上海上海CBDCBD研究分析研究分析 2CBD是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力Ø中央商务区：中央商务区中央商务区：中央商务区，简称：CBD指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区ØCBDCBD概念的发展：概念的发展：最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢ØCBDCBD特色：特色：高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件Ø著名著名CBDCBD：：比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等CBDCBDCBDCBD简介简介简介简介城市森林摩天楼 3E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区功能延续区土地价值结构分析虚拟的城市元素重要的城市元素（铁路、高速公路、河流、山脉等）会对CBD功能形成阻隔CBDCBD功能分布特征：功能分布特征：ØCBD核心为高档零售区，次级零售、商务办公等功能围绕ØCBD核形成相对聚集，居住与CBD核的距离相对较弱，位于CBD的边缘区域分布特征分布特征分布特征分布特征概念化的成熟概念化的成熟CBDCBD功能示意图功能示意图 4可从峰值物业租金大致判断峰值地价点可从峰值物业租金大致判断峰值地价点可从峰值物业租金大致判断峰值地价点可从峰值物业租金大致判断峰值地价点高档零售商业、娱乐物业高档零售商业、娱乐物业商务办公物业商务办公物业商务配套物业（旅馆、公寓）、次级零售区商务配套物业（旅馆、公寓）、次级零售区居家物业及其它物业居家物业及其它物业低低高高发展模型发展模型发展模型发展模型成熟成熟CBDCBD存在峰值地价点，一般是城市高档商业所存在峰值地价点，一般是城市高档商业所在地在地 5城市等级、第三产业发展以及CBD办公面积是确定CBD等级的重要因素类型 CBD办公面积（万平方米）城市GDP总量（亿美元）人均GDP（美元）第三产业占GDP（%）城市（或候选城市）举例世界级>2000>3000>3000080纽约、东京、伦敦、巴黎区域级500-1000>1500>2000070香港、新加坡、法兰克福、芝加哥、悉尼、国家级>500>1000>1000065上海、北京、洛杉矶、圣保罗地区级>300>500>600055广州、深圳、天津、苏州、杭州、重庆Ø城市GDP、人均GDP、三产增加值是决定城市办公楼需求的背后因素，也是决定CBD及区域发展的根本性因素 Ø办公面积是衡量CBD规模建筑的实质性指标，办公规模越大，CBD等级越高。
CBD建筑规模随市场而变化，是表象化的因素资料来源：中央商务区（CBD）城市规划设施及实践CBDCBDCBDCBD等级等级等级等级 6 曼哈顿是当今全国上最繁华的岛之一，也是纽约市中心部位的岛介于哈得孙河和东河之间，为纽约市五个区中最小的曼哈顿区长20公里，宽4公里，面积57.7平方公里前寒武纪古老坚硬的片岩出露地表，为高层建筑提供了基础纽约市金融、商业中心地南端的华尔街是许多大银行、大交易所和大垄断组织聚集中心联合国总部设于东河西岸百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛 纽约曼哈顿 7 在伦敦著名的圣保罗大教堂东侧，有一块被称为“一平方英里”(Square Mile)的地方这里楼群密布，街道狭窄，虽不像纽约曼哈顿那样高楼密集，但稳健、厚重的建筑风格和室内豪华、大气的装饰却有过之而无不及这里聚集着数以百计的银行及其他金融机构，被看做是华尔街在伦敦的翻版这就是金融城伦敦金融城 8 位于巴黎西郊的拉德芳斯新区则给这座古城带来了浓烈的现代气息，它是现代巴黎的象征拉德芳斯区的总体设计体现了现代和未来城区的多功能设计思想，总体设计别具匠心, 是法国回应美国曼哈顿摩天大楼的建设。
