈得知：招远皮革城商户对招远皮革城认可度较高，对潍坊皮革市场兴趣不大，认为距离太近。3.2.4 皮革市场可行性分析Page项目名项目名海宁皮革城海宁皮革城地理位置地理位置浙江海宁市海州西路201号开发商开发商海宁皮革城股份有限公司规模规模45万，约3000多家商户经营行业经营行业皮草皮革、裘皮、皮鞋箱包、皮革原辅料建筑楼层建筑楼层4层集中式布局物业建筑物业建筑单铺开间约6米，进深约10米

91、，建筑面积约90，层高约4.5米；主通道宽约8米，次通道宽约5米营业率营业率1、2、3层满租，4层约80%租售情况租售情况一期1楼租金约90400元/月/，鞋业广场、皮草广场1楼租金约100300元/月/；未销售开业时间开业时间一期1994年，二期（鞋业广场、皮草广场、原辅料市场）2007年10月 海宁皮革城以批发为主，主要客源为外地经销商，零售客源主要是外地游客。 海宁皮革城一期开业15年，租金高，生意稳定，多为有实力有品牌的厂家直营店，对外地新市场兴趣不大。二期鞋业广场、皮草广场开业2年多，租金较低，生意一般，多为经销商，对外地市场兴趣较大。 海宁皮革城批发覆盖全国各地，零售则以江苏、浙江

92、、福建为主，通过与旅行社大力合作的形式，带来零售客源。皮革类外地皮革市场调研分析外地皮革市场调研分析海宁皮革城海宁皮革城3.2.4 皮革市场可行性分析Page海宁皮革城商家访谈记录海宁皮革城商家访谈记录编号编号访谈对象访谈对象意向意向目前店铺情况目前店铺情况对市场看法对市场看法备注备注1宏展皮草行 沈老板无4楼，20现在山东很多地方都在做市场，也有一些朋友在招远做，生意也一般，主要是条件优惠，以后怎么样还很难说主要做批发，厂在桐乡2鞋业广场某店 朱老板有2楼，60有点远，但只要条件优惠，推广力度大，还是可以做的。现在海宁的往外走的也不少，主要是去北方零售为主3飞云鞋店飞云鞋店 张老板张老板有有

93、2楼，楼，60很多海宁皮革商都愿意往北走，只要条件够优惠，推广力度够大，招很多海宁皮革商都愿意往北走，只要条件够优惠，推广力度够大，招商机会也很大，商机会也很大，150200家商户问题不大家商户问题不大张老板曾经负责多个外地皮革城在海张老板曾经负责多个外地皮革城在海宁皮革城的招商牵头人，非常了解外宁皮革城的招商牵头人，非常了解外地皮革城对海宁皮革商家的吸引点地皮革城对海宁皮革商家的吸引点4红都服饰看情况3楼，80北方市场太多，竞争会比较激烈。自己没有人手，不想跑太远去开店零售为主5丹尼雄王无2楼，200在潍坊有代理商，代理商可能会有兴趣，本地厂家不会直接去开店的批发、零售兼有6环球阿玛尼 顾先

94、生无1楼，20现在外地市场来海宁招商的太多了，有赚的有亏的。自己没想过去外地，山东招远的阿玛尼也是在自己这拿货批发为主p综合整体访谈得知：海宁皮革城一期商户对外地市场兴趣有限；二期鞋业广场、皮草广场商户对北方市场兴趣较大，将会是后期招商的重点客户群。3.2.4 皮革市场可行性分析Page海宁皮革城以批发为主，外地其他皮革城均以零售为主。外地皮革城商家以海宁商户居多，且大多是海宁皮革城商家的亲戚、朋友等，相对来说，较晚进入皮革经销行业，也都是在海宁皮革城拿货。因此，海宁皮革城商户对本项目是否有兴趣，是项目招商成败需要关注的重点。由商户访谈得知：初期招商关键在于优惠政策、广告推广力度、营销手段（如

95、往返海宁大巴车等），后期经营关键则在市场营销手段，如与旅行社的大力合作，广告的持续推广，节假日的营销推广活动等。皮革商户访谈启示：皮革商户访谈启示：3.2.4 皮革市场可行性分析Page由商户访谈得知：商户可以接受销售商铺再返租的方式，但返租时间要长（3年以上）。但皮革商户普遍不会购买商铺，商铺买家将以投资客为主。由商户访谈预测，如果优惠政策合适，营销手段合理，大致可吸引海宁商户约150200家。按100/户估算，首批招商可消化皮革业态面积约2万。 考虑预留一定面积进行后期规模扩大和业态调整，项目皮革业态规模以4万为宜（约400家皮革、皮草、箱包、鞋类商家）。皮革商户访谈启示：皮革商户访谈启示

