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1、房产测量规范房产测量规范20162016解解析析房地产面积测算授课提纲一、房地产测绘概述二、房产面积测算三、用地面积测算四、面积测算的方法与精度要求五、房地产面积计算举例8/5/20242广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华一、房地产测绘概述1.房地产测绘的目的2.房地产测绘的内容3.房地产测绘的作用4.房地产测绘的三种图件5.房地产测绘的特殊性6.房地产面积测算的重要性8/5/20243广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华二、房产面积测算1.房产面积测算的一般规定（1）房产面积测算的内容 1）房屋的建筑面积 2）房屋的使用面积 3）房屋的产权面积 4）房屋的共有建筑面积（2）面积测算的要求8/5
2、/20244广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 1） 各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作最后结果。 2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。 3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以 平方米为单位，最后结果凑整至0.01平方米。 4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离。8/5/20245广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华2.房屋建筑面积测算的有关规定（1）计算全部建筑面积的范围 1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。8/5/20246广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华单层房屋8
3、/5/20247广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。夹层8/5/20248广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。8/5/20249广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华大厅18/5/202410广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华大厅28/5/202411广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华回廊8/5/202412广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃
4、圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。观光梯8/5/202413广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。8/5/202414广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼全封闭的阳台8/5/202415广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8/5/202416广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有 上盖和柱的走廊，均按其柱的外
5、围水平投影面积计算。8/5/202417广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 9）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。8/5/202418广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室半地下室8/5/202419广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华地下室、半地下室相应出入口8/5/202420广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。门廊、门斗有柱门廊8/5/202421广州市房地产测绘所 主讲
6、人：黄保华门斗8/5/202422广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华玻璃幕墙 12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。8/5/202423广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华车棚、货棚等 13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。8/5/202424广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。8/5/202425广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围
7、水平投影面积的一半计算。（2）计算一半建筑面积的范围无围护结构的无柱走廊8/5/202426广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华独立柱、单排柱 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。8/5/202427广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台1未封闭的阳台28/5/202428广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华未封闭挑廊8/5/202429广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华室外楼梯 4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。8/5/202430广州市房地产测绘所 主讲人：
8、黄保华架空通廊 5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8/5/202431广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。（3）不计算建筑面积的范围8/5/202432广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3）房屋之间无上盖的架空通廊。无柱雨篷8/5/202433广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华天面上的花园 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。8/5/202434广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 5）
9、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。平台8/5/202435广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华骑楼 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。8/5/202436广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华过街楼8/5/202437广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华路面作为顶盖建造的房屋 7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。8/5/202438广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华活动房屋等 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。8/5/202439广州市房地产测绘所
10、主讲人：黄保华 三、用地面积测算 1.有关名称及术语的含义 （1）用地面积：指产权主使用土地的范围，包括房屋占地面积、庭园等其他用途的土地面积。 （2）共用地面积：指两个以上产权主共同占有使用的不能分割的土地面积。8/5/202440广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2.用地面积测算的范围 用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积，各项地类面积的测算。 3.下列土地不计入丘用地面积8/5/202441广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 1）无明确使用权 属的冷巷、巷道 或间距地。间距地不计入丘内用地面积范围8/5/202442广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2）市
11、政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。 4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。 5）其他按规定不计入用地的面积。8/5/202443广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华四、面积测算的方法与精度要求 1.坐标解析法（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。 式中：S面积，； Xi界址点的纵坐标，m； Yi界址点的横坐标，m； n界址点个数； i界址点序号，按顺时针方向顺编。8/5/202444广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 (2)面积中误差按下式计算。 面积中误差，； 相应等级界址点规定的点位中差m； 多边形中
