1概念策划：温州泰和房产营销机构概念策划：温州泰和房产营销机构制作日期：二制作日期：二ＯＯＯＯ九年六月九年六月 2城区的生命过程在本质上不同于一般高级生物体城区可以局部成长、部分消亡、自我更新——著名城市史学家刘易斯·芒德福——本次修武县商业步行街的『可行性研究方案』对修武县城整体商业状况进行初步研判，希望能从中挖掘出适合新的商业业态的规划、发展的机会点，为开发商进入修武县商业领域的开发和经营提供基础资料和佐证，并对未来的商业开发模式进行模拟研讨，以资参考 目录目录3认识修武了解修武商业项目可行性研究论证 壹、认识修武壹、认识修武41 1、修武概况、修武概况2 2、历史文化、历史文化3 3、交通现况、交通现况4 4、人口现况、人口现况5 5、物产资源、物产资源6 6、产业发展、产业发展7 7、经济现况、经济现况8 8、旅游资源、旅游资源 一般而言，区域房地产市场分析是从市场结构、供需状况和竞争情况，三大层面进行深入分析，通过市场数据分析区域市场现状与特点，并预测未来近期的市场走势整个房地产开发、建设、营销过程是一个系统而艰巨的工程，区域房地产市场分析是这一系统工程的首要环节，它在面临着资源条件、管理水平、外界环境等一系列挑战的情况下，通过区域状况、产业结构以及企业能力等各个方面的评估来判断项目的可行性。
另外，为了使整篇报告达到简洁性、针对性、特定性的结果，我们在市场研究时以修武城区作为主要载体进行分析研究注：在中国，“城区”概念是三、四线城市的主要发展载体5市场导言 一、市场环境61、修武概况河南璀璨明珠河南璀璨明珠Ø修武位于河南省西北部，太行山南麓，总面积678平方公里，北山南川，山川各半Ø现辖3镇、7乡、1个工贸区和1个城镇办事处，223个行政村，总人口27.58万人Ø修武县人民政府驻城关镇修武县行政区域图修武县行政区域图云台山景观云台山景观县城 一、市场环境72、历史文化全国著名的全国著名的““千年古县千年古县””•修武历史悠久，人杰地灵，殷商时代称“宁邑”•公元前1046年,周武王伐纣途中遇雨,在此修兵练武,故改名“修武”•自秦始设郡县以来，延续至今，已有3000多年历史•2006年，被联合国地名专家组命名为“千年古县”二ＯＯ七年九月四日，该县城经全国爱国卫生运动委员会命名为国家卫生县城 一、市场环境83、交通现况 城市南北主要干道有云台大道、竹林大道、七贤大道； 东西向干道有幸福大道、健康路、老城街、运河路、为民路等 焦辉公路（焦作——辉县）、新济公路（新乡——济源）、武陵公路（武陟县——山西省陵川县）及温焦青（温县——焦作——修武县青龙洞水库）公路。
一、市场环境9 修武交通的便利性，对于整个修武的经济发展具有非凡意义；从中国三、四线城市的经济、商业发展角度来看，大多以交通设施为发展载体，以此带动经济发展；地处中原地带，道路交通四通八达，是修武的经济、商业未来成长的重要基石 一、市场环境104、人口现况名 称土地面积（km2 ）乡、镇政驻地人（人）乡、镇政府驻地建成区面积（km2）县城25.1654007.23 115、物产资源 修武物产资源丰富，有驰名中外的”四大怀药”----怀牛膝、怀地黄、怀菊花、怀山药其中怀山药在日本欧美各国称之为“华药”,它以高级滋补品和馈赠品而名与全球 一、市场环境12 第一产业27个，占2％； 第二产业367个,占30%，其中：工业企业357个，占29.1％；建筑业企业10个，占0.8％； 第三产业832个，占68%，其中：交通运输邮电业企业9个，占0.7%；批发和零售业97个,占7.9%；住宿和餐饮业企业31个，占2.5％;其他单位695个,占56.8% 6、产业发展 一、市场环境13 据2007年基本单位清查资料，按三次产业分布看，第一产业353人，占1％ 第二产业22470人，占56％，其中：工业企业20436人，占51.3％；建筑业企业2034人，占5.1％。
