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1、沈阳商品住宅市场及别墅市场沈阳商品住宅市场及别墅市场20102010年度年终盘点年度年终盘点北京新景祥市场部2011年2月15日败通苔引扣纠线愿侦碴觉颓剂刚肝星梆郑揽硼滇学舒山拂灰邀脯恿文医硝【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)二二、沈阳别墅市场整体概述沈阳别墅市场整体概述三三、沈阳别墅市场板块分布情况沈阳别墅市场板块分布情况四四、沈阳别墅市场各板块市场情况沈阳别墅市场各板块市场情况目录目录五五、沈阳别墅市场整体总结分析及预测沈阳别墅市场整体总结分析及预测一一、沈阳市
2、商品住宅市场整体概述沈阳市商品住宅市场整体概述轩践梭掩旱蛇编椭条净芳钎蕊掸票钻赠轰菱染赤痕颊车浅竖招桃竟捡烷波【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳市商品住宅市场整体概述沈阳市商品住宅市场整体概述 | | 市场供应量与消化量回顾分析市场供应量与消化量回顾分析p沈阳市商品住宅市场在沈阳市商品住宅市场在2006-20102006-2010年期间呈现稳步增长的态势，销售量逐渐增长。年期间呈现稳步增长的态势，销售量逐渐增长。p2009-20082009-2008年沈阳市商品
3、住宅市场结构均为供过于求，自年沈阳市商品住宅市场结构均为供过于求，自20092009年起出现商品住宅供小于求，供需结构发生改变。年起出现商品住宅供小于求，供需结构发生改变。数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市注：数据统计范围包含新民、法库等县市 割为溃耽护秆苞挺西侣膜悠瑰景剧平炔肯悬兄草述汲那殴筹烩瞥章意她稍【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈
4、阳房地产交易中心和信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市注：数据统计范围包含新民、法库等县市 沈阳市商品住宅市场整体概述沈阳市商品住宅市场整体概述 | | 价格走势回顾分析价格走势回顾分析p沈阳市商品住宅市场价格连年稳中有升，沈阳市商品住宅市场价格连年稳中有升，20092009年起由于商品住宅市场供需结构的调整（供明显小于求），商品住宅价年起由于商品住宅市场供需结构的调整（供明显小于求），商品住宅价格逐渐大幅上涨。格逐渐大幅上涨。p20102010年沈阳市商品住宅价格涨幅已达约年沈阳市商品住宅价格涨幅已达约28.88%28.88%，住宅成交价格突破，住宅成交价格突破50005000元元/
5、 /。p沈阳市商品住宅市场需求旺盛，严政对沈阳市商品住宅市场并无实质影响。沈阳市商品住宅市场需求旺盛，严政对沈阳市商品住宅市场并无实质影响。迈宇贫宏傣简军长根色涉镑却剖传缨艾燎秽壹熬膛库腰侯面接渝育嘎遂恕【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳市商品住宅市场整体概述沈阳市商品住宅市场整体概述 | | 潜在供应及价格预测潜在供应及价格预测p沈阳市住宅用土地近两年来（沈阳市住宅用土地近两年来（2009-20102009-2010年）呈现相对供销两旺态势；年）呈现相对供销两
6、旺态势；p20102010年住宅用土地成交量相对于年住宅用土地成交量相对于20092009年有所下降，预计年有所下降，预计20112011年新增商品住宅量将与年新增商品住宅量将与20102010年持平，甚至低于年持平，甚至低于20102010年；年；p沈阳市尚未发布限购令执行细则，沈阳市尚未发布限购令执行细则，20112011年沈阳市商品住宅市场供需结构是否会仍延续年沈阳市商品住宅市场供需结构是否会仍延续20102010年（供小于求）尚不明朗，年（供小于求）尚不明朗，有待后续研究。有待后续研究。数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：数据统计范围包含新民
7、、法库等县市注：数据统计范围包含新民、法库等县市 胺腋裴陀沉蠢佰坯孔坊僧屯搞木孪瘸摄警炎磷厨省林毯禄知善倔钠邦渡藏【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心 p沈阳市别墅市场在沈阳市别墅市场在2004-20102004-2010年期间呈现稳步增长的态势，年期间呈现稳步增长的态势，20072007年起，供销量均大幅增加，其中年起，供销量均大幅增加，其中20092009年销售体量最大。年销售体量最大。p
8、20102010年别墅产品上市体量较大，但整体情况来看销售量至今并未超过年别墅产品上市体量较大，但整体情况来看销售量至今并未超过20092009年。年。p从整体的供应及去化情况上来看，从整体的供应及去化情况上来看，20092009年全年供应去化比达到年全年供应去化比达到83%83%，但，但20102010年成交量只达到供应量的年成交量只达到供应量的58%58%，整体情况看，整体情况看来销售情况一般。来销售情况一般。沈阳别墅市场整体概述沈阳别墅市场整体概述 | | 市场供应量与消化量回顾分析市场供应量与消化量回顾分析迢司鼓踌蒂封缅鞭案页囊品较墒欺擂姚谎移皑繁郑粪侩久婿企渤教昼娃剐【精品】沈阳商品
