项目商办物业发展机会与方向 办公物业发展机会研判 中心城区办公加速外溢，政务区办公价值不断凸显，区域受其辐射带动影响较大，市场认可度将不断提高政务区板块中心城区板块滨湖板块北一环板块新站区板块黄潜望板块高新区板块经开区板块马鞍山路板块市场发展趋于成熟，板块格局基本成型u合肥办公市场不断发生裂变，整体市场不断趋于成熟，呈区域性发展格局u全市办公板块主要有市中心板块、北一环板块、黄潜望板块、滨湖板块、政务区板块及其他新兴板块办公外溢，政务与滨湖板块价值凸显u中心城区受土地紧张、车位等影响，高端办公市场加速向新区转移u随着城市空间扩展、办公市场外延，政务区与滨湖区凭借区位优势与规划利好，已经成为合肥办公价值高地项目毗邻政务区，区域办公价值培育中u项目临近政务区，直接受政务板块辐射影响，区域办公价值发展潜力较大东一环板块办公物业市场格局 全市办公供过于求，库存压力较大，政务板块作为全市价格高地，引领市场发展方向办公物业市场现状m2u供应量波动较大，成交量走势平稳2014-2015年8月，合肥办公市场整体供过于求，成交量走势平稳，市场库存压力较大，市场难有大的起色u全市均价走势平稳全市市场均价虽有波动，但整体运行平稳，均价基本在9500—9800元/平米。
u整体市场以消化库存为主8月合肥办公供应主要集中在庐阳区与瑶海区，包河区有少量办公产品入市，其余各区均无办公产品入市u政务区为全市办公价格高地政务区办公均价近13000元/平米，高出其他各区均价，成为市场热点区域 城市发展带动办公升级，写字楼市场由单一功能逐渐向功能细分化、定制化的方向发展发展办公物业发展趋势u入住企业：IT软件、文化创意、高新技术、装饰家居、服务外包等；u代表项目：金谷产业园、深港城、华亿科技园；专业化创新型04u入住企业：装饰、教育、中介、商贸等中小企业；u代表项目：Imore、武里山天街；SOHO型03u入住企业：商贸、服务、建筑、制造业和国有企事业单位等；u代表项目：财富广场、新城国际、万达广场；高品质综合型02u入住企业：金融、保险、大型国有企业及世界500强等企业整层或整栋购买；u代表项目：新地中心、绿地中心、华润中心；金融地标型01 本案属泛政务板块，后期将受政务板块直接影响，以下我们将就政务板块办公产品进行市场梳理，以寻求市场机会 泛政务区作为政府主导型的商务区，办公品质普遍较高，为合肥高端办公物业的聚集地，片区后续供应近100万方，库存压力较大区域市场市场格局项目状态项目名称等级写字楼体量（万方）后续供应（万方）在售新城国际（D座）超甲级70白天鹅国际商务中心超甲级8.61.9新地中心超甲级170置地广场甲级3010华邦ICC甲级10.80五环国际——8.30安粮城市广场超甲级70绿地中心超甲级4012蔚蓝商务港甲级35.65.6华润MIC五彩国际甲级50金潜广场乙级2.80西湖国际广场乙级160中侨中心甲级80天珑广场甲级119华润大厦超甲级13.50福斯中心乙级1.850待售融科城甲级1111天徽商业广场乙级2.62.6百利广场甲级7.67.6华贸中心乙级7.67.6信达天御超甲级2121金隅W1502地块——————合计272.25万㎡88.3万㎡西湖国际广场安粮城市广场天徽商业广场新城国际蔚蓝商务港华邦ICC百利广场新地中心华润大厦天珑广场五环国际金潜广场置地广场中侨中心华润MIC五彩国际绿地中心在售尾盘待售信达天御白天鹅国际商务中心福斯中心华贸中心金隅W1502地块融科城 区域凭借资源、规划等利好，品牌开发商云集，办公品质、价格均高于其他区域，是合肥办公市场翘首，市场具有发展机会。
