金地集团深圳公司社区商业研究报告152P

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1、美格行商業地産美格行商業地産金地集团深圳公司金地集团深圳公司金地集团深圳公司金地集团深圳公司社区商业研究报告社区商业研究报告社区商业研究报告社区商业研究报告泵厩伊摸砖湍妙较型谚椅拓阿毙三贰捌瓜陌樊排列闲异沸涣垢诱乳筐箭傀金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産（二）社区商业前期规划篇（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商（三）社区商业招商/销售篇销售篇（四）社区商业经营管理篇（四）社区商业经营管理篇 目录目录（一）研究背景说明（一）研究背景说明捻嘎蔽次搏曼响资氢伏纲械恃汞青河镑姬锗锁梭资皖吁鸵什重货褒诵果优金地集团

2、深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産前期规划前期规划招商招商销售销售经营管理经营管理三大核心问题三大核心问题建筑产品规划建筑产品规划招招 商商国内外社区商业发展历程及概况国内外社区商业发展历程及概况销销 售售经经营营管管理理现现状状调查分析调查分析社区商业经营管理发展预测社区商业经营管理发展预测铺位面积配比铺位面积配比硬件技术指标要求硬件技术指标要求主力店招商策略主力店招商策略业态组合业态组合布布 点点商业特色营造商业特色营造建筑设计布局原则建筑设计布局原则商业空间、尺度及流线商业空间、尺度及流线社社区区商商业业研研究究规

3、规 模模招商策略综述招商策略综述社区商业租金水平管理社区商业租金水平管理主要销售手法类型主要销售手法类型各销售手法优劣分析各销售手法优劣分析普通商家招商策略普通商家招商策略销售手法的选择销售手法的选择对住宅价值提升的作用分析对住宅价值提升的作用分析深圳社区商业管理特点深圳社区商业管理特点甄搓好朽挎闪仪疤裸尺唱绰仑盈婚琐烁认挎鸣岳持湿宪贫儒函起涉坚眠扣金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産（一）研究背景说明（一）研究背景说明.研究目的及资料来源研究目的及资料来源. 3已有研究成果文献综述已有研究成果文献综述. 2 案例

4、研究的意义及调研分析案例列举案例研究的意义及调研分析案例列举谴局寐厂邵铸笺醒痛店俘阅遍胃耽仑诅弧棍迫沂核城碍皋设柑港件配蕊哲金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産1.1 研究目的及基础资料来源研究目的及基础资料来源 通通过过选选取取一一些些典典型型案案例例的的调调研研分分析析，结结合合美美格格行行公公司司自自身身资资源源，加加以以综综合合、提提炼炼，从从社社区区商商业业规规划划设设计计到到后后期期的的经经营营管管理理作作一一些些较较为为透透彻彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。的剖析，形成对社区商业实际

5、操作有借鉴意义的成果。研究目的：研究目的：基础资料来源：基础资料来源： 典型案例实地调研；典型案例实地调研； 商家访谈；商家访谈； 美格行公司资料库。美格行公司资料库。卞授醒层汞顽闭嗣懈铅饵捎涕肄岭鹿账镍涟薛饿毛离效冰痈忱搂抄预是荷金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 样本意义样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。 检验意义检验意义，对

6、已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。否证。 1.2 案例研究意义及调研分析案例案例研究意义及调研分析案例 发现意义发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者让别人去检验。后自己去或者让别人去检验。 哲学意义哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体

7、。 普荆踢渍哲撤怎脆灯莲豁腐葛禄芯掌呀寸歉诊壹蒸萎宜琳痔俄畦境畜搞宪金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産1.2 案例研究意义及调研分析案例案例研究意义及调研分析案例深圳地区 锦绣江南锦绣江南 招商海月花园招商海月花园 万科四季花城万科四季花城 蔚蓝海岸蔚蓝海岸 风和日丽风和日丽 阳光棕榈园阳光棕榈园美丽美丽365花园花园 皇御苑皇御苑 海滨广场海滨广场广州地区凤凰城凤凰城 星河湾星河湾 祈福新邨祈福新邨十二个典型案例：十二个典型案例：宋凶辫哲酪愿糜钓蛛认源囤兹丫弘犁骚励椎被胺姓炼钦啊绸虚南汲蓉咱寇金地集团深圳公司社

8、区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。践指导意义的社区商业研究理论成果。针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合

9、公司个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的

10、借鉴意义。系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。1.3 已有研究成果及本课题研究方式已有研究成果及本课题研究方式疑奔谴过次冯字樟浚搀挂牵吹辊豌育郎簇壕渴崭阁纲盲销孽偿坷选访至谷金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産（二）社区商业前期规划篇（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商（三）社区商业招商/销售篇销售篇（四）社区商业经营管理篇（四）社区商业经营管理篇 目录目录（一）研究背景说明（一）研究背景说明弹惹闯藻尉冕扣风鸭几淘振气入墒九也梁瘸领陈澄活瘁榜蛙辑宰哥巡乾晨金地集团深圳公司社区商业研究报告(15

11、2P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.1 社区商业分类研究社区商业分类研究2.2 社区商业规模确定（定量）社区商业规模确定（定量）2.3 社区商业业态比例确定社区商业业态比例确定2.4 社区商业布点确定社区商业布点确定 2.5 建筑产品规划及硬件指标建筑产品规划及硬件指标2.6 商业街特色营造商业街特色营造2 社区商业前期规划篇社区商业前期规划篇 社区商业前期规划社区商业前期规划的三大核心问题的三大核心问题佑鲜落色试巧鲜则盏痕凿篡盘髓婆拂梨遣业轧竞盂砒嚏以末止氨涟浴彬苹金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(15

12、2P)美格行商業地産美格行商業地産2.1 社区商业的分类社区商业的分类项目项目总户数总户数总建筑面积（）总建筑面积（） 商业面积（）商业面积（） 住宅面积（）住宅面积（） 商业和住宅面积之商业和住宅面积之比例比例锦绣江南锦绣江南4400510000420004700008.94%风和日丽风和日丽360036000020003057490.65%美丽美丽365花园花园17992000002000018000011.11%万科四季花城万科四季花城470053000077005200001.48%招商海月花园招商海月花园4199550000300005200005.77%蔚蓝海岸蔚蓝海岸511957

13、0000160005500002.91%阳光棕榈园阳光棕榈园2946386830143003700003.86%海滨广场海滨广场4760360000200003400005.88%皇御苑皇御苑369094000060009350000.64%星河湾星河湾103301200000500011900000.42%祈福新邨祈福新邨746420000002000019800001.01%凤凰城凤凰城60000十二个社区的基本资料如下表：十二个社区的基本资料如下表： 捍赤阅析菱糙指毋叹烁又腮犊遏桩顾习歧率鸯剿馆骸龟降扔铅外钳咆蛤蘸金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报

14、告(152P)美格行商業地産美格行商業地産为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。社区商业归类要考虑到各方面的影响因素，这些因素可分为内在及外在的因素：社区商业归类要考虑到各方面的影响因素，这些因素可分为内在及外在的因素：内在因素内在因素商业规模、业态比例、商业的分布形式商业规模、业态比例、商业的分布形式外在因素外在因素社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系2.1 社区商业的分类社区商业的分类簧云晓舟嫉喜虱片弥杏替堵竿咋扯盲组龄利严吏农菊操鸥

15、竞错恼涸方馋脓金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産12个社区商业分类个社区商业分类分分布布形形式式业业态态比比例例商商业业规规模模辐辐射射力力商业商业与与住宅住宅关系关系商业商业与本与本社区社区人口人口关系关系内内 向向 型型偏外向型偏外向型外外 向向 型型内内 要要 因因 素素外外 在在 因因 素素2.1 社区商业规模确定社区商业规模确定 凄捎仁罢拟钩隋做攒西宵废兑嫁巍刮伊疡撤及唤成难午娩欠讳毁茂鲸得涎金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業

16、地産n商业规模商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系大，其商业的对外性越强，成正比的关系。n商业的分布形式商业的分布形式也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性

17、；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。 内在因素内在因素n业态比例业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。亦然。2.1 社区商业的分类社区商业的分类丸佛恬

18、逃涂殿乏宗览棚拥员简硫窝列酵沮径俞彭烹酸敬朴藻裤费癣硼鲤味金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産n商业与住宅的关系商业与住宅的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。商业的对外性质的强弱。n商业与人口的关系商业与人口的关系同样也是判断社区商业性质的重要因素。本社区人口是决定社同样也是判断社区商业性质

19、的重要因素。本社区人口是决定社区人口数量是否足以支撑商业的正常经营，而周边人口规模则是决定周边能提供区人口数量是否足以支撑商业的正常经营，而周边人口规模则是决定周边能提供多少消费人口，从而判断社区商业的性质。多少消费人口，从而判断社区商业的性质。n社区商业的辐射范围社区商业的辐射范围是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。 外在因素外在因素2.1 社区商业的分类社区商业的分类盂娩棠槐琉鸡双泌梅挤肉窜火瘟衰会步应皋谋瑰挥拉彦砒桨乓

20、瘸酿榴腮闷金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産综合以上因素，对十二个社区商业进行归类，见下表：综合以上因素，对十二个社区商业进行归类，见下表： 类型型案例案例住宅面住宅面积（）（）商商业面面积（）（）商商业和住宅和住宅面面积比例比例外向型外向型美丽365花园180,000 20,000 11.11%锦绣江南470,000 42,0008.94%海滨广场520,000 20,0005.88%招商海月花园340,000 30,0005.77%偏外向型偏外向型阳光棕榈园370,000 14,3003.86%蔚蓝海岸550

21、,000 16,0002.91%内向型内向型万科四季花城520,000 7,7001.48%祈福新邨1,980,000 20,0001.01%风和日丽305,749 2,0000.65%皇御苑935,000 6,0000.64%星河湾1,120,000 5,0000.42%2.1 社区商业分类社区商业分类 临鸯恕购皿匀烬十衬砰配义琉督苑峭您粪端晨至蹭毒举媚酿及湾瞳攫样痉金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.1 社区商业的分类社区商业的分类在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分在案例研究和多

22、年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：为如下三类：类型类型商业比例商业比例所属案例所属案例外向型外向型511美丽美丽365花园、锦绣江南花园、锦绣江南海滨广场、招商海月花园海滨广场、招商海月花园偏外向型偏外向型25阳光棕榈园、蔚蓝海岸阳光棕榈园、蔚蓝海岸内向型内向型2祈福新邨、万科四季花城祈福新邨、万科四季花城星河湾、风和日丽、皇御苑星河湾、风和日丽、皇御苑枣京秋综会雇狈闲刀吉田舞尼义温性八铅店噶嫩苍叭哪拄霜始户仲酋止喻金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産外向型外向型的社区商业面积与住宅面积之

23、比在的社区商业面积与住宅面积之比在511之间之间，商业体量较大，依靠本社区居民的商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 2.1 社区商业的分类社区商业的分类偏外向型偏外向型的商业面积和住宅面积之比在的商业面积和住宅面积之比在25之间之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖，这一类别的社区商业正常经

24、营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型内向型商业面积与住宅面积的商业面积与住宅面积的2以下以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。足以支撑商业的正常经营。欺澳溉鲤铜罪雷巩埃戌爽狄算泼篙凭贵株邓墨判燎佩削燃邑垫淌猛搜窑嫂金地集团深圳公司社

25、区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。确定社区商业规模的总体思路是确定社区商业规模的总体思路是：项目内外项目内外部因素部因素确定社区商确定社区商业所属类型业所属类型确定社区商确定社区商业体量业体量定性分析定性分析定量确定定量确定1

26、.5公里半径内商业情况公里半径内商业情况地块制约因素地块制约因素市场竞争预期市场竞争预期人均商业面积人均商业面积商业面积占住宅商业面积占住宅面积的比例面积的比例知殉扶缔蚁堵滤奇续祥替插吼柴礁耕洪挪遵茅泰晤终电藩巨娇鹊豹粤押稼金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産规划前期社区商业类型的确定规划前期社区商业类型的确定1.5公里公里半径半径范围范围商业商业情况情况地地块块制制约约因因素素市市场场竞竞争争预预期期外外 向向 型型社社区区户户数数及及人人口口内内 向向 型型偏偏 外外 向向 型型 2.2 社区商业规模确定社区商

27、业规模确定 愧演濒系窝烽萄恢识银谚止贮虑阔粕束棍忘熏幌诱瓜溺肩疤季罗必帅撩休金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：1.5公里半径范围内商业情况公里半径范围内商业情况；地块制约因素地块制约因素；市场竞争预期市场竞争预期。此类因素具有以下主要特点：此类因素具有以下主要特点： 不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确把握；不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确把握； 具有很强的个性特点，因应项目所在区域

28、的特点而有所差异，难以具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以 统一标准；统一标准； 处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。2.2.1 社区商业类型定位社区商业类型定位缚婪锯蜡蕊渣睦跪烦谣瓷松恕沮拈株颂洞帆松甥帕伪蛇筑彪却诫升帕届娠金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産1.5公里半径范围内的商业情况对

29、社区商业定位有影响的主要体现在公里半径范围内的商业情况对社区商业定位有影响的主要体现在商业商业 的空间（主要由周边居住人口及流动人口的数量制约）和商业业态组合。的空间（主要由周边居住人口及流动人口的数量制约）和商业业态组合。2.2.1 社区商业类型定位社区商业类型定位地块制约因素主要指地块制约因素主要指地块形状（展示性）地块形状（展示性）和和交通状况（易达性）交通状况（易达性）。市场竞争预期因素主要考虑对未来商业的发展情况，但此预期是市场竞争预期因素主要考虑对未来商业的发展情况，但此预期是居于现状居于现状 判断未来的发展趋势判断未来的发展趋势，而，而客观情况往往随着时间推移具有不确定性并且多客

30、观情况往往随着时间推移具有不确定性并且多 变变，因此往往仅供参考。，因此往往仅供参考。蝇互筏栓纳喇恿恃酷室童段绰瞥评愁姐萝宰明贱槐洗曰激洲丢充蛛疹挛牟金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産如果如果1.51.5公里半径范围的核心商圈内公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市尚无大型品牌超市，常住人口达到常住人口达到1010万人万人以上以上、有主要的城市道路经过项目有主要的城市道路经过项目，且，且未来区域规划及发展趋势看好未来区域规划及发展趋势看好，而，而项项目又可临主要道路做出充足的展示面目又可临主要道路做出充足的展示

31、面及及人流导入顺畅及项目其他条件许可人流导入顺畅及项目其他条件许可的的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结果，果，一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其2 2倍左右倍左右，可形成强，可形成强大的规模效应，对外经营的性质比较强，另外一种典型的情况是在其他情况大的规模效应，对外经营的性质比较强，另外一种典型的情况是在其他情况相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，则可考虑相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，则可