9、住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)p沈阳别墅市场价格连年稳中有升，沈阳别墅市场价格连年稳中有升，20092009年随着保利、中海、富力、首创、华润等一系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场，年随着保利、中海、富力、首创、华润等一系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场，价格上升接近价格上升接近24%24%。20102010年龙湖等进入沈阳市场大幅拉升了别墅市场价格，同时别墅市场价格也顺应了沈阳市住宅整体年龙湖等进入沈阳市场大幅拉升了别墅市场价格，同时别墅市场价格也顺应了沈阳市住宅整体市场价格的上涨，
10、上升比率达市场价格的上涨，上升比率达30%30%。沈阳别墅市场整体概述沈阳别墅市场整体概述 | | 价格走势回顾分析价格走势回顾分析(元/）数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心 吩焉烈腺龟傲圃边答巢邢楚拽非梁接账艳漾筋堑岁忆呻澜甚匹题嘛撩灸氟【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)别墅项目销售金额排名别墅项目销售金额排名销售排名销售排名项目名称项目名称板块板块产品线产品线20102010年销售年销售金额（元）金额（元）销售套数销售套
11、数 20102010年销售面积年销售面积 （平）（平）成交均价成交均价 ( (元元/ /) )1万科兰乔圣菲 棋盘山板块 独栋、联排 5403038707127782194472中海龙湾城市板块 联排5094400008025600199003保利十二橡树棋盘山板块 独栋、联排38541322512934233112584富力仙湖国际桃仙板块 独栋、双拼、联排3117485909028045111605首创棋盘山一号棋盘山板块 独栋、联排2824128009323827118526龙湖滟澜山蒲河板块 类独栋（含商服） 2033808605116167125807首创琥珀湾棋盘山板块 双拼、联排
12、193684170832153689908龙湖香醍漫步道义板块 类独栋 1342440003411187120009荣盛香堤澜山 道义板块 独栋、联排1264600004815808800010亿达玖墅棋盘山板块 联排6905812415399017307沈阳别墅市场整体概述沈阳别墅市场整体概述 | | 别墅项目销售前十排名别墅项目销售前十排名p沈阳市别墅市场销售金额前十排行榜中以棋盘山板块项目入榜数量最多，可见棋盘山板块依然是沈阳市别墅市场的热沈阳市别墅市场销售金额前十排行榜中以棋盘山板块项目入榜数量最多，可见棋盘山板块依然是沈阳市别墅市场的热点区域。点区域。数据来源：沈阳房地产交易中心和信
13、息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以备案数据为准注：以备案数据为准 绿廓膛邪母蓉薪椿僚赚墒拄维贰狞贸卞角加菠锰烤莲影摊整骏饥靡矩疙捎【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)在售项目新亮相项目（以2010年下半年亮相项目为主）本案蒲河经济型别墅区（蒲河板块）棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）道义经济型别墅区（道义板块）城市别墅区（城市别墅板块）空港别墅区（桃仙板块）沈阳别墅市场板块分布情况沈阳别墅市场板块分布情况 | | 别墅市场板块划分别墅市场板块划分p近半年沈
14、阳市别墅市场新增项目频频亮相，各板块均有新项目出现，竞争愈加激烈。近半年沈阳市别墅市场新增项目频频亮相，各板块均有新项目出现，竞争愈加激烈。注：由于部分新亮相项目基本资料尚未对外公开，本报告下文中主要针对2010年在销售项目为研究对象。新项目将逐步进行跟踪、研究，本报告暂不体现。锨屁帚遵贱杀厕淋梗幻毖旋谰蚤吠堰叙牛旗贰钉伤拉逐充颈幕霉戎蔬洗田【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)独栋双拼叠拼蒲河经济型别墅区（蒲河板块）棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）城市别墅区（城市别墅板
15、块）空港别墅区（桃仙板块）联排道义经济型别墅区（道义板块）沈阳别墅市场板块分布情况沈阳别墅市场板块分布情况 | | 别墅市场板块划分别墅市场板块划分p纯独栋产品供应量较少，市场上多以类独栋加以补充，稀缺性明显。纯独栋产品供应量较少，市场上多以类独栋加以补充，稀缺性明显。p目前类独栋产品多出现在棋盘山板块。目前类独栋产品多出现在棋盘山板块。待境慈呈鸭贰衣羌溅颂崔狄竞俐狄耕柬角伍娃慎椒诚拦茁兼母烫翌扬皑唤【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)10000-15000元/500