区域市场整体品质代表项目项目特征销售均价（元/㎡）华润中心政务区核心地段、湖景资源、超高层双子楼，万象城与五星级酒店配套13000-16000置地广场政务区核心地段、优越产品品质、200米超高层双子楼，五星级酒店11000新城国际入驻企业整体层次高、品质较好、具有较好的口碑和聚合效应12000新地中心一线湖景、市政公园、230米超高层、产品创新及独特精神气质；15000-20000华邦ICC一线湖景及市政公园景观、银泰百货配套、209米超高层11000-14000白天鹅国际商务中心鼎级双子塔楼，一线湖景，国际酒店式公寓、大型集中商业、主题街区等配套12000新城国际-商务集群206米D座华邦ICC一线湖景209米超高层新地中心-安徽之门230米华润中心-顶级品质超高层双子楼白天鹅国际商务中心-双子塔楼，一线湖景置地广场-200米湖景地标，2万方商务广场 区域办公软硬件配置水平处于全市最高水准，超高层、亮点打造成为区域办公产品发展趋势，中端产品市场空白，市场发展机会较大区域市场产品解析项目名称建筑高度(m)层数层高（m)单层面积（㎡）分割面积（㎡）大堂挑高（m)大堂面积(㎡）电梯品牌空调系统特色空间物业停车位新城国际D座210474.31900100-26514750进口三菱18+3VRV分户计量空调CEO总裁专属停机坪、万方下沉式庭院、绿化广场、20个空中花园绿城2000个，安徽首创四层智能车库新地中心B座240504.32100148-26711.51500原装进口三菱18+3VAV中央空调安徽首家VIP总裁电梯及盥洗室，洗手间24小时热水供应国际金钥匙&深圳卓越地上地下2648个华邦ICCA座210404.31950100-26517700德国蒂森克虏伯原装进口电梯12+3美国约克中央空调特色智能寻车系统、名流专属高端泳池健身会所、10万方银泰城物业顾问戴德梁行，华邦物业1456华润大厦B座280553.92172140-38014800迅达16+4VRV空调空中花园华润物业2419国嘉金潜广场120253.5140083-21011400原装进口三菱7+2VRV(多联机系统)中央空调+新风系统独创空中花园平台、双通道专属停车、3000平米露天广场--1200置地广场123303.92000130-24011540三菱6+2三菱VRV中央空调---信联物业地下3000蔚蓝商务港135245.6挑高1800100-50010500品牌高速电梯11+3日本大金中央空调5.6米挑高简装loft长城物业2400五环国际115234.05150076-25010.8500日立6+2三菱VRV中央空调错层公共休闲中庭、总裁VIP洗手间-1000 区域以自用型品质客户为主，辅以品质投资客群，客户对产品品质、地段、商务氛围有较高要求。
区域市场客群分析投资型（重要补充）自用型（绝对主导）u投资型客群关注最核心点为购买总价、投资回报率及投资门槛；u即区域的潜在租赁需求、物业升值等潜力；u本区域投资客品质较高，购买力强，同时具有明显的连带效应u金融、证券及大型国有企业较多；u关注地段、品质及周边区域商务氛围；u面积需求普遍较大，半层、整层或多层购买，多集中在品质型写字楼的需求上；关注投资回报率关注地段及品质大客户（提前引入）u国开银行- -整栋购买新地中心；省信用担保集团- -整栋购买置地广场等u整栋购买作为公司总部，主要考虑区域价值、社会认同、开发商品牌、物业服务等u可提前引入，但会存在较大的议价空间整栋购买Ø大客户整栋购买作为企业总部，多考虑区域区位价值及开发商品牌，需要提前引入；Ø自用型客群以大面积购买的品质型客户为主，对地段及产品配置要求高；Ø投资型客户主要集中在中小面积产品上，关注总价、投资回报率及投资门槛；项目名称客群构成新地中心自用客群超过98%新城国际自用客群80%华邦ICC半层、整层销售部分全部为自用客群蔚蓝商务港投资客主导天鹅湖万达广场投资客主导五环国际自用、投资客兼具，投资逾半成 从市场机会、客户基础、区域价值等对项目办公发展机会做出研判。