96、：3.2.4 皮革市场可行性分析Page海宁皮革城与全国各旅行社签订了长期合作协议，以每位游客12元的报酬，吸引旅行社将游客引导至海宁。招远皮革城开业当天，各地合作旅行社共来了旅游大巴196辆，场面极大。3.2.4 皮革市场可行性分析Page招远市招远市竞争优势：竞争优势：p潍坊市为地级市，区域消费力大于作为县级市的招远。p潍坊地处山东腹地，对外交通优越，2小时交通圈覆盖青岛、淄博、东营等城市；招远地处山东半岛一角，交通辐射面有限。p潍坊距离山东皮草主力消费城市青岛约1.5小时车程，相对于招远较近。竞争劣势：竞争劣势：p招远皮革城作为山东地区第一个主打“海宁”概念的皮革市场，运营较为成功，抢占

97、了市场先机，对本项目会形成一定威胁。p滨州和青岛滨州和青岛即将有新的大型皮具市场抢先于项目推出,对项目造成威胁.招远皮革城招远皮革城2.52.5小时小时1.51.5小时小时山东省皮革类专业市场竞争不断加大山东省皮革类专业市场竞争不断加大, ,项目皮具定位应立足于潍坊市项目皮具定位应立足于潍坊市场场, ,规划面积不应过大规划面积不应过大. .3.2.4 皮革市场可行性分析皮革市场竞争分析皮革市场竞争分析Page市场竞争市场竞争招远、滨州、青岛等地已建和规划建设中的皮革市场，对本项目构成一定的竞争威胁。市场风险市场风险潍坊市民消费能力有限，且皮草制品季节性、流行性强，风险较大。且皮革招商以海宁商户

98、为主，方向明确但目标单一，招商存在一定风险。市场机会市场机会潍坊现无专业皮革市场，市民皮革消费渠道窄，存在一定市场空间。皮革业态可行性判断皮革业态可行性判断3.2.4 皮革市场可行性分析Page美格行认为：项目发展皮革业态存在一定市场空间，但招商风险较项目发展皮革业态存在一定市场空间，但招商风险较高，市场竞争威胁较大。高，市场竞争威胁较大。p就潍坊现有皮革市场发展状况而言，项目发展皮革业态风险性较高；但从区域气候特点及市场空间分析，皮革业态具有一定的发展机会。p项目的招商成败很大程度上取决于海宁商户的进驻情况，招商风险较高。皮革业态可行性判断皮革业态可行性判断3.2.4 皮革市场可行性分析Pa

99、ge专业市场可行性论证结论专业市场可行性论证结论3.2 3.2 专业市场可行性论证专业市场可行性论证茶叶： 茶叶市场存在一定市场机会，且项目区位优势、交通优势明显，定位为茶叶市场商家认可度较高，风险较小，发展机会较大。小商品： 潍坊小商品市场体量大，定位同质化严重，市场竞争激烈。虽然在儿童用品、文体用品等非主流小商品业态方面存在一定的市场空间，但进入风险较大，难度较高。皮革皮具： 项目发展皮革业态存在一定市场空间，但招商风险较高，市场竞争威胁较大。Page优势（优势（STRENGTH）劣势（劣势（WEEKNESS）机会（机会（OPPORTUNITY）威胁（威胁（THREATEN）项目项目SWO

100、T分析分析项目项目SWOT分析分析l紧邻火车站、汽车联运站和机场，快速交通十分便利；l处于潍坊传统茶叶市场商圈核心地段，区位优势明显；l靠近白浪河湿及地公园,景观资源好；l商业地块方正，沿街面长，临城市主干道青年路；l发展商有开发商业地产经验，实力雄厚。l项目周边商业氛围不浓，人口稀疏；l青年路的拓宽及现有铁路对前往项目地人流有阻隔影响；l周边火车站南广场等尚未启动，规划利好尚无法呈现。l政府对火车站南广场的改造、青年路拓宽和湿地公园打造；l现有茶叶市场、潍坊小商品市场的拆迁改造；l潍坊目前没有专业皮革市场。l面临潍坊老城区先行项目如山东半岛、中亚商贸城、新天地购物广场等的威胁；l面临同片区新

101、建项目如浅水湾商业的威胁；l潍坊老茶叶市场和小商品市场迟迟不改造，或就地改造升级。项目项目SWOT分析分析3.3 项目发展方向初步建议Page3.3 项目发展方向初步建议方案方案投资类型投资类型业态组合业态组合方案一方案一稳健型稳健型茶叶市场茶叶市场 社区商业社区商业方案二方案二积极型积极型茶叶市场茶叶市场 皮具市场皮具市场 社区商业社区商业综合以上可行性论证及项目SWOT分析，初步建议项目按以下两个方案定位规划：Page3.4 功能布局及建筑规划建议3.4.1 稳健型建筑规划布局茶叶市场茶叶市场 社区商业社区商业社区商业社区商业社区商业茶 叶 市 场方案一：方案一：社区商业社区商业建筑规划整

