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1、远洋远洋假日养生庄园假日养生庄园热销分析热销分析新联康（中国）大连研展部2011.11.17引言引言开盘不足5个月，销售超过3个亿！月均销售别墅19套，多层洋房60套！月均别墅销量占金石滩别墅总体销量的40%以上！在楼市全面进入萎缩寒冬的今天，远洋假日养生庄园逆市热销的原因何在？品牌透视品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘品牌透视品牌透视立足“环渤海”，全国多元化发展十八年十八城五十盘p远洋地产创立于1993年，于2007年在香港上市，为内地在港上市房地产公司十强p远洋地产在北京、大连、沈阳、青岛、上海、杭州、三亚、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目，公司持有总土地
2、储备超过2000万平方米，其中75%位于深具潜力的环渤海地区p业务范围涉及中高端住宅、高级写字间、零售物业、酒店式公寓开发等品牌透视品牌透视2011精细年转型产品力开启精细化管理新时代远洋沁山水上品（北京）8#楼公共性租赁房项目“1A级住宅性能预审认定”远洋城世界观（中山）当地首个城市综合体项目远洋广场（大连）2011年半程销冠开发有甘井子区第一个白金五星级酒店远洋傲北（北京）蝉联了北京别墅市场成交套数、金额、面积的三冠王多盘齐发助力各类产品全面绽放完成从单一普宅到多元发展的蜕变品牌透视品牌透视品牌透视品牌透视远洋在大连远洋风景远洋Midtown远洋广场远洋时代城远洋假日养生庄园，远洋第一个养
3、生度假项目远洋自然远洋假日养生庄园红星海世界观品牌透视 区位区位条件条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘区位条件区位条件/ /行政区域背景行政区域背景“全域都市化全域都市化”发展发展战略战略项目所在地开发区和金州区完全合并，有利于整个地区按照一个现代化、高品质综合城区的要求统一规划、协调布局、集约资源、高水平建设发展，发挥类似上海浦东新区、天津滨海新区的区域发展引擎作用大连市政府全域都市化战略规划将金州和开发区合并，对推进大连全城化发展有积极作用。大连市区金石滩金州新区高容积率下的产品类拆分，差异化竞争对手如海中国、海湾高容积率下的产品类拆分，差异化竞争对手如海中国、海湾城、热岛黄金海岸的同
4、质高层产品类，同时有效应对本案海城、热岛黄金海岸的同质高层产品类，同时有效应对本案海岸线较短和海资源较差的劣势，针对不同的土地和资源价值岸线较短和海资源较差的劣势，针对不同的土地和资源价值设计不同的产品类设计不同的产品类金金马路：城市极路：城市极场滨海海带：居住极：居住极场大窑湾港：港口大窑湾港：港口货运运小窑湾：商小窑湾：商务CBD金石金石滩：度假旅游：度假旅游INTEL：产业园区极园区极场开发区从园区到城市的转变，功能极场不断丰富金州：居住等大型金州：居住等大型发展腹地展腹地区位条件区位条件/ /行政区域背景行政区域背景本本案案君海君海远洋假日养生庄园位于大连市金石滩5A级国家旅游度假区金
5、石3号路北侧，位于三山环抱之中；金石滩位于开发区东部三面环海，北依群山，拥有北中国最美的黄金海岸线。全区拥有景点约40余个，发现王国、国家地质公园已经成为游客来连的必经景点。黄金海岸金石高尔夫亿年国家地质公园发现王国主题乐园区位条件区位条件/ /项目项目区域背景区域背景区位条件区位条件/ /区域交通区域交通轻轨三号线连接金石滩、开发区和大连火车站，大大缩短了金石滩与市内的距离并没有改变金石滩与开发区中心区和市区的空间隔阂大连湾海底隧道大连湾海底隧道一端为日航酒店以东的民生街，经大连湾海底，在现大钢大化厂区“上岸”，再经泉水新区通到大连经济技术开发区，全长6公里，其中海底隧道3.5公里，在建，开
