目目 录录p经营环境分析p商业环境分析p消费者调研p项目经营定位及策略分析 1.0 项目经营环境分析 1.0沈阳市整体概况1.1城市概况城市概况Ø沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里总人口736.9万人，市区人口488.4万人Ø 沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物资基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要的地位作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成中部城市发展群和经济集聚区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心 1.0沈阳市整体概况 1.2 宏观经济宏观经济 1.2.1人口概况人口概况 沈阳市现有总人口736.9万人，近年来呈增长状态，市区人口488.4万人其中男性人口为377万人，占总人口的50.5%，女性人口359万人，占总人口的48.7%总人口中非农业人口435.7万人，占总人口的63.2%，农业人口301.2万人，占总人口的40.8%；居民年龄构成以15-64岁比例最大，教育程度偏低沈阳居民年龄构成沈阳居民年龄构成 沈阳市居民教育程度构成沈阳市居民教育程度构成 1.0沈阳市整体概况1.2.2 GDP情况情况 沈阳市整体经济发展处于全国大城市中游水平，但其发展速度较快，已经连续多年保持沈阳市整体经济发展处于全国大城市中游水平，但其发展速度较快，已经连续多年保持GDP双位数增长。
由于国家政策导向对沈阳发展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，双位数增长由于国家政策导向对沈阳发展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，城市发展前景广阔，预计城市快速发展的经济态势不会改变城市发展前景广阔，预计城市快速发展的经济态势不会改变亿元) 1.0沈阳市整体概况1.2.3社会消费品情况社会消费品情况 2012年，全市社会消费品零售总额2417亿元，同比增长2.9%,在东北三省的主要城市中位居首位，可见沈阳的商业已经是东北地区消费者的首要购物目的地，预计未来随着沈阳居民收入水平的提高，社会消费品零售总额将进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求 1.2.4居民收入情况居民收入情况沈阳人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强，上升空间较大1.0沈阳市整体概况 1.2.5宏观经济发展趋势宏观经济发展趋势Ø沈阳作为东北地区经济重阵，享有在地里交通方面的独特优势、东北亚经济圈、东北地区以及辽宁中部城市圈经济的发展为沈阳带来丰富给予，也为沈阳的商业市场提供了良好的支持条件Ø沈阳经济在东北地区处于龙头地位，从而使沈阳具有大力发展金融、贸易等第三产业的机会，为商业地产的发展带来长期利好Ø各项经济指标显示沈阳的经济正处于高速发展阶段，此趋势意味着沈阳的城市地位有很大的提升潜力，商业地产也将有较大的升值空间1.0沈阳市整体概况 2.0商业环境分析 2.0商业环境分析2.1沈阳市商圈分析沈阳市商圈分析沈阳市目前的商业格局，以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。
其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强 2.1沈阳市商圈分析沈阳市商圈分析商圈级别商圈级别商圈名称商圈名称商圈定位商圈定位市级商圈市级商圈太原街商圈太原街商圈都市时尚的中高端现代化国际商业中心都市时尚的中高端现代化国际商业中心中街商圈中街商圈4A4A级商贸文化旅游区级商贸文化旅游区五爱商圈五爱商圈中国北方最大的商品集散地，全国第二大小商品批发市场中国北方最大的商品集散地，全国第二大小商品批发市场金廊商圈金廊商圈集行政文化中心、政治经济中心和金融文化产业中心为一体的综合性区域集行政文化中心、政治经济中心和金融文化产业中心为一体的综合性区域区级商圈区级商圈铁百商圈铁百商圈满足日常需求的区域型商圈满足日常需求的区域型商圈北市商圈北市商圈传统民俗、旅游休闲娱乐为特色的商贸区传统民俗、旅游休闲娱乐为特色的商贸区长江街商圈长江街商圈中低档区域型商圈中低档区域型商圈专业商圈专业商圈三好街商圈三好街商圈ITIT基地，总部平台，文化中心基地，总部平台，文化中心南塔商圈南塔商圈以鞋类、日杂、电子为主的专业性批发零售卖场以鞋类、日杂、电子为主的专业性批发零售卖场特色商圈特色商圈西塔商圈西塔商圈朝鲜族文化特色商贸区朝鲜族文化特色商贸区2.0商业环境分析 