第三产业17030人，占43％，其中：交通运输邮政业632人，占1.6％；批零和零售业1873人，占4.7％，住宿和餐饮业840人，占2.1％；其他服务业13685人，占34.3％ 一、市场环境14 一、修武的县属工业总量小新兴工业规模小、新上企业少、总量不足的劣势，在近年来影响了修武县整个经济实力的提高，工业的增长主要靠市直企业的拉动修武的经济结构过于脆弱，一是受国家产业政策的影响：国家宏观调控政策对全县经济造成的影响，严重制约了经济的发展，二是新兴工业廖廖可数，上规模的企业不多，使全县的经济总量上升缓慢二、结构性劣势突出三大产业结构分配不合理，尤以第三产业的发展不足为突出，虽然规模以上工业中市直企业的大个子会使修武县与六县的差距缩小2006年，规模以下工业增加值仅完成4.9亿元，总量在焦作六县市中最低产业结构的特点分析】 157、经济现况07年GDP（万元）07年人均GDP（元）07年社会人均纯收入（元）07年农民人均纯收入（元）修武县41884115045150454902注：住宅产业发展与人均GDP关系表现了一个城市发展状态，当社会人均GDP达200至300美元时，该城市的发展处于“起步阶段”；当社会人均GDP达300至600美元时，城市发展处于“发展阶段”；当人均GDP达600至800美元时，为“快速发展阶段”；当人均GDP达800至1300美元时，为“高速发展阶段”；当人均GDP达1300至8000美元时，为“稳定高速发展”；当人均GDP达8000至10000美元时，为“平稳发展阶段”。
16名 称土 地面 积（km2）人 口(万人)GDP(万元)人均GDP(元)居民储蓄款(万元)财政收入(万元)财政支出(万元)农民人均纯收入(元)修武县修武县667.21667.2127.8527.852573542573549276927611241511241584468446181151811527602760博爱县482.5042.174304351023223331412031205952926武陟县858.5565.00403174622322575911672262572876温 县473.4242.0737132089112162518304193362902沁阳市595.8946.666413101379028782818000342233088孟州市509.5236.623778251034121358713160249622938获嘉县470.1238.6823574561061792396405171432515辉县市1687.5277.785935007645394984172073677022862004年焦作各县经济情况 一、市场环境17●2008年修武县全年实现社会消费品零售总额161138万元，同比增长23.3%，增幅比上年提高了2.7个百分点。
〖〖区域消费力区域消费力〗〗全社会消费品零售总额（亿元） 一、市场环境18●城乡市场共同活跃，城市增速快于农村 城乡市场在工农业经济、假日旅游和居民收入水平稳步提高等带动下，呈现上升势头 ●住宿和餐饮业平稳增长餐饮企业在节假日旅游和各类庆典、商务等活动中，不断调整经营结构，增加服务内容●市场主体呈现多元化新兴业态有所发展，超市、连锁店、便民店和配送中心等逐渐增多 ●消费水平逐步提高，住房、家电、电子通讯等成为城镇居民消费热点2008年,全县住房、电脑、移动以及家用电器等商品销售缓慢升温 一、城镇居民人均可支配收入一、城镇居民人均可支配收入192008年，修武县城镇居民人均可支配收入11903元，增长19.5%农村居民人均纯收入5636元，增长15% 修武县修武县〖〖人均消费力人均消费力〗〗2004年2005年2006年2007年2008年52635803元6831995911903 208、旅游资源集“国家级风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园、国家水利风景名胜区、国家4A级景区、国家猕猴自然保护区”六个“国字号”于一身云台山旅游风景区云台山旅游风景区 21 境内有龙山文化遗址、汉献帝陵等多处历史文化遗迹，当阳峪窑址、胜果寺塔、百家岩寺塔是国家重点文物保护单位。