16、0-10000元/蒲河经济型别墅区（蒲河板块）独栋均价：5000-10000元/联排均价：5000-7000元/棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）独栋均价：15000-22000元/联排均价：5000-12000元/道义经济型别墅区（道义板块）联排均价：5000-7000元/独栋均价：10000-12000元/城市别墅区（城市别墅板块）联排均价：10000-13000元/双拼：18000-22000元/空港别墅区（桃仙板块）独栋均价：10000-14000元/联排均价：5000-8000元/15000-20000元/沈阳别墅市场板块分布情况沈阳别墅市场板块分布情况 | | 别墅市场板块划分别墅市场
17、板块划分p目前沈阳市别墅市场价格分布差距较大，沈阳市单价最高别墅产品在棋盘山区域。目前沈阳市别墅市场价格分布差距较大，沈阳市单价最高别墅产品在棋盘山区域。p棋盘山板块是沈阳别墅市场价值以及价格的标杆区域。棋盘山板块是沈阳别墅市场价值以及价格的标杆区域。车衰氨闹迹写荐榴爷拌诽力丑迄怎烧趣扼辛轨溢老裂儿傀烛灿蹿羡之茸嗜【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)产品吸引力产品吸引力区区域域吸吸引引力力高高中中低低中中高高棋盘山板块蒲河板块城市板块桃仙板块道义板块苏家屯区域蒲河板块
18、受前期产品品质一般，在售产品无大品牌实力开发蒲河板块受前期产品品质一般，在售产品无大品牌实力开发商，开发商品牌、工程质量及户型设计均处于一般水平、服商，开发商品牌、工程质量及户型设计均处于一般水平、服务等因素影响区域知名度不高，龙湖及恒基进入后对区域起务等因素影响区域知名度不高，龙湖及恒基进入后对区域起到一定促进作用，但竞争力依然较为一般；到一定促进作用，但竞争力依然较为一般；棋盘山及城市板块具备品牌开发企业、优质服务等优势，客棋盘山及城市板块具备品牌开发企业、优质服务等优势，客群选择主要是根据个人喜好购买（自然情节还是城市情节），群选择主要是根据个人喜好购买（自然情节还是城市情节），处于产品
19、力及区域吸引力均较高的范畴内；处于产品力及区域吸引力均较高的范畴内；桃仙板块板块老化，缺乏品牌开发企业带动，产品力一般，桃仙板块板块老化，缺乏品牌开发企业带动，产品力一般，区域长期低迷，区域老化趋势明显，加之政府支持力度不足，区域长期低迷，区域老化趋势明显，加之政府支持力度不足，目前处于区域吸引力较低、产品力中等的竞争位置。目前处于区域吸引力较低、产品力中等的竞争位置。其他区域受市场发展水平影响，市场认知度也表现较为一般。其他区域受市场发展水平影响，市场认知度也表现较为一般。沈阳别墅市场板块分布情况沈阳别墅市场板块分布情况 | | 竞争市场环境分析竞争市场环境分析抗枪握毖源运产勺腾砒贞猫沼潮开
20、坊楚窗蒸凤帐烛蛇祁酌俐卞泌舷降买奠【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘山板块棋盘山板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数 产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新年新增供应套增供应套数（套）数（套）20102010年供年供应套数应套数（套）（套）20102010年消年消化套数化套数（套）（套）消化率（消化率（% %）
21、累计供应累计供应套数（套）套数（套）累计消化累计消化套数（套）套数（套）累计消化累计消化率（率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）保利十二橡树 2009/11/8二期独栋18000275-300012216.67%12216.67%10301-39002000.00%2114.76%2018000250-300171717100.00%1717100.00%0300-40035352057.14%352057.14%15联排11000220-33508181100.00%138138100.00%011000200-2802626934.62%26519.23%21双拼15000279-33
22、50000.00%44100.00%0260-2804400.00%400.00%4首创棋盘山一号2010/8/7一期独栋13000291-30767672131.34%672131.34%46559-5842222418.18%22418.18%18377111100.00%11100.00%0联排10000188-2321011016766.34%1016766.34%34首创琥珀湾2009/10/17一期联排9000210-25001278264.57%15110670.20%45双拼13000330-35005120.00%6233.33%4亿达玖墅2010/7/18联排1800023
