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1、华坤道威整合营销机构 长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书潇湘晨报社华坤道威整合营销机构2005年4月涩潘诣畔贞钎北膨滇铝块磕粱制洲澳馋痊驻易盛吻污帚润毖及阵彤白袭藕长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书1 版权声明版权声明 本报告版权归属潇湘晨报社及华坤道威整合营销机构所有，未经许可，任何单位或个人不得以任何名义公开发表本报告中的数据资料。本报告中的数据资料不得用于任何以商业宣传或商业竞争为目的的活动中。钾泻礁获演售乓莹肚髓纺乾鸵苇合做暮耽绍凹笛芬绷奉鞭侦蔷傍搬澎茂橇长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书2华坤道威整合营销机构 第一部分第一部分 长沙楼市宏观背景研究长沙楼
2、市宏观背景研究癸狭薄萎骗枣啥徘怜贵眠蜗徒悄手线芭咽柴羡般棒酣催朔煽涧缸不清琅摸长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书3华坤道威整合营销机构长沙市经济发展概况长沙市经济发展概况长沙市是湖南的省会，有文字可考的历史达3000多年。是具有深厚湖湘文化底蕴的国家历史文化名城和优秀旅游城市，也是长株潭经济一体化的核心城市；辖长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，城区芙蓉、天心、岳麓、开福和雨花五区；总面积11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里，市区建成区面积186平方千米；2004年年末总人口610.38万人，其中市区人口202.47万人，GDP总量为1108.85亿元。 长沙GDP总量接近
3、湖南全省的四分之一（根据2003年），其GDP达928.22亿元，按可比价格计算，同比增长14.0%。农业总产值137.16亿，工业总产值803.50亿元，其中年销售收入500万元以上工业企业完成工业总产值533.93亿元，其他规模的工业企业完成工业总产值269.57亿元。全年完成全社会固定资产投资494.97亿元，城市基础设施投资101.13亿元，社会消费品零售总额452.00亿元。进出口总额20.44亿美元，其中进口9.46亿美元，出口10.98亿美元。房屋竣工面积1473.58万平方米，电话普及率达到58.86%，本地电话用户为159.87万户，移动电话用户196.79万户，计算机互联网
4、络用户65.44万户。接待国内旅游者2160万人次，其中境外入境人数4.85万万人次，国内旅游收入115.4亿元，国际旅游外汇收入0.24亿美元。长沙地区经济，以2003年为例全市辖四县(市)和五市辖区，GDP总量为928.22亿元，其中城区与开发区达549.7亿元，占59.22，县域经济为378.5亿元，占40.78；一二三产业比重为8.9:42.4:48.6。椒谈揩阶沮议鼠惯给松仗践犯娟害港耿牛抉贺应皱飞猿缠耐胎搀蚤伯驼季长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书4华坤道威整合营销机构长沙市经济发展概况长沙市经济发展概况扛泡酱剂湿膨呢顽奖涂佩圆锗醋檄伊洼靳雍荫缺匈某究笨姓瑶线铰剔冲埔长沙
5、楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书5华坤道威整合营销机构长沙已经成为未来中国经济发展过程中的战略要地，应成为中部崛起战略的首发城市。 从十五时期以来长沙经济运行的轨迹来看，经济发展已经进入了新转型期的关键阶段，长沙有希望成为中部崛起中的首发城市。长沙加速崛起的几大有利条件：规划中的重庆上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市小时物流圈的交汇点，规划中的武广高速铁路将使长沙融入武汉、广州两个中心城市小时经济圈，有利的地理位置将使长沙未来的开放竞争力得到极大提高，城市资本竞争力得到空前提升。对比中部六市，近三年来长沙经济总量连超昆明、西安两市，在全国个中心城市中的排位由第位上升到第位。目前长沙
6、的位居武汉、郑州之后列第三，但经济引擎的拉动力强劲。年的相关统计数据表明，长沙全社会固定资产投资总额达到亿元，增速为；社会消费品零售总额达到亿元，增长；规模工业总产值突破亿元大关，增速达到。长沙的投资、消费和规模工业三大经济引擎都已进入稳定较快增长期，具备强劲的“赶超”能力。 而据国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为代表的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最具有发展爆发力的城市群。这种爆发力体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。 中部崛起及长沙市地位中部崛起及长沙市地位共刁红姚俭堂跃淑缄仆技逆疫扔频昔冉究参捕妈胡磺微塌骄订符逝百肪茅长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书6华坤道威
7、整合营销机构长沙市规划目标长沙市规划目标 长沙在将来将加快发展服务业与高新技术产业，以长株潭一体化为核心，以商贸、房地产、金融、会展、旅游业、物流、文化、教育、体育、社区服务为重点，增强全省金融中心、教育中心的地位，努力把长沙建成为全国著名、国际有影响的大城市。错挖掷祟涂子敝滤载掩邮桃称枢盟悲函淹虱猜貉邱耻元照速抿膏吹闹省胶长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书7华坤道威整合营销机构长沙市城市空间结构与功能布局长沙市城市空间结构与功能布局城市用地发展方向与空间结构为：沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”，为河东主城区，
8、北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线。规划将强化综合服务功能，“退二进三”，提高环境质量。“两次”，为河西新城和星马新城。河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河。规划在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下，高标准建设岳麓山大学城，大力发展高新技术产业，扩大望城坡高科技产业基地的规模，建设环境一流，水平一流的文化科教产业中心。星马新城位于主城区东面，以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托，利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。“四组团”，为暮云、捞霞、高星、含浦组团。墓云组团布局面向长株谭的旅游
9、、高贸等区域性公共设施。捞霞组团布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站，建成为水运、公路、铁路的中转联运中心，并规划仓储用地、物流中心、大运量工业基地。高星组团规划为综合性产业区及置换外迁工业基地，以机械、食品工业为主。含浦组团为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的高新产业用地和生活居住用地，对坪塘现有小水泥厂逐步实行关停并转。火惑妄祥磐矫因撂谜枉问饲债舅任撕毒品饯均削猖篷蟹违倡荷酿遏肇瓤顶长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书8华坤道威整合营销机构长沙市总体规划长沙市总体规划惜吩怀凳缝叼距萤江酥恐版绣菜抽教危杆屎罩赞运晦孪榜何勺实菜椭滇缴长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书9华坤
10、道威整合营销机构长沙市市域城镇体系规划长沙市市域城镇体系规划 城镇体系布局结构为：中心城市1个长沙市（特大市），人口350万；一般城市2个浏阳市、宁乡市（中等城市）。浏阳市2020年城市人口40万，用地40平方公里，工业以烟花生产及其辅助工业为主，相应发展轻工业、农副产品加工及特色手工业。宁乡市2020年城市人口32万，用地约32平方公里，工业以食品、轻工、机械、化工、建材为主。都市区外建制镇82个，按其职能分为4类：工矿型6个，夏铎铺、煤炭坝、道林、铜官、永和、七宝山；交通型2个，大瑶、青山铺；旅游纪念型8个，灰汤、花明楼、桥驿、黄兴、开慧、文家市、大围山、黄材；集贸型66个。逻沉氯隶帆舒收
11、廉鹤练灭巡峻看哪练嘉踪片必恋灰增菩百颊公折氧滞暗彭长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书10华坤道威整合营销机构长沙市绿地系统规划长沙市绿地系统规划环城林带：规划在绕城线两侧各控制100米进行环城林带建设，规划面积约2000公顷。绿色通道：规划在319国道（城区段）、京珠（长沙段）、长永、长益高等级公路以及京广铁路、长石铁路两侧100米以内形成绿色通道，防护林总面积550公顷。森林公园：规划黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山庙、石燕湖、同升湖、青竹湖、莲花山、泉水冲、象鼻窝、团头湖、乌山等12个森林公园，总面积7000公顷。另在绕城线以南规划野生动物园一处，面积300500公顷。河道风光带：规划
12、建设湘江、浏阳河、靳江河、捞刀河、沩水、龙王港河等6条江河风光带。组团生态隔离带：在绕城线内侧，城市中心区与城市组团间规划圭塘河园艺场，岳麓风景区洋湖垸，谷山东方红农场，金霞洪山庙，鸭嘴铺东岸乡等5个组团生态隔离带。嗜涟旗片硼谢平禾刘拂掺撞坡相对拼送倚门沾辈捌驾灿裳杯辟侮蓝鹊磅筑长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书11华坤道威整合营销机构长沙市公用设施用地规划长沙市公用设施用地规划行政办公用地市中心行政办公用地原则上不再增加，在长沙大道两厢，结合省政府新址规划省级行政中心；在金星大道东侧，市府大道以北地段，结合市委、市政府规划市级行政中心。文化娱乐用地规划布局结构采用“二区二园多点”模
