1第一章房地产估价概说课件

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1、 房地产估价 管理科学与工程学院 戴 学 珍 第1章 导论 1.1 房地产的概念与特性 1.2 房地产估价概述第一节 房地产的概念与特性一、房地产的概念一、房地产的概念（一）土地的概念（一）土地的概念 1、经济学意义上的土地概念表述经济学意义上的土地概念表述 马克思在资本论第一卷中指出：马克思在资本论第一卷中指出：“经济学上所说经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象”。 英国经济学家马歇尔认为：英国经济学家马歇尔认为：“土地是指大自然赠与人土地是指大自然赠与人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、类的各种自然资源，包括

2、陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量”。 美国土地经济学家伊利认为：美国土地经济学家伊利认为：“经济学家所使用的土经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量或自然资源，不是单地这个词，指的是自然的各种力量或自然资源，不是单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物质质”。2、法学意义上的土地概念表述法学意义上的土地概念表述 牛津法律大辞典中的表述为：牛津法律大辞典中的表述为：“土地是土地是指地壳的固体部分（也有说仅指陆地部分或地指地壳的固体部分（也有说仅指陆

3、地部分或地球表层的陆地部分）以及永久性附加其上的自球表层的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物然物和人工物”。 德意志联邦共和国民法典中的表述为：德意志联邦共和国民法典中的表述为：“土地包括土地、附加于土地的有机物、土地土地包括土地、附加于土地的有机物、土地及其附加物中的财产权利及其附加物中的财产权利”。3、农学角度的土地概念表述农学角度的土地概念表述 联合国粮农组织联合国粮农组织1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土地年在荷兰的瓦格宁根召开的土地评价专家会议文件土地与景观的概念及定义中指出：评价专家会议文件土地与景观的概念及定义中指出：“土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土地

4、包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域范围土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它们对内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”。 1976年在土地评价纲要中进一步指出：年在土地评价纲要中进一步指出：“土地是土地是一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、土壤和下伏

5、地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人土壤和下伏地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人类活动的结果类活动的结果”。4、地学角度的土地概念表述地学角度的土地概念表述 澳联邦科学与工业研究组织的克里斯钦和斯图尔澳联邦科学与工业研究组织的克里斯钦和斯图尔特在综合考察方法论特在综合考察方法论（1964）中指出：中指出：“土地是土地是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征”，“必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现

6、在与土地相联系的人类活动和现在与土地相联系的人类活动”。 我国已故地理学家赵松乔先生用函数形式表征出我国已故地理学家赵松乔先生用函数形式表征出了土地的概念：了土地的概念：L=F(n、e、s、t)，式中，式中，L为土地，为土地，n为自然因素，为自然因素，e为经济因素，为经济因素，s为制度因素，为制度因素，t为时间因为时间因素。素。 5、综合观点综合观点 由以上观点可以看出，自然科学意义上的土地与经济由以上观点可以看出，自然科学意义上的土地与经济科学意义上的土地概念是不同的。前者是自然物质，是科学意义上的土地概念是不同的。前者是自然物质，是由土壤、水文、砾石、岩石、矿藏等自然物质构成的自由土壤、水

7、文、砾石、岩石、矿藏等自然物质构成的自然综合体或自然历史综合体；后者是被当作生产资料和然综合体或自然历史综合体；后者是被当作生产资料和生活资料的经济资产，是由土地资源和土地资产所购成生活资料的经济资产，是由土地资源和土地资产所购成的自然、经济综合体。的自然、经济综合体。 综合各家观点，一般认为，土地是地球陆地表面上，综合各家观点，一般认为，土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们作用

8、的结被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然一经济综合体。果所组成的自然一经济综合体。 7、土地与土壤土地与土壤土壤土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的历史自然体。形成的独立的历史自然体。土地与土壤的区别土地与土壤的区别 - 从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤；地包含土壤； - 从本质特征上看，土壤的本质是肥力，即为植物生长供从本质特征上看