2.0商业环境分析2.2代表性商圈代表性商圈分析分析2.2.1太原街商圈太原街商圈2.2.1.1商圈概况商圈概况太原街商圈位于和平区，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区 2.2.1.2太原街商圈配套设施情况太原街商圈配套设施情况配套设施配套设施名称名称购物购物中兴中兴 新世界百货新世界百货 新玛特新玛特 伊势丹伊势丹 百盛百盛 万达万达 联营联营 北京华联北京华联 时尚地下时尚地下 沃沃尔玛超市尔玛超市 大润发超市大润发超市银行银行建设银行建设银行 招商银行招商银行 广东发展银行广东发展银行 工商工商 农业农业 广大广大 中信中信学校学校中国医科中国医科 3838中中 2323中中 育才育才 108108中中 文化小学文化小学 沈铁四校沈铁四校医院医院和平中医院和平中医院 医大一院医大一院 肛肠医院肛肠医院 二零二医院二零二医院酒店酒店和平宾馆和平宾馆 商贸饭店商贸饭店 金三角饭店金三角饭店 新世界酒店新世界酒店 假日酒店假日酒店 洲际洲际写字楼写字楼总统大厦总统大厦 联营大厦联营大厦 城市广场城市广场 华利大厦华利大厦公寓公寓砖石星座砖石星座 万锦和平里万锦和平里 泰元中心泰元中心政府机关政府机关沈阳市公安局沈阳市公安局 和平区委和平区委 电业局电业局交通交通203/204/205/207/208/210/220/225/232/237/243/248/249/254/257/281/26203/204/205/207/208/210/220/225/232/237/243/248/249/254/257/281/263/3/环路环路/ /地铁地铁/ /火车站火车站2.0商业环境分析 2.2.1.3太原街太原街业态比例分布业态比例分布太原街商圈主力目标客户群是25-50岁的中高端消费群。
太原街商圈主要业态包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场以及商务写字楼、公寓等经营服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品2.0商业环境分析各商业项目比例分布各商业项目比例分布百货占比高达百货占比高达57% 2.2.1.4代表商场情况代表商场情况项目名称项目名称中兴中兴- -沈阳商业大厦沈阳商业大厦规模规模建筑面积约建筑面积约1414万平万平经营模式经营模式商铺租赁商铺租赁业态组合业态组合1F:1F:化妆品、高档钟表、金店、名品店化妆品、高档钟表、金店、名品店2F2F：超市、皮具、钟表（中、低档）：超市、皮具、钟表（中、低档）3F3F：通讯、家电、鞋帽：通讯、家电、鞋帽4F4F：服装：服装5F5F：针织品、家居用品、运动服装：针织品、家居用品、运动服装6F6F：服装、名品广场：服装、名品广场7F7F：电影院、儿童用品、风味广场：电影院、儿童用品、风味广场品牌档次品牌档次中档为主中档为主 中高档为辅中高档为辅经营定位经营定位中兴百货的宣传为中兴百货的宣传为““中兴消费，时尚品位中兴消费，时尚品位””，，表明其作为大型的综合型百货，通过走时尚、表明其作为大型的综合型百货，通过走时尚、品位的道路，圈定追求品质生活的中高收入消品位的道路，圈定追求品质生活的中高收入消费群体费群体消费对象消费对象主要集中在主要集中在30—5030—50岁，以中年为主的消费群体岁，以中年为主的消费群体2.0商业环境分析 2.2.1.4代表商场情况代表商场情况项目名称项目名称新世界百货一店新世界百货一店规模规模建筑面积建筑面积2 2万平方米万平方米硬件设施硬件设施设施齐全设施齐全 内部装修较好内部装修较好楼层楼层1F:1F:化妆品、皮具、国际品牌服装化妆品、皮具、国际品牌服装 2F 2F：国：国际、国内品牌服装际、国内品牌服装 3F3F：国内品牌服装：国内品牌服装 4F:4F:国内品牌服装国内品牌服装 品牌档次品牌档次产品业态的类型较少，主要是圈定高档消产品业态的类型较少，主要是圈定高档消费群体较为关注的产品费群体较为关注的产品消费对象消费对象高收入的高档消费群体高收入的高档消费群体项目优势项目优势周边星级酒店、大型商厦、超市林立，地周边星级酒店、大型商厦、超市林立，地理环境优越，交通便利，客流量大，极具理环境优越，交通便利，客流量大，极具消费潜力消费潜力项目名称项目名称新世界百货三店新世界百货三店规模规模建筑面积建筑面积4.44.4万平方米万平方米楼层楼层1F:1F:金店、化妆品、鞋、饰品金店、化妆品、鞋、饰品 2F 2F：国际、：国际、国内品牌服装国内品牌服装 3F3F：少淑女装、内衣：少淑女装、内衣 4F:4F:男装男装 5F5F：休闲、运动装：休闲、运动装 6F 6F：床品、：床品、家居用品家居用品 B1B1：港仔茶餐厅、美食广场、：港仔茶餐厅、美食广场、通讯、特卖场通讯、特卖场综合评价综合评价商品时尚丰富、购物环境好、服务好商品时尚丰富、购物环境好、服务好2.0商业环境分析 2.2代表性商圈代表性商圈分析分析2.2.2中街中街商圈商圈2.2.2.1商圈概况商圈概况2.0商业环境分析Ø中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高，商圈以中街步心，消费者认可度极高，商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成阳街、朝阳街组成Ø中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约商圈服务日客流量约30 30 万人次。