金代百家岩孝女塔当阳峪窑址宋代胜果寺塔韩文公祠（韩愈） 贰、了解修武商业221、修武城区主要商业分析2、修武县居民消费需求及倾向调查3、修武县商业需求及倾向调查4、商业市场小结 231、修武城区主要商业分析 为了解“老城区商业步行街”项目是否具有可行性，我公司调研人员对修武县城的商业市场进行了一次全面的调研，对其商业的整体布局、经营格局、经营业态、租金体系等各方面有针对性的深入调研 24七贤大道老 城 街 幸幸 福福 大大 道道竹林大道云台大道运 河 路健 康 路为 民 路 新 兴 街 丰丰 收收 路路〖主要商业分布图〗胜果寺城隍庙汽车站火车站商贸城服装城金鑫市场万水千山 25〖主要商业分布格局〗竹林大道（为民路至幸福路段）七贤大道（为民路至幸福路路)为民路（竹林大道至七贤大道段）老城街（竹林大道至七贤大道段）新兴街（竹林大道至七贤大道段）健康路（竹林大道至七贤大道段）道路属性特征：以上几条道路均为修武县城主要交通要道及商业分布区域，是行人、自行车、电动车、汽车等最密集的路段，是修武县城主要商业业态集中区域。
26〖为民路〗代表业态美容美发服装超市便利店礼品饰品经营格局1F1F1F1F主力面积20-30 ㎡20-30 ㎡20-40 ㎡ 250㎡15-30 ㎡年租行情0.8-1.2万/年0.5-0.9万/年0.5-1.5.万/年0.7-1.5万/年 备注 为民路共有店面97间，租金多在0.5万/年-1.8万/年左右，个别店面的租金在2万/年左右， 27修武县城的主要交通干道，也是其主要的教育、事业单位分布区域；整体的商业氛围一般，平均租金水平处于修武县城的的中位水平；人民路整体商业业态较为单一，服饰、美容美发是其主营业类；各业态同质化较为严重，且档次较为低下，营业状况并不十分理想 28〖新兴街〗代表业态摄影、照相服装便利店电器经营格局1F1F1F1F主力面积20-30 ㎡20-30 ㎡15-30 ㎡30-70 ㎡年租行情0.2-0.5万/年0.2-0.4万/年0.4万/年0.5-0.7万/年 备注 新兴街共126间店面，租金多在0.2万/年-0.7万/年左右，没有比较大型的店面 29修武县城主要商业街，人流量较大；整体的商业档次较低；整体商业业态较为单一，服饰、便利店、摄影为其主营业类. 30〖老城街〗代表业态美容美发服装餐饮便利店经营格局1F1F1F1F主力面积30-50㎡20-60㎡20-40 ㎡15-50 ㎡年租行情0.9-1.6万/年1.2-2.2万/年0.6-1.2.万/年0.7-2.5万/年 备注 老城街共178间店面，租金多在0.6万/年-2.5万/年左右 31修武县城古代到现在的主要商业街；整体的商业氛围较其他街道浓郁；服饰、美容美发是其主营业类；品牌有八匹马\贵人鸟\皮尔卡丹\-SPORT\蕾洛.缺乏名牌商品，营业状况较好。
32〖健康路〗代表业态家电维修油漆餐饮便利店经营格局1F1F1F1F主力面积15-30㎡15-30㎡15-40 ㎡15-25 ㎡年租行情0.9-1.6万/年0.6-1.2万/年0.5-1.3万/年0.5-1.7万/年 备注 健康路共59间店面，租金多在0.5万/年-1.7万/年左右 33餐饮、电器维修是其主营业类;经营商铺少,较分散,无商业氛围; 34〖竹林大道〗代表业态餐饮杂货店便利店酒店经营格局1F1F1F1F主力面积30-50㎡20-60㎡20-40 ㎡1100-1500㎡年租行情0.9-1.6万/年1.2-2.2万/年0.6-1.2.万/年/ 备注 竹林大道共93间店面，租金多在0.6万/年-1.8万/年左右 35餐饮、酒店是其主营业类;经营商铺稀少,较分散,无商业氛围; 36〖七贤大道〗代表业态便利店服装生活用品餐饮经营格局1F1F1F1F主力面积15-32㎡35-180㎡15-30 ㎡30-70 ㎡年租行情0.7-1.6万/年1.2-2.2万/年0.6-1.2.万/年0.7-2.5万/年 备注 七贤大道共438间店面，租金多在1.4万/年-2.5万/年左右 37该区该区域主要经营业态为服装类，供应形态为临街小商铺，业态相对较多，但总体来讲主要集中于服装、电动车餐饮、便利店等，且有大型购物场所、专业市场。
