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1、北海市场分析报告2011.1第一部分：政策环境与北海房地产第二部分：北海市宏观环境第三部分：北海市房地产现状分析第四部分：北海市房地产预测第五部分：诉求点第六部分：项目SWOT分析第七部分：目标客户群分析报告目录报告目录第一部分：政策环境与北海房地产国家宏观政策宏观政策对全国房地产的影响宏观政策对北海房地产政策手段政策手段：为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施.目的目的:限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加
2、注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定国家宏观政策国家宏观政策1-5月政策出台前月环比上调1-2个百分点6-9月政策出台后月环比下降了0.1个百分点10-12月月环比上调0.1-0.5个百分点据专家人事分析价格较去年上调了7%宏观政策对房地产影响宏观政策对房地产影响受房地产调控政策影响2010年商品房交易面积总体体现下降趋势但是，2001-2010（上半年）均价分析，总体呈现上涨趋势。宏观政策对北海房地产影响宏观政策对北海房地产影响政策小结由上面数据得知：全国房地产市场价格总体上调7%；北海
3、市呈现“量降，价升”势头。但是，北部湾经济区作为国家继珠三角、长三角、环渤海湾经济区发展后的第四经济区，国家给予了非常政策、非常经济支持其发展速度缓解政策压力。北海市现存15万传销人员，短时间内北海市房地产租赁供不应求，致使投资客纷纷投资房地产，从而拉动房地产价格和销售量。第二部分：北海市宏观环境区位城市交通格局旅游资源城市产业发展现状城市规划及产业规划城市经济发展现状区位区位地理位置地块位置北海市的地理位置北海市的地理位置-北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公里，总人口135万，其中市区人口43万。北海市背靠大西南，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，在中
4、国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。1984年成为中国首批进一步对外开放的沿海港口城市之一项目位于海景大道戏水游乐园旁城市交通格局城市交通格局城内东西向干道：北部湾路 北海大道 新四季大道城内南北向干道：南珠大道 上海路 广东路四川路等城际主要干线为南北高速北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架。北海港与世界宏的城市框架。北海港与世界98个国家和地区的个国家和地区的216个港口有贸易往来；北海机场个港口有贸易往来；北海机场1987年年建成使用，是广西三大机场之一，目前正
5、在按建成使用，是广西三大机场之一，目前正在按4E级国际机场进行扩建；钦北铁路与钦防、级国际机场进行扩建；钦北铁路与钦防、南昆、黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网；南北二级公路南昆、黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网；南北二级公路1990年建成通车，桂林经南宁至年建成通车，桂林经南宁至北海的高速公路已全线开通。北海至湛江、玉林的高等级公路建设在筹备中，北海的高速公路已全线开通。北海至湛江、玉林的高等级公路建设在筹备中，立体的海、立体的海、陆、空交通网络陆、空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。，让到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。福成机场北海码头汽车总站火车站自然风光篇：“十全十美”海洋旅
