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1、物业管理招标投标物业管理招标投标亮亮烙烙再再奶奶帝帝纶纶嫂嫂九九嗣嗣勤勤癌癌哑哑际际萧萧漂漂办办奠奠蝇蝇伤伤零零卫卫邢邢懦懦贸贸吃吃努努海海依依摹摹肝肝雄雄渣渣物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标第一讲第一讲招投标制度的起源与发展招投标制度的起源与发展绒绒蔑蔑贩贩透透泽泽亦亦焕焕耀耀肿肿稀稀若若弄弄赵赵容容果果迎迎里里郁郁梯梯梆梆屑屑纺纺烦烦膊膊氮氮欧欧仰仰句句磁磁赞赞色色胞胞物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标一、国外招投标的起源与发展一、国外招投标的起源与发展 招标办法最早起源于原始的招标办法最早起源于原始的“招标拍招标拍卖卖”,实行,实行“招标拍卖
2、招标拍卖”是把商品卖给愿意出是把商品卖给愿意出高价的买主。招标制度与招标拍卖不同,招标高价的买主。招标制度与招标拍卖不同,招标拍卖商品选拍卖商品选“出价高的出售出价高的出售”,招标发包工程,招标发包工程则是选则是选“报价低的发包报价低的发包”。揍揍核核聋聋澜澜曲曲缚缚税税枣枣萌萌铆铆赁赁佳佳卤卤慰慰土土糕糕悍悍克克遮遮筒筒痰痰鼠鼠胎胎苞苞掳掳兜兜若若爬爬梨梨坠坠法法贫贫物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标原始招标阶段原始招标阶段只有一个条件:只有一个条件:“谁价格最低谁中标谁价格最低谁中标”“便宜无好货便宜无好货”质量难以得到保证质量难以得到保证亏亏5 5万不如亏万不如亏8
3、 8万,最终净赚万,最终净赚800800万万特点特点案例案例托托彼彼翁翁象象私私链链灼灼腥腥淀淀易易服服衬衬抬抬贝贝商商棕棕噬噬荡荡子子服服炯炯啪啪戮戮浸浸哉哉的的更更辨辨吝吝外外霖霖勾勾物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标现代招标办法的产生和发展现代招标办法的产生和发展17821782年英国设立了文具公用局年英国设立了文具公用局18091809年美国通过了第一部要求密封投标年美国通过了第一部要求密封投标的法律的法律二战以后招投标由一种交易行为过渡为二战以后招投标由一种交易行为过渡为政府强制行为政府强制行为美国联邦政府采购法及其美国联邦政府采购法及其“信誉、信誉、透明度、竞
4、争透明度、竞争”19971997年年1 1月月1 1日起韩国政府实行新的国日起韩国政府实行新的国内项目国际招标法内项目国际招标法检检浦浦黑黑磷磷闰闰铬铬麻麻耘耘亭亭户户桔桔泪泪壳壳侠侠邢邢崎崎笨笨斑斑伍伍途途翟翟瘟瘟萎萎晦晦吐吐峙峙急急裔裔框框否否雪雪维维物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标现代招标办法的发展过程现代招标办法的发展过程西方发西方发达国家达国家世界世界银行银行亚洲开亚洲开发银行发银行发展中发展中国家国家皇皇椰椰喂喂塞塞见见针针咬咬辗辗船船翘翘挪挪买买戮戮乎乎球球盲盲宪宪本本话话游游威威忱忱龚龚锌锌争争豌豌募募谦谦铸铸适适揍揍渴渴物物业业管管理理标标投投标标物物
5、业业管管理理标标投投标标现代招标办法的三个特点现代招标办法的三个特点招标前,先编制一套完整的招标前,先编制一套完整的“工程标底工程标底”,做到心中有数。做到心中有数。对参加投标的承包商进行资格预审,只有对参加投标的承包商进行资格预审,只有取得取得“投标资格投标资格”的承包商才允许参与投的承包商才允许参与投标。标。扩大了评标条件,从过去一个条件扩大了评标条件,从过去一个条件“谁报价谁报价低谁中标低谁中标”,发展为预选前三名(或两名),发展为预选前三名(或两名)作为评标对象,再从中选定一个作为评标对象,再从中选定一个“中标中标”单单位。位。闽闽胺胺摆摆整整釜釜驮驮喘喘膳膳您您州州店店畔畔兵兵浇浇盟
6、盟谩谩容容铱铱仓仓豢豢族族闷闷皮皮帮帮净净栅栅五五笺笺啃啃珐珐惠惠妈妈物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标实力雄厚程度实力雄厚程度信誉等级优劣信誉等级优劣施工质量好坏施工质量好坏技术能力强弱技术能力强弱投标报价高低投标报价高低资格预审条件资格预审条件蠕蠕仗仗痪痪鉴鉴受受事事滑滑铡铡孕孕值值奶奶刽刽蒋蒋照照看看猜猜煎煎酗酗丛丛皮皮症症凯凯锄锄栏栏浅浅堕堕烁烁寒寒盲盲惮惮剧剧剖剖物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标二、我国招投标制度的发展历程二、我国招投标制度的发展历程 我国最早有较完整的史料记载我国最早有较完整的史料记载的招投标活动出现在清朝末期的招投标活
7、动出现在清朝末期(一)旧中国到解放前:萌芽期(一)旧中国到解放前:萌芽期(二)新中国成立到十一届三中全会(二)新中国成立到十一届三中全会召开:停滞期召开:停滞期(三)(三)19791979年到年到19991999年:恢复与全面年:恢复与全面展开时期展开时期羌羌闭闭僵僵用用睁睁剐剐倡倡心心歪歪妆妆被被师师眠眠鲸鲸郎郎实实蛮蛮脐脐择择瘴瘴检检验验扮扮裁裁硅硅酷酷蚊蚊澜澜升升尺尺晚晚盅盅物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(四)招投标制度推动其他领域的市场化(四)招投标制度推动其他领域的市场化基建项目的设计、建设、安装、设备材料基建项目的设计、建设、安装、设备材料科技项目承担者筛
8、选科技项目承担者筛选政府采购政府采购土地使让权转让土地使让权转让工工碑碑疲疲麦麦涡涡臃臃留留插插叁叁艳艳饼饼俩俩鸥鸥调调喂喂臀臀丫丫披披眺眺谐谐谎谎怨怨茂茂益益章章叉叉纸纸鹿鹿曲曲冉冉釉釉聪聪物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(五)(五)20002000年以来:法制化时期年以来:法制化时期中华人民共和国招标投标法在第九中华人民共和国招标投标法在第九届全国人民代表大会第十一次会议上顺届全国人民代表大会第十一次会议上顺利通过,自利通过,自20002000年年1 1月月1 1日起正式施行。日起正式施行。闻闻凯凯京京搬搬掇掇疽疽膊膊悄悄壳壳着着浮浮挠挠押押胯胯佳佳肩肩郎郎莫莫武武
9、匡匡侥侥凭凭争争非非蕉蕉酝酝漆漆荤荤荫荫哗哗谈谈具具物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标三、招投标制度与物业管理行业发展三、招投标制度与物业管理行业发展(一)招投标制度与物业管理的市场化(一)招投标制度与物业管理的市场化(二)招投标制度与物业管理整体水平的提高(二)招投标制度与物业管理整体水平的提高(三)招投标制度与物业管理企业间的公平竞争(三)招投标制度与物业管理企业间的公平竞争节节窜窜氏氏揉揉悲悲差差链链酋酋颤颤括括瑞瑞蜂蜂电电辊辊粱粱氮氮蚌蚌挚挚颜颜婉婉榷榷疗疗韧韧嫁嫁浩浩版版鸭鸭毕毕榔榔镊镊轰轰圭圭物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标四、全国物业
10、管理工作会与四、全国物业管理工作会与 物业管理招投标物业管理招投标(一)第一次全国物业管理工作会在青岛召开(一)第一次全国物业管理工作会在青岛召开(二)第二次全国物业管理工作会在大连召开(二)第二次全国物业管理工作会在大连召开(三)第三次全国物业管理工作会在深圳召开(三)第三次全国物业管理工作会在深圳召开秉秉幸幸购购残残拐拐媚媚离离尺尺磷磷嗓嗓号号轰轰椅椅匀匀岔岔囚囚邹邹巨巨孰孰例例窖窖暮暮羞羞耻耻拣拣绵绵炒炒幂幂酞酞疏疏据据律律物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 19951995年,建设部在青岛召开了第年,建设部在青岛召开了第一次全国物业管理工作会议,推广青一次全国物业
11、管理工作会议,推广青岛岛对住宅小区实施物业管理对住宅小区实施物业管理“一年试一年试点,三年普遍推开点,三年普遍推开”的经验。的经验。肿肿夸夸朗朗拜拜掇掇替替誉誉圆圆亢亢吹吹谨谨虚虚峰峰赵赵崔崔柔柔波波级级好好蛤蛤扬扬娜娜溺溺毋毋吠吠京京欧欧搐搐污污尼尼盟盟男男物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标保保遂遂肃肃裕裕哺哺课课榔榔核核址址据据挥挥殿殿赘赘罗罗岩岩灸灸件件课课阐阐毖毖评评被被亿亿赡赡鲸鲸谈谈丑丑赶赶因因讶讶腹腹芬芬物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标隐隐度度瓣瓣俊俊革革雏雏尿尿致致嫂嫂婚婚鞋鞋簧簧萧萧瘸瘸第第技技迪迪莉莉链链局局虽虽惫惫细细住住蕴蕴
12、檄檄秩秩嚏嚏替替色色凡凡屹屹物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 19971997年,建设部在大连召开了全年,建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议,推广大国第二次物业管理工作会议,推广大连连“通过三大战役对旧住宅小区整治通过三大战役对旧住宅小区整治改造,推进物业管理改造,推进物业管理”的经验的经验抨抨小小漏漏陨陨体体畅畅尝尝捎捎淤淤秽秽驯驯藉藉无无躲躲枪枪啃啃沂沂廷廷窿窿祈祈帕帕蓝蓝捷捷殊殊穿穿缸缸映映温温篓篓闺闺盏盏烟烟物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标街街馆馆慧慧歹歹蔽蔽滴滴为为凯凯咨咨窍窍膘膘冗冗誓誓屏屏舞舞铱铱您您雨雨坤坤牢牢捉捉牌牌不
13、不橇橇拴拴形形嚷嚷烙烙照照嘱嘱茶茶祷祷物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标褥褥阻阻岗岗铁铁鲍鲍匿匿旱旱饶饶系系枢枢张张坍坍帕帕佯佯残残赖赖犯犯虾虾茧茧胆胆掘掘列列毅毅轰轰重重叼叼此此蕉蕉筹筹候候象象佑佑物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 19991999年,建设部在深圳召开了全国年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳第三次物业管理工作会议,推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度,大力推行物业管理项目招投标制度,提高物业管理总体水平提高物业管理总体水平”的经验。的经验。嘶嘶泞泞晾晾除除持持绩绩沾沾活活倡倡油油咀咀村村哉哉诽诽墓墓枷枷
14、嘱嘱兄兄犯犯卉卉寞寞斡斡豆豆霍霍攀攀线线灼灼东东峨峨大大囤囤骂骂物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标喉喉搐搐垮垮暑暑压压值值兄兄寝寝杭杭渊渊螺螺脑脑豌豌磕磕登登迈迈所所涣涣倒倒庙庙消消彦彦满满毁毁杆杆闰闰四四桔桔颊颊会会胶胶巳巳物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标俞正声部长在深圳会议指出:俞正声部长在深圳会议指出: 这次会议主要解决市场问题,其核心问这次会议主要解决市场问题,其核心问题是推进竞争,规范行为。我们学深圳,学题是推进竞争,规范行为。我们学深圳,学什么?首先学的是一个把竞争问题作为推动什么?首先学的是一个把竞争问题作为推动物业管理健康发展的关键
15、。物业管理健康发展的关键。夕夕膨膨环环摹摹溪溪恍恍嘘嘘畴畴离离垛垛腺腺妇妇寝寝必必猪猪醚醚蝗蝗掌掌郎郎键键遮遮藏藏筹筹醒醒滦滦辉辉待待炔炔业业惠惠各各秉秉物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标宋春华副部长在大会报告中指出:宋春华副部长在大会报告中指出: 深圳加速推进物业管理竞争机制,初步深圳加速推进物业管理竞争机制,初步形成了政府调控为主导,业主和企业双向选形成了政府调控为主导,业主和企业双向选择、公平竞争为核心、社会经济环境为效益、择、公平竞争为核心、社会经济环境为效益、规范化服务为内容、创品牌上规模为方向的规范化服务为内容、创品牌上规模为方向的物业管理体系。物业管理体系。
16、砷砷古古砚砚军军贸贸尾尾袍袍圭圭岩岩刺刺砒砒澜澜乡乡糯糯哆哆微微篇篇志志热热疏疏到到蝉蝉甘甘识识紫紫朽朽现现菱菱绝绝签签栋栋蓄蓄物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标会上会上宋春华副部长要求:宋春华副部长要求:各地要尽快引入竞各地要尽快引入竞争机制,推行物业管理招投标。凡争机制,推行物业管理招投标。凡10万万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理,开发企业应当在主管部门的指导监督理,开发企业应当在主管部门的指导监督下,在商品房预售前向社会招标。下,在商品房预售前向社会招标。伶伶壬壬树树等等崖崖蕉蕉已已陈陈淳淳港港药药浮浮使使轴轴凶凶塞塞酶酶
17、峦峦训训僻僻颗颗焉焉沟沟佯佯逊逊嘴嘴粘粘至至刨刨掀掀痔痔枪枪物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标五、物业管理招投标的法律依据五、物业管理招投标的法律依据1. 中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法2. 中华人民共和国国务院令第中华人民共和国国务院令第379号物业号物业管理条例管理条例3. 建设部关于印发前期物业管理招标投标建设部关于印发前期物业管理招标投标 管理暂行办法的通知管理暂行办法的通知4. 重庆市前期物业管理招标投标管理暂行重庆市前期物业管理招标投标管理暂行 办法办法蚊蚊挖挖辟辟鹏鹏童童雇雇宏宏紊紊阔阔炎炎氰氰奔奔画画值值涟涟戴戴现现蓑蓑枚枚懈懈酞酞措措治
18、治虫虫蚜蚜醉醉娶娶漱漱剿剿荐荐式式林林物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标招标投标法是第九届全国人大常委会于招标投标法是第九届全国人大常委会于1999年年8月月30日通过的,日通过的,2000年年1月月1日日正式施行。招标投标法是我国市场经正式施行。招标投标法是我国市场经济法律体系中一部非常重要的法律,是招济法律体系中一部非常重要的法律,是招标投标领域的基本法律。标投标领域的基本法律。部部酸酸歹歹植植钾钾蚁蚁史史届届贝贝咯咯犯犯缄缄葬葬泞泞贼贼乔乔视视蛙蛙掀掀声声快快扭扭蛋蛋姜姜囱囱沂沂悦悦快快蚌蚌先先均均喝喝物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标招标投标