38该区该区域商业经营处于较为稳定的发展状态，并且以满足区域内部社区居民为主要经营目的供应形态为临街小商铺，业态相对较多，但总体来讲主要集中于服装、电动车、餐饮、便利店等，且有大型购物场所、专业市场，占本区域总体供应80%左右〖主要商业街商业分布统计〗 39〖云台商贸城〗 40位置位置七贤大道规划形态规划形态西侧沿路为云台商厦与百货大楼，共三层；东侧为商业步行街，共2层云台商厦云台商厦 共二层家具市场约800㎡，共三层；中国移动约200㎡，共一层；澳柯玛电动车约200㎡，共一层百百货大楼大楼一层经营业态为：超市、、家电、银行、烟酒、化妆品经营面积：超市约800㎡；店约180㎡；海信家电约200㎡；美的电器约200㎡；烟酒、化妆品约150㎡二层经营业态：鞋类经营面积：约2200㎡经营品牌：高帝、贝兰妮、波特·邦威、真维斯、极限男孩、香格保罗、飓风、古贝塔、千伊、步步高、金丝威、花花公子、足下登、金苹果、纯丝麦、八哥、凯大、奥丽都、金狐狸、红蜻蜓等共计45个品牌三层经营业态：服装经营面积：约2200㎡经营品牌：极美度、雅鹿、九牧王、花花公子、金盾、七彩马、皮尔卡丹、啄木鸟、老爷车、恒源祥、阿童木、阿努拉、大黄蜂、小数点、特宝等共计37个品牌步行街步行街共二层建筑面积约1200㎡，其中商铺面积约6000㎡。
经营业态为：服装为主经营面积：主力面积为40—70㎡（二层，其中二层为住宅/仓储用途） 41价格价格云台商厦：租金为年营业额的1.5-2.5%,；百货大楼：租金为年营业额的1.5-2.5%,；步行街：10-16元/㎡，免两年税费；物业费：0.4元/㎡；备注：租金点数的大小按照品牌的类别而定备注备注云台商贸城2007年正式投入使用，涵盖生活用品、家电、通讯、服装等主要商业业态，是目前修武县城最大规模的中、高档产品购物场所 42〖大东购物中心〗位置位置七贤大道规划形态规划形态超市、服装大东购物中心大东购物中心 共二层一层经营业态：超市，面积约750㎡二层经营业态：服装，面积约750㎡价格一层租金为10年1150万 43〖西关服装城〗位置七贤大道规划形态服装城西关服装城 共一层 经营面积：约800㎡，单位商铺面积为10-35㎡价格0.7-2.5万元/年 442、修武县居民消费及需求倾向调查为了解修武县城城市居民的消费心理、消费结构及消费意向等方面心理状况，特别开展本次城市居民消费及需求的意向调查，共在城区范围内调查了120户居民家庭现将调查中所了解到的有关居民消费的具体情况公布如下： 1、年龄、年龄：（1）20岁以下（2）20—30岁（3）30—40岁（4）40—60岁（5）60以上左图中，20—40岁的青、中年所占的比例为67%，而该年龄段的居民的市场消费的主力军，具有很强的借鉴意义。
452 2、性别：、性别：（1） 男 （2） 女 调查中，男性的比例为36%女性的比例为64% 46调查中，以个体经营户的数量为最多，这也反映了修武县地区个体经营模式发展较为充分3 3、职业：、职业：（1）行政事业单位 （2）教师 （3）企业主 （4）企业职员 （5）个体经营户 （6）其他 47在当地，有大部份人群处于中偏低收入水平，高收入家庭偏少，按县城5.5万人口，户均4.5人计算，4-5万年收入的家庭户数在610户左右，年收入在2-3万的家庭在1470户左右4 4、您的家庭年收入？、您的家庭年收入？（1）15000以下 (2)15001—20000之间 (3)20001—30000之间 (4)30001—40000之间 (5)40001—50000之间 (6)50001以上注：以上数据为保守计算 48针对于购物场所特指比较正规、具规模：如服装专卖店、大型超市等市场，从左图中可看出，居民的消费欲望并不十分突出，有37%的居民选择每月一次或更少的消费次数调查显示，当地居民的消费支出多产生于对生活必需品的需求。
5 5、您多久购物一次？、您多久购物一次？ ( (1）1天1次 （2）1周2次或更多（3）每月一次 （4）少于每月一次 49调查中发现，修武县城的大多数中低收入消费群体选择在县城消费，比例为64%，同时有36%的居民选择在周边县市或其他地区消费从市场了解可以看出，县城商业只能满足于中低端产品供应，高档产品市场处于空白状态6 6、您一般在哪个地点购物、您一般在哪个地点购物: :（1）县城 （2）周边县市 （3）其他地方 50调查中，发现有近一半的居民逛街选择步行，28%的居民选择自行车，15%的居民选择公交，只有不到10%的居民选择私家车这可以反映出修武县整体经济水平状况，多数家庭无力购买高档出行工具7 7、您逛街一般采用的交通方式是：、您逛街一般采用的交通方式是：（1）步行 （2）自行车 （3）公交 （4）家用汽车 5141%的居民在一次消费中消费支出低于100元，40%的居民一次消费支出在100-300元之间，300元以上的一次消费支出的比重为19%8 8、您一般一次花在购物方面的费用是：、您一般一次花在购物方面的费用是： （1）100元以内（3）100—300元（4）300—500元（5）500元以上 52调查中，有50%的居民选择在百货或购物广场购物，25%的居民选择在专业市场购物，21%的居民选择在超市购买物品，这足以说明云台商城、西关服装城等较大型规模市场的商业聚集作用。