6、游海水、海滩、海岛、海鲜海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海上航线、海滩海洋运动人文景观篇：海底世界海洋之窗北海老街合浦汉墓博物馆白龙珍珠城等旅游资源旅游资源旅游资源旅游资源-自然风光自然风光涠洲岛海底珊瑚银滩红树林珍珠旅游资源旅游资源-人文景观人文景观北海老街白龙珍珠城汉墓天主教堂城市发展现状城市发展现状海湾新城海湾新城新城中心新城中心西部发展轴西部发展轴东部发东部发展轴线展轴线本本案案海景大道海景大道属性：行政中心行政中心现状：市政设施完善、商业配套较完善、人居品质较高属性：潜力地带潜力地带现状：市政配套一般、商业档次不高、距主城区近交通：银滩大道金、海岸大道等属性：城郊发展带城郊发
7、展带现状：环境较好、配套缺乏、距城区最近的待开发区域海海湾新城的产业园区与合浦产业园区的接壤，会带动城区地产的热潮。交通：南珠大道、G209 、南北高速属性：商业金融中商业金融中心心现状：餐饮、酒店、金融业繁荣交通：北部湾路、南珠大道、北海大道、西南大道、四川路等旧城中心旧城中心l北海城区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域；北海城区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域；l旧区人居环境较好，但未来发展潜力相对较弱；旧区人居环境较好，但未来发展潜力相对较弱；l大冠沙新区和新城中心，属于发展潜力地带。大冠沙新区和新城中心，属于发展潜力地带。大冠沙新区
8、大冠沙新区l北海市区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域；北海市区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域；l北海的北海的“一带两湾一带两湾”其中其中“一带一带”是以海景大道为纽带的重点发展地区，最终形是以海景大道为纽带的重点发展地区，最终形成一个带状的滨海新区；成一个带状的滨海新区；“两湾两湾”则是铁山湾、廉州湾，随着港口的发展和环廉州则是铁山湾、廉州湾，随着港口的发展和环廉州湾陆水域综合整治，铁山湾、廉州湾将成为北海近中期工业化和城镇化重要建设区湾陆水域综合整治，铁山湾、廉州湾将成为北海近中期工业化和城镇化重要建设区域。域。北海市经过改革开放20
9、多年尤其是“十一五”规划，形成了自己的特殊和优势。初步形成电子石化制药制糖食品海产品加工冶金饲料等优势和特殊产品。北海依托地缘优势大力发展旅游业，且取得较大的经济带动效果。北海近期五年规划，努力把北海建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。城市规划及产业发展城市规划及产业发展海景大道北海工业园老城中心北岸板块城市经济发展现状城市经济发展现状北海市2007-2009年人均可支配收入以大于10%数度增长；GDP、财政及固定资产都呈现乐观的趋势上涨。第三部分：北海市房地产现状分析板块及楼盘分布各大板块分析板块细分：主要有6大板块板块及楼盘分布板块
10、及楼盘分布蓝海银湾迪亚小城南地海江南东郡北部湾1号海逸豪园新力海景花园北岸名座海枫和苑金湾花园东珠华庭新力广厦海韵假日家园止泊园百丰花园君林西海岸一品湾蓝海国际海湾名苑棕榈泉万泉城森林豪庭恒宇海岸华府白金瀚宫序号项目名称开发商产品类型总建筑面（）在售预售均价（元）卖点热销情况1海风和苑北海嘉禾嘉房地产有限公司综合80000在售4800园林绿化精装户型09年12月4开始预订900套2东峰新城东峰房地产有限公司综合住宅500000在售4800地段价值社区规模步梯房已售完高层公寓售50%3蓝海银湾佳泽房地产有限公司高层住宅21000在售4700品质社区规划公摊率高10楼售完2,3号楼未推出4千百度嘉
11、睿房地产有限公司高层住宅-在售4800地段建筑设计第一期销售结束现在属于捂盘阶段5东尚领域大圆房地产有限公司高层住宅3000预售平层4700-5000复试6700-6800地段低供摊率预约定金3万城东板块序号项目名称开发商产品类型总建筑面（）在售预售均价（元）卖点热销情况1东郡嘉丰房地产有限公司住宅56000在售4300二线海景高层2#开始预订2香槟俊亿同合力房地产有限公司住宅230000在售5000法式风情社区售罄3俊杰华府俊杰房地产有限公司综合444517.25预售不详北海道一线海景VIP预约阶段交1万优惠2万4北国之春矿务局房地产有限公司高层住宅40278在售4400建筑户型设计震撼系数
