商业银行经营管理[011]

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1、商业银行经营管理商业银行经营管理山东大学经济学院山东大学经济学院于殿江于殿江2第八章第八章 个人住房、综合消费个人住房、综合消费及经营贷款及经营贷款个人住宅抵押贷款个人住宅抵押贷款个人综合消费贷款个人综合消费贷款个人经营贷款个人经营贷款信用卡透支信用卡透支 中国人民银行中国人民银行1998年颁布的年颁布的个人住个人住房贷款管理办法房贷款管理办法第二条：第二条： 个人住房贷个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。自用普通住房的贷款。 贷款人发放个人住房贷款时，借款人贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。必须提供担保。 借款人到期不

2、能偿还贷款本息的，贷借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿让本息的连带责任。由保证人承担偿让本息的连带责任。第一节第一节个人住房贷款个人住房贷款4一、个人住房贷款的种类及其发展一、个人住房贷款的种类及其发展1住宅抵押贷款的种类住宅抵押贷款的种类 从贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率从贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率贷款两大类；贷款两大类；从贷款期限来看可以分为短期、中期和长期贷款从贷款期限来看可以分为短期、中期和长期贷款三种；三种；从资金金额来看，可以分为普通贷款和大额贷款从资金金额来看，可以分为普通贷款

3、和大额贷款两类；两类；从贷款用途来看，可以分为新购房贷款、维修贷从贷款用途来看，可以分为新购房贷款、维修贷款和建房贷款等。款和建房贷款等。5二、住房贷款的创新与发展二、住房贷款的创新与发展住房加按揭贷款住房加按揭贷款可变利率与固定利率住房贷款可变利率与固定利率住房贷款累进付款与分级偿还抵押贷款累进付款与分级偿还抵押贷款反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款最后巨额付款方式最后巨额付款方式 分享增值抵押贷款分享增值抵押贷款 循环住房贷款循环住房贷款 “一揽子一揽子”交易抵押贷款交易抵押贷款 个人住房贷款管理办法个人住房贷款管理办法第十五条第十五条 贷款抵押物应当符合贷款抵押物应当符合中华人民共和国中华

4、人民共和国担保法担保法第三十四条的规定。第三十四条的规定。中华人中华人民共和国担保法民共和国担保法第三十七条规定不得第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。抵押的财产不得用于贷款抵押。 第十六条第十六条 借款人以所购自用住房作借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。用于贷款抵押。 三、住宅抵押贷款业务三、住宅抵押贷款业务我国我国担保法担保法第三十四条第三十四条 下列下列财产财产可以抵押：可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运（二）抵押人所有的机

5、器、交通运输输工具和其工具和其他他财产财产；（三）抵押人依法有（三）抵押人依法有权处权处分的国有的土地使用分的国有的土地使用权权、房屋和其他地上定着物；、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有（四）抵押人依法有权处权处分的国有的机器、交分的国有的机器、交通运通运输输工具和其他工具和其他财产财产；（五）抵押人依法承包并（五）抵押人依法承包并经发经发包方同意抵押的包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒荒山、荒沟、荒丘、荒滩滩等荒地的土地使用等荒地的土地使用权权；（六）依法可以抵押的其他（六）依法可以抵押的其他财产财产。抵押人可以将前款所列抵押人可以将前款所列财产财产一并抵押。一并抵押。 第三十七条第

6、三十七条 下列下列财产财产不得抵押：不得抵押：（一）土地所有（一）土地所有权权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用的土地使用权权，但本法第三十四条第（五），但本法第三十四条第（五）项项、第三十第三十六条第三款六条第三款规规定的除外定的除外（36条第三款条第三款乡（镇）、村企业乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。押。）；（三）学校、幼儿园、医院等以公益（三）学