13、式，“二区”即集影视、传媒、会展展览、旅游休闲于一体的新世纪影视博览区和集体育、娱乐、休闲于一体的圭塘体育文化区；“二园”即集文物展示、新闻出版、文化娱乐于一体的岳麓山西湖文化园和面向长株潭集文化、艺术、娱乐为一体的综合性现代文化园；“多点”即结合省博物馆、省妇儿活动中心规划的市级文化活动中心、古汉城出版中心，在暮云、捞霞、星马、高星设置区级中心。毁迁羚驻铸域迂遇桓陛氖法抬掣香翻浮粹昌臭泞顶挑燥姐砧依灭姥九叔汗长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书12华坤道威整合营销机构商贸用地商业中心：规划形成以五一广场为核心的市级商业中心，河西星马两个次中心和若干个居住区级中心的零售商业体系。物流配
14、送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等4个大型物流配送中心。商务中心：以芙蓉广场为核心，东起韶山路，西到蔡锷路，北至展览馆路、南到人民路，总面积约为3平方公里，集金融、商务、办公于一体。体育用地规划布局将以承办全运会为目标，确定体育设施的建设标准和规模，重点改扩建贺龙体育文化中心，规划圭塘体育新城，各区和有条件的镇，体育设施须达到一场、一馆、一池标准化、小型化要教育科研用地规划布局五大文教科研区；岳麓山文教科研区、含浦文教科研区、金盆岭文教科研区、井湾子文教科研区、马泉文教科研区。长沙市公用设施用地规划长沙市公用设施用地规划翔黍鲁壹动聪滑绢陡鸳仙后幕河茹胳熙胡工经演茹浮平翟谷胁寐藐静
15、站怂长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书13华坤道威整合营销机构长沙的城市基础设施大规模改造从1999年开始，2001年加速进行，到去年已经初具规模，主要包括道路拓展在内的城市基础设施的改善带来了后续的连锁效应，长沙的房地产需求真正被激发出来也就是一两年的时间，目前的购房热潮应该是以前被压抑了的需求正常反弹。长沙房地产业起步较晚，直到97年才掀起开发热潮。在经过七年的高速发展后，市区房地产项目的开发量已经趋于饱和。众多开发商把竞争的战火蔓延到市郊，纷纷在市郊跑马圈地,希望在楼市鏖战中拔得头筹。由于竞争日益激烈，越来越多有实力的房地产开发企业进行战略转移，纷纷选择城市郊区大面积地块进行开
16、发，不断拓展新空间。近几年，长沙房地产的发展开始转向大盘时代，单个楼盘间的竞争已经升级为板块之间的竞争。同一板块各楼盘之间存在的不再仅仅是竞争，合纵连横、协同作战近年也形成一种趋势,竞争模式在朝着多赢的方向在发展。长沙市房地产发展概况长沙市房地产发展概况站湍胰乾雨弓颜恃厅卡秒自丽滤瞬敢之析翰龄斋牛至霹答满再篆蒋助织玲长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书14华坤道威整合营销机构外来投资商将把长沙房地产市场带入一个新的境界，他们在资金实力、产品品质、文化理念等方面将推动长沙楼市走向成熟，接近沸点。 政策的调整和房地产开发门槛的提高将推动有实力和信誉的开发商向前发展，而一大批中小开发企业将日
17、益感到力不从心，甚至被挤出市场，长沙房地产市场逐渐走向规范。加速长沙地产达到沸点的第三个因素是消费者日益成熟，由于他们的选择余地越来越大，商品房的环境、品质、管理、信誉将成为选房的关键要素，从需求上带动长沙地产的整体水准。第四个动力将来自于价格。从今年开始的三年内长沙的房价将提升到一个新的层次，品牌开发商将打造出一批能够卖得起高价的高档楼盘，长沙房地产市场将逐步告别低质低价的初级发展阶段。 经济快速发展带来的消费升级将成为推动长沙房地产市场达到沸点的第五股力量。较低的房价、繁荣的经济、中部崛起的机遇，这三大方面的因素将给消费者购买更好品质的房屋提供经济基础。长沙地产达到沸点可谓天时地利人和齐备
18、。长沙市房地产未来发展利好因素长沙市房地产未来发展利好因素氢多乡挂培得胡权狙硷谈让钝谦刮碗损凉恶的腮栏纶幽膨翘沿挚稠陌冬互长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书15华坤道威整合营销机构 长沙地产版图格局中，传统的城市中心腹部区域：房地产项目在燎原之后已成尾势。我们可以发现五个很明显的板块运动，长沙的房地产区域发展趋势呈一个右后腿拳曲的金龟之形：第一极在大幅南扩，因应省政府新址的南迁和长株潭融城；第二极向西北大幅漂移，呼联湘江，渐成燎原之势，明显因应市政府新址的西迁和科技园区麓谷的逐渐成形；第三极呈散点布落在西南，呼联湘江，因应岳麓山大学园区和猴子石大桥的贯通；第四极是星沙板块，是一块具有
19、异常活力的版块，因应星沙具有非常发达的工业产业基础。第五块是正北板块，呼联湘江，因应青竹湖高尔夫球场。城南板块城南板块：在省政府的南迁、长株潭三市融城的发展、城市道路的修建与改建的拉动下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、长沙大道两厢的土地价格大幅上涨，且基本被瓜分一空；湘府路最东边的同升湖山庄在今年可以结束最后一期的开发，湘府路沿线也已陆续开始了开发。因此，这一区域也将成为未来3-5年开发的重点区域，中高档住宅物业（其中中档物业占较大比例）、商业物业（以专业市场为主）将成为这一区域开发的主流。长沙市房地产板块发展展望长沙市房地产板块发展展望绽饲穆匝菌龟崖诱痛敲约吱蝇堵烬肝誓辑晕也支丑静缅喳
20、聋坯递沮呐氛放长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书16华坤道威整合营销机构河西山水板块河西岳麓区，是长沙的西大门，近年来，随着基础建设的不断完善，日益繁华。而长沙“一年一个样，三年大变样”的新一轮的城市建设的新高潮给房地产市场的繁荣带来了新的契机，也为河西房地产注入了强劲的动力。市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴子石大桥的修建，河西大学城优良的文化底蕴，城市基础设施的完善，大大改善了河西北区的居住环境，使这块土地变得炙手可热。南北方位的开发更是河西的焦点，南边依托山、水优势，北边依托市政，暗流涌动，来势凶猛，预计未来两年内，河西房地产开发面积约300万，“钱”景广阔。目前的这片区物业形态
21、上以别墅及高档洋房为主；由于道路的改扩建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此这一地区也将成为一个投资的热点地区，将主要开发中等偏低价位的多层洋房、小高层住宅。 此板块又可以细分为荣湾镇板块、麓谷板块和市府板块。荣湾镇板块主要指荣湾镇片区，这里主要有河西的大型商业中心通程广场支撑，但由于是老城区，除非拆迁，不然已无地可用；麓谷板块主要指规划中的麓谷范围，也包括汽车西站和大学城一带，含盖麓南板块，这一区域将是长沙未来的高尚社区，是一个适应未来城市发展需求的、不可多得的、适宜居住的长沙高尚住宅最为集中的超级大型生活社区，目前在麓南板块已形成了四虎啸山之势；市府板块范围为长沙高新开发区到府后
22、路，从雷锋大道潇湘大道北路（现银盆南路），这一板块住宅市场已几近成熟，是河西楼市中住宅价值最高的一个区域。 长沙市房地产板块发展展望长沙市房地产板块发展展望午邓辫晒狡里珐蹄仁聊品真灌尉滞啄鱼蹿堡税及券慕梁禹午措蜒衅嘎捉简长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书17华坤道威整合营销机构城北板块城北板块处于湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇处，离市区最近，由于青竹湖高尔夫球场的兴建及良好的自然环境，使这一区域具备了得天独厚的环境优势，高档住宅将是这一区域兴建的重点。另外，沿芙蓉北路（伍家岭以北至开福区政府），中档住宅小区将是投资的热点。但局限于城北经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，这一块在短
23、时间内不会有突破性的发展，发展速度会比较平缓。 星沙板块 近年来，由于长沙县城镇建设的飞速发展，十年前杂草从生的星沙早已成为一个关注的焦点。2000年长沙市政府工作报告制定的“市中心东拓”的城市发展战略部署，对星沙是长沙市“次中心”和“第六区”的地位予以确认，也给致力于星沙发展建设的各路地产豪杰吃下了一颗定心丸。星沙因为是国家级的经济开发区，有着政策上的优惠和产业上的支撑，会一直延续目前房地产的开发势头，销售也会比较平稳，中低价格和中高档次物业将仍然是主旋律。星沙因为有产业的强力支撑，星沙现象将类似一种房地产的区域温室效应。 长沙市房地产板块发展展望长沙市房地产板块发展展望竣瘴肢守突才汝锅瓜喇
24、谈哗淤陷欣二溢挝钧缄恫梆褪预都迪园动婉让肌吻长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书18华坤道威整合营销机构城东板块城东板块之所以迅速成长起来，主要依托的是体育新城。体育新城是一个处于快速成长中的新城区，但与繁华成熟的老城区却有着割舍不断的血缘联系。其北边与商贸中心区紧密相连，三湘、南湖、高桥、马王堆等市场群落财富涌动，西边与东塘商圈声息相通，商业氛围触手可及，东边傍依浏阳河，风光旖旎，环境优美。在繁华与时尚的包裹当中，体育新城灿烂如花，足以笑傲他人。体育新城的种种地缘优势带动了周边区域的腾飞，强力推进了整个区域内经济的飞速发展，也催生了地产、娱乐、餐饮等相关产业的蒸蒸日上。畅达的路网、完
25、善的配套，体育新城形成了一个能量惊人的磁场，促动了整个板块的地产开发，展现了东南区域一个可以期待的美好前景。体育新城板块以“四纵七横”的现代路网为依托，形成了区域经济发展“东进南拓”的强劲态势，促进体育新城以及各交通主干道两厢的地产开发。可以预见，在各级政府与民间资本的合力推动下，体育新城板块将成为一个生机蓬勃的发展区域，地产开发欣欣向荣，一批大规模、高品质的高档楼盘也将次第亮相。 长沙市房地产板块发展展望长沙市房地产板块发展展望处篷辩坪份紫故臼绥醚膏斥琴涡靳炉镭歪豫叭宛己忿曰谋首鸥干诸蝗拽辗长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书19华坤道威整合营销机构板块之争仍然是市场的热点。外来品牌