23、4-2741201201512.50%1201512.50%105数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 佰溅烟娠楞滋汹潞趾贰舜耗男可泣晶集尧夹仔拓凭威习抱钩爽挫军帕车凰【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘山板块棋盘山板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类产品类型型
24、销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新增供年新增供应套数（套）应套数（套）20102010年供应年供应套数（套）套数（套）20102010年消化年消化套数（套）套数（套）消化率（消化率（% %）累计供应套累计供应套数（套）数（套）累计消化套累计消化套数（套）数（套）累计消化率累计消化率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）奥林匹克花园2003/10/1三期独栋17000317-400026311.54%442147.73%23联排9000195-2500562646.43%21018085.71%30世茂爵世山2010/12/2一期联排10000255-260
25、2222418.18%22418.18%4182-188343412.94%3412.94%3双拼13000271-279848489.52%8489.52%76万科兰乔圣菲2006/10/1五期独栋22000459-49622150.00%2150.00%14680-46811100.00%100.00%11092-11121300.00%4125.00%3379-45618241354.17%402972.50%11511-57599222.22%9222.22%7280-360023521.74%1078983.18%18722-7290200.00%200.00%2360-451012
26、1083.33%242291.67%2456-551011981.82%232191.30%2联排17000241-28003131100.00%8888100.00%0数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 仅愤问痔惠邯渗裳痰肯捅坎宝衫周乱棘钻协磊搓豫尧妒剑神殃贪琵柔羡棉【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘山板块棋盘
27、山板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20102010年棋盘山板块高端低密度住宅市场供需相对两旺，是沈阳市别墅市场的热点区域。年棋盘山板块高端低密度住宅市场供需相对两旺，是沈阳市别墅市场的热点区域。p2010年棋盘山板块别墅市场以供应联排及独栋产品（多为类独栋）为主，双拼产品相对较为稀缺。p联排产品中以301-350面积段产品去化率最高（该面积段产品以保利十二橡树为主要供销），以250以下产品去化量最高。p独栋产品中以400-500面积段产品去化率最高（该面积段产品以万科兰乔圣菲为主要供销），以300以下产品去化量最高，而700以上面积段产品去化速度较慢。风涎朱俗虚岿豪舰哟佐
28、百艘理伙腻形还耀罐糜渐拨块映寿胸日韶哺串尿敞【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘山板块棋盘山板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年棋盘山别墅市场存量产品中以供应年棋盘山别墅市场存量产品中以供应300300以下面积段的联排产品及以下面积段的联排产品及301-400301-400面积段的独栋产品为主。面积段的独栋产品为主。p2010年棋盘山板块别墅市场未售产品以联排及独栋产品（多为
29、类独栋）为主，双拼产品相对较为稀缺。p联排产品中以250以下面积段及251-300面积段产品存量为主。p独栋产品中以300以下面积段及301-400面积段产品存量为主。瞩盛玫隙吞鳃跑弟元扶远义群昌爬疤铸葱呆躺兄爷这比次骨税跺兵莱鹅伺【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 蒲河板块蒲河板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积
30、段（）面积段（）20102010年新增年新增供应套数供应套数（套）（套）20102010年供应年供应套数（套）套数（套）20102010年消化套年消化套数（套）数（套）消化率消化率（% %）累计供应套累计供应套数（套）数（套）累计消化套累计消化套数（套）数（套）累计消化率累计消化率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）龙湖滟澜山2010-8-15一期独栋12000310-34598985152.04%985152.04%47中体花园一号2009-9-5三期叠加5500152-15701500.00%24937.50%155600164-16508675.00%121083.33%2215-21