其中，万人次其中，本地消费者约占本地消费者约占80%80%，外地消费者约占，外地消费者约占2020％Ø中街大型零售业有沈阳春天、商业城、中街大型零售业有沈阳春天、商业城、兴隆大家庭、苏宁电器、国美电器、新兴隆大家庭、苏宁电器、国美电器、新玛特等，离著名的沈阳故宫博物院（世玛特等，离著名的沈阳故宫博物院（世界级文化遗产）不到界级文化遗产）不到20002000米是旅游、米是旅游、购物、休闲、文化、娱乐的中心购物、休闲、文化、娱乐的中心Ø中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量 2.0商业环境分析2.2.2.2中街中街业态比例分布业态比例分布中街商圈商业业态中80%为服装服饰类商家；另由于中街商圈拥有较多的购物中心和百货公司项目，因此区域内的餐饮和娱乐业态比例也比较高，分别是5%和4% 2.0商业环境分析2.2.2.3代表商场情况代表商场情况项目名称项目名称沈阳兴隆大家庭沈阳兴隆大家庭地理位置地理位置位于位于““东北第一街东北第一街””- -中街，与沈阳故宫中街，与沈阳故宫一墙之隔一墙之隔商业性质商业性质沈阳首家摩尔，巨型购物中心，沈阳首家摩尔，巨型购物中心，沈阳人的沈阳人的休闲广场，全天候购物消费的理念基本形休闲广场，全天候购物消费的理念基本形成，目前沈阳经营最好的商场之一成，目前沈阳经营最好的商场之一硬件设施硬件设施设施齐全，内部装修一般，设施齐全，内部装修一般，7 7层，地上层，地上5 5层，层，地下地下2 2层层经营规模经营规模面积面积19.719.7万平方米万平方米购物环境购物环境店铺组合，略显凌乱店铺组合，略显凌乱楼层楼层地下二层，地上五层地下二层，地上五层业态组合业态组合由二大主力店（兴隆百货、兴隆超市）、由二大主力店（兴隆百货、兴隆超市）、四大广场（运动休闲广场、各店广场、旗四大广场（运动休闲广场、各店广场、旗舰店广场、现代电器广场）、五大辅助功舰店广场、现代电器广场）、五大辅助功能（美食天地、室内公园、旅游市场、屋能（美食天地、室内公园、旅游市场、屋顶运动场、室内外三大停车场）组成顶运动场、室内外三大停车场）组成品牌档次品牌档次中档为主，高低兼有中档为主，高低兼有消费对象消费对象城市中层收入群体，城市中层收入群体，家庭式消费为主家庭式消费为主 2.0商业环境分析2.2.2.3代表商场情况代表商场情况项目名称项目名称新玛特新玛特地理位置地理位置中街中街 黄金商圈黄金商圈商业性质商业性质一站式购物中心一站式购物中心硬件设施硬件设施设施齐全，装修中档，设施齐全，装修中档，9 9层，地上层，地上7 7层，地下层，地下2 2层层业态组合业态组合男女服饰、鞋、化妆品、珠宝眼镜、男女服饰、鞋、化妆品、珠宝眼镜、家电、超市、休闲广场家电、超市、休闲广场优势分析优势分析1.1.休闲广场占据大比例面积，显示休闲广场占据大比例面积，显示其良好的休闲娱乐环境，吸引消费其良好的休闲娱乐环境，吸引消费者，适合现代商业购物消费环境的者，适合现代商业购物消费环境的规划布局规划布局2.2.在业态种类中，以男装、女装、在业态种类中，以男装、女装、家电和超市为主要构成，表明其将家电和超市为主要构成，表明其将目标消费者圈定为家庭式消费为主目标消费者圈定为家庭式消费为主的群体的群体3.3.商场的业态布局是综合型的现代商场的业态布局是综合型的现代百货商业形式百货商业形式 2.0商业环境分析2.2.2.3代表商场情况代表商场情况项目项目中粮大悦城中粮大悦城地理位置地理位置中街商圈中街商圈 商业性质商业性质购物中心购物中心硬件设施硬件设施由由ABCDABCD四馆和沃尔玛超市构成四馆和沃尔玛超市构成业态组合业态组合服饰服饰 餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲 一站式购一站式购物中心物中心主力消费客群主力消费客群18-3518-35岁中等收入群体岁中等收入群体优势优势1.1.沈阳第一家真正的沈阳第一家真正的Shopping Shopping MALLMALL2.2.地铁一号线直通购物中心内部地铁一号线直通购物中心内部3.3.沈阳最国际化的建筑风格及设沈阳最国际化的建筑风格及设计空间计空间4.4.沈阳最多国际冠军时尚品牌的沈阳最多国际冠军时尚品牌的聚集地聚集地 2.3沈阳商圈现状总结沈阳商圈现状总结 沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