32、考虑品牌社区标超较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上两种品牌社区标超较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上两种情况均可以考虑定位为外向型社区商业情况均可以考虑定位为外向型社区商业。2.2.1 社区商业类型定位社区商业类型定位n 外向型社区商业具备的条件概述外向型社区商业具备的条件概述截斜婴入稿鸽誉琐良右旧史孺双蛇嘛联殉挎炕敛氯咏漾常颈驱仰灾骗拘涤金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群

33、，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般市场前景预期一般；如具备条件，如半径如具备条件，如半径1.51.5公里范围内常住人口达到公里范围内常住人口达到1010万万以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有以上，亦可引进综合超市，如蔚

34、蓝海岸有8,0008,000的人人乐超市，一定程度的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有上是因为其本身有570,000570,000的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。商海月花园。2.2.1 社区商业类型定位社区商业类型定位n 偏外向型社区商业具备的条件概述偏外向型社区商业具备的条件概述好疥断你迂幢追浇凿摆患固忽活饭征宾兑枝县倪骸愚者构馆糜过掉墓羔跑金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观内向型社区商

35、业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费。一般情况下，定位为内向型社区商业上也会有其他社区的消费者来消费。一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是有可能是1.51.5公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为

36、社区标超或品牌便利超市。所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。2.2.1 社区商业类型定位社区商业类型定位n 内向型社区商业具备的条件概述内向型社区商业具备的条件概述时掸稠撅杖驰胺芹鬃趋被料拾捆乓匡弟解尿魄云苔鳞拄剪嘿弛扰洼励兰磺金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.2.1 社区商业类型定位社区商业类型定位1.5公里半径范公里半径范围内商内商业情况情况地地块制制约因素因素市市场竞争争预期期社区商社区商业类型型商商业空空间业态组合合地地块形状形状交通状况交通状况区域内区域内人口数量人口数量区域内商

37、业空间较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽交通便利区域内人口数量较大市场预期较好外向型外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的业态不多展示面适中区域内人口数量一般市场预期一般偏外向型偏外向型区域内商业空间狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量不多市场预期较差内向型内向型骆搅迎俞甲上隅综卧顶馈府狈绝曳蚌闹族非衣仰糟踌嚏朵假锋词挪驾晰楔金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事

38、就是确定社区商业的具体体量。就是确定社区商业的具体体量。在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：按人均商业面积计算按人均商业面积计算按商业面积和住宅面积比例计算按商业面积和住宅面积比例计算2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 棋捉蔚旅隧感诚哺炮委匀涕略哈吹求仇德信佐国阅刨兢郸窗愤董按业资禾金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 按人均商业面积计算按人均商业面积计算案例案例总建筑面建筑面积（）（）商商业面

39、面积（）（）空置率（）空置率（）调整后的商整后的商业面面积（）（）美丽365花园200,00020,000203016,00016,000锦绣江南510,00042,00020左右25,00025,000海滨广场360,00020,0008左右18,00018,000招商海月花园550,00030,000二期空置30左右28,00028,000阳光棕榈园386,83014,30040以上9,0009,000蔚蓝海岸570,00016,0003左右1,55001,5500万科四季花城530,0007,70020左右6,0006,000祈福新邨2,000,00020,0001左右19,80019,

40、800风和日丽360,0002,0002左右1,9801,980皇御苑940,0006,0001左右5,9405,940星河湾1,200,0005,00005,0005,000十二个社区的商业均有一定的空置面积，其空置率及调整后的商业面积如下表：十二个社区的商业均有一定的空置面积，其空置率及调整后的商业面积如下表：酸磊蚊瞅仑过揖困住迅就耿吐科力砂木阀透栓漏罢谱婴乡哟矣旱僚胰轴疗金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 调整后的商业面积基本上是目前十二个社区商业目前正在经营的面积，调整后的商业面积基本上是目前十二个社区商

41、业目前正在经营的面积，那么，从中计算其户均及人均商业面积：那么，从中计算其户均及人均商业面积：类型型案例案例户数户数人口人口调整后的商业面积调整后的商业面积（）（）户均商业面积户均商业面积（/户）户）人均商业面积人均商业面积（/人）人）外向型美丽365花园1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 偏外向型阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚

42、蓝海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 万科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，偏外向型之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在及内向型社区商业的人均商业面积在0.140

43、.87之间之间 。2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 吱谜蠢芥界瞎锣炉侣柔啡稽秉衫抗搓授俏纯账拉荧巍舞珍遮虫赣闲怒獭晶金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 结合以上案例分析及美格行的项目操作经验，我们认为：结合以上案例分析及美格行的项目操作经验，我们认为：人均商业面积人均商业面积1是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点 社区商业前期规划篇社区商业前期规划篇 社区商业类型社区商业类型外向型外向型偏外向型或内向型偏外向型或内向型人均商业面积人均商业面积13 1 伞

44、锐雏碑涟互疟福跪擂枷琐骏藤想推雾络眶庶遂拂掳鬃恍责倾童尖陇菏杰金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産按商业面积和住宅面积的比例确定按商业面积和住宅面积的比例确定2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，同样，在确定，同样，在确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据这一比例，确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据这一比例，确定社区商业的具体规模，可参考的计算经验

45、数据为：社区商业的具体规模，可参考的计算经验数据为：社区商业类型社区商业类型外向型外向型偏外向型偏外向型内向型内向型商业面积占住宅商业面积占住宅面积的比例面积的比例511252惫媚芋船北败悄播费无宏鸵柄煮螺摆唇氨地浊席器驱新锹王跑豆披靳苑逝金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産12个案例业态组合个案例业态组合外向型社区商业外向型社区商业业态组合业态组合偏外向型社区商业偏外向型社区商业业态组合业态组合内向型社区商业内向型社区商业业态组合业态组合各类型社区商业典型分类各类型社区商业典型分类各类型社区商业参考性规模范围各类

46、型社区商业参考性规模范围商家访谈商家访谈案例调研分析案例调研分析实际操作经验实际操作经验各类型社区商业特点各类型社区商业特点2.3 社区商业业态比例确定社区商业业态比例确定亦仑涉久包迁味桐断误叔鱼狄吃妇糠童肆主投睦翅说绘椅吞蘑寒翔连身垛金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.3.1 十二个调研案例业态组合十二个调研案例业态组合目前，社区商业的业态主要由目前，社区商业的业态主要由超市、餐饮、便利店、服务配套、超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、生活家居和休闲美容、生活家居和休闲等七类业态组成。等七类业态组成。在十二个

47、案例中，某些社区商业的业态比例由于各种原因，显得个性较强，不在十二个案例中，某些社区商业的业态比例由于各种原因，显得个性较强，不具有普遍性的代表意义，如风和日丽集中在美容上，皇御苑集中在超市及餐饮具有普遍性的代表意义，如风和日丽集中在美容上，皇御苑集中在超市及餐饮上，而凤凰城则由于商业未完全开业，尚未能做相应的分析，因此，上，而凤凰城则由于商业未完全开业，尚未能做相应的分析，因此，剔除了风剔除了风和日丽、皇御苑和凤凰城的统计分析，和日丽、皇御苑和凤凰城的统计分析，有如下结果：有如下结果：锹节牌蹈斡究沙傍孤虽趋弯佑懦泌倾放沉裔匪轿它束馁脱蛹瓷催溶獭淫委金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)

48、金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区社区业态比例（）业态比例（）超市超市餐饮餐饮便利店便利店服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲其他其他美丽美丽365花园花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场海滨广场15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园招商海月花园725.51.430.810.30024.9阳光棕榈园阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8祈

49、福新邨祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾星河湾20.113.110.130.76.09.0011.1综合（平均数）综合（平均数）19.415.31.819.010.13.71.423.92.3.1 社区商业业态比例确定社区商业业态比例确定洲蹈赤苍斗咯归阐冰蔓碳晴荷头植乔逃啊细魔吕刁菠琉畦昨渺吝财总枕驱金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 我们从社区商业

50、三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：我们从社区商业三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：体量类型所属社区业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园725.51.430.810.30024.9偏外向型阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8内向型祈福新邨19.342

51、.7016.71.84.2015.4万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾20.113.110.130.76.09.0011.1留绘烫衫飞盅缄露博技郁笑部菱垒谭略弥庸灶抑时投岩狗庄单斡车誓傍栽金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産外向型社区商业的业态比例：外向型社区商业的业态比例：社区商商业面面积（）（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00016,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00025,000

52、08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00018,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,00028,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容，以辐射面较广的餐饮及美容为主。以辐射面较广的餐饮及美容为主。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 体茶霍诫肺谰管硷明虏试雌销绵且喧诗

53、隆定孤圆踪墒妓语营洛影揉掷窟高金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産综合来看，综合来看，外向型社区商业的业态组合主要以外向型社区商业的业态组合主要以超市、餐饮、服务配套和美容超市、餐饮、服务配套和美容为为主主，其中超市和服务配套并不仅仅服务本社区居民，同时满足周边社区居民的，其中超市和服务配套并不仅仅服务本社区居民，同时满足周边社区居民的需求。业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况需求。业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况等因素，等因素，业态比例通常会倾向于某一业态，

54、使这一业态成为能发挥更大的作用业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥更大的作用的主力业态，带旺整个社区商业的主力业态，带旺整个社区商业。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 送尸毒似施煌仆温桑翔茹螟讣课傣址志织铣蛔迪聊燎黔再嗣铀秉揍泽粘昏金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区商业前期规划篇社区商业前期规划篇 可参考的类型标准：可参考的类型标准： 依据：依据： v 案例调研分析的结果案例调研分析的结果v 商家访谈商家访谈v 实际操作经验实际操作经验v 外向型商业的特点外向型商业的

55、特点外向型社区商业可有两种典型类别外向型社区商业可有两种典型类别 睹仔岭混抒澡趟卉乌餐裤居七硕匡肖嫩煎牢唐撅囱铺域迢铸纤菏咨骤肠理金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型 ： 以以主力店综合超市主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规

56、划了规模达划了规模达16,00016,000的综合超市。的综合超市。外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型 ： 以以社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 芋躬翟腹赞丛邱转物奈绎亥狂忘霹季澜蛇鸽瘫算超姐噎埋赘砒榨沙袒蟹望金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地

57、集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産业态业态个数个数比例比例面积面积（）比例比例超市超市10.8%2915.417.1%餐饮餐饮2217.5%6627.4338.8%服务配套服务配套2822.2%1916.711.2%便利店便利店21.6%154.280.9%家居家居2318.3%1934.0611.3%美容美容86.3%1083.896.3%休闲休闲118.7%608.823.6%服装服装107.9%619.643.6%电器电器32.4%195.041.1%其他其他1814.3%1016.766.0%小计小计126100.0%17072.02100.0%万科城

58、业态组合：万科城业态组合： 业态组合面积比例：业态组合面积比例： 2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 莲稗寅译餐蛇溯湿轨碎锚钱囊名奖晋横奋筷浆芋秽竣拍害闽圭纠尿道卖迈金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産类型类型 ：业态业态综合超市综合超市餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（） 8,000-15,0002,500-4,5001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,000-

59、1,50016,500-28,500比例比例（）（） 30501020101581525250125100%商家个数商家个数( (家家) )15-10家：家：1家中式酒楼、1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 诫导咕狱戳习苇锑摆眠栅蜗咀雹成咎肢险普辕祝冻店幌氓怀艇熬拜蛰候俞金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)

60、美格行商業地産美格行商業地産类型类型 ：业态业态社区标超社区标超餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（） 2,000-5,0006,000-10,0001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,0001,50016,500-25,000比例比例（）（） 10252535101581525250125100%商家个数商家个数( (家家) )115-20家家1家中式酒楼、1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶

61、、琴行、及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 捉份疆乘汤索又街辉模栋王惩砒裙荧低疙禽德诛闷开浪荒句津彭羌企劝阉金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産外向型社区商业业态组合类型说明：外向型社区商业业态组合类型说明： l 以上两个类别可以各自作为外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性；以上两个类别可以各自作为外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性；l 分类为综合考量的结果，以案例及

62、商家访谈为基础，结合操作经验判断；分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断；l 外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，所占比例虽有调整余地，但较外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，所占比例虽有调整余地，但较为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际做局部调整；为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际做局部调整；l 每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适应性适应性,一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型一般

63、在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型，反之，则倾向类型，反之，则倾向类型。l 外向型商业要求整体必须形成对外部消费群的强大吸引力，除了业态组合需达到要求，外向型商业要求整体必须形成对外部消费群的强大吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准规模也必须达到一定的标准，根据典型业态组合的结果及经验判断，外向型社区商业的规，根据典型业态组合的结果及经验判断，外向型社区商业的规模一般在模一般在15,000-30,000，社区人均商业面积大于，社区人均商业面积大于1 。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 磷先疽州勘晨死凝博煞影喂涨附澈碗

64、驻侦肌宠冷及洗岛沃岩呢苹杏鸣监片金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産偏外向型社区商业的业态比例偏外向型社区商业的业态比例社区商业商业面积面积（）（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他偏外向型阳光棕榈园9,000027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8综合平均综合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社区商业的特征也是以偏外向型社区商业的特征也是以超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容

65、为主，但是，以超为主，但是，以超市占有较大的比例。市占有较大的比例。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 单墓内鞘痛痊华渺斯茄肛疽湖顶黄戍高古岳然案揉痒缩躬愤辱庞她紫乱读金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産阳光棕榈园的主要业态是餐饮、服务配套和美容阳光棕榈园的主要业态是餐饮、服务配套和美容，其中餐饮比例是，其中餐饮比例是27.1，主要由于周边住宅群，主要由于周边住宅群较多，且周边餐饮业态比例不大，所以餐饮比例较高，而美容占较多，且周边餐饮业态比例不大，所以餐饮比例较高，而美容占17.4的比例

66、也是因为周边住宅的比例也是因为周边住宅群较多的缘故，而群较多的缘故，而15的服务配套则是本社区没有设置超市，服务配套也是仅仅满足社区居民的的服务配套则是本社区没有设置超市，服务配套也是仅仅满足社区居民的需求。其他类的需求。其他类的35.3的比例主要由地产中介及五金组成。的比例主要由地产中介及五金组成。蔚蓝海岸的业态主要由超市及服务配套组成。蔚蓝海岸的业态主要由超市及服务配套组成。蔚蓝海岸的商业只租不售，业态由发展商规划调蔚蓝海岸的商业只租不售，业态由发展商规划调整，其中超市的比例占目前经营面积的整，其中超市的比例占目前经营面积的42，主要服务本社区居民及周边居民，同时由于该社区，主要服务本社区

