廊坊市广阳区和平路朝阳市场改造项目地块市场定位及物业发展建议报告2019\03\11中国房产信息集团北京机构 PART5项项目整体定位目整体定位总体定位体定位新朝阳新朝阳··蓝山广山广场发展目展目标：：一个商一个商业繁繁华、色彩、色彩缤纷的城市旺地；的城市旺地；一个生一个生态自然，充自然，充满本地人文气息的高尚生本地人文气息的高尚生活社区；活社区；一一张最能代表廊坊商最能代表廊坊商业发展的名片展的名片一个演一个演绎文化、文化、时髦、休髦、休闲、文、文娱、生、生态现代化城市中心代化城市中心 三大功能板三大功能板三大功能板三大功能板块块构成构成构成构成功能板块复合化综合商业居住酒店业态国际名店城时尚女人坊儿童主题商城电影城娱乐动漫城汽车展厅高层住宅快捷酒店兼具商务、办公（酒店四星级装修标准）主题特征先进的业态和经营模式注入情景休闲理念，形成景商互融的独特环境，营造顶级交流空间和氛围城市中心的全景生活社区“海文化”PART5项项目整体定位目整体定位 建筑主建筑主建筑主建筑主题题建建建建议议————海洋主海洋主海洋主海洋主题题建筑表建筑表现方法方法颜色色——在空在空间上以上以蓝、白两种主色、白两种主色调相互交相互交错，白的清冷和，白的清冷和蓝的幽深表的幽深表现海洋的海洋的,一种波浪的清透感和水的湛一种波浪的清透感和水的湛蓝感感;线条条——空空间线条以波浪型或条以波浪型或贝壳壳纹理理为表表现;小品小品——帆船、滑板帆船、滑板,在地面、在地面、墙面、地下、面、地下、墙下放置海洋生物下放置海洋生物贝壳、珊瑚壳、珊瑚等真正的等真正的实体或体或艺术品品;装装饰——地面局部地面局部铺上上蓝色透明色透明钢化玻璃，下面化玻璃，下面铺上白色的上白色的细沙和沙和鹅卵石，卵石，撒上撒上贝壳、海星、海螺，美壳、海星、海螺，美丽的沙的沙滩便珍藏在便珍藏在这里了里了,地面地面铺装材料采用装材料采用装装饰混凝土，混凝土，压印海洋生物印印海洋生物印记；；植物植物——体体现地中海海洋地中海海洋热带气候气候 PART5项项目整体定位目整体定位——商商业业定位定位 业态业态定位定位定位定位根据根据LifestyleMall的商的商业定位确定本定位确定本项目的目的业态组合合为——特色商特色商业+休休闲娱乐+特色餐特色餐饮+零售零售PART5项项目整体定位目整体定位——商商业业定位定位接下来要解决的是接下来要解决的是接下来要解决的是接下来要解决的是———— 商商商商业业体量的确定体量的确定体量的确定体量的确定 主力主力主力主力业态业态的的的的选择选择 各种各种各种各种业态业态在在在在项项目中的目中的目中的目中的规规模比例模比例模比例模比例 各种各种各种各种业态业态在在在在项项目中的分布目中的分布目中的分布目中的分布 项项目商目商目商目商业级别业级别：根据各商：根据各商：根据各商：根据各商业级别业级别的基本指的基本指的基本指的基本指标标，，，，结结合本合本合本合本项项目的基本条件，确定本目的基本条件，确定本目的基本条件，确定本目的基本条件，确定本项项目目目目属于城市属于城市属于城市属于城市级级商商商商业业，，，，进进而确定而确定而确定而确定项项目的基本目的基本目的基本目的基本业态业态与与与与规规模需求。
模需求商业级别城市级商业区域性商业社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民人均商业面积（按辐射人口计算）0.3-0.5㎡0.5-0.8㎡0.8-1㎡1-1.5㎡商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺PART5项项目整体定位目整体定位——商商业业定位定位 本身商本身商本身商本身商业级别业级别外在市外在市外在市外在市场场因素因素因素因素p根据项目地块所处的商圈等级、本项目确定的商业级别、辐射人口所需商业面积，现有市场商业容量及未来市场状况，确定本项目商业体量应该在20-30万平方米之间项目体量分析目体量分析——综合内外因素，本合内外因素，本项目商目商业体量可定位于体量可定位于20-25万平方米左右万平方米左右。
PART5项项目整体定位目整体定位——商商业业定位定位p未来5-8年，廊坊市中心人口预计可达118万左右，按照50%的市场渗透率，人均消费支出2000元/年计算〔参考2019年廊坊城镇居民食品、服装、娱乐等消费指标），则消费支出合计12亿元按照保本营业额5000万元/万平米计算，则计算出本项目可支撑24万平米的商业面积 本项目业态比例建议最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表眼镜、通讯最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心由于大型百货、超市、餐饮、休闲娱乐业态的租金比较低，因此不建议在项目中设置过多的该类业态建议零售业态占到50%，餐饮、休闲、娱乐各占10-20%总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下：PART5项项目整体定位目整体定位——商商业业定位定位 