郑州齐礼阎改造项目郑州齐礼阎改造项目提案提案 contents一、 郑州市概况及宏观经济分析二、 郑州2009房地产市场回顾三、 项目地块分析四、 项目周边楼盘分布及竞争个案研究五、 地块SWOT分析六、 产品建议七、 目标客户锁定八、 价格建议九、 项目规划建议十、 阶段性推广策略十一、广告策略及媒体整合十二、VI表现十三、营销策略(活动)十四、营销预算十五、项目整体建议目 录 一、郑州市概况与宏观经济分析 （1）郑州市概况郑州 河南省会地处中华腹地，九州通衢，北临黄河，西依嵩山全省政治、经济、教育、科研、文化中心全国铁路枢纽郑州历史悠久早在3600年前，这里就是商王朝的都邑，夏、商、管、郑、韩5次为都，隋、唐、五代、宋、金、元、明、清在此设州，是中国八大古都之一和“世界历史都市联盟”成员文化底蕴深厚郑州 （2）郑州市发展状况——宏观经济年份GDP人均GDP人口城镇固定投资房地产固定投资城镇人均可支配收入亿元亿亿亿元2009330044000752200251317117200830044061774415234301573220072421331697351367299136921.郑州GDP连年增加，经济指数呈持续增长。
2.人均可支配收入持续增加，购买力增强3.城镇房地产投资连年增加，房地产市场呈持续发展状态 二、郑州市2009房地产市场回顾 2009郑州商品住宅市场•2009年,郑州楼市冲破观望坚冰，从刚开始的“冷清”，经历了“小阳春”、“盛夏”、“金秋”到年底的“爆棚”，房子价格和成交量一路飙升，双双创下历史最高纪录，超过了房地产“巅峰期”的2007年•2009年，郑州销售16886套，销量首次突破千万大关，达1068万㎡，远超2008年的568万㎡•2009年，郑州商品房均价4586元/㎡，比2008年涨了586元•郑州商品住宅，有52%的房源被“外地人”买走 2009郑州二手房市场 2009年，受商品房市场影响，二手房市场也呈现牛市全年二手房交易面积达265.77万平方米，同比增长141.9% 二手房交易均价达3331元/平方米，同比上涨12.7%，高于商品房价格涨幅2.7个百分点 三、 项目地块分析 （1）项目位置界定•区域：郑州市二七区•位置：淮河路以南，航海路以北，郑密路以东，兴华街以西•规模：645亩•现状：拆迁中 地块解析1.“郑之西南隅，有村焉，曰齐礼阎。
齐礼阎村位于郑州市区西南隅、嵩山南路两侧，是一个历史悠久、人口众多、远近闻名的富裕村，隶属二七区长江路街道办事处管辖的一个“城中村”，是原二七区齐礼阎乡政府所在地2.这里人口密度大，居民可支配收入较高，购买力强原居民对齐礼阎感情深厚，居住条件差且人均住房面积较小，住房需求继续改善，购房需求旺盛3.周边生活配套成熟，完善企事业单位多4.好地段的土地愈加稀缺，市场潜力巨大5.旧城改造力度大，拆迁费用高6.周边楼盘众多，市场竞争激烈 （2）项目周边交通网络•项目紧邻嵩山路和航海路2条主干道，享受城市动线•毗邻地铁5号线、地铁6号线，快速公交B1、B11•周边有20路、63路、87路等十几条公交路线•项目周边立体交通网络四通八达，享受地铁时代，轻松实现快捷生活郑州BRT路线郑州规划地铁线项目位置 •周边有黄河科技大、郑州大学等4所高校；有中小学数十所•有先进医疗设备的医院有3家，如一附院，二医院，市中心医院•大型购物超市较多如世纪联华、丹尼斯、大商等•周边还有很多餐饮、娱乐、休闲场所•配套齐全，生活便利，幸福生活，触手可及项目周边公共配套本案文文文文文文文文文文文文文文 四、 项目周边楼盘分布及竞争个案 案名绿都城均价5200投/销 3949/3684案名中原名邸均价5000投/销 629/363案名中原新城均价5500投/销 7167/5570案名领秀空间均价4000投/销 案名蔚蓝港湾均价5000投/销 1491/1328案名国际华都均价6200投/销 2748/2387案名喜多家均价5100投/销 602/566案名鑫苑现代城均价未售投/销 未售案名升龙国际均价6000投/销 案名城市山水均价5400投/销 2418/1859案名橄榄城均价5400投/销1212/926 案名中苑名都均价6800投/销1226/693 本案项目周边楼盘分布 案名：锦艺国际华都项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：中原名邸项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：中原新城项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：喜多家项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：领秀空间项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：蔚蓝港湾项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：升龙国际中心项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：鑫苑现代城项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 案名：橄榄城项目位置：规模：万㎡备注：台地式欧陆建筑建筑类型：小高层11F楼层平面结构：2梯4户主力户型 ：二室 ㎡ ，三室 ㎡均价：元/㎡，起价元/㎡，最高价元/㎡重点个案重点个案 市场小结1.棉纺路以南，大学路以西的价格在4000-5500元/㎡之间；航海路以北，大学路以东的价格在6000-6800元/㎡之间。