12、高已售85%5迪亚小城众信达房地产有限公司别墅高层-预售不详西班牙风情现可交2万预约金城东板块小结：卖点地段、海景、配套，以高层和小盘为主，均价4800元。楼盘名称香槟郡楼盘地址北部湾路60号基本情况占地面积：130亩总建筑面积：约23万平米项目类型:多层高层（欧式风情）项目一期规模3栋108套销售情况2009年二区15#16#精品小户型公寓开盘客户区域:本地周边区域30%全国占70%主力户型2卫2房2厅 70-90优势1.大盘优势2.景观资源丰富3.会所和市政配套完善4.高档物管服务劣势距离城中心较远城东板块城东板块香槟郡香槟郡本案竞争序号项目名称开发商产品类型总建筑面（） 在售预售均价（元
13、）卖点热销情况1国际新城南宁宁会集团商住电梯公寓230693.7在售5200社区规划建筑户型设计等待四期2嘉褶文化苑光郡房地产有限公司住宅230000在售6200地段周边配套60%3万家兴苑万家兴房地产有限公司商住电梯公寓100821.7在售5500地段周边配套70%4穗丰金湾穗丰房地产有限公司高层住宅200000在售5300复试6500品质户型设计不详5春天海景华华房地产有限公司高层住宅86427.27在售4800成熟地段二线海景90%6九州家园小高层高层180000预售不详80亩大盘地段预约排号3万7北海大厦普通房地产有限公司商住30838在售4900地段周边配套70%8天赐碧园越亚房地产
14、有限公司一期步梯房221036.95在售5500复试6900地段周边配套等待三期城区板块小结：卖点地段、成熟的市政配套，以高层、公寓和小盘为主，均价5342元复试6800元。楼盘名称天赐碧园楼盘地址四川北路30号基本情况占地面积：72509.25总建筑面积：221036.95项目类型:多层高层小高层公寓项目规模22栋多层4栋10-11层小高层9栋26-31高层及部分临街商铺销售情况2009年9月29二期开盘客户区域:本地周边区域35%全国占65%主力户型2房3房 77-212优势1.地理位置优越市政配套好2.文体商贸核心3.大盘优势明显劣势距离城中心较远城区板块城区板块天赐碧园天赐碧园序号项目
15、名称开发商产品类型总建筑面（）在售预售均价（元）卖点热销情况1西岸美地智力房地产有限公司高层住宅25000在售5500地理位置居住价值40%2君临西海岸鑫来房地产有限公司高层住宅31000在售5700居住价值2#已售完1#仅剩19层以上3一品湾金诚房地产有限公司住宅120000在售4300低公摊东南亚风情一期步梯售完二期高层预约1-3万4赫尔馨居华杰房地产有限公司住宅60000在售5700品质精装50%5百丰花园中立房地产有限公司综合160000预售不详双公园坡地海岸社区不详城西板块小结：卖点地段、成熟的市政配套，以高层、公寓和小盘为主，均价5300元。楼盘名称棕榈泉楼盘地址云南南路基本情况占
16、地面积：250亩总建筑面积：235606.4项目类型:风情别墅排层高层海景公寓高级商住综合楼项目规模：163套（164套别墅）销售情况2010年2月7二期开盘客户区域:本地周边区域30%全国占70%主力户型2房3房 77-212优势1.地理位置（距离海边1.5公里）2.东南亚风情园林3.大盘优势明显劣势距离城中心较远周边市政配套不足城西板块城西板块棕榈泉棕榈泉序号项目名称开发商产品类型总建筑面（）在售预售均价（元）卖点热销情况1北部湾1号馨平广洋房地产有限公司住宅商铺500000在售17000品质一线海景广西地标1-3号楼售罄准备下期2海逸豪园明业房地产有限公司高层住宅102710不详不详一线
17、海景成熟高端住宅区域不详3海岸国际恒昌房地产有限公司高层住宅3385在售不详一线海景成熟高端住宅区域拟5月开盘4香海花园华润房地产有限公司高层海景住宅39000售完5000一线海景成熟高端住宅区域不详5富丽华富丽华大酒店鹏辉集团商住酒店写字楼360000不详不详海景资源丰富不详北岸板块小结：卖点海景，以高层、公寓和酒店为主，占地面积较大基本是大盘。楼盘名称北部湾1号楼盘地址海景大道与上海路交汇处东南侧基本情况占地面积：80000总建筑面积：500000项目类型:高层公寓五星级酒店平层豪宅项目规模：8栋建筑大型商业街销售情况2010年2月7二期开盘客户全球高端旅游客户投资客户主力户型海怡阁开盘
