精品文案雄县淼国际酒店项目调研报告ppt

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1、汇汇 淼淼 国国 际际 酒酒 店店 项目调研报告项目调研报告目录：第一部分、汇淼国际酒店项目及区域概况第二部分、雄县汇淼国际酒店的SWOT分析第三部分、项目推广目标第四部分、酒店经济指标分析第五部分、项目交工标准建议第一部分、汇淼国际酒店项目及区域概况第一部分、汇淼国际酒店项目及区域概况（一）雄县市场分析（一）雄县市场分析： 1 1、区域整体概况、区域整体概况 本项目位于河北省保定辖区雄县境内。雄县位于冀中平原中部，地处北京、天津及保定市三角腹地，南倚“华北明珠”白洋淀，北靠“京南小香港”-白沟镇，分别与霸州市、文安、任丘、安新、容城、高碑店、固安等七县市接壤，北距北京、东距天津均为100公里

2、，西南距保定70公里，距石家庄175公里。2 2、区域经济概况、区域经济概况 经过20多年的发展，雄县的工业经济初步 完成原始资本积累阶段，正逐步由简单的数 量扩张向数量与规模、质量、效益有机结合 方向发展，形成了特色鲜明的产业群体。(1) 塑料包装印刷业：该业是雄县第一大主导 产业。现在各类塑料印刷企业2000余家， 从业人员4万余人，拥有各类包装印刷设备 1万余台套，年产各类塑料制品30万吨，年 产值36亿元，已形成了从原材料生产经 销、吹塑、制版、印刷、包装到销售的比较 完备的产业链条，是中国北方最具影响力的 塑料产品生产基地。(2)压延制革业：该业已呈现聚集发展的趋势，形 成了占地50

3、0余亩的工业小区，现在规模企业 14家，从业人员6000余人，年产值12亿元。(3)乳胶制品业：现有企业120家，从业人员1万 余人，拥有各类生产加工设备近200台（套），年产值5.6亿元，年消耗及销售天然橡胶6万吨。雄县已成为全国最大的乳胶计生用品生产基地。传统产品气球、家用手套分别占到全国市场份额的80和50。(4)电缆电器业：现在规模企业70余家，从业人 员6000人，年产值17亿元，拥有各类电缆电 器加工设备千余台（套）。产品包括电线电 缆、电力金具、电器、电料等，销往全国市 场，广泛用于国家重点工程建设。(5)其它发展较快的产业：化工业是雄县新兴行 业，现在规模企业2家（雄威化工股份

4、有限 公司、河北炼化集团雄县化工厂），主要产 品为无机氯、镍、钴、钡盐和新型溶剂油， 其中纳米级碳酸钡等4项高新技术产品获国 家专利，是中国北方重要的化工企业。高科 技农业企业2家（风车呋喃糠醛公司、绿源 饴糖厂），主要产品“呋喃”糠醛，广泛应用 于机械制造、树脂粉辅料、调味剂辅料。麦 芽糖用于食品加工。（二）区域市场分析：（二）区域市场分析：1.1.区域经济指标区域经济指标: :2006年雄县 生产总值32.5665万元，同比增长12.3%，在全省排名14位。全县企业出口创汇达2649万美圆。同年在岗职工人均收入13096元。农民人均纯收入4070.44元，同比增长6.12%，全省排名第15

5、位。城镇居民人均收入水平还不算很高，但是消 费水平并不低，例如：餐饮业的迅速发展和 消费品的增长。由此看来，这个地区贫富比 例差距不是很大，综合消费能力较强。2. 区域市场分析： （1）区域商品房市场分析 A A、雄洲世纪城：、雄洲世纪城：雄洲世纪城雄洲世纪城开发商 ：北京山水居房地产开发有限公司位 置 ： 雄洲路以东县政府北侧建筑结构： 砖混结构产品类型：多层、小高层、别墅 开工时间： 2003.11竣工时间： 现已入住，二期在建2008年6月入住销售方式： 自行销售销售队伍： 4人主力户型： 120平米150平米现销售价格： 多层均价：1700元/平米；别墅均价：4000元/平米雄洲世纪城

6、雄洲世纪城项目为雄县第一大居住社区，产品丰富采用 多层、小高层、别墅相结合的复合型建筑结 构，布局合理。自2004年开盘至今，销售情 况一直良好，在本地有良好的口碑传播。B B、颐泓豪庭、颐泓豪庭颐泓豪庭颐泓豪庭开发商 ：石家庄泓坤房地产开发有限公司 位 置 ： 雄洲宾馆对面建筑结构： 砖混结构产品类型：多层 开工时间： 2003.11竣工时间： 2007年8月销售方式： 自行销售（与车库捆绑销售）销售队伍： 11人主力户型： 120平米160平米现销售价格： 1650元/平米（车库：1400元/平米）颐泓豪庭颐泓豪庭项目毛坯交工，外檐采用三色贴面瓷砖，全 部落地式阳台、外飘窗，地板采暖分户计