A、集中商业店铺面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积(㎡)配套8-1012-15平层80—200独立上下水B、住宅底商C、主力业态面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积(㎡)4—68—12一托二60—140PART5项项目整体定位目整体定位——商商业业定位定位业态面积（㎡）电影院4000儿童体验城（比如世界、小人国）10000动漫电玩城2000滑冰场2000迪卡侬5000由目由目由目由目标业态标业态建筑指建筑指建筑指建筑指标标确定确定确定确定产产品定位品定位品定位品定位 10展展现给客客户的住宅形象的住宅形象——首席首席——体体现项目高档次目高档次和在廊坊的地位和在廊坊的地位中央中央——位于廊坊中心区位于廊坊中心区域，最后的城市域，最后的城市绝版版地段地段城市生活典范城市生活典范————通通过对商商业的打造，充分的打造，充分发挥居住价居住价值，以及，以及自身自身产品的打磨，建品的打磨，建立廊坊市新的高档住立廊坊市新的高档住宅宅标准准城市中央首席生活典范社区城市中央首席生活典范社区廊坊市城市化生活的引廊坊市城市化生活的引领者者PART5项项目整体定位目整体定位——住宅定位住宅定位 11住宅住宅住宅住宅产产品及品及品及品及户户型定位建型定位建型定位建型定位建议议产品形式品形式户型面型面积梯梯户比比p以板式高层产品为主，为做足容积率和考虑回迁因素，并要做少量塔楼p为保证中高端客户需求，主要采用一梯二户设计，塔楼采用二梯八户设计p本项目大户型尺度要对应市场畅销户型，而基于项目条件、销售要求及市场现p状，因此不建议开发四居以上的大面积户型产品；p为保证销售速度，项目户型要适当缩小，以便控制总价，但要保证采光、通风p不影响居住舒适度。
PART5项项目整体定位目整体定位——住宅定位住宅定位 12本案住宅建筑定本案住宅建筑定本案住宅建筑定本案住宅建筑定义义：以挺拔、大气的高：以挺拔、大气的高：以挺拔、大气的高：以挺拔、大气的高层层板楼板楼板楼板楼为为主，搭配主，搭配主，搭配主，搭配简洁简洁、、、、稳稳重、典雅的新古典主重、典雅的新古典主重、典雅的新古典主重、典雅的新古典主义风义风格亮相，在造型格亮相，在造型格亮相，在造型格亮相，在造型设计设计上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用简简化的手法、化的手法、化的手法、化的手法、现现代的材料和加工技代的材料和加工技代的材料和加工技代的材料和加工技术术去追求去追求去追求去追求传统传统式式式式样样的大致的大致的大致的大致轮轮廓特征建筑形象建议 13建筑形象建议公寓建筑形象公寓建筑形象应时尚新尚新颖，体，体现挺拔、挺拔、简约、俊朗的形象，充分体、俊朗的形象，充分体现城市城市至高点的气至高点的气势p临爱民道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感；p强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。
p色系可采用反映海洋风情的“蓝白色系”，底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象 14项项目目目目户户型建型建型建型建议议——产品编号主力户型主力面积（㎡）产品价值对应客群一房一室一厅(局部一室半)60-70快速销售、稳定回款投资客群、刚性客群二房二室二厅80-90快速销售、稳定回款刚性客群二室二厅90-100快速销售、稳定回款刚性客群三房三室二厅120-130快速销售、稳定回款 首次改善置业客群三室二厅130-140实现高利润、树立形象二次改善置业客群PART5项项目整体定位目整体定位——住宅定位住宅定位 15建建建建议议本本本本项项目酒店部分定位目酒店部分定位目酒店部分定位目酒店部分定位为为商商商商务务型型型型经济经济( (快捷快捷快捷快捷) )酒店，既可酒店，既可酒店，既可酒店，既可满满足廊坊城市特征，又能足廊坊城市特征，又能足廊坊城市特征，又能足廊坊城市特征，又能满满足足足足项项目目目目总总体量及各部分分配，本体量及各部分分配，本体量及各部分分配，本体量及各部分分配，本项项目酒店建筑面目酒店建筑面目酒店建筑面目酒店建筑面积积确定在确定在确定在确定在1000010000平方米左右，其余部分平方米左右，其余部分平方米左右，其余部分平方米左右，其余部分可作可作可作可作为办为办公自用公自用公自用公自用PART5项项目整体定位目整体定位——酒店定位酒店定位定位快捷酒店（星级装修）兼具商务、办公建筑面积10000平方米面积套内面积30平方米套数250-300间合作方式建议与品牌连锁酒店合作，毛坯交楼，长期租赁办公自用为主（余量可租赁） 16户户型分布原型分布原型分布原型分布原则则————实现项实现项目整体价目整体价目整体价目整体价值值最大化最大化最大化最大化二期产品作用占比排布原则一居60㎡经济型产品10%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居80~90㎡经济型产品20%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居90~100㎡三居120~130㎡主流产品50%占用部分优质资源，私密性较高三居130~140㎡舒适型产品20%排布在社区核心位置，保证舒适度及私密性好，最大化占有景观资源。