Ø人们消费观念已经逐渐发生变化人们消费观念已经逐渐发生变化 先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势Ø以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展 政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展Ø商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求 目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着沈阳地区人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求Ø规划中的商用物业市场供应量不断增大规划中的商用物业市场供应量不断增大 随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业，由于其具有相当高的商业价值，促使更多的开发商进军商业地产，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
2.0商业环境分析 2.0商业环境分析2.4项目所在商圈分析项目所在商圈分析2.4.1项目所在商圈概况项目所在商圈概况Ø我项目位于金廊商圈沿线，金廊工程是沈阳市政府规划的重要经济带之一，未来将会是沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一Ø金廊商圈位于沈阳市区中部，是沈阳城市中轴线的拓展商圈以沈阳南北向城市轴线“北陵大街-北京街-青年大街”为轴线向东西侧拓展， 其平均宽度1~2 公里，全长约12 公里，总面积约7.7 平方公里商圈共由四大核心区段组成，第一区段从浑河北岸至文化路立交桥，以华新国际大厦、拟建的五里河大厦、科学宫为核心，形成商务、酒店、娱乐区；第二区段从文化路立交桥至西滨河路与青年大街交汇口，以辽宁展览馆、科技馆、省新华书店为核心，形成文化、会展区；第三区段从西滨河路与青年大街交汇口至十一纬路与青年大街交汇口，以两侧的餐饮酒店为主，形成商住、娱乐区；第四区段从十一纬路与青年大街交汇口至与皇姑区交界处，为商贸、金融、商务区Ø沈阳共有42条公交线路途经金廊，日运送人数544,320人，日运行班车6048班次，成为沈阳公交系统分部密度最高，运力最强，辐射最广的公交系统核心枢纽之一除公交系统外，地铁二号线也与金廊并线运行，使金廊沿线的交通出行更加便捷Ø金廊商圈主力目标客户群以沈阳市高级白领、企事业单位中高层管理人员及个体工商户为主。
2.0商业环境分析2.4.1项目所在商圈概况项目所在商圈概况 2.0商业环境分析附表：金廊现有百货公司和购物中心项目列表附表：金廊现有百货公司和购物中心项目列表序号序号项目名称项目名称开业时间开业时间商业类型商业类型商业面积商业面积档次档次代表品牌代表品牌据项目据项目距离距离1 1卓展购物中心卓展购物中心20062006百货百货9100091000高档高档LV GUCCI LV GUCCI CELIN LOEWECELIN LOEWE4.8k4.8k2 2茂业百货茂业百货20102010百货百货8200082000中高端中高端周大福周大福 JACK&JONES JACK&JONES ECCO ECCO 0.05k0.05k3 3华府新天地华府新天地20082008购物中心购物中心240000240000中档偏高中档偏高华臣影院华臣影院 金钱金钱豹豹 一茶一坐一茶一坐3.2k3.2k4 4百联购物中心百联购物中心20082008购物中心购物中心110000110000中档中档家乐福家乐福 KFC KFC 屈屈臣氏臣氏 艾格艾格2.5k2.5k5 5泛华商业广场泛华商业广场20092009购物中心购物中心112000112000中档中档沃尔玛沃尔玛 苏宁苏宁 金金逸影城逸影城3.4k3.4k6 6亿丰时代广场亿丰时代广场20102010购物中心购物中心160000160000中档中档居然之家居然之家 嘉禾嘉禾影城影城 乐购乐购3.9k3.9k7 7华润万象城华润万象城20112011购物中心购物中心250000250000高档高档尚泰百货尚泰百货、、 美美嘉嘉欢乐影城、超影城、超市、万象滑冰市、万象滑冰场1.1k1.1k2.4.2商圈内现有商业项目情况商圈内现有商业项目情况 2.0商业环境分析2.4.2商圈内现有商业项目情况商圈内现有商业项目情况 2.0商业环境分析项目项目卓展购物中心卓展购物中心地理位置地理位置金廊金廊””三铂金地带三铂金地带商业性质商业性质购物中心购物中心硬件设施硬件设施9 9万余平米万余平米 划恢弘大气、配套设施完善划恢弘大气、配套设施完善合理。