办公物业发展机会研判鉴于区域价值、市场机会、区域价值，我司建议本案办公部分打造投资型办公，与政务区办公产品形成差异化竞争，以弥补市场空白123客户基础：投资型客户支撑力充足u区域市场价值不断凸显，市场认知度不断提升，投资客比重增大；u区域投资客品质较高，购买力强，同时具有明显的连带效应发展机会研判区域价值：区域价值凸显，认知度提升u项目区域毗邻政务区，受政务板块直接辐射影响，区域价值快速提升中；u伴随政务区土地稀缺性凸显，区域认可度得到提升；市场机会：投资型办公产品稀缺u泛政务区高端品质办公聚集，且后续供应量巨大，区域市场竞争激烈；u区域投资型办公稀缺，市场存在空白，未来发展机遇大 1、合肥投资型办公产品市场状况如何？2、面对市场竞争，如何差异化打造，适当争取利润？ 在售投资型办公项目主要分布在经开区与包河区，项目周边无在售项目全市在售投资型办公分布区域序号项目名称区域序号项目名称高新1置地创新中心经开15伯益经典广场2天茂大厦16大华国际港3圣联时代广场17文一名门南郡4太平洋森活广场18兴众广场庐阳5汇银广场19凤凰国际6上城国际·名座新站20武里山天街蜀山7CBC拓基广场包河21南翔汽车智慧新城8城改盛景国际22加侨国际广场9西湖国际广场23金中环广场10晨欣华美达广场24美生中央国际滨湖政务11蔚蓝商务港25高速时代城12国嘉金潜广场26千城E世界13天珑广场——————14五环国际——————1234567891011121314151617181920212224252623 待售项目集中分布在瑶海区与滨湖区，空间聚集度大，项目区域市场供应不足，区域市场具有发展机会。
全市待售投资型办公分布区域序号项目名称区域序号项目名称高新1蜀山凡高包河24和昌中央城邦2财富立场25宝利丰广场3祥源城26新世界广场4创新国际27徽商总部广场蜀山5国祯地块28凤凰文化广场6华贸中心29荣信商务中心7天玥广场30和昌中心8蓝光国际滨湖31建业壹中心9东方广场32新地城市广场庐阳10正奇金融广场33徽盐世纪广场11广大克拉广场34利港银河广场12金龙广场35众悦广场13泰华大厦36国购中心经开14尚泽紫金公馆37皖浔大厦15葛洲坝·玖隆府38粤港恒锋家居广场16中环CBD39海上五月花17澳中财富中心瑶海40中建大厦18金大地时代天街41圣大国际商业广场新站19中天胜利5842Icar生活综合体20广齐·东奥家园43蓝光时代红街21中星城44春天城市广场包河22苏商大厦45东环中心23BINGOU缤购46瑶海万达广场123456789101112131415161718192021222324252628293031323334353637383940414243444546 均价8500-9000元/平米，年均去化1.1万方，后期可售货量约88万方，库存压力较大在售项目市场现状项目名称销售价格（元/平米）年均去化量（万方）办公体量（万方）已售货量（万方）可售货量（万方）置地创新中心6500171.55.5天贸大厦92000.43.70.792.87圣联时代广场65000.87.70.437.27太平洋森活广场55000.63.812.8汇银广场83501.2532.50上城国际·名座83000.480.920.480.44CBC拓基广场650013.72.51.2城改盛景国际95001.43.22.81.4西湖国际广场9600-120003.61511.63.4晨欣华美达广场95001.23.32.40.9蔚蓝商务港160002.619.814.45.4国嘉金潜广场85001.832.70.3天珑广场96002.3113.57.5五环国际90001.8972伯益经典广场85002.54.84.70.1大华国际港8900 265.70.3文一名门南郡73000.4940.493.51兴众广场85000.8730.872.13凤凰国际880013.32.60.4武里山天街78000.93.81.22.6南翔汽车智慧新城75000.510.40.699.71加侨国际广场850046.34.51.8美生中央国际75000.861.571.380.19高速时代城85004.644423.220.8千城E世界77001.529.53.81.3金中环广场83001.861.64.4总计//196.79/88.22均价8500-9000元/平米年均去化量约1.1万方 客户以自用客群与投资客为主，关注项目区位与产品未来升值空间。