户型设计建议 规规划方案：集中商划方案：集中商划方案：集中商划方案：集中商业业+ +住宅住宅住宅住宅+ +快捷酒店快捷酒店快捷酒店快捷酒店一期商业〔已建）二期住宅（拟建）二期商业综合体（拟建）快捷酒店整体规划方案 18规划方案一〔容积率：3.5）规划平面及主要经济技术指标项目数值规划总用地面积133024.76㎡总建筑面积723788.48㎡地上总建筑面积460509.11㎡其中：住宅建筑面积109470㎡公寓建筑面积83842.56㎡酒店（办公）建筑面积38102.4㎡综合商业建筑面积220595.79㎡住宅商铺建筑面积8498.36㎡地下总建筑面积263279.37㎡其中综合商业面积63441..42㎡商业停车场152712.3㎡住宅停车场47125.65㎡居住户数2124绿地率30%容积率3.5建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案 19规划方案一之鸟瞰示意整体规划方案 20方案一：容方案一：容方案一：容方案一：容积积率率率率3.53.5方案：方案：方案：方案：总总占地占地占地占地为为13.313.3万平米，万平米，万平米，万平米，总总建面建面建面建面积积70.8570.85万平米〔含地下），其中万平米〔含地下），其中万平米〔含地下），其中万平米〔含地下），其中销销售面售面售面售面积为积为43.443.4万平方米、持有面万平方米、持有面万平方米、持有面万平方米、持有面积积27.527.5万平方米万平方米万平方米万平方米各业态指标汇总：地块指标地块指标数值数值地块指标地块指标数值数值规划总用地面积13.3万㎡销售面积434，004㎡总建筑面积70.85万㎡持有面积274，522㎡容积率3.5地块指标基本情况：PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算 总建筑面积总建筑面积(平方米平方米)租售策略租售策略地上总建筑面积地上总建筑面积 其中商品住宅109,470销售高层小户型公寓83,843销售住宅底商8,085销售集中商业（销售）60,690销售集中商业（出租）146,675持有快捷酒店10,000持有办公物业28,102持有地下总建筑面积地下总建筑面积 其中商业地下一层（商铺）63,441销售商业地下二、三层（车库）89,745持有住宅地下一、二层（车库）108,475销售合计708,527 地上面积合计446,865 地下面积合计261,661 21商业〔集中式街区商业）一期商业〔已建）商品住宅商品住宅酒店酒店+办公公商商铺〔〔3F））商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅（（30F））商商铺〔〔2F)楼楼间距：距：130m楼楼间距：距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商商铺进深：深：12m124m101m65m68m工行PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算方案一尺寸分布：方案一尺寸分布：方案一尺寸分布：方案一尺寸分布： 容容容容积积率率率率=3.5=3.5 22PART6方案一投方案一投资资估算估算项目单价(元/㎡)面积（㎡）总金额（万元）备注一、直接成本8,8365,585395,732 (一)、土地成本1,8201,16082,194 1、土地出让金 1,786446,86579,800按照400万元/亩计算2、土地契税 34 2,394 (二)、开发前期费35022115,640 1.七通一平费- -假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费50446,8652,234 3.大市政配套280446,86512,512 4.公共建筑配套费-446,865- 5.勘察\审图\招投标等费用20446,865894 (三)、建安成本6,116446,865273,320 商品住宅2,500109,47027,368 高层小户型公寓2,50083,84320,961带精装，装修费见3.精装修住宅底商3,0008,0852,426 集中商业（销售）2,80060,69016,993 集中商业（出租）2,800146,67541,069 快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房办公物业2,50028,1027,026毛坯交房商业地下一层（商铺）4,00063,44125,377 商业地下二、三层（车库）3,50089,74531,411 住宅地下一、二层（车库）3,500108,47537,966 2.设备及安装250446,86517,713 3.精装修60083,84342,512小户型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-446,865-不另设售楼处(四)、红线内市政工程费300446,86513,406小配套(五)、环境及配套设施费250446,86511,172道路及绿化工程二、间接成本1,9451,22786,911 (六)、管理费用9560 4,245 1.监理费、招投标、检验测试等费用15446,865670 2.项目公司工资、福利、办公费等60446,8652,681 3.