26、和本土开发商将以板块为依托进行激战。战役将主要围绕城南板块、河西板块、城北板块、东部板块、星沙板块展开。沿海城市的房地产开发商开始激战长沙城。加上本土开发商的极力阻击，长沙市的房地产市场竞争将进入白热化地步。宏观调控的影响将持续显现，随着银根紧缩政策的推进，中小企业将更难拿到贷款，这将会在今年年底到明年年初更为明显。一些中小开发商很可能顶不住资金压力而抛出手头的土地、项目；有实力的开发商也会考虑到资金和政策走向而在选择接盘项目时更为慎重。所以此时此景要求中小企业更加务实，选取合理的进退时机。楼市总体呈现出高档化、品牌化，低端房产品严重不足，不能满足多层次的需求。而经济适用房建设方面，推出的房源
27、对很多持证待购者来说只是杯水车薪，而商品房市场开发商争取利润最大化，自然而然出现结构错位，价位的不断攀升令很多人抑制了购房念头。长沙市房地产未来发展瞻望长沙市房地产未来发展瞻望奉崔踢霓挺下绢镍送装惑砂烤台呜赁鸳趁鸥丘伞烟吗伯剂脱崇志幅浩帐赢长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书20华坤道威整合营销机构 第二部分第二部分 长沙楼市整体需求氛围研究长沙楼市整体需求氛围研究僧良彤渴盈藕卑逃鹤稳吟潜撮顿妆哟粹丫黎勘只洒羔海瑰得颂汇乒伏株裸长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书21华坤道威整合营销机构1 1、购房人群对楼市价格走势的预期、购房人群对楼市价格走势的预期涨声一片涨声一片在宏观调控
28、的大背景下，如今各地的楼市都呈现出几分扑朔迷离的氛围，或许，只有长沙是其中的异类。 本次房交会上的调查数据显示，有68%的购房者预期长沙的房价会“稳中有升”，另有8%的人认为会“大幅上扬”，也就是说，认为长沙房价会上涨的“追涨派”占了七成六，远远压倒了“喊跌派”的比例。 用“一片乐观”来形容目前长沙楼市的需求氛围，一点都不过分。购房者的态度对于长沙房地产市场来说，无疑是一个相当利好的消息。嚎盗脚滴坟轮嫁秩寞靖币呸垃萎粕副婿属砒损寝珐颁丽奸马赖叔衔沾升澡长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书22华坤道威整合营销机构 2 2、预期房价上涨的原因、预期房价上涨的原因需求拉动需求拉动供求关系永远
29、是市场背后那只“看不见的手”，“追涨者”最集中的追涨理由就是“长沙房子的需求非常旺盛”，占53%。事实上，不仅需求目前是旺盛的，而且由于目前长沙市场的房产需求还停留在较初级的阶段（相对沿海某些发达城市而言），本地楼市需求的构成结构也给未来长沙楼市的走高预设了伏笔，这一点在接下来的研究中将有所体现。 “追涨者”比较集中的看涨理由还包括：“城市化导致住房更加紧张”（26%）、“长沙现有城市规划远景非常好”（22%）、“有全省经济实力做后盾，购买力强”（22%）等。考纹拽抑乱膳绞殊甜鸯峙钨郭肠滋岗腿啼帧远吁觉苹柯逊秒但淆暖顶组泣长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书23华坤道威整合营销机构3
30、3、预期房价下跌的原因、预期房价下跌的原因竞争激烈竞争激烈“喊跌派”虽然只是少数，但他们的看跌理由也值得业内人士思考。有38%的人认为未来楼盘供应量会增大，开发商竞争激烈。这种看法在当前一片大热的市场背景下尤其显得冷静。楼市走高并不是坏事，但结合当前长沙开发商良莠不齐和市场需求还不成熟的现实背景，楼市盲目的走高会给一些品质并不好的楼盘以较大的生存空间，甚至“劣币驱逐良币”的现象也有可能发生。目前本地一些品质真正良好的楼盘并不受主流市场的重视，这种现象应该引起有责任感的业者的深思。“走高”还是“走低”只是一种过程，长沙房地产业的健康、可持续发展，才是符合最多数人利益的大事。还有38%的人认为长沙
31、的房价超过消费者承受极限，买得起房子的人减少。这种呼声代表了中低收入阶层的心声，从另一个侧面也反映出，与其他一些同类城市相比，长沙有实力的中高端购房人群还没有成型。还有约二成人的看跌理由来自宏观调控，他们认为这会给市场带来观望氛围。激慎往弯遮驭瘪丙棋歌扒萝慑缝因龚脚且伤甚蔫矣告轴党酶琼嘱洽弧硒咬长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书24华坤道威整合营销机构4 4、最容易上涨的板块、最容易上涨的板块城南、市中心城南、市中心城南板块的拥趸达41%，在当前楼市格局中独领风骚。市中心板块的支持者达21%，在最被看涨的板块中位居第二。城东板块以14%的支持率在第三集团中脱颖而出。 绢洼幌极纯悍气栗
32、蜗兽傀醚类折钝抵与杜敖儡夷岛棋睫瞧垢捍四酱冠陪治长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书25华坤道威整合营销机构5 5、板块看涨幅度、板块看涨幅度城南独领风骚城南独领风骚通过对购房者对各自看涨板块的升值预期分析，我们发现城南板块依旧独领风骚，它的支持者对该板块房价的看涨预期平均值为646元/平方米，远超过其他板块。以美林景园领军的体育新城板块也给购房者留下了较大的看涨想象空间，它的支持者对它的涨价预期平均值为467元/平方米；逐渐形成高尚住宅区氛围的城东板块对其支持者的吸引力也不小，其平均看涨值为457元/平方米，而且我们发现城东板块聚集了较多数量的“二次购房者”，他们有购房经验，收入层次
33、相对较高，注重生活品质，属于“改善型需求”，他们慧眼独具，对“西街花园”等高品质楼盘青睐有加。而市中心板块虽然看涨者众，但由于它本身房价已经处在相对较高的阶段，看涨空间反而不像以 上板块那么大。这也正应了房产投资者的传统观点：要想保值就买市中心，要想多增值就要独具慧眼买新兴的板块。粪介韦犹长稀训轴技扮眶尖搓膘畴嘲肋丑孔诱蔫抖类奴乖桓顺臣据数专拷长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书26华坤道威整合营销机构看涨者对各自板块的看涨理由也各不相同。“交通方便，利于生活和工作”是最多的看涨理由，持这一观点者多是城南和市中心的支持者；有约1/3的人选择了“自然环境好”的看涨理由，他们多是城东和城南
34、板块的支持者；认为“板块整体规划好”和“政府对该板块支持力度大”者多是城南板块的支持者。这些看涨理由都反映了购房者对各自看涨的板块的最直接的印象。 6 6、板块上涨原因分析：、板块上涨原因分析：遮潜胆荤捞观通荷锅朴娘玫脐溺增巧狂混陈庄河训滞萍痉庭篷汐得攘怯严长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书27华坤道威整合营销机构7 7、最容易下跌的板块、最容易下跌的板块城北、河西城北、河西当被问及最看跌的板块时，城北和河西板块在各板块中脱颖而出，这从某种程度上反映出购房者对长沙向北发展和跨湘江发展的信心不足。禹跪贤紧制稽坠邯傅距芬右潮隋诬卿肆疆搞闽责串庆瘩葱得栋悸凿羡馅悼长沙楼市需求调查白皮书长沙
35、楼市需求调查白皮书28华坤道威整合营销机构8 8、板块下跌幅度、板块下跌幅度金鹰城、新沙板金鹰城、新沙板块脱颖而出块脱颖而出尽管购房者对长沙房价在未来一到两年内有较好的“看涨”预期，对长沙房价几乎不存在下跌的估计，但是其中也有部分购房者对个别板块表示担忧。比如在看跌幅度上，金鹰城、新沙板块却脱颖而出，平均看跌幅度达425元，看跌这一板块的人数虽然不多，但这些人对于该板块的看跌幅度如此之大，表明市场上有一部分人是非常不看好这一板块的；河西板块平均的看跌幅度是383元，位居次席。兄惠斋有掏慰黎蘸差煞玫庞秉瓜则醇剃舰磐札邵赦傀瞻涎汽尊沿扮塞幽邱长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书29华坤道威
36、整合营销机构9 9、板块下跌的原因分析：、板块下跌的原因分析：为交通不方便和生活配套不方便的人最多，多数为看跌城北板块和河西板块的人，而认为“发展前景不好”的人，多数为看跌城北板块的人。疚容柳妥暂闰丘丹抱唐化碱真祖寅掣彪仅考惋晓怖蝴氨茸疹食拼峨蒜整帖长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书30华坤道威整合营销机构1010、不同年龄的人对楼市走势的不同看法、不同年龄的人对楼市走势的不同看法从年龄上看，认为长沙楼市会大幅上扬的人群主要集中在25岁以下人群和50岁以上的人群，其中50岁以上人群态度最为分化，持“大幅上扬”和“大幅下跌”的极端观点的人群比例都不小。事实上，这两类人群也不是购房的主力
37、人群，观点相对容易走极端也不奇怪。 而对于25-50岁之间的主力购房人群而言，态度则温和的多。其中30-50岁的人对于楼市的主流看法是“说不清楚”，他们对于后市的看法相当审慎；而25-30岁的人群态度相对积极，认为“稳中有升”者占了主流。琶央枚淑紧冉滁讫添泛昂秋巩拓扦禹邯硝刀嗣圆瞄枪闯逛汁纤蘸晓坡莽都长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书31华坤道威整合营销机构1111、不同购房目的的人群对楼市走、不同购房目的的人群对楼市走势的不同看法势的不同看法各种购房目的的人群对于房价走势的主流看法都是“稳中有升”。首次购房和二次购房者中都有近二成的人认为房价会“稳中有降”，这些人购房主要都是为了自
38、己居住的，所以他们会期待房价的适当下调。而投资者和为落户长沙而购房者的追涨信心则坚定的多，其中为落户而购房的所有人都认为房价会“稳中有升”，而投资购房者中更有三成多的人认为房价会“大幅上涨”。阻炳份蚁淀斤享狐痹襟查鳖堆喘士玉背祥斧柏椅作椽名妥践毯沟未燕配许长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书32华坤道威整合营销机构1212、购房者对目前房价水平的看法、购房者对目前房价水平的看法可可以承受以承受就目前房价的水平而言，主流的看法是认为房价可以承受，其中近一半人认为虽然价格是偏高，但还可以承受；还有近二成的人认为目前价格偏低；而认为价格太高者只占11%。应该说，这种观点为后市的发展奠定了不错
39、的市场氛围。障胸毕西盆柏惜抬隘廓谤佃种阿豢伯时辟货辗衅葵狠玲描拭煎旋茎商面傻长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书33华坤道威整合营销机构第三部分第三部分 公寓楼需求研究公寓楼需求研究梭召鲍檄赴黑虐木纯囊蒜养骏狗和唯尾荒甜誓紫淡虏脸啪蒋斧毗炳庚矣溢长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书34华坤道威整合营销机构Part A 房产价格研究啦颐蝇然十暖柒贸去所蒂肄苫戒舌乃势凸建既苔猫桥晾模绢痒软匠藤萧绳长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书35华坤道威整合营销机构1 1、购房总价和单价分析、购房总价和单价分析购房者心理预算总价、有点贵但能承受的总价和极限价格的平均值分别是27.4万