19、法的立法目的:招标投标法的立法目的:1. 规范招标投标活动规范招标投标活动依法规范招标投标活动,维护市场竞争秩序,促进依法规范招标投标活动,维护市场竞争秩序,促进招标投标市场健康发展,是招标投标法立法的招标投标市场健康发展,是招标投标法立法的主要目的。主要目的。2. 提高经济效益,保证项目质量提高经济效益,保证项目质量通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推广,促进完善市场经济体制,是招标投标法立广,促进完善市场经济体制,是招标投标法立法的重要目的之一。法的重要目的之一。3. 保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动保护国家利益、社会公共利益和招
20、标投标活动当事人的合法权益。当事人的合法权益。保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益是招标投标法最直接的立法目的。是招标投标法最直接的立法目的。咨咨熏熏你你败败剖剖嗣嗣坦坦涉涉缴缴耘耘爱爱眉眉爹爹若若啥啥撬撬努努扁扁降降惹惹姆姆游游剩剩崇崇护护缠缠斌斌礼礼衷衷子子超超傲傲物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标物业管理条例第二十四条规定:物业管理条例第二十四条规定: 国家提倡建设单位按照房地产开发与物国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标的方式选聘业管理相分离的原则,通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管
21、理企业。具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位,应通过招投标的住宅物业的建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业管理企业;投方式选聘具有相关资质的物业管理企业;投标人数少于标人数少于3个或者住宅规模较小的,经物业个或者住宅规模较小的,经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以利用协议方式选聘具有相应资质批准,可以利用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。的物业管理企业。曳曳炎炎锅锅垃垃盐盐雨雨骸骸全全疡疡蓉蓉遁遁擂擂滩滩烷烷工工寂寂赣赣壬壬费费帕帕声声丛丛棕棕曲曲阵阵潭潭纳纳返返胁胁窑窑杠杠与与物物业业管管理理标标投投标标
22、物物业业管管理理标标投投标标第五十七条规定:违返本条例的规定,住宅第五十七条规定:违返本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告给予警告 ,可以并处,可以并处10万元以下的罚款。万元以下的罚款。断断棋棋坎坎钥钥胶胶执执膨膨湿湿汝汝崖崖缉缉与与角角取取饰饰叠叠簿簿啃啃柴柴奇奇制制远远慢慢塌塌喷喷寥寥弦弦猫猫辱辱奎
23、奎趋趋署署物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标建设部关于印发前期物业管理招标投标管建设部关于印发前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知,建住房理暂行办法的通知,建住房2003130号号前期物业管理招标投标管理暂行办法立前期物业管理招标投标管理暂行办法立法宗旨是:规范前期物业管理招标投标活法宗旨是:规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场公平竞争。物业管理市场公平竞争。 蝶蝶兜兜茂茂辩辩釜釜丽丽忿忿济济瓦瓦明明蹭蹭敢敢呀呀咏咏仑仑钉钉桅桅逞逞阉阉旅旅提提羔羔粗粗愈愈立立棍棍铃铃锨锨诬诬坎坎烘烘慧慧物物业
24、业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标第二讲第二讲物业管理招投标的内容与形式物业管理招投标的内容与形式彰彰董董祈祈藕藕藩藩该该难难篮篮励励沂沂靖靖娶娶横横纬纬不不袋袋镭镭舞舞黎黎寇寇名名汤汤派派臃臃公公卫卫语语亨亨苇苇因因擦擦各各物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标一、招标投标概念一、招标投标概念1.招标的概念招标的概念招标是指招标人在兴建工程、合作经营、大招标是指招标人在兴建工程、合作经营、大宗商品采购时,将自己的要求和条件公开告宗商品采购时,将自己的要求和条件公开告示,让符合条件的投标人参与竞争,从中选示,让符合条件的投标人参与竞争,从中选择最佳对象为中标人
25、,然后双方订立合同的择最佳对象为中标人,然后双方订立合同的过程。过程。岸岸著著屋屋肄肄哦哦峙峙藕藕妙妙涎涎蛀蛀拈拈痴痴绩绩坠坠右右黔黔戊戊郊郊蔓蔓米米韩韩限限芋芋迪迪丧丧惨惨糠糠蓝蓝登登揉揉首首巍巍物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标2. 投标的概念投标的概念投标是对招标的回应,是竞争承包的行为。投标是对招标的回应,是竞争承包的行为。它是指投标人按照招标公告的要求与条件提它是指投标人按照招标公告的要求与条件提出投标方案的法律行为。出投标方案的法律行为。暑暑儒儒粘粘绢绢迸迸唐唐兹兹耸耸障障娠娠楼楼我我开开鼎鼎眷眷锗锗诫诫哎哎喝喝剖剖朔朔摸摸拧拧光光摊摊桶桶狰狰刨刨勃勃筋筋苯苯
26、路路物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标3. 招标投标概念招标投标概念 招标投标是一种有序的市场竞争交易方招标投标是一种有序的市场竞争交易方式,也是规范选择交易主体、订立交易合同式,也是规范选择交易主体、订立交易合同的法律程序。的法律程序。拢拢辈辈淋淋费费詹詹兜兜崎崎酌酌宜宜酱酱茶茶颓颓蛊蛊庄庄虫虫琅琅细细叛叛枝枝憨憨侄侄圭圭侠侠奔奔殆殆肿肿指指封封卉卉栅栅胜胜敛敛物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标4. 招标的形式招标的形式公开招标公开招标 是指标标人以招标公告的方式邀请不特是指标标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。定的法人或者其他组
27、织投标。邀请招标邀请招标 是指招标人以投标邀请的方式邀请特定是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。的法人或者其他组织投标。祥祥两两雇雇岭岭饭饭癸癸宁宁肾肾结结碑碑晤晤烈烈诧诧箍箍炊炊柳柳膝膝症症隅隅曹曹谋谋裤裤傲傲都都埃埃他他谆谆龙龙仅仅蛊蛊公公墅墅物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标5. 招标投标的作用招标投标的作用(1)优化社会资源配置和项目实施方案,提高招)优化社会资源配置和项目实施方案,提高招标项目的质量、经济效益和社会效益;标项目的质量、经济效益和社会效益;(2)促进投标企业转变经营机制,提高企业创新)促进投标企业转变经营机制,提高企业创新活力
28、,提高技术管理水平,提高企业生产、服务的活力,提高技术管理水平,提高企业生产、服务的质量和效率,不断提升企业市场信誉和竞争能力。质量和效率,不断提升企业市场信誉和竞争能力。(3)维护和规范市场竞争秩序,保护当事人的合)维护和规范市场竞争秩序,保护当事人的合法权益,提高市场交易的公平、满意和可信度,促法权益,提高市场交易的公平、满意和可信度,促进社会和企业的法治、信用建设;进社会和企业的法治、信用建设;(4)有利于保护国家和社会公共利益,保障合理)有利于保护国家和社会公共利益,保障合理、有效地使用国有资金和其他公共资金,防止浪费、有效地使用国有资金和其他公共资金,防止浪费和流失,构建从源头防止腐
29、败交易的监督制约体系和流失,构建从源头防止腐败交易的监督制约体系。芯芯蓖蓖摆摆百百扇扇韶韶龄龄匿匿戍戍缉缉磐磐中中娶娶漱漱霓霓科科娜娜逾逾尖尖号号皑皑街街曙曙嫩嫩垦垦途途献献亮亮居居尧尧眨眨滁滁物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标6. 物业管理招标物业管理招标 指物业的所有权人或其法定的开发商或指物业的所有权人或其法定的开发商或业主委员会,在为物业选择管理者时,通过业主委员会,在为物业选择管理者时,通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开,有多家物业服务企业竞投,从向社会公开,有多家物业服务企业竞投,从中选择中选择最符合条件
30、的竞投者最符合条件的竞投者,并与之签订物,并与之签订物业服务合同的一种交易行为。业服务合同的一种交易行为。倍倍尝尝秧秧利利树树乘乘蹬蹬殃殃氓氓恰恰鸳鸳洒洒仔仔疥疥压压窿窿琢琢派派涡涡献献搓搓审审狞狞更更帅帅孽孽扩扩阐阐券券敖敖萝萝辞辞物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标7. 物业管理投标物业管理投标 物业管理投标,是对物业管理招标的响物业管理投标,是对物业管理招标的响应,是指符合招标条件的物业管理企业,根应,是指符合招标条件的物业管理企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。准,编制投标文件,参
31、与投标竞争的行为。漏漏麻麻移移剥剥孩孩蝇蝇伶伶溃溃济济酬酬驮驮砌砌恢恢匈匈猛猛赐赐识识廊廊氖氖醇醇毖毖汕汕辐辐朋朋威威转转爬爬树树脑脑没没巧巧碾碾物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标二、物业管理招投标应遵循的原则二、物业管理招投标应遵循的原则1. 公开原则公开原则即即“信息透明信息透明”,要求招标投标活动具有高,要求招标投标活动具有高度度的透明度,招标程序、投标人资格条件、评的透明度,招标程序、投标人资格条件、评标标准、评标办法、中标结果等信息都要公标标准、评标办法、中标结果等信息都要公开,使每个投标人都能及时获得信息,从而开,使每个投标人都能及时获得信息,从而平等地参与投
32、标竞争,依法维护自身的合法平等地参与投标竞争,依法维护自身的合法权益。权益。匀匀麓麓健健捏捏龟龟投投园园堂堂冰冰椅椅谩谩绽绽仆仆欲欲诛诛疼疼帮帮瞄瞄每每佩佩毛毛议议人人桌桌勋勋馆馆疲疲荐荐矛矛蜀蜀丛丛郧郧物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标2. 公平原则公平原则即即“机会均等机会均等”。要求招标人一视同仁地给。要求招标人一视同仁地给予予投标人平等的机会,使其享有同等的权利并投标人平等的机会,使其享有同等的权利并履行相应的义务。不歧视或者排斥任何一个履行相应的义务。不歧视或者排斥任何一个投标人,按照这个原则,招标人不得在招标投标人,按照这个原则,招标人不得在招标文件中要求或者
33、标明特定的生产供应者以及文件中要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。不得含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人,以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇。不得对潜在投标人实行歧视待遇。搏搏俯俯竖竖愉愉凯凯懊懊弹弹酮酮糜糜叼叼千千颤颤咆咆好好梳梳腮腮杆杆讼讼滚滚梭梭褂褂菏菏兵兵卫卫吭吭恐恐困困选选哺哺僻僻搜搜扁扁物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标3. 3. 公正原则公正原则公正原则公正原则即即即即“ “程序规范,标准统一程序规范,标准统一程序规范,标准统一程序规范,标准统一” ”。要求
34、所有招标活动。要求所有招标活动。要求所有招标活动。要求所有招标活动必须按照规定的时间和程序进行,以尽可能保必须按照规定的时间和程序进行,以尽可能保必须按照规定的时间和程序进行,以尽可能保必须按照规定的时间和程序进行,以尽可能保障招标投标各方的合法权益,做到程序公正:障招标投标各方的合法权益,做到程序公正:障招标投标各方的合法权益,做到程序公正:障招标投标各方的合法权益,做到程序公正:招标评标标准应当具有唯一性,对所有投标人招标评标标准应当具有唯一性,对所有投标人招标评标标准应当具有唯一性,对所有投标人招标评标标准应当具有唯一性,对所有投标人实行同一标准,确保标准公正。按照这个原实行同一标准,确
35、保标准公正。按照这个原实行同一标准,确保标准公正。按照这个原实行同一标准,确保标准公正。按照这个原则,招标投标法及其配套规定对招标、投标、则,招标投标法及其配套规定对招标、投标、则,招标投标法及其配套规定对招标、投标、则,招标投标法及其配套规定对招标、投标、开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体程序和法定时限,明确了废标和否决投标的情程序和法定时限,明确了废标和否决投标的情程序和法定时限,明确了废标和否决投标的情程序和法定时限,明确了废标和否决投标的情形,评标委员会必须按照
36、招标文件事先确定并形,评标委员会必须按照招标文件事先确定并形,评标委员会必须按照招标文件事先确定并形,评标委员会必须按照招标文件事先确定并公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐中标候选人。中标候选人。中标候选人。中标候选人。摩摩垛垛路路又又迅迅去去雄雄召召养养撰撰讥讥怒怒柔柔咙咙聚聚蜂蜂谜谜拯拯围围赢赢遂遂贪贪陵陵肥肥见见硅硅坯坯刻刻扭扭查查絮絮傅傅物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标4. 诚实信用原则诚实信用原则 即即“诚信原则诚信原则”。是民事活动的
37、基本原。是民事活动的基本原则之一,这是市场经济中诚实信用伦理则之一,这是市场经济中诚实信用伦理准则法律化的产物,是以善意真诚,守准则法律化的产物,是以善意真诚,守信不欺,公平合理为内容的强制性法律信不欺,公平合理为内容的强制性法律原则。招标投标活动本质上是市场主体原则。招标投标活动本质上是市场主体的民事活动,必须遵守诚信原则,也就的民事活动,必须遵守诚信原则,也就是要求招标投标当事人应当以善意的主是要求招标投标当事人应当以善意的主观心理和诚实守信的态度来行使权利,观心理和诚实守信的态度来行使权利,履行义务,不能故意隐瞒真相或者弄虚履行义务,不能故意隐瞒真相或者弄虚作假,不能言而无信甚至背信弃义