代表建筑——大拱门建造在象征着古老巴黎的凯旋门、香榭丽舍大道和协和广场的同一条中轴线上，让现代的巴黎和古老的巴黎遥相呼应，相映成辉经过１６年分阶段的建设，拉德芳斯区已是高楼林立,成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区巴黎拉德芳斯 9 新宿位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野是日本也是东洋最大的闹区、欢乐街，夜间人来人往不绝,因此被称为“不夜城”，东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围，这里聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影日本东京新宿 10香港中环 中环是香港中西区的一个地名，又称中区（Central）香港的政治及商业中心，很多银行、跨国金融机构及外国领事馆都设在中环香港的政府总部，立法会大楼，以及前港督府（现称礼宾府）也位于中环 11上海上海CBDCBD概况概况市场研究市场研究案例分析案例分析报告框架报告框架报告框架报告框架CBDCBD介绍介绍 12上海陆家嘴CBD鸟瞰 13CBDCBDCBDCBD简介简介简介简介上海上海CBDCBD的快速发展将带动长江三角洲和整个长江的快速发展将带动长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃流域地区经济的新飞跃Ø占地面积：占地面积：28平方公公里，其中规划开发地区为3.3平方公里，已有约100座大厦落成。
Ø地理位置地理位置：位于浦东新区黄浦江畔，面对上海外滩Ø建立时间：建立时间：1990年，中国国务院宣布开发浦东，并在陆家嘴成立全中国首个国家级金融开发区Ø经营业务：经营业务：主营人民币的外资金融机构，必须在陆家嘴金融贸易区开设办事处，因此陆家嘴是不少外资银行的总部所在地 Ø功能布局：功能布局：区内划分为若干重点开发小区，金融中心区、竹园商贸区、行政文化中心、龙阳居住区等Ø发展目标：发展目标：以上海浦东开发开放为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一写字楼集中区域 14国家战略国家战略““两大中心两大中心””之一之一 ————国际金融中心国际金融中心发展定位发展定位发展定位发展定位中国资本运作中心、资金运营中心、资金清算及外资在华金融机构管理中心 15在陆家嘴CBD基础上，向东扩展版图，并在未来担负起类似伦敦金融城的功能定位 最新规划最新规划最新规划最新规划Ø上海CBD规划中明确了浦东作为金融核心功能区的功能定位Ø上海CBD规划确定了“三个集聚、三个先行”的总体目标，即金融机构、金融资金、金融人才集聚的核心地区，金融创新、金融标准制定、金融生态环境的先行地区。
Ø上海CBD规划形成以国际一流、智能化办公楼为标志的中央商务区 16A A、上海、上海CBD1990CBD1990年建立，规划面积年建立，规划面积3.33.3平方平方公里，主营人民币的外资金融机构国家战略公里，主营人民币的外资金融机构国家战略““两大中心两大中心””之一之一 ————国际金融中心国际金融中心B B、、CBDCBD发展目标是带动长江三角洲和整个长发展目标是带动长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃，并在未来担负起江流域地区经济的新飞跃，并在未来担负起类似伦敦金融城的功能定位类似伦敦金融城的功能定位小结小结小结小结 报告框架报告框架报告框架报告框架概况概况市场研究市场研究案例分析案例分析CBDCBD介绍介绍上海上海CBDCBD 18环球金融中心渣打银行中国保险大厦中融碧玉蓝天海关大楼金茂大厦中银大厦震旦大厦花旗大厦未来资产大厦招商局大厦建设银行大厦汇丰大厦时代金融中心上海银行大厦民生银行大厦发展大厦新鸿基IFC写字楼现状写字楼现状写字楼现状写字楼现状陆家嘴陆家嘴CBDCBD写字楼数量较多，已经有约写字楼数量较多，已经有约1818栋写字栋写字楼投入使用楼投入使用 19典型项目典型项目租赁市场（元租赁市场（元/ /㎡㎡ ··天）天）销售市场销售市场编号编号区域区域租金代表项目销售价格（元/ ㎡ ）代表项目（㎡）1 1长宁长宁虹桥开发区虹桥开发区高：6万都中心28647华宁国际广场低：4兆丰世贸大厦2 2 静安静安南京西路南京西路高：10越洋广场68000御华山大厦东海广场低：5南证大厦3 3黄浦黄浦环人民广场环人民广场高：8.5外滩中心25163悦达黄浦河滨大厦低：5港泰大厦4 4卢湾卢湾太平桥地区太平桥地区高：9瑞安广场50000海外滩中心低：5兰生大厦5 5徐汇徐汇徐家汇徐家汇高：9.5嘉华中心16419明申中心大厦低：4均瑶国际广场6 6浦东浦东陆家嘴陆家嘴高：10金茂大厦65000中融·碧玉蓝天大厦低：5华夏银行大厦区域内不同产品价格差异较大区域内不同产品价格差异较大市场价格市场价格市场价格市场价格 