12、对角线长度，m。 式中：式中：8/5/202445广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华界址点坐标计算面积举例8/5/202446广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2.实地量距法 （1）规则图形：根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形：将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。 （2）国标房产测量规范对房产面积的精度限差要求分为三级： 一级：(0.02 ) 二级：(0.04 ) 三级：(0.08 ) 注：s为房产面积，。8/5/202447广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决
13、定。地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。 3.图解法 图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。 两次量算面积较差不得超过下式规定： S=0.0003M 式中：S-两次量算面积较差, ； S-所量算的面积，； M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于5c。图上量距应量至0.2。8/5/202448广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 五、房地产面积计算举例五、房地产面积计算举例 1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑面积。 8/5/202449广州市房地产测绘所
14、主讲人：黄保华计算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136骑楼A3:3.12x9.12=28.4544飘楼A3:2.13x9.01=19.1913阳台2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面积:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面积:151.9392-29.8231=122.1161总建筑面积:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240单位:长度m,面积m2。 8/5/202
15、450广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所示尺寸，计算插层的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积，建筑基地面积及总建筑面积。8/5/202451广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华计算：X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37插层有效建筑面积：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面积、建筑基地面积：C2：11.38X6.86=78.0668总建筑面积：78.0668 X2+65.3758=221.5094单位：长度
16、m，面积m2。8/5/202452广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 房屋共有建筑面积的分摊计算 同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。 一、共有面积的分摊原则 1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 2.无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。 某套(单元)的分摊面积等于面积分摊系数乘以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建筑面积总和。8/5/202453广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华共有面积按相关面积比例分摊的计算公式：Si = K.SiK = S
17、i si式中：K-为面积的分摊系数Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2；Si-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；Si-为应分摊的共有建筑面积，m2；Si-为应分摊的共有面积总和，m2；Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。 8/5/202454广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 二、共有建筑面积的分摊内容 共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属单元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面积由权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面积。 8/5/202455广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 1.应分摊的共有建筑面积 (1)应分摊的共有建筑面积包括：楼
18、梯间、电梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公共用房等。 8/5/202456广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 (2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积的一半应列入共有建筑面积进行分摊。8/5/202457广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2.不应分摊的共有建筑面积 不应分摊的共有建筑面积包括： (1)作为人防工程的地下室、避难室（层）； (2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层； (3)大楼内的机动、非机动车库； (4)为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积； (5)不应分摊的共有建筑面积，若使用
19、到其他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面积比例参与分摊。 8/5/202458广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 三、共有建筑面积的分摊方法 1.应分摊的共有建筑面积一般可分为三大类 8/5/202459广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 (1)幢共有建筑面积：指为整幢大楼服务的共有建筑面积（如变电房、水泵房等）。 (2)功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功能服务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间，专用设备房等）。 (3)本层共有建筑面积：指为本层功能服务的共有建筑面积（如楼梯间、公共走廊等）。 8/5/202460广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2.住宅楼共有建筑面积的
20、分摊 住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据本幢楼房的各项共有建筑面积和除以各套内建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊所得的共有建筑面积。 分摊系数 = 本幢应分摊共有建筑面积和 本幢各套内建筑面积和 某套分摊所得共有建筑面积=分摊系数乘某套内建筑面积。8/5/202461广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 3.商住楼共有建筑面积分摊 商住楼共有建筑面积的分摊。先根据住宅和商业各自的建筑面积（包括本功能的共有建筑面积）分摊全幢的共有建筑面积，得住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后将住宅和商业部分所得的分摊面积再各自进行分摊。8/5/202462广州
21、市房地产测绘所 主讲人：黄保华 住宅部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依前述公式，按各套的建筑面积比例，分摊计算各套房屋的分摊面积。 8/5/202463广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 商业部分，将分摊得到幢的共有建筑面积，加上商业部分本身功能的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内的各套内建筑面积按比例分摊至各套，得出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。8/5/202464广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华上述用公式表示如下： (1)幢共有建筑面积分摊幢分
22、摊系数K幢 = 幢应分摊共有建筑面积和i（幢） 住宅、商业参加分摊的建筑面积和Si（住）+Si（商）住宅部分得分摊面积s住=K幢 si（住）商业部分得分摊面积s商=K幢 si（商） 8/5/202465广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华(2)住宅部分共有建筑面积分摊分摊系数K住 = 住宅本身功能共有建筑面积和i（住）+s住 住宅参予分摊各套总的建筑面积和Si（住）住宅套(单元)得分摊面积si（套）=K住 Si（套）8/5/202466广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华(3)商业部分共有建筑面积分摊分摊系数K商 = 商业本身功能共有建筑面积和i（商）+s商 商业各层参予分摊总的建筑面积和Si（层）层得分摊面积si（层）=K商 S i（层）层分摊系数K层 = 层共有建筑面积和i（层）+ Si（层） 参予分摊的各套内面积和Si（套）套得分摊面积Si（套）=K层 Si（套）8/5/202467广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 4.多功能综合楼共有建筑面积的分摊，按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。8/5/202468广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华结束结束