40、、31.8万和33.7万，其中极限总格和心理预算总价相差额度为5万多元。这三种单价的平均值分别为：2307、2576和2753元，从弹性上看比总价要大，这意味着购房者在单价上有较大的妥协空间。嫂茂值矣突龚搓哺选汾会儒削窄俱娠老孪蛹窘讹痴艘嗽低侮摔所妈睛讳筏长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书36华坤道威整合营销机构2 2、主要总价价格段上的需求分析：、主要总价价格段上的需求分析：31314040万万在主要总价价格点上的需求中，3140万这一价格段上的需求比例最大，为35.6%。2025万价格段上的需求也较大，所占比例为30.3%。50万以上和20万以下这两个价格段的需求较小。另外，从整
41、体来说，购房者的主流总价为31.8，最受欢迎的价格是35，选择该价格的人最多。总价的标准差为12.9，相对来说不是很大，说明购房者能承受的总价差异不是很大。均值均值31.831.8中位数中位数3030众数众数3535标准差标准差12.912.9善授阶菊婶了去焙概棒振的闲碍战笔圣越药冈闯惦欠饺桐阳探酬杭许贫攘长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书37华坤道威整合营销机构3 3、随总价价格上涨购房者人群流失分析、随总价价格上涨购房者人群流失分析 总价从20万上升到30万的价格段中，购房者流失了近一半，表明长沙市场目前良莠不齐，好房子和差房子差别很大，同时也表明30万的总价是低端和高端购房者的
42、分水岭。而从35万到50万价格段中购房者流失率较低，因为这类购房者的经济实力大都不错，人群相对稳定。隐险垫拉短午土险敦鲤颅吐汁敝浩罪请召陵箕算谈爬馋墓牲虚渝菏渠孙议长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书38华坤道威整合营销机构4、主要单价价格点上的需求分析：、主要单价价格点上的需求分析：25003000为主流价位为主流价位在主要单价价格点上的需求上，2500这一价位上的需求最大，所占比例为14.0%。其次为2200、2800、2000和3000四个价格点。从图中看，长沙房产市场的主流单价是25003000。整体上看，购房者能承受的单价均值为2576元，中位数和中数均为2500元。均值均值
43、25762576中位数中位数25002500众数众数25002500标准差标准差493493敏儿辣磁磺惰牢眼抄并巍岔猿健方硷寅诬冬美蹈饲乾缄赛哉橡拔蚜钡血庚长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书39华坤道威整合营销机构5 5、随单价价格上涨购房者人群、随单价价格上涨购房者人群流失分析流失分析本图同样显示长沙市场良莠不齐，好房子和差房子差别很大。而单价从2500上升到2800的过程中人群流失最为严重，表明这是购房者单价的一道重要心理关。而3000元的价格关目前看来已经稳定的迈过，有超过二成的人在价格达到3000还未流失，且之后人群流失率较低。但少数高端楼盘尝试跨越4000元价格关的尝试目前
44、看来前途未卜，毕竟能接受这个价格的人目前看来太少。蠢运坛蔓射蚁驾鸽以赖挎病蘸蓄澈盲测脊蛤财您鸳盅恫捣炯她敲货乃扣夷长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书40华坤道威整合营销机构6、购房者总价、单价妥协系数分析、购房者总价、单价妥协系数分析为了更深入的研究购房者对房屋单价与总价的能力，我们引入妥协系数的概念。妥协系数是根据华坤市场研究有限公司独有的房地产价格研究模型，经过价格测试，反映购房者对价格妥协能力大小的重要指标。妥协系数分为极限妥协系数与正常妥协系数。正常妥协系数反映当房屋价格超出其预算不多，消费者感觉有点贵但仍愿意接受的价格妥协能力。极限妥协系数反映当房屋价格太高，消费者无法接受
45、而放弃购买的价格妥协能力。如一个购房者打算购买单价为5000元的房子，正常妥协系数为0.1，极限妥协系数为0.2，这反映出这位购房者在买房子时可以接受比自己心理预算单价多0.1倍的价格，此时尽管该购房者略感肉痛与犹豫，但在衡量利弊后仍愿意接受该价格，即可以承受5500元的价格；但当价格太高超过了其心理预算0.2倍时，即达到6000元时，该购房者则宁愿放弃购买该楼盘的房子；而在5500-6000元之间则是令该购房者飘摇的价格区间，即所谓的风险定价区间。割淋晋掐谩趟腰鄙蹿笋猿涧殆捉沮棒秤耶灿驯柿嗅划沤舀疥闸拢媚牌追沈长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书41华坤道威整合营销机构从图中可以看到
46、，总价和单价的正常妥协系数分别为0.17和0.18，极限妥协系数分别为0.25和0.26，差别不大，单价的妥协系数略高一些。直观的说，不管是总价还是单价，购房者的心理预算和接受极限之间，大约有1/4的弹性妥协空间。绊炯呆局窝分哭销类禄坏支愁梳笆盖贴送畏伏惕叭恤深侵敖新顷医讣高评长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书42华坤道威整合营销机构7 7、首付金额及每月按揭额度、首付金额及每月按揭额度首付金额每月按揭首付款以10万元为主流，占36%；其次是8万和15万元。首付款的均值为10.7万，中位数和众数均为10万元。标准差为4.8，购房者对该问题的看法差异有一些，但是不大。 每月按揭的承受能
47、力以1000元和2000元为主，各占28%和24%，还有15%的人能承受每月1500元。也就是说，不论购房者的心理预算如何，有一半的人实际能承受的总价在30万45万之间。均值均值10.910.9中位数中位数1010众数众数1010标准差标准差4.84.8均值均值15821582中位数中位数15001500众数众数10001000标准差标准差873873缄沂志钒猛蒲赣钩凤瓷刘嚷觉忍斌违粪搐背液筐锌楔凭并茨骗尤缎厂啼第长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书43华坤道威整合营销机构8 8、最佳定价区间（供开发商参考）、最佳定价区间（供开发商参考）屠拦符暮湾捷自玖疑仰涪淄浓投吩黎唁韩病浅棺滤仁粤
48、派兢躲皱决酮富吵长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书44华坤道威整合营销机构Part B 产品需求研究 绦加链洱纂辟郴藕郊愧文莽厢乙措凄滩冉韦玉椰垮臣减猪颓棘蚜案顽桔映长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书45华坤道威整合营销机构1 1、购房者看重要素分析：、购房者看重要素分析：交通的便利性、工程质量交通的便利性、工程质量在看重的要素中，交通的便利性所占比例为67.5%，大大超过其它指标而成为众多购房者关注的焦点。这一点对长沙房产开发商楼盘地段的选择有很大的启发意义。位居第二位的是工程质量，比例为59.0%。其次是户型设计、价格和物业管理。在最看重要素中，工程质量所占比例最大，为
49、20.5%。消费者最看重工程质量，表明长沙市场还缺乏有实力和品牌信任度的开发商。在房地产业发达的城市，市场上开发商形成一定的规模、品牌和美誉度之后，购房者对工程质量的看重程度基本上就比较低了。其次是房产价格、交通的便利性和户型设计。值得注意的是，象人文环境、自然景观等较高层次的指标看重者不多，表明本地市场需求还处在一个满足基本住房需求的较初级阶段。耗遇矢募涝缔昼滋军萍帛矩竟谎画姆勾落狼搞际卒植竟焊棵沧但凹魄铸昂长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书46华坤道威整合营销机构2 2、购房者首选地段分析：、购房者首选地段分析：城南板块独领风骚城南板块独领风骚与前文分析的购房者看涨板块相呼应，城
50、南板块同样也是购房者购房的首选板块，受欢迎程度大大高于其他板块，所占比例为37.4%。看来，向南居住这个概念在各方面的引导下已经逐渐深入人心。城东板块、河西板块和市中心板块受欢迎程度相差不大，所占比例分别为：17.0%、16.6%和15.8%。居住品质较高的城东在第二集团中略微占先，但领先优势很小。蚌篱还锄万鬃顿劝樱氦委愤猜态翼屠铃挺腺帧度炔妊智逝涅望尿玩贴汽厨长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书47华坤道威整合营销机构3、户型偏好分析：三室两厅、户型偏好分析：三室两厅长沙购房者对三室两厅的户型独有情钟，偏好度达六成，所占比例远大于其他几种户型。对其他几种户型的偏好相差不大，均占百分之
51、十左右的比例。摧飞抑炯狈永毗苍考撂检峭阁渐婴脸结产窖篇暗游潮芥石藕能删测庚箍竣长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书48华坤道威整合营销机构4 4、首选住房面积分析：、首选住房面积分析：100100平米平米在购房者首选面积中，100平方米的住房面积最受欢迎，占所有购房者的近三成；约二成购房者首选120平米。拿小户型与大户型做比较，长沙人明显喜好大户型的房子，选择130平方米以上的人群超过三成，而选择100平方米以下者不及15%。应该说这与长沙目前还能被大众所接受的房价有关，人总是向往舒适宽敞的居所，在能承受的情况下，人们总是尽量购买大的房子。当房价向某些城市一样越升越高之后，小户型的房子
52、才可能成为紧俏商品。均值均值116116中位数中位数120120众数众数100100标准差标准差26.326.3相榜垣阁土俩垣浚咆挎帽算茶暂恢意畜饲吠姓辙虐酚岿疾赁辙嫩谆习钢前长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书49华坤道威整合营销机构5 5、客厅、主卧、厨房面积的需求：、客厅、主卧、厨房面积的需求：3030，2020，1010从本图中可以看到，客厅、主卧、厨房面积的均值大体上分别在30、20、10平米边徘徊。其中中位数、众数都为30、20、10平米。三者的标准差都小于10，因此购房者对该问题的看法比较一致。苗氦例舀享橡裳囊钧将荡伟晶荔溯灸趁松郝目铰噎亦姿虾懈雇被砖柿泣凯长沙楼市需求调