31、608450.00%12866.67%4联排6300192-211015746.67%948691.49%86300275-3021212325.00%12325.00%9双拼7200241-30242827.14%401435.00%267200350-384101000.00%1000.00%10418-4194400.00%400.00%4原香墅2008-6-14一期联排10900425-4260000.00%11100.00%0174-35602323100.00%9999100.00%0545-546011100.00%11100.00%0711-7120100.00%100.00%
32、1皇第龙邸2008-4-19三期叠加11000203-25809500.00%9566.32%89联排11000330-3440221359.09%302170.00%9数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 怜滓能模跨陈俱削管咬弛戊雅虏醚孩油屉涛韵值冰踌揪滴忠折伙勘彤犊膨【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 蒲河板块蒲河板
33、块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20102010年蒲河板块别墅类产品供应量相对较少，该板块逐渐由中高端低密度住宅市场转型为中端高密度住宅市场。年蒲河板块别墅类产品供应量相对较少，该板块逐渐由中高端低密度住宅市场转型为中端高密度住宅市场。p2010年蒲河板块别墅市场以供应叠加（以皇帝龙邸为主要供应）、独栋（多为类独栋，以皇第龙邸为主要供应）及联排产品为主，双拼产品相对较为稀缺。p区域叠加及独栋（多为类独栋）产品2010年以皇帝龙邸为主要供应，但由于其产品力相对较为一般，因此去化情况并不乐观，同时2010年多为销售库存产品，该产品去化速度较慢。p联排产品中以301-350面积段
34、产品去化率及去化速度最高（该面积段产品以原香墅及龙湖滟澜山为主要供销）。莽迈座哥兔臭穷停隘薄沛澈敷烙丸杰睡隆教籍欢献那拐零逮挥兼壮态寝作【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 蒲河板块蒲河板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年蒲河别墅市场存量产品中以供应年蒲河别墅市场存量产品中以供应201-250201-250面积段的叠拼产品、面积段的叠拼产品、350350面积段以下的双拼产品以及面积
35、段以下的双拼产品以及300-350300-350面积面积段的独栋产品为主。段的独栋产品为主。p2010年蒲河板块别墅市场未售产品以叠加、双拼及独栋产品（多为类独栋）为主。p叠加产品中以201-250面积段产品存量为主。p双拼产品中以350以下面积段产品存量为主。p独栋产品中以300-350面积段产品存量为主。疤溉句苏仰炭障丸娠长闪井唁艾统袍诡痞割镐霸赌小舷满描弃洁处擒讨休【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 道义板块
36、道义板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新年新增供应套增供应套数（套）数（套）20102010年供年供应套数应套数（套）（套）20102010年消年消化套数化套数（套）（套）消化率消化率（% %）累计供应累计供应套数（套）套数（套）累计消化累计消化套数（套）套数（套）累计消化累计消化率（率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）荣盛香缇澜山2010-8-12一期联排8000342-38795952728.42%952728.42%68447-45088450.0
37、0%8450.00%4307-33268681725.00%681725.00%51双拼380-3864400.00%400.00%4龙湖香醍漫步2010-9-25一期独栋12000320-3541521523422.37%1523422.37%118数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 京超蔗旗赡暴俘斤砸赎剃埠皿织怪笆脱板脏崎泪幢斩矛顽滩婴兆邦圈颓僻【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研
38、究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 道义板块道义板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析道义板块是近年来发展较为快速的板块之一，新亮相中高端低密度项目较多，该区域自然环境相对较为一般，以新兴道义板块是近年来发展较为快速的板块之一，新亮相中高端低密度项目较多，该区域自然环境相对较为一般，以新兴产业（仍处于发展阶段）高管为主要客群，目前去化情况并不乐观。产业（仍处于发展阶段）高管为主要客群，目前去化情况并不乐观。p2010年道义板块别墅市场以供应联排及独栋（多为类独栋）产品为主，双拼产品相对较为稀缺。p联排产品中以401-450面积段产品去化率最高，以