延期交房补偿、物业维修等20446,865894 (七)、财务费用442446,86519,733贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用331446,86514,799销售收入的2.5%(九)、营业税及附加874446,86539,069 1.营业税金及附加742 446,86533,150销售收入的5.6%2.土地增值税132 446,8655,920按销售收入的1%预征(十)、不可预见费203 446,8659,064[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、总成本 6,812482,642 四、销售收入 591,962 商品住宅10,000109,470109,470 高层小户型公寓11,00083,84392,227对外宣传：1000元装修标准住宅底商40,0008,08532,341 集中商业（销售）40,00060,690242,761集中商业销售部分集中商业（出租） 146,675 快捷酒店 10,000 办公物业 28,102 自用商业地下一层（商铺）15,00063,44195,162 商业地下二、三层（车库）-2,165 2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,0002,00020,0002000个车位左右五、税前利润 109,319 六、所得税 27,330按照财务口径进行，25%七、税后利润 81,989 23方案一方案一财务评价价——项目目总成本：成本：48.26亿元，税后利元，税后利润8.20亿元，成本元，成本净利利润16.99%。
项目目总体收益水平良好，体收益水平良好，项目建成后仍将目建成后仍将获得高达价得高达价值16.6亿元的物元的物业方案一：前期投入方案一：前期投入方案一：前期投入方案一：前期投入总总成本成本成本成本48.2648.26亿亿元，建成元，建成元，建成元，建成销销售后盈利售后盈利售后盈利售后盈利8.28.2亿亿元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运营营收入估算在收入估算在收入估算在收入估算在16.616.6亿亿元PART6方案一方案一财务财务指指标标分析分析 金额（万元）项目总成本482642项目总投资（不含税、费用、利息）409041自有资金196591银行贷款212451销售收入591962税前利润109319税后利润81989投资利润率指标投资毛利率26.73%投资净利率20.04%投资利润率指标成本毛利率22.65%成本净利率16.99%持有物业类型持有物业面积(平方米、个)收益预估（万元）备注持有集中商业面积（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,0002,441200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商业地下二、三层（车库）2,1659,731350元/月*个 24规划方案二〔容积率：3.6）规划平面及主要经济技术指标项目数值规划总用地面积133024.76㎡总建筑面积739388.11㎡地上总建筑面积476109.54㎡其中：住宅建筑面积109470㎡公寓建筑面积99442.56㎡酒店（办公）建筑面积38102.4㎡综合商业建筑面积220595.79㎡住宅商铺建筑面积8498.36㎡地下总建筑面积263279.37㎡其中综合商业面积63441..42㎡商业停车场152712.3㎡住宅停车场47125.65㎡居住户数2332绿地率30%容积率3.6建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案 25方案二方案二方案二方案二————容容容容积积率率率率3.63.6方案：方案：方案：方案：总总占地占地占地占地为为13.313.3万平米，万平米，万平米，万平米，总总建面建面建面建面积积72.4172.41万平米〔含地下），万平米〔含地下），万平米〔含地下），万平米〔含地下），其中其中其中其中销销售面售面售面售面积积4545万平方米、持有面万平方米、持有面万平方米、持有面万平方米、持有面积积27.427.4万平方米万平方米万平方米万平方米各业态指标汇总：地块指标地块指标数值数值地块指标地块指标数值数值规划总用地面积13.3万㎡销售面积449,604㎡总建筑面积72.41万㎡持有面积274,522㎡容积率3.6地块指标基本情况：PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算 总建筑面积总建筑面积(平方米平方米)租售策略租售策略地上总建筑面积地上总建筑面积 其中商品住宅109,470销售高层小户型公寓99,443销售住宅底商8,085销售集中商业（销售）60,690销售集中商业（出租）146,675出租快捷酒店10,000持有办公物业28,102持有地下总建筑面积地下总建筑面积 其中商业地下一层（商铺）63,441销售商业地下二、三层（车库）89,745持有住宅地下一、二层（车库）108,475销售合计合计724,127 地上面积合计地上面积合计462,465 地下面积合计地下面积合计261,661 26规划方案二之鸟瞰示意整体规划方案 