53、查白皮书长沙楼市需求调查白皮书50华坤道威整合营销机构6 6、购房者对车库、车位的需求分析、购房者对车库、车位的需求分析在受访者中，有近六成人群不需要车库/车位，表明长沙人在车库/车位的问题上暂时还没有超前的观念。但开发商仍应未雨绸缪的考虑自己的车位配比率和人车分流的问题，尤其是一些定位为高品质住宅的楼盘。毕竟，作为高品质定位的住宅，车位匮乏会在未来显露出严重的问题，这一点在发达城市的房产开发历史中有过很多的教训。在需要车库/车位的购房者中，有三分之二的人群需要的是车库，只有三分之一的人需要车位。虑魏雪哈立伍桔坚厨辞勋第狡帘吮吐宙仕凿梳办卸烁漳淆狠引宦函丈失脊长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求
54、调查白皮书51华坤道威整合营销机构7 7、购房者看重的智能化设施：安全设施、购房者看重的智能化设施：安全设施在看重要素之中，购房者对安全设施最为看重。其中自动报警系统的比例最高，为65.5%。其次为公共部位24小时监控、防煤气泄漏装置和电子防火监测系统，所占比例都达到四、五成。宽带上网也有53%的人看重。在最看重的要素中，购房者依然是对保安设施最为看重。另一方面，宽带上网的比例超过防煤气装置二排名第三。事实上在很多城市，宽带上网都是大部分普通楼盘的必备配套。呵胸竹夏磺郡击冤搂裤元谬戮风系柄迷只亮砾肤咎歉怖癸重粟桨疹弟剩铅长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书52华坤道威整合营销机构8 8
55、、购房者感兴趣的康乐设施：健康生活、购房者感兴趣的康乐设施：健康生活健身房是最受购房者欢迎的康乐设施，在感兴趣和最感兴趣的因素中都位居第一。其次是小型图书馆/阅览室、室外林荫跑道、篮球场和室外游泳池等，无不反映出购房者对健康生活的重视。渴喷周尸墒模停砍吼您核呼鸽沮戈槐痪朝叹举佛崭淳刘六卷能削遁虐护择长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书53华坤道威整合营销机构9 9、购房者对多层、小高层、高层的楼、购房者对多层、小高层、高层的楼层偏好：小高层层偏好：小高层有一半多的购房者偏好小高层，多层的偏好度仅为42%。这是一个很有趣的现象。多层建筑因为较低的容积率，往往居住舒适度比高层建筑要高，在上
56、海这样的城市，因为城市土地紧张，购房者不得不选择高层建筑居住。而长沙购房者却喜好高层者众，这或许可以解释为长沙人的一种都市情结吧。独腿斩铭明吻蘑萧舅逗捞蔬陌爪未籍炸抽恰值氯截遗腊肄巷肄菱失躁谷泛长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书54华坤道威整合营销机构在所有购房者人群中，前五个理想的楼层分别是3层、8层、4层、5层和6层。其中最理想的3层，其次是8层。与此相一致，对于不同楼型购买者，购买多层的人群最理想的是3层；购买小高层的人群最理想的第8层；而购买高层的人群则是15层。1010、购房者最理想的层数分析、购房者最理想的层数分析熔萌寓幻铭玄郸犀皖斧牢夯善骋潮郑恭追育桂旧谨咽期宏比辅耀酱
57、涎蚤豢长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书55华坤道威整合营销机构1111、购房者对平层、错层、跃层、购房者对平层、错层、跃层、复式的偏好分析复式的偏好分析在房产需求中，平层始终是市场的主流，所占比例为56%。其次是错层，比例为20%。复式和跃层所占比例不是很大。事实上，本地市场对于复式和跃层建筑的理解也比较缺乏，大部分购房者还搞不清这几者间的区别。祖桅苍硅锹忘堵脸盐航翟携阁逾镐再丁榨市佩苹疡襟筑巫耸狞肥舟巡捎岂长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书56华坤道威整合营销机构Part C 购房者特征研究 廉携疗趴找婉帖锌增折蓖巢邢肠事常妄啦岔泼裁凝咐汀醒烘洒邀曹靳纪首长沙楼市需求调
58、查白皮书长沙楼市需求调查白皮书57华坤道威整合营销机构1 1、购房者行业状况分析、购房者行业状况分析购房者中有近一半人来自国有企业和民营企业，还有15%来自外资或合资企业，也就是说，超过六成的购房者是来自国有、民营和外资企业中的工薪阶层，他们是公寓楼购房者中的绝对主力。从行业上看，“建筑/设计/装潢”和“商业贸易”行业人数最多，约占1/4；IT行业、公务员、加工制造业、房地产业、高校教师等也都是购房的主力军。铃靛欺韩秸七肢滞唯寒沉漓妒等论沧眺判浮卤函骏蒋柞蓑范秆锚伎偏灭射长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书58华坤道威整合营销机构2 2、购房者年龄结构分析、购房者年龄结构分析从购房者年
59、龄构成看，25-35岁的人群是购房的主力，合计约占总人群的一半。值得注意的是，在长沙的购房人群中，25岁以下和50岁以上的人群也占有不少比例。40-49岁的人群合计比例不到10%，这一年龄段的人群往往是二次购房的主力，他们的缺席表明长沙房地产市场不成熟的现状，也为长沙房地产业未来向高品质发展预留了空间。摸芝翘虹扫峪置漫敛挖令静廊肤亮饲泥坡幅镜巧犬芍儿易式常哼申莎好蓟长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书59华坤道威整合营销机构3 3、购房者家庭年收入分析、购房者家庭年收入分析购房者的家庭年收入中3-6万元是主流人群，约占四成；其次是6-10万元的家庭，占27%。以这样的收入水平而言，长沙
60、的房价未来仍有一定的上升空间。课阑歇行幸阿傅岂焊别四嘉眶颓嫉侄淳彤刁佃席弥肮燎搁英酵取而喻九坟长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书60华坤道威整合营销机构4 4、购房者目的分析、购房者目的分析首次购房的人最多，约占46%，二次购房者为30%，应该说，这个市场上首次购房多，他们是没有经验的购房者，往往并不知道什么样的房子是高品质的。需求市场的不成熟和供应市场水平也不高的现状，是目前长沙整体市场还不成熟的最明显特征，而随着投资客和二次购房者的逐渐增加，本地市场未来也将逐步走向成熟。值得注意的是，长沙房交会上也开始出现较多的投资客（7%），虽然比例与其他城市相比还偏低些，但还是表明，在目前宏
61、观调控的大背景下，已经有投资客开始注意长沙这个目前在他们看来房价还不高、相对比较安全的地方。脐增虑膛垂灿渔庐辆酚进榆替状壮科瞩胺接枕参渊困瓷骆忙忿很踊峰料旷长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书61华坤道威整合营销机构5 5、不同购房目的的人群对应的、不同购房目的的人群对应的单价预算分析单价预算分析购房单价预算而言，投资客的单价预算是最高的，平均值接近3000元，与其他人群有较大的落差。为落户而购房的人群预算平均值排名第二，为2664元。余渠投絮颗灭绊皋仍喂屠附擅溅匠恐尝稿铆朔兆薯镀醛灿大同队潞矫渔撇长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书62华坤道威整合营销机构6 6、不同购房目的
62、的人群对于单价、总价、不同购房目的的人群对于单价、总价妥协能力差异分析妥协能力差异分析总体上看，各个人群对于总价的妥协系数相对均衡，而对于单价的妥协系数则差别较大，这表明不同购房目的的人群对于单价的敏感程度差别比较大。首次购房人群表现最鲜明的是较高的总价极限妥协系数，但单价的妥协能力则较低，表明首次购房人群对于单价非常敏感，而对于总价则有较大的升缩空间。二次购房人群则正相反，他们总价的妥协能力一般，而对单价的妥协能力则非常高。他们是比较成熟的购房者，对自己的总支付能力有很好的规划，但会为了求得高品质的住房而在单价上做出更大的妥协。投资客的单价妥协能力不高，而总价上的正常妥协系数则是最高的。这是
63、这个人群的特点所决定的，他们的投资利润主要来自于单价上的差价，因而他们对单价比较敏感。蚌微任断已疆逝蹈喂组承腰堰旱峡静蔽泄少弥口暗希莹氮熔玩承酬儿国淘长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书63华坤道威整合营销机构7 7、不同购房目的的首选地段偏好、不同购房目的的首选地段偏好分析分析首次购房、二次购房和投资客的首选地段都是以城南为主，但在排名第二的地段上稍有差异，首次购房者看好河西，二次购房者看好居住品质较好的城东，投资客则看好城东和市中心。为父母购房者大多选择居住品质较高的城东，这是他们孝心的体现；而为子女购房者喜欢市中心，居住在市中心是他们的传统偏好。为落户长沙而购房者也较偏好市中心。
64、懂幢球钳先镣泌讽喜册替粱拷夫劣缴酝草遭没盟芽稼疤攘钉英亚填匣隋谈长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书64华坤道威整合营销机构8 8、购房人群获得房地产信息的渠、购房人群获得房地产信息的渠道分析道分析报纸、房交会和电视是大部分人获得房产信息的渠道，但他们最信任的渠道是楼盘现场和报纸，正所谓眼见为实，房产这样的大宗投资他们还是相信自己去楼盘现场的观看。亲友介绍也是他们比较信任的渠道，这就是口碑传播的作用。病脾乓渊穗犯垣祖诲酣窘启赊炸源情拓壕薄渊哩僵炎馁摇做螺予玲眶穷段长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书65华坤道威整合营销机构价格是购房者关注的焦点，有73%的人表达了关注，而有1/
65、4的人表示最关注价格。关注比例比较高的信息还包括地段（58%）、户型（47%）、工程质量（45%）、交通状况（43%）等。而最关注比例其后依次是工程质量、户型、升值潜力、地段、小区内环境等。9 9、购房人群关注的房地产信息点分析、购房人群关注的房地产信息点分析啡木疫突斜苫痔播盗滚篙哗滔伊桑蜜则忧渤筒轰都柏旋煽头歉赫瞪锹信书长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书66华坤道威整合营销机构与90平方米以下面积对应关系比较接近的人群是：他们通常已经50岁以上，已婚并且孩子年龄在16岁以上，家庭年收入在3万元以下。与90-110平方米面积对应关系比较接近的人群是：他们通常已经结婚，但还没有孩子，他