9、，土壤的本质是肥力，即为植物生长供应和协调营养条件及环境条件的能力，而土地的本质特征应和协调营养条件及环境条件的能力，而土地的本质特征是生产力，它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力；是生产力，它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力； - 从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分，二者成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分，二者在形态结构上相差甚远。在形态结构上相差甚远。（二）地产的含义（土地资产）（二）地产的含义（土地资产） 1、地产的含义地产的含义在社会生产过程中具有服务能力和贡献

10、能力，是不可替在社会生产过程中具有服务能力和贡献能力，是不可替代的经济资源。对企业生产而言，土地资产如同厂房一代的经济资源。对企业生产而言，土地资产如同厂房一样，是不可移动的、有形的固定资产。样，是不可移动的、有形的固定资产。具有能为社会带来经济利益的服务潜力。换句话说，通具有能为社会带来经济利益的服务潜力。换句话说，通过对土地资产的有效使用，能为社会的未来发展产生经过对土地资产的有效使用，能为社会的未来发展产生经济效益。济效益。在不同的社会生产方式条件下，土地资产表现为一种可在不同的社会生产方式条件下，土地资产表现为一种可占有的权益。即谁具有对土地的权利，就等于他拥有物占有的权益。即谁具有对

11、土地的权利，就等于他拥有物质财富，具有资本，所有者就可凭借其对土地的所有权质财富，具有资本，所有者就可凭借其对土地的所有权获得土地收益。获得土地收益。2、地产的分类地产的分类 狭义地产作为资产或财产的土地狭义地产作为资产或财产的土地根据包容的客体根据包容的客体 广义地产指房地产或不动产。广义地产指房地产或不动产。 有形地产（地表、埋藏物、附着物）有形地产（地表、埋藏物、附着物）根据形态上的差异根据形态上的差异 无形地产（各种权利）无形地产（各种权利） 如：罗马法规定的地产权利包括所有权、地役权、永佃如：罗马法规定的地产权利包括所有权、地役权、永佃 权、地上权、典当权、抵押权；权、地上权、典当权

12、、抵押权； 我国地产权利除了所有权之外，还包括使用权及其我国地产权利除了所有权之外，还包括使用权及其 转让权、出租权和抵押权。转让权、出租权和抵押权。 公有地产公有地产根据地产收益的归属根据地产收益的归属 私有地产私有地产 集团（国外称俱乐部）地产集团（国外称俱乐部）地产 农用地农用地 工业用地工业用地根据使用情况根据使用情况 商业用地商业用地 住宅用地住宅用地 公益事业用地公益事业用地 基础设施用地基础设施用地 城市地产城市地产根据使用性质根据使用性质 农村地产农村地产（三）房地产的概念（三）房地产的概念 广义房地产的广义房地产的 = = 不动产不动产 狭义房地产狭义房地产-指房屋及其附属物

13、（与房屋相关指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。各种财产权利。 狭义房地产的内涵在许多文献中定义为房产与地狭义房地产的内涵在许多文献中定义为房产与地产的合称或总称，这种说法是不够准确的，因为并产的合称或总称，这种说法是不够准确的，因为并非所有的地产都与房产有关，从而可以称为房地产，非所有的地产都与房产有关，从而可以称为房地产，如耕地。如耕地。 本教材中房地产的内涵为广义房地产。本教材中房地产的内涵为广义房地产。 建

14、筑物建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑，一般由生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物基础、墙、门窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内则是指除房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道、水坝、进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道、水坝、烟囱、水塔、道路等。烟囱、水塔、道路等。 （四）不动产的概念（

15、四）不动产的概念 不动产不动产指不能移动或移动后会引起指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，包括土地、土地改良物（建筑物财产权利，包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长的树木及农作物、已经及建筑附着物、生长的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。物有关的财产权利。 建筑附着物建筑附着物指已经附着于建筑物上的建筑装饰指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物