67、居民及周边居民，同时由于该社区分布较宽，设置了分布较宽，设置了10.6的服务配套分布整个社区，方便服务社区居民。的服务配套分布整个社区，方便服务社区居民。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 七在药勇杉命粥肆几谐庚妓淬索姜邢郴挡皑悲奉笨鹤疲驾复帖粗剿卯奎坝金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産可参考的类型标准：可参考的类型标准： 依据：依据： v 案例调研分析的结果案例调研分析的结果v 商家访谈商家访谈v 实际操作经验实际操作经验v 偏外向型商业的特点偏外向型商业的特点偏外向型社区商业可有两种

68、典型分类偏外向型社区商业可有两种典型分类2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 粱驾裤衰罪驯奄洛机叛恋呵眠拌漠洛冻托酉应雨跑湍链崇事担说镑朵跳硼金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型 ： 偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型 ： 以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区居民日以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因

69、此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。以主力店综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，以主力店综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而

70、言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。综合超市规模一般均会有所减少。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 瘁俐粒吞抡淤绪托撰袒耸绦简囱绳盛僚陪且斩舰箩议馁窜嚼繁羔嘱俗缘刑金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産业态业态综合超市综合超市餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（） 6,000-10,0001,000-15,001,00

71、0-1,5005,00-1,0005,00-1,000050050-1005,00-1,0008,000-15,000比例比例（）（） 305010201015510250100125100%商家个数商家个数( (家家) )13-5家：家：1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等类型类型 ：2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 域渡兢蕴肺粥注稍叫竣士迅夫歪衣极羹稀仟龚挑垛赣铁画骨须姓摈盒欢阮金地集团

72、深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産类型类型 ：业态业态社区标超社区标超餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（） 2,000-5,0002,000-3,0001,000-1,5400500-1,000300-500050050-1001,0001,5007,000-14,000比例比例（）（） 1025203010201015510010011015100%商家个数商家个数( (家家) )110-15家家1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮

73、药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶、琴行、及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 讹慢港址航婚懂陛蛾冷傣磺贩纵彦舷嚎排蹭娃服笛盲眶淤窖恤谈纽淆珊坑金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産偏外向型社区商业业态组合分类说明：偏外向型社区商业业态组合分类说明： l 以上两个类别可以各自作为偏外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性；以上两个类别可以各自作为偏外向型社区商业业态组合

74、的典型之一，并不具唯一性；l 分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断；分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断；l 偏外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，偏外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，形式上与外向型社区商业相似，形式上与外向型社区商业相似， 但绝对面积值较小，辐射面较小，但绝对面积值较小，辐射面较小，所占比例虽有调整余地，但较为固定，其他业态的组合比例所占比例虽有调整余地，但较为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际做局部调整；可根据项目的实际做局部调整；l 每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的

75、基础上保持高度的环境适应每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适应性性,一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型，反之，反之，则倾向类型则倾向类型，这点与外向型社区商业具有一致性。，这点与外向型社区商业具有一致性。l 偏外向型商业主要还是立足于本社区，同时要求对外部消费群有一定吸引力，除了业态组合偏外向型商业主要还是立足于本社区，同时要求对外部消费群有一定吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准，因此需达到要求，规模也必须达到一定的标准，因此兼有

76、外向型社区商业的特点兼有外向型社区商业的特点，根据典型业态组，根据典型业态组合的结果及经验判断，偏外向型社区商业的规模一般在合的结果及经验判断，偏外向型社区商业的规模一般在8,000-15,000较为适宜，社区人均商较为适宜，社区人均商业面积较为接近业面积较为接近1 。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 撵灭容撬叉努祥辕药戏亢誓然选早蚌荣走庞桓濒篓咀麻递嫡茂蹈但箍兄沤金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 内向型社区商业的比例：内向型社区商业的比例：社区商业商业面积面积（）（）业态比例（）超

77、市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他内向型祈福新邨19,80019.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城6,00030.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾5,00020.113.110.130.76.09.0011.1综合综合10,26623.220.13.624.35.54.90.3717.3上表中，内向型社区商业的业态是以上表中，内向型社区商业的业态是以超市餐饮服务配套超市餐饮服务配套为主，超市占的比为主，超市占的比例较大。例较大。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 隆意畔降皋啄政吩掂茹于苇墩颜泅味邢液舔庙件哀皱攘胡板炯蜀

78、规毗书杉金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産祈福新邨主要业态是餐饮、服务配套及超市祈福新邨主要业态是餐饮、服务配套及超市，其中，餐饮比例高达，其中，餐饮比例高达42.7，这由于其社区规模较，这由于其社区规模较大，同时交通便利，且餐饮具有特色，在服务本社区居民的同时主要以吸引外部消费者为主要目大，同时交通便利，且餐饮具有特色，在服务本社区居民的同时主要以吸引外部消费者为主要目的，目前经营状况较好；设置的，目前经营状况较好；设置19.3的超市和的超市和16.7的服务配套才能较好的满足本社区的服务配套才能较好的满足本社区

79、7400多户多户居民的需求。居民的需求。万科四季花城业态主要以超市和服务配套为主万科四季花城业态主要以超市和服务配套为主，超市和服务配套的比例分别为，超市和服务配套的比例分别为30.4和和25.5，显得较高，一方面和该社区的商业布点规划有关显得较高，一方面和该社区的商业布点规划有关万科四季花城的商业主要分布在社区的内万科四季花城的商业主要分布在社区的内部，对外性质不强，所以增加了超市及服务配套的比例，另一方面由于该社区商业面积不多，在部，对外性质不强，所以增加了超市及服务配套的比例，另一方面由于该社区商业面积不多，在超市及服务配套面积一定的情况下，比例也显得较高。超市及服务配套面积一定的情况下

80、，比例也显得较高。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 星河湾商业的业态以超市、服务配套、餐饮和便利店为主星河湾商业的业态以超市、服务配套、餐饮和便利店为主，可以看出，星河湾的业态设置主要以，可以看出，星河湾的业态设置主要以服务社区居民为主要的目的，且这些业态比例显得较高，这主要是由于该社区商业面积不多，在服务社区居民为主要的目的，且这些业态比例显得较高，这主要是由于该社区商业面积不多，在面积一定的情况下，比例会显得相对较高。面积一定的情况下，比例会显得相对较高。蚤撬钓押讽吏肉渡招惠裕友瑶丙轿兑俱冻栋仿村庞娱河偏帛谬矿应犬芋浙金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)

81、金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産可参考的组合类型：可参考的组合类型： 依据：依据： v 案例调研分析的结果案例调研分析的结果v 商家访谈商家访谈v 实际操作经验实际操作经验v 内向型商业的特点内向型商业的特点内向型社区商业亦可有两种组合类型内向型社区商业亦可有两种组合类型 2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 蛙谋系染性感胸堡效液人了络迫见了警藉布佐表矽哲劣巢逆毯撕阀踏刹梆金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産内向型社区商业业态组合类型内向型社区商业业态

82、组合类型 ： 内向型社区商业业态组合类型内向型社区商业业态组合类型 ： 以品牌便利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，以品牌便利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本社区居民主要以满足本社区居民日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能力为限度。日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能力为限度。以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居民为绝对主，以本社区居民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为

83、目的。相对外向性质较强的社区商业而言，其在力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。相对外向性质较强的社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 磋哆菇孜厨轨滔念迹江裸桐篓琵弃火婿驯瞄魂服赎斌沏契疼殷科唉钒稀宅金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産业态业态社区标超社区标超餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（） 2,000-3,00

84、0500-1,000500-1,0005,00-1,0002,00-500020050-1002,00-5003,000-7,500比例比例（）（） 3040102010151020510050125100%商家个数商家个数( (家家) )13-5家：家：1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等类型类型 ：2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 膳诅柿接驮仗丙藏念类惯佐纳度黔俺灿递娱钡撇咏狰睛摆竖呛育

85、昆坏扶仲金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産类型类型 ：业态业态便利超市便利超市餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（） 200-1,0001,500-2,500500-1,000500-1,0002,00-500020050-1002,00-5003,000-7,500比例比例（）（） 520203010201015510050125100%商家个数商家个数( (家家) )15-10家家1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干

86、洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶、琴行、及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 佩佬讶隋未触吾渍畅傈娄汝莎癸妙边讣未酿关曾纺娥搞册旦摸迪窜疫否国金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産内向型社区商业业态组合分类说明：内向型社区商业业态组合分类说明： l 以上两个类别可以各自作为内向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性；以上两个类别可以各自作为内向型社区商业业态组合的典型之一，并不

87、具唯一性；l 分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断；分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断；l 内向型社区商业的主力业态社区标超内向型社区商业的主力业态社区标超/便利超市配套餐饮，三大主力业态所占比例较便利超市配套餐饮，三大主力业态所占比例较为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际情况做局部调整；为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际情况做局部调整；l 每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适应性应性,一般在项目所在区域商业

88、氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型，反，反之，则倾向类型之，则倾向类型，这点与外向型社区商业具有一致性。，这点与外向型社区商业具有一致性。l 内向型商业主要基本靠本社区消费群消化，根据典型业态组合的结果及经验判断，内向型内向型商业主要基本靠本社区消费群消化，根据典型业态组合的结果及经验判断，内向型社区商业的规模一般在社区商业的规模一般在3,000-8,000较为适宜，经营状况较好的万科四季花城人均商业面积较为适宜，经营状况较好的万科四季花城人均商业面积为为0.36 ，较具有参照意义。，较具有参照意义。2.3.2 各

89、类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 妒盐针捕翌灿曳褥忠响所兜逗臭子昆硕稿板瞎撒罐肇闰唉梯成憾嘿歼瞬菇金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産总的来看，社区商业的基础业态是总的来看，社区商业的基础业态是超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容，在，在此基础上根据社区自身特点及周边商业环境对业态组合进行调整，商此基础上根据社区自身特点及周边商业环境对业态组合进行调整，商业业态组合并不局限于某个模式，其受到的影响因素较多，且不确定业业态组合并不局限于某个模式，其受到的影响因素较多，且不确定性较高。在这里说明的只是

90、三种类型社区商业业态组合的一些基本业性较高。在这里说明的只是三种类型社区商业业态组合的一些基本业态及其一些基本规律。态及其一些基本规律。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 鼠孽琵鸿鉴疟美骚拖康馈蹦蓟缉痞枚巷英郝渍呀艺碌吭猎琅娩晦旬乒吮父金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産案例分析案例分析内向型社区内向型社区商业布点商业布点入入口口街街铺铺型型圈圈地地街街铺铺型型入入口口集集中中型型以以点点带带面面型型1212个案例的商业分布分析个案例的商业分布分析偏外向型社偏外向型社区商业布点区商业布点外

91、向型社区外向型社区商业布点商业布点典型业态典型业态分布特点分布特点经验判断经验判断典型业态典型业态分布特点分布特点典型业态典型业态分布特点分布特点2.4 社区商业布点社区商业布点 鹃输侵均寝所胰求吱懂平馁乱矿龄封蚜届谩陆练锹厢检呛醚凰磨骇害肺捏金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 锦绣江南商业布点图锦绣江南商业布点图 风和日丽商业布点图风和日丽商业布点图万科四季花城商业布点图万科四季花城商业布点图招商海月花园商业布点图招商海月花园商业布点图 蔚蓝海岸商业布点图蔚蓝海岸商业布点图美丽美丽365花园商业布点图花园商业布

92、点图十二个社区商业的商业分布图：十二个社区商业的商业分布图： 2.4 社区商业布点社区商业布点 陆哭邻心庙楷段摘隅漱施围品帆湘赞迟串焰错廷舆蒋昧竿诀牡锹啪吹菱氰金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 海滨广场商业布点图海滨广场商业布点图 阳光棕榈园商业布点图阳光棕榈园商业布点图 皇御苑商业布点图皇御苑商业布点图 凤凰城商业布点图凤凰城商业布点图祈福新邨商业布点图祈福新邨商业布点图星河湾商业布点图星河湾商业布点图2.4 社区商业布点社区商业布点 凿痹筷函绅很俯推宛泳君凋版茄婶郡拉污代稚傅贿蛀端倾伦谢亏前泡风蔫金地集团深

93、圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産从以上十二个案例分布图看，社区商业的布点可以分为以下四种类型：从以上十二个案例分布图看，社区商业的布点可以分为以下四种类型： 圈地街铺型圈地街铺型 入口街铺型入口街铺型 入口集中型入口集中型 以点带面型以点带面型2.4 社区商业布点社区商业布点 类型类型案例案例优点优点缺点缺点圈地街铺型圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模通常较大，不利于业态的控

94、制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。对外展示面不宽，可视性不强，一定程度上限制了商业的规模扩大。入口集中型入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应。商业较集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。以点带面型以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应。碌抚将浑犹疮掏预钱征理弓惋冰谰核搜告惟赐泪塘贩釜盒菠匈捷拽较怖恐金地集

95、团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産外向型社区商业的布点外向型社区商业的布点 2.4 社区商业布点社区商业布点 外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型，一般来说，外向型社区外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型，一般来说，外向型社区商业规模都较大，采取这两种类型的布点方式利于容纳较大的商业体量。商业规模都较大，采取这两种类型的布点方式利于容纳较大的商业体量。首首层层中中国国银银行行，茶茶叶叶店店，二二层层装装饰饰公公司司，家家居居用用品品、美容美容首首层层地地产产中中介介、票票务务中中心心二二层层美美

96、容容、牙牙科科、家家居居装装饰饰大大型型超超市市主主力力店店已已有有商商家家进驻意向（工程建设中）进驻意向（工程建设中）首首层层家家居居装装饰饰、便便利利店店、花店，二层美容、美发花店，二层美容、美发首首层层汽汽修修、面面馆馆、服服装装店店，二层米特咖啡二层米特咖啡锦绣江南锦绣江南典型案例分析典型案例分析 皋脸罕幌疤面呆中声缩沟瑟分吾污括画狄息穴怪傲迟弄搭噎晌箭傲扳镭推金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産分析：分析：临近主出入口位置两旁均为地产中介，分析其原因应该主要是由其租金承临近主出入口位置两旁均为地产中介，分