27商业〔集中式街区商业）一期商业〔已建）商品住宅商品住宅酒店酒店+办公公商商铺商品住宅商品住宅PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅楼楼间距：距：130m楼楼间距：距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商商铺进深：深：12m124m101m65m68m工行方案二尺寸分布：方案二尺寸分布：方案二尺寸分布：方案二尺寸分布： 容容容容积积率率率率=3.6=3.6 28PART6方案二投方案二投资资估算估算项目项目单价单价(元元/㎡㎡)面积（㎡）面积（㎡）总金额（万元）总金额（万元）备注备注一、直接成本8,6825,557402,362 (一)、土地成本1,7591,13582,194 1、土地出让金 1,726462,46579,800按照400万元/亩计算2、土地契税 33 2,394 (二)、开发前期费35022416,186 1.七通一平费- -假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费50462,4652,312 3.大市政配套280462,46512,949 4.公共建筑配套费-462,465- 5.勘察\审图\招投标等费用20462,465925 (三)、建安成本6,023462,465278,546 商品住宅2,500109,47027,368 高层小户型公寓2,50099,44324,861带精装，装修费见3.精装修住宅底商3,0008,0852,426 集中商业（销售）2,80060,69016,993 集中商业（出租）2,800146,67541,069 快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房办公物业2,50028,1027,026毛坯交房商业地下一层（商铺）4,00063,44125,377 商业地下二、三层（车库）3,50089,74531,411 住宅地下一、二层（车库）3,500108,47537,966 2.设备及安装250462,46518,103 3.精装修60099,44343,448小户型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-462,465-不另设售楼处(四)、红线内市政工程费300462,46513,874小配套(五)、环境及配套设施费250462,46511,562道路及绿化工程二、间接成本1,9291,23289,228 (六)、管理费用95614,393 1.监理费、招投标、检验测试等费用15462,465694 2.项目公司工资、福利、办公费等60462,4652,775 3.延期交房补偿、物业维修等20462,465925 (七)、财务费用436462,46520,153贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用329462,46515,228销售收入的2.5%(九)、营业税及附加869462,46540,202 1.营业税金及附加738 462,46534,111销售收入的5.6%2.土地增值税132 462,4656,091按销售收入的1%预征(十)、不可预见费200 462,4659,251[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、总成本 6,789491,590 四、销售收入 609,122 商品住宅10,000109,470109,470 高层小户型公寓11,00099,443109,387对外宣传：1000元装修标准住宅底商40,0008,08532,341 集中商业（销售）40,00060,690242,761集中商业销售部分集中商业（出租） 146,675 快捷酒店 10,000 办公物业 28,102 自用商业地下一层（商铺）15,00063,44195,162 商业地下二、三层（车库）-2,165 2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,0002,00020,0002000个车位左右五、税前利润 117,532 六、所得税 29,383按照财务口径进行，25%七、税后利润七、税后利润 88,149 29方案二方案二财务评价价——项目目总成本：成本：49.16亿元，税后利元，税后利润8.8亿元，成本元，成本净利利润17.93%。
项目目总体收益水平良好，体收益水平良好，项目建成后仍将目建成后仍将获得高达价得高达价值16.6亿元的物元的物业方案二：前期投入方案二：前期投入方案二：前期投入方案二：前期投入总总成本成本成本成本49.1649.16亿亿元，建成元，建成元，建成元，建成销销售后盈利售后盈利售后盈利售后盈利8.88.8亿亿元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运营营收入估算在收入估算在收入估算在收入估算在16.616.6亿亿元PART6方案二方案二财务财务指指标标分析分析 