6、通时间待定区位条件区位条件/ /区域交通区域交通跨海大桥跨海大桥起点为大连湾和尚岛，终点连接开发区赤峰街，全长2817米，预计年底通车跨海大桥将使开发区到主城区的行车时间从现在的1小时缩短为15分钟短期内区域交通价值难有质变往开发区方向区域配套多以金石滩旅游资源为主区位条件区位条件/ /生活配套生活配套远洋假日养生庄园指标现状影响教育配套民族学院、沈阳音乐学院鲁讯美术学院、武术学校模特学校、枫叶学校、开发区第十三中学需求较低商务商业国际会议中心商业气氛欠缺医疗配套金石滩医院能满足最低配套休闲娱乐国际狩猎场、高尔夫球场、马术俱乐部、金石温泉疗养中心、奇石馆、蜡像馆、游庭俱乐部、发现王国、万达影视
7、基地、金石高尔夫球场配套设施发达自然资源金石滩、葡萄沟采摘园、植物园、地质公园景观资源丰富区位条件区位条件/ /生活配套生活配套景观资源丰富，生活配套严重不足随着开发区产业的不断发展临时居住，以休闲度假为主的旅游地产区域第二或第一居所，生态宜居滨海区临时居住，以休闲度假为主的旅游地产区域交通状况的改善区位条件区位条件/ /小结小结区位产业交通规划引导居住定位升级品牌透视区位条件 项目概况项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘项目概况项目概况案名远洋假日养生庄园开发商远洋地产占地面积46万平米建筑面积37万平米容积率0.8开盘日期2011年06月25日入住时间2012年9月30日产品类型联排别墅、合
8、院别墅、多层面积规划（平）联排175-196合院180-195多层52-110销售均价（元/平）联排11000合院11050多层7050总户数约3400户；一期1441户物业公司大连远洋基业物业有限公司物业费别墅3.5元/平米/月；洋房1.95元/平米/月销售地址大连开发区滨海路红星海B区；项目地（金石滩葡萄沟）远洋假日养生庄园君海项目概况项目概况/ /总体规划总体规划二期一期一期在售项目共规划约3400户，共分两期开发，目前一期在售，二期未建；一期共规划1441户。其中联排别墅共118户，面积175-196平不等；合院别墅8院，每院两栋六联排，共96户，面积分为180平和195平两种；多层共
9、1227套，面积在52-110平不等；目前在售28套联排，96套合院，460套洋房二期规划有联排别墅、多层，具体户数未定37万多业态综合大盘，以小面积别墅和小户型多层为主项目概况项目概况/ /规划理念规划理念123451 1个中心个中心：中轴线上的一站式养生度假中心。度假酒店/葡萄酒文化主题会所/运动休闲中心/特色餐厅/PATRY包房2 2大农场大农场：两大生态农场，山里人的健康假日生活。开心乐园/葡萄乐园3 3座公园座公园：三大公园，自然而然的假日生活。养生公园/度假公园/内海公园4 4季体验季体验：四季节日，所有家庭都爱的假日生活。登山节/踏海节/葡萄节/红酒节5 5感体验感体验：五感地带