97、析其原因应该主要是由其租金承受能力较高，并且招商时主要考虑的问题就是公司收益，而不是从商业持续受能力较高，并且招商时主要考虑的问题就是公司收益，而不是从商业持续经营的长远眼光考虑，这和社区商业特点极不相符。经营的长远眼光考虑，这和社区商业特点极不相符。比较理想的布局应该是形象较好、较有品位、规模较大的米特咖啡位于主比较理想的布局应该是形象较好、较有品位、规模较大的米特咖啡位于主出入口两旁的其中一侧，相对而言，对于社区形象及经营都有好处，缺点是出入口两旁的其中一侧，相对而言，对于社区形象及经营都有好处，缺点是对短期收益有所影响，因其租金相对较低。对短期收益有所影响，因其租金相对较低。美容店、装饰

98、设计公司数目多，且都位于二楼，这还是比较合理的。美容店、装饰设计公司数目多，且都位于二楼，这还是比较合理的。2.4 社区商业布点社区商业布点 睬笼蜕疼弛酸讣爸鞭区魏另携氖桩受掩会墩洁捶堡熊箱绞书办呻棕敦院生金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産招商海月花园招商海月花园华润万家华润万家海月咖啡海月咖啡南北药行南北药行中国建设银行中国建设银行地产中介地产中介美容美容地产中介地产中介书屋、服务配套书屋、服务配套711便利店便利店餐饮餐饮空置空置典型案例分析典型案例分析 2.4 社区商业布点社区商业布点 证屹熬牢减蜒蛊鞍侩吃

99、敏龋窒淘跨晤权宠媳蹋北芦脂谱取腑法搂里裳瑞痴金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産分析：分析：一期华润超市、南北药行和中国建设银行等超市、服务配套性质的业态设置一期华润超市、南北药行和中国建设银行等超市、服务配套性质的业态设置在非出入口附近，这是比较不合常理的，造成不能有效的利用本社区的消费群；在非出入口附近，这是比较不合常理的，造成不能有效的利用本社区的消费群；而海月咖啡的设置很好的利用了交通的便利性、易达性，符合辐射面较广业态而海月咖啡的设置很好的利用了交通的便利性、易达性，符合辐射面较广业态的特点。的特点。二期

100、便利店、书屋、服务配套等业态设置在主出入口附近，较好的体现这些二期便利店、书屋、服务配套等业态设置在主出入口附近，较好的体现这些业态便利性的特点。业态便利性的特点。地产中介、美容、餐饮等业态的位置相对不是较好，但有良好的展示面，这地产中介、美容、餐饮等业态的位置相对不是较好，但有良好的展示面，这些的布点也是相对较合理。些的布点也是相对较合理。招商海月花园的商铺有一定的空置，主要原因是位置较偏。招商海月花园的商铺有一定的空置，主要原因是位置较偏。2.4 社区商业布点社区商业布点 怠辕几砍厂木列别宅漳袍视伞靳挪莱初贮钙毫娶豹飘肾详葡凿把久啪允术金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深

101、圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産综合以上两个案例分析，对外向型社区商业的布点有以下几点建议：综合以上两个案例分析，对外向型社区商业的布点有以下几点建议：在商业布点时，尽量优先考虑超市、便利店和服务配套类等业态的位置，布点在商业布点时，尽量优先考虑超市、便利店和服务配套类等业态的位置，布点 标准一是为了方便社区及周边居民的消费，同时需考虑龙头商家对其它小商家标准一是为了方便社区及周边居民的消费，同时需考虑龙头商家对其它小商家 的带动作用的带动作用。餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响

102、到社区居民的正常 生活生活。对位置要求不高的业态可尽量设置在次要的位置，如装饰公司、美容可设置二对位置要求不高的业态可尽量设置在次要的位置，如装饰公司、美容可设置二 楼等，但必须要有良好的展示面楼等，但必须要有良好的展示面。2.4 社区商业布点社区商业布点 式挂浓仍屹窝窃窒旧惰撒宦铀锐寅涟井凉蝇裤叮山中侦郡治霍荤绑扫妈术金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産内向型社区商业的布点内向型社区商业的布点2.4 社区商业布点社区商业布点 内向型社区商业采用的商业布点形式是内向型社区商业采用的商业布点形式是入口街铺型入口街铺型

103、和和入口集中型入口集中型。银行、缝纫补鞋银行、缝纫补鞋地产中介、书店、美容地产中介、书店、美容华润便利超市华润便利超市美容店美容店水果店、药店、服装水果店、药店、服装饼屋、服装店、邮局、书屋饼屋、服装店、邮局、书屋味香西餐酒吧味香西餐酒吧美容店美容店万科四季花城万科四季花城典型案例分析典型案例分析 顿渡淬欠菜亲湖烂捻嘛做油意孩陆蛊炬德狙题龄琉烩垄没妻硷源提魄伦午金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産分析：分析：临近五和大道的社区主出入口两旁分别是华润万家便利超市及味香西餐酒吧，临近五和大道的社区主出入口两旁分别是华润

104、万家便利超市及味香西餐酒吧，为展示面最好的两个商家，较好的体现了主力店及次主力店的作用。为展示面最好的两个商家，较好的体现了主力店及次主力店的作用。临近五和大道的社区主出入口两旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位临近五和大道的社区主出入口两旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位置相对比较隐蔽，只能凭借铺位门口的商家置相对比较隐蔽，只能凭借铺位门口的商家LOGO予以识别，但美容类对位置予以识别，但美容类对位置要求不高，这样的布点相对较合理。要求不高，这样的布点相对较合理。服务配套类业态临街小区道路分布，体现了该类业态的便利性，分布较合理。服务配套类业态临街小区道路分布，体现了该类业态的便利

105、性，分布较合理。其他的业态分布如地产中介，由于租金承受能力较高，也位于靠近主出入口的其他的业态分布如地产中介，由于租金承受能力较高，也位于靠近主出入口的位置。位置。2.4 社区商业布点社区商业布点 反赣谣剥撮炕扭钒阜懦唾骋养舌占跪粥嫂蛮度褐乓鳞酸钠返敝百粹锁览岔金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産典型案例分析典型案例分析 超市超市餐饮餐饮银行、药店、干洗店银行、药店、干洗店711便利店便利店花店、餐饮花店、餐饮饼屋饼屋地产中介、音像店地产中介、音像店星河湾星河湾2.4 社区商业布点社区商业布点 乓拣卡嘶倡园舱车国对

106、矗雅圣祖沟傍腻蚌碱蝗迢调绅旁任送缎绦锁妨傣彬金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産分析：分析：便利店、银行、药店及干洗店等居民日常生活所需、便利性质突出业态位于靠便利店、银行、药店及干洗店等居民日常生活所需、便利性质突出业态位于靠近社区主出入口位置；近社区主出入口位置；餐饮、社区超市则位于相对较远位置，因为商业街长度不过餐饮、社区超市则位于相对较远位置，因为商业街长度不过80米，所以该种布米，所以该种布局具有一定程度的合理性。局具有一定程度的合理性。社区超市的规模约为社区超市的规模约为500左右，租金承受能力较低且非

107、品牌商家，在综合比较左右，租金承受能力较低且非品牌商家，在综合比较的时候，跨国品牌的时候，跨国品牌7-11便利店在品牌知名度、门店形象及租金承受能力上处于优便利店在品牌知名度、门店形象及租金承受能力上处于优势，在这种情况下，位于主出入口是合理的。势，在这种情况下，位于主出入口是合理的。2.4 社区商业布点社区商业布点 逮士票匀舒汛喻晚蒙惰庞巍毙改生检液修返兹坪猩讼乳访堰突街馆沪沼镶金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産综合以上分析综合以上分析, 对内向型社区商业的布点有以下几点建议：对内向型社区商业的布点有以下几点建

108、议：根据内向型社区商业的特点，无论是入口街铺型或是入口集中型，在商业布根据内向型社区商业的特点，无论是入口街铺型或是入口集中型，在商业布 点上必须优先考虑服务配套类业态的位置，即使在租金相对较低的情况下，点上必须优先考虑服务配套类业态的位置，即使在租金相对较低的情况下， 也要优先考虑此类业态也要优先考虑此类业态。在主出入口附近考虑设置品牌、知名度较高的业态，可以更好展示社区商业的在主出入口附近考虑设置品牌、知名度较高的业态，可以更好展示社区商业的 形象，有利于提升商业的价值形象，有利于提升商业的价值。地产中介等业态对位置要求不高，可根据社区实际情况加以布点设置地产中介等业态对位置要求不高，可根

109、据社区实际情况加以布点设置。2.4 社区商业布点社区商业布点 坤桔椽群铃饭炭接铀泛崔必辗涝狰盲矛拜饵狮沃梗厂痒艰断叫氰足蓑帅叫金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産偏外向型社区商业的布点偏外向型社区商业的布点偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型，这主要由于采用街铺偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型，这主要由于采用街铺的形式相对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部消费者。的形式相对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部消费者。2.4 社区商业布点社区商业布点 干洗、鞋类维修干洗、鞋类维修

110、KFC、地地产产中中介介、药店、银行药店、银行服装服装美容、家居美容、家居服务配套服务配套文体、眼镜文体、眼镜711便便利利店店、地产中介地产中介咖啡咖啡典型案例分析典型案例分析 蔚蓝海岸蔚蓝海岸汞钨坚诀汐挠粒尿肯贡晓她母是浑泪逛哮几溶糠潭爪禁诡貌寻头玛偿丙绳金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産分析：分析：人人乐首层临华明路街铺部分为社区配套商业，业态有药店、银行、干洗店、美鞋屋、饼屋等居人人乐首层临华明路街铺部分为社区配套商业，业态有药店、银行、干洗店、美鞋屋、饼屋等居民日常生活必备业态，但是，由于人人乐带来旺盛

111、的人流，这类业态对人流的需求并不高，可以考民日常生活必备业态，但是，由于人人乐带来旺盛的人流，这类业态对人流的需求并不高，可以考虑设置其他对人流要求较高的业态，如美容等。虑设置其他对人流要求较高的业态，如美容等。临登良路的服务配套业态位置较靠后，主要是该类业态租金承受能力较低，只能选择该位置的街铺，临登良路的服务配套业态位置较靠后，主要是该类业态租金承受能力较低，只能选择该位置的街铺，造成布点上的不合理，目前，经营状况一般，甚至有些商家准备或已经退出，如无暇水族花店、文嘉造成布点上的不合理，目前，经营状况一般，甚至有些商家准备或已经退出，如无暇水族花店、文嘉书店等。书店等。一些租金能力较高的业

112、态如咖啡、地产中介等，位置较接近出入口，这些业态对位置的要求相对不一些租金能力较高的业态如咖啡、地产中介等，位置较接近出入口，这些业态对位置的要求相对不高，这样的布点虽然在一定程度上对收益有一定的帮助，但从长远看，并不利于社区商业的发展。高，这样的布点虽然在一定程度上对收益有一定的帮助，但从长远看，并不利于社区商业的发展。美容和家居业态分布的位置较靠后，因为这些业态对位置的要求不高，且有良好的展示面，这样美容和家居业态分布的位置较靠后，因为这些业态对位置的要求不高，且有良好的展示面，这样的布点较为合理。的布点较为合理。2.4 社区商业布点社区商业布点 填笺怪飘于嫌惶资遭短嫉姚滓卵墩热蠕陌诬袜嚎

113、坏坎症羡悼习饰指袜触拙金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産典型案例分析典型案例分析 阳光棕榈园阳光棕榈园五金五金餐饮、美容餐饮、美容干洗店、银行、地产中介干洗店、银行、地产中介地产中介地产中介药店、摄影中心药店、摄影中心服服务务配配套套，地产中介地产中介服务配套服务配套空置空置2.4 社区商业布点社区商业布点 懊照诊袒治羹蛰穗人驮篮缮菠感驭拼禁浮号锄择窘粥凭气策忌枣托孽纱况金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産分析：分析：服务配套业态分布

114、在社区的主出入口附近，布点较合理；服务配套业态分布在社区的主出入口附近，布点较合理；地产中介分布于各个位置，一方面由于其租金承受能力较高，另一方面业主地产中介分布于各个位置，一方面由于其租金承受能力较高，另一方面业主急以将商铺出租，对业态不加以考虑，分布较为不合理；急以将商铺出租，对业态不加以考虑，分布较为不合理；餐饮、美容集中分布在临学府路上，餐饮集中在这个位置较合理，减低餐饮餐饮、美容集中分布在临学府路上，餐饮集中在这个位置较合理，减低餐饮产生的噪音、卫生等对居民的影响，而美容和餐饮混杂在一块，对自身形象有产生的噪音、卫生等对居民的影响，而美容和餐饮混杂在一块，对自身形象有负面的影响，因此

115、，布点较为不合理。负面的影响，因此，布点较为不合理。2.4 社区商业布点社区商业布点 政甥拎诺鹃烧跃履敏拯尊喻餐虹颖解盟葵必阴筐辉狭腥杯梨呵裕村喳离匠金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産综合以上分析综合以上分析, 对偏外向型社区商业的布点有以下几点建议：对偏外向型社区商业的布点有以下几点建议： 偏外向型商业布点应该在以方便服务社区居民的前提下考虑其他业态的分布偏外向型商业布点应该在以方便服务社区居民的前提下考虑其他业态的分布；商业的布点在满足本社区居民的基础上考虑业态的对外性商业的布点在满足本社区居民的基础上考虑业

116、态的对外性；一般情况下，可采用扩大展示面的方式以吸引外部消费者，增强社区商业的对一般情况下，可采用扩大展示面的方式以吸引外部消费者，增强社区商业的对 外性外性。2.4 社区商业布点社区商业布点 六程招紧挨钱攘点署嚏呜哩帕医琐秘莫仇郝靡弦潭需凌却贾池榴摹载胜斧金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産结合我们所做的商家访谈：结合我们所做的商家访谈：业态业态 指标指标经营面积（）经营面积（）经营楼层经营楼层位置位置综合超市综合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社区标超社区标超2, 000-5,0001层/2层

117、主出入口/主干道餐饮餐饮快餐类：100500； 西餐咖啡：300800 中式酒楼：2,000-5,0001层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容美容/ /美发美发美发：100-200 美容：500-1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求休闲类休闲类1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面便利店便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）30601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可地产中介地产

118、中介501001层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越干洗店干洗店20401层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店冲印店15301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高其他其他10401层位置要求不高，可移动弹性较强2.4 社区商业布点社区商业布点 讫尚汉良静址页宏冤涛趋镍史焦刘溢稼曙跌目微铬瘸准苇收戒妮免癣毡烟金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産通过分析，对于社区商业布点，有以下几个关键控制因素：通过分析，对于社区商业布点，有以下几个关键控制因素：I.无论

119、是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，无论是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越高（具体业态的位置敏感度见下购买频率越高，其对于位置的要求也越高（具体业态的位置敏感度见下页表格）。页表格）。 这是确定社区商业布点的主要控制因素这是确定社区商业布点的主要控制因素。II.在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题，在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题，一是因为主力店是社区商业中经营规模最大的商家，二是主力店往往发一是因为主力店是社区商业中经营规模最大的商家，二是主力店往往发挥核心群聚