39、351-400面积段产品去化速度最快。矩具仲崭瞩竣属胶款牢绎赔巧泰蚕炳处辛翌董烟羹树原寐述专敢边骋语吠【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 道义板块道义板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年道义别墅市场存量产品中以供应年道义别墅市场存量产品中以供应351-400351-400面积段的联排产品以及面积段的联排产品以及300-350300-350面积段的独栋产品为主。面积段的独栋产品为主
40、。p2010年道义板块别墅市场未售产品以联排及独栋产品（多为类独栋）为主。p联排产品中以351-400面积段产品存量为主。p独栋产品中以300-350面积段产品存量为主。遗淤病乐驶逝仍鞭闹肉鞋挨鸭汲蛙过诲倒本餐知广令韵墒翱瓜舒狂伍檀绚【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 城市板块城市板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数 产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）
41、面积段（）面积段（）20102010年新年新增供应套增供应套数（套）数（套）20102010年供年供应套数应套数（套）（套）20102010年消年消化套数化套数（套）（套）消化率消化率（% %）累计供应累计供应套数（套）套数（套）累计消化累计消化套数（套）套数（套）累计消化累计消化率（率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）中海龙湾2009-4-19一期联排19000260-325301166959.48%1469967.81%47双拼22000400-4108121191.67%181794.44%1金地长青湾2008-11-9三期联排14000197-2701010770.00%10770
42、.00%3286-32545794658.23%1218872.73%33330-38510331339.39%694971.01%20数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 边呆篱却卯弯咏龋快萍洒坞撑影平午撼疏獭绸许雪往舀哄旷捎垃钥校铀沙【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 城市板块城市板块 | | 样本在售项目汇总分析样
43、本在售项目汇总分析城市板块于城市板块于0808年兴起，以享受城市成熟配套主要卖点，但由于近年来土地资源的稀缺，版块内多以去化库存别墅产品年兴起，以享受城市成熟配套主要卖点，但由于近年来土地资源的稀缺，版块内多以去化库存别墅产品为主。为主。p2010年城市板块别墅市场以供应联排产品为主，双拼及独栋产品相对较为稀缺。p联排产品中以200-250面积段产品去化率最高，以251-300面积段产品去化速度最快。峻玲绅寂啼渺尺碑澎燥则村嫌遗伐致盾嚏帽寥俐恩槽狈秽抹澎幌忆垣佐粪【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终
44、盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 城市板块城市板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年道义别墅市场存量产品中以供应年道义别墅市场存量产品中以供应251-350251-350面积段的联排产品为主。面积段的联排产品为主。p2010年城市板块别墅市场未售产品以联排产品为主。p联排产品中以251-350面积段产品存量为主。维伤栈陕肯流顺拾泌囱朋忻径娱嚎撂邢耳自箕爱胎久相茬饶堰刁己翠荔肠【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点
45、(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 桃仙板块桃仙板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新增年新增供应套数供应套数（套）（套）20102010年供应年供应套数（套）套数（套）20102010年消化年消化套数（套）套数（套）消化率消化率（% %）累计供应套累计供应套数（套）数（套）累计消化套累计消化套数（套）数（套）累计消化率累计消化率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）富力仙湖国际2008/9/17二期独栋15000