7、 量，温泉水24小时入户。项目宣传口号 繁华很近，我家很静。现已销售80%。C C、温泉太阳城、温泉太阳城温泉太阳城温泉太阳城开 发 商： 香港创展投资机构北京山水居房地产开发有限公司河北省英才教育集团位 置 ： 雄县白洋淀温泉城一号路建筑结构： 砖混结构、框架结构产品类型： 多层、912层小高、配套商业开工时间： 未知竣工时间： 2009年销售方式： 自行销售销售队伍： 未知主力户型： 未知现销售价格： 预计2100元/平方米温泉太阳城温泉太阳城A：项目总投资及构成：总投资约50000万元，全部自筹资金。其中，温泉太阳城投资45000万元，中学投资5000万元。B：建设规模及主要内容：占地4

8、59亩，建筑面积352500平方米。其中，学校52500平方米，可容纳60个教学班同时授课，3000名学生，职工总数300人，温泉太阳城300000平方米。C：当前形象进度：以围场作业 D：本年度建设计划：完成报批手续，完成学校土建工程和温泉太阳城部分工程，完成投资20000万元。E：预期经济效益和社会效益：温泉太阳城温泉太阳城F：中学建成后可容纳3000名学生就读，完成雄县普及高中教育任务，为雄县培养优秀中学毕业生。G：温泉太阳城社区面向京、津、保市场，采用法国设计，使用天威英利技术和设备，投资1500万元，建设太阳能光伏发电站，电梯、照明设备、洗浴、路灯采用太阳能电源。该项目具有节能、环保

9、两大特点。H：是全国首家地热能与太阳能综合利用的生态示范社区。I：项目建设地点：河北省雄县大清河西岸旅游路南侧。J：用地情况：征地459亩，全部为建设用地。（2 2）商业项目分析：）商业项目分析： 雄州购物广场雄州购物广场雄州购物广场雄州购物广场是雄县最大一家大型百货业态商场，位于雄县铃铛阁大街，经营面积27000平方米，员工1000多人。地下、一层：经营超市、手机、化装、饰品、名烟酒、黄金珠宝、医药；二层：男装、裤区、皮鞋；三层：休闲、内衣、毛衫、儿童、四层：精品女装、精品男装、精品鞋、运动装、床品家居、羽绒服。雄州购物广场雄州购物广场其商业运营模式如下其商业运营模式如下： 本商场经营模式采

10、用式产权式商铺的形式： 作为一种新的投资产品，产权式商铺以产权式商铺以“现金回现金回报报+ +独立产权独立产权+ +服务馈赠服务馈赠”的模式出现，的模式出现，将整个商铺分割成不同面积单位进行出售来 获取开发利润，同时在保证业主年 的收益率的前提下，由运营商统一经营。雄州购物广场雄州购物广场面积区间 项目整体面积27000平米，分为5层，其中地下一层4000平米，一层至三层每层6000平米，四层5500平米；每个摊位面积从4.5平米至500平米不等，其中主力面积为2050平米。 雄州购物广场雄州购物广场 推售节奏（分四期推售） 分期放量面积 （平米）销售价格 （元/平米）销售比率 一期： 一层6

11、000125002000088% 二期： 二层 6000120001380076% 三期： 三层 6000120001380058% 四期： 四层 550080001200039%雄州购物广场雄州购物广场投资回报 总体采用年的回报率返还客户，超过五年可续签（比率待定）；返款周期分为半年和一年两种，为每年3月1日和9月1日；具体数字如下： 第一年： 第二年： 第三年： 第四年： 第五年： 合计： 4 0 %雄州购物广场雄州购物广场促销方式 正常销售一次性优惠2%，贷款没有优惠； 2006年初推出15个摊位5年返100%，平均 每年返20%； 2007年元月1日上午推出100个摊位半价销 售，全部

12、售罄，当日下午恢复正常。 雄州购物广场雄州购物广场智能化 雄州购物广场内部设有3部观光梯，8部自动双向扶梯，进口双效中央空调，背景音乐，拥有计算机管理、监控系统，消除自动报警系统及电子防盗系统等。雄州购物广场项目分析： 1）项目优势及对酒店项目有利因素大型标高商业项目，市场认可度高；投资产品概念导入，注入新型投资理念；高端价格投资产品，深入挖掘市场强势潜在购买力。雄州购物广场 2）项目劣势及对酒店项目不利因素价格标高，品质不佳；经营状况不佳，后期经营产生问题较多，影响投资产品口碑传播；操盘技术水平差，促销政策不适，影响整体销售节奏。（3）现有酒店、宾馆经营情况分析为了更深入的了解当地酒店市场的