102、体思路建筑规划整体思路规划原则：最大化迎合商户需求，保障后续销售及经最大化迎合商户需求，保障后续销售及经营可行性，项目整体规划为组团街区式商业布局，建营可行性，项目整体规划为组团街区式商业布局，建筑结构以两层为主；筑结构以两层为主；街区式专业市场便于销售，且后续商家经营；经访谈得知：茶商对街区式商业布局接受度很高，层数要求以2层为宜。潍坊市现有茶叶市场：潍坊茶叶批发市场、潍坊茶城、北王茶城，均为街区式商业布局。社区商业部分规划为一层，提高层高（可做隔层），社区商业部分规划为一层，提高层高（可做隔层），以达到以达到“买一层送一层买一层送一层”的营销概念的营销概念；茶叶市场规划两层，一二层连体销售

103、；茶叶市场规划两层，一二层连体销售；150米400米青青 年年 路路老茶叶市场Page无锡新世界国际纺织城无锡新世界国际纺织城 2层街区式商业布局示意图海宁皮革城原辅料市场海宁皮革城原辅料市场3.4.1 稳健型建筑规划布局Page3.4.1 稳健型建筑规划布局案例参考案例参考街区式布局的茶叶市场已非常成熟，茶商和消费者对此接受度较高，在全国各地均有成功案例。广东佛山凯民茶博城广东佛山凯民茶博城Page3.4.1 稳健型建筑规划布局案例参考案例参考广东佛山凯民茶博城广东佛山凯民茶博城项目名称项目名称佛山凯民茶博城佛山凯民茶博城地理位置地理位置广东省佛山市南海区黄岐广佛路大转弯238号 开发商开发

104、商佛山市南海凯民实业有限公司规模规模规划23万，已建成约13万，商户约1000家经营行业经营行业茶叶、茶具、茶食品等建筑楼层建筑楼层2层街区式布局物业建筑物业建筑单铺建筑面积约60，开间5米，进深10米，一楼层高4.5米，二楼3米。主街宽25米，次街宽18米。营业率营业率95%租售情况租售情况租金4060元/月/（一、二层连租），未销售开业时间开业时间2005年 凯民茶博城在建设之初即得到了佛山市、南海区、大沥镇在税收、工商管理、土地使用等方面的大力支持。 广州、佛山为华南地区茶叶主要消费地，2007年华南地区茶叶市场零售总额超过150亿元，其中佛山及广州占有21%，零售总额达到32亿元。Pa

105、ge3.4.1 稳健型建筑规划布局案例参考案例参考广东佛山凯民茶博城广东佛山凯民茶博城内部通道内部通道二层挑檐二层挑檐二层挑出约二层挑出约1 1米米次街宽次街宽1818米米Page3.4.1 稳健型建筑规划布局案例参考案例参考广东佛山凯民茶博城广东佛山凯民茶博城临街外墙面广告临街外墙面广告建筑四边楼顶广告建筑四边楼顶广告Page3.4.1 稳健型建筑规划布局案例参考案例参考广东佛山凯民茶博城广东佛山凯民茶博城铺位内部装修效果铺位内部装修效果铺位外部装修效果铺位外部装修效果Page社区商业社区商业社区商业茶 叶 市 场茶叶市场规划商业面积（）约5万单层面积（）约2.5万商业楼层二层层高（m）1F

106、:4m2F:3m商铺进深（m）7商铺开间（m）3-5主通道次通道（路）主通道：14米次通道：8米社区商业规划商业面积（）7,000商业层数一层，可做隔层商业层高（）5.8米（可做隔层，销售买一送一，较易销售）合计总商业面积（）合计总商业面积（）约约5.75.7万万社区商业社区商业方案一各项规划指标方案一各项规划指标3.4.1 稳健型建筑规划布局Page3.4.1 稳健型建筑规划布局铺位大小、层高建议铺位大小、层高建议社区商业社区商业项目名项目名单铺开间（单铺开间（m）单铺进深（单铺进深（m）层高层高社区商业部分4105.8米，可做隔层潍坊润扬新城潍坊润扬新城深圳万科金域华府深圳万科金域华府社区