7、校、幼儿园、医院等以公益为为目的的事目的的事业业单单位、社会位、社会团团体的教育体的教育设设施、医施、医疗卫疗卫生生设设施和其他社会施和其他社会公益公益设设施；施；（四）所有（四）所有权权、使用、使用权权不明或者有争不明或者有争议议的的财产财产；（五）依法被（五）依法被查查封、扣押、封、扣押、监监管的管的财产财产；（六）依法不得抵押的其他（六）依法不得抵押的其他财产财产。 个人住房贷款管理办法个人住房贷款管理办法第四条第四条 贷款对象应是具贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。有完全民事行为能力的自然人。 第五条第五条 借款人须同时具备以下条件：借款人须同时具备以下条件： 、具有城镇常住户

8、口或有效居留身份；、具有城镇常住户口或有效居留身份； 二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；贷款本息的能力； 三、具有购买住房的合同或协议；三、具有购买住房的合同或协议； 四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的作为购房的首期付款；有住房补帖的以个的作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的作为购房的首期付款；人承担部分的作为购房的首期付款； 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；有足够代偿能力的单位或个人作为

9、保证人； 六、贷款人规定的其他条件。六、贷款人规定的其他条件。 第六条第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：借款人应向贷款人提供下列资料： 一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；有效居留证件）； 二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明； 三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；其他批准文件； 四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，权人同意抵押或质押的证明， 有权部门出具的抵押物

10、估价证明，保证人同意有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；提供担保的书面文件和保证人资信证明； 五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；金管理部门出具的证明； 六、贷款人要求提供的其他文件或资料。六、贷款人要求提供的其他文件或资料。 111.个人住房贷款的基本要求个人住房贷款的基本要求（1）有合法的身份；）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、）有合法有效的购买、大修住房的

11、合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购（大修）住房全部价款）有所购（大修）住房全部价款20%以上以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；住房的首付款；（5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。组织或自然人作为保证人。 122个人住房贷款结构个人住房贷款结构个人住房贷款结构是指贷款额度、期限、利率和还个人住房贷款结构是指贷款额度、期限、利率和还款方式的

12、设定。款方式的设定。（1）贷款额度。为了控制借款人的道德风险，银）贷款额度。为了控制借款人的道德风险，银行通常要求借款人支付一定比例的购房资金，也就行通常要求借款人支付一定比例的购房资金，也就是设定首付款比例。是设定首付款比例。（2）贷款期限。贷款期限越长，银行的流动性风）贷款期限。贷款期限越长，银行的流动性风险、信用风险以及市场风险越大，决定个人住房贷险、信用风险以及市场风险越大，决定个人住房贷款期限的因素包括：法律规定的承担民事责任的年款期限的因素包括：法律规定的承担民事责任的年龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、住房贷款用途。住房贷

13、款用途。（3）贷款利率）贷款利率（4）还款方式）还款方式年限年限1-5年年5-30年年2011.07.06后后4.454.902011.04.05后后4.204.70(3)房贷利率房贷利率公积金贷款利率（单位公积金贷款利率（单位%）年限年限1-5年年5-30年年2011.07.06后后6.907.052011.04.05后后6.656.802011.02.09后后6.456.602010.12.26后后6.226.402010.10.20后后5.956.14商业贷款利率（单位商业贷款利率（单位%）（4）还款方式）还款方式 贷款期限在一年以上的贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一房屋贷款还款方

14、式一般有般有等额本金还款等额本金还款和和等额本息还款等额本息还款两种。两种。 1、等额本金等额本金 是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。息。 每月还款金额每月还款金额 = （贷款本金（贷款本金 / 还款月数）还款月数）+（本金（本金 已归还本金累计额）已归还本金累计额）每月每月利率利率 特点：由于每月的还款本金额固定，而利息特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

15、时间的推移每月还款数也越来越少。 2、等额本息等额本息 在还款期内，每月偿还同等数额的贷款在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包包括本金和利息括本金和利息)。 每月还款金额每月还款金额 = 贷款本金贷款本金月利率月利率（1+月月利率）利率）还款月数还款月数（1+月利率）月利率）还款月数还款月数1 “”表示指数 特点：相对于特点：相对于等额本金还款法等额本金还款法的劣势在于的劣势在于支出利息较多。但该方法每月的还款额固定，支出利息较多。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能每个家庭根据自己的收入