客户分析客群分析补充客群重要客群核心客群商务自用客群u客户性质：部分个体经营户、创业型的智力、贸易、IT、中介等中小型服务企业u置业动机：现多蜗居在住宅中或靠租赁办公，打算购买属于自己的办公地点u驱动因素：绝对的地段、交通便捷，楼盘形象品质，区位未来价值中小投资客u客户性质：政府高级公务员，国企中高层，中小企业主，个体工商户u置业动机：看好经济前景，希望资金保值、增值，多数是精明的专业投资客u驱动因素：看重升值空间及产品品质与配置外埠投资客u客户性质：个体私营户、企业高管、专业地产投资客u置业动机：闲置资金多，投资渠道广，比较看重投资品的保值与增值能力u驱动因素：看重区位地段，关注长期投资回报 伴随市场专业化发展，客户关注点较多，注重产品品质与形象客户分析关注点关注内容关注点关注内容关注点环境宜人并整洁幽静安全安保措施严格配套满足现代自动化办公需求景观景观有档次功能齐全，布局合理休闲有充足的休闲空间和设施物业管理注重安全，服务内容和品牌人气人流量大公共交通方便快捷建筑质量高质量，高品质公共空间实用、高尚、有品味工程进度要求工程进度快，怕烂尾 市场表现欠优，但区域市场空白，具有发展机会，需注重产品差异化打造，亮点塑造，以突破市场平台。
投资型办公机会研判区域市场供应不足，市场具有发展机会区域市场均价8500-9000元/平米，年均去化约1.1万方市场表现以投资客为主，客群较为优质，市场需求支撑力充足客群分析我司建议抓住市场机会，强势市场占位，在顺应市场主流产品配置，差异化打造，规避市场同质化 面对激烈市场竞争及客户特征，本案需要亮点打造，提高品质，实现快销，从而降低市场风险 合肥投资型办公产品单体以3-6万为主，层数多为22-30层，小面积分割销售，但注重大堂打造产品体系产品指标项目名称办公体量(万方）层数(F)层高（m)单层面积（㎡）分割面积（㎡）大堂挑高（m)大堂面积(㎡）置地创新中心30393.9200050-9011.4600天贸大厦3283.7113568-1379.6400圣联时代广场7.5253.9125046-5010——太平洋森活广场7.8253.6150040-609.7——汇银广场3.1243.9120043-756350上城国际·名座0.92113.9104027-68————CBC拓基广场3.7293.8130040-1088400城改盛景国际3.2273.8150060-2707350西湖国际广场15254180067-17710.8460晨欣华美达广场0.7273150060-26712500蔚蓝商务港19.8245.61800100-50010500国嘉金潜广场3253.5140083-21011400天珑广场11343.9138056-96————五环国际6.8234.05150076-25010.8500伯益经典广场5273.695060-9504.5100大华国际港6223.6140060-14009.9400文一名门南郡4193.6——26-46————兴众广场3133.7130075-1505.9200凤凰国际3303.31176100-11769.5600武里山天街3283110031-676300南翔汽车智慧新城10.4264.2120050-12009.1250加侨国际广场6.3283.91045-123045-7511250金中环广场6253.9100069-10012.5300美生中央国际1.57183.81570105-170————高速时代城44233.8100040-10004.5600千城E世界9.5243.9180050-2149.51000 大堂精心打造，营造高端商务气质，产品的灵活划分，便于后期销售。