107、商业建议为单层，层高社区商业建议为单层，层高5.85.8米，营造出米，营造出“买一层送一层买一层送一层”的营销概念，可适当提高售价的营销概念，可适当提高售价Page3.4.1 稳健型建筑规划布局铺位大小、层高建议铺位大小、层高建议专业市场专业市场选取潍坊各茶叶市场作为参考案例：项目名项目名单铺开间（单铺开间（m）单铺进深（单铺进深（m）层高层高潍坊茶叶批发市场3.5615一层3.5米，二层3米潍坊茶城5615一层4米，二层3米北王茶城58一层4.5米，二、三层4米潍坊茶城潍坊茶城北王茶城北王茶城Page3.4.1 稳健型建筑规划布局标准铺面开间标准铺面开间3535米，米，1 1楼进深楼进深7

108、7米；米；2 2楼临楼临街挑出街挑出0.80.8米，即进深米，即进深7.87.8米米；建议1 1楼层高为楼层高为4 4米，米，2 2楼层高为楼层高为3 3米；米；单铺实用面积单铺实用面积45744574（1、2楼面积总计），实用率按80%计，则单铺建筑面积约5692，符合茶商实际需求。根据茶商普遍反应，建议店面开间45米，层高4米以上，需求面积约100以下（上下两层）。7米4米4米0.8米3米2831豪德陶瓷广场豪德陶瓷广场2楼挑檐楼挑檐铺位大小、层高建议铺位大小、层高建议专业市场专业市场Page建议项目主街宽建议项目主街宽1414米，次街宽米，次街宽8 8米米（包括人行道两侧各（包括人行道两

109、侧各1 1米）米）；建议项目设置为地面泊车，包括次街两侧建议项目设置为地面泊车，包括次街两侧（主要是私家车）（主要是私家车）和门前广场和门前广场（主要是货车）（主要是货车）。 选取潍坊城区主要街区式专业市场作为参考案例：项目名项目名主街宽（主街宽（m）次街宽（次街宽（m）泊车设置泊车设置交通状况交通状况潍坊茶叶批发市场88地面泊车，主街两侧为主较差潍坊茶城20（最窄处10米）地面泊车，主街两侧为主较差北王茶城158地面泊车，主街两侧为主较好豪德彩虹商贸广场2514地面泊车，次街两侧为主好豪杰五金机电城1510地面泊车，主街两侧为主较好内部交通规划及泊车设置建议内部交通规划及泊车设置建议3.4.

110、1 稳健型建筑规划布局Page豪德彩虹广场主街豪德彩虹广场主街北王茶城次街北王茶城次街 街区式商业建筑街道3.4.1 稳健型建筑规划布局Page海宁皮革城原辅料市场海宁皮革城原辅料市场 门前广场泊车门前广场泊车潍坊茶叶批发市场潍坊茶叶批发市场 次街泊车次街泊车 街区式商业建筑地面泊车3.4.1 稳健型建筑规划布局Page广告位设置建议广告位设置建议3.4.1 稳健型建筑规划布局茶叶商户对广告位要求较低，一般以店名招牌为主。建议市场以统一形象规划广告位。佛山凯民茶博城佛山凯民茶博城 沿建筑四边的楼顶广告沿建筑四边的楼顶广告无锡新世界国际纺织城无锡新世界国际纺织城 统一门面形象统一门面形象 Pag

111、e皮革市场社区商业社区商业社区商业茶叶市场Page1183.4 功能布局及建筑规划建议3.4.2 积极型建筑规划布局茶叶市场茶叶市场 皮具市场皮具市场 社区商社区商业业方案二：方案二：建筑规划整体思路建筑规划整体思路规划原则：保障茶叶市场和社区商业的稳定收保障茶叶市场和社区商业的稳定收益，挑战风险较大但市场有一定机会且收益较益，挑战风险较大但市场有一定机会且收益较高的皮具市场；高的皮具市场；社区商业部分规划为一层，提高层高（可做隔层），以达到“买一层送一层”的营销概念；茶叶市场规划两层，一二层每层层高为5.8米。分开独立销售；Page方案二各项规划指标方案二各项规划指标社区商业茶叶市场皮具市场

112、总商业面积（）7,0002.2万6万商业楼层一层二层三层层高（m）1F:5.81F:5.82F:5.81F：5.52F：53F：5通道宽度（m）主通道：14次通道：8主通道：4次通道：3商铺进深（m）10108-10商铺开间（m）43-54单层面积（）7,0001.1万2万合计总商业面积（）8.9万皮具市场（备选：小商品、餐饮休闲娱乐）社区商业社区商业社区商业茶叶市场3.4.2 积极型建筑规划布局PagePage120人流动线设计人流动线设计3.4.2 积极型建筑规划布局皮具市场（备选：小商品、餐饮休闲娱乐）n商场出入口共规划四个，如图所示；n地下规划三个停车场出入口，分别如图所示；n商场内部

