贷款调查报告江陵农商银行信贷管理部 课件说明n我们提供的这套调查报告只是为大家的调查提供指引，点明调查要点，起到一个抛砖引玉的作用，大家切记生搬硬套，要根据不同客户所在的行业、客户的生产经营情况，具体分析客户经理在日常工作中应善于总结，争取做到行业专家，掌握调查技巧，最终的目的是要将客户的各项情况真实反映，给贷款审核、审批部门决断提供坚实基础 调查报告撰写要求一、贷款调查报告的定义 贷前调查报告是银行系统使用的专用文体，是反映信贷人员贷前调查内容、分析过程和调查结论的报告，也是决定贷与不贷，贷多贷少的文字参考材料二、撰写调查报告的要求 （一）实事求是不夸张必须坚持“事实求是，客观公正”的原则，真实准确地反映借款人和贷款项目的基本情况、资产负债、财务收益、抵押保证、还款来源等方面数据要真实可靠，既不能夸大其辞，又不要片面抵毁，夹杂个人感情和观念，报告中反映的情况必须有据可查，真实可信 调查报告撰写要求 （二）条理清晰结构完整按照调查报告需要揭示的内容，分清主次，确定条理清晰的结构 （三）分析透彻不含糊对问题分析透彻，观点鲜明，论证充分不能只是简单罗列各项数据和陈述了借款申请人的表面情况，没有进行深入分析；有的报告篇幅很长，读后仍然让人觉得不得要领，主要原因是分析不透彻、论证不得力。
（四）略有文采无病语撰写调查报告在实事求是的前提下，可增添一些文采，但不能夸夸其谈和使用夸张语气，不能冠以“最佳”、“十分可观”、“非常好”等夸张性词汇力求做到内容前后照应、结构上下连贯、语句通顺无病语 调查报告撰写要求三、调查报告结构和形式n结构：一般分为标题、正文、尾部三部分n标题内容一般包括：借款申请人、申贷金额、贷款品种等内容，如： ××支行关于××申请房地产抵押贷款60万元的调查报告标题拟制要求简洁、扼要、清楚、明了，使人一看即能把握调查的对象是什么n正文一般包括：调查的缘由（引文）、借款申请人的基本情况、资产负债情况、资信情况、经营情况、担保分析、贷款用途、还款能力分析、风险分析及防范措施、调查结论n尾部包括两部分：调查人签名、报告撰写日期 个人贷款调查报告江陵农商银行信贷管理部 五、五、抵押担保分析抵押担保分析 目录一、借款一、借款申请人及抵押（保证）人基本情况申请人及抵押（保证）人基本情况 二、二、家庭资产负债情况家庭资产负债情况 三、资信情况三、资信情况 四、四、经营情况经营情况 目录九、九、调查结论调查结论七、七、责任落实情况责任落实情况 八、八、风险和收益风险和收益六、六、借款用途及还款来源（能力）分析借款用途及还款来源（能力）分析 一、借款申请人、抵押（保证）人基本情况 主要包括借款申请人的姓名、性别、年龄、婚姻状况、健康程度、从事行业、工作单位（经营地址）、户籍、常住地、身份证号码、家庭人口、信誉、有无不良嗜好等情况和家庭其他成员的相关情况。
通过查看身份证、结婚证、户口簿和贷前调查等方式来了解 二、家庭资产负债情况n家庭资产包括实物资产、权益性投资、银行存款等；实物资产可在查看权证、发票、合同和付款凭证基础上进行现场察看来证实；权益性投资（是指为获取其他企业的权益或净资产所进行的投资可通过查看权证、公司章程、验资报告、报表等方式来证实n家庭负债包括银行负债、其他负债和或有负债负债可通过查询人民银行征信系统、信贷管理系统和置换核销贷款清单和社会调查了解 三、资信情况 包括借款申请人开户情况、电子产品开立情况、近半年交易流水分析（资金流量、存款日均等）、历年信用情况可通过查看交易流水、人民银行征信系统、信贷管理系统和置换核销贷款清单了解 四、借款申请人经营情况 借款申请人经营的行业和产品，从业经历，近几年的经营情况（销售收入、利润等情况），本地同业情况，市场份额及竞争力，发展前景等 后期经营情况预测分析，通过市场调查和查询经营证照、经营预算等相关资料了解对于金额较大的贷款，经营情况和行业分析参照流动资金贷款调查 五、抵押担保分析 抵押担保情况，包括抵（质）押物概况、抵(质)押价值的确定、变现能力、抵（质）押率；保证人的基本情况（同借款申请人）、保证能力分析（参照借款申请人还款能力分析）。
对不同的担保方式的担保能力采取以下方式进行分析：n1、房地产抵押 2、机械设备抵押 n3、稻谷、皮棉等动产质押（第三方监管）n4、自然人保证 5、企业法人保证 五、抵押担保分析 （一）房地产抵押：介绍房地产所处地理方位、新旧程度、建筑面积、土地面积、相关证号、土地性质、内部估价标准、估价结果等注意：根据不同类型的房地产可通过市场比较法、成本法、收益法中一种或两种方法对抵押物公允价值进行评估，对抵押价值明确的抵押物可本着审慎的原则予以确定，对价值难以确定的抵押物在参考专业评估机构的评估价值的基础上进行市场调查以确定其合理的抵押价值；通过查看权证（必要时到法定权属登记部门查询）、走访承租户和现场查看、拍照来确定抵押物产权、使用权是否明晰和实物状态；根据城市规划是否在近期拆迁；在充分考虑抵押物位置、产权和使用权明晰程度、房屋和土地性质、成新率、土地剩余年限、租赁期限和相关法律法规的基础上判断其变现能力；抵押率是否在规定的范围内；产权共有人和抵押人（抵押人与借款申请人不是同一人）是否出具同意抵押的书面文件，是否对抵押物承租人履行抵押告知手续 