河南驻马店房地产市场年报

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1、2007200720072007年年年年驻马店驻马店驻马店驻马店市房地产市场市房地产市场市房地产市场市房地产市场年报年报年报年报07政策回顾及影响分析政策回顾及影响分析0707市场市场07年市场成交分析年市场成交分析目前各项目销售现状目前各项目销售现状驻马店市驻马店市各区域市场分析各区域市场分析08年房地产走势分析年房地产走势分析07政策回顾及影响分析政策回顾及影响分析2007年对房地产行业来讲，是一个名副其实的宏观调控年。国家出台的房地产调控政策之多、措施力度之大可谓是前所未有。而有些政策一经出台，在房地产行业就引起了强烈地震。受此影响,驻马店市楼市也在风雨飘摇中度过了动荡的2007年.关注

2、2007年驻马店市楼市,不得不首先关注这一年来影响到驻马店市楼市的相关政策法规.下面是2007年全年政策回顾: 空调空调 - 调调控控2007年11月1日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（部39号令）国土资源部工业用地也必须采用招拍挂出让，建设用地使用权可以分层出让，将土地使用权修改为建设用地使用权，挂牌出让期限截止由挂牌主持人主持确定，受让人必须付清全部土地出让金后,才能领取土地使用权证书2007年11月17日关于加强和规范新开工项目管理的通知国务院从08年1月起，总投资5000万元以上的拟建项目须报国务院批准，基础设施建设用地将推行有偿使用，告别“免费粮票”，2007年11月19日土

3、地储备管理办法国土资源部、财政部、中国人民银行土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担2007年12月1日外商投资产业指导目录（年修订）发展改革委和商务部限制土地成片开发（限于合资、合作），不再鼓励外资对普通住宅用地开发建设限制高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，限制房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司2008年月3日关于促进节约集约用地的通知国务院土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地征收土地闲闲置置费费贯

4、穿全年的土地政策次数调整时间调整内容62007年12月21日一年期存款基准利率由3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点52007年9月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60提高到3.87；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02提高到7.29；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点42007年8月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；其他

5、各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点32007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点22007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点12007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%贯穿全年存贷款利率提高出台时间文件名称颁发部门主要内容2007年12月11日关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知人民银行、银监会一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再

6、次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。2007年9月27日中国人民银行、银监会住房消费贷款：对购买首套自住房且建筑面积90平方米，贷款首付款比例不得低于20%；对建筑面积90平方米，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银

7、行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。商业用房购房贷款：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按商业性用房贷款管理规定执行。07年金融信贷政策07年金融信贷政策的影响与执行力新政的出台导致很多不

8、利的影响，观望气氛浓厚，成交下降，变向降价等接憧而至。执行力度的疑问： 买房人是否已婚 一家有几套房查不出来 人均住房面积怎么算 家庭人口该如何界定 公积金贷款信息怎么查 新政产生的影响： 总体影响小户型市场普通公寓市场商业市场办公楼市场2007年，房价以疯狂高涨的势头席卷年，房价以疯狂高涨的势头席卷天中天中。无论是中心区域，还是近郊地区，房价不断推高。无论是中心区域，还是近郊地区，房价不断推高。这个时候，加息、提高第二套住房首付比例等宏调政策接踵而至。这个时候，加息、提高第二套住房首付比例等宏调政策接踵而至。在即将到来的在即将到来的2008年，楼市最大的悬念莫过于政策与资本博弈的结果。年，楼

9、市最大的悬念莫过于政策与资本博弈的结果。是政策胜了是政策胜了房价应声而降；还是资本胜了房价应声而降；还是资本胜了房价强势反弹？房价强势反弹？多个因素将共同影响明年驻马店市的房价走势：多个因素将共同影响明年驻马店市的房价走势：包括房地产市场调控持续；包括房地产市场调控持续；土地供应进一步放量；土地供应进一步放量；“90/70”产品增加等等，产品增加等等，在众多因素影响下，在众多因素影响下，2008驻马店市楼市，现在看来还是一张扑朔迷离的脸。驻马店市楼市，现在看来还是一张扑朔迷离的脸。总结与展望：总结与展望：楼盘名称楼盘名称 产品类型产品类型 产品面积（平方产品面积（平方米）米） 价格（元）价格（

10、元） 建业森林半岛建业森林半岛 花园洋房、高层花园洋房、高层 142142、169169 2800330028003300 翡翠城翡翠城 二期二期 高层高层 140140、168168 26002600 中南阳光城中南阳光城 多层多层 104104、131131 23002300 置地二期置地二期 多层多层 138138、159159 27002700 置地三期置地三期 多层、高层多层、高层 139139 30003000 置地华庭置地华庭 小高层小高层 150150、171171 28002800 天中第一城天中第一城 高层高层 暂定暂定28002800 都市丽景都市丽景 多层多层 1251