113、人流动线以“回”字型为主动线，避免产生死角铺位。地下车库出入口商场出入口车流动线PagePage121茶叶市场手扶梯、连廊设计茶叶市场手扶梯、连廊设计n 主通道设置扶梯直上二楼，带动二楼人流，降低二楼经营风险n 各栋二层增设连廊相互连通，形成人流互动。手扶梯连廊步梯3.4.2 积极型建筑规划布局PagePage122中庭直上二层手扶梯露台 二楼连廊正门/广场楼梯3.4.2 积极型建筑规划布局PagePage123茶叶市场层高建议茶叶市场层高建议n 建议每层层高规划为5.8m，可做隔层，利于销售；隔层可用于仓储、办公、居住功能。隔层隔层一层经营区二层经营区露台n茶叶市场必须具备生活居住功能，包括

114、洗手间、上下水、供暖等1F:1F:2F:2F:通道3.4.2 积极型建筑规划布局5.8m5.8m5.8m5.8m3m3m10m10m7m7mPage茶叶市场开间与进深建议茶叶市场开间与进深建议3.4.2 积极型建筑规划布局Page124露台1F:1F:2F:2F:通道4m4m10m10m7m7mn商铺主力开间大小建议规划为3-5m；n一层进深规划为10m，二层规划为7m，其中露台宽度为4m；n商铺铺位大小为21-50平米。Pagen 较舒适的中庭宽在7m-10m之间，本项目可参照以下中庭宽度。万象城金光华广场怡景中心城购物中心万象城金光华广场怡景中心城 中信城市广场中庭宽区间/主宽（m） 7-

115、12/106-10/87-13/78-10/8皮具市场中庭设计皮具市场中庭设计3.4.2 积极型建筑规划布局PagePage126n 皮革商户对商业体形象要求较高，建议提高皮革馆外墙、内部装修档次。 华南城海宁皮革城 新世界皮革城3.4.2 积极型建筑规划布局皮具市场开间与进深建议皮具市场开间与进深建议PagePage127Page127购物中心万象城 金光华广场 怡景中心城 COCO PARK 中信城市广场中庭两侧过道主宽（m）4.53.54.53通道主宽（m）54.55万象城金光华广场皮具市场通道设计建议皮具市场通道设计建议n因项目以销售为主，考虑使用率等问题，建议项目中庭两侧过道宽为3.

116、5-4m，主通道宽3m。3.4.2 积极型建筑规划布局PagePage128皮具市场层高及柱间距建议皮具市场层高及柱间距建议 皮革商家对形象展示、物业要求较高， 层高5米以上便于安装中央空调及照明设施，有利于提高商铺形象档次。商业层高设计应考虑吊顶 (正常吊顶高度约1.1m),理想地面商地面商业层高应在业层高应在5m5m及以上，其中及以上，其中1F1F对层高要求更高，建议层高为对层高要求更高，建议层高为5.5m5.5m；-1F-1F地下停车场层高建议为地下停车场层高建议为4m4m较为合适；适当增加商业建筑的层高，保障商业后续的竞争力；按照行业标准，柱间距为8.48.4m较适合并列规划三个停车位

117、；建议本项目停车场标准柱间距为建议本项目停车场标准柱间距为8.48.48.4m8.4m；购物中心万象城 金光华广场 怡景中心城COCO PARK中信城市广场层高（m）54.56553.4.2 积极型建筑规划布局Page购物中心万象城金光华广场怡景中心城COCO PARK中信城市广场层高（m）54.5655n从以上数据看，购物中心层高在5-6之间，本项目主力层高建议为5.0m，一层可适量增至5.5m标准商铺层高标准商铺层高案例参考案例参考3.4.2 积极型建筑规划布局Page购物中心金光华广场益田假日广场怡景中心城COCO PARK中信城市广场花园城中心香港APM地下停车场层高（m）44.545

118、44.84香港APMn 考虑到地下室成本较高，建议项目地下停车场层高可为4m。益田假日广场地下停车场层高地下停车场层高案例参考案例参考3.4.2 积极型建筑规划布局Page 名称指标万象城益田假日广场COCO PARK金光华停车场柱间距8.511m 99m 8.48.4m 10.88.4m 地下停车场层高3.5m4.5m5m4m单个车位宽度2.5m2.5m2.4m2.4m行车通道宽度6.5m、7m4m、7mCOCO PARK万象城万象城金光华广场金光华广场n四个案例中柱间距至少为8.48.4m以上，单个车位宽度为2.4-2.5m；以上数据对本项目停车场规划具有一定借鉴意义。案例参考案例参考柱间