五、抵押担保分析 （二）机械设备抵押： 根据其购买发票载明的价格（相关价值证明材料）、合理的经济寿命期和实物状态，测算出抵押价值或参考专业评估机构的评估价值；通过查看购买发票、和现场查看、拍照来确定抵押物产权是否明晰和实物状态；在充分考虑抵押物用途、经济寿命周期、成新率等因素的基础上进行市场调查、查找资料判断其变现能力；抵押率是否在规定的范围内；是否办理相关保险；产权共有人和抵押人（抵押人与借款申请人不是同一人）是否出具同意抵押的书面文件。
五、抵押担保分析 （三）稻谷、皮棉等动产质押（第三方监管）： 根据数量与市场价格来确定质押物价值；是否办理相关保险；是否根据市场价格的波动幅度相应调整质押货物数量或贷款金额；根据市场供求情况和走势判断变现能力如果采取第三方监管，还要查看监管资质、是否签定合作协议、监管流程等 （四）自然人保证： 通过了解保证人年龄、职业、户籍、居住地、健康状况、家庭资产负债情况、信誉情况、家庭收入情况、保证意愿及稳定程度来判断自然人自然人保证能力及有效性调查了解方式与借款申请人一致 五、抵押担保分析 （五）企业法人保证： 通过查看公司近期经过审计的财务报表、企业征信等相关系统和本行置换核销贷款清单，了解企业是否具备保证资格和保证能力以及信誉状况（含企业股东和实际控制人）；查看公司章程了解公司对外担保的批准机构，该机构是否出具了同意担保的决议书专业担保公司了解其股权结构、与本行合作情况、其单笔担保限额、总担保责任余额、保证金比率、是否出具了担保意向书（金额、期限与申请人申报是否一致）等，借款申请人反担保措施 六、借款用途及还款来源分析 根据家庭情况、市场情况和规定需要提供的用途证明来分析借款用途的真实性和贷款金额的合理性。
（一）按揭类消费贷款：根据购买合同（已在房管部门备案）、首付款发票来确定借款用途和借款金额，并根据相关规定判断其合理、合规性 （二）非按揭类消费贷款：根据交易合同、自有资金证明来确定借款用途和借款金额，并根据相关规定判断其合理、合规性如：房屋装修贷款：90平方米的住房，装修合同金额30万元 六、借款用途及还款来源分析 （三）经营贷款：根据前几年的销售业绩、本年已签订的购销合同预计全年销售收入、了解应收账款和存货的周转速度和可能增减的金额、了解应付款项可能增减金额及自有资金情况，来确定借款用途和借款金额，并判断其合理、合规性对于金额较大的贷款，参照流动资金贷款调查和分析 （四）还款能力，在深入分析借款申请人提供的直接和间接收入证明的基础上，将可靠的收入结合所有负债的还款方式、贷款期限、贷款利率与全部负债本息进行比较，以确定借款申请人在扣除必要的家庭生活开支后在贷款期限内的还款能力对按揭类贷款需要计算其所有负债每月还款额与月家庭收入比，判断其是否符合相关规定 六、借款用途及还款来源分析 1、对职业稳定、收入稳定的工薪阶层，根据其工作单位开出的收入证明与代发工资的银行流水对比，并通过调查确定其真实收入水平。
2、对投资收益，根据其所有权权证、合同、银行流水和市场调查等方式来确定投资收益水平对股权投资可查看可通过查看公司章程和验资报告、报表分析出年投资收益 3、对流通类、建筑类经营户，可通过查看其银行资金往来的贷方发生额（剔除借款等大额非经营往来发生额）、进货单、销货单和税票，了解该行业合理的利润率，以确定借款人合理的经营收入考虑到该类行业资金量大、利润率不高的实际情况，仅凭经营利润判断其还款能力有很大缺陷，应测算其贷款期间内产生的现金流，看其是否能覆盖贷款本息 六、借款用途及还款来源分析 4、对制造业经营户，可通过查看其银行资金往来的贷方发生额（剔除借款等大额非经营往来发生额）、水费、电费和税票，了解该行业合理的利润率，以确定借款人合理的经营收入 5、对其他类型的经营户可根据其自身的经营特点，找出有效的确定经营收入方法 对于金额较大的且还款资金主要来源于经营的贷款，还款能力分析参照流动资金贷款分析 七、责任落实情况 第一责任人、内部调查人员、审查人员、审批人员等相关责任落实情况 八、风险和收益 （一）风险分析和防范措施。
内容包括但不限于借款申请人家庭收入的稳定性；担保方式的有效性；贷款期间可能存在的风险点 针对风险分析提出具体的防范措施，包括贷款发放前的条件、贷款发放与支付及贷后的管理要点 （二）综合收益包括直接收益和间接收益直接收益主要为利息收入，间接收益包括存款、中间业务收入、联动营销产品等 九、调查结论 对借款申请人申请事项的具体意见，包括是否贷款、贷款方式、金额、期限、利率、担保方式、还款方式，如为最高额须注明，分期还款的须拟定还款计划及贷后监管方案 江陵农商银行 夏卫玲 。