120、效应，从而也带动了其他业态小商家的经营挥核心群聚效应，从而也带动了其他业态小商家的经营。III.综合综合/社区超市、餐饮店对外性要求高，布点时需特别考虑其昭示性和交社区超市、餐饮店对外性要求高，布点时需特别考虑其昭示性和交通、停车等便利行通、停车等便利行。2.4 社区商业布点社区商业布点 IV.便利店、干洗店、饼屋等服务配套性质极强的业态，要求离社区主出入便利店、干洗店、饼屋等服务配套性质极强的业态，要求离社区主出入口较近，方便社区居民购买口较近，方便社区居民购买。嫉愿娜绳悄讨腾嘉梗慕咕蕾搐旧诚控剁乔荤侠眠做谤振苛霄视羹薪滴泊莹金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商

121、业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 业业 态态位置敏感度位置敏感度位置敏感业态：位置敏感业态：综合超市综合超市社区标超社区标超便利店便利店餐饮餐饮干洗店干洗店饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）位置要求相对不高业态：位置要求相对不高业态：冲印店冲印店花店、茶叶花店、茶叶地产中介地产中介生活家居生活家居美容美容/美发美发休闲类休闲类其他（精品、服装等）其他（精品、服装等）具体业态对位置的敏感度：具体业态对位置的敏感度：2.4 社区商业布点社区商业布点 撰历滨肺贡姓绞前葱辩掏哲咆屈冉换熙罪琵严都讼瓦誓听空懂狙烽朗级峪金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报

122、告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.5.1 2.5.1 商铺硬件技术指标原则商铺硬件技术指标原则2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划 对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的要求在要求在8,000-15,000之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都有明确的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对有明确的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对物业硬件要求比较严格。物业硬件要求比较严格。超市超市各业态对物业硬件技术

123、指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求庶踞围逢聊呐躲硕罪舜膏增绰张侯弟萎龚淑诚遣芦互穆惕甩的宵蔡瞧店炮金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産技术指标技术指标具体要求具体要求超市超市社区标超社区标超需求面积（）8,000-15,0002,000-5,000经营楼层选择（层）3层一层单层面积（）4,0008,0001，000-5,000层高要求（m）4.54.5楼板承重（Kg/）500500给排水提供市政管道供水，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等接驳到位供配电提供符合国家标准的市电和变压器，同时提供后备发电机

124、提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源中央空调提供独立的中央空调提供独立的中央空调店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部-电话线提供配口提供接口弱电要求提供配口200w/燃气管道提供城市燃气管道配口配备管道煤气或瓶装煤气站排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场位置、数量200-500物业交付装修标准毛坯毛坯2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划谢破倦败扳痞上块杂恩吭棒旦糟要继刚彰恐玛狈绸椒幢擂召材惫亨汉蛹霄金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産

125、美格行商業地産 社区商业社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在餐饮业态对经营面积的要求是在2002001,5001,500之间，也之间，也有不少小规模的餐饮，需求的面积一般在有不少小规模的餐饮，需求的面积一般在5050100100之间，之间，由于有污染、由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。求，同时对其他技术指标也有基本的要求。餐饮餐饮2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划后散泌贫喜散胳去易讼掸哪竟俺垛倦蜀仪牢药匪葫丸喂延旁长卤扛啥敲勃金地集团深圳公司

126、社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産技术指标技术指标具体要求具体要求中餐类酒楼中餐类酒楼中式快餐店中式快餐店西式快餐店西式快餐店西餐咖啡厅西餐咖啡厅需求面积（）1000-3000150-400150-400200-500经营楼层选择（层）1-51-21-21-2单层面积（）500200100500层高要求（m）3.53.53.53.5楼板承重（Kg/）500500500500给排水符合国家标准符合国家标准符合国家标准符合国家标准供配电100KW100KW100KW100KW中央空调需要需要需要需要电梯（部）2不要求不要求不要求步梯

127、（部）111-21-2燃气管道提供接口提供接口提供接口提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场数量（个）100左右不要求不要求20物业交付装修标准简单装修简单装修简单装修毛坯2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划揩穴脾靠材影掳碰昼即躲款泥粹疾枣虏露郡绕嘿裴皿歇盗画自袜挞企遭棒金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 社区商业便利店社区商业便利店/连锁店业态对经营面积的要求是在连锁店业态对经营面积的

128、要求是在50-200之间，对之间，对经营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术经营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术指标基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易指标基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易达性和良好的展示面。达性和良好的展示面。便利店便利店/ /连锁店连锁店2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划扬韭沾擅藤会姓哨瞄拒淀塑苦北演妙堪傣狼驾员严完款趣皖笆症典止端脓金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産技

129、术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）60200经营楼层选择（层）一楼层高要求（m）3m开间（m）49进深（m）18给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调不需要店前走道店前走道在1.5m左右，且裸露没有绿化带燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划卯坦司涅钓照蜂杰摇泣娱误蚂拿骆谜禽噶吩漓新皑刹摸锁磅丹奏匡恤席履金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 社区商业服务配套业态的经营面积要求一般在社区商业服务配套业态的经营面积要求一般在30-200，小

130、部分为，小部分为20 左右，左右，服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求。致，但是，总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求。服务配套服务配套技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200经营楼层选择（层）13层高要求（m）3m开间（m）310进深（m）给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调可有可无店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准毛坯2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划刺惠龄珐落帖殖淤嫉齐脏喧釜吴隶绿砷亢面旷演

131、窘听冰衙助渔度柿亮招是金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 社区商业美容业态的经营面积要求是在社区商业美容业态的经营面积要求是在50-500之间，由于美容业服务之间，由于美容业服务的特点，其对给排水、排污等技术指标提出较细致的要求，比如对店前走道也的特点，其对给排水、排污等技术指标提出较细致的要求，比如对店前走道也提出了要裸露，最好不要有绿化带。提出了要裸露，最好不要有绿化带。美容美容技术指标技术指标具体要求具体要求美容美容SPA美发美发需求面积（） 100-50050经营楼层选择（层）51层高要求（m）3.23开

132、间（m）无特殊要求8-10进深（m）无特殊要求15给排水提供接口，能保持稳定正常提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准提供接口且符合国家标准中央空调不需要不需要店前走道无特殊要求裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要不需要排污提供接口，排污水管直径要宽提供接口，排污水管直径要宽停车场位置、数量20-50(非专用)可有可无物业交付装修标准毛坯简单装修2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划构汲羡粗堰蘸佳苟差咬骋砌赛拳迹至柞蔡署党蛊炊萧串创猾勺戒饲穷褒喉金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 社区商业

133、生活家居业态对于经营场所的面积要求一般在社区商业生活家居业态对于经营场所的面积要求一般在150150之上，品牌之上，品牌生活家居业态经营产品的体积一般较大，对于经营场所的面积要求相对较大，生活家居业态经营产品的体积一般较大，对于经营场所的面积要求相对较大，其余技术指标均无特殊要求。其余技术指标均无特殊要求。生活家居生活家居技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3进深（m）10给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污中央空调需要店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划藤幻麻拼诉嗅

134、懒垫彝豹惋糖攘瞎嚎泛导牟如死施咙屋焕火钟职瞅芋瞳缀章金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经营社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经营面积要求一般在面积要求一般在500以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等技术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。技术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。休闲休闲技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）500经营楼层选择（层）3层高要求（m）

135、3.5开间（m）进深（m）给排水提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽中央空调需要店前走道燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划抡片样惮厢凛梨升彩浊巨键篙诲白铰定么嘲睦田凸躺炉硅舱夹组关圆势吹金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産综合各业态对物业硬件技术指标要求：综合各业态对物业硬件技术指标要求：超市餐饮美容休闲便利店服务配套生活家居超市餐饮美容休闲便利店服务配套生活家居业态业态物业硬件技术指标要求物业硬件技术指标

136、要求超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划京美股郁辙桃豫宏翻酶年厕赤中嚎私鸵咱窄噪野赊咸映浆耙则酥鳖拐缕哨金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.5.2 2.5.2 铺位面积配比铺位面积配比2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划 目前很多社区商业的开发建设仍然缺乏统一的规划，硬件不合理，目前很多社区商业的开发建设仍然缺乏统一的规划，硬件不合理，合适业态无法进入，所以目前很多社区商业整体形象欠佳，经营状况不合适业态无法进入，所以目前很多社区商业整体形象欠佳，经

137、营状况不良，很大程度上就是前期规划留下的恶果。良，很大程度上就是前期规划留下的恶果。实际操作中，社区商业的实际操作中，社区商业的规划设计并不能完全符合每一个业态的要求规划设计并不能完全符合每一个业态的要求，但各业态商家在选址时硬，但各业态商家在选址时硬件技术指标也是考虑的重要因素，必须在这两者间找到平衡点，以求达件技术指标也是考虑的重要因素，必须在这两者间找到平衡点，以求达到双方都能接受的双赢结果。到双方都能接受的双赢结果。 智吓弟靴糕柯镀亿祥董集狂牙乾勇酵泞嗣恃测机即美垒周镶瓜豁谤烹变厄金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格

138、行商業地産铺位面积配比铺位面积配比外外向型向型社区社区商业商业铺位铺位配比配比12个个案例案例社区社区商业商业铺位铺位配比配比偏外偏外向型向型社区社区商业商业铺位铺位配比配比内内向型向型社区社区商业商业铺位铺位配比配比万万科城科城社区社区商业商业铺位铺位配比配比30-80铺位铺位个数个数/面积面积配比配比80-200铺位铺位个数个数/面积面积配比配比200-500铺位铺位个数个数/面积面积配比配比500以上以上铺位铺位个数个数/面积面积配比配比2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划决旬滔蘸掏崖殉拘赠陡欺工舔惧趾手鲜炎幕仗搜卒声诸皮要砌荤孰溜档际金地集团深圳公司社区商业研究报告(152

139、P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産1212个案例铺位面积配比总体平均数个案例铺位面积配比总体平均数总体分为总体分为4 4个面积区间：个面积区间：u 30 308080, ,为市场适销面积区间；为市场适销面积区间；u 80 80200 200 ，较多为连铺打通；，较多为连铺打通；u 200 200500 500 ，主力业态经营面积较集中；，主力业态经营面积较集中；u 500 500 以上，主力商家经营面积居多。以上，主力商家经营面积居多。2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划慢葱酬葵锐叹桶虚缸槐惯琅鸦派颓殆豌与庆添右陨痛吉合奄咐身卿遂果赋金地集

140、团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産l 30 308080的铺位个数的比例为的铺位个数的比例为76.976.9，面积比例占，面积比例占31.331.3，占最大比例；，占最大比例；l 其次为其次为8080200200的铺位，个数占比为的铺位，个数占比为13.913.9，面积占比为，面积占比为14.914.9，所占比例也较大，且由于面，所占比例也较大，且由于面 积区间居中，因而个数及面积占比较为相近；积区间居中，因而个数及面积占比较为相近；l 200500的铺位个数的比例为的铺位个数的比例为6.9，面积比例占，面积比例占24

141、.7，所占个数不多，但面积占比较大，通，所占个数不多，但面积占比较大，通 常为社区的主力业态分布较密集的面积区间；常为社区的主力业态分布较密集的面积区间；l 500以上的铺位个数的比例为以上的铺位个数的比例为2，面积比例占，面积比例占29.7，所占个数较多，但面积占比较大，通常，所占个数较多，但面积占比较大，通常 为社区的主力店经营面积。为社区的主力店经营面积。2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划完牵虎啡姨烩锡售稚陡切颓钵蛤傣器间塌杉卸记玩柄藏播鸯宵榷卑值芯畸金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区类型

142、社区类型案例案例类型类型30-8080-200200-500500以上以上外向型外向型美丽365花园个数101210比例97.10%1.90%1.00%0.00%面积354817625000比例57.00%2.80%40.20%0.00%锦绣江南个数48850比例78.70%13.10%8.20%0.00%面积198985214500比例46.40%19.90%33.80%0.00%海滨广场个数531494比例66.30%17.50%11.30%5.00%面积1959156927299400比例12.50%10.00%17.40%60.00%招商海月花园个数44430比例86.30%7.80%

143、5.90%0.00%面积21705207400比例63.30%15.20%21.60%0.00%综合个数62 7 5 1 比例83.1%9.5%6.1%1.4%面积2416.5 779.3 1854.8 2350.0 比例32.7%10.5%25.1%31.8%外向型社区商业铺位个数外向型社区商业铺位个数/ /面积配比面积配比2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划用郡笺纵腮毡巍惊佰楔茶盗此犹假窿搓燕疲涣帛凤鄙楼向副亩迎袱择杏劲金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産12个案例中个案例中外向型外向型社区商业的铺

144、位个数社区商业的铺位个数/面积配比统计图面积配比统计图2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划您猖夺劈教镑平监嘴仕抗皿鱼乱词判媳建咎荧蕉靴耕器谈饮遇裙虏此耿音金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区类型社区类型案例案例类型类型30-8080-200200-500500以上以上偏外向型偏外向型蔚蓝海岸个数42020比例95.50%0.00%4.50%0.00%面积176405600比例75.90%0.00%24.10%0.00%阳光棕榈园个数363030比例52.20%43.50%4.30%0.00%面积17

145、8530228280比例31.70%53.60%14.70%0.00%综合个数39 15 3 0 比例68.4%26.3%4.4%0.0%面积1774.515116940比例44.6%38.0%17.4%0.0%偏外向型社区商业铺位个数偏外向型社区商业铺位个数/ /面积配比面积配比2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划匝灯址家衷窗郎索涤旭亲审僻缺旧泳菌滇寻瘴绽拙纤绚牟尖涪剂臃氧森兑金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産12个案例中个案例中偏外向型偏外向型社区商业的铺位个数社区商业的铺位个数/面积配比统计图面

146、积配比统计图2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划熟刑箕除蔷愿羌唱怪时挡蠢呻匈讥异短庶赡脱纯呆揣呜垫帅漫牢送研肺试金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区类型社区类型案例案例类型类型30-8080-200200-500500以上以上内向型内向型祈福新邨个数10018138比例71.90%12.90%9.40%5.80%面积4356245645528375比例22.10%12.40%23.10%42.40%万科四季花城个数20430比例74.10%14.80%11.10%0.00%面积26434162500

147、0比例47.50%7.50%45.00%0.00%风和日丽个数21210比例87.50%8.30%4.20%0.00%面积6671764500比例51.60%13.60%34.80%0.00%皇御苑个数15231比例71.40%9.50%14.30%4.80%面积4903556133250比例10.40%7.50%13.00%69.00%星河湾个数19620比例70.40%22.20%7.40%0.00%面积7866046000比例39.50%30.40%30.20%0.00%综合个数35 6 4 2 比例72.9%13.3%9.2%3.8%面积1788.4801.417432325比例26.