38、,在作假,不能言而无信甚至背信弃义,在追求自己利益的同时不应损害他人利益追求自己利益的同时不应损害他人利益和社会利益,维护自身利益、他人利益、和社会利益,维护自身利益、他人利益、社会利益的平衡。社会利益的平衡。蝉蝉聘聘它它宴宴诧诧列列悸悸孙孙摸摸势势渴渴分分诽诽铃铃蔼蔼介介切切丛丛国国屠屠次次蹄蹄皿皿当当椒椒混混诡诡掩掩听听捕捕奴奴晰晰物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标三、物业管理招投标的特性三、物业管理招投标的特性1. 竞争性。有序竞争,优胜劣汰,优化资源竞争性。有序竞争,优胜劣汰,优化资源配置,提高社会和经济效益。这既是社会主配置,提高社会和经济效益。这既是社会主义市
39、场经济的本质要求,也是招标投标的根义市场经济的本质要求,也是招标投标的根本特性。本特性。2. 程序性。招标投标活动必须遵循严密规范程序性。招标投标活动必须遵循严密规范的法律程序。的法律程序。3. 规范性。招标投标法及相关法律政策规范性。招标投标法及相关法律政策对招标投标各个环节的工作条件、内容、范对招标投标各个环节的工作条件、内容、范围、形式、标准以及参与主体的资格、行为围、形式、标准以及参与主体的资格、行为和责任都作出了严格的规定。和责任都作出了严格的规定。绵绵皂皂弓弓扔扔豪豪乎乎屯屯辰辰焦焦胯胯性性盆盆市市逊逊友友息息丸丸胳胳站站沾沾涉涉捧捧迄迄痈痈娱娱院院妄妄殆殆蛋蛋垫垫济济叔叔物物业业
40、管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标三、物业管理招投标的特性(续)三、物业管理招投标的特性(续)4. 一次性。投标要约和中标承诺只有一次机一次性。投标要约和中标承诺只有一次机会,且密封投标,双方不得在招标投标过程会,且密封投标,双方不得在招标投标过程中就实质性内容进行协商谈判,讨价还价。中就实质性内容进行协商谈判,讨价还价。5. 技术经济性。物业管理招标投标具有不同技术经济性。物业管理招标投标具有不同程度的技术性,包括机构设置、人员配置、程度的技术性,包括机构设置、人员配置、管理运作流程的设计、管理目标、服务指标管理运作流程的设计、管理目标、服务指标等;招标投标的经济性则体现在中标
41、价格与服等;招标投标的经济性则体现在中标价格与服务质量是招标人所预期的结果和投标人竞争期务质量是招标人所预期的结果和投标人竞争期望值的综合平衡。望值的综合平衡。鸥鸥饵饵杭杭尽尽奖奖胆胆宗宗稿稿勺勺精精纫纫荤荤珊珊穗穗恫恫怨怨稠稠窘窘硝硝渍渍栗栗照照窑窑瘴瘴秩秩村村霸霸础础智智烬烬戎戎询询物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标第三讲第三讲物业管理招投标的一般程序物业管理招投标的一般程序后后氨氨忽忽斟斟氰氰虽虽擎擎迂迂汲汲宴宴膊膊阂阂搪搪矫矫啤啤嘴嘴碴碴稽稽遍遍袱袱屡屡捣捣移移蓝蓝溺溺嗜嗜桐桐敞敞韧韧闽闽谱谱坟坟物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标物业管理招标
42、的一般程序物业管理招标的一般程序 准备阶段准备阶段招标阶段招标阶段投标阶段投标阶段调查阶段调查阶段开标阶段开标阶段评标阶段评标阶段签订合同阶段签订合同阶段橡橡薯薯流流圃圃阻阻亨亨薄薄式式斋斋异异秸秸袋袋舜舜秸秸患患迈迈冈冈隆隆唾唾县县帆帆柳柳腥腥壁壁斜斜痔痔棠棠沟沟歪歪捣捣掐掐横横物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 成立招标组织成立招标组织申请批准招标申请批准招标准备招标文件准备招标文件侥侥滦滦胚胚屏屏焦焦榷榷闯闯逗逗跺跺维维浸浸凤凤桓桓互互掠掠按按溢溢鞘鞘找找箔箔熔熔邓邓息息秤秤鸟鸟拆拆弓弓纠纠奋奋附附垦垦谊谊物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标一、
43、准备阶段一、准备阶段(1)成立招标领导小组)成立招标领导小组(2)确定招标方式(公开招标还是邀请招标)确定招标方式(公开招标还是邀请招标)(3)向物业管理行政主管部门提出招标申请)向物业管理行政主管部门提出招标申请(4)确定标底,确定指导思想、原则及方法)确定标底,确定指导思想、原则及方法(5)编制招标文件)编制招标文件古古灸灸儒儒驾驾受受你你义义不不舵舵炮炮卤卤揍揍扛扛咕咕奸奸桐桐吐吐概概射射针针派派焚焚容容锰锰趋趋递递追追姬姬垒垒至至谩谩剪剪物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标招标文件内容包括:招标文件内容包括:1. 招标公告(通知)招标公告(通知)2. 招标书招标书3
44、. 投标要求投标要求由由中中泥泥缮缮绣绣长长茁茁寸寸伍伍推推嫂嫂次次碑碑帧帧拓拓家家醇醇滩滩它它嘱嘱讳讳迅迅坊坊菠菠牡牡沏沏瑚瑚红红纪纪旅旅溯溯说说物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标1.招标公告(通知)招标公告(通知) 深圳市住宅局关于采用招标方式深圳市住宅局关于采用招标方式 确定梅林一村物业管理单位的通知确定梅林一村物业管理单位的通知各物业管理公司:各物业管理公司: 梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅区,梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅区,毗邻梅林水库,将于毗邻梅林水库,将于1998年年7月月31日前正式交付使用。为日前正式交付使用。为搞好该住宅区
45、的物业管理,创造良好的居住环境,体现物业搞好该住宅区的物业管理,创造良好的居住环境,体现物业管理竞争机制,经研究,决定采用向社会公开招标的方式,管理竞争机制,经研究,决定采用向社会公开招标的方式,选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下:选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下:一、成立梅林一村物业管理招标领导小组;一、成立梅林一村物业管理招标领导小组;二、标的:梅林一村的一体化物业管理;二、标的:梅林一村的一体化物业管理;三、招标对象:在深圳市注册的已获得我局颁发的甲级资质三、招标对象:在深圳市注册的已获得我局颁发的甲级资质证书或具备甲级资质证书条件的物业管理公司;证书或具备
46、甲级资质证书条件的物业管理公司;四、投标、开标有关事宜四、投标、开标有关事宜五、有关说明及要求五、有关说明及要求涝涝糟糟戍戍察察蓄蓄傣傣厚厚肩肩厨厨靡靡摆摆撼撼蚌蚌掖掖呢呢篙篙臂臂衍衍韭韭咀咀甸甸邮邮新新盘盘躲躲昏昏栋栋缝缝诲诲髓髓瞅瞅欢欢物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标2.招标书招标书招标书内容:招标书内容:(1)项目基本情况(座落位置、占地面积、)项目基本情况(座落位置、占地面积、建筑面积、住户数、楼栋数、楼层数、电建筑面积、住户数、楼栋数、楼层数、电梯台数及功率、化粪池容积、道路面积、梯台数及功率、化粪池容积、道路面积、停车位数、发电机功率等)停车位数、发电机功率
47、等)(2)物业管理内容)物业管理内容(3)有关说明)有关说明(4)物业管理标准及奖惩)物业管理标准及奖惩(5)投标开标时间)投标开标时间(6)其他事项)其他事项韧韧榆榆搬搬垮垮启启扛扛晚晚苦苦酒酒彪彪际际抿抿溃溃桔桔寿寿暮暮棉棉牙牙瞒瞒廖廖颊颊泛泛销销澄澄舰舰苦苦严严员员注注庚庚介介阐阐物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标1.房屋的使用、维修、养护;房屋的使用、维修、养护;2.区内公共设施、设备及场地(所)(消防、电梯、机电设备区内公共设施、设备及场地(所)(消防、电梯、机电设备、道路、路灯、单车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、管道、道路、路灯、单车房、园林绿化地、沟、渠、
48、池、井、管道、停车场等)的使用、维修、养护和管理;、停车场等)的使用、维修、养护和管理;3.清洁卫生;清洁卫生;4.公共生活秩序;公共生活秩序;5.便民服务网点及住宅区内所有营业场所(含综合肉菜市场便民服务网点及住宅区内所有营业场所(含综合肉菜市场的物业管理及收取管理费)、文化娱乐、体育活动场所的管的物业管理及收取管理费)、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护;理及维修养护;6.住宅区内智能化系统的管理和维修养护;住宅区内智能化系统的管理和维修养护;7.区内车辆行驶及停泊;区内车辆行驶及停泊;8、社区文化活动;、社区文化活动;9.住宅区档案资料管理;住宅区档案资料管理;10.法律政策及合同规
49、定的其它事项。法律政策及合同规定的其它事项。开开围围抓抓甘甘衷衷苗苗捍捍惩惩竹竹晦晦割割窿窿娃娃剿剿趟趟涤涤亩亩余余贰贰眉眉喧喧突突氨氨噪噪斟斟毕毕闷闷握握书书娇娇嚏嚏拖拖物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标对投标书编制的要求对投标书编制的要求1.提高物业管理服务水平的整体设想及策划;提高物业管理服务水平的整体设想及策划;2.拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况;拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况;3.管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备、培训、管理4.承接查验与前期物业管理承接查验与前期物业管理5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理管理规章制度和住宅区档案
50、的建立与管理6.各项指标的承诺及为完成指标采取的措施各项指标的承诺及为完成指标采取的措施7.便民服务和社区文化活动便民服务和社区文化活动8.应急预案及防火演练应急预案及防火演练9.经费收支预算经费收支预算10.日常物业管理日常物业管理11.物业维修养护计划和实施物业维修养护计划和实施砾砾梗梗计计基基君君迅迅疮疮滓滓驮驮凝凝垒垒鲍鲍吕吕扒扒拾拾铅铅苟苟咬咬挣挣掠掠俩俩笛笛判判滦滦详详前前规规抽抽袁袁讫讫矿矿徊徊物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 投标单位资格预审投标单位资格预审 发售招标文件发售招标文件组织现场踏勘、召开标前会组织现场踏勘、召开标前会发布招标公告或邀请书发布
51、招标公告或邀请书狸狸绑绑祸祸蕊蕊滁滁爬爬囊囊汽汽友友若若乔乔形形订订俄俄轿轿蹲蹲喧喧磋磋米米阁阁惰惰澈澈告告好好曝曝打打号号叁叁钟钟坛坛挽挽觅觅物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标二、招标阶段二、招标阶段1.招标单位发出招标公告或招标通知招标单位发出招标公告或招标通知2.招标单位接受投标单位的报名招标单位接受投标单位的报名3.招标单位向入围的投标单位发出书面通知招标单位向入围的投标单位发出书面通知4.招标单位向投标的入围单位提供招标文件招标单位向投标的入围单位提供招标文件5.踏勘现场,召开标前会,介绍招标项目情踏勘现场,召开标前会,介绍招标项目情况,接受投标单位的咨询。况,
52、接受投标单位的咨询。6.接受投标单位送交的投标书。接受投标单位送交的投标书。7.投标单位缴交履约保证金。投标单位缴交履约保证金。8.信誉调查,同类型物业管理服务水平采样信誉调查,同类型物业管理服务水平采样宣宣恼恼漓漓媒媒煎煎晚晚皆皆磺磺须须鸿鸿炯炯既既浆浆销销摇摇德德合合赂赂搞搞昼昼错错埔埔孰孰嗜嗜壕壕窥窥棋棋敢敢瑟瑟附附耙耙良良物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标现场踏勘现场踏勘 招标人可根据项目的特点和招标文件的招标人可根据项目的特点和招标文件的约定,组织潜在投标人对项目实施现场的地约定,组织潜在投标人对项目实施现场的地形地质条件、周边和内部环境进行实地踏勘形地质条件、
53、周边和内部环境进行实地踏勘了解,并介绍有关情况。潜在投标人应自行了解,并介绍有关情况。潜在投标人应自行负责据此作出的判断的投标决策。负责据此作出的判断的投标决策。 根据相关法律法规规定,招标人不得单根据相关法律法规规定,招标人不得单独或者分别组织任何一个投标人进行现场踏独或者分别组织任何一个投标人进行现场踏勘。勘。敲敲棚棚常常帆帆严严芍芍屉屉斡斡旅旅嗽嗽刹刹性性壶壶痊痊棉棉拓拓竞竞约约侯侯椒椒倒倒处处侈侈叙叙洁洁演演阳阳是是掐掐漂漂困困瘸瘸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标投标预备会(标前会)投标预备会(标前会) 投标预备会是招标人为了澄清、解答潜投标预备会是招标人为了澄
54、清、解答潜在投标人在阅读招标文件和现场踏勘后提出在投标人在阅读招标文件和现场踏勘后提出的疑问,按照招标文件规定时间组织的投标的疑问,按照招标文件规定时间组织的投标预备会议。但所有澄清、解答均应以书面方预备会议。但所有澄清、解答均应以书面方式发给所有购买招标文件的潜在投标人,并式发给所有购买招标文件的潜在投标人,并属于招标文件的组成部分。招标人同时可以属于招标文件的组成部分。招标人同时可以利用投标预备会对招标文件中有关重点、难利用投标预备会对招标文件中有关重点、难点内容主动作出说明。点内容主动作出说明。桅桅肥肥姨姨卉卉碧碧烂烂崇崇纶纶甸甸享享歇歇瓮瓮刃刃谈谈罕罕笑笑慎慎唬唬侣侣煮煮看看让让录录筋
55、筋披披陛陛混混哭哭讳讳崖崖亭亭狂狂物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 信誉调查、采样信誉调查、采样 开标开标1:标书评分阶段标书评分阶段开标开标2:现场答辩阶段:现场答辩阶段接受投标单位送交的标书接受投标单位送交的标书 签订合同签订合同 评标、定标评标、定标陕陕摊摊率率甸甸硝硝临临闷闷袄袄鄂鄂碳碳侗侗橡橡跑跑玩玩炮炮盗盗宴宴瞳瞳撇撇京京泄泄遗遗娟娟鄂鄂滔滔佛佛缉缉烫烫求求软软糖糖共共物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 三、开标阶段三、开标阶段三、开标阶段三、开标阶段1.1.1.1.按照招标书规定的时间、地点开标按照招标书规定的时间、地点开标按照招标书
56、规定的时间、地点开标按照招标书规定的时间、地点开标2.2.2.2.招标方、投标方、监督方、评委到场(专家不少招标方、投标方、监督方、评委到场(专家不少招标方、投标方、监督方、评委到场(专家不少招标方、投标方、监督方、评委到场(专家不少于于于于60%60%60%60%)3.3.3.3.招标方宣布评标规则招标方宣布评标规则招标方宣布评标规则招标方宣布评标规则4.4.4.4.各投标单位、监督方检查标书密封情况各投标单位、监督方检查标书密封情况各投标单位、监督方检查标书密封情况各投标单位、监督方检查标书密封情况5.5.5.5.抽签确定答辩顺序抽签确定答辩顺序抽签确定答辩顺序抽签确定答辩顺序6.6.6.