13、情况，我们针 对雄县、白沟、安新和容城等地的酒店进行了市场调研，具体情况如下：A.A.大华宾馆大华宾馆大华宾馆大华宾馆地址：雄县温泉路102号联系电话：0312-5817080房间总量：150标准间：142 价格：200套间：8 价格：500星级标准：（三星标准）入住率：周一至周四50%，周末80%简介：雄县县城最高档酒店，现有入住情况良好，但设施比较陈旧B.B.津雄大酒店津雄大酒店津雄大酒店津雄大酒店地址：雄县温泉路与河北大街交口联系电话：0312-5815587房间总量：46标准间：21 价格：100套间：6 价格：160星级标准：（无星级）入住率30%简介：现经营状况不佳，面临倒闭。设计

14、为四层建筑，共计房间75套，现只开放2-3楼，1楼因为没有空调已全部停止使用，4楼长时间停止使用，餐厅已停止使用，设施十分成旧。C.C.雄洲宾馆雄洲宾馆雄洲宾馆雄洲宾馆地址：雄县温泉路102号联系电话：0312-5817080房间总量：150标准间：142 价格：200套间：8 价格：500星级标准：（三星标准）入住率：周一至周四50%，周末80%简介：雄县县城最高档酒店，现有入住情况良好，但设施比较陈旧D.D.风情园蒙古包（无图）风情园蒙古包（无图）地址：保定雄县白洋淀温泉城一号路联系电话：0312-5962177房间总量：37标准间：32 价格：140套间：5 价格：180星级标准：（二星

15、标准）入住率50%简介：2002年建成，设施崭新，房屋明亮，位于景区附近，步行到景区十分钟。32套标准间之中，其中12套为蒙古包，20套为普标。可提供40人会议场地及就餐。特色民族风情表演、篝火晚会和蒙古传统宴席。 E E木棉花酒店木棉花酒店木棉花酒店木棉花酒店地址：保定雄县白洋淀温泉城路联系电话：房间总量：244标准间：196 价格：800 / 标准间：8 价格：1000套间：12 价格：2000 / 套间：8 价格：4000星级标准：（五星级）入住率70%简介：北京华润集团于2004年在本地购置数百亩土地建成经济管理学院。其中包括五星际酒店一个，2007年之后由香港一家酒店管理公司接手并正

16、式对外营业。F F白沟坤源大酒店白沟坤源大酒店白沟坤源大酒店白沟坤源大酒店地址：河北高碑店市白沟镇津保公路南侧联系电话：0312-5598666房间总量：89标准间：328元/日，标准单人间388元/日，豪华间428元/日，高级豪华套间888元/日星级标准：（三星级）入住率：60%以上简介：该酒店为白沟地区最大的酒店，一共是六层高、均可以宽带上网。一楼为多功能餐厅，二楼为餐厅包房。有一个能容纳50人的会议厅。占地面积2万平米，建筑面积1万6千平米。酒店拥有不同规格的客房89间（套）设有标准间、豪华间、普通单人间、普通套房、豪华套房等。 G G蓉城奥威国际大酒店蓉城奥威国际大酒店 蓉城奥威国际大

17、酒店蓉城奥威国际大酒店地址：河北蓉城县奥威路100号联系电话：0312-5606999房间总量：76豪华标准间：526元/日，豪华单人间：526元/日商务套房：1028元/日，豪华套房：2888元/日，标准间： 星级标准：（四星级）入住率：70%以上简介：该酒店为蓉城地区最豪华、最高档的酒店。一楼为多功能厅。有一个能容纳200人的会议厅和一个小型会议厅。H H、凯盛国宾温泉渡假村、凯盛国宾温泉渡假村凯盛国宾温泉渡假村凯盛国宾温泉渡假村地址：河北省安新县旅游路联系电话：0312-5118666房间总量：103豪华标准间：526元/日，豪华单人间：526元/日商务套房：1028元/日，豪华套房：2

18、888元/日，标准间： 星级标准：（四星级）入住率：70%以上，客户群体：旅游和商务洽谈、开会为主。简介：凯盛国宾温泉渡假村距离白洋淀不足一公里，占地面积80000平方米，总建筑面积20000平方米。具有高档客房103套和各具风味的中餐厅、西餐厅、韩餐厅，同时还有别墅区、商务中心等设施。是附近名声和口碑好的星级酒店。I I、渔人岛大酒店、渔人岛大酒店渔人岛大酒店渔人岛大酒店地址：河北省安新县建设路西侧联系电话：0312-5285888房间总量：192豪华标准间：240元/日，豪华单人间：240元/日豪华套房：460元/日，标准间：200元/日 星级标准：（三星级）入住率：70%以上。客户群：主