119、距柱间距3.4.2 积极型建筑规划布局PagePage132扶手梯设计建议扶手梯设计建议购物中心万象城金光华广场怡景中心城COCO PARK 中信城市广场 香港购物中心每层扶梯数量（组）84464扶梯间隔距离（m）306030503060205030502040万象城3.4.2 积极型建筑规划布局n按照行业经验，相隔按照行业经验，相隔30-50m30-50m应设一部扶手梯。应设一部扶手梯。案例参考案例参考Page皮具市场社区商业社区商业社区商业茶叶市场餐饮功能建议n商业排油烟管道需由发展商接驳及安装，一般以油烟管道为中心，两端可延伸最长距离各为30米，管道向上通往建筑屋顶；油烟排放时应先通过隔

120、油池处理，再通过净化器处理后排出。n关于隔油池、排烟管道、排水管道、新风及排风设置尺寸，设计院可参照各类型餐饮业态的实际需求设计汇总。详见后续餐饮功能技术要求表本项目皮具馆三楼及沿专业市场商业街商铺层预设餐皮具馆三楼及沿专业市场商业街商铺层预设餐饮业态功能饮业态功能，规划设计时应着重考虑给排水、排污、燃气设计等要求，预留给排水、排风、新风、排油烟管道及隔油池等接驳口。30m30m30m30m30m30m30m30m向上排油烟管道埋地排油烟管道注：以上管道布置为方法示意，具体需按设计院规划执行。3.4.2 积极型建筑规划布局Page技术类型技术类型美食广场美食广场特色餐饮特色餐饮海鲜酒楼海鲜酒楼

121、西餐咖啡西餐咖啡/ /特色餐饮特色餐饮代表商家代表商家美乐汇美食广场、大食代巴蜀风、滋味堂、民间瓦缸煨汤、毛家饭店海港酒楼、唐宫、海上皇绿茵阁、上岛、王品牛扒、亚马逊巴西烤肉经营面积经营面积120012003000300核载核载承重350/厨房500/承重400/厨房500/承重400/ 厨房500/承重350/厨房400/给排水给排水保证日均80m3 且保证日均60m3 且保证日均100m3 且保证日均10m3供电要求供电要求0.4KV/，并配备发电机、电表0.2KV/，并配备发电机、电表0.2KV/，并配备发电机、电表0.3KV/，并配备发电机、电表排污排污提供独立排污管道、化粪池及隔油池

122、提供独立排污管道、化粪池及隔油池 提供独立排污管道、化粪池及隔油池提供独立排污管道、化粪池及隔油池燃气设计燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均60m3 配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均40m3 配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均70m3 配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均15m3餐饮功能技术要求表一3.4.2 积极型建筑规划布局Page技术类型技术类型品牌咖啡品牌咖啡中式快餐中式快餐西式快餐西式快餐休闲餐饮休闲餐饮特色小吃特色小吃代表商家代表商家星巴克、ILLY咖啡真功夫、面点王、永和大王麦当劳、肯德基必胜客、棒！约翰老西安经营面

123、积经营面积250500500300150核载核载承重350/厨房500/承重350/厨房500/承重350/ 厨房500/承重350/厨房500/承重350/厨房400/给排水给排水保证日均30m3 保证日均30m3保证日均30m3保证日均15m3保证日均10m3供电要求供电要求150KW，并配备发电机、电表提供三相电路：380V/220V、50HZ.300 KW.配备发电机.电表提供三相电路:380V/220V.50HZ.250 KW.并配备发电机.电表提供三相电路：380V/220V、50HZ.300 KW.配备发电机.电表35KW，配备电表排污排污排水管道:160mm以上排烟:400x6

124、00mm(排气量10000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm（各1个）隔油池:541.2m3 排水管道:160mm以上排烟:500x800mm(排气量16000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm(各两个)隔油池:431.5m3 排水管道:150mm排烟:500x800mm(排气量16000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm(各两个)隔油池:541.2m3排水管道:160mm以上排烟:500x800mm(排气量16000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm(各两个)隔油池:0.751.50.95m3排水管道:60mm以上排风设

125、置:600*800mm燃气设计燃气设计无要求配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均50m3无要求配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均20m3 配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均15m3餐饮功能技术要求表二3.4.2 积极型建筑规划布局PagePart 商业发展方向定位商业发展方向定位四、项目经济收益及风险分析四、项目经济收益及风险分析4.1 项目商业销售价格预测4.2 项目商业经济收益分析4.3 项目成本比较分析4.4 项目风险评估4.5 项目经济收益与风险权衡比较4.6 项目商业发展方向定位Page4.1 项目商业销售价格预测注：以上售价及收益为初步估算，