16、情况，确定还贷能力。力。 例如：假定借款人从银行获得一笔例如：假定借款人从银行获得一笔20万元的万元的个人住房贷款，贷款期限个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率年，贷款月利率4.2，每月还本付息。，每月还本付息。“等额本金还款法等额本金还款法”每月归还本金相同，每月应支每月归还本金相同，每月应支付的利息由未偿还贷款与贷款月利率相乘得出。按付的利息由未偿还贷款与贷款月利率相乘得出。按上例，每月应偿还本金上例，每月应偿还本金833.33元，第一期贷款余额元，第一期贷款余额20万元，归还本金万元，归还本金833.33元，应支付利息元，应支付利息840.00元元（2000004.2），仍欠银行贷款

17、），仍欠银行贷款199166.67元；元；第二期归还本金第二期归还本金833.33元，支付利息元，支付利息836.50元元（199166.674.2），仍欠银行贷款），仍欠银行贷款198333.33元；元；。“等额本息还款法等额本息还款法”每月归还本息和相同，由于每月归还本息和相同，由于“等额本息还款法等额本息还款法”计算公式只给出了每月应付的本息计算公式只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，按公式计算每月应偿还本息和为础，按公式计算每月应偿还本息和为1324.33元，第元，第一期贷款余额一期贷款余额20万元，应支

18、付利息万元，应支付利息840.00元元（2000004.2），所以只能归还本金），所以只能归还本金484.33元，元，仍欠银行贷款仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息元；第二期应支付利息837.97元（元（199515.674.2），归还本金），归还本金486.37元，元，仍欠银行贷款仍欠银行贷款199029.30元；元；。在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息息101212元，而等额本息法共付利息元，而等额本息法共付利息117856元，两元，两者相比，等额本金还款法少付者相比，等额本金还款法少付16620元。元。由于货币具有时

19、间价值，那么以上两种计算方法，若是由于货币具有时间价值，那么以上两种计算方法，若是在考虑货币的时间价值的情况下，其比较是怎样的呢？在考虑货币的时间价值的情况下，其比较是怎样的呢？ 如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息人共付利息101212元，而等额本息法共付利息元，而等额本息法共付利息117856元，两者相比，等额本金还款法少付元，两者相比，等额本金还款法少付16620元。但考虑时间因素，以月利率元。但考虑时间因素，以月利率4.2将将两种还款方式下每月还本付

20、息差额折现到贷款发两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，则相加之和为放日，则相加之和为0。 即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种还款方式完全不存在差异！还款方式完全不存在差异！ 正因为忽略了资金的时间价值因素，很多借款正因为忽略了资金的时间价值因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。 也可以直观地看，在也可以直观地看，在20年的还款期内，等额本金还款法前年的还款期内，等额本金还款法前101个月都比月等

21、额本息还款要多，所以月等额本金还款法个月都比月等额本息还款要多，所以月等额本金还款法就应该少付一部分利息，而两种还款法利息相差的就应该少付一部分利息，而两种还款法利息相差的16620元元正是少付的这部分付息。因此可以说，根据资金的时间价值，正是少付的这部分付息。因此可以说，根据资金的时间价值，无论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷无论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷的款和所还的款实际上都可以看成是等值的。提前把钱还掉的款和所还的款实际上都可以看成是等值的。提前把钱还掉了，就可以少付利息。而少付的钱，正是基于借款人在前面了，就可以少付利息。而少付的钱，正是基于借款人

22、在前面的付出。的付出。 因此不能简单地认为因此不能简单地认为“两种方法最终偿还相同的本金，但两种方法最终偿还相同的本金，但利息支付相差利息支付相差16620元元”。因为无论是本金的差额还是利息。因为无论是本金的差额还是利息的差额，都要按照金额的大小和期限的长短计付利息，应将的差额，都要按照金额的大小和期限的长短计付利息，应将每期差额用复利公式计算到相同时点进行比较。每期差额用复利公式计算到相同时点进行比较。但是若中间遇到利率提高又会怎样呢？但是若中间遇到利率提高又会怎样呢？ 3住房抵押贷款的业务流程住房抵押贷款的业务流程个人住房贷款管理办法个人住房贷款管理办法第三章第三章 贷款程序贷款程序第七