金额（万元）金额（万元）项目总成本491590项目总投资（不含税、费用、利息）416006自有资金199028银行贷款216978销售收入609122税前利润117532税后利润88149投资利润率投资利润率指标指标投资毛利率28.25%投资净利率21.19%投资利润率投资利润率指标指标成本毛利率23.91%成本净利率17.93%持有物业类型持有物业类型持有物业面积持有物业面积(平方米、个平方米、个)收益预估收益预估（万元）（万元）备注备注持有集中商业面积（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,0002,441200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商业地下二、三层（车库）2,1659,731350元/月*个 30规划方案三〔容积率：3.8）规划平面及主要经济技术指标项目数值规划总用地面积133024.76㎡总建筑面积767871..15㎡地上总建筑面积504592.15㎡其中：住宅建筑面积109470㎡公寓建筑面积127925.6㎡酒店（办公）建筑面积38102.4㎡综合商业建筑面积220595.79㎡住宅商铺建筑面积8498.36㎡地下总建筑面积263279.37㎡其中综合商业面积63441..42㎡商业停车场152712.3㎡住宅停车场47125.65㎡居住户数2548绿地率30%容积率3.8建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案 31方案三方案三方案三方案三————容容容容积积率率率率3.83.8方案：方案：方案：方案：总总占地占地占地占地为为13.313.3万平米，万平米，万平米，万平米，总总建面建面建面建面积积75.375.3万平米〔含地下），万平米〔含地下），万平米〔含地下），万平米〔含地下），其中其中其中其中销销售面售面售面售面积积47.847.8万平方米、持有面万平方米、持有面万平方米、持有面万平方米、持有面积积27.427.4万平方米万平方米万平方米万平方米各业态指标汇总：地块指标地块指标数值数值地块指标地块指标数值数值规划总用地面积13.3万㎡销售面积478,087㎡总建筑面积75.3万㎡持有面积274,522㎡容积率3.8地块指标基本情况：PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算 总建筑面积总建筑面积(平方米平方米)租售策略租售策略地上总建筑面积地上总建筑面积 其中商品住宅109,470销售高层小户型公寓127,926销售住宅底商8,085销售集中商业（销售）60,690销售集中商业（出租）146,675持有出租快捷酒店10,000持有办公物业28,102持有地下总建筑面积地下总建筑面积 其中商业地下一层（商铺）63,441销售商业地下二、三层（车库）89,745持有出租住宅地下一、二层（车库）108,475销售合计合计752,609 地上面积合计490,948 地下面积合计261,661 32规划方案三之鸟瞰示意整体规划方案 33商业〔集中式街区商业）一期商业〔已建）商品住宅商品住宅酒店酒店+办公公商商铺〔〔3F））商品住宅商品住宅PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅（（30F））商商铺〔〔2F)楼楼间距：距：130m楼楼间距：距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m方案三尺寸分布：方案三尺寸分布：方案三尺寸分布：方案三尺寸分布： 容容容容积积率率率率=3.8=3.884m18m18m30m87m80m商商铺进深：深：12m124m101m65m68m工行 34PART6方案三投方案三投资资估算估算项目项目单价单价(元元/㎡㎡)面积（㎡）面积（㎡）总金额（万元）总金额（万元）备注备注一、直接成本8,4255,507414,467 (一)、土地成本1,6571,09282,194 1、土地出让金 1,625490,94879,800按照400万元/亩计算2、土地契税 32 2,394 (二)、开发前期费35022817,183 1.七通一平费- -假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费50490,9482,455 3.大市政配套280490,94813,747 4.公共建筑配套费-490,948- 5.勘察\审图\招投标等费用20490,948982 (三)、建安成本5,868490,948288,087 商品住宅2,500109,47027,368 高层小户型公寓2,500127,92631,981带精装，装修费见3.精装修住宅底商3,0008,0852,426 集中商业（销售）2,80060,69016,993 集中商业（出租）2,800146,67541,069 快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房办公物业2,50028,1027,026毛坯交房商业地下一层（商铺）4,00063,44125,377 商业地下二、三层（车库）3,50089,74531,411 住宅地下一、二层（车库）3,500108,47537,966 2.设备及安装250490,94818,815 3.