9 9、您主要在哪种类型商店或场所购物、您主要在哪种类型商店或场所购物( (可多选可多选)? )? （1）超市 （2）专卖店或特色小店 （3）百货或购物广场 （4）便利店 （5）专业市场 53在购物影响因素中，商品价格、商品质量和服务质量是消费者所最为关注的问题，分别占到23%、18%、13%的比例 1010、影响您购物的主要因素是：、影响您购物的主要因素是： （1）距离远近 （2）交通费用 （3）交通便捷度 （4）商品价格 （5）商品质量 （6）商品特色 （8）服务质量 （9）环境舒适度 （10）其它 54在娱乐休闲方面，大多数人的花费都不是很大，只有28%的人在休闲娱乐方面的花费占月支出的30%以上 1111、除购物消费以外，您在餐饮及娱乐休闲方面的花费大致占您每月消费总额的比例为：、除购物消费以外，您在餐饮及娱乐休闲方面的花费大致占您每月消费总额的比例为：（1）10%以下（2）10%—30% （3）30-50% （4）50%以上 55调查中，73%的居民对现今的商业需求满意度为一般，说明现今的商业发展仍有上升的空间 1212、在日常生活消费方面，社区商业能满足您的需求吗，满意程度为、在日常生活消费方面，社区商业能满足您的需求吗，满意程度为（1）满意（2）较满意（3）一般（4）不满意 5660%的消费者选择超市，29%的人选择商品市场，这也证明了云台商贸城存在的理由和价值。
1313、在日常购物方面，您在哪种场所消费居多？、在日常购物方面，您在哪种场所消费居多？（1）超市（2）食杂店（3）商品市场 （4）其他 571 1、性别：（、性别：（1） 男 （2） 女 本次调查中，其中男性所占比例为37%，女性所占比例为63%3、修武县商业需求及倾向调查 582 2、年龄：（、年龄：（1）20岁以下（2）20—30岁（3）30—40岁（4）40—60岁（5）60以上 593 3、您的家庭构成：（、您的家庭构成：（1）单身 （2）夫妻两人 （3）三口之家 （4）四口之家 （5）五口及以上在修武，以四口之家的家庭数居多，从政府了解的情况看，修武县的平均家庭人口为4.36人 604 4、您现有几间商铺：（、您现有几间商铺：（1）一间（2）两间（3）三间（4）四间及以上在被调查者中，拥有两间及以上数量店铺的居民占有相当多的比例 615 5、在未来一、两年内，您是否准备投资商业街门市？（、在未来一、两年内，您是否准备投资商业街门市？（ ））A．是 B．否对于在近一、二年内有无商铺投资调查中，42%的居民在未来一两年内有购买商铺需求。
626 6、如果在修武县城市中心设立商业步行街，您会考虑购买步行街商铺吗？（、如果在修武县城市中心设立商业步行街，您会考虑购买步行街商铺吗？（ ）） A．会 B．不会对于修武城市中心区的商业店面，居民还是比较看好 637 7、对比一、二层商业门店，您更喜欢哪一种？、对比一、二层商业门店，您更喜欢哪一种？A．一层商业门店 B．二层商业门店 C. 一、二层一体商业门店对于商业街层数问题上，64%的居民比较看好总层数为1层的商业街 648 8、对上题您所选的商业门市楼层结构来说，您最理想的单层面积是：（、对上题您所选的商业门市楼层结构来说，您最理想的单层面积是：（ ）㎡）㎡ A.15——30 B.30——50 C.50——80 D.80——120 E.120——180 F.150——180 G.180——250 H.其他 对于商业面积的选择上，30%的居民选择80-120㎡，29%的居民选择50-80㎡，23%的居民选择120-150㎡。