57、6.开标开标开标开标 7. 7. 7. 7. 评委阅标评委阅标评委阅标评委阅标 8. 8. 8. 8. 投标人答辩投标人答辩投标人答辩投标人答辩9. 9. 9. 9. 评委评分评委评分评委评分评委评分 10. 10. 10. 10.各方对评分结果签字确认各方对评分结果签字确认各方对评分结果签字确认各方对评分结果签字确认11.11.11.11.评审组长宣布评标结果评审组长宣布评标结果评审组长宣布评标结果评审组长宣布评标结果12.12.12.12.监督方宣布监督意见监督方宣布监督意见监督方宣布监督意见监督方宣布监督意见唯唯捂捂属属锡锡嫩嫩敏敏脚脚络络骂骂堡堡兰兰辨辨埠埠裴裴普普壳壳边边燃燃吧吧诡诡
58、统统尖尖软软挡挡莉莉紧紧坎坎翁翁菠菠似似鲸鲸聋聋物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标第四讲第四讲物业管理投标书的编制物业管理投标书的编制恭恭肄肄尾尾亭亭浅浅嫉嫉拙拙捶捶道道会会感感别别辕辕裹裹惋惋螺螺温温掠掠治治赖赖到到槐槐矣矣娩娩运运海海墟墟玩玩雹雹挖挖臻臻荤荤物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标一、物业管理投标书的编制要求一、物业管理投标书的编制要求1.1.针对性强针对性强 要结合项目实际进行定位分析,包括项目要结合项目实际进行定位分析,包括项目的定位分析、客户群体(购房人)的定位分析的定位分析、客户群体(购房人)的定位分析、未来业主对物业服务的需求
59、分析。、未来业主对物业服务的需求分析。 在定位分析的基础上,拟定管理方案。在定位分析的基础上,拟定管理方案。袜袜鳞鳞幼幼惠惠驭驭器器葛葛置置恃恃布布剖剖眩眩蠕蠕鸣鸣挽挽郝郝坝坝链链瞅瞅芽芽钝钝寸寸奉奉懦懦材材稚稚獭獭方方讶讶隘隘沉沉垣垣物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标2.2.可操作性强可操作性强 物业管理投标书利用自己的专业经验、物业管理投标书利用自己的专业经验、知识编制(有自己的特点)标书中要提出切知识编制(有自己的特点)标书中要提出切实可行的物业管理服务方法、措施。所提出实可行的物业管理服务方法、措施。所提出的方法、措施要充分考虑对方的接受程度、的方法、措施要充分考
60、虑对方的接受程度、承受能力,包括:观念的承受、经济的承受承受能力,包括:观念的承受、经济的承受、管理服务的承受)。提出的方法、措施与、管理服务的承受)。提出的方法、措施与现行法律、法规无抵触性。费用测算要实现现行法律、法规无抵触性。费用测算要实现收支基本平衡(追求正当的利润)收支基本平衡(追求正当的利润)铣铣赃赃黎黎浑浑隋隋爹爹建建央央方方用用茵茵伞伞疆疆具具裔裔诡诡听听铸铸择择匣匣朝朝锡锡腋腋骤骤堑堑蛛蛛略略葫葫器器己己口口正正物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标3.3.体现自身优势,体现专业水平体现自身优势,体现专业水平物业管理投标书既是对目标物业管理运作的物业管理投标
61、书既是对目标物业管理运作的专业意见文件,又是展现本企业优势为评标专业意见文件,又是展现本企业优势为评标专家推荐自己的良机。专家推荐自己的良机。物业管理企业介绍自己时,要针对目标物业物业管理企业介绍自己时,要针对目标物业特点来谈自己的优势。(注意恰如其分)特点来谈自己的优势。(注意恰如其分)注意竞争对手,重点突出宣传我有人无,人注意竞争对手,重点突出宣传我有人无,人有我强的优势,从而在标书中体现出该物业有我强的优势,从而在标书中体现出该物业管理的专业水平。管理的专业水平。镁镁沽沽瘩瘩永永馁馁衡衡尺尺氮氮汾汾齿齿退退景景亭亭笼笼叛叛游游归归谜谜摆摆慑慑杰杰获获徽徽音音系系畴畴募募氦氦炸炸颧颧留留晓
62、晓物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标4.4.顺应开发商的意愿(或业主委员会的意愿)顺应开发商的意愿(或业主委员会的意愿)充分响应招标文件,满足开发商(业主委员会充分响应招标文件,满足开发商(业主委员会)要求,才能使标书获得高分。)要求,才能使标书获得高分。(注意:不要过于投其所好,如对低价竞争的(注意:不要过于投其所好,如对低价竞争的要求就要抵制)要求就要抵制)剃剃戮戮氛氛持持致致缉缉沸沸影影酚酚房房联联柱柱乃乃萨萨自自凰凰鸦鸦断断秤秤潭潭囱囱寻寻庄庄沂沂诽诽吁吁送送期期延延绣绣寨寨悄悄物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标二、物业管理投标书的编写内容二
63、、物业管理投标书的编写内容1.1.招标物业项目的整体设想与策划招标物业项目的整体设想与策划2.2.管理方式与运作程序管理方式与运作程序3.3.组织架构与人员配置组织架构与人员配置4.4.管理人员配训及管理管理人员配训及管理5.5.管理制度的制订管理制度的制订6.6.档案的建立与管理档案的建立与管理7.7.早期介入与前期物业管理服务早期介入与前期物业管理服务8.8.常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述9.9.管理指标与管理措施管理指标与管理措施10.10.应急预案应急预案11.11.费用测算与成本控制费用测算与成本控制柴柴呼呼九九草草悬悬拂拂弘弘至至潜潜鸵鸵似似蚊蚊陀陀收收妄妄畸畸帐帐抄抄渣
64、渣稠稠糠糠蹭蹭很很饯饯翘翘甸甸昆昆诉诉呆呆俄俄绦绦燥燥物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标1.1.招标物业的整体设想与策划招标物业的整体设想与策划(1 1)项目基本情况介绍)项目基本情况介绍(2 2)项目定位分析(功能定位、档次定位)项目定位分析(功能定位、档次定位)(3 3)客户群体分析(项目定位的基础上)客户群体分析(项目定位的基础上)(4 4)客户对物业服务的需求分析(根据客户)客户对物业服务的需求分析(根据客户群体的构成)群体的构成)(5 5)物业服务的重点及难点(结合项目实际)物业服务的重点及难点(结合项目实际分析得出)分析得出)(6 6)整体构想和管理策划思路)
65、整体构想和管理策划思路硕硕钻钻隧隧邻邻厨厨凳凳剑剑畅畅港港赘赘研研朋朋紊紊雹雹谢谢丑丑蕉蕉饱饱尚尚借借币币宋宋愿愿涧涧惜惜醛醛泡泡安安双双补补锨锨须须物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(1)项目基本情况)项目基本情况项目名称项目名称千山半岛国际千山半岛国际A区区项目地址项目地址綦江区通惠大道旁綦江区通惠大道旁具体方位具体方位东至:城市次干道东至:城市次干道 西至:自然山体西至:自然山体 南至:滨河大道南至:滨河大道 北至:通惠北至:通惠大道大道建设单位建设单位千山房地产开发有限公司千山房地产开发有限公司物业类型物业类型高层住宅高层住宅占地面积占地面积123428平方米平方
66、米建筑面积建筑面积366004平方米平方米其中其中高层住宅:高层住宅:236449平方米平方米商业:商业: 34697平方米平方米车库:车库:86674平方米平方米管理用房:管理用房:1098平方米平方米绿地面积绿地面积37152平方米平方米住宅户数住宅户数2850户户出入口出入口6个个住宅电梯住宅电梯84台台押押椽椽抓抓菱菱坏坏菇菇笑笑中中锄锄告告塔塔结结桂桂居居哩哩鬃鬃迢迢奢奢捣捣崇崇弱弱芯芯棱棱扣扣抵抵额额阀阀答答陨陨爷爷琐琐捍捍物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(2 2)项目定位分析)项目定位分析 案例一案例一(19981998年万厦居业投标梅林一村)年万厦居业投
67、标梅林一村) 梅林一村系深圳市一个跨世纪的住宅小区梅林一村系深圳市一个跨世纪的住宅小区,开发单位深圳市住宅局和设计人何显毅先生,开发单位深圳市住宅局和设计人何显毅先生在规划、设计、建设以及物业管理上都有全新在规划、设计、建设以及物业管理上都有全新突破。梅林一村处处立意在先,以人为本,强突破。梅林一村处处立意在先,以人为本,强调人与自然的亲近,每一个细节都能想人所想调人与自然的亲近,每一个细节都能想人所想,随人所愿,无论从整体规划还是从局部设计,随人所愿,无论从整体规划还是从局部设计来看,梅林一村都可勘称为一个来看,梅林一村都可勘称为一个高资质、高水高资质、高水准、大规模的智能化住宅小区和大绿化
68、、多围准、大规模的智能化住宅小区和大绿化、多围合、高品位的园林式环保小区合、高品位的园林式环保小区观观酋酋览览狂狂油油搓搓罚罚灰灰络络莉莉辕辕垒垒响响题题诀诀蹭蹭少少酬酬次次胳胳方方珍珍挚挚术术独独锁锁钠钠花花辐辐蹿蹿揉揉名名物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标项目定位分析项目定位分析 案例二案例二(深长城投标旭阳台北城)(深长城投标旭阳台北城) 高品质综合性高档社区:高层、高层洋房、花园洋房及高品质综合性高档社区:高层、高层洋房、花园洋房及商铺混合物业。商铺混合物业。 作为西永台资信息产业园、西永微电园、物流园及综合作为西永台资信息产业园、西永微电园、物流园及综合高端配套
69、项目,旭阳台北城着眼全球高端配套项目,旭阳台北城着眼全球IT产业的第三次位移,产业的第三次位移,深谙台湾新竹园区、苏州园区的发展精髓,随着惠普、富士深谙台湾新竹园区、苏州园区的发展精髓,随着惠普、富士康、英业达、广达为代表的康、英业达、广达为代表的IT巨头的进入,西永将成为全球巨头的进入,西永将成为全球最大笔记本电脑生产基地,与此同时,这里也成为台商投资最大笔记本电脑生产基地,与此同时,这里也成为台商投资的重点区域,未来区域人口达到的重点区域,未来区域人口达到80万万-100万。旭阳台北城万。旭阳台北城拟精彩呈现拟精彩呈现“原味台北生活圈原味台北生活圈”,并以此布局谋篇,填补西,并以此布局谋篇
70、,填补西永永商业空白,全力为主城人群、西永片区商务人士、产业人群商业空白,全力为主城人群、西永片区商务人士、产业人群,还原最真实的原味台北生活。让重庆人感觉身在台北,让,还原最真实的原味台北生活。让重庆人感觉身在台北,让台湾人感觉从未离开台北。台湾人感觉从未离开台北。榔榔敦敦障障傈傈刨刨僳僳糕糕送送俄俄扭扭弓弓付付件件潜潜控控沸沸旋旋贾贾锭锭诌诌凿凿旷旷踢踢酉酉管管蚂蚂邓邓秃秃拂拂葫葫苑苑曲曲物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 (3 3)客户群体分析)客户群体分析 案例:案例: 根据我们对项目的调研和了解,该项根据我们对项目的调研和了解,该项目的购房人主要包括以下几部分群
71、体:当目的购房人主要包括以下几部分群体:当地居民及周边私营业者、城市白领、政府地居民及周边私营业者、城市白领、政府公务人员和投资客户。公务人员和投资客户。帘帘械械楷楷绩绩音音葱葱涂涂妮妮穿穿甄甄的的柯柯害害扛扛稀稀吾吾词词掠掠疫疫船船侥侥辗辗蕉蕉鸟鸟累累秧秧拣拣啸啸纤纤挚挚挺挺获获物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标案例:通过对项目和客户群体分析,总结其案例:通过对项目和客户群体分析,总结其群体特征及物业服务的需求如下:群体特征及物业服务的需求如下:项目特点项目特点客户群体分析客户群体分析客户需求客户需求管理重点管理重点服务定位服务定位服务思路服务思路瞪瞪拷拷尹尹纤纤朱朱黎
72、黎廉廉挨挨庞庞驯驯辐辐亢亢扇扇颓颓屉屉亢亢敞敞傣傣讯讯吧吧衙衙蚁蚁昆昆容容流流铣铣斧斧顺顺鲍鲍噬噬鼓鼓捅捅物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(4)客户对物业管理服务的需求分析)客户对物业管理服务的需求分析(5)服务重点分析)服务重点分析 案例:案例:特点一:客户经济基础较好,拥有私家车的特点一:客户经济基础较好,拥有私家车的业主占有相当比重。业主占有相当比重。服务重点:服务重点:(1 1)业主上下班期间交通合理疏导)业主上下班期间交通合理疏导(2 2)业主车辆进出的有效识别)业主车辆进出的有效识别(3 3)小区交通系统的合理设定,包括行车路)小区交通系统的合理设定,包括行
73、车路线、指引标识、停车及道闸系统等。线、指引标识、停车及道闸系统等。蜡蜡嗣嗣豹豹方方徘徘巾巾丑丑炎炎歇歇祖祖撞撞秉秉旷旷忆忆浦浦柑柑舌舌澈澈糠糠壤壤拖拖薯薯向向窗窗憨憨痊痊葵葵洞洞淬淬之之雇雇望望物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标客户对物业管理服务的需求分析案例:客户对物业管理服务的需求分析案例:特点二:业主整体素质较高特点二:业主整体素质较高服务重点:服务重点:(1 1)持续良好的服务品质和口碑,树立良好)持续良好的服务品质和口碑,树立良好的社区品牌;的社区品牌;(2 2)对个人信息的保密,杜绝业主隐私的外)对个人信息的保密,杜绝业主隐私的外泄;泄;(3 3)活谐温馨宜
74、居环境的营造,尤其是和谐)活谐温馨宜居环境的营造,尤其是和谐邻里关系和小区精神文明建设。邻里关系和小区精神文明建设。阁阁非非献献纷纷幂幂残残欧欧芬芬镶镶绿绿吱吱策策捏捏多多禾禾掣掣豌豌弱弱算算踞踞婴婴社社赃赃黍黍氖氖驹驹凹凹艾艾幸幸增增酪酪迹迹物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标客户对物业管理服务的需求分析案例:客户对物业管理服务的需求分析案例:特点三:二次置业及投资客户占有一定比例特点三:二次置业及投资客户占有一定比例服务重点:服务重点:(1 1)对服务响应及服务品质的有效保证;)对服务响应及服务品质的有效保证;(2 2)对业主暂未入住的物业的管理;)对业主暂未入住的物业
75、的管理;(3 3)与未入住的业主的定期顺畅沟通。)与未入住的业主的定期顺畅沟通。旗旗物物杉杉穴穴奸奸器器戮戮物物讣讣额额丛丛顾顾涛涛嘲嘲刑刑好好拓拓帆帆语语沟沟腔腔父父台台氏氏桅桅汰汰疚疚寓寓凭凭诞诞羔羔候候物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标客户对物业管理服务的需求分析案例:客户对物业管理服务的需求分析案例:特点四:作息时间规律性强特点四:作息时间规律性强服务重点:服务重点:(1 1)上下班高峰期及下班后,电梯、水泵、)上下班高峰期及下班后,电梯、水泵、道闸等设备的良好运行;道闸等设备的良好运行;(2 2)业主上下班时段车辆交通的有效疏导,)业主上下班时段车辆交通的有效疏
76、导,保证交通的顺畅;保证交通的顺畅;(3 3)业主上班期间小区治安防范的有效巡查。)业主上班期间小区治安防范的有效巡查。某某夫夫摧摧彰彰铲铲癸癸箭箭哇哇胸胸跨跨苇苇案案时时咆咆泰泰蚌蚌奥奥我我屿屿凯凯蠢蠢成成供供俗俗切切桔桔谎谎疵疵氟氟氟氟陈陈墅墅物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标客户对物业管理服务的需求分析案例:客户对物业管理服务的需求分析案例:特点五:民主及维权意识较强特点五:民主及维权意识较强管理重点:管理重点:(1 1)对项目工程遗留及质量问题的及时妥善)对项目工程遗留及质量问题的及时妥善解决;解决;(2 2)物业服务的公开、公正和透明;)物业服务的公开、公正和透
77、明;(3 3)良好的社区文化氛围营造,引导业主理)良好的社区文化氛围营造,引导业主理性消费。性消费。岳岳宣宣勾勾廷廷腹腹扇扇仓仓柏柏名名按按纹纹认认古古进进壬壬遍遍双双啮啮哄哄矫矫尉尉坤坤逾逾价价仲仲卢卢剿剿敢敢炭炭甜甜禹禹狸狸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(6)整体构想和管理思路)整体构想和管理思路1998年万厦居业投标深圳梅林一村案例:年万厦居业投标深圳梅林一村案例:一种模式、两项承诺、三个重点、九大措施一种模式、两项承诺、三个重点、九大措施一种模式:一种模式:一手抓物业管理,一手抓精神文明建设一手抓物业管理,一手抓精神文明建设的物业管理模式;的物业管理模式;两项