23、条第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照后，按照贷款通则贷款通则的有关规定，向借款人发的有关规定，向借款人发放住房贷款。放住房贷款。 第八条第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。产评估机构评估的拟购买住房的价值。 第九条第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准

24、后，按借款合同约定的时间，由在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的倍。的倍。 21住房贷款的业务流程如下所示：住房贷款的业务流程如下所示：借款人提出申请借款人提出申请贷款申请受理贷款申请受理贷款调查贷款调查贷款审查审批贷款审查审批贷款签批贷款签批办理贷款手续办理贷款手续贷款收回贷款收回业务流程：业务流程：（1）贷款咨询：通过网点、电话或网站

25、了解个人住房贷款）贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷贷款程序款程序等情况等情况（2）贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料）贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料（3）签订合同：客户的申请获得批准后，与银行签订住房）签订合同：客户的申请获得批准后，与银行签订住房贷款合同贷款合同 （4）贷款发放：银行在条件具备时按合同约定发放贷款）贷款发放：银行在条件具备时按合同约定发放贷款 （5）客户还款：客户按合同约定按时还款）客户还款：客户按合同约定按时还款 （6）贷后服务）贷后服

26、务：客户享受银行提供的新产品和增值服务客户享受银行提供的新产品和增值服务。22住宅抵押贷款风险分析住宅抵押贷款风险分析信用风险信用风险利率风险利率风险提前还款风险提前还款风险除此，银行工作人员的道德风险，政策风除此，银行工作人员的道德风险，政策风险等也是重要的风险源。险等也是重要的风险源。1. 个人信用带来的风险。个人信用带来的风险。 这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。力风险两类。 2. 欺诈行为带来的风险。欺诈行为带来的风险。 这里所谓欺诈行为是指违反

27、金融管理法规，捏造这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借行为，也有可能是开发商为尽快套取银

28、行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。手制造出的欺诈行为。 3. 由银行自身操作带来的风险。由银行自身操作带来的风险。 在很长一段时间内，随着个人住房贷款在很长一段时间内，随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手简化信贷手续续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。力的提高。 但是

29、，如果在办理贷款的过程中过于追但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。致贷款的损失。 4. 抵押物产权带来的风险。抵押物产权带来的风险。 这是抵押物产权问题所造成的风险。如这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临

30、着两种风险：仍面临着两种风险： 一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。也可能难以清偿全部贷款。 二是抵押权人二是抵押权人(银行银行)无法实施抵押权的物上无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。代位权，即可能产生产权替代风险。 5. 抵押物处分引起的风险。抵押物处分引起的风险。 这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风

31、险。主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，

32、抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。失。 6. 贷款条件风险。贷款条件风险。 这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有一般所采用的还款方式有3

33、种，种，3种方式偿还贷种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。于短期借款亦具有较大的风险。 7. 其他不可抗力风险。其他不可抗力风险。 其他不可抗风险：其他不可抗风险： 其一，为自然灾害及人为伤害

34、风险，其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；坏，贷款无法收回； 其二，房地产业因客观经济大气候影其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。亡也应划作此种风险。29住房抵押贷款证券化市场住房抵押贷款证券化市场住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组

35、和信用增级，将其转变为可以通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。的过程。 美国次贷危机问题。美国次贷危机问题。30第二节第二节个人综合消费贷款个人综合消费贷款（以中国工商银行为例）（以中国工商银行为例）个人综合消费贷个人综合消费贷款，是指向借款申请人发放的用于指定消款，是指向借款申请人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款。包括但不限于费用途的人民币担保贷款。包括但不限于住房装修、购置耐用消费品、教育支出、住房装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游和医疗等消费用途。旅游和医疗等消费用途。贷款期限原则上不超过贷款期