126、仅做参考，详细数据需待项目设计图纸完成及各项指标确定后，根据市场实际情况再做研讨决定。市场比较法：市场比较法：选择市场可比案例为山东半岛茶城、中亚商贸山东半岛茶城、中亚商贸城、豪德小商品城城、豪德小商品城4.1.1专业市场销售价格预估Page注：以上售价及收益为初步估算，仅做参考，详细数据需待项目设计图纸完成及各项指标确定后，根据市场实际情况再做研讨决定。市场比较法：市场比较法：选择市场可比案例为尚城购物广场尚城购物广场4.1.2 社区商业销售价格预估4.1 项目商业销售价格预测Page4.2 项目商业经济收益分析根据项目业态组合及规划，初步预测方案一和方案二的销售收益如下表所示：备注：以上收

127、益计算未计入税率影响，销售率为我司初步根据定位风险及经验判断所得。4.2.1 商业销售收益预估Page4.2 项目商业经济收益分析4.2.2 商业收益比较分析方案一短期可实现收益分析方案一短期可实现收益分析注：以上收益按商业总规划建筑面积为12万平米计，不计入原有规划住宅30万的销售收益。1 1、销售收益：约、销售收益：约5.325.32亿元亿元商业销售收益：约商业销售收益：约3.363.36亿元亿元（按社区商业销售率90%、茶叶市场销售率80%计；）住宅销售收益：约住宅销售收益：约1.961.96亿元亿元(商业改住宅面积约7万，按单价为3,500元/、销售率为80%计；)3 3、持有商业物业

128、约、持有商业物业约1 1万万4 4、持有住宅物业约、持有住宅物业约1.41.4万万5 5、品牌价值、无形价值、品牌价值、无形价值若项目操作成功给发展商带来的品牌和其他无形价值。红星越多表示价值越大。方案二短期可实现收益分析方案二短期可实现收益分析1 1、销售收益：约、销售收益：约4.364.36亿元亿元商业销售收益：约商业销售收益：约3.243.24亿元亿元（按社区商业销售率90%、茶叶市场销售率75%、皮具市场销售率30%计；）住宅销售收益：约住宅销售收益：约1.121.12亿元亿元(商业改住宅面积约4万，按单价为3,500元/、销售率为80%计；)3 3、持有商业物业约、持有商业物业约4.

129、84.8万万4 4、持有住宅物业约、持有住宅物业约0.80.8万万5 5、品牌价值、无形价值、品牌价值、无形价值若项目操作成功给发展商带来的品牌和其他无形价值。方案一短期可实现收益大于方案二；方案一短期可实现收益大于方案二；Page4.2 项目商业经济收益分析方案二长期收益分析方案二长期收益分析（销售率（销售率100%100%）1 1、销售收益：约、销售收益：约7.557.55亿元亿元商业销售收益：约商业销售收益：约6.156.15亿元亿元（按社区商业、茶叶市场、皮具市场销售率100%计；）住宅销售收益：约住宅销售收益：约1.41.4亿元亿元(商业改住宅面积约4万，按单价为3,500元/、销售

130、率为100%计；)5 5、品牌价值、无形价值、品牌价值、无形价值若项目操作成功给发展商带来的品牌和其他无形价值。注：以上收益按商业总规划建筑面积为12万平米计，不计入原有规划住宅30万的销售收益。红星越多表示价值越大。方案一长期收益分析（销售率方案一长期收益分析（销售率100%）1 1、销售收益：约、销售收益：约6.546.54亿元亿元商业销售收益：约商业销售收益：约4.094.09亿元亿元（按社区商业、茶叶市场销售率100%计；）住宅销售收益：约住宅销售收益：约2.452.45亿元亿元(商业改住宅面积约7万，按单价为3,500元/、销售率为100%计；)5 5、品牌价值、无形价值、品牌价值、

131、无形价值若项目操作成功给发展商带来的品牌和其他无形价值。方案一长期收益小于方案二；方案一长期收益小于方案二；Page1、街区式商业建筑工程成本低；2、街区式商业公摊面积较小，装修成本较低；3、街区式商业不用安装中央空调系统、电梯系统等；4、街区式商业后续管理要求不高，管理成本低；5、街区式商业销售难度小，营销及推广成本相对较少，销售周期短。方案一成本分析方案一成本分析1、皮具市场为集中商业，建筑工程成本较高；2、集中商业档次较高，装修费用较高；3、集中商业需安装电梯及中央空调，购置费用高，维护费用亦较高；4、集中商业对后续的运营管理要求较高，管理成本较街区式商业大；5、集中商业的销售难度大，营