148、9%12.0%26.2%34.9%内向型社区商业铺位个数内向型社区商业铺位个数/ /面积配比面积配比2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划芦超涩吗询踌车怪钡霖倦奖膊话哦稼收俐踪郑侯菇再客构命抱粪析菜呀假金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産12个案例中个案例中内向型内向型社区商业的铺位个数社区商业的铺位个数/面积配比统计图面积配比统计图2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划烟狄戏瞧喝荚皮禾响约瘟琴挎龚切伏妮滤麦恕狮腾蛙典守胜俊盐佑郸把戌金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社

149、区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産万科城万科城社区商业规划的铺位面积配比统计分析社区商业规划的铺位面积配比统计分析案例案例类型类型30-8030-8080-20080-200200-500200-500500500以上以上万科城万科城个数个数13713729298 82 2比例比例77.8%77.8%16.5%16.5%4.5%4.5%2.6%2.6%面积面积6965.126965.123256.123256.122383.512383.514467.274467.27比例比例40.8%40.8%19.1%19.1%14%14%26.2%26.2%2.5 社区商业建筑产品规

150、划社区商业建筑产品规划孤蚌请蚌戴揉甥溢刃俐询茄宵趋哇庄胡科却雕晴蕴勘姻伺列稠渊涡促辅缎金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産万科城万科城社区商业社区商业实际招商实际招商进驻的铺位面积配比统计分析进驻的铺位面积配比统计分析案例案例类型类型30-8030-8080-20080-200200-500200-500500500以上以上万科城万科城个数个数8080333314143 3比例比例61.5%61.5%25.4%25.4%10.8%10.8%2.3%2.3%面积面积3884.573884.573410.383410.

151、383851.823851.825925.255925.25比例比例22.8%22.8%20%20%22.6%22.6%34.7%34.7%2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划仗苦撬登菊扩宫帝颠沽肺菜苯色吃尚乔砒媳蕉海兑李演肯抡翌妓岿苫眩柬金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産案例案例类型类型30-8030-8080-20080-200200-500200-500500500以上以上总计总计万科城万科城规划个数规划个数13713729298 82 2176176实际招商结果实际招商结果8080333314

152、143 3130130差额差额5757-4-4-6-6-1-14646规划面积规划面积6965.126965.123256.123256.122383.512383.514467.274467.271707217072实际招商面积结果实际招商面积结果3884.573884.573410.383410.383851.823851.825925.255925.251707217072差额差额3080.553080.55-154.26-154.26-1468.31-1468.31-1457.98-1457.980 0注：以上所引万科城商业面积为目前已招商注：以上所引万科城商业面积为目前已招商/销售的

153、面积，非一期总商业面积（销售的面积，非一期总商业面积（22,000 ）万科城社区商业铺位个数万科城社区商业铺位个数/面积规划与实际招商面积规划与实际招商/销售差异汇总分析销售差异汇总分析l 铺位面积处于铺位面积处于30308080区间内的个数规划时占绝对多数，达到区间内的个数规划时占绝对多数，达到77.877.8以上，面积占比则达到以上，面积占比则达到40.840.8，根据实际招商需要一般会有部分小面积商铺打通而成较大面积铺位；，根据实际招商需要一般会有部分小面积商铺打通而成较大面积铺位；l 铺位面积铺位面积大于大于500500的个数规划的比例为的个数规划的比例为2.62.6，而面积占比则达到

154、，而面积占比则达到26.126.1，单铺面积大，从，单铺面积大，从而规划风险也大，应本着较谨慎的态度，超出市场需要时影响较大；而规划风险也大，应本着较谨慎的态度，超出市场需要时影响较大；l 铺位面积处于铺位面积处于8080200200区间内的个数仅次于区间内的个数仅次于30308080，占到，占到16.516.5，面积占比则达到，面积占比则达到19.119.1，实际招商时个数比规划时多出实际招商时个数比规划时多出4 4个铺位；个铺位；2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划怎念浅漾浸朝接倍慢拓波疏畅棚钮赖塘妊饥脖恃柜桶瘩忧酗间宛圭托省阑金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集

155、团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産结结合合1212个个案案例例及及万万科科城城的的铺铺位位划划分分及及实实际际招招商商进进驻驻情情况况来来看看，我我们们可可以以总总结结出出以以下几条社区商业的铺位面积配比上具有实际参考意义的几点：下几条社区商业的铺位面积配比上具有实际参考意义的几点：l 在铺位个数配比上：在铺位个数配比上：30308080 80 80200 200 200 200500 500 500 500 ；l 铺铺位位面面积积处处于于30308080区区间间内内的的个个数数比比例例一一般般可可以以在在为为60608080之之间间，是是个个数数占占比比最最重

156、重的的铺铺位位区区间间，一一方方面面此此铺铺位位面面积积利利于于销销售售；符符合合社社区区商商业业特特点点，另另一一方方面面可可将将连连铺铺打打通通成成较较大大面面积积铺铺位位，变变通通性性较较强强，在在实实际际操操作作时时2020左左右右的的铺铺位位也也是是较较俏俏销销的的面面积积，因因此此这这一一区区间间可可以以拓拓展展为为20208080 ；l 铺铺位位面面积积处处于于8080200200区区间间的的铺铺位位个个数数占占比比与与其其铺铺位位面面积积所所处处区区间间一一样样，处处于于中中间间位位置置，通通常常为为10102525，偏偏外外向向型型的的铺铺位位面面积积配配比比在在此此区区间间

157、占占比比较较大大，约约占占1/41/4左左右右，面面积积占占比比上上将将近近4040；l 铺铺位位面面积积占占比比200200500500区区间间内内的的个个数数占占比比通通常常为为4 41010之之间间，面面积积占占比比通通常常为为15152525左右，是社区商业里次主力店分布较密集的区域；左右，是社区商业里次主力店分布较密集的区域；l 铺铺位位面面积积处处于于500500以以上上区区间间内内的的个个数数占占比比通通常常很很小小，有有时时甚甚至至不不设设，一一般般比比例例都都在在1 14 4之间，但由于单铺面积大，通常面积占比会在之间，但由于单铺面积大，通常面积占比会在20203030之间。

158、之间。2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划球笼找允赵照异镑粥宅钢轧辱恢辉妮殆候铜彰哪隅媳兹晚毗布并帐堪毫杜金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産2.5.3 2.5.3 商业空间、尺度及流线商业空间、尺度及流线广场广场休闲座椅休闲座椅参考案例参考案例万科四季花城商业分布图万科四季花城商业分布图体现一种和谐的亲密空间体现一种和谐的亲密空间 。不宜太宽，一般为不宜太宽，一般为10-15米较为合适。米较为合适。 中间设置休闲座椅，点缀绿色植物，中间设置休闲座椅，点缀绿色植物，创造谐意的休闲空间创造谐意的休闲空间

159、。社区商业街的空间、尺度设计社区商业街的空间、尺度设计2.5 社区商业建筑产品规划社区商业建筑产品规划琅钟宁戮氰队梧购家嗽拓琳氏至脱斑盂史耕冕骡济姨浙窃呛瞒曙制英鲍千金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産 商铺的开间与进深比例商铺的开间与进深比例主要考虑因素：主要考虑因素：几间连铺打通后成为一几间连铺打通后成为一家铺面时，仍不会显得长家铺面时，仍不会显得长宽比例失调；宽比例失调；商家要有充足的展示面；商家要有充足的展示面；商业街的长度；商业街的长度；开间宽度的规划设开间宽度的规划设计上，应以较为合计上，应以较为合理的

160、理的3-6米为主米为主 。进深深度的规划设计进深深度的规划设计上，上，10-15米比较合理。米比较合理。可以参考的开可以参考的开间与进深比例间与进深比例范围应该是不范围应该是不小于小于1：3，不，不大于大于3：5。2.5.3 2.5.3 商业空间、尺度及流线商业空间、尺度及流线蜗僧啊擦炳常户瞬鸥纬真符诸喉惩事捶饶徐俗枚雇眼契提玛灸耽监冻投褐金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産人流动线人流动线在社区商业的流线规划上主要应注意以下三点：在社区商业的流线规划上主要应注意以下三点：规划流线简单易达，商业靠近社区主出入口及社

161、区内道路规划流线简单易达，商业靠近社区主出入口及社区内道路；人流动线设计以直线为主，因为根据经验，在人流视野范围内的商铺，人流动线设计以直线为主，因为根据经验，在人流视野范围内的商铺， 具有较高租金价值具有较高租金价值；在直线的人流动线中，最好能规划休闲小广场，起到很好的凝聚人气的在直线的人流动线中，最好能规划休闲小广场，起到很好的凝聚人气的 作用，也可以提升部分商铺的租金价值。作用，也可以提升部分商铺的租金价值。 2.5.3 2.5.3 商业空间、尺度及流线商业空间、尺度及流线藉豫戮炬票蹄腻绰好磁膀足池伯上压洲惮绦僚煎副松淖祈悦大仆桶振苟肠金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团

162、深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産楼盘名称楼盘名称主题风格主题风格表现形式表现形式万科四季花城欧洲小镇风情建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一锦绣江南江南园林建筑外观、线条景观小品点缀与住宅风格统一中海阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一在此次调查的十二个案例中，在商业特色的营造上做得相对比较好的有万科在此次调查的十二个案例中，在商业特色的营造上做得相对比较好的有万科四季花城、锦绣江南和阳光棕榈园。四季花城、锦绣江南和阳光棕榈园。2.5.4 2.5.4 社区商业特色营造社区商业特色营造绞婉恰设珍埠深

163、策诚秋莆胆侈吭谱旦砂逊宿籽动燎屑仰澈舞珊民歼晰醛妨金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産商业特色的营造体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一。商业特色的营造体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一。在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及 线条的强化运用线条的强化运用 。景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围 提

164、升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。 我们可以总结出以下社区商业特色营造的几点建议：我们可以总结出以下社区商业特色营造的几点建议： 2.5.4 2.5.4 社区商业特色营造社区商业特色营造屈晌纂兹磨嗜卞红形录心旅数闸樱炸蜘扬闪展豢棺颧凶利喘肾懦幕玄渣莆金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産（2）社区商业前期规划篇）社区商业前期规划篇（3）社区商业招商）社区商业招商/销售篇销售篇（4）社区商业经营管理篇）社区商业经营管理篇 目录目录（1）研究背景说明

165、）研究背景说明菲幕倔再目要疙榨蒂猾元惩电杀攻脑陌筒乱走卢康桅变苯暇赵篓渐第瑰就金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産3.1 租赁租赁/销售比例销售比例3. 社区商业招商社区商业招商/销售篇销售篇3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略3.3 社区商业销售策略社区商业销售策略距唉唁奏己狠盐操网英萤之倘毋荐窒藤后赃辕齐镶酌靳辰憨衷篮腆饺旨榔金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区商业的租赁社区商业的租赁/ /销售销售招商策略招商策略租赁租赁/

166、 /销售比例销售比例销售手法销售手法12个个案案例例租租赁赁/销销售售现现状状普普通通商商家家招招商商策策略略主主要要销销售售手手法法类类型型各各销销售售手手法法优优劣劣分分析析三三种种运运作作方方式式优优缺缺点点对对比比招招商商策策略略综综述述主主力力店店招招商商策策略略3. 社区商业招商社区商业招商/销售篇销售篇测渴蛤当桃铡寇恃哇喀唐殿浚颅漆折阎枕访旗慎婴揩俞仕痒洪边圃膊竣娶金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産调查的十二个社区的租赁调查的十二个社区的租赁/销售现状如下：销售现状如下：以上数据均为查询资料及实地调

167、研所得以上数据均为查询资料及实地调研所得3.1 3.1 销售销售/ /租赁比例租赁比例社区社区状况状况租赁租赁/销售比例销售比例商业整体形象商业整体形象锦绣江南锦绣江南整体销售销售100一般风和日丽风和日丽整体销售销售100较差美丽美丽365花园花园销售、租赁结合租赁20.8，销售79.2一般万科四季花城万科四季花城销售、租赁结合租赁18.2，销售81.8较好招商海月花园招商海月花园整体销售销售100一般蔚蓝海岸蔚蓝海岸租赁租赁100较好阳光棕榈园阳光棕榈园销售、租赁结合租赁19.4，销售80.6较差海滨广场海滨广场销售、租赁结合租赁21.7，销售78.3一般皇御苑皇御苑整体销售销售100一般

168、凤凰城凤凰城销售、租赁结合租赁67.04，销售32.96较好星河湾星河湾租赁租赁100较好祈福新村祈福新村租赁租赁100一般簇蛮由段瞥滋刁钨堵洒噪隶栖悸砒究伍垄闰它休巧预曹牡言拒瓶登抗措众金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産类别类别优点优点缺点缺点整体销售整体销售1、快速回笼资金；2、省去社区商业的后期经营管理； 3、发展商承担风险小。1、 很难对社区商业进行统一的经营管理。 2、 缺少统一的经营管理，社区商业难免显得凌乱，影响社区商业形象，弱化商业原有的价值。纯租赁纯租赁1、保持长期持续的经营收益； 2、利于维持

169、社区的整体形象； 3、提升社区整体价值。1、资金回收周期长，承担较高的风险； 2、对社区商业的后期经营管理要求很高。销售、租赁销售、租赁 相结合相结合1、快速回笼部分资金； 2、对部分商铺进行统一管理，在一定程度上维护社区的形象； 3、获得部分商铺的长期持续的经营收益。1、无法对社区商业进行统一的管理，使商业无法协调一致，对社区商业的整体性影响较大，无法进一步的提升社区的价值。三种社区商业实现利润方式的有缺点对比：三种社区商业实现利润方式的有缺点对比： 三种方式在实际操作中较难区分孰优孰劣，关键是立场与角度的问题，三种方式在实际操作中较难区分孰优孰劣，关键是立场与角度的问题，所以，选择时都应该

170、根据自身的实际情况而定。所以，选择时都应该根据自身的实际情况而定。3.1 3.1 销售销售/ /租赁比例租赁比例燕堂犁谆塑春浮狄氢丫挫汁翻业萌尧它欠尖搁挂忆慕喘厚饲州膜特痘予泄金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産3.2.1 3.2.1 招商策略综述招商策略综述技巧要求高技巧要求高商业招商的主要特点：商业招商的主要特点：谈判周期长谈判周期长反复次数高反复次数高难度高难度高专业要求程度高专业要求程度高3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略 为欠栗阁忙匙辗若板哲吞播抡佩坯油腾秩腕棠熟怎器赐趾函斜沤灿务就秸金地集团深圳公