产品体系产品指标千城E世界大厅金潜广场大堂金中环广场大堂金中环广场户型图蔚蓝商务港户型图伯益经典广场户型图 硬件注重商务品质塑造，追求档次与特色打造，但整体品质仍有待提升产品体系硬件配置项目名称外立面电梯品牌客梯（个）货梯（个）空调系统特色空间物业管理停车位（个）置地创新中心双银Low—E中空双钢化玻璃上海三菱122风冷热泵风管机系统————696个(地下196,地上500)天贸大厦进口干挂石材加金属条全玻幕墙（断热中空玻璃）西子奥的斯52VRV中央空调系统————154圣联时代广场LOW-E玻璃幕墙——124VRV中央空调系统中庭广场、空中生态花园——1000太平洋森活广场石材+全中空断桥LOW-E中空玻璃幕墙——41中央空调系统————4256汇银广场石材+全中空断桥LOW-E中空玻璃幕墙上海三菱62中央空调系统——长城物业378个上城国际·名座玻璃幕墙西子奥的斯21中央空调系统——祥源物业111CBC拓基广场干挂石材加玻璃幕墙西子奥的斯52中央空调系统全明洗手间拓基物业280城改盛景国际玻璃幕墙日立82中央空调系统——顺昌物业300西湖国际广场玻璃幕墙三菱82中央空调系统——长城物业1881晨欣华美达广场干挂石材加玻璃幕墙西子奥的斯51中央空调系统24H酒店服务华美达350蔚蓝商务港LOW-E玻璃幕墙——113日本大金中央空调5.6米挑高简装loft长城物业2400国嘉金潜广场LOW-E中空玻璃幕墙原装进口三菱72VRV(多联机系统)中央空调+新风系统独创空中花园平台、双通道专属停车、3000平米露天广场————天珑广场干挂石材加玻璃幕墙——41VRV中央空调系统————2564 硬件注重商务品质塑造，追求档次与特色打造，但整体品质仍有待提升。
产品体系硬件配置项目名称外立面电梯品牌客梯（个）货梯（个）空调系统特色空间物业管理停车位（个）五环国际LOW-E玻璃幕墙日立62三菱VRV中央空调错层公共休闲中庭、总裁VIP洗手间——1000伯益经典广场真石漆、Low-E玻璃幕墙广日32分散式空调——待定648 大华国际港石材，玻璃幕墙三菱41VAV中央空调空中花园第一太平戴维斯700文一名门南郡干挂石材、玻璃幕墙三菱42分体式中央空调5.4挑高文一物业1029兴众广场干挂石材、玻璃幕墙——————————————凤凰国际low—e中空玻璃幕墙，干挂石材三菱61VAV中央空调无待定718武里山天街干挂石材、玻璃幕墙三菱101分体式中央空调1-4层商务会所配套正安物业南翔汽车智慧新城干挂石材——31分体式中央空调双首层设计新亚物业——加侨国际广场玻璃幕墙三菱61VAV中央空调9万㎡购物中心配套新亚物业1000美生中央国际石材，玻璃幕墙三菱21VAV中央空调5万方缤纷商业荣林物业117高速时代城玻璃和大理石交替德国蒂森克虏伯原装进口123VAV中央空调像素花园+下沉式湿地公园+空中花园高速地产物业3000千城E世界石材，玻璃幕墙奥吉斯62VAV中央空调专属服务网络待定522金中环广场石材，玻璃幕墙三菱91VAV中央空调中央景观广场，同时配备楼顶花园绿城692 产品注重形象打造，对立面风格，产品硬件配置均有较高要求。
金潜广场圣联时代广场西湖国际广场汇金广场城改盛景国际置地·创新中心产品体系硬件配置 综合市场发展趋势、区域市场特征及周边项目分析，办公产品发展方向建议如下：办公物业发展方向本案办公位于政务区边缘，定位中高端品质办公，需要在合理的控制产品成本和后期产品价格之间的关系的基础上，走品质化路线品质主导•面积分割以市场主流供销面积为主导，单户面积不可过小影响品质；•在单层平面布局时，注重产品之间的灵活组合性；以便在后期销售中实现灵活控制；灵活产品•项目整体配置以市场主流的中高端配置；•注重项目大堂、外立面形象的塑造，提升项目品质形象；•注重附加值打造；创新配置产品体系写字楼产品方向标准层面积地标性产品1800-2000㎡；主力面积划分地标性产品低区、中区50-100㎡为主导，创新点精装大堂、高层高、空中花园等公共配套电梯按5000㎡/部计算，VRV中央空调分户控制，公共活动空间等；发展方向 区域发展办公物业有较大竞争优势，本案办公整体以高形象出现，承担部分现金流、溢价及形象提升的功能办公物业发展策略回现要求考虑不同物业对项目回现的整体贡献度和变现地块指标地块容积率指标消化需要高层或超高物业形态功能形象项目需要体现都市品质及定位高度形象。