精装修600127,92645,157小户型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-490,948-不另设售楼处(四)、红线内市政工程费300490,94814,728小配套(五)、环境及配套设施费250490,94812,274道路及绿化工程二、间接成本1,9041,24293,459 (六)、管理费用95624,664 1.监理费、招投标、检验测试等费用15490,948736 2.项目公司工资、福利、办公费等60490,9482,946 3.延期交房补偿、物业维修等20490,948982 (七)、财务费用426490,94820,921贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用326490,94816,011销售收入的2.5%(九)、营业税及附加861490,94842,270 1.营业税金及附加731 490,94835,865销售收入的5.6%2.土地增值税130 490,9486,405按销售收入的1%预征(十)、不可预见费195 490,9489,593[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、总成本 6,749507,926 四、销售收入 640,451 商品住宅10,000109,470109,470 高层小户型公寓11,000127,926140,718对外宣传：1000元装修标准住宅底商40,0008,08532,340 集中商业（销售）40,00060,690242,761集中商业销售部分集中商业（出租） 146,675 快捷酒店 10,000 办公物业 28,102 自用商业地下一层（商铺）15,00063,44195,162 商业地下二、三层（车库）-2,165 2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,0002,00020,0002000个车位左右五、税前利润 132,526 六、所得税 33,131按照财务口径进行，25%七、税后利润七、税后利润 99,394 3535方案三方案三财务评价价——项目目总成本：成本：50.79亿元，税后利元，税后利润9.94亿元，成本元，成本净利利润23.2%。
项目目总体收益水平良好，体收益水平良好，项目建成后仍将目建成后仍将获得高达价得高达价值16.6亿元的物元的物业方案三：前期投入方案三：前期投入方案三：前期投入方案三：前期投入总总成本成本成本成本50.7950.79亿亿元，建成元，建成元，建成元，建成销销售后盈利售后盈利售后盈利售后盈利9.949.94亿亿元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运元，其中持有部分未来运营营收入估算在收入估算在收入估算在收入估算在16.616.6亿亿元PART6方案三方案三财务财务指指标标分析分析 金额（万元）金额（万元）项目总成本507926项目总投资（不含税、费用、利息）428723自有资金203479银行贷款225244销售收入640451税前利润132526税后利润99394投资利润率投资利润率指标指标投资毛利率30.91%投资净利率23.18%投资利润率投资利润率指标指标成本毛利率26.09%成本净利率19.57%持有物业类型持有物业类型持有物业面积持有物业面积(平方米、个平方米、个)收益预估收益预估（万元）（万元）备注备注持有集中商业面积（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,0002,441200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商业地下二、三层（车库）2,1659,731350元/月*个 36 方案一3.5容积率方案二3.6容积率方案三3.8容积率项目初期投资收益及项目总成本（万元）482642491590507926销售收入（万元）591962609122640451税前利润（万元）109319117532132526税后利润（万元）819898814999394利润指标成本毛利率（%）22.65%23.91%26.09%成本净利率（%）16.99%17.93%19.57%三套方案三套方案三套方案三套方案对对比分析比分析比分析比分析PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算p三套方案都表明三套方案都表明项目目总体收益水平良好，且体收益水平良好，且项目建成后都可目建成后都可获得高达价得高达价值16.6亿元的持有物元的持有物业。
37自持自持销售〔住宅和公寓）售〔住宅和公寓）销售〔住宅底商、外街售〔住宅底商、外街+内内街一、二街一、二层））工商银行工商银行集中商集中商业：外街〔一托二形式），内街一、二：外街〔一托二形式），内街一、二层以及住宅底商均以及住宅底商均销售，三、四售，三、四层及局部五及局部五层为开开发商自持；商自持；住宅和公寓：全部住宅和公寓：全部销售；售；酒店和酒店和办公楼：开公楼：开发商持有商持有PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——租售模式建租售模式建议议 38价格价格价格价格预测预测————住宅、商住宅、商住宅、商住宅、商业业部分价格部分价格部分价格部分价格预测预测物业类型售价（元/平米）住宅10000集中商业28000商业街35000住宅底商25000阐明：本项目住宅价格取值：从项目市场定位出发，取值应符合市场平台水平；参考周边项目价格及近期廊坊市场整体表现，本项目住宅上市时，预计市场价格将有进一步的提升，住宅均价定位为10000元/㎡；本项目商业价格取值：项目处于廊坊市中心核心地段，商业价值高，可参考同类型、同档次在售商业项目较少本案主要参照万达广场商业价格；住宅底商价格定位在30000元/平方米，商业街价格定位在35000元/平方米。