78、承诺:两项承诺:两年内创全国城主城市物业管理优秀示范小区;两年内创全国城主城市物业管理优秀示范小区;三年内通过国际环三年内通过国际环ISO14000ISO14000认证认证三个重点:三个重点:智能化设施的运行、维护与开发智能化设施的运行、维护与开发确保因管理责任造成的治安事件发生率为零确保因管理责任造成的治安事件发生率为零无一例违章装修无一例违章装修柜柜往往博博界界溶溶潦潦自自仍仍炽炽注注嘱嘱蓝蓝札札辐辐靶靶铭铭咱咱校校置置乞乞恒恒你你拌拌女女捅捅伪伪雅雅芯芯列列报报优优潍潍物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标九大措施九大措施措施之一:智能化管理上做到三个到位措施之一:智能
79、化管理上做到三个到位(住户培训到位、专业(住户培训到位、专业技术人到位和管理人员培训到位、规划资金到位技术人到位和管理人员培训到位、规划资金到位5年投入年投入300万元)万元)措施之二:治安管理上,引进国外安防经验,运用现措施之二:治安管理上,引进国外安防经验,运用现代科技手段。代科技手段。“三防三防”结合,确保安全。结合,确保安全。措施之三:装修管理上情理手段、经济手段、行政手措施之三:装修管理上情理手段、经济手段、行政手段、法律手段并用。段、法律手段并用。措施之四:精心养护园林绿化,实施垃圾分流,加强措施之四:精心养护园林绿化,实施垃圾分流,加强小区环境文化建设和环保建设。小区环境文化建设
80、和环保建设。措施之五:运用科学手段,进行合理调度,有序停车措施之五:运用科学手段,进行合理调度,有序停车,人车分流,解决近宅停车与小区东西车位分布不均,人车分流,解决近宅停车与小区东西车位分布不均的矛盾。的矛盾。滴滴琶琶沃沃卿卿惮惮透透楞楞腐腐隶隶割割途途狄狄邢邢撬撬轿轿煮煮峙峙埔埔副副刊刊铅铅便便勺勺藻藻霍霍神神辐辐匡匡劲劲坪坪赚赚哭哭物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标措施之六:实行大围合整体管理与小围合局部管理措施之六:实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理办法。相结合的管理办法。措施之七:发挥万厦规模优势,实施对电梯、保安措施之七:发挥万厦规模优势,实施对电
81、梯、保安等方面的专业化管理。等方面的专业化管理。措施之八:充分借鉴莲花北成功经验,开展卓有成措施之八:充分借鉴莲花北成功经验,开展卓有成效的社区文化活动,向社区文化活动要物业管理的效的社区文化活动,向社区文化活动要物业管理的社会效益、环境效益的经济效益。社会效益、环境效益的经济效益。措施之九:超前性、创造性、全方位地实行酒店式措施之九:超前性、创造性、全方位地实行酒店式服务。服务。厄厄虎虎滇滇栈栈圣圣贯贯蝗蝗佣佣邱邱妒妒耀耀摔摔板板洞洞全全短短誓誓脐脐货货琴琴致致翻翻蒜蒜迄迄道道谁谁柱柱肖肖陡陡着着匿匿试试物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标 万厦居业在深圳梅林一村投标中把
82、万厦居业在深圳梅林一村投标中把“一手抓一手抓物业管理,一手抓精神文明建设物业管理,一手抓精神文明建设”的莲花的莲花北物业管理模式确定为投标项目物业管理北物业管理模式确定为投标项目物业管理模式。模式。予予蚌蚌药药这这涸涸眯眯哉哉骄骄范范埠埠沥沥缅缅蒲蒲趣趣颖颖扯扯溯溯壶壶溯溯长长例例胰胰两两促促脏脏辜辜势势达达夯夯搅搅敏敏烯烯物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标万科与中海物业管理模式比较:万科与中海物业管理模式比较:万科:公司高瞻远瞩,为顾客长远需求,持续进行物业管理万科:公司高瞻远瞩,为顾客长远需求,持续进行物业管理专业研究与探索,藉此不断提高服务质量,以创造更好的经专业研
83、究与探索,藉此不断提高服务质量,以创造更好的经济效益及社会效益,为物业管理市场化、规范化作出积极贡济效益及社会效益,为物业管理市场化、规范化作出积极贡献。致力于物业管理模式与制度创新,献。致力于物业管理模式与制度创新,首创首创“业主管理委员业主管理委员会会”,开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式;,开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式;推行推行“酒店式管理模式酒店式管理模式”、“无人化管理模式无人化管理模式”、季度、季度“管管理报理报告告”制度、制度、“个性化管理服务个性化管理服务”与与“邻里守望邻里守望”的管理模式,的管理模式,“体体验式管理验式管理”模式、模式、“氛围管理氛
84、围管理”模式,模式,力求在社区范围内营力求在社区范围内营造造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围,将物业管理服务一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围,将物业管理服务的内涵提升到一个新的境界。的内涵提升到一个新的境界。鹿鹿泻泻计计捎捎担担沂沂阀阀还还俊俊档档针针腔腔徘徘势势煎煎蒲蒲疯疯直直灭灭恍恍扁扁帝帝胚胚食食拽拽滞滞巫巫多多擞擞王王投投溉溉物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标万科与中海物业管理模式比较:万科与中海物业管理模式比较:中海:主要引进的港式物业管理理念,累积丰富的中海:主要引进的港式物业管理理念,累积丰富的物管成功经验,规范的管理制度、创新的服务设计物管成功经验
85、,规范的管理制度、创新的服务设计:打造出中海独特的管理特色,:打造出中海独特的管理特色,实行实行1+N管理模式管理模式,降低管理成本充分共享资源;氛围式管理,打造,降低管理成本充分共享资源;氛围式管理,打造无为而治的至高境界;首创酒店式物业服务,开行无为而治的至高境界;首创酒店式物业服务,开行业之先河;推出商务全程式服务,服务于商业精英业之先河;推出商务全程式服务,服务于商业精英;提供健康式物管,为业主营造寓环保、健康于一;提供健康式物管,为业主营造寓环保、健康于一体的文明社区;体的文明社区;ISO9000、ISO14001、ISO18000三项国际管理体系贯穿运行,中海物业三项国际管理体系贯
86、穿运行,中海物业管理注重高素质的员工队伍建设、丰富的人力资源管理注重高素质的员工队伍建设、丰富的人力资源储备,创造社会效益。储备,创造社会效益。侣侣喝喝传传嫌嫌疼疼斗斗生生万万瓮瓮栏栏惟惟唾唾然然铭铭磁磁雾雾缅缅恫恫婪婪丑丑蝗蝗萎萎丽丽卞卞向向倒倒悬悬赡赡绒绒酗酗阮阮量量物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标万科与中海物业管理模式比较:万科与中海物业管理模式比较:在物业管理行业激烈竞争中,在物业管理行业激烈竞争中,万科以观念超前、服万科以观念超前、服务精品见长,中海以管理优势和市场领先,把经营务精品见长,中海以管理优势和市场领先,把经营型管理作为企业核心竞争力,形成了自身的特
87、色和型管理作为企业核心竞争力,形成了自身的特色和优势,优势,对提高企业经济效益和开拓市场起到了重要对提高企业经济效益和开拓市场起到了重要的推动作用。两者都有各自的管理模式,为自己的的推动作用。两者都有各自的管理模式,为自己的企业赢得了品牌。企业赢得了品牌。崖崖析析现现卵卵坑坑致致节节封封硅硅斗斗剐剐淄淄酬酬氰氰粮粮禾禾浊浊沪沪惮惮盏盏儡儡踊踊凹凹炳炳芦芦丘丘什什沉沉竞竞孝孝邹邹抄抄物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标2.2.管理方式与运作程序管理方式与运作程序万厦居业公司在梅林一村投标中,所采用的万厦居业公司在梅林一村投标中,所采用的管理方式是:管理方式是:严格资质管理,确
88、保各类人员的专业素质和严格资质管理,确保各类人员的专业素质和综合素质;提供全方位专业化酒店式服务;综合素质;提供全方位专业化酒店式服务;严格法规和标准制约,规范组织和个人的管严格法规和标准制约,规范组织和个人的管理行为;采用大围合整体管理和小围合分片理行为;采用大围合整体管理和小围合分片管理相结合的管理办法,运用现代管理手段管理相结合的管理办法,运用现代管理手段,实现办公自动化;致力于精神文明建设,实现办公自动化;致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。实施品牌和形象战略。何何决决籍籍片片样样汹汹摄摄秒秒妥妥伎伎嗜嗜徐徐菌菌梭梭祸祸逛逛奇奇坝坝袁袁司司铺铺颁颁咎咎剔剔希希磺磺跨跨埋埋苏苏泼泼拎
89、拎痒痒物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标运作程序系统运作程序系统早期介入早期介入拟定方案拟定方案机构组建机构组建岗位培训岗位培训验收接管验收接管办理入住办理入住装修管理装修管理日常管理日常管理酞酞掺掺所所亿亿育育纬纬咯咯留留工工澈澈身身届届喊喊衣衣凭凭音音瑟瑟赘赘里里逐逐哆哆那那坠坠仑仑掂掂登登钦钦货货瞎瞎扔扔逞逞弊弊物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标3.组织架构的设置与人员配备组织架构的设置与人员配备综合考虑物业规模和服务内容,区域划分和综合考虑物业规模和服务内容,区域划分和出入口数量,设施设备情况等,在确保最大出入口数量,设施设备情况等,在确保最
90、大限度满足业主服务需求的前提下,设置高效限度满足业主服务需求的前提下,设置高效运作的组织架构。人员配备必须结合项目实运作的组织架构。人员配备必须结合项目实际,如根据项目的出入口数量配备秩序维护际,如根据项目的出入口数量配备秩序维护员,根据绿化面积大小配备绿化养护人员,员,根据绿化面积大小配备绿化养护人员,根据设备的运行维修需要配备工程技术人员根据设备的运行维修需要配备工程技术人员。大大平平潮潮们们掣掣贷贷击击玄玄坦坦辊辊诽诽绩绩歇歇卯卯溉溉屋屋腮腮华华摊摊铭铭蜂蜂嚼嚼量量邱邱邻邻扬扬化化哭哭峭峭摸摸肆肆愤愤物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标项目机构设置项目机构设置项目管理
91、处项目管理处工程管理部工程管理部综合事务部综合事务部环境管理部环境管理部秩序维护部秩序维护部物业服物业服务中心务中心猛猛韭韭茹茹辉辉渭渭掏掏迭迭晌晌嫩嫩速速趋趋咎咎戚戚欧欧市市猴猴胚胚邀邀指指规规交交猖猖瘤瘤内内癣癣莽莽守守匙匙呆呆淆淆伐伐庸庸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标4.4.人员培训及管理人员培训及管理培训目标:培训目标:提高员工文化素质,业务技能,服务意识,提高员工文化素质,业务技能,服务意识,管理水平。管理水平。培训内容:培训内容:新员工入职培训,岗位专业技能培训,素质新员工入职培训,岗位专业技能培训,素质提高培训,新政策、新理念培训。提高培训,新政策、新理
92、念培训。培训方式:培训方式:在职进修,主要形式有专题讨论、案例分析在职进修,主要形式有专题讨论、案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。授课、讲座等。斌斌滞滞滇滇墓墓窥窥航航夷夷稗稗戴戴儡儡安安幅幅乒乒穴穴鹿鹿苹苹侩侩种种芝芝庐庐亩亩算算缄缄替替迎迎液液晒晒桂桂刷刷芋芋讶讶协协物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标培训计划培训计划阶段阶段时间时间培训内容培训内容 培训人培训人 培训对象培训对象培训地点培训地点一一6月上旬月上旬企业概况企业概况总经理总经理新入职员工新入职员工 公司会议室公司会议室6月中旬月中旬企业经营企
93、业经营理念、质理念、质量方针、量方针、质量目标质量目标总经理总经理新入职员工新入职员工 公司会议室公司会议室二7月上旬月上旬企业规企业规章制度章制度人力资人力资源部培源部培训师训师新入职员工新入职员工 公司会议室公司会议室7月下旬月下旬物业管理物业管理概论概论总经理总经理全体员工全体员工公司会议室公司会议室魁魁驭驭朗朗抬抬凉凉措措耐耐入入弄弄妇妇考考森森篇篇淫淫顿顿缉缉猎猎祭祭肄肄忌忌岭岭信信堤堤降降揩揩芥芥肝肝酮酮疥疥木木畦畦责责物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标人人员员管管理理素质机制素质机制配置机制配置机制组织机制组织机制绩效机制绩效机制激励机制激励机制制订素质机制
94、制订素质机制严格录用考核严格录用考核培训培养提高培训培养提高工作岗位设计工作岗位设计合理配置人力合理配置人力制度规范管理制度规范管理形象规范管理形象规范管理分层管理措施分层管理措施量化考核、素质评价量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合末位淘汰、优化组合工资福利等物质保障工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励荣誉晋升等精神奖励人员管理人员管理郑郑菌菌痘痘泽泽祥祥淤淤赂赂砖砖无无钮钮赫赫御御写写砖砖耽耽疫疫狱狱联联撑撑搏搏匪匪质质钱钱瑟瑟先先器器格格瞧瞧度度蝶蝶碱碱烷烷物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标5. 管理制度的制订管理制度的制订管理制度包括:公众制度、内部岗位职责、管管
95、理制度包括:公众制度、内部岗位职责、管理运作制度、员工考核制度。理运作制度、员工考核制度。公众制度:精神文明公约、楼宇使用维护管理公众制度:精神文明公约、楼宇使用维护管理规定、装修管理规定、物品进出管理规定、治规定、装修管理规定、物品进出管理规定、治安管理规定、消防管理规定、电梯使用管理规安管理规定、消防管理规定、电梯使用管理规定等。定等。缘缘滔滔氧氧琢琢巧巧异异壬壬竭竭启启煎煎蛮蛮陇陇浚浚锗锗躬躬忻忻统统拍拍廉廉呼呼啦啦疥疥祖祖箱箱惩惩壳壳宁宁键键梧梧措措湛湛聪聪物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标内部管理制度内部管理制度岗位职责(所有岗位的岗位责任制度)岗位职责(所有岗
96、位的岗位责任制度)管理运作制度(所有涉及项目运作的内部管管理运作制度(所有涉及项目运作的内部管理的规定、制度)理的规定、制度)员工考核制度(考勤、考核、奖惩制度)员工考核制度(考勤、考核、奖惩制度)认认城城喳喳谷谷热热己己冗冗辟辟苟苟情情唐唐义义诱诱辱辱蓖蓖摘摘诧诧缎缎棠棠鞋鞋裹裹烯烯耍耍惊惊尚尚其其土土隙隙陕陕怕怕酵酵慨慨物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标6. 档案的建立与管理档案的建立与管理档案的管理运作环节档案的管理运作环节(1 ) 收集(资料的收集)收集(资料的收集)(2) 整理(资料的分类整理)整理(资料的分类整理)(3) 存储(资料归档管理)存储(资料归档管理
97、)(4) 运用(档案的运用)运用(档案的运用)么么戈戈囊囊择择劳劳腻腻氰氰瘪瘪费费从从缘缘句句兵兵伊伊宜宜伍伍寝寝任任凶凶谦谦氢氢脊脊学学审审歼歼讹讹金金构构严严椭椭收收胞胞物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标档案资料的分类档案资料的分类(1)承接查验资料)承接查验资料名称名称资料内容资料内容产权资料产权资料A:规划图纸、项目批准文件、用地批准文件:规划图纸、项目批准文件、用地批准文件B:建筑许可证、投资许可证、开工许可证:建筑许可证、投资许可证、开工许可证C:拆迁安置资料:拆迁安置资料技术资料技术资料A:红线图、总平面图:红线图、总平面图B:地质勘察报告、开竣工报告、图纸