19、要为游客。简介：本店距离白洋淀码头3公里，拥有标准客房180间，套房12间，大小会议室可容纳350人。前期调研结论前期调研结论项目可行性分析的主要观点项目可行性分析的主要观点 调研过程：调研过程：当地市场分析当地市场分析有没有钱有没有钱当地市场具有一定的典型性经营模式和稳定的经济来源当地市场具有一定的典型性经营模式和稳定的经济来源 有钱有钱买不买房买不买房当地人群现阶段的理财观落后，没有丰富的投资渠道，资产多当地人群现阶段的理财观落后，没有丰富的投资渠道，资产多以存款形式积存，有待开发。市场中呈现出一定的需求，但需以存款形式积存，有待开发。市场中呈现出一定的需求，但需求满足度不佳，人群仍在期待

20、优质投资产品求满足度不佳，人群仍在期待优质投资产品 应该会买房应该会买房 当地人群现阶段的理财观落后，没有丰富的投资渠道，资产多以当地人群现阶段的理财观落后，没有丰富的投资渠道，资产多以存款形式积存，有待开发。市场中呈现出一定的需求，但需求满存款形式积存，有待开发。市场中呈现出一定的需求，但需求满足度不佳，人群仍在期待优质投资产品足度不佳，人群仍在期待优质投资产品 应该会买房应该会买房买什么房买什么房当地市场人群的特点主要是以子女留房产的目的进行房产购置，当地市场人群的特点主要是以子女留房产的目的进行房产购置，以住宅为主，但存在一定的保值、增值预期心理。市场现有项目以住宅为主，但存在一定的保值

21、、增值预期心理。市场现有项目状况不足以进行相关验证，但我们的项目具有独特性，在市场中状况不足以进行相关验证，但我们的项目具有独特性，在市场中可能有销售过程中的困难，需要工程展示、开发节点等方面较大可能有销售过程中的困难，需要工程展示、开发节点等方面较大的支持，但项目具有自己的市场机会的支持，但项目具有自己的市场机会 有投资房购买需求有投资房购买需求当地客群看不看得上我们的房当地客群看不看得上我们的房与其他酒店比较来看，分析当地人群的判断标准，以现有素质，与其他酒店比较来看，分析当地人群的判断标准，以现有素质，客群对酒店产品的接受应该没有问题，但对投资来说，仍需要相客群对酒店产品的接受应该没有问

22、题，但对投资来说，仍需要相关金融手段提供客户信心支持关金融手段提供客户信心支持 硬件产品没有问题，但需要软件支持硬件产品没有问题，但需要软件支持买房的人到底什么样买房的人到底什么样人群细分，形象白描（项目应以本地化销售为主导方向）人群细分，形象白描（项目应以本地化销售为主导方向）以投资为目的，以稳定性为主要投资考虑指标的当地市场高以投资为目的，以稳定性为主要投资考虑指标的当地市场高端投资人群端投资人群怎么样才能卖给这些人怎么样才能卖给这些人根据对比分析，找到操作方向及关键点，制定销售、推广计划根据对比分析，找到操作方向及关键点，制定销售、推广计划调研结论：调研结论：1、项目以产权式酒店的投资型

23、产品形式出现，在当地市场中占据了一定的市场空白，且项目形象具备一定的市场引领效应，具有可操作空间；2、当地市场的发展仍处于初级阶段，从各商品房项目的开发状况、县城的土地推出量状况等方面来看，不动产类产品尚有较长的发展周期，市场潜力较大；3、我们的项目具有房产、投资的双重属性，作为房产普通意义比较，项目地磁安、设计水平、规模等多方面素质均占据市场的优势资源，对项目树立形象地位具有良好支持；4、售价方面来说，按照天津市产权酒店项目当前的经营状况，市场中在售项目较为典型的泰达、龙悦等项目，售价一般不超过同质住宅的180，据此市场依据进行推断，售价接受度较高的范围应该在4000元/平米左右，将来项目的