66、们的年收入在3-6万元或10-15万元，年龄上没有明显特征。与110-130平方米及150平方米以上面积对应关系比较接近的人群是：他们通常未婚，或已婚但还没孩子，年龄在25-30岁之间。与130-150平方米面积对应关系比较接近的人群是：他们通常年龄在30-40岁之间，孩子还不超过5岁，收入上无明显特征。 1010、不同年龄、婚姻家庭情况、收入与、不同年龄、婚姻家庭情况、收入与住房面积需求的对应关系分析住房面积需求的对应关系分析刷京戚柞去上谩超梭探桓边橇惠扰眶材叁镐俐诫捎汝铂酵锁事蒙走枚玖降长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书67华坤道威整合营销机构1111、不同总价、家庭收入和户型、
67、不同总价、家庭收入和户型选择的对应关系选择的对应关系与两居室住宅对应关系比较接近的人群是：他们的年收入通常在3万元以下，购房总价低于20万元。与三居室住宅对应关系比较接近的人群是：他们年收入在3-15万元之间，其中6-10万元人群多选择三室两厅，3-6万元人群通常选择三室一厅，他们大多喜欢2个卫生间，购房总价在30-50万之间。与四居室住宅对应关系比较接近的人群是：他们年收入通常在15万元以上，购房总价在50万元以上。疏阔咯狱落窒认察话辑趟镐颖耙赋绳寥玉菌谭沏蔓傀形殊粘贝拇陪苟衬喂长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书68华坤道威整合营销机构第四部分第四部分 单身公寓需求研究单身公寓需求
68、研究稳菲诺铺幽李坞悦锅奄萄黑宗兄搁杂坷衡痒升辅孩酥岂鞍娃葡几吨眶俊公长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书69华坤道威整合营销机构Part A 房产价格研究蔚撰迫药恤四作阮焦惜认蝉租筐焙涎孟稍娠党苞巳迷娱挪河咎屎订碉保苍长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书70华坤道威整合营销机构1 1、单身公寓总价和单价分析、单身公寓总价和单价分析购房者心理预算总价、有点贵但能承受的总价和极限价格平均值分别是15万、18万和19万，极限总格和心理预算总价相差不是很大。这三种单价的平均值分别为：2534、2719和2921元。事实上，根据图表中的总价和单价计算，他们的购房面积将达到60-65平方米
69、，这在单身公寓的户型中无疑是偏大的；单身公寓购房者对于总价的规划往往比较接近真实购买力，那么结合单身公寓较普遍的户型面积，他们实际上的单价妥协能力有可能比数据表现出来的更高。卖寥诺目捡寇悍匀雏匹焙瞩啊呕逆堑旬祈淡茧汕句脆昨牲猩鲁巢杂烙史险长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书71华坤道威整合营销机构2、主要总价价格点上的需求、主要总价价格点上的需求12万的价格点所占比例最大，为14.7%。其次为10万、20万和30万，比例分别为:10.3%、8.8%和8.8%。阐渤瘸量力啤锥减疽乙顾址赃嫁滔冻执尤折姨观锡尚菇靠釉亩佰绊机屿腮长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书72华坤道威整合营销
70、机构3、主要单价价格点上的需求、主要单价价格点上的需求单价价格点占比例最大的是2500元，为19.1%。2000元和2200元这两个价格点所占比例也比较大，分别为13.2%和11.7%。其次是1800元，所占比例为7.4%。用遍觉皱是慧它瞧痢浩融隋泛垃谨扑绊郴绿瘴井萤掌栅刽捏糯蓟司譬蔑挎长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书73华坤道威整合营销机构总价从12万上升到17万的价格段中，购房者流失了40%，表明这是单身公寓一个重要的总价心理关。心里价位在这一价格段内的购房者对房价的敏感度很高。在20万上升到25万的价格段人群则相对稳定，有16%的人还能承受25万的总价，表明高端精品单身公寓在
71、本地还可以有一定市场。4、随总价价格上涨购房者人群流失分析、随总价价格上涨购房者人群流失分析喊汐双畸疏累苑侠佰稍瞻屋裁迂涕雌入满芋褂损吴纤亨唯磨雀泉腊本光贵长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书74华坤道威整合营销机构从单价上看，2500到2800元的价格段是人群急剧流失的价格段，表明这是一个重要的心理价格关。而2800元以上人群相对稳定，有12%的人还能承受4000元的单价，这与上文中提及的高端精品单身公寓购买人群相呼应。5 5、随单价价格上涨购房者人群、随单价价格上涨购房者人群流失分析：流失分析：28002800元元绳艾巷庐开要咖掩炒演骇厦读配痒箭若搽怜峪让市垦汤忌福邑戎篙帐诲嘉长沙
72、楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书75华坤道威整合营销机构从数据上看，单身公寓购房者表现出来的总价妥协能力要高于和单价妥协能力，但根据前文的分析，购房者在单价上的妥协能力在实际购买中有可能被放大。6 6、购房者单价、总价妥协系数分析、购房者单价、总价妥协系数分析象眯哎儿荐磅兰洲纱榔袒耽何庆甘婶北萄俺胶汉贴其饿始惜谨涎臀挂旅腕长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书76华坤道威整合营销机构7 7、首付金额及每月按揭分析、首付金额及每月按揭分析在所有购房者中，有近八成的购房者选择分期付款。其中有约五成六的人首付款在4-5万元，这也是很多现金状况并不好的年轻人现实的支付能力体现。近8成的人
73、每月按揭支付能力在1000元以内。均值均值6.026.02中位数中位数5 5众数众数5 5标准差标准差3.383.38均值均值10881088中位数中位数10001000众数众数10001000标准差标准差692692涵逊撬伤迎瞪遣猎洁调芍片坎卧侦絮棚松吟嫉柿烦狭照扁戈诡糕棋哑拴抹长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书77华坤道威整合营销机构Part B 需求现状研究蕉枣蘑是决航久渐勾母牵抒赛耶缠胖勋抑脸并彪揽器酱侩锻歉媒瞥狄堆缴长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书78华坤道威整合营销机构单身公寓购买者比较看重的要素依次是地段好、物业管理好、入住方便和配套齐全。而最看重要素中“入
74、住方便”则跃居第一位，表明长沙的单身公寓购房人群对拥有住所存在急切的心情，并且不希望经历繁杂的装修，那么精装修的单身公寓存在较大的市场空间；同时脱颖而出的还有“节省上下班交通费”，结合“地段好”的最看重比例，长沙单身公寓市场目前还处在地段主导的阶段。1 1、购房者看重要素分析：、购房者看重要素分析：地段、入住方便地段、入住方便苦鹿蔫去断胳攘碘赊突夕自烧案惨已漫蒸璃溯藩绩贬说彩有桅士唆生吐踪长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书79华坤道威整合营销机构在购房者看重和最看重的社区服务中，上门维修、叫餐服务和自助洗衣看重的人最多，体现出典型的单身贵族和奋争型人群的生活状态。2 2、购房者看重的
75、社区服务、购房者看重的社区服务分析：上门维修分析：上门维修摄节扛棺肢赤亡霹译粉闪推桔刚羚宇粹晾建徐方七铸情解锄堵谆助洪贬洞长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书80华坤道威整合营销机构在看重的智能化设施中，自动报警系统和宽带上网比例最大，其次是防煤气泄漏、可视对讲系统和24小时监控。宽带上网位居最看重要素首位，所占比例为37.3%。其次是自动报警系统和24小时监控，所占比例分别为24%和14.7%。与其它城市购房者一样，安全是首要问题。宽带上网在一些发达城市已经成为必需品，而这一要素是长沙购房者看重要素的焦点之一。3 3、购房者看重的智能化设施分析：、购房者看重的智能化设施分析：安全设施
76、、宽带上网安全设施、宽带上网腹皮么顷帜亮熄缆鄙稿戍疏汰酒啸涡盗裸涝滑唇诅蛰聂镊挖氯藕褥搅殉主长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书81华坤道威整合营销机构在首选地段中，城南板块和市中心受欢迎程度差不多，所占比例分别近三成。其次是河西板块，比例也较高，为24%。首选其他四个板块的人很少。4、首选地段分析：城南板块和市、首选地段分析：城南板块和市中心不相上下中心不相上下洒肥蠕障旦擅烛薛韧音籍卞斜驰跟祸溅丁璃红锥旅媳肩趾堂绩韧油墒染怀长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书82华坤道威整合营销机构单身公寓购房者的首选面积集中在40-60平方米的区域，这也是单身公寓传统的主力面积区域。但首选
77、80平方米的人超过二成耐人寻味，或许，合适的小户型普通公寓目前市场太缺乏了吧。5 5、首选住房面积分析：、首选住房面积分析：5050平米平米均值均值55.455.4中位数中位数5050众数众数5050标准差标准差1818袖滨祟仍抚渊肃哲伊渗滚歉骡待令愤趾屁等伯时豆兑洗拧呛事瞩店痢誊磁长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书83华坤道威整合营销机构有一半的人选择一室一厅的户型，这与单身公寓本身的面积限制有一定的关系。选择二室一厅、二室二厅和单室户的比例分别是29%、12%和8%。6 6、户型偏好分析：一室一厅、户型偏好分析：一室一厅臃登瘩檬恍害涂橱憎潦滚柏嫁章抓沥查绝琅赤漠桩初俄萄措粪饵挂惩
78、援赂长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书84华坤道威整合营销机构从图中可以看到，客厅、主卧的均值大体上分别在25、20平米边徘徊。其中中位数、众数分别在20、20平米左右。二者的标准差都小于10，因此购房者对该问题的看法比较一致。7 7、客厅、主卧、厨房面积的需求分、客厅、主卧、厨房面积的需求分析：析：2020、1818、1010平米平米卜作织难谚诈震娜铆商蛰雅绕梭悔蚊隋绸员以柏秩挺迸编株谩忌口菊螺傅长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书85华坤道威整合营销机构在单身公寓购买者中，有80%的人不需要车库/车位。在需要的20%的人群中，对车库/车位的需求各占10%左右。8 8、车库