11、25 25002500 嘉瑞名苑嘉瑞名苑 多层多层 116116、131131 25002500 桂月圆桂月圆 多层、小高层多层、小高层 127127、149149 29002900 华达西湖华达西湖 多层、花园洋房多层、花园洋房 133133 25002500 尚城华府尚城华府 多层、小高层多层、小高层 127127 2800330028003300 御龙居御龙居 二期二期 高层高层 91-13591-135 29002900 驻马店市驻马店市房地产市场基本情况（一）房地产市场基本情况（一）驻马店市驻马店市驻马店市驻马店市房地产市场基本情况（房地产市场基本情况（房地产市场基本情况（房地产市场

12、基本情况（二二二二）楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称 产品类型产品类型产品类型产品类型 产品面积（平方米）产品面积（平方米）产品面积（平方米）产品面积（平方米） 价格（元）价格（元）价格（元）价格（元） 怡景园怡景园怡景园怡景园 多层多层多层多层 98-14398-14398-14398-143 2200220022002200 惠景新城惠景新城惠景新城惠景新城 多层多层多层多层 98-14398-14398-14398-143 2500250025002500 显达花园显达花园显达花园显达花园 多层多层多层多层 85-16585-16585-16585-165、38383838 300030

13、0030003000 东高国际花园东高国际花园东高国际花园东高国际花园 高层高层高层高层 108-156108-156108-156108-156 3000300030003000 碧海花园碧海花园碧海花园碧海花园 多层多层多层多层 90909090 15001800150018001500180015001800 天腾盛世天腾盛世天腾盛世天腾盛世 多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层 98989898 2700270027002700 风光城风光城风光城风光城 多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层 85118851188511885118 22002200220022

14、00 三星锦城三星锦城三星锦城三星锦城 多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层 95122951229512295122 2200220022002200 锦绣名门锦绣名门锦绣名门锦绣名门 多层多层多层多层 120120120120 20002400200024002000240020002400 天方国贸天方国贸天方国贸天方国贸 高层高层高层高层 33117331173311733117 3000300030003000 万博城市花园万博城市花园万博城市花园万博城市花园 高层高层高层高层 143143143143 26003100260031002600310026003100 假

15、日名门假日名门假日名门假日名门 高层高层高层高层 38383838 2600260026002600 林栖园林栖园多层多层12012022002200产品特征：多层、小高层、高层住宅为主，商业放量较少。产品特征：多层、小高层、高层住宅为主，商业放量较少。价格特征：多层、小高层、高层价格在价格特征：多层、小高层、高层价格在25003300元元/平米。平米。房型特征：公寓住宅以三房、二房为主，别墅以联体、独立为主，房型特征：公寓住宅以三房、二房为主，别墅以联体、独立为主，4、5房为主力户型。房为主力户型。面积特征：公寓面积以面积特征：公寓面积以75130平米为主力户型，别墅面积范围在平米为主力户型

16、，别墅面积范围在200400平米之间。平米之间。客源特征：公寓主要客源是来自市区及城郊区域，客源特征：公寓主要客源是来自市区及城郊区域，其中购置大户型的客户经济实力都比较雄厚，一般都以私企业主、公务员等为主；其中购置大户型的客户经济实力都比较雄厚，一般都以私企业主、公务员等为主；别墅客户主要是个体大老板，客源范围较广。别墅客户主要是个体大老板，客源范围较广。老城区老城区老城区老城区关键词：关键词：关键词：关键词：风险港湾风险港湾风险港湾风险港湾圆心理论与布局圆心理论与布局圆心理论与布局圆心理论与布局成品住宅，创新产品成品住宅，创新产品成品住宅，创新产品成品住宅，创新产品旧旧旧旧城改造力度城改造

17、力度城改造力度城改造力度交通拓展交通拓展交通拓展交通拓展围城效应围城效应围城效应围城效应大盘效应大盘效应大盘效应大盘效应置地广场置地广场置地广场置地广场、万博万博万博万博、尚城华府尚城华府尚城华府尚城华府、御龙居御龙居御龙居御龙居北区北区北区北区关键词关键词关键词关键词风向标风向标风向标风向标成品住宅，创新产品成品住宅，创新产品成品住宅，创新产品成品住宅，创新产品高端市场高端市场高端市场高端市场北扩北扩北扩北扩新市政府新市政府新市政府新市政府效应效应效应效应大盘效应大盘效应大盘效应大盘效应新区新区新区新区-园区园区园区园区东高国际东高国际东高国际东高国际、翡翠城翡翠城翡翠城翡翠城、建业森林半岛

18、建业森林半岛建业森林半岛建业森林半岛、置地华庭置地华庭置地华庭置地华庭 南区南区关键词关键词工业转换住宅工业转换住宅工业转换住宅工业转换住宅布局布局布局布局庞大的客源支撑力庞大的客源支撑力庞大的客源支撑力庞大的客源支撑力大盘战略大盘战略大盘战略大盘战略华达西湖华达西湖华达西湖华达西湖、三星锦城三星锦城三星锦城三星锦城、风光城风光城风光城风光城、碧海花园碧海花园碧海花园碧海花园西区西区关键词关键词百花齐放、特征鲜明百花齐放、特征鲜明百花齐放、特征鲜明百花齐放、特征鲜明区政府效应区政府效应区政府效应区政府效应解放路效应解放路效应解放路效应解放路效应旧城改造效应旧城改造效应旧城改造效应旧城改造效应群