24、主要问题将是如何解决单价过高的心理障碍项目整体分析项目整体分析对项目整体操作进行分析，找到准确的利润对项目整体操作进行分析，找到准确的利润来源，明确项目操作重点来源，明确项目操作重点 产权式酒店项目的运作实质是一种民间融资形式，酒店经营实体以此降低或躲避首期的基础设施（即可供酒店经营的楼宇产品）投入，以此降低初期的经营成本，将此成本在民间融资过程中（即回购之前）均摊，在若干时间之后再行支付（即回购），而回购价格仍然保留为初期价格，不计回购期的房地产升值变化。 由此可见，在产权酒店的操作模式之下，受益最大的是酒店经营方，其以软性服务为盈利手段，经营中必不可少的投入即硬件的购置，而此形式的操作之下

25、，避免了酒店经营的大额投入，大大降低了经营成本，对经营方十分有利，而房地产开发商一方纯粹以开发为利润，附加后期经营即对前期销售增加了不确定因素，同时售价也随之上涨，远远超出普通住宅产品的价格标准，相应销售压力必将相比于其他普通产品较大。项目定位：以独立产权的酒店客房为载体，以酒店经营收益为购买者回报渠道的复合型不动产投资产品；客户定位：以投资为目的，以稳定性为主要投资考虑指标的当地市场高端投资人群；具体销售及推广计划项目总体操作：项目总体操作：我们要卖房卖什么样的房卖给什么样的人怎么样才能卖给这些人第二部分、雄县汇淼温泉宾馆第二部分、雄县汇淼温泉宾馆SWOTSWOT分析：分析：（一）项目优势：

26、（一）项目优势：1.开发商的优势：综合开发商在以往的开发 项目中的表现与成就、和自身的资金实力 和运作能力，将为该项目在雄县当地可持 续发展和经营提供雄厚的基础。2.产品的地缘优势 ：本项目所处地理位置极 佳，座落于城市的腹心地带，地处县城的 咽喉要地交通十分方便。同时是本县形象 工程的代表力作。所以这将为本项目在该 区域项目竞争添加了有力的砝码。 3产品的稀缺优势：雄县的主要宾馆和酒店 不是很多，其硬件配套和装修都很陈 旧，同时经营的模式和管理的水平都不 能及时的满足现有市场的要求。而周遍 的小旅馆也不能满足更多需求层次的要 求。因此就使得本项目就脱颖而出，本 项目从建筑标准和施工要求都按照

27、一个 高标准的起点，酒店的硬件配套集娱乐， 休闲，商务于一身的终极设施也将是当 地前所未有的。同时酒店的管理机构和 管理水平也将会引进国内甚至世界先进 的理念，这将会成为本项目变成雄县“城 市之珠”提供更大的核心动力。 4政府的扶持优势：本项目的地理位置正对县城最耀眼的市政大楼和县内的黄金地段。作为当地的标志性和形象性项目，促使政府对本项目关注度和扶持力度加大。这体现出本项目的特殊与高贵。相信本项目会成为雄县的窗口项目。（二）项目劣势：（二）项目劣势：1口碑劣势：2004年雄县最大的27000 平方米的雄洲购物广场兴建，采用投 资回报运营模式。但是其前期的宣传 和后期的管理运营十分混乱，在当地

28、 的消费群体造成不良影响。 2环境劣势：项目地块周边环境较差， 整体市场环境不十分完善，消费群 体偏低，缺乏较强的投资意识。对政 府政策扶持依赖性较高。 （三）项目威胁：（三）项目威胁：市场容量威胁：本项目在该区域市场属 高端投资产品，区域市场是否有能力完 全消化所有单位尚属未知，销售过程中 需要我们深入挖掘潜在客户。 （四）项目机会：（四）项目机会： 宏观环境机会：雄县经济持续良好发 展，产业结构发展重心的确立，县城内 没有可比性的同质产品参与竞争，当地 居民的生活条件的改善与投资理念的释 放，为本项目的热销带来市场机会.同时白洋淀码头的形成也为后期的雄县旅游市场增添了不少砝码，周边的旅游业

29、加大了雄县的酒店、宾馆行业的潜在市场容量。（五）目前项目面临的问题（五）目前项目面临的问题1、当地市场以前的类似投资项目运营状况不良，形成当地口碑较差的状况，需要项目在操作过程中对当地市场的观念进行转变；2、当地客群的投资理念落后，对新兴投资产品需要相当的接受过程；3、产品方面，硬件设施的丰富程度尚显不足，客房与功能设施的设置比例无法支持酒店纯高端的市场地位；4、酒店销售单元较多，对客户基数要求较大；5、当地可利用资源不足，对项目的宣传需要更多依靠口碑传播，对销售速度的支持不足。（六）项目操作过程中的重点：（六）项目操作过程中的重点：1、震撼市场以项目纯高端的市场地位打击客群的从众心理，弱化其