16、的使用密切相关的物。筑物的使用密切相关的物。 - 建筑附着物在没有附着于建筑物前是动产，而一建筑附着物在没有附着于建筑物前是动产，而一旦附着于建筑物上，就成为不动产的一部分。旦附着于建筑物上，就成为不动产的一部分。 - 判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和是判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。如果一件物品的拆除或否适用于不动产的经营和使用。如果一件物品的拆除或移动，会损坏建筑物或严重影响到建筑物的使用，则该移动，会损坏建筑物或严重影响到建筑物的使用，则该物品属于建筑附着物。物品属于建筑附着物。 - 其法律效果：抵押权可以扩大适用于建筑附着物，其法律效果：抵

17、押权可以扩大适用于建筑附着物，在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如果权在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如果权利证书对具体范围未作明确规定的，应包括建筑附着物。利证书对具体范围未作明确规定的，应包括建筑附着物。（五）土地、地产、房地产、不动产之间关系（五）土地、地产、房地产、不动产之间关系 二、房地产的特性二、房地产的特性 （一）土地的特性（一）土地的特性 1、土地的资源特性土地的资源特性 生产性生产性 - 自然生产力：光、热、水、气、营养元素含量及组合自然生产力：光、热、水、气、营养元素含量及组合 - 劳动生产力：人工影响产生，即人类生产的技术水平，主劳动生产力：人工影响产生

18、，即人类生产的技术水平，主要表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集要表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集约程度。约程度。 地域性地域性 地球公转、自转使各种土地形态的空间分布存在着明显地球公转、自转使各种土地形态的空间分布存在着明显的地域性。如山地、丘陵、高原、平原在我国乃至世界的分的地域性。如山地、丘陵、高原、平原在我国乃至世界的分布都是不均匀的。布都是不均匀的。时间变化性时间变化性 如：土地的季节性变化即动植物的生长、繁育和死亡，土壤如：土地的季节性变化即动植物的生长、繁育和死亡，土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等的冻结与融化，河水的季节性泛滥等永续利用性永续利

19、用性 即土地只要合理利用，其生产力或利用价值永不会消失，有即土地只要合理利用，其生产力或利用价值永不会消失，有人称之为不可灭性或恒久性。人称之为不可灭性或恒久性。 如：耕地总量动态平衡如：耕地总量动态平衡面积的有限性面积的有限性 - 人类移山填海，扩展陆地，固然是能办到的，但耗资巨大，人类移山填海，扩展陆地，固然是能办到的，但耗资巨大，所增无几，不能根本改变土地面积有限性。所增无几，不能根本改变土地面积有限性。 - N.J.格林伍德等指出，土地的第一基本财富是面积。格林伍德等指出，土地的第一基本财富是面积。 2. 土地的资产特性土地的资产特性 非劳动产品与劳动产品的二重性非劳动产品与劳动产品的

20、二重性 土地价格的二重性（特殊的估价理论和方土地价格的二重性（特殊的估价理论和方法）法） 自然地理位置（固定的）自然地理位置（固定的） 不可移动性不可移动性 经济地理位置（可变的）经济地理位置（可变的） 级差地租级差地租 保值增值性保值增值性（我国有使用年限的限制）我国有使用年限的限制） 3. 土地的生态特性土地的生态特性 支撑功能支撑功能 : 承载力承载力 养育功能养育功能 净化功能净化功能 4. 土地的工程特性土地的工程特性 城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项工程建设事业，都必须以土地为基础。工程建设事业，都必须以土地为基础。 土地的工

21、程特性主要由地基承载力、地下水、地形、土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、水文等要素综合作用形成。水文等要素综合作用形成。 5. 土地的权属特性土地的权属特性 我国指土地的所有权及使用权我国指土地的所有权及使用权 我国土地使用制度改革我国土地使用制度改革:土地使用权的有偿出土地使用权的有偿出 让、转让和出租等。让、转让和出租等。 （二）（二） 建筑物的特性建筑物的特性 1. 不可移动性不可移动性 2. 产权边界的复杂性产权边界的复杂性(如公私同幢、私私同幢等如公私同幢、私私同幢等) 3. 功能的变异性功能的变异性 4. 共生性共生性(“空中楼阁空中楼阁”不存在不存在)（三）（三） 房