住宅项目参考售价（元/平米）名人国际9000万达广场（住宅部分）9000新华广场（二手房）10000-11000商业项目参考售价（元/平米）万达广场（住宅底商）28000万达广场（商业街）30000-60000天汇丰商城（集中商业）首层租金7元/天*㎡二层租金5元/天*㎡本项目住宅及商业部分售价：PART6物物业发业发展建展建议议及及经济测经济测算算——经济测经济测算算物业类型售价（元/平米）集中商业40000住宅底商40000参考案例的价格计算的基数为建筑面积，本测算方案的基数为可售面积计算，按照商业设计的基本情况，得房率在50%左右，因为商业部分定价在4万元/㎡ 人流人流动线平面交通分析平面交通分析p尽量减少人流交通动线，保证一条人流主动线；p以“十字街〞形式增加部分商业昭示性，并提升消费者逛街的愉悦度 道路：外部主要道路车行环线道路：商业内部车行环线道路：住宅区内部车行环线道路：商业地下车库出入口道路：住宅地下车库出入口车流流动线平面交通分析平面交通分析 地下空地下空间功能分析功能分析p为减少占用地面过多，增加商业及地面绿化面积，开发利用地下空间，除满足地下停车以外，还设置部分内部公共服务用房，满足内部需求。
图 例地下一层商业区域地下二、三层停车区域住宅区地下一层停车区域 停车出入口地下服务区域平面交通分析平面交通分析 进入地下一层进入地下一层进入地上一层进入地上一层进入地上一层进入地上一层进入地上二层进入地上二层通过下沉广场进入地下一层直接进入首层通过扶梯进入地上二层下沉广场示意——建建议议采用采用“三首三首层层〞的〞的设计设计方法，同方法，同时时增加地下一增加地下一层层和二和二层层的的进进入性，提升其入性，提升其商商业业价价值值下沉广场下沉广场立体交通立体交通立体交通分析立体交通分析 景景观平面分析平面分析 主要入口效果意象共享空共享空间 大型海洋主题景观广场共享空共享空间波浪形绿化隔离墙中央景观喷泉海洋生物造型休息椅——利用各种生动的造型，在景观细节上处处突显海洋主题 服装服服装服饰皮具皮具珠宝珠宝服装服服装服饰化化妆品品咖啡咖啡厅儿童服装、玩儿童服装、玩具、快餐店具、快餐店服装服服装服饰鞋鞋类咖啡咖啡厅ABDCE业态规划划一一一一层层规规划原划原划原划原则则：五个：五个：五个：五个组团业态组团业态分布清晰，彼此形成互分布清晰，彼此形成互分布清晰，彼此形成互分布清晰，彼此形成互动动p 品牌专卖店及专柜，以时尚为主导，针对廊坊市消费水平及购买需求现状，引入国内或国外相关品牌，涵盖服装、珠宝首饰、化妆品、鞋类及儿童用品等；p 南侧一层引入儿童服装、玩具及麦当劳快餐店等；p中厅可定期举办一些商业活动如品牌推广等，聚集人气；p 在商业主出入口设置咖啡厅、水吧等，可提供休息场所。
服装服服装服饰皮具皮具珠宝珠宝服装服服装服饰化化妆品品休休闲餐餐厅儿童服装服儿童服装服饰、、玩具玩具服装服服装服饰鞋鞋类主主题餐餐厅ABDCE业态规划划p时装主力店，建议引入品牌女装，并且将品牌档次进行中、高档分区，合理规划人流动线；p中庭及电梯附近规划部分餐饮，以快餐为主，如呷哺呷哺、味千拉面或者甜品店等，以休闲类为主，同时中庭周围设置有休息区二二二二层层 品牌家居广品牌家居广场美容美容美美发休休闲书吧吧滑冰滑冰场运运动主主题餐餐厅儿童儿童职业体体验乐园园电影城影城动漫城漫城动漫主漫主题餐餐厅儿童主儿童主题餐餐厅主主题餐餐厅ABDCE业态规划划pA座三层以品牌家居广场为主，店面规模较大；B座三层引入休闲书吧、滑冰场、主题餐厅；C座三层主要是儿童职业体验乐园；D座三层设置电影院、动漫城、品牌KTV等；E座三层设置高档美容美发、健身等休闲业态；p中庭附近设置休息区及小景观，可将电子产品展铺设置在中庭附近三三三三层层 中高档餐中高档餐厅、茶坊、茶坊陶吧陶吧酒吧酒吧主主题餐餐厅滑冰滑冰场室内儿童室内儿童乐园园电影城影城特色餐特色餐饮儿童主儿童主题餐餐厅ABDCE业态规划划pA座四层以中高档餐厅、茶坊为主，店面规模较大，以茶馆或者主要是主题餐厅为主；B座四层引入主题餐厅，并局部是挑高的滑冰场；C座四层主要是亲子教育基地、儿童摄影广场等；D座四层局部是挑高的电影院、品牌KTV等；p中庭附近设置休息区及小景观，设置水吧。
四四四四层层 业态规划划p五层由于是顶层，且只是局部建筑，没有划分专门业态，主要是以主题餐饮、特色餐饮为主；p五层中间位置规划大面积屋顶绿化景观，既增强五层功能实用性，也能成为整体上也建筑亮点，吸引人流汇聚五五五五层层A主主题商商务餐餐厅主主题餐餐厅主主题餐餐饮特色餐特色餐饮BDCE 法雅体育工厂店美食街、水吧美食街、水吧业态规划划地下一地下一地下一地下一层层p引进法雅体育工厂店，如阿迪、耐克等一线品牌可做店中店，定期举办返季大卖场，即可解决商家库存，同时能够聚集人气；p除法雅店外的部分面积，开设美食广场，可开设一些休闲食品专卖店农夫果园、优质良品等。