19、雄逐鹿群雄逐鹿群雄逐鹿群雄逐鹿天腾盛世天腾盛世天腾盛世天腾盛世、文豪花园文豪花园文豪花园文豪花园、新飞龙新飞龙新飞龙新飞龙、民生花园民生花园民生花园民生花园东区东区关键词关键词新政策效应新政策效应新政策效应新政策效应价格效应价格效应价格效应价格效应规模效应规模效应规模效应规模效应守旧效应守旧效应守旧效应守旧效应林栖园林栖园林栖园林栖园、豪德贸易广场豪德贸易广场豪德贸易广场豪德贸易广场、小产权房小产权房小产权房小产权房商品房商品房专题分析专题分析市场发展历程市场发展历程第一阶段外销商品房住宅市场的起步（1990年-1998年）第二阶段位置优越住宅占据主流（20002004年） 第三阶段中高档住宅

20、步入市场（2000年-2004年）第四阶段品牌开发、产品创新时代（2004年开始至今）始于1990年，驿城新村、驿珠小区、琼宇小区的兴起，成套商品房开始引起市民关注。从2000年起，驻马店市出现了以规模小区主流的新住宅群形态，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。飞龙小区始于2002年初，出现了期待中的自然生态豪宅，到2005年，以风景为主要卖点的驻马店市住宅逐渐为本地人士所接受，建业绿色家园、金色置地广场和移动花园以及盐业局家属院风靡天中从2004年开始，伴随外来的品牌房地产开发商的到来，一些有着鲜明个性、注重人性化设计和高品质的别墅产品依次出现，并且取得不俗的市场业绩，如华达西湖城市花

21、园、海云第一城等项目，受到驻马店市市场的追捧。07年市场热点汇总年市场热点汇总央行5次加息 地产寡头现象呈现 新政的影响及带来的疑问物权法走进生活 城市规划影响深远 地产股市跌荡间 土地严打开始 房价一个字“涨” 买房冰火两重天 75平方米小户型两重天 住宅市场别样红，后期出现短期调整 商业地产暗波涌动，后期出现短期调整 十七大的召开 楼市怪现象 “限外令” 中介行业出现危机 08驻马店市房地产市场走势预测驻马店市房地产市场走势预测整体走势，2008年调控效果将更为显著 物业税的即将推出，但具体时间未定廉租房政策的效力显现，保障性住房比例加大土地政策的深化出台的可能性“927 ”房贷新政出台后

22、，内外资银行的“PK” 关于中国房地产周期论，“将在明后年进入谷底”假离婚购房现象将会出现 中小户型房源 新政下+大城时代，催热郊区房产限价地的出现 可能会促进银行之间的恶性竞争 预售的政策控制市场竞争更趋白热化 08年驻马店市楼市的根本格局并不会改变 创新型地产的显现 本土品牌地产出击“四线”城市 商业和写字楼的租赁价格将进一步提高 将形成真正的高端物业板块，强者恒强 长期来看，最终增加了全社会的购房成本 市场的越来越成熟 驻马店市房地产市场驻马店市房地产市场2008年总体走势预测年总体走势预测 代理行业明年的走势 08驻马店市房地产市场走势预测驻马店市房地产市场走势预测依据06政府政策出台

23、后房产陷入低谷状态，期间观望房产的群体不计其数，07年房产市场有着巨大的需求量使得房地产行业获得“重生”。但在重生之时隐藏着极大一部分购房群体，他们仍处于观望或波动状态，然而这部分购房群体会带动2008年的房地产市场。预计在2008年该购房群体会慢慢释放出他们压抑以久的购房欲，得出2008年房产业仍会有一个小高潮。近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，以期楼市回归到健康发展轨道上来，政策的积极效应也正在逐步显现。因此，在当前日趋从紧的宏观调控政策下，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行“软着陆”。 08驻马店市房地产市场走势预测驻马店市房地产市场走势预测驻马店市这样三线城市，城市的经济发展对房地产依赖程度是相当高的，在这样的情况下很难出现大的波动，波动是会有的，但不会有太大的波动。 我们认为2008年的房产趋势第一季度为观望期，第二季度会有所好转，三、四季度会以波动式至震动式转至渐渐升温，驻马店市楼市将在年中复苏，是基于楼市需求依然存在，认为待上半年房价有所调整后，如果国家调控政策不再有新措施出台，市民观望情绪才会逐步消退，楼市才会复苏。而新一轮的产品预计将在08年五月前后上市，现在“五一”黄金周取消，预计新楼盘会在5月至7月集中供应，预计届时房价会极有可能出现一波反弹。08驻马店市房地产市场走势预测驻马店市房地产市场走势预测THANKS ！