36、限原则上不超过5年（含）；对年（含）；对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为8年（含）；以本人住房或商用房抵押的，年（含）；以本人住房或商用房抵押的，最长可为最长可为15年（含）年（含）。总体上看，我国个人综合消费贷款规模不总体上看，我国个人综合消费贷款规模不大，在银行个人贷款总量中约占大，在银行个人贷款总量中约占10%。31个人综合消费贷款的借款人个人综合消费贷款的借款人个人综合消费贷款对借款人的要求包括以下方面：个人综合消费贷款对借款人的要求包括以下方面：（以中国工商银行为例）（以中国工商银行为例）1、具有完全民事行为能力的中国公民，年龄在、具有完全民事

37、行为能力的中国公民，年龄在65周岁（含）以下，在本市有固定住所，有常住户口周岁（含）以下，在本市有固定住所，有常住户口或有效居住证明；或有效居住证明；2、有正当的职业和稳定的收入，有按期偿还贷款、有正当的职业和稳定的收入，有按期偿还贷款本息的能力；本息的能力；3、具有良好的还款意愿，在我行及其他金融机构、具有良好的还款意愿，在我行及其他金融机构无不良信用记录；无不良信用记录；4、能提供我行认可的合法、有效、可靠的担保；、能提供我行认可的合法、有效、可靠的担保；5、有明确的贷款用途，且贷款用途符合相关规定；、有明确的贷款用途，且贷款用途符合相关规定；6、在我行开立个人结算账户；、在我行开立个人结

38、算账户；7、贷款人规定的其他条件。、贷款人规定的其他条件。开办条件（以中国工商银行为例）开办条件（以中国工商银行为例）1、借款人填写个人综合消费贷款申请资料。、借款人填写个人综合消费贷款申请资料。2、个人身份证件、户口本、本市固定住所证明、个人身份证件、户口本、本市固定住所证明、婚姻状况证明。婚姻状况证明。3、个人收入证明或资产状况证明。、个人收入证明或资产状况证明。4、抵押房屋的产权证明。、抵押房屋的产权证明。5、若申请人以他人房产作抵押，还需提供房产权、若申请人以他人房产作抵押，还需提供房产权属人（含共有人）身份证件、婚姻状况证明、同意抵属人（含共有人）身份证件、婚姻状况证明、同意抵押的书

39、面证明。押的书面证明。6、如需进行抵押房屋价值评估的，应提供评估报、如需进行抵押房屋价值评估的，应提供评估报告；抵押房屋免于评估的，应提供符合免于评估条件告；抵押房屋免于评估的，应提供符合免于评估条件的相关证明材料。的相关证明材料。7、贷款用途证明资料。、贷款用途证明资料。8、个人还款账户资料。、个人还款账户资料。9、我行要求的其他相关资料。、我行要求的其他相关资料。个人综合消费贷款结构个人综合消费贷款结构1.担保方式担保方式2.贷款额度贷款额度3.贷款期限贷款期限4.贷款利率贷款利率（以中国工商银行为例）（以中国工商银行为例）以个人住房抵押的，贷款金额最高可达房屋价值以个人住房抵押的，贷款金

40、额最高可达房屋价值的的70%；以个人商用房（商铺、写字楼）抵押的，；以个人商用房（商铺、写字楼）抵押的，贷款金额最高可达商用房价值的贷款金额最高可达商用房价值的60%；以质押方；以质押方式担保的，最高不超过质押物价值的式担保的，最高不超过质押物价值的90%。贷款利率在中国人民银行相应期限档次贷款基准贷款利率在中国人民银行相应期限档次贷款基准利率的基础上上浮利率的基础上上浮15%以上。以上。33个人综合消费贷款流程个人综合消费贷款流程借款人提出申请借款人提出申请贷款受理贷款受理贷款调查贷款调查贷款审查审批贷款审查审批贷款签批贷款签批贷款发放贷款发放贷贷款收回款收回3435（1）借款人资格。汽车贷