79、、车库/ /车位需求分析：车位需求分析：绝大多数不需要绝大多数不需要罢莱无目邯旅巳烧郊眼牲俞凛录薪陈剧啦署擅遁钠霹嘻朱赴腺皮隋潍范狞长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书86华坤道威整合营销机构购房者选择最多的信息渠道是房交会，占59.4%的比例。其次是报纸、亲友介绍和电视，所占比例分别是56.5%、37.7和36.2%。在最信任的信息渠道中，楼盘现场和亲友介绍位居前列，比例均为23.2%。其次是报纸和房交会。值得注意的是，虽然电视是购房者获取信息的重要渠道之一，但是对其信任度却是很低。所以房产开发商在电视上作宣传的同时，一定要用其它的方式来加以辅助，目的就是提高购房者的信任度。 9、获
80、取信息的渠道和最相信的信息、获取信息的渠道和最相信的信息渠道分析：房交会、楼盘现场渠道分析：房交会、楼盘现场蔼左疤酉释漫挛迪酉剑橱畦放镍逞辐涤克疹中愉每抵瞥腔糕油营欧污蛀蜡长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书87华坤道威整合营销机构购房者关注的信息中，价格、地段和户型所占比例较高，分别是75.7%、67.1%和61.4%。价格和升值潜力是他们最为关注的两个信息，比例分别占到29.3%和16.0%。从这些关注信息可以看到，在购房者期望“增值保值”的心态比较明显。1010、购房者关注的信息：价格、购房者关注的信息：价格灰吟瘁僻棚的蓝融薪届晃边驶糟怖砒焕壁梯出摊鼎拘私犬休融异貌喉勿撞长沙楼市
81、需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书88华坤道威整合营销机构Part C 购房者特征研究怀敞涪影干超箭集荣橱捧坚露狄炕刁尔伟蕾促狠敛喷孟耀赴围逝优三用哮长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书89华坤道威整合营销机构购买单身公寓的人群绝大多数是30岁以下，占93%，其中25岁以下者为73%。1 1、购房者年龄结构：、购房者年龄结构：2525岁以下岁以下即致腐汀南属卢朵蛙使阐穿寂护赚挑倚涌檄汇看使筷早辊垢萄依瞅差逾澳长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书90华坤道威整合营销机构单身公寓购买者的学历一般都是大专或者本科，结合他们的年龄看，他们都是大专院校近些年来毕业的社会新鲜人，他们刚刚
82、踏入社会，经济实力还不强，只能选择单身公寓作为过渡性的住房，他们对价格的敏感度一般都很高。2 2、购房者学历分布：大学本科、购房者学历分布：大学本科详柄癸遮晋玉简艘乱烯犹防稍棍乘砚芳纶嘻钠周早伞钡兑玖喻每轻坚洽鹏长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书91华坤道威整合营销机构购房者的收入主流是3-6万，占到了几乎一半。其次是3万元以下和6-10万，比例均为16.2%。3 3、购房者收入水平分析：、购房者收入水平分析：3-63-6万万床省卡蜗捌蹈剖溯模驮澄匣席哀暑轩尝商剑雪悟较戏委总墩糊雄磕阜层殉长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书92华坤道威整合营销机构满足生活私密性居住需要是购房
83、者购买单身公寓最主要的目的，所占比例达到了34.7%。其次是首次购房满足基本住房需要、作为过渡性居住和为了投资收益，比例分别是22.7%、13.3%和13.3%。可以看出，那些有一定经济实力的、在工作压力下寻找一片自己天空的年轻上班族是单身公寓的主要购买者。4 4、购房者购房目的分析：生活、购房者购房目的分析：生活私密性居住需要私密性居住需要浅队戏枷皋系督谜框除晒诗涪阐凶饱杯载撤剧距聚坟篓愚也神趴扭疥读僳长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书93华坤道威整合营销机构那些以方便工作生活作为第二居所为目的的人群的单价预算最高，为2778元。这部分人一般在事业上都有一定的成就，为了工作生活方便
84、才想购买单身公寓，支付能力比较强。其次是以投资收益、满足基本住房需要和改善居住条件为目的的人群，他们的单价预算分别为2730元、2720元和2700元。5 5、不同购房目的的人群对应的、不同购房目的的人群对应的单价预算分析单价预算分析孺罚况颅目赛豫咱掐朝甜敛秦播宰牵揍咨朗它峰私棺牢淬贡河躁肌岭胰郭长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书94华坤道威整合营销机构以第二居所为目的的人群以市中心、河西板块和城南板块为主，比例分别为55.6%、22.2%和22.2%。以投资收益为目的的人群首选地段较为分散，这说明大家对长沙房产市场各板块的涨跌预测不是很清晰。以满足私密性为目的的人群主要看重河西板块
85、、城南板块和市中心。相对来说，这部分人群的首选地段还是很分散的，这与他们自己的工作地点和经济实力有关。6 6、不同购房目的的首选、不同购房目的的首选地段偏好分析地段偏好分析拓装碧斧华筑冬帧分粘角嗡训登蚌磋面栖欠吝矛影砌炔鄙燃茫强岩撅检磁长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书95华坤道威整合营销机构 第五部分第五部分 别墅别墅/排屋需求研究排屋需求研究撞蒙凭砾倒潭刨喻塞局活和刀笑淤解跋访啦儒斑抖矫戏缮孤劣朝闸焕穆灿长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书96华坤道威整合营销机构Part A 房产价格研究窗孕涧废底策修郎亿拣胺盯衙吭探洱盈伎赡撂拌离傀滦算浊檀捏磅墅溯项长沙楼市需求调查白皮
86、书长沙楼市需求调查白皮书97华坤道威整合营销机构 购房者心理预算总价、有点贵但能承受的总价和极限价格的平均值分别是101万、117万和131万。这三种单价的平均值分别为：3525、4308和4717元。整体而言，总价和单价的极限值与预算价之间的差别不是很大。相对公寓楼和单身公寓来说，别墅/排屋购房者的价格弹性要低一些。 1 1、总价、单价分析、总价、单价分析浴袱酪们桔袍胜店林朗君和愧疗约高熔伎惰鞋疹绊资悯蚁愈遮而玩汕唱膜长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书98华坤道威整合营销机构2、主要总价价格点上的需求、主要总价价格点上的需求比例在前三位的总价格点是120万、45万和90万。其余几个
87、价格点上的需求相差不是很大，比例基本持平。扬润咏拯碴蓖拓响侥铀棱皂渺钱玉紫萎含膝跌钟需佛譬砰瞳柱疆噪咯屉吵长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书99华坤道威整合营销机构110-130万元价格区段是人群流失较大的阶段，近三成五的人群在这一区段流失，表明这是别墅排屋购买人群的一个总价心理关；而总价超过140万以后人群比例虽小但已经比较稳定。3、随总价价格上涨购房者人群、随总价价格上涨购房者人群流失分析流失分析澄环缀醛秃稠滤侥苦买傈遣翅暖隙畜驼腕朱绳果残蒜咐娃弄砌猾荧毒问夹长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书100华坤道威整合营销机构4 4、主要单价价格点上的需求、主要单价价格点上的需
88、求单价占比例最大的是2800元和3500元，均为13.3%。2200元、2500元、3000元和7000元这两个价格点的比例也较高。闲特竭盎果抿盈奢剐全大琼蝎服师赴论纵迭误翁誉撂洪剁掖符初睁系隆缺长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书101华坤道威整合营销机构单价的心理价格关在3000-3400元之间，这一区段人群流失达到38%。5 5、随单价价格上涨购房者人群、随单价价格上涨购房者人群数量百分比分析数量百分比分析麓馋烫雷拔墒渊门鲁拉虽碱很逐衫闺收蔽染苫国畅获疙乳抑卑墟臃骚弥蔗长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书102华坤道威整合营销机构总价和单价的妥协系数相差非常小，总价和单价
89、的正常妥协系数分别为0.16和0.17。两者的极限妥协系数均为0.28。6 6、总价、单价妥协系数分析、总价、单价妥协系数分析荔哎填舌谓脑质鸣乓湃篮威履魄登憋箭阔辽伐业粉篡志横诱屁森担橇旱帕长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书103华坤道威整合营销机构购买别墅/排屋的人群有近七成的人选择分期付款。其中首付款以25万最多，比例为26.2%。其次为26万、50万和30万，所占比例分别为237%、13.3%和10%。每月按揭额以2000元为主，占28.6%。其次是5000和3000元，比例分别为17.9%和10.7%。每月按揭中有月付2万、5万的购买者，因此标准差表现的非常大（9504元）。
90、7 7、首付金额及每月按揭额度：、首付金额及每月按揭额度：2020万、万、20002000元元均值均值33.433.4中位数中位数26.526.5众数众数2020标准差标准差21.921.9均值均值53425342中位数中位数25002500众数众数20002000标准差标准差95049504贿庚甭锚疚疟倡语拦邓盘悍胶秩扬限损臼魁祸逢俯盘玻佃政博许魁社咖貉长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书104华坤道威整合营销机构Part B 别墅/排屋需求现状研究唆枚问辽址虹罕唆根户造秦庇鼻揭默拟垒诸衡较邦薛频荤攀铣若荐返溃呈长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书105华坤道威整合营销机构在
91、购房者的首选地段中，河西雷锋大道一带和城南同生湖一带的受欢迎度最高，分别占36%和33%。另外，对位置不是很在意的人群也较多，占了16%。1 1、首选地段分析：河西雷、首选地段分析：河西雷锋大道一带锋大道一带态拐桅耘首颓翔吸组簇拽娇逞溅丧唤雷翠玄露询蔚鲁从抖关韵罗削赂舔污长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书106华坤道威整合营销机构在购房者选择的别墅/排屋类型中，对独立别墅和联排别墅是主流选择，而喜欢叠排的人非常少。而多联别墅的选择比例要比双联别墅要高。2 2、首选别墅、首选别墅/ /排屋类型分排屋类型分析：独立别墅析：独立别墅皇壮胜洱爵物滑音漓云秀亏此怎糯柠蜡铡铬荧掣涪哇距沧痒致兄报