10、，妙趣横生的假日生活。观艺术社/闻情人谷/嗅葡萄廊/品美食街/触阳光海全新度假主题庄园，一站度假，全龄养生项目概况项目概况/ /绿化及景观设计绿化及景观设计三面环山绿化率：46%景观设计哈尔滨工业大学建筑设计研究院园林风格中式现代项目概况项目概况/ /外立面展示外立面展示外墙涂料;仿石材建筑设计大连大学亿达建筑设计院法式风格项目概况项目概况/ /面积配比面积配比物业类型房型面积（平）总量（套）所占比例（%）别墅联排194-2202813%合院180-1959645%总计12458%洋房一房50-608017%两房70-10030065%三房90-1108017%总计460100%一期推售房源注
11、重推盘节奏一期首推创新型别墅，金石滩认可度较高的多层两房产品品牌透视区位条件项目概况 产品力分析产品力分析营销盘点热销揭秘产品力分析产品力分析/ /创新产品创新产品聆海洋房（5层洋房）：52-110平，分布于中央水系两侧杜甫草堂（联排别墅）：194-220平，占据项目核心，近享庄园配套云山别馆（8层电梯洋房）：52-99平，占据天然坡地，视觉感更加立体桃源田居（合院别墅）：180-195平，沿中央水系分布，联排别墅围合院落，空间私密性好产品类别名称花哨，实质创新含量较低产品力分析产品力分析/ /户型分析户型分析/ /联排别墅联排别墅195195平平一层：约100平赠送面积约10平二层：约95平
12、赠送面积约19平观景露台全赠送内庭院全赠送5.1米宽景客厅/私家庭院/中西厨兼备/转角型卫生间/五明设计卫生间干湿不分离观景大露台/转角型卫生间小面积经济型别墅，布局简单、注重观景赠送面积赠送面积=10+19=29=10+19=29平平赠送比约为赠送比约为15%15%产品力分析产品力分析/ /户型分析户型分析/ /合院合院184184平平观景露台全赠送客厅方正通透/厨房餐厅疏而不离，飘窗设计适合观景/五明设计南北双卧均与露台相连/转角型卫生间与联排别墅设计类似，布局简单、注重观景赠送面积赠送面积=11=11平平赠送比约为赠送比约为6%6%一层：约93平二层：约91平赠送面积约11平产品力分析产
13、品力分析/ /户型分析户型分析/5/5层洋房层洋房3.9米开间/阳台与客厅同宽/南北双卧室/方正通透/五明设计卫生间干湿不分离100平3室/2厅/1卫阳台4.2米与客厅同宽/南北双卧室/方正通透/五明设计卫生间干湿不分离82平2室/1厅/1卫阳台4.1米与客厅通透/南卧室/户型方正卫生间干湿不分离，暗卫/厨房客厅贯通53平1室/1厅/1卫阳台（赠送一半面积）与客厅通透大阳台设计，注重观景采光需求产品力分析产品力分析/ /户型分析户型分析/8/8层电梯洋房层电梯洋房3.9米开间/阳台与客厅同宽/南北双卧室/方正通透/五明设计卫生间干湿不分离99平3室/2厅/1卫阳台3.8米与客厅同宽/南北双卧室
14、/方正通透/五明设计卫生间干湿不分离卧室客厅均可通向阳台/南卧室/户型方正卫生间干湿不分离/厨房客厅贯通55平1室/1厅/1卫户型与8层相近注重观景采光需求阳台（赠送一半面积）89平2室/2厅/1卫品牌透视区位条件项目概况产品力分析 营销盘点营销盘点热销揭秘营销盘点营销盘点/ /售楼处售楼处售楼处2项目地开发区滨海路板块开发区金石滩板块售楼处1红星海世界观2011.6.18项目开盘前一星期，项目地售楼处正式开放在红星海世界观项目B区设立售楼处借助集团已有热销项目，吸引目光、聚集人气营销盘点营销盘点/ /售楼处售楼处现场放映活动花絮和业主采访短片联排模型合院模型营销盘点营销盘点/ /宣传物料宣传