171、司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産招商分为两个阶段招商分为两个阶段主力店的招商一般集中在项目的前期规划启动阶段主力店的招商一般集中在项目的前期规划启动阶段普通商家的招商分散于整个项目的建设期间普通商家的招商分散于整个项目的建设期间 对于商业销售来说，招商先行，销售压后。对于商业销售来说，招商先行，销售压后。 3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略 顿揖怀董爸左女糜楼喂舒视尺境瘩氨侣望碴烽喘蹈焚析捕揽台陨挚观腰悲金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産

172、3.2.2 3.2.2 主力店招商策略主力店招商策略主力店的招商工作可分为三个阶段：主力店的招商工作可分为三个阶段：第一阶段第一阶段 准备工作阶段准备工作阶段第二阶段第二阶段 谈判实际操作阶段谈判实际操作阶段 (2(26 6个月个月) )第三阶段第三阶段 合同签订及进场阶段合同签订及进场阶段3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略 旗虏姥绵隐兑瞧轿蕴刁箩履戮板谱宅楚似底糜玩落阅言足棠询梭建酮溺春金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産主力店商家谈判原则主力店商家谈判原则1.一对多原则一对多原则2.意向书优先原则意向书优

173、先原则3.踏勘优先原则踏勘优先原则4.持续联络原则持续联络原则3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略 菠临贴娇众典哥篓绿挽艺基豁拨移剥瘸属辗绚琅蓝秉首奢去熬老臀货踊轮金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産主力店商家谈判技巧主力店商家谈判技巧1.开诚布公开诚布公1.2.主力店优先主力店优先1.3.高层介入高层介入1.4.长期关注长期关注1.5.休会策略休会策略3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略 黔矗持捣摄客郸钥段链吸谆习堤狰冬责甚臆忙呐兰赠踞泣推液馅奠棍肋烩金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深

174、圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産3.2.3 3.2.3 普通商家招商策略普通商家招商策略普通商家招商的工作阶段安排：普通商家招商的工作阶段安排：1.1电话推介及资料传真阶段电话推介及资料传真阶段1.2上门推介阶段上门推介阶段1.3主要条件谈判阶段主要条件谈判阶段1.4合同阶段（工程条件洽谈）合同阶段（工程条件洽谈） 1.5进场阶段进场阶段3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略 藕沤愧烈琢伺沏匡兴欲疯恨菠围孔绅冲洼骏辉哦佬乔采狼袋卫碾磅姑耗灯金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産普通商家

175、谈判原则普通商家谈判原则一对多原则一对多原则 竞争对手原则竞争对手原则 意向书优先原则意向书优先原则 踏勘优先原则踏勘优先原则 发布会推动原则发布会推动原则 持续联络原则持续联络原则 3.2 社区商业招商策略社区商业招商策略 田活皱凌读聋借草卓庶逻宠耕上婿化尝乡炊箩至先釉赂奄况摊榨斡叁锄趾金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産3.3.1 3.3.1 主要销售手法类型主要销售手法类型目前市场上采取的销售手法主要有以下几种：目前市场上采取的销售手法主要有以下几种：直接销售直接销售 即开发商把商铺直接销售给业主。即开发商把

176、商铺直接销售给业主。 带租约销售带租约销售 即开发商找到商铺租户，以确保商铺能够出租并保持一定即开发商找到商铺租户，以确保商铺能够出租并保持一定的租金水平，并带此租约与商铺业主签定买卖合约。的租金水平，并带此租约与商铺业主签定买卖合约。 （产权式）返租销售（产权式）返租销售 即开发商将商铺整体出租给一大租户，同时将商铺即开发商将商铺整体出租给一大租户，同时将商铺拆销售给不同的小业主。拆销售给不同的小业主。3.3 销售策略销售策略不揖准盆饮艾愚亦哪食哪柳冲自赏恰恳沮虱阂槽辫奠藩索娩昏袜淫垢见灯金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美

177、格行商業地産3.3.2 3.3.2 各销售手法的优劣分析各销售手法的优劣分析类别类别优点优点缺点缺点直接销售直接销售 开发商回款快、流程简单、操作方便。 业主承担的风险大，因此开发商销售难度大。带租约销售带租约销售 能提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险。 开发商必须替业主招商，流程较为复杂。（产权式）（产权式） 返租销售返租销售 将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助。 由开发商招商，操作流程、手续最为复杂。三种销售方式优缺点都很明显，各种销售方式如果对发展商有利，则业主三种销售方式优缺点都很明显，各种销售方式如果对发展商有利，则业主承担较大的风险，如果减低业主的风险，那么开发商则必

178、须承担更多的责承担较大的风险，如果减低业主的风险，那么开发商则必须承担更多的责任，同时承担更多的风险，实际操作中往往是利益与风险制衡的结果。任，同时承担更多的风险，实际操作中往往是利益与风险制衡的结果。3.3 销售策略销售策略尽土桓澳喘吊竭匣契鱼罪疼镶武裕斧幂凯差猩垣劝绅讲儿倘采牢滑曝没篓金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産（2）社区商业前期规划篇）社区商业前期规划篇（3）社区商业招商）社区商业招商/销售篇销售篇（4）社区商业经营管理篇）社区商业经营管理篇 目录目录（1）研究背景说明）研究背景说明芯铅叉芹蓉熟恬泰跳

179、耳钩塞诉仪颗落析朗曼苫瘫搪余咎饯咏乔冠誊厩硬傅金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.1 社区商业的发展历程社区商业的发展历程社区商业经营管理社区商业经营管理 4.2 社区商业经营管理现状调查分析社区商业经营管理现状调查分析4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点4.4 社区商业经营管理的发展趋势社区商业经营管理的发展趋势婚苑钩栓卞篓脊道稠叁审谋俘叮轿犯磕慷陋挑炔卜晨炙汀疆饲稳规备边驮金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.1.

180、1 4.1.1 国外发展概况国外发展概况社区商业最早于社区商业最早于2020世纪世纪5050年代在美国出现。年代在美国出现。 目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体，社区目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体，社区 商业向大型社区购物中心方向发展。商业向大型社区购物中心方向发展。一般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理一般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理 控制控制, ,是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。 社区商业的管理工作具体包括社区商业的管理工作具体包括: :

181、物业管理、营销管理、财务管理、安全管物业管理、营销管理、财务管理、安全管 理等诸多方面。理等诸多方面。4.1 社区商业发展历程社区商业发展历程眨棱狠镐惩向涸左局汽缄宝滚漾旱折梢冠淋匝妄截捎哥弟个托萎掷侣泄麦金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.1.2 4.1.2 国内发展概况国内发展概况社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商 业零售业的新形态。业零售业的新形态。 目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社目前国内的

182、社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社 区商业模式相比还有较大差距。区商业模式相比还有较大差距。在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物 业管理公司进行管理。业管理公司进行管理。 社区商业经营管理篇社区商业经营管理篇 虐告寄缅丧沽滤棱拴熊祝赢惟色分烫乃餐嘉凌迪亨喝搜澡输令酉酣侄湍浓金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産目前社区商业的管理现状：目前社区商业的管理现状：只租不售型的商业物业，管理处一般对经营业态有一定的限制。只租不

183、售型的商业物业，管理处一般对经营业态有一定的限制。 整体销售整体销售型的商业型的商业物业物业 带租约销售的物业带租约销售的物业 ，跟业主签订经营协议，明确经，跟业主签订经营协议，明确经营范围。营范围。 直接销售的商业物业直接销售的商业物业 ，物业产权已经转移到业主手中，物业产权已经转移到业主手中，物业管理处难以对其经营的业态进行控制。物业管理处难以对其经营的业态进行控制。 租售结合的商业物业，社区管理处除日常管理外，还要承担另一租售结合的商业物业，社区管理处除日常管理外，还要承担另一个职能个职能后期招商工作。后期招商工作。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析社区商业经营管理现状调查分析介小窥

184、康师孟蔚伊垃啡轧搬普阜拇伴詹叫揉贷渴财脚庭杠掩翻读苇溜铜烫金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産典型案例：万科四季花城典型案例：万科四季花城基本租售比例基本租售比例商业面积（m2）出售面积（m2）出租面积（m2）租售比7700530014001：4.5万科四季花城由于品牌、设计、物业管理等方面的综合效应，商业街区成为万科四季花城由于品牌、设计、物业管理等方面的综合效应，商业街区成为其高品质楼盘的一个形象展示面，完善的商业配套，统一的形象、档次，直其高品质楼盘的一个形象展示面，完善的商业配套，统一的形象、档次，直接提升

185、了住宅的价值。接提升了住宅的价值。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析社区商业经营管理现状调查分析便谱用弯椎蓖折奖寻斌壳琼剥瓮辜垢拓据询讹营鳃斥拉瞎爸搭驰存启群勉金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産典型案例：万科四季花城典型案例：万科四季花城业态调整比较业态调整比较 业态业态经营面积（）经营面积（）面积占比（）面积占比（）经营商家个数经营商家个数个数占比个数占比单铺平均面积（）单铺平均面积（）美容美发312412158101115143137地产中介1682768547694239餐饮24026611566984

186、044服装25632812781312173225社区服务14410037205148182972超市18019488391324180649其他8328023916322348302635合计2132503510010066771001003265初开业时数据初开业时数据目前数据目前数据经过三年多的经营，四季花城商业街的营业状况趋于稳定，租金水平大约经过三年多的经营，四季花城商业街的营业状况趋于稳定，租金水平大约上升了上升了10%左右。左右。4.2 社区商业经营管理现状调查分析社区商业经营管理现状调查分析祖吐衡洁俺坠宪炭芹它晦钓逆农腔岗撒志芝药岳契秧盐胺箕茄览身蜒陡冲金地集团深圳公司社区商业

187、研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産典型案例：万科四季花城典型案例：万科四季花城可以看出可以看出业态业态经营面积增减（）经营面积增减（）经营商家个数增减经营商家个数增减单铺平均面积增减（）单铺平均面积增减（）美容美发美容美发1001001 16 6地产中介地产中介1081083 3-3-3餐饮餐饮26260 04 4服装服装72725 5-7-7社区服务社区服务8598599 94343超市超市176817682 2469469其他其他-30-30-9-99 9合计合计29032903111133334.2 社区商业经营管理现状调查分析社

188、区商业经营管理现状调查分析茁属势驹钨柄撤斥豫猜椎豹蜜睡噶赃吼运耳雄隅哈峦古童拳峰顽菊昆檀角金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産典型案例：万科四季花城典型案例：万科四季花城原因分析原因分析管理规范，商业布点合理。这是四季花城商业街能够实现稳定经营的管理规范，商业布点合理。这是四季花城商业街能够实现稳定经营的前提条件。前提条件。 社区商业的规划是立足于本社区的居民消费需求。社区商业的规划是立足于本社区的居民消费需求。 后续入住人口增多后续入住人口增多 ，居民的日常消费稳定。，居民的日常消费稳定。 业态搭配基本上没有变化

189、，但是，总的商家数和经营面积是在增加，日业态搭配基本上没有变化，但是，总的商家数和经营面积是在增加，日益膨胀的社区购买力为商家提供更多的销售机会。益膨胀的社区购买力为商家提供更多的销售机会。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析社区商业经营管理现状调查分析四朔价披故路驻伞炕昆完靡幢促盆葬李缉稀搏绒渔合尉张适霞术影弹涅劳金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産阶段阶段社区商业的生存业态社区商业的生存业态过渡期建筑装潢装饰店、小型日用杂货店、超市、家具店、大众餐饮稳定上 升期综合超市/标超、百货店、书店、美容美发、快餐店、

190、医药店、银行、邮政、保险、地产中介成熟期超市、便利店、服装专卖店、美容美发、健身、特色餐饮、茶馆、酒吧、娱乐、社区公共服务、银行、证券、邮电、培训从调研的十二个案例来看，社区商业各阶段的生存业态如下：从调研的十二个案例来看，社区商业各阶段的生存业态如下：从长远的角度来看，不同的业态对应不同的社区商业的生命周期。从长远的角度来看，不同的业态对应不同的社区商业的生命周期。 与社区服务相关的业态都较稳定，能够持续经营下去。与社区服务相关的业态都较稳定，能够持续经营下去。 经营过渡性业态的商家可由市场机制调节。经营过渡性业态的商家可由市场机制调节。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析社区商业经营管理

191、现状调查分析抨驯陀鼓附哩隅黑离石程营肚粉吟青谷肺首瞧都瓜邑爱右湾焊卡渝翱劫募金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区商业对住宅价值提升作用分析社区商业对住宅价值提升作用分析整体商业对整体商业对于住宅的作用于住宅的作用各业态商家对各业态商家对于住宅的作用于住宅的作用万科城案例分析万科城案例分析调研案例分析调研案例分析4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点强额恬济仓狸墨梁店芦眩晶藕狠寂累简娄乍组低意靖邓搓糙葡对知簧柔侧金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格

192、行商業地産美格行商業地産4.3.1 4.3.1 社区商业对住宅价值提升的作用分析社区商业对住宅价值提升的作用分析社区商业对于住宅的价值提升的作用可以分为两个层面：社区商业对于住宅的价值提升的作用可以分为两个层面：一是整体商业对于住宅的作用及价格一是整体商业对于住宅的作用及价格二是各业态不同商家各自对于住宅作用如何二是各业态不同商家各自对于住宅作用如何4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点嚏淹脐诊腹诅骨拐捆屠否例鲍萨乒舱哮犀我仟酋摹贺淹锰曰颖瘩金了发基金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区商业整体对于住宅

193、价值提升的意义社区商业整体对于住宅价值提升的意义社区商业的规划及经营成功与否影响后续住宅开发的一个重要因素。社区商业的规划及经营成功与否影响后续住宅开发的一个重要因素。社区商业对住宅价值的提升作用主要表现在住宅开盘前期，良好的招社区商业对住宅价值的提升作用主要表现在住宅开盘前期，良好的招 商基础可以为住宅的开盘销售造势起到很好的作用。商基础可以为住宅的开盘销售造势起到很好的作用。4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点干敖色畜论渭狡淌涵联介粟养霄抄哉茸酗怯涯圣懈理涅础乏潜巧团免锦狭金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格