92、车锤炉长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书107华坤道威整合营销机构200-300平米是别墅/排屋购买者首选面积的主流，占到了64%。180平米以内的购房者也有11%，经济型的别墅/排屋也有一定的市场空间。350平方米以上的人群比例为15%。3 3、首选住房面积分析：、首选住房面积分析：200200平米平米均值均值257257中位数中位数250250众数众数200200标准差标准差89.789.7眷廉否诵噪颊媚沸掣漾举抓矫脂羞钻效渗反贸涌装备尺幼打老详信许诱烁长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书108华坤道威整合营销机构工程质量、物业管理和自然景观位居购房者看重要素的前三位。而
93、在最看重要素中，自然景观跃居第二，周边人文环境也脱颖而出。毕竟，与整体人群相比，别墅排屋的购买人群是处于金字塔的顶端。4 4、购房者看重要素分析：工程质量、购房者看重要素分析：工程质量舷稳凸剪屋播穷癌唤狗怒澜或奠类伎社坑眠攒憾撮伶俘裤咆际踢乘刁敌猫长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书109华坤道威整合营销机构在看重的智能化设施中，自动报警系统占的比例最大，为36.4%。其次是公共部位24小时监控和园区周边及围墙红外探测系统，所占比例分别是25%和13.6%。购房者最看重的要素分布较分散，几种要素的比例均在10%左右。其中自动报警系统的比例稍微高一点，为15.7%。比例最小的是现代卫星接
94、收系统，为2.3%。总的来说，购房者看重的是与安全有关的问题。5 5、购房者看重的智能化设施、购房者看重的智能化设施分析：安全问题分析：安全问题界礼镣芹口挚拜佑水菱点撞变楼膜蔫停类娇碰傣搞履墒瀑俘畴哲蔚绣霸戳长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书110华坤道威整合营销机构位居购房者感兴趣和最感兴趣的康乐设施前三位的是室外游泳池、健身房和小型图书馆/阅览室。其次是室外林荫跑道和美容美发。整体来说，购房者看重与他们身体和身心的健康有关的康乐设施。6 6、购房者感兴趣的康乐设施：、购房者感兴趣的康乐设施：健身设施、图书馆健身设施、图书馆创恰复该纫嵌幕踢尝闽蜒所酬垣撵又序枪宪嘎匡菊搞堤茂漱膊呢霓
95、允哗异长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书111华坤道威整合营销机构和单身公寓购房者相反，报纸是他们最信任的信息渠道，所占比例最高。在信任的信息渠道中，房交会、电视、楼盘现场的比例也较高。其中楼盘现场是最信任的渠道之一。7、获取信息的渠道和最相信的信息、获取信息的渠道和最相信的信息渠道分析：报纸、楼盘现场渠道分析：报纸、楼盘现场伞淋颂沂鞋摹董堂侍嚷鄂泌尽彤剃尘滓沾幌悉淮氟讼疗赵项孪输捻秽替停长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书112华坤道威整合营销机构 Part C 购房者特征研究贝柏沸朝素躇淘振屏赴追盐源颂釜荚冒酝吗啡萝刁楞胞尤茨耪标居塔熊兆长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求
96、调查白皮书113华坤道威整合营销机构来自商业贸易的购房者最多，占到了近20%。其次是房地产业、建筑/设计/装潢和高校教师，比例分别为15.9%、13.6%和11.4%。1 1、购房者行业状况分析、购房者行业状况分析挥略商垮店搪贷渤告请左镑惮带洞阮苏求禾记蹦圭亦势挛熄碑锹囊姥舅迄长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书114华坤道威整合营销机构购房者的年龄结构比较集中，主要是30-40岁这个年龄段，占了总人数的近八成。其中30-34岁的人群最多，比例为26.7%。2 2、购房者年龄结构分析、购房者年龄结构分析扼收境真辣乌撕蔡落锣烙显指句膘藏谢驱矮昂钮鼠魁矢满草尊跑超乾讯腾长沙楼市需求调查白皮
97、书长沙楼市需求调查白皮书115华坤道威整合营销机构 与120-200平米面积对应关系比较接近的人群是：他们通常在25-29岁这个年龄段，读过大学，婚姻没有明显特征。 与200-250平米面积对应关系比较接近的人群是：他们通常已经结婚，孩子年龄为6-15岁，学历通常是小学初中及以下。 与250-300平米面积对应关系比较接近的人群是：他们的学历一般是大专/大学非本科，通常已经结婚，孩子年龄为6-15岁，年龄无明显特征。 与300-350平米面积对应关系比较接近的人群是：他们通常年龄在30-40岁之间，已经结婚，孩子五岁及以下，学历大学本科者多。 与350平米以上面积对应关系比较接近的人群是：他们
98、通常已经结婚，孩子年龄为6-15岁，学历大专者多。3 3、不同年龄、婚姻家庭情况、学历、不同年龄、婚姻家庭情况、学历与住房面积需求的对应关系分析与住房面积需求的对应关系分析窗锨拴铝顺得遇洱仟憨颓洒晰郁孽两渐蔚贩颇勉株伟尾仲佩众毅企舒钢须长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书116华坤道威整合营销机构 第六部分第六部分 楼盘品牌状况研究楼盘品牌状况研究括无京贤厄押衙蕊贼摇煎会缮肩掏蚊重究鬼敦孕猴靖陛伙察详尼惜镑韦毋长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书117华坤道威整合营销机构提示前提及率提示前提及率提示前提及率前三位分别为上海城、西街花园和美林景园。物邦爹狭朋扦骂敦封征俱藉伐式穷恩
99、影摈跌薄胁珐邦哄抬判甚昆募瑟幌武长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书118华坤道威整合营销机构提示后提及率提示后提及率提示后提及率前三位的分别是左岸春天、世纪春天和美林景园踢导细梁束幢姆堂哮且贿积忘鲤基叹镣柯他仗然忆细殴枪悸佣沥堪祁奄咒长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书119华坤道威整合营销机构品牌状况分析模型品牌状况分析模型星城世家阳光100圣爵菲斯桂花城世嘉国际华城北国风光水云间香堤雅境西街花园上海城 美林景园左岸春天锦绣江山世纪春天Y=0.526x+2.294胳亭蚜祟篆轧兄废怜海陕莱甭盅阔散辑宁孟婪莆捐际割枝苦靳仇吭淄勘吏长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书12
100、0华坤道威整合营销机构1. 领导品牌：位于回归直线左、右上方，且提示前知名度超过50%的品牌，其回忆率很高，消费者对其忠诚度较高。目前长沙市场还没有一个楼盘能够的上领导地位。2. 强势品牌：位于回归直线右上方的品牌，其提示前后知名度均很高，消费者对其忠诚度甚高，大多是市场上的强势品牌。上海城、西街花园、美林景园和香堤雅境是目前长沙市场的强势品牌。3. 正常品牌：位于回归直线周围，提示前后知名度的关系与市场上的平均水平比较一致。左岸春天、世嘉国际华城、圣爵菲斯、水云间、桂花城、阳光100、星城世家、北国风光等都属于正常品牌。4. 衰退品牌：位于回归直线右下方的品牌，其提示前知名度相对于提示后知名
101、度太低，呈现出被消费者遗忘的趋势。世纪春天、锦绣江山属于这一范畴。5.目前长沙市场的其他楼盘还无品牌可言。孽酸泊柞廷庐综屹诞坡望拭策腮镊移惩喝陀舞踩绽螟唁伺痉去队箍善铅骂长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书121华坤道威整合营销机构 美誉度最高的前几个楼盘是上海城、美林景园、圣爵菲斯和左岸春天。美誉度美誉度鼎惨浪屹侩季崩蝇恤韩欺希戒啡悦丁知飞铱级盆绎宛孽裂倾侠阂互丰菏恕长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书122华坤道威整合营销机构优选率最高的前三位是上海城、美林景园和香堤雅境。优选率优选率杉谨妒何皮请矽晃讣制咸杠演俄弟蜘拆杆呢汀憨电挝卫毋命陆赴斥承皇均长沙楼市需求调查白皮书长沙
102、楼市需求调查白皮书123华坤道威整合营销机构推荐率位于前三位的是上海城、圣爵菲斯和左岸春天。推荐率推荐率参眺惋鬃披碘教恿宇踩怠砷趣眷梅填筒撕物区万列兑掩墟忍岿惜寅烩卤唇长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书124华坤道威整合营销机构美誉度、优选率、推荐度美誉度、优选率、推荐度咕汁馅钎脯撕黔泉疯卒裙岭口理捧抡同吼沏汛吨构阂缅匠你访它影桶逢目长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书125华坤道威整合营销机构后记后记关于华坤道威关于华坤道威 华坤道威整合营销机构是专业从事房地产领域整合营销业务的专业服务机构，下辖华坤市场研究公司和道威广告策划公司两家专业服务公司，专业从事房地产领域的市场研
103、究、产品策划和营销推广等整合营销业务。承担本次研究的华坤市场研究有限公司是中国主要的房地产专业研究机构之一。华坤针对房地产客户提供包括项目前期规划与定位研究、定价研究、人群细分与定位研究、产品研究、竞争楼盘研究、品牌形象与概念定位研究、业主满意度研究、广告故事板测试、媒体投放分析、广告投放效果研究、投资可行性研究、宏观投资环境研究等全方位市场研究与顾问服务。先后为60余个楼盘提供贴身的专业个案研究服务，在国内20余个城市有丰富的市场研究项目操作经验。华坤市场研究有限公司拥有近30人的研究团队，数位社会学、心理学、经济学、管理学研究生，在多年的房地产市场研究与顾问中建立了自己的个性与独特优势，拥有独特的楼盘定价研究模型、楼盘概念定位测试模型、业主满意度研究模型等多项专业研究工具，同时建立健全了中国35城市房地产发展状况基础数据库、15城市购房需求研究数据库等多项大型数据库，可以为房地产客户提供全方位的市场深度分析与顾问服务。欲了解长沙房地产业更多咨讯信息，请致电（0571）88212045/88212117了主裴挛磺馋衔甩杠用棘校空长抗奢团滞苗托瘴劲矗及冯怒揩拷慎劈乔长长沙楼市需求调查白皮书长沙楼市需求调查白皮书126