硬件方面已经完全达到国际先进合理硬件方面已经完全达到国际先进百货公司的水平百货公司的水平业态组合业态组合一层主要经营国际一线品牌服装服饰、一层主要经营国际一线品牌服装服饰、化妆品、珠宝等二层以男正装，休闲化妆品、珠宝等二层以男正装，休闲装、皮具，皮鞋为主三层经营时尚女装、皮具，皮鞋为主三层经营时尚女装、职业装、女鞋和女包四层主要经装、职业装、女鞋和女包四层主要经营少女装、流行时装五层以运动和儿营少女装、流行时装五层以运动和儿童为主六楼是卓展的会员中心、文化童为主六楼是卓展的会员中心、文化中心和美食街地下一层主要经营进口中心和美食街地下一层主要经营进口厨具、家具用品和精品超市厨具、家具用品和精品超市主力消费客群主力消费客群以女性为主高薪白领以女性为主高薪白领 优势优势1.1.汇集了世界顶级奢饰品，定位高端，汇集了世界顶级奢饰品，定位高端，客层明确客层明确2.2.国际化得装修水准，提供愉悦的购物国际化得装修水准，提供愉悦的购物环境环境3.3.优秀的管理团队，高端的营销模式优秀的管理团队，高端的营销模式2.4.3代表商场情况代表商场情况 2.0商业环境分析项目项目茂业百货金廊店茂业百货金廊店地理位置地理位置金廊黄金节点和五里河金廊黄金节点和五里河CBDCBD核心位置核心位置商业性质商业性质百货店百货店硬件设施硬件设施地下一层至地上七层地下一层至地上七层业态组合业态组合国际精品、男女服饰、化妆品、珠宝首饰、国际精品、男女服饰、化妆品、珠宝首饰、运动服装、皮具、餐饮娱乐等运动服装、皮具、餐饮娱乐等定位定位精品、时尚、潮流、概念精品、时尚、潮流、概念 高端精品百货高端精品百货主力消费主力消费客群客群 中高档消费群体中高档消费群体2.4.3代表商场情况代表商场情况茂业百货内部装修高档，购物环境舒适，但目前大部分茂业百货内部装修高档，购物环境舒适，但目前大部分专柜撤柜，客流不佳专柜撤柜，客流不佳 2.0商业环境分析2.4.3代表商场情况代表商场情况项目项目华府新天地华府新天地地理位置地理位置金廊商圈金廊商圈商业性质商业性质都市型购物中心都市型购物中心硬件设施硬件设施项目地下一层至地上五层贯通，项目地下一层至地上五层贯通，2800 2800 个停车位个停车位主力消费客群主力消费客群收入中高档白领收入中高档白领 小资小资优势优势1.1.中国最大美式购物中心之一中国最大美式购物中心之一2.2.交通优势：南北贯穿的青年大街交通优势：南北贯穿的青年大街与东西快速干道交汇处。
与北站距与东西快速干道交汇处与北站距离仅有离仅有800800米；沈阳地铁米；沈阳地铁2 2号线车站号线车站近在咫尺；城市近在咫尺；城市2/32/3公交线路在项目公交线路在项目周边，直通各大商圈周边，直通各大商圈 2.0商业环境分析2.4.3代表商场情况代表商场情况项目项目沈阳百联购物中心沈阳百联购物中心优势优势1.1.领先国际最为符合项目，包括写字楼、公寓及商领先国际最为符合项目，包括写字楼、公寓及商业，写字楼和公寓部分的人群将为佰利联提供潜在业，写字楼和公寓部分的人群将为佰利联提供潜在的消费群的消费群2.2.百联的运营商为上海百联集团，最为国内知名的百联的运营商为上海百联集团，最为国内知名的商业集团，拥有丰富的经验和资源商业集团，拥有丰富的经验和资源3.3.百联周边的公共交通系统发达，便于消费者到达百联周边的公共交通系统发达，便于消费者到达4.4.百联所在的青年大街与大西路车流和人流量较大，百联所在的青年大街与大西路车流和人流量较大，且作为狭长型项目，有较好的对外展示面且作为狭长型项目，有较好的对外展示面劣势劣势1.1.百联周边道路系统复杂，自驾车或打车前往停车百联周边道路系统复杂，自驾车或打车前往停车不便，影响部分消费者前往不便，影响部分消费者前往2.2.百联定位为家庭型消费场所，但周边多为老旧住百联定位为家庭型消费场所，但周边多为老旧住宅，居民消费力有限，不利于商业发展宅，居民消费力有限，不利于商业发展3.3.百联所在的区域商业范围较弱百联所在的区域商业范围较弱4.4.百联引入的品牌为市场常规品牌，无特色百联引入的品牌为市场常规品牌，无特色 2.0商业环境分析2.4.3代表商场情况代表商场情况项目项目沈阳万象城沈阳万象城简介简介沈阳华润中心沈阳华润中心. .万象城，总建筑面积万象城，总建筑面积2525万平方米，拥有地下万平方米，拥有地下三层和地上六层商业楼面，容纳了超过三层和地上六层商业楼面，容纳了超过200200家各类店铺，集家各类店铺，集品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲等多种业态于一体品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲等多种业态于一体共共9 9层，地下三层至地上六层（层，地下三层至地上六层（B2B2、、B3B3：停车场、约：停车场、约20002000个个停车位停车位业态组合业态组合B1B1：尚泰百货、：尚泰百货、OleOle超市、餐饮及配套功能店超市、餐饮及配套功能店F1F1：尚泰百货、国际一线品牌服饰：尚泰百货、国际一线品牌服饰F2F2：尚泰百货、国际一二线品牌服饰：尚泰百货、国际一二线品牌服饰F3F3：尚泰百货、时尚品牌服饰：尚泰百货、时尚品牌服饰F4F4：尚泰百货、时尚品牌服饰、主题餐饮：尚泰百货、时尚品牌服饰、主题餐饮F5F5：尚泰百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮：尚泰百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮F6F6：尚泰百货、零售、餐饮：尚泰百货、零售、餐饮 优势优势1.1.