20项目名称项目名称建筑高度（建筑高度（m m））楼层数楼层数环球金融中心492101合生国际大厦18033中国平安金融大厦17039上海银行总部大楼25246黄金置地大厦//发展大厦26555中融·碧玉蓝天大厦20048开发大厦//21世纪大厦//X3-220048招商银行大厦// 物业名称物业名称楼层数楼层数标准层高标准层高（（m m）） 金茂大厦882.7震旦国际大厦37/花旗集团大厦402.75中银大厦552.6汇亚大厦332.8招商局大厦392.5华能联合大厦382.6汇丰银行大厦462.7华夏银行大厦392.7新上海国际大厦442.6国家开发银行大厦442.5证券大厦272.7浦发大厦382.6中国保险大厦392.6上海信息大厦412.7 陆家嘴写字楼的楼层数基本都在36－45 层之间，最高的101 层。
入市项目入市项目入市项目入市项目9797年至年至0505年交付写字楼约年交付写字楼约1515座，座，0606年后投入建设年后投入建设写字楼约写字楼约1111座座20062006年后项目年后项目1997-20051997-2005年交付甲级写字楼年交付甲级写字楼 21物业名称物业名称标准层面积标准层面积净高净高电梯品牌电梯品牌电梯数电梯数空调形式空调形式空调品牌空调品牌车位数车位数车位月租金车位月租金金茂大厦27002.7三菱28中央空调CARRIER900$180震旦国际大厦1426/三菱12中央空调TRANE/￥1500花旗集团大厦26002.75三菱28中央空调开利410未定中银大厦27722.6OTIS21中央空调YORK398$181汇亚大厦24002.8OTIS14中央空调TRANE300$150招商局大厦18002.5三菱6中央空调YORK285$150华能联合大厦14402.6KONE6中央空调McQuay/$150汇丰银行大厦15002.7三菱14中央空调开利420$135华夏银行大厦14002.7KONE8中央空调韩国万都238￥1500新上海国际大厦15002.6OTIS17中央空调McQuay255￥890国家开发银行大厦15002.5OTIS11中央空调麦克维尔250$200证券大厦44002.7富士通12中央空调三菱225￥960浦发大厦16502.6OTIS15中央空调YORK182$180中国保险大厦17002.6OTIS16中央空调TRANE260$181上海信息大厦19322.7OTIS15中央空调麦克维尔222$150甲级写字楼概况甲级写字楼概况甲级写字楼概况甲级写字楼概况区域内甲级写字楼配置高端，功能齐全区域内甲级写字楼配置高端，功能齐全 22甲级写字楼分析甲级写字楼分析甲级写字楼分析甲级写字楼分析标准层面积：标准层面积：Ø标准层面积基本都在1500－1700 平方米左右；Ø有些超甲级写字楼的标准层面积达到了2600－2700 平方米左右；Ø区域绝大部分符合现代写字楼对于标准层面积的要求 层高：层高：Ø满足了甲级写字楼的基本层高要求Ø净高在2.5－2.8 米之间电梯：电梯：Ø日本三菱和美国OTIS 品牌为主；Ø电梯设置采取了分区的形式空调：空调：全部采用了中央空调，品牌涵盖开利、麦克维尔、TRANE 和YORK 等车位：车位：陆家嘴区域的写字楼的车位配备非常充足，因此该区域的车位租金水平基本与全市水平持平。
区域内写字楼绝大部分符合现代甲级写字楼的标区域内写字楼绝大部分符合现代甲级写字楼的标准要求准要求 23行业类别行业类别行业特征行业特征高科技类电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等建筑/地产类建筑施工、工程设计、地产开发、物业管理等金融/投资类银行、证券、基金、保险、投资公司等能源/化工类石油、天然气、水利、电力、化工等文化/传媒类文化、影视艺术、广告、传播、印务等物流/商贸类仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易等咨询服务类投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所等培训类计算机、语言、专有技能培训等综合/其他类食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等入驻企业行业入租大厦租赁面积 (㎡)恒生银行金融上海证券大厦2600AXA金融未来资产大厦3,000金辉集团房地产震旦广场585.64Tourism