22、地产的特性房地产的特性 1. 不可移动性不可移动性 - 通过运输来供给一个地区的房地产需求通过运输来供给一个地区的房地产需求? - 区位环境条件的重要性区位环境条件的重要性 2. 耐用（耗）性耐用（耗）性 土地土地: 不可毁灭性，永久使用不可毁灭性，永久使用 房屋房屋: 数十年数十年 3. 异质性异质性(世界上没有两宗完全一样的房地产世界上没有两宗完全一样的房地产) 4. 高价值性高价值性(长期贷款长期贷款) - 合理价格合理价格: 大约是一个中等家庭年收入的大约是一个中等家庭年收入的3-6倍倍 - 法国法国: 房地产占家庭财产的房地产占家庭财产的62.5% 5. 供给的有限性供给的有限性 6

23、. 投资与消费的双重性投资与消费的双重性 - 房地产价格长期上涨房地产价格长期上涨:投资性投资性 - 房地产价格长期下降房地产价格长期下降: 消费性消费性三、房地产的分类三、房地产的分类（一）（一） 土地的分类土地的分类（二）建筑物的分类（二）建筑物的分类 第二节 房地产估价概述 一、房地产估价的涵义一、房地产估价的涵义 房地产估价（real estate appraisal 或 real property valuation）是指由房地产估价专业人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素

24、的分析，对房地产的价值、使用价值和最可能实现的合理价格做出真实、客观、合理的推测与判断的过程。 评估主体评估主体：专门机构和人员 八 评估依据评估依据：国家的有关规定 个 评估目的评估目的：资产发生的经济行为 构 评估原则评估原则：行为规范、行为准则 成 价值类型价值类型：质的规定 要 评估程序评估程序：工作顺序 素 评估方法评估方法：手段和途径 评估对象评估对象（评估客体）（评估客体）：特定资产二、房地产估价的特点二、房地产估价的特点 时点性：基准期（基准日）房地产价格，可以是过去、 现在或将来。市场性：估算房地产的市场价值，要模拟市场实际状 况，接受市场价格的检验（来源于市场，服务 于市场

25、）。预测性：用资产未来时空潜能说明现实（预期收益、预 期使用年限等）。公正性：技术基础遵循原则和法定程序，运用科学 方法； 组织基础“第三者”立场。咨询性： 有限法律责任（评估价不是成交价）； 搜集资料可以提供咨询服务。三、房地产估价的原则三、房地产估价的原则（一）工作原则合法原则合法原则：产权、利用方式、交易或处分方式独立性原则独立性原则：不受外界因素影响，“第三者”立场。客观性原则客观性原则：从实际出发，认真进行调查研究。科学性原则科学性原则：科学的评估程序、目的、价值类型、 方法。专业性原则专业性原则：专门机构和人员、专业技术竞争（公 平市场）。估价时点原则估价时点原则：估价时点的公平市

26、场价值（二）经济原则（二）经济原则 贡贡献献原原则则：房地产或其某一构成部分的价值，取决于 其对整体价值的贡献，或缺少它时整体价 值的下降 程度。 替替代代原原则则：效用相同的房地产，最低价格房地产需求 量最大。要考虑可选择性和有无替代性。 预预期期原原则则：房地产价值取决于基准日后预期的获利能 力，而非过去生产成本或现在销售价格。 最佳（也称最高最佳）使用原则：最佳（也称最高最佳）使用原则：最佳使用方式 （法律上允许、技术上可能、经济上可行）产生 的最高价值。 注：已使用房地产选择前提： 保持利用现状前提 转换用途前提 投资改造前提 重新利用前提 上述四种情形的组合 四、房地产估价的假设四、