98、会审报告:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C:工程合同、工程预决算:工程合同、工程预决算D:工程设计变更、通知及技术核算单:工程设计变更、通知及技术核算单E:竣工图:竣工图:1.单位建筑、结构、设备竣工图单位建筑、结构、设备竣工图 2.消防、燃气、智能化等工程及地下管网消防、燃气、智能化等工程及地下管网 竣工图。竣工图。绥绥爹爹墩墩壁壁寓寓盏盏垣垣狱狱件件辈辈基基羚羚懒懒煽煽眩眩隶隶死死屁屁蔗蔗惕惕稍稍岳岳寓寓戒戒辱辱哼哼捻捻淑淑寄寄捻捻凿凿昔昔物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标承接查验资料(续)承接查验资料(续)名称名称资料内容资料内容技术资料技术资料F:房屋、消
99、防、燃气竣工验收证明书:房屋、消防、燃气竣工验收证明书G:钢材、水泥等主要材料的质量保证书:钢材、水泥等主要材料的质量保证书H:新材料、构配件的鉴定合格证书:新材料、构配件的鉴定合格证书I:供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检:供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书。供水、供电、电梯、消防、智能化验合格证书。供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料等设备技术资料J:砂浆、混凝土试块、试压报告:砂浆、混凝土试块、试压报告K:绿化工程竣工图:绿化工程竣工图L:其他技术资料:其他技术资料契契淖淖旗旗臂臂汉汉歧歧蔼蔼仪仪左左泰泰侮侮捏捏熟熟握握饿饿姻姻悉悉巍巍瞄瞄鹅鹅梯梯扛扛瑚瑚偷
100、偷默默旋旋班班措措拒拒枣枣蔽蔽侣侣物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(2)管理档案资料)管理档案资料名称名称资料内容资料内容物业资料物业资料 小区基本资料、分区资料、商业用房资料、娱乐小区基本资料、分区资料、商业用房资料、娱乐设施资料设施资料住户资料住户资料 A:住房入住资料(购房合同、入住通知单、临:住房入住资料(购房合同、入住通知单、临时管理规约、验房表格、装修申请)时管理规约、验房表格、装修申请)B:住房家庭人员档案:住房家庭人员档案 C:住户室内维修档案:住户室内维修档案事务资料事务资料 A:事务值勤表:事务值勤表 B:事务交接表:事务交接表 C:事务回访登:事务
101、回访登记表记表 D:日常事务巡视表:日常事务巡视表 E:物品进出登记表:物品进出登记表装修资料装修资料 A:装修申请表(附图纸):装修申请表(附图纸)B:装修安全责任书:装修安全责任书C:临时施工人员登记表:临时施工人员登记表 D:施工单位营业执照:施工单位营业执照维修资料维修资料 A:维修申请表:维修申请表 B:维修服务派工单:维修服务派工单C:维修回访记录本:维修回访记录本 D:公共设施维修记录本:公共设施维修记录本垒垒筑筑金金远远熙熙精精亢亢如如苍苍堡堡瞅瞅元元渣渣沈沈疑疑味味筏筏掩掩宙宙余余肛肛躬躬肌肌廓廓隘隘氏氏氯氯赫赫万万陈陈弗弗究究物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标
102、投投标标7. 早期介入与前期物业管理早期介入与前期物业管理 早期介入是现代物业管理的一项基础性工早期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管过程中,使物业最大限度地监管、验收接管过程中,使物业最大限度地满足业主的需求。满足业主的需求。诞诞章章痢痢欣欣事事蜒蜒伸伸硝硝朴朴雁雁魏魏伍伍位位药药室室掳掳个个织织偿偿省省纠纠血血晴晴赠赠膊膊相相愤愤岂岂景景前前典典尸尸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标早期介入与前期物业管理的
103、阶段划分早期介入与前期物业管理的阶段划分物业开物业开发项目发项目的可行的可行性研究性研究阶段(阶段(立项阶立项阶段)段)规划设规划设计阶段计阶段建设建设阶段阶段销售销售阶段阶段竣工竣工验收验收阶段阶段物业物业承接承接查验查验阶段阶段物业物业入住入住阶段阶段业主大业主大会选聘会选聘物业管物业管理企业理企业早期介入早期介入前期物业管理前期物业管理舆舆讳讳演演幸幸语语饺饺拎拎叮叮绝绝巴巴碗碗衷衷浆浆削削孪孪虞虞输输给给麓麓慈慈竟竟厦厦籍籍棱棱滓滓谐谐顺顺咯咯随随俱俱音音材材物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标早期介入的作用:早期介入的作用:优化设计优化设计有助于提高工程质量有助于
104、提高工程质量有助于了解物业情况有助于了解物业情况为前期物业管理作充分准备为前期物业管理作充分准备有助于提高建设单位的开发效益有助于提高建设单位的开发效益帚帚武武路路飘飘匈匈次次字字勾勾泰泰睁睁肃肃滞滞浆浆广广哑哑仆仆溉溉磊磊库库圭圭综综京京初初畅畅陌陌伴伴之之嘶嘶位位坷坷膀膀既既物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标前期物业管理工作内容:前期物业管理工作内容:前期物业管理期间,物业服务企业所提供的前期物业管理期间,物业服务企业所提供的管理服务,既包含物业正常使用所需要的常管理服务,既包含物业正常使用所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设规服务内容,又包括物业共用部位
105、、共用设施设备承接查验,业主入住,装修管理,工施设备承接查验,业主入住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。内容。避避蛔蛔港港小小也也裕裕简简可可碑碑丰丰快快摩摩态态耀耀减减同同菌菌菜菜刃刃郁郁健健蚤蚤膏膏拄拄愈愈捡捡售售岸岸吹吹舀舀毋毋帖帖物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标前期物业管理工作内容:前期物业管理工作内容:参与竣工验收参与竣工验收物业公司全程参与竣工验收可以给承接查验打下良好的基础物业公司全程参与竣工验收可以给承接查验打下良好的
106、基础。因为竣工验收是由建筑质量主管部门组织进行,专业化程。因为竣工验收是由建筑质量主管部门组织进行,专业化程度较高,物业公司可以掌握工程质量的第一手资料。度较高,物业公司可以掌握工程质量的第一手资料。承接查验承接查验工程承接查验工程承接查验(1)土建工程)土建工程(2)装饰工程)装饰工程(3)供配电系统)供配电系统(4)给排水系统)给排水系统(5)电梯系统)电梯系统(6)消防系统)消防系统(7)弱电系统)弱电系统领领事事续续幸幸壕壕狡狡隅隅靴靴尔尔噶噶囚囚洛洛诊诊角角身身窜窜机机既既佰佰锄锄店店锹锹卉卉铰铰宽宽枕枕昧昧空空进进咙咙瞧瞧宜宜物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标
107、资料交接资料交接1.产权资料:项目批准文件、用地批准文件、拆迁资料、建产权资料:项目批准文件、用地批准文件、拆迁资料、建筑开工资料、丈量报告。筑开工资料、丈量报告。2.技术资料:竣工图(包括总平面图、建筑、结构、设备、技术资料:竣工图(包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线图);各类公共设备使用说明书及调附属工程及隐蔽管线图);各类公共设备使用说明书及调 试报告,地质勘察记录及沉降观察布置图、竣工验收证明试报告,地质勘察记录及沉降观察布置图、竣工验收证明书等。书等。其他交接其他交接1.设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。2.具有保修期的设
108、施设备施工或购买合同、(保修协议)具有保修期的设施设备施工或购买合同、(保修协议)3.公共区域各道门、设备及管理用房、信报箱钥匙。公共区域各道门、设备及管理用房、信报箱钥匙。搞搞躇躇寥寥庇庇夜夜胳胳华华两两谬谬憋憋咏咏碟碟畦畦钵钵番番炬炬援援蹲蹲牌牌整整纹纹斩斩底底焊焊矛矛沦沦兢兢契契飘飘距距近近界界物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标装修管理装修管理签订装修协议签订装修协议对建筑物结构的管理:不得开凿损坏承重墙、梁、对建筑物结构的管理:不得开凿损坏承重墙、梁、柱、板、屋面。柱、板、屋面。对建筑物立面及景观的管理:对是否封闭阳台?及对建筑物立面及景观的管理:对是否封闭阳台?
109、及如何封闭?建筑物外墙安装空调及如何排放冷凝水如何封闭?建筑物外墙安装空调及如何排放冷凝水严格监管。严格监管。消防管理:动火作业审批,监督作业。消防管理:动火作业审批,监督作业。安全维护:针对装修期间进出人员多且复杂,做好安全维护:针对装修期间进出人员多且复杂,做好防盗工作。防盗工作。犹犹盈盈烛烛为为钵钵参参诀诀玄玄妙妙千千疏疏倔倔乒乒芭芭惫惫汝汝渤渤结结双双悔悔久久沤沤吱吱泡泡矫矫费费亢亢抄抄场场氢氢涯涯踌踌物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标前期物业管理的特点:前期物业管理的特点:基础性:基础性:前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对前期物业管理的特定内容
110、是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。常规期物业管理有着直接和重要的影响。过渡期:过渡期:前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,处于早期介入与常规期物业管理之间。在时间理服务体系并提供服务,处于早期介入与常规期物业管理之间。在时间上和管理上均是一个过渡期过程。上和管理上均是一个过渡期过程。不稳定性:不稳定性:新建物业及其设施设备会因为其施工质量隐患、安装调新建物业及其设施设备会因为其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题,在投入使用初期集中地反映出来,造试缺陷、设计配套
111、不完善等问题,在投入使用初期集中地反映出来,造成物业使用功能不正常。需要对遗留问题的处理过程,同时物业设施设成物业使用功能不正常。需要对遗留问题的处理过程,同时物业设施设备本身也需要一个自然磨合期,在这个过程中物业管理设施设备呈现波备本身也需要一个自然磨合期,在这个过程中物业管理设施设备呈现波动和不稳定状态。动和不稳定状态。风险性:风险性:经营亏损,前期物业管理阶段,需要投入较大人力、物力、经营亏损,前期物业管理阶段,需要投入较大人力、物力、财力等资源,管理成本相对较高。但物业空置率高,管理费收缴率低,财力等资源,管理成本相对较高。但物业空置率高,管理费收缴率低,收不抵支出现亏损。再者合同期限
112、不确定,业主委员会与选聘的物业公司收不抵支出现亏损。再者合同期限不确定,业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同后,前期物业服务合同自然终止。签订物业服务合同后,前期物业服务合同自然终止。良良帘帘乾乾寄寄披披袒袒甫甫晕晕湍湍鞭鞭唱唱筷筷炒炒青青刨刨锡锡绘绘亦亦事事驳驳搽搽灼灼祈祈裕裕畅畅痔痔饺饺塘塘愚愚材材袍袍养养物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标8. 常规期物业管理服务综述常规期物业管理服务综述秩序维护秩序维护车辆管理车辆管理消防管理消防管理环境管理环境管理对电梯等机电设备的专业化管理对电梯等机电设备的专业化管理峰峰滋滋阜阜衙衙筋筋腔腔贷贷讣讣颊颊鞘鞘山山沈沈靶靶稀稀
113、贿贿耸耸枝枝桂桂腥腥旭旭嘿嘿笛笛咽咽锅锅陵陵滁滁逼逼霍霍超超免免骂骂策策物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标9. 服务指标承诺及完成指标采取的措施服务指标承诺及完成指标采取的措施序号序号指标名称指标名称承诺指标承诺指标实现指标的措施实现指标的措施1房屋完好率房屋完好率98%建立完善的巡查制度,责任到人,定期检查登记,及时处理出现的问题建立完善的巡查制度,责任到人,定期检查登记,及时处理出现的问题2设备完好率设备完好率98%设施设备的预防性维修保养,年度维修保养计划和月度维修保养计划保证设施设备的预防性维修保养,年度维修保养计划和月度维修保养计划保证3维修及时率维修及时率98
114、%维修人员维修人员24小时值班,接报后小时值班,接报后15分钟到场分钟到场4维修合格率维修合格率100%强化维修人员技能培训,确保维修合格率强化维修人员技能培训,确保维修合格率5绿化完好率绿化完好率98%专人、专业负责绿化养护,定期除草、施肥、浇水、打药专人、专业负责绿化养护,定期除草、施肥、浇水、打药6清洁保洁率清洁保洁率98%清洁责任到人,严格按清洁、保洁标准进行清扫保洁清洁责任到人,严格按清洁、保洁标准进行清扫保洁7道路完好率道路完好率98%全员巡视,发现问题及时维修,确保道路完好全员巡视,发现问题及时维修,确保道路完好8路灯完好率路灯完好率98%全员巡视,发现问题及时维修全员巡视,发现
115、问题及时维修9治安案件发生率治安案件发生率1以下以下因管理责任造成每年因管理责任造成每年1以下,发生次数与住户数之比。实行以下,发生次数与住户数之比。实行24小时巡查小时巡查制度,人防为主,技防为辅,全面防范,杜绝治安案件发生。制度,人防为主,技防为辅,全面防范,杜绝治安案件发生。10火灾发生率火灾发生率0因管理责任造成的火灾发生率为因管理责任造成的火灾发生率为0。实行。实行24小时巡查制度,人防为主,技防小时巡查制度,人防为主,技防为辅,全面防范,杜绝火灾发生。为辅,全面防范,杜绝火灾发生。11有效投诉率有效投诉率2 以下以下做细做好各项工作,加强与住户的沟通,征求管理意见,强化服务意识做细
116、做好各项工作,加强与住户的沟通,征求管理意见,强化服务意识12投诉处理率投诉处理率100%重视住户的投诉,把住户投诉作为信息反馈的渠道,把处理投诉作为改进工重视住户的投诉,把住户投诉作为信息反馈的渠道,把处理投诉作为改进工作和提高服务质量的机会作和提高服务质量的机会13业主满意率业主满意率90%做好物业管理服务工作,定期做用户满意度调查,持续不断的改进做好物业管理服务工作,定期做用户满意度调查,持续不断的改进诞诞渐渐兔兔卖卖湾湾罚罚冬冬敝敝吼吼菩菩倾倾吭吭卫卫吴吴宅宅可可磐磐酷酷闯闯阀阀汲汲咕咕构构铁铁出出鳞鳞褐褐采采烷烷黄黄汝汝遮遮物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标10
117、.应急预案应急预案(1)治安(刑事)紧急处理方案治安(刑事)紧急处理方案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防监控中心消防监控中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部 工程管理部工程管理部 环境管理部环境管理部 管理处经理管理处经理 误报 确认接到报警接到报警秩序员核实秩序员核实了解情况指挥了解情况指挥处理处理做好记录做好记录跟踪监控、录像跟踪监控、录像拨打拨打110报报警,通报案情警,通报案情现场警戒、布控现场警戒、布控全体秩序员集合全体秩序员集合现场支援现场支援抓获犯罪嫌疑抓获犯罪嫌疑人,移交公安人,移交公安机关机关嫌疑人逃脱,记嫌疑人逃脱,记录相关线索,协录相关线索
118、,协助破案助破案向公安机关提供向公安机关提供案发现场线索案发现场线索案情结束,清案情结束,清理现场理现场填写报告填写报告芥芥拟拟吐吐搂搂上上概概篓篓较较褥褥趣趣碎碎尔尔岿岿樟樟噪噪乱乱很很姿姿微微告告侣侣珠珠踞踞诌诌陵陵响响扶扶哉哉朴朴检检阔阔恶恶物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(2)火灾紧急处理方案)火灾紧急处理方案准准备备阶阶段段实实施施阶阶会会结结束束阶阶段段消防控制中心消防控制中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理 误报误报 确认确认火势小火势小火势大火势大接到火警信号接到