说明，当地居民对于店面面积的选择上，以低于150㎡以下为主 659 9、如果您购买位于市中心黄金地段的商业街，您所能接受的最高价位是（、如果您购买位于市中心黄金地段的商业街，您所能接受的最高价位是（ ）元）元/ /㎡㎡ A. 2000以下 B. 2000—3000 C. 3000—4000 D.4000—5000 E. 5000—7000 F.7000—9000 G.9000—11000 H.11000以上调查中，有高达67%的居民能接受的商铺价格在2000元/m，18%的居民能接受的价格是2000-3000元/m，对于3000元/m以上的价格，只有15%的居民表示可以承受 661010、如果您租用位于市中心黄金地段的商业街，您所能接受的最年租金是（、如果您租用位于市中心黄金地段的商业街，您所能接受的最年租金是（ ）万）万 A.0.5—1 B. 1—1.5 C. 1.5—2 D.2—3 E. 3—4 F.4—5 G.5万以上调查中，发现有33%的居民能接受的年租金是1万以下，25%的居民能接受的年租金是1-1.5万，26%的居民能接受的年租金是1.5-2万，对于4万元以上的年租金，无一人接受。
这反映了修武商业的繁华程度和经济发展还处在一个比较低的水平 671111、您认为商业街门市的经营模式中，以下哪种更适合投资？、您认为商业街门市的经营模式中，以下哪种更适合投资？ （（ ）） A．整体规划、统一经营 B．独立门市、自主经营 C．以品牌店为主，独立铺面为辅 D．其他（请注明： ）41%的居民认为独立门市、自主经营适合投资 681212、在修武县，如果建设一条商业步行街，您觉得应以那种商业业态出现合适（、在修武县，如果建设一条商业步行街，您觉得应以那种商业业态出现合适（ ）） A．服装鞋帽类 B．家居建材类 C．餐饮类 D．休闲娱乐类 D．其他 52%的居民认为应以服装鞋帽类作为商业街主营业务，23%的居民认为应经营餐饮，24%的居民认为应经营休闲娱乐业 691313、在修武县消费，您觉得下列哪类商品或服务还需要提升完善、在修武县消费，您觉得下列哪类商品或服务还需要提升完善 A．增加网点数量，完善布局 B．完善商品或服务种类 C．提高商品或服务档次 D．优化消费环境 E．其他 调查中，有47%的居民认为当前的商品质量与种类应提高，29%的居民认为应优化消费环境，这几点都体现出了修武的商业现状，民众也迫切希望能改变目前状况。
703、商业市场小结商业中心主要在七贤大道（云台商贸城—为民路）；商业环境一般，缺乏规划，杂乱无章；商业面积几乎为临街店面，主力面积为20—50㎡；商业租金在0.5-2.5万元/年·间左右；各类商业网点遍布主要居民密集区，但品牌引入较少，档次较低下；云台商贸城、西关服装城等主要中、大型购物场所，并占据市场主力地位；经营业态以服饰、鞋类、家居建材、杂货、通讯等为主，娱乐休闲场所不足， 仅一家KTV与六家洗浴按摩店，经营状态也并不是很好 叁、项目可行性研究论证叁、项目可行性研究论证711 1、、项目概况项目概况2 2、项目环境、项目环境 3 3、商业规划、商业规划4 4、项目影响性因素分析、项目影响性因素分析5 5、、项目经济效益预测项目经济效益预测6 6、结论、结论 721、项目概况 本项目位于修武县县城中心地带—老城街，古时便为繁华商业街，周边商铺林立、交通便利、人流量大、历史文物与古建筑众多，是城市中心商圈的重要组成部份 l 老城街是修武县家喻户晓的老城街是修武县家喻户晓的““古老商业街古老商业街””l人口；城区集中性常住人口较少，多分布于城市北部；l政策；政府对老城街改造的大力支持；l商业：周边的西关服装城、云台商贸城等涌现的消费场所是日前修武 的主要消费中心，且具备一定的知名度和客户量；l环境：项目现场较为杂乱，现有商业又缺乏统一管理，入眼所及皆是路边 的小摊小贩，垃圾、污水遍地，脏、乱、差；l档次：周边商业的经营以服装、美容美发等小品为主，商品缺乏一、二线 品牌，假冒伪劣产品横行，且商业分布较散，难以有效聚合；l经济：经济：修武县整体经济处于焦作市偏低水平。