27、房地产估价的假设 “假设”的经济学特性（一）继续使用假设：（一）继续使用假设：按现行用途、转换用途或移地 继续使用 有收益 产权明晰：产权不清的房地产难以确认其价值 具有剩余经济寿命：无寿命无价值 房地产从经济上、法律上、技术上是否允许转 变利用方式 条件（二）公开市场假设（二）公开市场假设 1、公开市场公开市场 最大限度地追求经济利益 （完全竞争市场） 掌握必要的市场信息，时间充裕 对交易对象具有必要的专业知识 交易条件公开且不具有排他性 2 2、公开市场假设、公开市场假设指待评估房地产能够在完全竞争的 市场上进行交易，实现其市场价值。 不同类型房地产因性能、用途不同，市场化程度也不同： 如

28、：住宅用途广泛、通用性较强、市场化程度较高； 发电厂、码头、教堂专用性较强、市场化程度不高。（三）（三） 清算假设清算假设 定义 某种压力下，被迫以协商或拍卖方 式，强制出售资产。如破产、抵押 评估价低于上面两种情况 卖方是非自愿，买方市场 交易时间短，买方市场信息了解不充分 原因五、房地产估价的价值类型五、房地产估价的价值类型（一）（一） 市场价值市场价值 定义1：“一房地产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。” 定义2（国际资产评估标准）：“指房地产在评估基准日交易的评估值，房地产交易是买者与卖者在适当的市场

29、上自愿、独立进行的交易，并且交易双方都是精明、慎重、自愿的。 综合定义：市场价值是评估基准日可获得的最合理市场价格。包括房地产按照最佳用途使用条件下的市场价值和按照当前用途使用条件下的市场价值。 注：市场价值可能是负数，如某些租用房地产、一些特定房地产、清理土地上废弃资产的费用超过土地价值、一些受环境影响而遭受破坏的房地产等。 （二）（二） 非市场价值非市场价值 1、定义指房地产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。 2、种类 （1）使用价值特定使用者对特定房地产按照特定用途使用所实现房地产价值，同一房地产用于不同目的具有不同的使用价值（预期收益不同）。 （2）投资价值是指某个或某类投资者为

30、确定目的而进行投资的房地产价值。 （3）保险价值指在保险合同中规定的房地产价值。 （4）课税价值指由估税员为摊派税额而估定的房地产价值，通常是基于市场价值的一定比例。 （5）清算价值指财产所有人被迫接受的较低价值。 影响因素：房地产的通用性、清算期限 （6）净变现价值指正常交易中，房地产的估计销售价减去销售费用和交易成本后的价值。六、房地产估价的目的六、房地产估价的目的 房地产估价的目的离不开资产评估的目的房地产估价的目的离不开资产评估的目的 国有资产转让：有偿转让超过百万元，或占全部固定资产 原值20%以上的非整体性资产。 国有企业兼并：企业有偿接受其他企业产权，使被兼并方 丧失法人资格或改

31、变法人实体。 国有企业出售：独立核算的企业或企业内部的分厂、车间 及其他整体资产产权出售行为。 国有企业联营：国内企业、单位之间组成各种形式的联合 经营实体的行为 国有资产占有单位实行股份经营：实行股份制经营。 中外合资合作：与外商在我国境内举办合资或合作经营 企业。 国有企业清算：破产清算、终止清算、结业清算。 必 须 进 行 评 估 国有资产抵押：以本单位的资产作为物质保证进 行抵押，而获得贷款的经济行为。 国有资产担保：以本企业的资产为其他单位的经 济行为担保，并承担连带责任的 行为。 国有资产租赁：一定期限内收取租金，将企业全部 或部分资产的经营使用权转让给其 他使用者的行为。自 行 决 定 房地产估价的目的房地产估价的目的 房地产买卖、 房地产交换 房地产租赁 房地产抵押贷款 目 房地产入股 的 房地产征用赔偿 房地产课税 房地产保险 房地产典当 房地产纠纷处理 合资 合营 目 合作 的 企业兼并 企业承包经营 房地产管理 会计成本分析