15、物料触动关键词：一家人都能看的楼书营销盘点营销盘点/ /看房通道看房通道围挡通道，“12345”的理念宣传营销盘点营销盘点/ /样板间样板间巴厘岛风情样板间欧式风格样板间类别品牌卫浴科勒厨具方太对比衬托项目的度假特色触动关键词：罕见的绝对度假样板间营销盘点营销盘点/ /服务人员服务人员安保人员：主要入口处、500米林荫大道尽头、售楼处尽职安保随处可见，让客户来访中对小区的私密性和安全性就有了很好的印象销售人员：专业热情，多有市区豪宅销售经验物业服务人员：体贴周到、细心谨慎触动关键词：偶遇/体验式营销营销盘点营销盘点/ /宣传渠道宣传渠道户外户外吉祥物豆豆、稻草人田园风趣十足营销盘点营销盘点/
16、/宣传渠道宣传渠道平面平面开盘前造势突出“12345”规划理念营销盘点营销盘点/ /宣传渠道宣传渠道平面平面开盘宣传活动，借以宣传项目庄园特色营销盘点营销盘点/ /宣传渠道宣传渠道网络网络幸福到底是什么？幸福到底是什么？就是在大连能拥有一套住房就是在大连能拥有一套住房 房子里住着爱我的人房子里住着爱我的人 远洋假日养生庄园剧情片面向对象：年轻人触动关键词：物质世界里的幸福追求营销盘点营销盘点/ /宣传渠道宣传渠道二手房合作二手房合作整合品牌二手房企业的客户信息客户信息进行深度挖掘在房展会以及大型营销活动中外围聘用二手房销二手房销售人员售人员，直接拉动客群6.17开心农场葡萄乐园现场体验区开放营
17、销盘点营销盘点/ /营销活动营销活动项目讲解开心农场体验葡萄乐园体验人民公社大院体验面向对象：中年夫妇触动关键词：上山下乡的岁月营销盘点营销盘点/ /营销活动营销活动5月7日起认筹启动，多层意向金为1000元，别墅意向金为10000元；6月25日开盘当天在销售中心还可以品糕点，参加投篮球、玩电动、吹泡泡等亲子游戏环节，现场气氛十分活跃火爆。当天成交9套合院别墅，90套多层洋房。2011.6.25盛大开盘触动关键词：金石滩最低价产品8.20-8.30“假日欢乐谷，穿越侏罗纪”庄园恐龙展面向对象：小朋友&妈妈营销盘点营销盘点/ /营销活动营销活动触动关键词：童趣2011.9.17活力采摘体验季营销
18、盘点营销盘点/ /营销活动营销活动摘茄子，拔萝卜，偷菜大作战摘茄子，拔萝卜，偷菜大作战沙滩游戏、摩托；烧烤会沙滩游戏、摩托；烧烤会触动关键词：全家都能参与的休闲活动营销盘点营销盘点/ /营销活动营销活动2011.10.13-10.17大连秋展虽未参展胜过参展展会期间：来电量：40组/天；来访量：15组每天成交：成交：8 8套联排，套联排，1212套多层套多层11月6日，远洋假日养生庄园样板段公开体验，远洋假日养生庄园与电台名嘴阿逗、糖糖和李萌跨界合作，三位电台名嘴导演的半程人生在别墅样板段上演，并同步直播,跟所有来宾分享。剧集间隙精彩文艺节目不断，击鼓传玉米等具有庄园特色的互动游戏爆笑全场，装
19、满五谷杂粮的奖品小麻袋格外让人爱不释手。活动当天，到场客户约活动当天，到场客户约200200组，销售联排别墅组，销售联排别墅1212套。套。11.6远洋假日样板段启幕当天别墅销售12套营销盘点营销盘点/ /营销活动营销活动11.6远洋假日样板段启幕活动花絮营销盘点营销盘点/ /营销活动营销活动触动关键词：庄园活动/蔬菜新科技11.6远洋假日样板段节选营销盘点营销盘点/ /营销活动营销活动触动关键词：养生步道/观星台营销盘点营销盘点/ /促销手段促销手段假日养生庄园没有价格促销，依然在庄园上做文章分地大行动一户一分地（约60平）有机种子大派送葡萄大学堂（分发葡萄种子，聘请专家实际指导种植技巧）物