2.市场主力户型为二室70-80㎡，精简三室80-89㎡.3.建筑形态以高层为主，多层稀缺4.区域市场销售率达73%，余量很大，市场竞争激烈 五、 地块SWOT分析 地块SWOT分析S S升龙投资升龙投资 ，相信品牌的力量，相信品牌的力量规模大规模大 ，有社区感、归属感，有社区感、归属感地处城市老区地处城市老区 配套成熟、配套成熟、生活便利生活便利高起点规划，增加卖点，提高起点规划，增加卖点，提升品质升品质 W W城中村改造力度大，拆迁费城中村改造力度大，拆迁费用巨大用巨大O市场持续火爆，置业热情高涨不下精准定位+高效营销根据市场及时调整销售战略，狙击对手完美社区规划 T周边竞争楼盘多，竞争激烈政府调控，楼市新政不断推出拆迁力度大，费用大周边竞争对手截流客户 SWOT矩阵（态势分析法）SWOT综合分析S：规模、品牌、规划W：拆迁力度大，拆迁费大O：完美规划、精准定位、市场置业热情借助项目大规模的体量，营造现代化品质社区充分利用周边环境和内在规划品质树立标杆楼盘大力宣扬区域价值、风水规划布局和商业配套建设用产品和景观提升项目价格T：政府调控、竞争对手、拆迁问题充分挖掘市场客源，市区和地市，尽量扩大目标客户精准市场定位+高效营销随政策变化调整销售策略多方面把握未来利好，开拓南城区域价值 地块景观分析（四至） 六、 产品建议 市场总价分布情况总价（万元）数据一室二室三室四房总计去化率30-3940-4950-5960-6970-7980-8990-99100-10950-5980-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149180-18915-20投放750 75059%去化446 44620-25投放 842 84249%去化 412 41225-30投放 49993 59259%去化 30547 35230-35投放 24256 1453 175168%去化 15532 1000 118735-40投放 300896 119683%去化 295699 99440-45投放 563192 52 80778%去化 52081 26 62745-50投放 132462836 3343030 238281%去化 112740335 3292016 193050-55投放 120476 6737442 138593%去化 116455 6156840 129455-60投放 435 63 49844%去化 163 56 21960-65投放 23065 29597%去化 22065 28570-75投放 178300508144 113063%去化 13629023356 71585-90投放 188 18879%去化 148 148>110投放 444420%去化 99投放7501341335356290312963643514531059104365243300696144441186073%去化4467172023272462939351631000970883322012903815698618去化率59%53%60%92%85%72%97%37%69%92%85%91%83%97%55%39%20%73% 波士顿矩阵SWOT矩阵： 优势 劣势 机会 so战略（增长性战略） wo战略（扭转型战略） 威胁 st战略（多种经营战略） wt战略（防御型战略） 项目产品建议一室 40-55 ㎡二室 75-85 ㎡三室 89-110㎡ 120-130 ㎡四室 145-155 ㎡ 七、 目标客户锁定 谁 为我们的产品买单？ 按区域分类1.省内地市置业者2.郑州市置业者3.省外投资客 按客户属性分类1.政府官员、公务员、企事业领导和管理层等上等阶层2.银行职员、医疗机构职员、教师等中上等阶层3.80后婚族4.地市有钱人来郑给子女买房5.省内外投资客6.私营、个体老板 按置业目的分类 他们有着这样的购房需求•交通方便，配套齐全•离工作地点近•社会中上等阶层，手里有钱了，人口多了，不够住了，该换房了•他们有的来自郑州，有的来自外地•他们是80后，该结婚了，需要结婚用房 八、 价格建议 价格分布本案1.6300元/ ㎡5200元/ ㎡6800元/ ㎡4800元/ ㎡6500-7000元/ ㎡5800元/ ㎡5100元/ ㎡6000元/ ㎡4000元/ ㎡5000元/ ㎡5400元/ ㎡5400元/ ㎡ 九、 项目规划建议 项目推案计划第一批：第一批：A A地块地块第二批：第二批：B B地块地块第三批：第三批：C C地块地块A地块B地块C地块 推案总计划 十、 阶段性推广策略 推广总思路优秀的建筑设计（产品力强） USP（一种独特的生活主张） 出色的营销推广（整合力强的武器） 营营销销推推广广策策略略 传播总思路导入期预热期开盘期4 月后月后持销期8月中旬月中旬-10 月底月底12月初月初-1月中旬月中旬 1月中旬月中旬-2月中旬月中旬尾盘品牌注册，确立市场形象项目客户积累后期营销工作的前期准备对竞争对手的阻击给你一个“五心”级的家城市新坐标 生活新高度奠基仪式楼盘知识有奖竞猜活动亲情贵宾卡……传播目的传播主题营销活动产品认知，重点推精心社区项目客户积累，收缴诚意金调整推广及制定价格表。
项目开盘预热期间的贵宾客户解筹新客户积累及解筹产品持销针对性的引导客户挑选户型剩余户型消化在“五心”级的社区享受 五星级的服务社区高度，决定生活高度五心级尊贵生活全城启动抢购倒计时 1月10日我等你！方城首席“五心”级尊贵大社区，不可复制精品现房 热销全城一座城的荣耀，拥有者的骄傲！ 最后珍藏房源 错过后悔100年！“五心”级亲情主题社区论坛 “五心”征文活动 征集社区主题曲、吉祥物“五心”置业活动之一（元旦）……开盘活动“五心”家庭置业系列活动之二（春节）“公益献爱心活动（爱心月）……关爱白领健康活动五心家庭置业活动之三 (5.1)关爱孩子健康活动样板房展示活动……“五心”家庭置业活动之四（国庆）明星楼盘评选老年人免费诊疗活动关爱军人家属送爱心活动……10月初月初-11月底月底注：营销传播节点以配合实际工程进度为准注：营销传播节点以配合实际工程进度为准2月中旬月中旬-8月中旬月中旬 十一、 广告策略及媒体整合 广告策略 媒体策略 房价高烧不退 楼市冰点何在？ 十二、 VI表现 案名猜想？？ 十三、 营销策略 十四、营销预算 十五、 项目整体建议 （1） 。