2、项目环境 743、商业规划修武县的现今商业中心主要是依云台商贸城为中心，以七贤大道、老城街为主要辅助延伸向外拓展，是修武县城最具影响力、满足周边居民日常消费的重要商业聚集地现有商圈分析；现有商圈分析；商业中心 75在老城区将延续中心大街和老城街两侧传统的商业带，并在二者的结合处规划形成北部区的商业中心，主要满足北部老城区居民的商业需求规划沿东二环路附近区域布置两处旅游服务区：一处在东二环路与丰收路交汇处附近以规划的五星级涉外酒店为依托，沿路设置包括宾馆、大型休闲、餐饮、购物等集中的旅游服务设施；另一处延续老城街传统的商业功能，以其与东二环路交汇处为中心形成一处旅游服务区，该区规划为农家乐的形式规划布置为南部区居民及工业区人口服务的商业金融用地，以带动城区南部的发展城市商业金融用地规划；城市商业金融用地规划； 76商业中心商业中心本项目本项目 77区位因素：区位因素：4、项目影响性因素分析区位因素：修武地处河南省西北部，地域南北狭长分布，与焦作市约30分钟车程，由于地处河南西北边陲，地理位置欠佳，政府重视不足 78交通因素：交通因素：修武对外交流交通动脉为：焦辉公路（焦作——辉县）、新济公路（新乡——济源）、武陵公路（武陟县——山西省陵川县）及温焦青（温县——焦作——修武县青龙洞水库）公路。
焦作作为一个地级城市，是该区域的政治、经济、文化中心，处于绝对的领导地位，也是云台山旅游的真正的“后花园”修武所处的位置，并没有任何特别的优势 序号用地代号用地名称面积（ha）占建设用地（%）人均（m2/人）1R居住用地470.231.331.32C公共设施用地376.025.225.23M工业用地33.42.22.24W仓储用地19.91.31.35T对外交通用地40.52.72.76S道路广场用地256.517.117.17U市政公用设施用地573.83.88G绿地246.516.416.4其中：公共绿地202.513.513.5合 计城市建设用地15001001002020年规划城市建设用地平衡表年规划城市建设用地平衡表规划因素规划因素 可以看出，修武的城市建设多注可以看出，修武的城市建设多注重于城市绿化、公共设施、广场等用地重于城市绿化、公共设施、广场等用地规划，而与商业活动相配套的规划建设规划，而与商业活动相配套的规划建设没有得到重视短期内，城市框架不断没有得到重视短期内，城市框架不断拉升，但配套设施却与之脱节拉升，但配套设施却与之脱节 81人口因素人口因素l 修武县城常住人口为6万多，城关城区人口为3万余，其中农业人口为2.3万；l 外地来修武的人口稀少，人口流动性不足，限制了与外界的商业交流，也抑 制了本县商业发展。
人口是关系商业繁华与否的重要条件，人旺则市兴人口是关系商业繁华与否的重要条件，人旺则市兴 82社会经济因素社会经济因素工薪收入：工薪收入：占可支配收入的72.64%，在城镇居民可支配收入中占主导地位 83衣着消费：衣着消费：购买服装支出854.6元，购买服装的平均单价为96.2元；购买鞋类支出232.48元，购买购买鞋类的平均单价为83.9元 84总结：总结：l区位被弱化、区位优势在下降；区位被弱化、区位优势在下降；l交通状况在改善，交通状况在改善，但商业促但商业促进性小；进性小；l城市规划不断，功能结构不合理；城市规划不断，功能结构不合理；l总人口少、流动性差，农业人口比重大；总人口少、流动性差，农业人口比重大；l经济收入有限，经济发展动力局限，消费经济收入有限，经济发展动力局限，消费 水平较低水平较低 855 5、项目经济效益预测、项目经济效益预测〖城市发展附加值〗〖成本投资价值〗〖地段增值价值〗〖品牌收益价值〗〖消费力价值〗〖政府支持效应〗我们的目标：我们的目标： 树立品牌意识重塑老城区繁华地标小投入，低风险、搞回报提升城市形象、档次、高度凝聚消费群体 86开发假设性研究：开发假设性研究： l假设现对中心大街段沿街项目进行拆迁改造，共计长度为800m，宽度为30m，其中街道宽为8m，商铺进深为11m。
拆拆 迁迁 户户拆拆迁迁示示意意图图道道 路路 项目开发模式：项目开发模式： 原因：原因：考虑到项目所在区域为商业集中地带，现阶段，外街为商业分布，内街为住宅，为维持外街原有商业氛围，只有通过先“内”后“外”的开发顺序，才能保证外街商业的繁华，同时避免因拆除外街店面所引起的租金赔偿问题滚动式开发滚动式开发 项目开发步骤：项目开发步骤： 步骤：步骤：第一步，拆除内街住宅改造建设，并对拆迁户进行拆迁补偿、安置第二步：将外街店面转移至内街进行暂时性经营，对外街进行改造， 并赔偿租金损失第三步：对原外街房主进行外街店面送还，对内街店面招商出售先先““内内””后后““外外”” 项目规划（商业街总体布局、外立面、景观等）：6 6个月个月拆迁准备（拆迁户征询意见、拆迁安置、工程审批等）：9 9个月个月内街拆迁、建造： 9 9个月个月外街拆迁、建造： 9 9个月个月步行街配套建设： 5 5个月个月商业招商入住： 6 6个月个月预计时间：预计时间：4444个月个月项目开发周期预测：项目开发周期预测： 因项目开发地块的外街为传统店面，无法外迁，在拆除重建后须无条件归还给原业主，因此，重建并没有增加有效的店面面积，对于开发商而言，外街重建并没有经济效益可言。