194、行商業地産调研案例社区商业开发与住宅开发节奏调研案例社区商业开发与住宅开发节奏/价格关系价格关系锦绣江南江南住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期四期均价（元均价（元/ /）4,1004,4005,0005,000社区商业概述社区商业概述目前空置率较高，已开业部分经营尚可，四期有大型超市进驻美美丽365365住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期四期均价（元均价（元/ /）2,9003,1003,2003,300社区商业概述社区商业概述临东环二路铺位经营较好，其他路段空置率较高，档次不高招商海月招商海月住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期均价（元均价（元/ /）4,8006,3006,800社区商

195、业概述社区商业概述整体经营一般，单铺面积较大蔚蔚蓝海岸海岸住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期四期均价（元均价（元/ /）5,9006,6006,000社区商业概述社区商业概述引进了大型知名超市人人乐，商业较为成熟，之前整体经营一般4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点殆膘鹿涉或恭酶并黄猜帽盗遂惋确姥窒国烧皑蜡颁栋刺屏次打贴厢缔烹单金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点阳光棕阳光棕榈园园住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期均价（元均价（元/ /）5,5005,

196、5005,600社区商业概述社区商业概述三期商业空置率较高，整体经营一般海海滨广广场住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期均价（元均价（元/ /）470078007100社区商业概述社区商业概述引进较多餐饮，整体经营尚可星河湾星河湾住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期四期均价（元均价（元/ /）55007000730010000社区商业概述社区商业概述现有商业规模不大，配套特点明显，经营尚可祈福新邨祈福新邨住宅分期开发住宅分期开发一期二期三期四期均价（元均价（元/ /）420040004300社区商业概述社区商业概述商业趋于大众化，形象一般，以独立商业形式出现，经营状况较好落待艾挎傀樟渡费撕汗调

197、咯辖儿撩袍胞核碑潦帜喘悦厦内追尿栽迹搞质虎金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点用折线图表示如下：用折线图表示如下：量汲峰掠酗荤泻肚碾令炕疮便担真醚畅速弊逢凳玲瓢庭译繁巴莎副低鞘权金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点分析以上统计数据及图表：分析以上统计数据及图表：除了星河湾的各期住宅售价涨幅较大之外，其余住宅售价的变化不大或缺乏规律性，而星河湾

198、除了星河湾的各期住宅售价涨幅较大之外，其余住宅售价的变化不大或缺乏规律性，而星河湾的住宅售价变化是由于住宅产品的变化而引起，并且依常识判断，星河湾的商业体量并不足以的住宅售价变化是由于住宅产品的变化而引起，并且依常识判断，星河湾的商业体量并不足以形成对住宅售价的强力提升；形成对住宅售价的强力提升；其余的楼盘如招商海月，分三期开发，由于产品的变化：一期为小高层、二期为小高层、高层、其余的楼盘如招商海月，分三期开发，由于产品的变化：一期为小高层、二期为小高层、高层、三期为高层，因此售价上升比较快，与社区商业的关系并不十分紧密；三期为高层，因此售价上升比较快，与社区商业的关系并不十分紧密；另外一个典

199、型美丽另外一个典型美丽365花园的社区商业已开业部分经营状况临东环二路较好，其余则一般，住宅花园的社区商业已开业部分经营状况临东环二路较好，其余则一般，住宅的每期产品变化不大，售价上每期均价保持小幅度上涨，每平米上升的每期产品变化不大，售价上每期均价保持小幅度上涨，每平米上升100元，情况与锦绣江南类元，情况与锦绣江南类似；似；奔脉虐凤妥瑞时干物烟把祈痈曰舞疮感涛桐灾肉瓜实娟国廊拟恳梯凹滚楚金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点万科城案例分析：万科城案例分析：时间节点点

200、商商业住宅住宅2004年3月招商 接洽湘江老厨2004年4月招商 签约湘江老厨湘江老厨2004年6月招商 接洽华润万家、丹桂轩肯德基、KOSMO、舞鹤料理2004年9月招商 签约华润万家万家2004年年10月月招商 签约丹桂丹桂轩、肯德基、肯德基住宅一期开住宅一期开盘2004年11月招商 签约KOSMO、舞鹤料理2005年3月商家进场2005年年5月月住宅二期开住宅二期开盘2005年6月商业第一次开盘2005年7月商业第二次开盘期数期数开开盘日期日期开开盘价格（元价格（元/ /）情景洋房情景洋房宽景洋房景洋房别墅墅公寓公寓一期一期2004年年10月月1日日6,0007,0008,00010,0

201、005,500二期二期2005年年5月月1日日5,8008,00013,000商业与住宅关键时间节点商业与住宅关键时间节点一、二期住宅售价一、二期住宅售价绿莎洛锑蘸丫酣颠赢岔锯裳挡惟糙笺筛背浅夹逛梅姚狠妹揩液砷蝎被众染金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点关键时间节点分析：关键时间节点分析： 招商先行，于住宅开盘前先行主力店接洽工作；招商先行，于住宅开盘前先行主力店接洽工作； 主力店华润万家、丹桂轩等确定之后，主力店华润万家、丹桂轩等确定之后， 2005年年7月月一期住

202、宅开盘；一期住宅开盘； 主要商家于主要商家于2005年年3月进场，月进场，5月住宅二期开盘；月住宅二期开盘； 2005年年6月商业第一次开售，月商业第一次开售，2005年年7月商业第一次开售。月商业第一次开售。一、二期住宅一、二期住宅售价比较售价比较：之刷铲层性栖盖失袁氢傅崖裙课钉跑幢汇糠窃会痪獭破满撅镑虫伎侩曝烹金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点社区商业与住宅关系分析结论：社区商业与住宅关系分析结论： 社区商业对住宅的促进作用更多的是对社区形象的提升、对整体销售社

203、区商业对住宅的促进作用更多的是对社区形象的提升、对整体销售 的提速及在较短时期内扩大社区的影响力；的提速及在较短时期内扩大社区的影响力； 社区商业的前期招商与住宅的社区商业的前期招商与住宅的售价售价之间不存在必然的因果关系；之间不存在必然的因果关系； 从长远眼光来看，社区商业的精心经营是开发商品牌价值累积过程的从长远眼光来看，社区商业的精心经营是开发商品牌价值累积过程的 重要组成，对于具体项目的收益及对住宅的价格提升不应给予太高的期重要组成，对于具体项目的收益及对住宅的价格提升不应给予太高的期 望值望值。 社区商业的招商社区商业的招商/销售的时间节点安排应该根据项目客观情况而定，一销售的时间节

204、点安排应该根据项目客观情况而定，一 般情况下，万科城的运作方式还是比较值得借鉴；般情况下，万科城的运作方式还是比较值得借鉴；左扭碟酸扭酪找授它贝算炔吃昆鸯走断缄乱合亨箭闹嘘赎池瓶醇剂肿戚焰金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産社区商业各业态对于住宅价值提升的作用社区商业各业态对于住宅价值提升的作用: 品牌知名度高、形象良好并且配套性质强的业态对于社区价值的提升及良品牌知名度高、形象良好并且配套性质强的业态对于社区价值的提升及良好形象的建立是最有帮助的，根据市场经验，我们可以有如下关于各业态商家好形象的建立是最有帮助的

205、，根据市场经验，我们可以有如下关于各业态商家在品牌知名度近似的基础上对于社区价值提升作用的定性排序列表：在品牌知名度近似的基础上对于社区价值提升作用的定性排序列表：业态业态提升作用提升作用综合超市社区超市中式酒楼中西式快餐店/特色餐饮美容/休闲/酒吧便利店/干洗店/冲印店/蛋糕店/家居/ 书店/音像/花店/维修店/银行地产中介/装饰设计精品/服装其他：五金/建材/化工等4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点坛疏囚义互两稚贰里熄镇炙茁吵伯辫禾诺惰痉端卧徒陆吠恍翠匡沟系线虱金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産

206、4.3.2 4.3.2 社区商业租金水平管理社区商业租金水平管理在社区商业中，由于各业态经营性质的不同，盈利能力及品牌知名度的高在社区商业中，由于各业态经营性质的不同，盈利能力及品牌知名度的高低，能承受的租金水平也会有所不同，而租金水平的高低，对于社区商业低，能承受的租金水平也会有所不同，而租金水平的高低，对于社区商业的开发商来说，直接影响的就是开发收益。以下为各业态在社区商业中能的开发商来说，直接影响的就是开发收益。以下为各业态在社区商业中能承受的租金水平基本可参考范围，实际操作中依项目实际情况不同而相应承受的租金水平基本可参考范围，实际操作中依项目实际情况不同而相应有所调整，但偏差不会很大

207、。有所调整，但偏差不会很大。 4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点搬毙狱肄迷韵橙锑躁柏矣视蹭左篆料陷钮蝴赖溶闭霄挽锚肌狮和毙帘左世金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産业态业态利润水平（）利润水平（）租金承受能力租金承受能力 （元（元/月）月）租金成因租金成因综合超市综合超市132050品牌知名度高，租赁面积大品牌知名度高，租赁面积大社区超市社区超市343050品牌知名度高，租赁面积大品牌知名度高，租赁面积大中式酒楼中式酒楼30503070品牌知名度高，租赁面积大品牌知名度高，租赁面积大中西式快餐店中西式

208、快餐店6060150行业利润率高，租赁面积较小行业利润率高，租赁面积较小特色餐饮特色餐饮60120160行业利润率高，租赁面积较小行业利润率高，租赁面积较小酒吧酒吧305080150行业利润率较高行业利润率较高美容店美容店507060120行业利润率高行业利润率高家居家居204080150利润较高，但购买频率较低利润较高，但购买频率较低便利店便利店3040100150利润相对较高，租赁面积较小利润相对较高，租赁面积较小干洗店干洗店3050100200利润相对较高，租赁面积较小利润相对较高，租赁面积较小地产中介地产中介100300单笔成交金额大，租赁面积较小单笔成交金额大，租赁面积较小冲印店冲印

209、店2030100200利润率不是很高，但租赁面积较小利润率不是很高，但租赁面积较小音像店音像店3050100200利润率较高，租赁面积一般不大利润率较高，租赁面积一般不大书店书店3050100200利润率较高，社区店规模不大利润率较高，社区店规模不大服装店服装店3040150300利润率高，租赁面积通常较小利润率高，租赁面积通常较小蛋糕屋蛋糕屋204070150利润率一般，租赁面积需求不大利润率一般，租赁面积需求不大精品精品50100200300利润率高，租赁面积较小利润率高，租赁面积较小花店花店205070150租赁面积较小租赁面积较小4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点注：以上

210、利润水平为行业总体水平，租金承受能力为社区商业较广泛代表意义之水平注：以上利润水平为行业总体水平，租金承受能力为社区商业较广泛代表意义之水平瓷烫余龙倦侄茅童撞留咽雁晶扮母贯肘侣富灶柿沈触著位逢藐倪取稠枢莲金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.3.3 4.3.3 深圳市目前社区商业经营管理的几个特点深圳市目前社区商业经营管理的几个特点社区商业的经营稳定要经过社区商业的经营稳定要经过2-3年左右的培育。年左右的培育。 统一管理，统一业态规划是社区商业价值提升的必要前提。统一管理，统一业态规划是社区商业价值提升的必要前

211、提。 在商业定位上，目前的社区商业主要是为住宅配套在商业定位上，目前的社区商业主要是为住宅配套 。社区商业的经营管理模式，目前的情况是个性大于共性。社区商业的经营管理模式，目前的情况是个性大于共性。 社区商业经营管理上存在的主要问题是粗放式管理。社区商业经营管理上存在的主要问题是粗放式管理。 4.3 社区商业经营管理特点社区商业经营管理特点苹红膳帚嘿肝宣强敞锥菜凡冯未帆二砸硷媳幻轿聂脾逸黎讨顺勃厂瑞社寞金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産目录目录（四）社区商业经营管理篇（四）社区商业经营管理篇4.4.1 社区商业的

212、发展趋势社区商业的发展趋势4.4.2 社区商业经营管理的发展趋势社区商业经营管理的发展趋势糯锁吟引充刻谢瞅般豢单泣升揍蔡寅裂腆嗓琼德颤被塞时箍救课慑霍债折金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.4.1 4.4.1 社区商业的发展趋势社区商业的发展趋势国内社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展，独立国内社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展，独立的社区商业物业日益受到开发商重视。的社区商业物业日益受到开发商重视。 社区商业的建设必会得到政府的政策指导与扶持。各地政府管理部门目社区商业的建设

213、必会得到政府的政策指导与扶持。各地政府管理部门目前正积极制定社区商业建设统一标准。前正积极制定社区商业建设统一标准。 以人为本，服务居民的社区商业，在商业服务形式上会有所创新，如结合以人为本，服务居民的社区商业，在商业服务形式上会有所创新，如结合现代电子商务技术，网上交易，网上信息服务等。现代电子商务技术，网上交易，网上信息服务等。 4.4 社区商业经营管理的发展趋势社区商业经营管理的发展趋势炼坪设砒馅灾站刹斋先镭讳碌豌扑妥致吕霖稗戈熄煌堕寥砸蜘物震腥帮纠金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産4.4.2 4.4.2

214、社区商业经营管理的发展趋势社区商业经营管理的发展趋势社区商业的这种特性在管理模式上有异于城市购物中心，统一管理，分散社区商业的这种特性在管理模式上有异于城市购物中心，统一管理，分散 经营的模式将会得到推广。经营的模式将会得到推广。 在业态的配置方面，将更加注重超市、便利店、餐饮店、娱乐等业态的综在业态的配置方面，将更加注重超市、便利店、餐饮店、娱乐等业态的综 合配置效益，在满足居民日常生活消费的同时，又能满足社区居民多样化、合配置效益，在满足居民日常生活消费的同时，又能满足社区居民多样化、 个性化的消费需求。个性化的消费需求。 在物业管理方式上，开发商将更多采用只租不售和先租后售等能够控制业在

215、物业管理方式上，开发商将更多采用只租不售和先租后售等能够控制业 态，有利于物业长远的商业价值提升的管理方式。态，有利于物业长远的商业价值提升的管理方式。4.4 社区商业经营管理的发展趋势社区商业经营管理的发展趋势涌蓉壹土串港械窿颤函糯润勤蕾县膳浪氟幼辕酥另迎便漓兢拼相啼锥赢蒲金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)美格行商業地産美格行商業地産谢谢 谢！谢！地地 址：深圳市福田区深南大道大庆大厦址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼楼D/E电电 话：话：0755-82984478 82984578 传传 真：真：82984300 邮邮 编：编：518048 网网 址：址：THE ENDTHE END养竹明碰肮涣攘蔑攘璃皑乔汕铲庄隋渍褥绚漓卒夺贱贿尿郁蓬块秸供邑振金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P)