41、款借款申请人需要具有有）借款人资格。汽车贷款借款申请人需要具有有效身份证明和完全民事行为能力，具有固定的住址、效身份证明和完全民事行为能力，具有固定的住址、稳定合法收入或偿还贷款的资产，信用良好，能够稳定合法收入或偿还贷款的资产，信用良好，能够支付购车的首期付款。汽车贷款需要担保，可采用支付购车的首期付款。汽车贷款需要担保，可采用抵押、质押、保证等方式。抵押、质押、保证等方式。（2）汽车贷款结构。汽车贷款金额取决于保证方式：）汽车贷款结构。汽车贷款金额取决于保证方式：以质押方式或由银行、保险公司提供连带保证的，以质押方式或由银行、保险公司提供连带保证的，首期付款不少于车款的首期付款不少于车款的

42、20%，贷款金额最高不得超，贷款金额最高不得超过车款的过车款的80%；以所购车或不动产抵押申请贷款的，；以所购车或不动产抵押申请贷款的，首期付款不少于首期付款不少于30%，贷款金额最高不超过车款的，贷款金额最高不超过车款的70%；以第三方保证方式贷款的，首期付款不得少；以第三方保证方式贷款的，首期付款不得少于于40%，贷款金额最高不超过车款的，贷款金额最高不超过车款的60%。汽车贷款业务汽车贷款业务36汽车贷款风险管理汽车贷款风险管理1.汽车贷款风险：主要风险是信用风险、市场汽车贷款风险：主要风险是信用风险、市场风险和操作风险风险和操作风险 2汽车贷款风险管理模式汽车贷款风险管理模式（）保险方

43、式（）保险方式（）担保方式（）担保方式3.我国加强汽车贷款风险管理的措施我国加强汽车贷款风险管理的措施汽车贷款管理办法汽车贷款管理办法 37非银行个人消费贷款非银行个人消费贷款1.汽车金融公司贷款汽车金融公司贷款2.小额贷款公司贷款小额贷款公司贷款3.消费金融公司贷款消费金融公司贷款38第三节第三节个人经营贷款个人经营贷款个人经营贷款及其发展个人经营贷款及其发展个人经营贷款是指银行发放的、用于借款人合法个人经营贷款是指银行发放的、用于借款人合法经营活动所需资金周转的人民币贷款。个人经营经营活动所需资金周转的人民币贷款。个人经营贷款的贷款对象虽然是自然人，但是它不属于个贷款的贷款对象虽然是自然人

44、，但是它不属于个人消费贷款的范畴，其用途是以盈利为目的的经人消费贷款的范畴，其用途是以盈利为目的的经营活动的资金需求。营活动的资金需求。2003年中国银行推出了个人经营贷款，随后各家年中国银行推出了个人经营贷款，随后各家银行也陆续开展了这项业务。与国有商业银行相银行也陆续开展了这项业务。与国有商业银行相比，资产规模较小的股份制银行、城市商业银行比，资产规模较小的股份制银行、城市商业银行在个人经营贷款业务拓展中更加积极，它们在个在个人经营贷款业务拓展中更加积极，它们在个人经营贷款的额度、结构、灵活性、便捷性等方人经营贷款的额度、结构、灵活性、便捷性等方面不断创新，例如，面不断创新，例如，2009

45、年招商银行推出了永续年招商银行推出了永续循环使用的贷款循环使用的贷款生意贷，光大银行推出了便生意贷，光大银行推出了便捷的最高额抵押贷捷的最高额抵押贷助业贷款直通车。助业贷款直通车。申请条件申请条件个人经营贷款的对象为符合银行个人经个人经营贷款的对象为符合银行个人经营贷款政策的、具有完全民事行为能力的中营贷款政策的、具有完全民事行为能力的中国公民（含港澳台居民），包括个体工商经国公民（含港澳台居民），包括个体工商经营者、独资企业营者、独资企业/合伙企业合伙企业/有限责任公司的有限责任公司的主要合伙人或主要自然人股东等。主要合伙人或主要自然人股东等。 1、年龄在、年龄在18周岁（含）以上、周岁（含