30、对项目外在条件、酒店硬件设施等方面的关注度，同时对市场口碑重新建立；2、通过合理的金融合作方式更深层次保障投资回报率的吸引力及稳定性，引领全新的投资理念；3、通过合理的、针对性的销售、推广手段，对当地市场的高端人群进行吸引并挤压。（七）（七）项目定位项目定位1主题概念产权式、委托经营型不动产投资产品2项目定位雄县当地以一流酒店经营实体为载体，以不动产稳定投资为特点的产权式高回报投资产品3档次定位当地市场最高端的产权酒店类投资产品4价格定位超越当地住宅及投资市场的现状，但控制在合理的范围之内，不能超出同档次住宅产品的180，同时对新产品类型具备价格包装作用5目标消费群定位雄县当地具备高端消费能力

31、，能够接受新兴观念，对投资理财有自身需求的群体客户客户开发公司开发公司酒店管理公司酒店管理公司担保公司担保公司房屋买卖合同房屋权属承担回报及回购责任委托投资经营合同担保合同为酒店责任行为提供担保招商前期经营支持行为担保担保费销售流程：销售流程：（八）项目操作：（八）项目操作：1、树立绝对高端的市场地位：楼宇新地标雄州城市名片超值服务产权形式的酒店操作，提供良好的服务，同时进行酒店市场的低价经营策略，保障后期经营稳定，回报稳定投资领头羊超值回报稳定型不动产投资的优质投资产品2、引领全新投资理念：与虚拟市场形成不动产实体产权投资在稳定性方面的鲜明对比，包括金融类证券、期货等，银行、保险等；通过产权

32、投资实现大型经营实体委托经营的双赢型投资优势“投资万，作四星级酒店的股东”；回报方面的理财升值前景预期。3、针对当地市场状况的推广、销售关注点：针对当地市场的地产投资产品发展状况，销售过程中对客户积累期控制应视市场接受度适当延长当地市场的媒体选择渠道应慎重筛选，抓住主流媒体进行重点打击，必须保证项目有当地很高的市场知名度针对当地人群特点，需要在价格走势的控制上明确体现出低开高走或高开高走的特征，对当地市场形成紧迫感的心理冲击产品线控制上需要在阶段放量方面对目标客群形成挤压，严格控制单期产品上市量通过相对较大的优惠控制实现客群关系网的虚荣心满足放大活动营销的作用，利用电视媒体对活动效果进行放大，

33、主要目的在于营造当地市场的项目影响力当地人群特点中具有大家族聚集，以官员或接触官员的人为家族“意见首脑”的特点，项目操作过程中对政府部门需要进行更深入了解，以优惠政策政府内部读物宣传的形式打开言论/意见决策的突破口当地人群对下一代的关注度很强，对养老的关注度很强，项目操作过程中需要对酒店的投资模式进行不同角度的包装，对“教育基金、养老基金”的推广形式进行考虑，甚至可以考虑通过一定的形式建立项目形式的“助学基金”，一方面进行投资包装，另一方面建立项目的市场关注地位对当地贷款银行等相关合作单位提前接触，适应当地操作，推出相应金融合作政策或方式，促动可能出现的大批犹豫型客户第三部分、项目推广目标：第

34、三部分、项目推广目标：（一）项目简介：（二）项目推广目标：（三）项目阶段性推广方案（一）项目简介项目名称：汇淼国际酒店投资商：汇淼投资有限公司开发商：雄县金地房地产开发有限公司项目占地：约4900平米土地使用性质：商业出让年限：40年产品类型：4星级产权式涉外酒店项目四至：西起十八排南北路，东至雄州路，南至文昌大街，北至财政局家属院1、产品简介总建筑面积：18012.32地下建筑面积：1331.58地上商业建筑面积：3061.46地上酒店建筑面积：13619.28容积率：3.56公摊系数：0.68标准层高：3.6客房总套数：261套客房总面积：12765.92 产品简介：汇淼国际酒店是一座按国

35、际四星级标准设 计和建造的多功能、高档、大型涉外四星级酒店。 汇淼国际酒店建筑风格展现欧陆现代简约风情，主楼12层，标准客房、豪华客房、行政客房及总统套间261间（套），可接待500人下榻，国际会议中心，多功能宴会厅可接待大型国际会议，举办大型宴会和酒会。酒店设有的中西餐厅、异国情调的宴会雅厅以及商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华夜总会、桑拿中心、健身房、温泉游泳池、等设施，为旅客提供完善的食、宿、娱及交通通讯服务。 欧陆情调，让您忘情于琴韵轻吟，倍感舒适、温馨。 2 2、客房面积统计、客房面积统计项目客房建筑面积()公摊面积（）客房套数141.4128.1610251.0334.79349.1