132、销及推广成本较街区式商业高，销售周期长。4.3 项目商业成本比较分析方案二成本分析方案二成本分析方案一投资成本小于方案二方案一投资成本小于方案二Page4.4 项目风险评估1 1、销售风险：、销售风险：社区商业社区商业：商业体量不大，且单铺面积规划较小，买一层送一层（层高为5.8m），商业卖点突出，销售难度较小，预计销售率可达90%；茶叶市场：茶叶市场：单铺面积小，一层买一送一，销售难度小，预计销售率可达90%；二层亦买一送一，但二楼销售难度相对较大，预计销售率可达60%；皮具市场皮具市场：建筑成本较高，销售风险较大，住宅部分：住宅部分：销售风险较小，预计销售率可达80%；2 2、招商风险：、

133、招商风险：社区商业：社区商业：直接销售，不存在招商风险；茶叶市场：茶叶市场：一层招商风险相对较低；二层招商风险较大；皮具市场：皮具市场：需前往外地（海宁）招商，招商风险较大；3 3、经营风险：、经营风险：二层茶叶市场经营风险较高：本地消费特点存在变化性，皮衣类的后续经营风险较大。方案二方案二 风险分析风险分析红星越多表示风险越大。1 1、销售风险：、销售风险：社区商业：社区商业：商业体量不大，且单铺面积规划较小，买一层送一层（层高为5.8m），商业卖点突出，销售难度较小，预计销售率可达90%；茶叶市场：茶叶市场：单铺面积小，两层捆绑销售，总价低，销售难度小，预计销售率可达80%；住宅部分：住宅

134、部分：销售风险较小，预计销售率可达80%；因总商业体量不大，商业销售周期相对较短，变现快；2 2、招商风险：、招商风险：社区商业：社区商业：直接销售，不存在招商风险；茶叶市场：茶叶市场：返租销售，先销售后招商，根据茶叶市场可行性论证，茶叶的可行性较大，招商风险相对较低；3 3、经营风险：、经营风险：片区茶叶市场较为成熟，在当地已形成一定知名度，且根据商家访谈，物业的规划设计符合商家需求，许多商家表示可以买铺自营，后续经营风险较低：方案一方案一 风险分析风险分析注：方案一开发风险小于方案二方案一开发风险小于方案二Page4.5 项目经济收益与风险权衡比较短期可实短期可实现收益现收益长期销售长期销

135、售收益收益成本成本风险风险销售周期销售周期销售难度销售难度招商周期招商周期招商难度招商难度方案一方案一方案二方案二方案一方案一方案二方案二方案一方案一方案二方案二方案一方案一方案二方案二方案一方案一方案二方案二方案一方案一方案二方案二方案一方案一方案二方案二方案一方案一方案二方案二综合项目的经济收益分析和风险评估可知，方案一的优势明显，我司推我司推荐方案一稳健型（茶叶市场社区商业）为项目商业最终定位方向。荐方案一稳健型（茶叶市场社区商业）为项目商业最终定位方向。Page4.6 项目发展方向定位案名建议案名建议1 1：案名建议案名建议2 2：潍坊新茶城潍坊新茶城潍坊新茶城潍坊新茶城与与“旧旧”告

136、别，潍坊新茶叶交易中告别，潍坊新茶叶交易中心心突出项目的恢宏大气与茶叶市场的升级换代，突出项目的恢宏大气与茶叶市场的升级换代，站南茶城站南茶城站南茶城站南茶城茶，火车站南，历史的沉淀和印证茶，火车站南，历史的沉淀和印证突出项目的地理位置优势，突出火车站南的茶突出项目的地理位置优势，突出火车站南的茶叶经营历史叶经营历史注：以上案名建议仅作参考定位及案名建议定位及案名建议Page项目定位为以市民零售消费和下辖县市批发为主。p项目核心消费群：潍坊及下辖县市（约80%）p项目辅助消费群：山东半岛及其他城市（约20%）潍坊及下辖县市：昌邑、诸城、寿光、潍坊及下辖县市：昌邑、诸城、寿光、高密、青州、安丘、临朐、昌乐高密、青州、安丘、临朐、昌乐山东半岛：青岛、淄博、济南、东营、日照、烟台等山东半岛：青岛、淄博、济南、东营、日照、烟台等4.6 项目发展方向定位消费群定位消费群定位Page项目商户以批发为主，包括茶叶、茶具、茶文化休闲、餐饮配套等。 p茶叶部分核心商户来源：潍坊本地茶商（约70%）p其他商户来源：潍坊各县市及山东其它市区茶叶商户（30%）其他区域商户其他区域商户潍坊本地茶商潍坊本地茶商4.6 项目发展方向定位商户定位商户定位Page终终THANK YOU ！谢谢 谢！谢！Page