46、）以上、60周岁周岁（含）以下，在分行管辖地域范围内有固定（含）以下，在分行管辖地域范围内有固定住所，具有常住户口或有效居住证明；住所，具有常住户口或有效居住证明； 2、借款人及其经营实体信用良好，经营、借款人及其经营实体信用良好，经营稳定；稳定； 3、相关银行规定的其它条件。、相关银行规定的其它条件。 办理条件办理条件（以中国工商银行为例）（以中国工商银行为例）（一）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或（一）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居住证明）及婚姻状况证明；有效居住证明）及婚姻状况证明；（二）具有合法的经营资格，能提供个体工商户（二）具有合法的经营资格，能提供个体工商户营业执

47、照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照；营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照；（三）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款（三）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；本息的能力；（四）具有良好的信用记录和还款意愿，借款人（四）具有良好的信用记录和还款意愿，借款人及其经营实体在我行及其他已查知的金融机构无不良及其经营实体在我行及其他已查知的金融机构无不良信用记录；信用记录；（五）能够提供贷款人认可的合法、有效、可靠（五）能够提供贷款人认可的合法、有效、可靠的担保；的担保；（六）在我行开立个人结算账户；（六）在我行开立个人结算账户；（七）我行规定的其他条件。（七）我行规定的其他条件

48、。个人经营贷款业务个人经营贷款业务借款人与贷款用途借款人与贷款用途与消费贷款不同，个人经营贷款的借款人与消费贷款不同，个人经营贷款的借款人必须是从事商业经营活动的主体，例如，必须是从事商业经营活动的主体，例如，个体工商户、独资或合伙中小企业的股东个体工商户、独资或合伙中小企业的股东或主要出资人，根据法律规定，他们要对或主要出资人，根据法律规定，他们要对企业的债务负无限责任。企业的债务负无限责任。41个人经营贷款结构个人经营贷款结构（以中国工商银行为例）（以中国工商银行为例）1、担保方式担保方式可采取抵押、质押或保证担保方式。可采取抵押、质押或保证担保方式。2、贷款额度贷款额度贷款金额最高为抵押

49、物价值的贷款金额最高为抵押物价值的70%，其中以办公用房、厂房、土地抵押，其中以办公用房、厂房、土地抵押的，贷款金额最高为抵押物价值的的，贷款金额最高为抵押物价值的60%。3、贷款期限贷款期限贷款期限最长为贷款期限最长为10年，采用保证担保方式的贷款期限最长为年，采用保证担保方式的贷款期限最长为1年。年。4、贷款利率、贷款利率贷款利率在中国人民银行相应期限档次贷款基准利率的基础上上浮贷款利率在中国人民银行相应期限档次贷款基准利率的基础上上浮15%以上。以上。5、还款方式、还款方式可采取按月等额本息、按月等额本金、按周还本付息的还款方式。对于可采取按月等额本息、按月等额本金、按周还本付息的还款方

50、式。对于贷款期限在贷款期限在1年（含）以内的，可采用按月付息、到期一次性还本的还款年（含）以内的，可采用按月付息、到期一次性还本的还款方式。采用低风险质押担保方式且贷款期限在方式。采用低风险质押担保方式且贷款期限在1年以内的，可采用到期一年以内的，可采用到期一次性还本付息的还款方式。次性还本付息的还款方式。42办理流程办理流程 工行：工行： 一般申一般申请请步步骤骤都是都是 ： 一、客一、客户提出提出贷款申款申请并提交相关并提交相关资料料 二、二、银行受理、行受理、审查、审批批 三、借款人三、借款人签订借款合同；借款合同；办理抵理抵/质押等相押等相关手关手续 四、四、银行行发放放贷款款 五、借

51、款人五、借款人偿还贷款本息款本息 六、借款人六、借款人偿清清贷款，款，办理理贷款款结清手清手续。个人经营贷款的贷后管理个人经营贷款的贷后管理（1）贷后监督重点。个人经营贷款的贷后）贷后监督重点。个人经营贷款的贷后监督重点是担保落实情况，严防假按揭、监督重点是担保落实情况，严防假按揭、假担保等骗贷事件。假担保等骗贷事件。（2）贷后检查的主要内容。）贷后检查的主要内容。 贷款用途。还款能力。贷款用途。还款能力。45第四节第四节 信用卡透支信用卡透支信用卡及其种类信用卡及其种类信用卡也称贷记卡，是指具有循环信贷、信用卡也称贷记卡，是指具有循环信贷、转账结算、存取现金等功能和转账结算、存取现金等功能和