36、233.473449.8433.8948541.0527.929642.65299756.6938.559858.7639.969959.5340.4891048.1632.75661140.0327.2241241.2828.076合计12765.92261（二）项目推广目标（二）项目推广目标1、建立本项目在雄县市场上的高品牌知名度，发掘产品的根本差异性，形成产品的核心推广理念，进行市场包装。建立项目市场形象的绝对高度。2、建立强大的市场营销体验系统，对产品进行包装并持续进行强势推广。3、形成良好口碑宣传，建立并维护客户渠道，为本项目产品的发售，积累足量的客户资源，在营销工作中提高客户有效转

37、化率，从而完成开发商的各阶段财务目标。（三）项目阶段性推广方案（三）项目阶段性推广方案第一阶段:2007年8月至9月中旬项目市场亮相前 的准备阶段第二阶段:2007年9月中旬至10月底市场亮相阶段第三阶段:2007年11月初至2008年2月底公开发售阶段第四阶段:2002年3月初至5月项目续销期阶段第一阶段:2007年8月至9月中旬项目市场亮相前的准备阶段目标任务：1、本项目所采用的各类推广途径进行准备，为达到亮相的市场关注目的和相应的市场关注度进行内部工作的铺垫，对项目进行详细了解，对市场进行详细调研，指导后期工作的有效性；2、对项目人员进行招聘，组建工作团队，进行相关培训以支持项目操作；3

38、、制定合理的销售计划及推广计划，为项目顺利进行提供支持；4、各方面销售道具、广告宣传品的设计制作。第二阶段:2007年9月中旬至10月底市场亮相阶段目标任务:1、本项目所采用的各类推广途径开始发力，全面进行市场推广，全面覆盖区域市场，针对潜在的客户进行有效项目信息的传达；2、项目开始接受内部认购和咨询，制定内部认购的细目流程；3、为内部认购积累足够的有效客户（100组）；4、周期性的直投和广告开始投放。第三阶段:2007年11月初至2008年2月底公开发售阶段目标任务：1、汇淼国际温泉酒店项目举行开盘盛大活动，制造市场轰动效应，开始接受新客户的认购及老客户的合同转签；2、根据项目开盘后一的情况

39、，制定相应的销售政策，推出有效的促销手段，加速客户成交；3、有力的广告语言和广告形象，给市场及目标群体以全新的感受，并对续销期的诉求卖点进行铺垫宣传；第四阶段:2002年3月初至5月项目续销期阶段目标任务：1、针对前期积累的为成交目标客户进行项目促销信息的传递；2、通过项目传播途径，提高新客户的现场到放量，提高现场的成交率；3、周期性举办客户公关活动，提上项目的文化品位，维系客户资源。第四部分、酒店经济指标分析：第四部分、酒店经济指标分析：（一）项目运作思路：（一）项目运作思路：（二）价格制定原则（二）价格制定原则 （三）价格体系及经营财政指标（三）价格体系及经营财政指标酒店经济指标酒店经济指

40、标总建筑面积18012.32酒店商业面积 一至二层商业面积3061.46三至十二层商业面积13619.28地下一层1331.58商业层高一至二层层高4.8m三至十二层层高3.6m项目容积率3.56m项目总用地7.58亩（一）项目运作思路：（一）项目运作思路：四星级的产权酒店（委托酒店公司管理），酒店房间全部出售，预计售价在6500元/平方米以上。然后以每年8%的经营收益反租10年。业主除了享受固定租金收益外每年还可以免费入住酒店610天。 回报方法也可以直接以投资的总房款为基数，给予每年10%的高额回报，承诺回报十年。其中7%作为现金回报、3%作为消费卡反馈给投资业主用做酒店餐饮、娱乐、住宿消

41、费等。酒店一、二层（3061.46）我们假定开发商自己持有，可由开发商自己经营餐饮，也可以合作经营或整体出租 。（二）价格制定原则（二）价格制定原则 价格策略是在一定的内外环境的背景下进行 的，将受各种因素的影响，因此价格体系的 建立必须在对各种影响因素进行深入细致分 析的基础之上制定。价格策略主要体现在与 其他经营组合的协调配合、合理确定定价目 标、灵活运用各种策略的定价方法。也就是 说，价格策略首先必须针对影响价格定位的 因素，进行系统分析。 本项目在价格思考上主要从各个项目的土地 成本价格和在售项目的市场价格比较这两个 角度进行考察本项目的预期价格。而因本项 目的特殊性在周边县、市都没有