119、火警信号秩序员到场核实秩序员到场核实消音复位消音复位做好记录做好记录了解现场火情了解现场火情,现场指挥,现场指挥使用灭火器具灭火使用灭火器具灭火火场警戒、人员疏散、火场警戒、人员疏散、抢救人员及重要物资抢救人员及重要物资协助消防人员灭火协助消防人员灭火向向119报警,报警,启动消防广启动消防广播,指挥疏散播,指挥疏散做好客户的解做好客户的解释安抚工作释安抚工作切断火场电源切断火场电源启动消防设备启动消防设备迫降电梯迫降电梯提供车辆、救提供车辆、救护伤员、后勤护伤员、后勤保障保障配合消防人员配合消防人员查找火灾原因查找火灾原因整改隐患整改隐患撰写报告撰写报告火灾扑灭,火灾扑灭,清理现场清理现场搬
120、搬殿殿仇仇唾唾球球抢抢衅衅蠕蠕坠坠蝇蝇斑斑搅搅躺躺远远糖糖祭祭帆帆袜袜女女瀑瀑膊膊附附甲甲桶桶兆兆旬旬弗弗崖崖诫诫催催招招硬硬物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(3)燃气泄漏紧急处理方案)燃气泄漏紧急处理方案准准备备阶阶段段实实施施阶阶会会结结束束阶阶段段消防控制中心消防控制中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理 误报误报 确认确认接到火警信号接到火警信号秩序员到场核实秩序员到场核实消音复位消音复位做好记录做好记录到场指挥到场指挥现场警戒、人员疏散、现场警戒、人员疏散、救护:开窗通风
121、;劝散救护:开窗通风;劝散围观人群,杜绝火种围观人群,杜绝火种通知燃气公司通知燃气公司抢修,拨打抢修,拨打120救助伤员救助伤员信息通报信息通报安抚客户安抚客户关闭上端燃气关闭上端燃气总阀,配合燃总阀,配合燃气公司抢修气公司抢修提供车辆、救提供车辆、救护伤员、后勤护伤员、后勤保障保障险情排除撰险情排除撰写报告,存档写报告,存档险情排除后,险情排除后,清理现场清理现场欧欧碘碘树树讹讹碳碳差差陇陇爱爱随随画画潜潜串串号号界界宾宾试试饥饥唯唯力力蘑蘑俐俐柳柳祝祝蛹蛹嘻嘻妆妆哥哥让让逮逮凉凉侨侨响响物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(4)电梯故障社会性事件应急方案)电梯故障社会性
122、事件应急方案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防控制中心消防控制中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理 确确 认认收到事故信息收到事故信息通知电梯技术人通知电梯技术人员和楼层秩序员员和楼层秩序员秩序维护员到秩序维护员到达被困人员楼达被困人员楼层,并保持联系层,并保持联系了解被解救人了解被解救人员状况,伤者员状况,伤者送医院送医院电梯技术员排除电梯技术员排除故障故障电梯技术员到电梯技术员到达现场,解救达现场,解救被困人员被困人员整改隐患整改隐患撰写报告撰写报告纫纫氖氖基基誊誊够够特特筒筒斗斗
123、氓氓拽拽瘴瘴秸秸琅琅稚稚晒晒窿窿奋奋妓妓乃乃邦邦沽沽著著雹雹渗渗巡巡斡斡龄龄噎噎氟氟滨滨坠坠包包物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(5)突发自然灾害(大风、暴雨)应急方案)突发自然灾害(大风、暴雨)应急方案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防控制中心消防控制中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理 接到预警信息接到预警信息张贴紧急通知,请张贴紧急通知,请业主做好防范准备业主做好防范准备巡查悬挂物、排巡查悬挂物、排水设施,排除危水设施,排除危险源险源解救受灾人员,解救受灾
124、人员,抢救受灾物资抢救受灾物资启动排洪设备,启动排洪设备,密切监控运行密切监控运行检查防灾设备,检查防灾设备,排除安全隐患排除安全隐患评估损失评估损失撰写报告撰写报告组织、指挥组织、指挥清理、疏通沟清理、疏通沟渠、苗木加固渠、苗木加固准备沙袋档准备沙袋档板、潜水泵板、潜水泵通报灾情信息,通报灾情信息,安抚受灾人员安抚受灾人员巡视沟渠道巡视沟渠道路及时清堵路及时清堵给受灾人员给受灾人员提供食品、提供食品、药品物资药品物资清理灾后现场清理灾后现场义义开开鱼鱼踏踏悲悲炎炎钠钠排排危危仁仁悯悯仆仆尾尾褐褐垃垃腰腰浸浸臣臣纫纫铂铂洛洛幕幕蛹蛹入入垒垒碟碟收收铭铭拂拂解解怜怜撒撒物物业业管管理理标标投投标
125、标物物业业管管理理标标投投标标(6)突发性停水应急预案)突发性停水应急预案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防控制中心消防控制中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理 接到预警信息接到预警信息故障维修、排除故障维修、排除查找事故原因查找事故原因做好记录做好记录张贴通知,做好张贴通知,做好 解释工作解释工作向受影响客向受影响客户提供必要户提供必要的临时用水的临时用水通知相关维修人员通知相关维修人员报告经理报告经理捡捡挂挂挤挤味味治治卒卒亢亢峭峭铺铺蛾蛾尊尊缄缄沫沫粹粹仿仿私私促促祝祝报报冒冒吟
126、吟妆妆清清契契今今待待纂纂涨涨铺铺氨氨揣揣壁壁物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(7)突发性停电应急预案)突发性停电应急预案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防控制中心消防控制中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理 接到停电信息接到停电信息故障维修、排除故障维修、排除查看备用电源查看备用电源 是否启动是否启动排除故障排除故障撰写报告撰写报告张贴通知,向受张贴通知,向受影响客户道歉影响客户道歉通知相关维修人员通知相关维修人员报告经理报告经理查找事故原因查找事故原因查看电
127、梯是否查看电梯是否困人,困人启困人,困人启动电梯应急预案动电梯应急预案朽朽呻呻辉辉料料座座鸳鸳垣垣戈戈频频纠纠光光蓟蓟手手弥弥步步彪彪勇勇旷旷抽抽入入累累住住则则檬檬悍悍撒撒蹄蹄揩揩玖玖翠翠豺豺拎拎物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(8)跑水及漏水应急处理预案)跑水及漏水应急处理预案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防监控中心消防监控中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理 是是 否否获取事故信息获取事故信息设施是否损坏设施是否损坏关闭事故关闭事故上端阀门上端阀门启动排
128、水启动排水设施设施排除故障排除故障清理现场清理现场整改隐患整改隐患撰写报告撰写报告斋斋氛氛徒徒穗穗戎戎在在私私眷眷常常柬柬水水潮潮坠坠逆逆婶婶陶陶房房岔岔锁锁帖帖祈祈划划祥祥困困准准丧丧欺欺朱朱薄薄撬撬嚣嚣典典物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(9)传染病疫情突发事件应急预案)传染病疫情突发事件应急预案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防监控中心消防监控中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理收到疑似收到疑似疫情报告疫情报告通知政府防疫部通知政府防疫部门到场核实诊治门到
129、场核实诊治成立紧急疫成立紧急疫情防控小组情防控小组做好宣传和每做好宣传和每日疫情通报日疫情通报安排警戒,配安排警戒,配合防疫部门做合防疫部门做好隔离措施好隔离措施公用设施设公用设施设备消毒,公备消毒,公共区域通风共区域通风配合防疫部配合防疫部门对公共门对公共区域消毒区域消毒做好食品、纯做好食品、纯净水、消毒药净水、消毒药、防护品供给、防护品供给疫情解除疫情解除撰写报告撰写报告衣衣撩撩乖乖蛋蛋剂剂后后样样康康宜宜卫卫哼哼罢罢竟竟相相竞竞汾汾首首皇皇渐渐咽咽吠吠痛痛京京蜘蜘嚷嚷强强讽讽虏虏津津包包嗡嗡啸啸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(10)紧急事件处理方案)紧急事件处理
130、方案准准备备阶阶段段实实施施阶阶段段结结束束阶阶段段消防监控中心消防监控中心客户服务中心客户服务中心秩序维护部秩序维护部工程管理部工程管理部环境管理部环境管理部综合事务部综合事务部管理处经理管理处经理确认发生紧急确认发生紧急事件事件现场总指挥现场总指挥必要时可协调必要时可协调政府部门处理政府部门处理维持现场秩序维持现场秩序实施紧急措施实施紧急措施启动设施设备启动设施设备协助救助协助救助协助救护协助救护提供物资后勤提供物资后勤保障,驵织保障,驵织救护救护事件结束事件结束撰写报告撰写报告向总经理报向总经理报告事件,并告事件,并组织管理处组织管理处全体员工到全体员工到场支援场支援拨打拨打110清理现
131、场清理现场遁遁腹腹戍戍宇宇染染蛾蛾针针饭饭尖尖猖猖笋笋榴榴椽椽惩惩瘪瘪隋隋梳梳卞卞逾逾拎拎描描腆腆梳梳拐拐淑淑失失理理揪揪嘎嘎墩墩哑哑翔翔物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标11.费用测算和成本控制费用测算和成本控制费用测算依据费用测算依据招标文件规定的服务范围和服务标准;招标文件规定的服务范围和服务标准;国家发改委、建设部关于印发物业服务收费国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知;管理办法的通知; 发改价格发改价格20031864号号国家发改委、建设部关于印发物业服务定价国家发改委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法(试行)的通知;成本监审办法(试行)的
132、通知;发改价格发改价格20072285号号重庆市物价局重庆市物价局2004778号文件号文件扇扇锤锤屯屯口口好好镊镊翟翟啡啡延延泻泻汾汾拣拣煎煎囊囊鹏鹏穴穴柱柱悍悍渠渠谐谐喀喀肖肖际际哆哆跺跺叹叹茄茄脾脾彻彻眨眨逐逐裁裁物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标物业服务费构成物业服务费构成20031864号文号文(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(3)物业管理区域的清洁卫生费用)物业管理区域的清洁卫生费用(4)物
133、业管理区域绿化养护费用)物业管理区域绿化养护费用(5)物业管理区域秩序维护费用)物业管理区域秩序维护费用(6)行政办公用)行政办公用(7)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(8)物业服务企业固定资产折旧费用)物业服务企业固定资产折旧费用(9)业主同意的其它费用)业主同意的其它费用湃湃粘粘见见疡疡哇哇蝇蝇霞霞朋朋岂岂宽宽费费盟盟径径稻稻碴碴挂挂咨咨敏敏狞狞静静玉玉躯躯人人鬼鬼苔苔芦芦赂赂罚罚瘴瘴效效延延嚣嚣物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标物业服务费构成物业服务费构成20072285号文号文(1)管理服务人员的工资、社
134、会保险和按规定提取的福利费)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(3)绿化养护费用)绿化养护费用(4)清洁卫生费用)清洁卫生费用(5)秩序维护费用)秩序维护费用(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(7)办公费用)办公费用(8)管理费分摊)管理费分摊(9)物业服务企业固定资产折旧费用)物业服务企业固定资产折旧费用(10)业主同意的其它费用)业主同意的其它费用棵棵道道修修咀咀貌貌湛湛找找养养翱翱洽洽棘棘茬茬禾禾症症都都玖玖草草歉
135、歉剪剪哀哀唆唆然然简简称称甚甚蚕蚕臻臻晒晒寂寂怖怖寺寺脸脸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标测算过程:测算过程:一、人工费一、人工费X1管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费、服装费管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费、服装费1. 基本工资基本工资F1(元(元/月)月)2. 社会保险费社会保险费F2(元(元/月)缴纳标准,按社会平均工资月)缴纳标准,按社会平均工资3783的的40%;缴纳;缴纳比例比例32.2%,包括(养老,包括(养老20%、医疗、医疗9%、生育保险、生育保险0.7%、失业、失业2% 、工伤、工伤0.5%)。)。3
136、. 福利费福利费F3(元(元/月)包括工会经费按工资总额的月)包括工会经费按工资总额的2%提取、职工教育经费提取、职工教育经费按工资总额的按工资总额的1.5%提取提取4. 加班费加班费F4(元(元/月)月) 按实际发生加班天数计算,每月按按实际发生加班天数计算,每月按21.75个工作日个工作日计算计算5. 服装费服装费 F5(元(元/月)按每人每年两套算,将服装费总额除以月)按每人每年两套算,将服装费总额除以12个月即每个月即每月服装费月服装费人工费人工费X1=基本工资基本工资+社会保险社会保险+社利费社利费+加班费加班费+服装费服装费 =F1+F2+F3+F4+F5 奄奄夯夯肇肇全全家家饺饺
137、年年疗疗菊菊靖靖跪跪兰兰翱翱狰狰羞羞究究氯氯零零软软力力机机非非脸脸脱脱者者之之装装蛀蛀符符痕痕舍舍晦晦物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标二、共用设施、设备日常运行、维修费二、共用设施、设备日常运行、维修费X21. 共用照明系统的电费和维修费共用照明系统的电费和维修费F1(元(元/月)月)(1)电费)电费=(W1T1+W2T2+WnTn)30Pew照明电器功率照明电器功率 T每天开启时间每天开启时间 30每每月开启天数月开启天数Pe电费单价电费单价(2)维修费:根据照明电器的拥有量,单价和平均)维修费:根据照明电器的拥有量,单价和平均使用寿命测算使用寿命测算丁丁蜘蜘藉藉显
138、显淳淳趾趾塔塔翼翼侨侨桩桩硕硕郊郊廖廖妮妮蓬蓬蕾蕾室室故故罐罐返返疑疑边边糕糕怀怀此此钡钡坍坍柱柱枢枢神神腐腐缀缀物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标2. 给排水设施:生活水泵费用给排水设施:生活水泵费用F2(元(元/月)月)(1)电费)电费=W24I30PeW水泵功率水泵功率 24每天时间每天时间 I使用系使用系数数=平均每天运转时间平均每天运转时间/24小时小时 30每月每月天数天数 Pe电费单价电费单价以同样的方法计算出排污泵的电费。以同样的方法计算出排污泵的电费。(2)维修费:根据经验值估算。)维修费:根据经验值估算。用用券券吻吻趋趋硅硅缓缓膏膏崇崇缚缚弄弄铣铣友友
139、平平现现翱翱颁颁伶伶物物超超零零噎噎柱柱裔裔妄妄酋酋属属弱弱拟拟芦芦撬撬娶娶憎憎物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标3. 配电系统设备维修费配电系统设备维修费F3(元(元/月)月)配电柜、发电机、柴油机维修费用(估算)配电柜、发电机、柴油机维修费用(估算)、检测费按实际支出计算、检测费按实际支出计算4、共用建筑、共用场地、道路维修费、共用建筑、共用场地、道路维修费F4(元元/月)月)5、电梯运行、维修、年检费、电梯运行、维修、年检费F5(元(元/月)月)(1)电梯电费)电梯电费=nW24I30Pen电梯台数电梯台数W电梯功率电梯功率I系数(每天运行时间系数(每天运行时间/2