项目自身是综合体项目，为本项目提供一定数量的潜在项目自身是综合体项目，为本项目提供一定数量的潜在人群人群2.2.商业中拥有丰富的业态，功能齐全商业中拥有丰富的业态，功能齐全3.3.华润集团有丰富的商业运营经验，品牌资源丰富华润集团有丰富的商业运营经验，品牌资源丰富4.4.项目交通便利，临近地铁站项目交通便利，临近地铁站5.5.引进的品牌档次高，很多品牌是第一次进驻沈阳市场引进的品牌档次高，很多品牌是第一次进驻沈阳市场 2.0商业环境分析2.4.3代表商场情况代表商场情况项目项目泛华时代广场泛华时代广场地理位置地理位置浑南大道与沈营路十字路口交汇处浑南大道与沈营路十字路口交汇处 紧紧邻地铁邻地铁2 2号线号线商业性质商业性质购物中心购物中心硬件设施硬件设施6 6层层业态组合业态组合室内主题乐园（娱乐中心）、国际影室内主题乐园（娱乐中心）、国际影院、时尚健身会馆、美食广场、运动院、时尚健身会馆、美食广场、运动休闲主题馆、流行名品等多种业态休闲主题馆、流行名品等多种业态经营定位经营定位社区型社区型MALLMALL主力消费主力消费客群客群年轻人的时尚购物年轻人的时尚购物 餐饮餐饮 休闲娱乐中休闲娱乐中心心 2.0商业环境分析序号序号项目名称项目名称开业时间开业时间商业类型商业类型商业面积商业面积档次档次1 1沈阳新世界国际会展中心沈阳新世界国际会展中心20132013购物中心购物中心140000140000中档中档2 2新华国际金融中心二期新华国际金融中心二期20132013购物中心购物中心4100041000中高档中高档3 3菲律宾裕景广场菲律宾裕景广场- -购物中心购物中心- -中高档中高档4 4远东集团远东集团- -购物中心购物中心- -中高档中高档5 5夏宫项目夏宫项目- -购物中心购物中心- -中高档中高档6 6沈阳嘉里中心沈阳嘉里中心- -购物中心购物中心- -中高档中高档7 7世茂地产五里河项目世茂地产五里河项目- -购物中心购物中心- -- -8 8泛华商业广场二期泛华商业广场二期- -购物中心购物中心- -- -9 9沈阳中汇广场二期沈阳中汇广场二期- -购物中心购物中心- -- -1010恒大地产金廊项目恒大地产金廊项目- -购物中心购物中心- -- -1111保利达集团商业项目保利达集团商业项目- -购物中心购物中心- -- -1212沈阳国际金廊中心沈阳国际金廊中心- -购物中心购物中心- -- -1313沈阳环球国际大厦沈阳环球国际大厦- -购物中心购物中心- -- -1414沈阳东北世贸广场沈阳东北世贸广场- -购物中心购物中心- -- -1515首创国际城首创国际城- -商业街商业街- -- -2.4.4商圈内未来商业项目情况商圈内未来商业项目情况n金廊沿线未来将有众多的商金廊沿线未来将有众多的商业项目建成；业项目建成；n金廊沿线的未来项目主要以金廊沿线的未来项目主要以购物中心为主；购物中心为主；n随着这些项目的建成开业，随着这些项目的建成开业，本项目的商业面临很大的竞本项目的商业面临很大的竞争压力争压力 2.0商业环境分析2.4.5商圈内住宅小区情况商圈内住宅小区情况项目名称项目名称总套数总套数沈阳首创国际城沈阳首创国际城总套数总套数泰宸湖畔佳园泰宸湖畔佳园826826新世界花园新世界花园25002500领先国际领先国际14701470浑河湾浑河湾18001800雅都苑雅都苑120120泛华美庭泛华美庭10331033诚大数码数码国际广场诚大数码数码国际广场653653新华国际公寓新华国际公寓300300未来城未来城800800金水花城金水花城11001100泊岸华庭泊岸华庭640640亿丰南奥国际亿丰南奥国际15001500昌鑫置地昌鑫置地962962名流印象名流印象13001300瑞宝国际花园瑞宝国际花园500500沿海赛洛城沿海赛洛城49834983五里河城五里河城500500坤泰新界坤泰新界14001400盛华苑盛华苑12061206银基银河丽湾银基银河丽湾60006000茂业五里河茂业五里河12001200河畔新城河畔新城80008000世纪华丰文化广场世纪华丰文化广场19671967步阳国际步阳国际500500沈阳茂业新天地沈阳茂业新天地675675富景华庭富景华庭300300华润中心悦府华润中心悦府500500群升沈阳新天地群升沈阳新天地600600沈阳华强广场沈阳华强广场805805第五大道花园第五大道花园500500浦江苑浦江苑20002000城建乾元城建乾元566566假日伊丽特湾假日伊丽特湾903903沈阳首创国际城沈阳首创国际城40004000SRSR新城新城53725372总套数总套数5748157481区域住宅人口区域住宅人口172443172443以上数据选取了区域内建成时间较短的住宅物业，对于遗留的以上数据选取了区域内建成时间较短的住宅物业，对于遗留的低层陈旧物业没有纳入统计之中，区域实际居住人口会较本数低层陈旧物业没有纳入统计之中，区域实际居住人口会较本数字大字大 