市场竞争不同物业整体的市场竞争情况和表现办公物业确定原则投资型办公：p产品形态：设置两栋投资型办公，宜办宜居，以消化商业体量要求，并塑造项目标杆形象；p 档次定位：以高端品质出现，注重形象打造；p 功能作用：标杆物业，需要实现溢价 公寓物业发展机会研判 泛政务区公寓市场空白，高端商用公寓市场具有较大进入机会公寓物业市场格局万科铂客公寓万科甲壳虫铂领星座CBC拓基广场乐客来广场凤凰国际高速滨湖时代广场百乐门派克时代北沙银座天时非常空间克拉公寓在售售完明发摩尔公寓华尔街国际生活广场圣联时代广场万达文化旅游城紫金山庄景隆现代城前城芒果墅西城时代瑞雅领馆港澳广场金星翡翠湖SOHO城港汇广场闽商国贸中心包河区包河区 瑶海区瑶海区 蜀山蜀山区区 待售名门湖畔小米公寓蜀山凡高白天鹅国际商务中心政务商务区高新区高新区 国购中心滨湖区滨湖区 名门南郡小米公寓经开区经开区 庐阳区庐阳区 区域需求强劲区域市场空白泛政务区内公寓产品很少，后期供应不足，高端公寓产品市场空缺，市场机会点较大政务区规划大体量品质写字楼集群，但高端配套公寓产品缺乏，区域商务生活需求无法得到满足商用公寓市场供应不足全市商用公寓市场容量较小，在售项目多为尾盘，后续供应不足，市场处于发展期，市场空间较大。
月均去化13-16套，去化速度偏低，且均价实现较差，后续供应量大，市场竞争较为激烈在售项目市场表现项目名称体量（套）剩余货量（套）价格（元/平米）月去化（套）是否精装备注乐客来广场5363559999-12否——拓基蜀山CBC49027765006-9否——圣联时代广场SOHO公寓538496650010-13否——名门南郡小米公寓443330730015-19否——天时非常空间106948680017-22否——凤凰国际2251968006-9否——国购中心457339800013-16否4.2挑高铂领星座1325660004-9是——闽商国贸中心704583100008是——白天鹅国际商务中心————————是待售蜀山凡高520520————是待售月均去化13-16套均价6500-7500元/套约2700套 商用公寓以精装、宜居宜办，追求功能复合化与溢价在售项目产品情况项目名称面积（平米）乐客来广场38-70CBC拓基广场43-58蜀山凡高39-43铂领星座48-55圣联时代广场SOHO公寓46-50名门南郡小米公寓26-46天时非常空间37-48白天鹅国际商务中心——凤凰国际66-70国购中心49-79闽商国贸中心47-59国购中心79平米公寓蜀山凡高39平米公寓名门南郡25平米公寓拓基蜀山CBC50平米公寓 基于外部市场竞争以及价值支撑，以及市场表现、客户表现层面，分析公寓产品的发展机会。
公寓物业发展机会研判Ø公寓物业在本区域具有明确的发展机会，结合项目快速销售以及容积率消化的需求，我司建议可考虑打造适量的公寓洋房扩展客户覆盖范围、促进销售商业、文化、交通配套优势后续供应缺乏、竞争不足去化良好、一定的溢价能力p周边后续产品不足，属于稀缺产品；p周边大型商业、商务办公较多，政务区白领阶层支撑力充足，具有发展公寓的外部资源；p公寓具有低门槛的特性，有利于向下覆盖投资型、过渡性客群，符合快销的目标；p精装公寓具有较好的溢价能力，可以实现项目整体溢价； 对项目而言，公寓可实现溢价、消化容积率、扩大客户范围等功能，建议开发适量公寓先期入市，同时注重产品价值创新公寓物业发展方向建议u创新产品价值产品设计层面寻求突破，提高产品复合价值与功能，提高产品性价比与实用性，可和办公产品融合，打造宜居宜办公的创新产品u控制开发体量项目以住宅开发为主，公寓作为辅助产品，应控制开发体量，减少对住宅品质的影响u先期入市强势占位，抢占市场份额，充分发挥公寓产品客户吸纳与溢价能力公寓物业功能价值消化消化容积率容积率扩大客户扩大客户范围范围实现溢价实现溢价公寓的发展建议公寓的发展建议u向下吸纳投资、半投资客户，扩大客户范围；u设置公寓可消化容积率，营造内部空间；u小面积公寓产品有利于控总价、提高单方溢价。