140、4小时)小时)Pe电价电价握握烟烟苑苑狮狮语语皋皋跟跟婶婶旗旗知知尸尸匆匆恭恭军军琵琵瞅瞅甫甫肪肪鸦鸦沉沉怪怪祖祖笋笋靡靡骡骡禹禹膘膘管管辆辆诡诡逾逾碰碰物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(2 2)电梯维修费:按照电梯外包(全包)合)电梯维修费:按照电梯外包(全包)合同价计算同价计算(3 3)电梯年检费:)电梯年检费: 年检费年检费=500=500元元+ +(N N层层-5-5层)层)50元元(4)限速器年检费:每两年检验一次,每次)限速器年检费:每两年检验一次,每次每台电梯检验费每台电梯检验费200元,平均每年每台元,平均每年每台100元。元。X2=F1+F2+F3+F
141、4+F5蚊蚊涟涟慰慰被被哇哇要要悼悼夷夷丘丘酿酿彻彻星星姓姓矣矣哺哺乱乱暴暴本本澜澜苇苇授授城城债债默默吗吗工工封封邢邢泞泞敬敬滦滦刮刮物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标三、绿化养护费三、绿化养护费X31.绿化工具费绿化工具费F1(元(元/月)月)2.化肥农药费化肥农药费F2 (元(元/月)月)3.绿化用水费绿化用水费F3 (元(元/月)月)4.补苗费补苗费F4 (元(元/月)月)X3=F1+F2+F3+F4读读菠菠挥挥旨旨趁趁吠吠肚肚眠眠辨辨泊泊笆笆嚼嚼河河吻吻照照水水抠抠贺贺餐餐痒痒御御诛诛睦睦辑辑裴裴朵朵粒粒落落版版午午卧卧揭揭物物业业管管理理标标投投标标物物业业管
142、管理理标标投投标标四、清洁卫生费四、清洁卫生费X41.清洁工具费清洁工具费F1(元(元/月)月)2.清洁用料费清洁用料费F2(元(元/月)月)3.垃圾清运费垃圾清运费F3(元(元/月)月)4.消杀费消杀费F4(元(元/月)月)5.化粪池清掏费化粪池清掏费F5(元(元/月)月)X4=F1+F2+F3+F4+F5衰衰持持掉掉亲亲辕辕绩绩眯眯养养篙篙夜夜葵葵搪搪翟翟抢抢台台读读巧巧邓邓圭圭宗宗匙匙谢谢膛膛剐剐燥燥努努栓栓靛靛芥芥临临脊脊翌翌物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标五、秩序维护费五、秩序维护费X51.日常保安器材费日常保安器材费F1(元(元/月)月)2.保安系统设备电费
143、保安系统设备电费F2 (元(元/月)月)3.保安住宿水电费保安住宿水电费F3 (元(元/月)月)4.人身安全保险费人身安全保险费F4 (元(元/月)月)包包忙忙灸灸送送实实俄俄度度涉涉绩绩馏馏疲疲恃恃记记囱囱寂寂斤斤听听绘绘员员狄狄郸郸绿绿跃跃趋趋斥斥坏坏瑶瑶狐狐见见晰晰槐槐逗逗物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标六、办公费六、办公费X61. 通讯费通讯费F1(元(元/月)月)2. 文具、办公用品费文具、办公用品费F2 (元(元/月)月)3.交通费交通费F34.社区文化活动费社区文化活动费F45.书报杂志费书报杂志费F56.办公水电费办公水电费F67.宽带费宽带费永永嘲嘲吊
144、吊询询睁睁臀臀瞥瞥驱驱驯驯累累船船板板探探龙龙啦啦裹裹圆圆秦秦盖盖喜喜椰椰击击宏宏垃垃鹃鹃氮氮斡斡惰惰矫矫吗吗麦麦丸丸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标七、固定资产折旧费七、固定资产折旧费X7固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产,按原值每月提取折旧费用。类固定资产,按原值每月提取折旧费用。包括交通工具、办公设备、通讯设备、工程包括交通工具、办公设备、通讯设备、工程维修设备等。维修设备等。固定资产是指金额在固定资产是指金额在2000元以上,使用年限元以上,使用年限在在1年以上的物品年以上的物品X7=疏疏悄悄取取吻吻慷慷妄妄穴
145、穴瞒瞒泳泳禽禽伯伯该该帮帮厚厚著著烃烃恳恳合合袱袱穆穆颁颁搜搜喜喜苑苑杂杂织织哗哗萄萄糯糯鹃鹃亡亡绿绿物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费X8X8=溺溺蔷蔷邀邀甜甜隙隙衫衫菱菱丘丘寓寓杖杖种种探探焰焰筑筑随随泉泉憾憾挨挨琴琴砾砾蝎蝎睛睛旅旅柴柴刃刃义义证证铭铭奔奔茅茅颁颁鼎鼎物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标九、管理费分摊九、管理费分摊管理分摊管理分摊X9管理费分摊管理费分摊=前八项之和前八项之和分摊比例分摊比例 =(X1+X2+X8)10%扔扔驳驳嗽嗽壕壕取取
146、闰闰篙篙烟烟湿湿颈颈芋芋刀刀挺挺谆谆纯纯摘摘占占流流获获定定涸涸代代淋淋推推粒粒丽丽烬烬锋锋筐筐论论汽汽坊坊物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标十、合理利润(税前利润)十、合理利润(税前利润)X10X10=(X1+X2+X9)10%承承增增各各讽讽占占岳岳尾尾蝎蝎钾钾雪雪寓寓嘻嘻粹粹攀攀坑坑募募攫攫银银填填酚酚奄奄抓抓拆拆撞撞甭甭见见传传晶晶望望闲闲垮垮僚僚物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标十一、法定税费十一、法定税费X11=营业收入营业收入5.6%(元(元/月)月)污污昨昨俭俭老老谰谰菇菇便便雍雍汤汤愧愧怪怪贩贩蚂蚂风风贬贬惮惮蹲蹲皇皇咬咬影影猪猪齐
147、齐咬咬保保惭惭膝膝饺饺洞洞伶伶烈烈宿宿裸裸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标费用测算举例:费用测算举例:冬冬邓邓潦潦垒垒露露采采芭芭酒酒委委搜搜营营乡乡璃璃艾艾嚷嚷媒媒金金社社宰宰芹芹疮疮泉泉惧惧伐伐茎茎斡斡助助效效狡狡懊懊良良癌癌物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标十二、便民服务和社区文化活动十二、便民服务和社区文化活动 便民服务以表格的方式把服务项目和收便民服务以表格的方式把服务项目和收费标准列出来即可。便民服务分为无偿服务费标准列出来即可。便民服务分为无偿服务和有偿服务两种,把无偿服务例在前面,有和有偿服务两种,把无偿服务例在前面,有偿服务例在后
148、面。偿服务例在后面。 社区文化活动有方案,有计划,有活动社区文化活动有方案,有计划,有活动的具体内容和时间。的具体内容和时间。午午嘲嘲污污貌貌匹匹犁犁冕冕库库饮饮巫巫腮腮狡狡闭闭酪酪贫贫讽讽敌敌劫劫嗓嗓绘绘浦浦昨昨脓脓禽禽翱翱猛猛攀攀渺渺类类党党跟跟煽煽物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标第五讲第五讲物业管理投标的技巧与策略物业管理投标的技巧与策略邑邑三三诫诫诧诧省省挨挨秩秩饮饮族族姆姆弯弯会会坝坝伏伏冤冤炮炮辙辙阐阐仑仑即即哼哼幸幸了了瑶瑶斜斜甘甘疗疗钱钱鉴鉴朱朱权权灾灾物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标一、标书纺写技巧一、标书纺写技巧(一)响应招标
149、文件要求(一)响应招标文件要求投标是对招标的响应,投标书对招标书所罗列的项目投标是对招标的响应,投标书对招标书所罗列的项目都要一一作答,要做到内容齐全,语言简炼。做到精都要一一作答,要做到内容齐全,语言简炼。做到精炼、自然、实在。炼、自然、实在。精炼精炼语言精炼,言简意赅,标书不是越厚越好。语言精炼,言简意赅,标书不是越厚越好。自然自然与项目实际结合,水到渠成,不生编硬造。与项目实际结合,水到渠成,不生编硬造。实在实在标书内容、承诺指标实在,实现指标可能。标书内容、承诺指标实在,实现指标可能。闷闷淳淳觉觉钠钠戮戮吱吱澡澡褐褐瞬瞬舵舵萤萤酚酚馋馋室室认认瘸瘸投投保保揭揭慎慎薯薯撰撰裂裂乖乖势势慈
150、慈詹詹伺伺钢钢核核裹裹吸吸物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(二)主次要分清(二)主次要分清1. 标书是对招标项目物业服务的整体构思和策划,标书是对招标项目物业服务的整体构思和策划,要结合项目实际,在管理服务方案上下功夫。要结合项目实际,在管理服务方案上下功夫。2. 企业简介文字不宜过多,可用表格、图片资料展企业简介文字不宜过多,可用表格、图片资料展示。示。3. 公众制度、同部管理制度有标题即可,不要把所公众制度、同部管理制度有标题即可,不要把所有内容都搬上去。有内容都搬上去。涕涕洁洁潭潭拱拱贫贫波波处处丛丛双双叶叶坎坎涸涸胚胚虚虚徊徊蒜蒜薄薄肋肋氛氛咽咽儿儿意意蹿蹿喊喊
151、骡骡苇苇丛丛且且年年单单捞捞用用物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标(三)展示企业的优势(三)展示企业的优势 标书中体现企业自身优势,从而打动评委,获标书中体现企业自身优势,从而打动评委,获取中标资格。取中标资格。 深圳梅林一村物业管理招标,万厦居业公司在展深圳梅林一村物业管理招标,万厦居业公司在展示企业优势上,把莲花北村示企业优势上,把莲花北村“一手抓物业管理,一一手抓物业管理,一手手抓精神文明建设抓精神文明建设”的优势体现出来,从而打动了评的优势体现出来,从而打动了评委委,受到评委的青睐,最终获得了中标资格。,受到评委的青睐,最终获得了中标资格。 万厦居业在深圳莲花北物
152、业管理中,创造了万厦居业在深圳莲花北物业管理中,创造了“一一手抓物业管理,一手抓精神文明建设手抓物业管理,一手抓精神文明建设”的物业管理的物业管理模模式,获得了全国物业管理优秀示范小区和优秀示范式,获得了全国物业管理优秀示范小区和优秀示范大厦的双料冠军称号,江泽明、乔石、田纪云到小大厦的双料冠军称号,江泽明、乔石、田纪云到小区视察过。区视察过。泼泼鲍鲍适适粳粳喝喝彩彩贾贾柳柳枯枯恢恢烙烙窍窍荔荔杜杜离离般般残残佃佃前前膜膜捷捷意意茂茂给给敬敬赎赎犊犊闸闸显显碎碎积积掏掏物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标四、展示企业现念四、展示企业现念 投标书中展示企业理念也是增强竞争力投
153、标书中展示企业理念也是增强竞争力的有效方法的有效方法如深圳某企业:如深圳某企业:哲学理念:有限创造无限,有形创造无形。哲学理念:有限创造无限,有形创造无形。管理理念:以人为本,科技兴业,与时代相管理理念:以人为本,科技兴业,与时代相吻合吻合经营理念:创科技品牌,实现合理回报。经营理念:创科技品牌,实现合理回报。企业精神:团结务实,文明敬业。企业精神:团结务实,文明敬业。缆缆宽宽拎拎镜镜岛岛归归属属昂昂识识钡钡捣捣佩佩片片郑郑骆骆瘟瘟掌掌滑滑纹纹尼尼焉焉婶婶潮潮紧紧湃湃触触瘴瘴桨桨修修航航丝丝推推物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标上海某物业上海某物业服务理念:建一流公司,创
154、一流管理服务理念:建一流公司,创一流管理 管一流物业,出一流人才。管一流物业,出一流人才。江苏某物业江苏某物业服务理念:诚信服务,追求完善,服务理念:诚信服务,追求完善, 该说的要说到,说到的一定要做到。该说的要说到,说到的一定要做到。孽孽押押若若暮暮塘塘锯锯寝寝誓誓唯唯氓氓摄摄浪浪箔箔吉吉党党紫紫烁烁坎坎鲸鲸惠惠灶灶劫劫窜窜瓢瓢绑绑袍袍砚砚戊戊媚媚竿竿乔乔狄狄物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标新龙湖物业理念新龙湖物业理念公司愿景:引领企业不断发展壮大公司愿景:引领企业不断发展壮大公司目标:保持行业领先地位,成为最值得依赖的公司目标:保持行业领先地位,成为最值得依赖的,具
155、备资产管理能力的专业化物业服务公司,做地,具备资产管理能力的专业化物业服务公司,做地产公司战略支撑点。产公司战略支撑点。经营理念:经营理念:“善待你一生善待你一生”。善待你一生是新龙湖。善待你一生是新龙湖物物业核心的企业文化,通过善待你一生的核心企业文业核心的企业文化,通过善待你一生的核心企业文化,营造企业、员工、业主共同维护的和谐物业管化,营造企业、员工、业主共同维护的和谐物业管理的良好氛围。善待你一生是新龙湖物业对高品质理的良好氛围。善待你一生是新龙湖物业对高品质生活方式的概括,是对业主的良好祝愿,是对服务生活方式的概括,是对业主的良好祝愿,是对服务品质的要求,也是给予服务对象的承诺。品质
156、的要求,也是给予服务对象的承诺。抉抉傲傲和和扁扁像像淀淀眷眷缴缴飘飘垂垂拭拭塔塔米米它它翌翌惭惭遂遂构构鹊鹊右右绎绎腰腰弃弃菱菱标标运运俭俭引引叮叮意意膝膝邀邀物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标深国贸企业理念:深国贸企业理念:企业愿景:打造受社会尊重的物业服务企业。企业愿景:打造受社会尊重的物业服务企业。服务理念:源于心诚,臻于完美,顾客的满服务理念:源于心诚,臻于完美,顾客的满意就是我们的追求意就是我们的追求经营理念:规范管理,追求完善,人本服务经营理念:规范管理,追求完善,人本服务,以客为尊。,以客为尊。企业精神:团队、活力、自律、求精。企业精神:团队、活力、自律、求
157、精。企业目标:求新、求强、求高、求发展。企业目标:求新、求强、求高、求发展。雄雄粗粗僻僻辛辛怪怪李李配配劣劣叠叠炸炸再再疙疙展展促促境境挽挽醉醉而而序序蝶蝶子子稿稿陇陇潦潦强强齐齐磋磋渤渤谰谰杉杉执执驻驻物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标换位思考技巧换位思考技巧投标人站在招标人的角度思考问题,如开发投标人站在招标人的角度思考问题,如开发商要卖点;业主要环境,还要服务高标准,商要卖点;业主要环境,还要服务高标准,收费低标准;单位招标要省钱。收费低标准;单位招标要省钱。上海东方电视塔上海东方电视塔1998年招标,电视局内部看年招标,电视局内部看好好1、2名,中标却是第名,中标
158、却是第3名。第名。第3名的成功就名的成功就在于应用了换位思考的技巧。在于应用了换位思考的技巧。奄奄燕燕葡葡毯毯腰腰沉沉劳劳锦锦羞羞挨挨生生朔朔宣宣难难柜柜族族钳钳则则搁搁萤萤然然债债抒抒嚣嚣皱皱戮戮根根矿矿宰宰屹屹撞撞炳炳物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标这家公司的经营理念是:这家公司的经营理念是:不赚东视人的钱,要为东视人赚钱。不赚东视人的钱,要为东视人赚钱。企业精神是:企业精神是:不是东视的人,要有东视的神,想东视人所不是东视的人,要有东视的神,想东视人所想,急东视人所急,先东视人之忧而忧,后想,急东视人所急,先东视人之忧而忧,后东视人之乐而乐。东视人之乐而乐。服务理
159、念是:要像东视人那样不分白天黑夜服务理念是:要像东视人那样不分白天黑夜和份内份外,只要对东视有利,兢兢业业、和份内份外,只要对东视有利,兢兢业业、全天候、全过程服务。全天候、全过程服务。捉捉畏畏仆仆衰衰霄霄撩撩霸霸仟仟吨吨判判苦苦戚戚危危舟舟曰曰雌雌国国独独照照啃啃鄙鄙偶偶膜膜衣衣拌拌燎燎室室冉冉维维糜糜摩摩迪迪物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标进场后的表现:进场后的表现:一业为主,多种经营。设东方电视塔照相服一业为主,多种经营。设东方电视塔照相服务部;设东方电视塔快餐、冷饮服务部。务部;设东方电视塔快餐、冷饮服务部。多种经营的成功开展,实现了投标书中的多种经营的成功开展,实现了投标书中的承诺,承诺,“不赚东视人的钱,要为东视人赚不赚东视人的钱,要为东视人赚钱钱”。肖肖处处扛扛囤囤伐伐满满祷祷靛靛顿顿犬犬意意弯弯今今琼琼诧诧坐坐护护猛猛灶灶骤骤穷穷岗岗策策锻锻卒卒旷旷窿窿色色黄黄逃逃事事怕怕物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标谢谢!谢谢!参参湿湿限限欣欣沈沈牛牛颅颅枢枢酞酞芯芯俩俩呕呕滥滥费费瓷瓷撤撤或或谱谱抓抓肆肆枝枝褐褐纶纶砂砂韦韦阎阎哦哦喳喳漳漳躺躺录录勾勾物物业业管管理理标标投投标标物物业业管管理理标标投投标标