18、起步7500元优势1.地理位置一线海景资源2.北部湾第一个高端产品3.大盘优势明显独特山水设计劣势价格较高海景资源逊色于南岸北岸板块北岸板块北部湾北部湾1号号本案竞争序号项目名称开发商产品类型总建筑面（）在售预售均价（元）卖点热销情况1闫和水岸香堤闫和房地产有限公司住宅250000在售520025万地中海风情社区品质塔希堤组团仅剩6套2圣美阳光圣美房地产有限公司住宅143921.92预售4500一期园林户型设计价格优惠一期售完二期待售3幸福海岸楚盛房地产有限公司住宅23997.6在售5080区域价值步梯已售完5#开始预约4翰林鑫苑东辉房地产有限公司公寓97689在售4800户型区域规划一期预订
19、基本售完5香梓公寓锦江房地产有限公司公寓140000预售不详法兰西风情园林高层6海岸华府恒宇置业房地产有限公司高层住宅168765.44在售4800-5200地段社区规模不详7天宇新城天宁房地产有限公司综合90000在售4800区域规划中式园林二期400套房已售65%广东路及冯家江新区小结：卖点自身配套，以高层、公寓和小盘为主，均价4863元。楼盘名称同合水岸香堤楼盘地址广东南路213路基本情况占地面积：115163总建筑面积：248128项目类型:高层公寓小高层公寓商铺项目规模：1800套销售情况9月26号莱茵河组团和国王湖组团27#28#30#等5栋楼开盘客户本地30%其它外地主力户型二三
20、房85-90优势1.地中海园林风情环境优雅2.规模优势3.邻近公务员小区占据区位优势劣势周边配套尚未成熟离市中心较远广东路及冯家江板块广东路及冯家江板块同合水同合水岸香堤岸香堤序号项目名称开发商产品类型总建筑面（）在售预售均价（元）卖点热销情况1银滩假山公寓凯旭房地产有限公司高层住宅14353在售6200海景资源高层板楼仅剩15%高层7000元以上2银滩融鑫苑融鑫房地产有限公司高层住宅42228在售5800入户花园2房变3房低公摊低密度一线海景共3栋1号2号（80%）3号预售3海湾茗苑正五房地产股份有限公司高层住宅104519在售5600地段户型设计入会2万优惠5888在6月份开盘4岳麓海岸金
21、兰谷实业有限公司高层住宅160000在售5400观山赏海双景3月2号开盘之前内部认购90%5假日海岸安建房地产有限公司住宅70000在售5500澳洲风情园林一期售罄城区板块小结：卖点地段、成熟的市政配套，以高层、公寓和小盘为主，均价5700元。楼盘名称森海豪庭楼盘地址银滩国家旅游度假区基本情况占地面积：约640亩总建筑面积：45万项目类型:风情别墅排屋高层海景公寓准五星级酒店和商业街项目规模：800（164套）销售情况09年10月梧桐苑二期开盘客户本地20%及其他客户组成主力户型316-4347500（5-6房）51-89（1-2房）优势1.规模优势2.欧陆风情园林3.大盘优势明显独特山水设计
22、劣势周边市政配套不完善银滩板块银滩板块森海豪庭森海豪庭楼盘名称三千海楼盘地址银滩西区美景路88号基本情况占地面积：2001783平方米总建筑面积：1681700平米项目类型:板楼多层小高层高层销售情况待售客户区域:本地40%周边区域全国占60%主力户型3房2厅 2卫2房2厅 1房2厅 5房6房优势1.项目可利用资源多银滩和一线江景等3.现代会所配套欧式园林景观，高科技电子设备和素材及智能安防系统。2.大盘之作显示出雍容华贵的气息。3.配套奢华，户型设计独特海景尽收眼底。劣势1.大盘开发不灵活，资金耗费大，资金回笼难度大。2.开发周期长大盘的配套难以跟进。银滩板块银滩板块三千海三千海本案竞争正开
23、发项目名称开发公司规模首期开发时间已开发规模估算天赐碧园天赐房地产108亩200750%星海名城永高地产200亩200730%香槟郡海儒集团153亩200760%悦发花园商都房地产300亩200390%圣美阳光圣美房地产108亩200860%同合水岸香堤同合地产173亩200850%森海豪庭金昌地产485亩200660%未来项目地块位置项目名称规模转让时间北部湾北侧西藏路以西300米-108亩2006北部湾东路-120亩2006广东南路原银海工业区银海绿渊120亩2006金海岸南侧-1485亩2008南珠大道东侧台湾路以北-450亩2008小结：楼盘主要供应板块银滩板块广东路及冯家江路占地10