建造内街又涉及到拆迁、安置问题，须给予原住民外迁安置、补偿，而内街商业店面的价值远低于外街，所以，仅此一点，即可看出项目的经济效益性并不高 从开发周期看，项目周期较长，需4年左右项目经济效益评估：项目经济效益评估： 项目总长800m，宽30m，道路宽度为8m，店面进深11m，单间店面面积为35㎡，建造年限设定为4年建安费用：建安费用：800m *30m*600元/㎡（建安成本）=1440（万元）拆迁安置补偿费用：拆迁安置补偿费用：内街拆迁补偿：内街拆迁补偿：800m * 11m * 1600元/㎡=1408万元外街租金补偿：外街租金补偿：800m * 11m / 35㎡（单间店面面积）* 2万元/年=502.8万/年 银行利息：银行利息：1000万元 * 5.94%（四年商业贷款利率）=126万元项目经济效益演算：项目经济效益演算： 项目运营费用：项目运营费用：5万/人·年 * 10人 * 4年=200万元不可预见费用：不可预见费用：200万元项目运营费用：项目运营费用：5万/人·年 * 10人 * 4年=200万元不可预见费用：不可预见费用：200万元项目前期投入费用：项目前期投入费用：1440万元+1408万元+502.8万元+126万元 +200万元+200万元=3876.83876.8万元万元 销售收入：销售收入：800m * 11m *7000元/㎡=6160万元营业收入营业收入= =销售收入销售收入- -前期费用前期费用= =6160-3876.8万元=2283.2万元营业税：营业收入营业税：营业收入 * * 5%=5%= 2283.2万元 * 5%=114.6万元城建税：营业税城建税：营业税 * * 7%=7%=114.6万元 * 7%=8.022万元教育费附加：营业税教育费附加：营业税 * * 3%=3%=114.6万元 * 3%=3.438万元 地方教育费附加：营业税地方教育费附加：营业税 * * 2%=2%=114.6万元 * 2%=2.292万元 现今，修武县城商业店面最高价为7000元/㎡，因本项目可销售部份为内街，价值不能与之媲美，加之修武县的商业多以一层为主，二层以住房、仓储为多，基本没有商业店铺价格，所以，本项目中暂不考虑二层的商业问题，假设内街一层商业销售价格为取最高值为7000元/㎡，则： 企业所得税：收入企业所得税：收入- -各项成本支出各项成本支出- -各项税费各项税费= =（6160-3876.8-114.6- 8.022-3.438-2.292） * * 33%=711.1万元 利润：利润：2283.2-711.1=1572.1万元 项目周期为4年左右，则每年的收益为：1572.1万元 /4年=393.025万元/ 年 项目不利因素项目不利因素; ;l云台山旅游管理权限以及收益已归属焦作市，修武镇逐渐被边缘化；l云台山与修武的距离甚至远于云台山与焦作的距离，因此，作为几百万人口的地级大市焦作市成为云台山旅游人口的休闲娱乐的“后花园”，修武县的商业、娱乐休闲基础过差，无法吸引旅游人口，而且，并没有任何迹象表明，修武县在将来的争夺旅游资源的竞争中能够占据上风；l修武城市商业氛围不强，商业发展缺乏支撑力，前景并不乐观；l修武人口稀少，外来人口稀少，人口流动性不强；l修武经济水平低下，购买力有限；l当地居民对商业街前景不是很看好；l居民品牌意识不强，商业环境凌乱；l各商业业态发展不均，失衡严重；6、结论 6、结论所以，在修武投资商业步行街项目，所以，在修武投资商业步行街项目，具有较大的风险。
具有较大的风险以上分析供开发商参考！以上分析供开发商参考！ The endThe end 。