52、“先消费，先消费，后还款后还款”、无须担保人和保证金、可按最、无须担保人和保证金、可按最低还款额分期还款等特点的个人信用和支低还款额分期还款等特点的个人信用和支付工具。信用卡与借记卡最大的区别是信付工具。信用卡与借记卡最大的区别是信用卡可以透支，持卡人在信用额度内先支用卡可以透支，持卡人在信用额度内先支付后还款，而借记卡不能透支，只有转账付后还款，而借记卡不能透支，只有转账结算、存取现金等功能，需要先存款后消结算、存取现金等功能，需要先存款后消费。费。4647信用卡的信贷结构信用卡的信贷结构信用额度是指信用卡持卡人最高可使用的透信用额度是指信用卡持卡人最高可使用的透支金额。银行根据申请人的收入

53、、资产、职支金额。银行根据申请人的收入、资产、职业等信用资料，综合评定申请人的信用额度。业等信用资料，综合评定申请人的信用额度。透支金额和利息须在规定的期限内偿还，否透支金额和利息须在规定的期限内偿还，否则银行就要随时间推移收取越来越高的利息。则银行就要随时间推移收取越来越高的利息。 我国信用卡的还款方式有三种：我国信用卡的还款方式有三种：（1）自动转账还款）自动转账还款 （2）半自动还款）半自动还款（3）主动还款）主动还款 48信用卡风险管理信用卡风险管理1.信用卡的特殊风险信用卡的特殊风险（1）信用风险）信用风险（2）伪冒风险）伪冒风险（3）作业风险）作业风险（4）内部风险）内部风险492

54、.信用卡风险管理手段信用卡风险管理手段（1）强化业务流程风险管理）强化业务流程风险管理（2）运用芯片卡来降低伪冒风险）运用芯片卡来降低伪冒风险（3）加强特约商户风险管理）加强特约商户风险管理（4）建设与完善内部控制体系）建设与完善内部控制体系（5）加强外部合作）加强外部合作50复习思考题复习思考题1计算题（1）假设林先生从银行获得一笔住房装修贷款，贷款金额为100000元，贷款期限为2年，贷款利率为4.8。1年后利率调整为6%。请问在按月等额本息、按月等额本金还款方式下，第18个月林先生分别需要偿还多少本金和利息？列出林先生每月的现金流表。（2）小刘用价值500万元的别墅进行抵押，获得了一笔个

55、人经营抵押贷款。授信额度为抵押品价值的70%，额度期限10年，可循环使用。如果小刘使用了200万元，问他还可用多少额度？如果小刘4年后归还了150万，他的可用额度又为多少？（3）王丽的信用卡授信额度为30000元，每月25日为账单日，账单日后20天为最后还款日。5月1日收到对账单，到期还款日为5月15日，应还款余额为20000元，最低还款额为2000元，王丽的上次对账单余额为0，从上次对账单日到本次对账单日期间王丽只消费1笔：3月31日，金额为20000元。如果王丽本期偿还1500元，请问她6月份收到的对账单上透支利息、滞纳金分别是多少？（4）赵小平获得了金额300000元、年期10、利率为9%的固定利率住房贷款。约定还款方式为按月等额本息，试计算赵小平的每月支付额和利息总额。51522、中国住房贷款发展有哪些特征？3、个人住房贷款业务包含哪些环节？有哪些主要风险？4、住房贷款证券化的原理是什么？5、如何确定个人综合消费贷款的贷款结构？个人综合消费贷款的贷前调查包括哪些主要内容？6、汽车贷款有哪几种模式？汽车贷款发放中有哪些风险？如何进行有效的管理？7、个人经营贷款有哪些用途限制？个人经营贷款的贷后监督、检查重点是什么？