24、0亩以上的项目北海市市住宅市场北海市市住宅市场从09年至今，价格小幅攀升，供求基本平衡。 房价不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响小。从供求关系来看从供求关系来看: :随着第四季度整体市场的火热，元月份会有少量开发商抢开盘，未来1-2年会有放量供应主要集中在城西板块；银滩板块；广东路及冯佳江板块，供求结构有可能会发生变化；从需求来看：从需求来看：2009年成交件数13387，成交面积149.29万平米；2010年成交件数11539，成交面积134.58万平米同比下降10%，尤其是第四季度成交量下滑同比下降30%。市场主力户型2房70-90，以高层海景房为宣传点。从价格来看：从价格来看：
25、价格结构趋向高价区间；城中板块价格攀升致使7000元以上中高端住宅比重增加，各板块均价如下;城东4725元/；城西5300元/；北岸板块；广东路及冯佳江4896元/；银滩5040元/；城中5600复试6900元/.市场有机会，也有风险。市场有机会，也有风险。提升产品力；寻求需求点提升产品力；寻求需求点和热点是创造机会，规避和热点是创造机会，规避风险的重要途径风险的重要途径住宅市场住宅市场-总结总结北海市宏观市场发展态势不乐观（在考虑政策变化情况下），并且从供应结构和价格结构及项目周边配套中分析，本项目所处的北岸板块市场需要其它诉求点来带动市场。第四部分：北海市房地产预测北海市宏观经济预测北海市
26、房地产市场预测城市发展现状城市发展现状北海市宏观经济预测北海经济发展规划规划北海发展到2020年，人口达到100-200万人的二级城市；2008年已经轰轰动动农业、现代、电力能源等基础产业；发展旅游休闲产业、临港工业、高新技术产业等主导产业；发展物流与运输业、房地产等先导产业。国家对北海经济给予非常大的政策支持！因此，北海房地产未来未来的几年会得到实体经济的支持。北海市房地产市场预测北海目前传销人员15万，现在仍以2500人月新增；其有效拉动了北海租房的价格，最终拉动房地产住宅单价和销量的上涨。目前，北海购房者外地占68%；预测2011年房地产，以消费者群体来分析仍以福建、上海、浙江、广东、深
27、圳、东北；以客户群体分析划分仍以投资客为主，但是养老旅游度假，外来经商涨幅会更大，相应市场份额会更大；市场中心物业升值较快2010-2011市场产品的需求定位于配套完善的高层，以80-90二房为主；100-120市场份额会逐渐提升！汽车度假营地第五部分：诉求点一、我国的汽车营地概念一、我国的汽车营地概念，我国的汽车营地主要是在自驾车旅游路线上，依托旅游交通干线和风景优美之地或开设在旅游景区，有一定场地和设施条件，可以为自驾车爱好者提供自主或者半自助式的服务的具有特定主题复合功能的旅游场所。二、我国汽车营地的发展状况二、我国汽车营地的发展状况总体看来，我国汽车营地尚处于起步阶段，主要针对休闲娱乐
28、市场，依托所处景区或附近景区经营，规模小，数量少，只提供简单的服务，无法满足蓬勃发展的自驾车和汽车营地市场要求，也达不到国际标准。三、国内汽车营地发展趋势三、国内汽车营地发展趋势随着未来汽车旅游市场的进一步发展，我国旅游营地将有更大发展，主随着未来汽车旅游市场的进一步发展，我国旅游营地将有更大发展，主要体现在：要体现在：1.东全西重即东部地区全面发展，西北、西南重点发展。由于东部交通道路网已经趋于完善，且人均生活水平较高，私家车保有量较大，自驾车旅游市场已有一定规模，未来数年内东部各省将建立大量汽车营地。而在西部，汽车营地将围绕几条重点线路和各省中心城市，西部大开发将极大地加速西部汽车营地的建