2.0商业环境分析2.4.6商圈内办公物业情况商圈内办公物业情况项目名称项目名称建筑面积建筑面积项目名称项目名称建筑面积建筑面积昌鑫置地广场昌鑫置地广场4600046000金科大厦金科大厦3130031300世纪华丰文化广场世纪华丰文化广场8744587445地王国际大厦地王国际大厦1900019000茂业中心茂业中心7000070000中润国际中润国际3000030000华润中心华润中心7000070000五里河城五里河城5000050000物产科技大厦物产科技大厦4200042000艾特国际公寓艾特国际公寓110000110000华新国际大厦华新国际大厦3300033000北方国际传媒大厦北方国际传媒大厦4000040000罕王大厦罕王大厦1400014000皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦3500035000信息产业大厦信息产业大厦3960039600泛华泛华8000080000百脑汇科技大厦百脑汇科技大厦5200052000沈阳华强广场沈阳华强广场3000030000奉天硅谷大厦奉天硅谷大厦1600016000诚大数码国际广场诚大数码国际广场2500025000总办公面积总办公面积920345920345办公人员办公人员7669576695 以上数据是对以上数据是对区域内档次相对较高的写字楼进行统计，对于比较破的写字楼没有纳入统计之中，区域区域内档次相对较高的写字楼进行统计，对于比较破的写字楼没有纳入统计之中，区域写字楼的人均面积按照写字楼的人均面积按照1212平米计算，区域实际办公人口会较本数字大平米计算，区域实际办公人口会较本数字大 区域潜在高质量消费人口已经达到区域潜在高质量消费人口已经达到249138249138人，其中大部分是居住人口，不包含政府机关和酒店的潜在人，其中大部分是居住人口，不包含政府机关和酒店的潜在消费客群，区域内的消费支撑基础较好，如何吸引着部分优质消费者是我们需要考虑的要点消费客群，区域内的消费支撑基础较好，如何吸引着部分优质消费者是我们需要考虑的要点 2.0商业环境分析2.4.7项目交通情况项目交通情况项目周边公共交通发达，公交线路科覆盖全市各主要地区项目周边公共交通发达，公交线路科覆盖全市各主要地区 2.0商业环境分析2.4.7项目交通情况项目交通情况公交线路公交线路站点站点客流来源方向客流来源方向214214共共2323站，浑南管委会站，浑南管委会- -北站北广场北站北广场青年大街青年大街 浑南浑南 苏家苏家屯屯 城郊城郊272272共共2424站，前榆新村站，前榆新村- -南十三纬路南十三纬路117117共共3030站，腾飞二街站，腾飞二街- -小北边门小北边门铁西铁西 中街中街 五爱五爱239239共共2626站，泉园小区站，泉园小区- -康利汽车公司康利汽车公司于洪于洪 泉园泉园282282共共3131站，东北玩具城站，东北玩具城- -沈阳环科院沈阳环科院北陵北陵135135共共3232站，南塔鞋城站，南塔鞋城- -沈阳机床城沈阳机床城于洪于洪 南塔南塔244244共共2121站，东北大学站，东北大学- -沈阳北站沈阳北站北站北站225225共共2222站，南一马路站，南一马路- -东塔机场东塔机场太原街太原街265265共共3030站，银山小区站，银山小区- -丰乐二街丰乐二街北陵北陵800800共共2929站，新世界花园站，新世界花园- -陵园西街陵园西街北站北站222222共共2121站，长白二街站，长白二街- -大北门大北门长白长白 五爱五爱238238共共2121站，天泰翰宇苑站，天泰翰宇苑- -五爱市场五爱市场浑南浑南286286共共3636站，龙之梦亚太城站，龙之梦亚太城- -万科新榆公关万科新榆公关大东大东333333共共4141站，沈阳北站站，沈阳北站- -苏家屯客运站苏家屯客运站北站北站 苏家屯苏家屯 城郊城郊334334共共3333站，沈阳北站站，沈阳北站- -百荷湾百荷湾北站北站132132共共2525站，科普公园站，科普公园- -沈阳工贸学校沈阳工贸学校五爱五爱212212共共2828站点，科普公园站点，科普公园- -东机正门东机正门五爱五爱地铁地铁共共1919站三台子站三台子- -全运路全运路 3.0商圈消费者调研 3.0商圈消费者调研•年龄构成:年轻客层为主,23-30岁占57%,40岁以内达到85%.•性别构成:男性顾客的占比比沈阳其他地区要高. 3.0商圈消费者调研•职业结构: 公司职员和学生是消费的主体，占比57% 3.0商圈消费者调研•收入情况: 商圈收入中等偏高:年个人收入集中在3万-4万。