42、同类型产品 可比较价格，所以我们建议采用成本加合理 利润定价及市场消费群体的心理承受值来进 行价格的最终确定。（三）价格体系及经营财政指标汇淼酒店客房总套数261套，我们暂定为两期发售。一期首推712层，共计168套客房，面积合计：8198.02，预售总价为：53276341元，均价为：6498元/。见价格体系表一、二1、酒店711层售价明细见后表一（1）单层总面积：1380.24（2）单层销售价格：8970553元价格体系表一（711层)户型N-01N-02N-03N-04N-05N-06面积()41.4148.1648.1648.1648.1659.53单价(元)6600660066006

43、60066006700总价(元)27330637856378563785637856398851户型B-01B-02B-03B-04面积()48.1648.1648.1649.12单价(元)6400640064006400总价(元)307968307968307968314368户型J-01面积()58.76单价(元)6800总价(元)399568户型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面积()56.6941.0549.8449.8449.8449.8449.8449.8442.65单价(元)660065006500650065006500650065006

44、500总价(元)374154266825323960323960323960323960323960323960277225户型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-06X-07面积()49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03单价(元)64006400640064006400640064006400总价(元)3143683143683143683143683143683143683143683265922、酒店12层售价明细见后表二（1）单层总面积：1296.82（2）单层销售价格：8423576元价格体系表二（12层)户型N-01N-02

45、N-03N-04N-05N-06面积()41.4140.0340.0340.0340.0359.53单价(元)660066006600660066006700总价(元)273306264198264198264198264198398851户型B-01B-02B-03B-04面积()48.1648.1648.1649.12单价(元)6400640064006400总价(元)307968307968307968314368户型J-01面积()58.76单价(元)6800总价(元)399568户型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面积()56.6941.054

46、1.2841.2841.2841.2841.2841.2842.65单价(元)660065006500650065006500650065006500总价(元)374154266825268320268320268320268320268320268320277225户型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-07X-08面积()49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03单价(元)64006400640064006400640064006400总价(元)3143683143683143683143683143683143683143683265

47、923、单方成本表项目费用备注一：土地分摊成本156.1元二：前期工程成本（1）：临时设施费4.8元临水：0.5元/平米，临电：512千瓦/台-8万（2）：规划建筑设计费11元规划设计：1元/平米，建筑设计：10元/平米（3）：勘测费4.9元建安*0.5%（4）：报建费6.3元招投标（0.11%+0.3%)*建安造价+图审费（2元/平米）（5）：监理费5元估（6）：消防测试验收费3元估（7）：环保评估验收费2元估三：配套工程成本（1）：大配套费用180元（2）：供电工程建设费60元（3）：供水工程建设费15元（4）：供热工程建设费80元四：工程建设成本（1）：建安工程建设费900元（2）： 基

48、础处理费80元（3）：精装修费500元接 上 表五：场外环境设施费（1）：环境设计无（2）：标志器具，小品2.5元估（3）：绿化建设费1元估（4）：沿路，广场建设费3元估（5）：场内外路灯照明2元估六：销售费用（1）：平面设计制作，广告宣传67.5元4500*1.5%（2）：委托销售90元4500元/平米*2%七：利息自有资金八：管理费782500*3%九：不可预见费用130元2600*5.%十：营业税估：252元4500*5.6%*？(县优惠政策返税）十一：大修基金50元消费者交纳十二：印花税2元合计：2636.1元4、经营财政指标一期（712层）预计利润5327万元（一期总售价）1935万

49、元（一期总面积单方成本）3392万元；我们按每套房款总价值的8%的年回报率计算包租经营收益，我们每年要支付4261600元，按10年返还包租总金额为42616000元；综上所述;进驻的酒店管理公司每年经营利润不得少于每年开发商支付投资者的年收益4261600元；5、酒店经营指标712层总计168套客房，我们初步按照每间客房日租金200元计算，酒店管理公司每年入住率必须保证55%以上，才能保障开发商支付投资者的年收益：168套客房200元/天365天12264000元12264000元（55%入住率）（122640000.35营业费用）4384380元第五部分、交工标准建议：第五部分、交工标准建议：1四星级酒店全套精装、全配套，家具及配饰标准如下：2主入户门：高档入户门。3地面材料：天然石材或高级地毯。4墙面：高级墙纸或涂料。5天花：高级涂料；局部轻钢龙骨石膏板吊顶。6卫生间：墙和地面高级瓷砖、高档装饰套件。7洁、浴具：高档品牌座便器、洗手盆、浴缸或淋浴房、品牌龙头及花洒。8室内照明；镜灯、顶灯、筒灯、台灯；高档品牌开关面板。9卧室家电家具：合资品牌电视机；大床、床头柜、沙发、茶几、写字桌、椅子、梳妆镜、大衣柜、餐桌、餐台灯。报 告 完 毕