20、业类型房型面积（平）总量（套）所占比例（%）已售量（套）去化率（%）别墅联排194-2202813%2589%合院180-1959645%7073%总计12458%9577%洋房一房50-608017%5063%两房70-10030065%18562%三房90-1108017%6581%总计460100%30065%一期已推产品去化情况营销盘点营销盘点/ /去化分析去化分析月均销售别墅19套，多层洋房60套！总销超过3个亿！营销盘点营销盘点/ /客群分析客群分析目前项目的客户群多为开发区和大连市内的客户占到总体客群的75%，客源层次以私营业主（开发区产业集聚区）、企业高级管理者（大连市内）、政
21、府机关工作人员、IT精英&高级工程师（开发区产业集聚区）较常见。置业目的为投资/度假/养生兼备为主。年龄分布较广泛，但以40-50岁社会中坚力量为主。其中，远洋会会员（远洋老业主）比例占到25%.客户群体多元化；远洋品牌效应非同小可品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点 热销揭秘热销揭秘热销揭秘热销揭秘/SWOT/SWOT分析分析远洋集团在大连多个热销住宅项目，品牌知名度及口碑良好项目地处三山环抱，自然景观秀美东北第一个一站式养生度假庄园“12345”理念新颖整体规划业态齐全，针对客户群层面扩大；价格较低，经济型产品，进一步扩大了客群项目内部规划有5000平生活配套，12年9月交房时即可开
22、通营销活动充分利用利用集团旗下整合力量，配合养生度假概念，每次活动针对全民、全龄，活动效果突出项目同区域同种竞品仅有波尔多庄园一个，目前开盘未定，竞争压力较小项目的西南方是远洋创智高地，目前在售的仅是办公大楼和企业商务别墅，也会为项目带来客源万达、海昌、华信、实德、一方等开发陆续入驻金石滩，这一地区升值势在必行项目针对客群主要为大连市内，与金石滩其他项目不同，受旅游季节影响较低地处金石滩葡萄沟，位置离大连市区和金石滩核心区有一定距离工地管理较不规范，虽设有专门通道，但是在售楼处看房通道依然可看见大批施工建设人员通过产品类别名称花哨，但实质创新含量较低目前政策主要针对于投资型产品，势必会对项目造
23、成影响项目主要针对大连客群，项目体量大，未来进一步销售存在饱和难题SSOTWS+OW+T热销揭秘热销揭秘/ /热销小结热销小结揭秘一良好的品牌效应，远洋地产旗下整合多种力量为假日养生庄园铺路造势借力红星海世界观热销效应，在其B区建设售楼处，因为产品不同，很好的分流客户；充分利用远洋会老客户资源，针对客户特点定向营销，邀约老会员、鼓励“老带新”，成功率较高成功无法复制，但可以借力热销揭秘热销揭秘/ /热销小结热销小结揭秘二概念及时突破，远洋地产前期以刚性住宅项目为主，2011年及时转型，借助早期品牌口碑，产品多元化发展一站式养生度假庄园，远洋东北首个度假项目，定位经济型产品，金石滩价位最低的别墅
24、和洋房虽然业态丰富，但产品力普通，亮点在于“12345”生活理念、各“创新”组团概念突破成功，特别是全新的庄园主客户形象宣传，成功吸引了很多成功人士客户群，引起共鸣用概念为普通产品重新包装，用低价确保销量，经济型产品但同样吸引高端客户热销揭秘热销揭秘/ /热销小结热销小结揭秘三特色营销手段，项目不仅提出引人注目的概念，同样也将这种庄园风情贯彻到日常营销中销售物料简单明了，但特色设计了先生读本、太太读本、色彩鲜艳的儿童夹页，是全家人都会喜欢看的书针对12345概念的活动逐渐开展，种地、酿酒、偷菜这样的暖场活动可实现全龄参与邀请客户拍摄情景短片，不推销产品，只表现社会热点现实情绪，反响强烈和二手房联手推广，借助二手房丰富客户资源和销售人员强劲的销售能力成交没有价格优惠，但是分地、分种、教技术全民全龄特色营销，让客户一直期盼“下一次”Thank you for your time!新联康（中国）大连研展部2011.11.17