家庭收入5-6万 3.0商圈消费者调研•消费能力 个人每次购物平均花费金额300元以内占比70% 家庭月均消费支出3000元以内居多 3.0商圈消费者调研•购物习惯 选择周六消费的人群比较多，占比53% 消费时间段集中在12:00-18:00 每次购物时间一般在1-2小时 3.0商圈消费者调研•来店交通分析: 公交车 出租车 私家车的来店购物的人比例较大 3.0商圈消费者调研•购物习惯---消费场所顾客喜欢在3类场所消费，购物中心、超市、百货 3.0商圈消费者调研•购物习惯---业态调查 服饰、电器、食品需求量大，花店、茶叶店等小的专业店铺需求量小 3.0商圈消费者调研•购物习惯---地方小吃、火锅店、烧烤店、西式快餐店需求量大 3.0商圈消费者调研•购物习惯---娱乐设施调查 电影院、KTV、电子游戏厅、酒吧、健身、美容美发需求量大 3.0商圈消费者调研•购物习惯---服务设施调查 银行、旅行社、通讯营业厅、洗衣店需求量大 3.0商圈消费者调研•顾客群基本信息 已婚比例略高于未婚，私家车拥有比例较高，项目区域学历水平较高，一半以上本科学历 3.0商圈消费者调研•消费者调研分析消费者调研分析Ø商圈总体情况商圈总体情况 项目因地处正在建设的金廊商圈，商业氛围还未形成，商圈内客源不饱满。
必须采取措施吸引核心商圈以外的顾客Ø交通受限制因素较多，极大限度制约了人们来店的方便性交通受限制因素较多，极大限度制约了人们来店的方便性 青年大街属沈城唯一的畅通马路，车流量大车速快，限制了青年大街以东购物者70%不愿意横穿马路 青年大街项目前机动车不允许左调头或转弯，限制了新世界花园和浑南高消费客层来店的便利性，极易因为道路的限制把顾客逼到竞争店所以要在五里河转弯区做出来华联的路线指引标识文萃路东西向单行也给有车的购物者带来诸多不便Ø商圈内主要消费者特征商圈内主要消费者特征 家庭结构以1-3口之家为主，占77%教育背景好Ø购物习惯特点购物习惯特点 顾客购物时间段集中在周六及下午，1-2小时，我们要考虑利用活动延长顾客场内逗留时间 顾客以学生、职员为主，对影院、电玩/KTV等项目比较热衷，营销活动上应侧重与场内几个业态的 联合，实现联动消费 4.0项目经营定位及策略分析 4.0项目经营定位及策略分析4.1商业发展趋势分析商业发展趋势分析——寻找市场空白点寻找市场空白点Ø本项目位于沈阳金廊沿线的五里河地区，区域内现有一些住宅和写字楼人群，要最大限度的保有区域现有人流，充分挖掘其消费力，抓住业态的空白点，加大餐饮，娱乐业态，满足办公人群的消费需求。
Ø区域内高档写字楼、酒店比较集中，且万象城的中高端定位铺垫了区域中高品质定位Ø定位与万象城错位有利于丰富区域消费层级，拓展辐射面，综合性迎合商业发展趋势 年轻年轻 时尚时尚 休闲休闲 购物中心购物中心 4.0项目经营定位及策略分析4.3项目打造的亮点项目打造的亮点齐全的功能构成齐全的功能构成业态集约化业态集约化 商业主体突出商业主体突出丰富的餐饮娱乐丰富的餐饮娱乐多样化的就餐选择多样化的就餐选择 本项目在商业上突出年轻时尚主题本项目在商业上突出年轻时尚主题引进特色商家进驻引进特色商家进驻和其他项目相比，虽然本项目不具备绝对的规模优势，和其他项目相比，虽然本项目不具备绝对的规模优势，但是本项目能够集中所有购物中心的优质资源，但是本项目能够集中所有购物中心的优质资源，做到功能集约，档次集中，体现精致统一特色做到功能集约，档次集中，体现精致统一特色虽然所有沈阳现有和未来项目都虽然所有沈阳现有和未来项目都有餐饮设置，但本项目要在餐饮有餐饮设置，但本项目要在餐饮方面做到选择最多样，品类最齐方面做到选择最多样，品类最齐全，不仅为周边居民和消费者提全，不仅为周边居民和消费者提供就餐服务，同时为本项目和周供就餐服务，同时为本项目和周边项目的写字楼商务群体提供便边项目的写字楼商务群体提供便利的商务用餐选择利的商务用餐选择 4.0项目经营定位及策略分析 年轻时尚潮流一族为主中产收入阶层和办公人群为辅p追求时尚，求新求变p对新鲜事物接受能力强p乐于聚会、社交p追求生活品质p放松身心压力p增进感情Ø 年龄层主要集中在18-30岁之间，是城市消费的重要组成部分和未来生力军，该部分客层消费更加前卫和时尚，时尚主题的购物中心正符合他们消费需求和趋势，Ø通过抓住这部分群体并将其培养成固定消费群，成为伴随项目发展的有力保障Ø 中产收入阶层，年龄在25-40岁之间，在城市居民中属于中产阶层，虽然在年龄上与“潮流青年”有重叠，但是其区分原则为收入有保障，其消费能力强,其消费中家庭型占据较大比重Ø收入高和家庭消费是区别于潮流青年的关键点，并且上午消费的比重也会更大周边办公人群：周边写字楼人群对餐饮娱乐业态有比较高的需求4.4重点捕捉的消费人群重点捕捉的消费人群+ 4.0项目经营定位及策略分析Ø平常白天以项目周边的居住及工作人群消费为主，包括服装服饰、配套服务及餐饮消费；夜晚，在以上消费基础上，吸引整个区域人群更多的餐饮、娱乐和时尚消费;Ø周末和节假日，在以上人群消费的基础上，通过主体性和脉动式的节庆活动，吸引更多其他区域人群到本项目进行相关的餐饮、娱乐和时尚消费基础消费群基础消费群85%项目周边年轻时尚潮流一族，中产收入阶层和办公人群项目周边年轻时尚潮流一族，中产收入阶层和办公人群次主力消费群次主力消费群10%和平区、沈河区和浑南新区的年轻时尚人群、中产收入阶层和平区、沈河区和浑南新区的年轻时尚人群、中产收入阶层沈阳其他地区的消费者沈阳其他地区的消费者其他消费群其他消费群5%4.5目标消费者目标消费者 。