austrlia咨询服务花旗银行400西部证券金融上海环球金融中心2000GMAC金融东亚银行金融大厦446Boss&yong咨询服务东亚银行金融大厦4000国际级高端企业国际级高端企业入驻企业类型入驻企业类型入驻企业类型入驻企业类型 24A A、目前陆家嘴、目前陆家嘴CBDCBD写字楼数量较多，已经有写字楼数量较多，已经有约约1818栋写字楼投入使用，区域内产品价格差栋写字楼投入使用，区域内产品价格差异较大，租金价格最高约异较大，租金价格最高约300300元元/ /㎡㎡··月，最月，最低约低约120120元元/ /㎡㎡··月，售价在月，售价在15000-6800015000-68000元元/ /㎡㎡左右。
左右B B、、CBDCBD区域内超高、超甲级的摩天大楼云集，区域内超高、超甲级的摩天大楼云集，硬件配置高端硬件配置高端c c、、CBDCBD内入驻企业以金融行业为主，且均以内入驻企业以金融行业为主，且均以国际级高端企业为主国际级高端企业为主 小结小结小结小结 报告框架报告框架报告框架报告框架概况概况市场研究市场研究案例分析案例分析CBDCBD介绍介绍上海上海CBDCBD 26上海金融中心基本情况上海金融中心基本情况SWFCSWFCSWFCSWFC占地面积占地面积30000㎡总建筑面积总建筑面积381600 ㎡，办公面积227000 ㎡；标准层面积： 3300 ㎡层数层数地上101层、地下3层，7层至77层为写字楼 高度高度492m ，租金租金均价10元/㎡.天电梯电梯10部车位车位1100个结构结构 钢筋混凝土结构（SRC结构）、钢结构（S结构）建筑设计建筑设计KPF建筑师事务所设计设计上海现代建筑设计（集团）有限公司、华东建筑设计研究院有限公司开发商开发商森大厦株式会社 27SWFCSWFCSWFCSWFC楼层分布及平面图楼层分布及平面图商业入口办公入口会议入口观光入口酒店入口 28上海环球金融中心是以办公为主，集商贸、宾馆、观光、会议等设施于一体的综合型大厦 SWFCSWFCSWFCSWFC上海环球金融中心是中国目前第二高上海环球金融中心是中国目前第二高楼、世界第三高楼、世界最高的平顶楼、世界第三高楼、世界最高的平顶式大楼式大楼Ø屋顶高度全国第一屋顶高度全国第一：492米，超过了之前屋顶高度全国第一的台北101大楼（480米）。
Ø比肩国内高速比肩国内高速电梯梯：电梯速度10米/秒Ø观光天阁和观光天阁和观光大厅观光大厅：：在100层、距地面472米处设计了长度约为55米的观光天阁；在94层还设计了面积为700平方米、室内净高8米的观光大厅Ø台风阻尼器台风阻尼器：大楼在大楼在9090楼（约楼（约395395米）米）使用风阻尼器感应器测出建筑物遇风的摇晃程度，及通过电脑计算以控制阻尼器移动的方向，减少大楼由于强风而引起的摇晃风阻尼器 29金茂大厦融汇中国塔型风格与西方建筑技术的多功能型摩天大楼 金茂大厦金茂大厦金茂大厦金茂大厦地理位置地理位置上海浦东新区世纪大道88号 总建筑面积总建筑面积290000 ㎡ 层数层数金茂大厦共88层，高420.5m高度高度420.5m；净高2.7m 容积率容积率12.5车位车位900个；1500元/位·月物业费物业费37.25元/㎡·月 租金租金7.5元/㎡.天 电梯电梯28部；品牌三菱建筑设计建筑设计美国芝加哥SOM设计事务所、主创建筑师 Adrian Smith开发商开发商中国金茂集团 30大厦所有功能设备都具有先进性和超前性，成为世界建筑史上的一座丰碑金茂大厦金茂大厦金茂大厦金茂大厦Ø酒店中庭：酒店中庭：酒店中庭高152米，直径27米的，28道环廊在霓红灯的照射下光彩迷人，仿佛置身在时空隧道；Ø观光大厅：观光大厅：在88层，建筑面积1520㎡，是目前国内最高最大的观光厅，荣膺上海大世界吉尼斯纪录 ；Ø玻璃幕墙玻璃幕墙：金茂大厦的幕墙框架作了鳞化处理，基本消除了光污染；Ø电梯：电梯：大厦电梯特有的候梯不超过35秒、直达办公楼层、空中对接功能等是最优秀的垂直运输系统；Ø智能化系统智能化系统：统管所有功能和区域，信息高速公路接通到每张办公桌和每间客房。
31A A、上海、上海CBDCBD写字楼设计风格趋向国际化，具写字楼设计风格趋向国际化，具有一定的先进性和超前性有一定的先进性和超前性B B、上海、上海CBDCBD写字楼楼体高度普遍较高，功能写字楼楼体高度普遍较高，功能齐全、综合性强、配置高端，但租金较贵，齐全、综合性强、配置高端，但租金较贵，且以租赁为主且以租赁为主小结小结小结小结 •谢谢 。