29、设。2.五化趋势即营区规模化，经营连锁化，服务系统化，建设标准化，管理规范化。随着市场规模的扩大，投资者对汽车营地的关注也会增加，从而引发新品牌的诞生。而赢取规模也会逐步扩大以适应自驾车旅游市场的增长，所面向的对象不仅是房车旅游者，而是更广泛的自驾车游客。尽管目前各营地所提供的服务多限于水电供给和基本露营活动组织，但个别营地已经开始推出车辆维修服务，随着市场发展的成熟，其他类型的服务也会相继出现。此外，相关法律法规和行业标准也会逐步制定，包括营地分级认证，相关人员资格认证，对经营范围、流程、安全、投诉等方面的规定等等，从而使营地的建设标准化，管理规范化，保证经营者和旅游者的权益。四、国内汽车营
30、地发展前景四、国内汽车营地发展前景据经济权威人士分析，未来15年，我国经济将继续保持快速稳定的发展，人均国民收入将从目前的800美元增长到1300美元到1500美元之间。根据世界旅游组织的预测，今后十几年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用，到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。2009年12月3日国务院下发的国务院关于加快发展旅游业的意见已把房车等纳入国家鼓励类产业目录，在全国确立500个汽车自驾游活动基地、200个房车基地，这对中国房车和露营产业的发展必将起到积极的作用。其实，截止到2009年中国房车的保有量仅为2000辆左右，这与欧美市场还有很大的差距。中国露营协会
31、在2007年计划围绕“三圈两线”（即由首都经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈构成的东南沿海线，以及丝绸之路国际精品线）建成50个-100个国际标准营地，并规划在未来5年内，把房车露营地网络遍布全国主要城市的旅游景点，营地总数将达到1000个。思考。思考。机会点在哪？机会点在哪？北海丰富旅游资源汽车度假营地全国市场的稀缺，北海市场的空白政策的支持机会点2010别墅市场抗风险能力凸显，逆市上扬第六部分：项目SWOT分析项目项目SWOT分析分析S.优势1.项目处在北海市旅游度假区 商业发展潜力很大，别墅市场抗风险强2. 项目地块处在北海的海域区，拥有天然的海景资源；周边还有一片树林；本项目地块是片海
32、域只需填海。3.城市规划道路与本项目自然接驳4.区域产业经济快速发展，区域内置业增加5.开发产品优势大，以汽车营地为特色塑造度假村，目前全国罕有。W.劣势1.项目地块填海工程大2. 地块周边配套几乎没有3. 项目前期开发的地块位置比较闭塞，会影响商业项目的招商O.机会点1、区域没有同质性项目，同时全国也罕有；历年别墅项目供不应求2、用地限制灵活，可据市而改3、旅游产业列入GDP的一个重要组成部分旅游资源丰富，国家政策大力支持汽车营地的建造。4、项目尚处前期，可塑性强5、项目大，自身配套可塑性大T.威胁点1.区域人口较少且消费水平低，影响项目销售2.政策执行趋紧，是不是要增加整个持有物业税，是不
33、是增加控制物业的控治税。3.开发商开发的第一个项目，经验欠佳。第七部分：客户群分析市场消费群体分析市场消费群体树型分析本案客户群体分析市场市场消费群体分析消费群体分析消费者群体来源分析消费者群体来源外地人：区内有周边地市县（以南宁、防城港、钦州、玉林崇左等；区外有上海、广东、浙江、温州、北京、东北、福建等）新北海市民：跟北海有有工作缘，事业移民。本地北海市：籍贯在北海市消费群体分类第一类:基本居住需求（通常首次置业）第二类：作为家产处置方式（包括投资等）第三类：改善型居住需求（包括改善居住环境，为女子教育购房，未来养老等）目标客户群树形分析购房性质地域需求预算一次置业12%二次置业20%投资者68%区外客户南宁客户本地客户市中心和海边二房50-65万三房70-85万楼中楼125-130万别墅220万以上以福建、上海、浙江、东北、深圳、广东、福建等为主大南宁区内二线城市周边配套成熟市场客户群树形分析市场客户群树形分析本案客户群定位分析本案客户群定位分析项目从地理位置上来讲，是塑造别墅的好地方，开车10分钟可以到达北海最繁华的地方。如果说针对北部湾1号做的是海景，本案给客户介绍的是海景+汽车营地度假村的概念。外地人到威海来投资，百分之八九十是奔着海过来，买的是靠海边的度假会所。客户群定位在外地人以福建、上海、浙江、东北、深圳、广东、福建等为主。