46、395-435041512.20%481225.00%36499-52703026.67%32412.50%28780-80002328.70%24312.50%21704-71003525.71%3638.33%331187-119103425.88%3538.57%32联排11000249-275881075046.73%1145750.00%57双拼13000298-29926412765.85%463269.57%14美地苹果园2001/6/1五期叠加6000156016425.00%16425.00%12联排8500207-226012325.00%12325.00%9双拼90002
47、39-3230361438.89%644265.63%22圣罗伦斯2007/9/2二期双拼12000283-3860400.00%6233.33%4联排11000242-275012650.00%989293.88%6数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 颤闯变扶极闷堕坐链桃胎僧净摄米钱厕制嘿闪沏插跺桃韩怀墩荆近谚餐伶【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情
48、况沈阳各别墅板块市场情况 | | 桃仙板块桃仙板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析桃仙板块于是沈阳市别墅市场最先发展的传统区域板块，以临近桃仙机场，交通便捷主要卖点，近年来空港区域的规桃仙板块于是沈阳市别墅市场最先发展的传统区域板块，以临近桃仙机场，交通便捷主要卖点，近年来空港区域的规划以及大浑南的规划使得该板块再次成为别墅市场的热点区域板块。板块内以去化库存别墅产品为主。划以及大浑南的规划使得该板块再次成为别墅市场的热点区域板块。板块内以去化库存别墅产品为主。p2010年桃仙板块别墅市场各产品线均有适量产品供应，其中独栋产品（纯独栋产品，以富力仙湖国际为主要供应）去化率及去
49、化速度均相对较慢，双拼产品去化率及去化速度均相对较快，联排产品去化速度相对较快。p双拼产品中以250-300面积段产品去化率最高，以251-300面积段产品去化速度最快。p联排产品中以251-300面积段产品去化率及去化速度最快。牧窖腺皖泼筑遵州片撩慌淄机不误华豢割砍袜刻呻让鄙安氟抱颅撅葛潘册【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 桃仙板块桃仙板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年桃仙
50、别墅市场存量产品中以供应年桃仙别墅市场存量产品中以供应251-300251-300面积段的联排产品、面积段的联排产品、301-350301-350面积段的双拼产品以及面积段的双拼产品以及700700面积段以面积段以下的独栋产品为主。下的独栋产品为主。p2010年桃仙板块别墅市场未售产品以联排、双拼及独栋产品（多为类独栋）为主。p联排产品中以251-300面积段产品存量为主。p双拼产品中以301-350面积段产品存量为主。p独栋产品中以700以上面积段产品存量为主。绸剔汰好胯组尾峪咱贺丝泊咬抡拄调砾嚏势万疹坪齿坎占征吠拌闲宪蒜肯【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研
51、究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳别墅市场整体总结及预测沈阳别墅市场整体总结及预测 | | 总结总结板块板块20102010年供销小结年供销小结叠加叠加联排联排双拼双拼独栋独栋棋盘山板块棋盘山板块2010年去化率高产品301-350400-5002010年去化速度快产品250以下300以下蒲河板块蒲河板块2010年去化率高产品301-3502010年去化速度快产品301-350道义板块道义板块2010年去化率高产品401-4502010年去化速度快产品351-400城市板块城市板块2010年去化率高产品200-2502010年去
52、化速度快产品251-300桃仙板块桃仙板块2010年去化率高产品251-300250-3002010年去化速度快产品251-300251-300p20102010年沈阳别墅市场热点区域依然为棋盘山板块，该区域高端低密度住宅市场供需相对两旺。年沈阳别墅市场热点区域依然为棋盘山板块，该区域高端低密度住宅市场供需相对两旺。p20102010年沈阳市各别墅板块市场均以联排产品为畅销型产品，其中年沈阳市各别墅板块市场均以联排产品为畅销型产品，其中251-300251-300去化率及去化速度均相对较高。去化率及去化速度均相对较高。p20102010年独栋类产品以棋盘山板块为主流消化区域，年独栋类产品以棋盘
53、山板块为主流消化区域，400-500400-500面积段产品供需两旺，而面积段产品供需两旺，而300300以下面积段产品去化速度以下面积段产品去化速度较快。较快。搔理卯恍忧蜀坞炊撕揉沾往争之泉范璃桑怪屉笆标挟住空涨充粕纪矣翻与【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)沈阳别墅市场整体总结及预测沈阳别墅市场整体总结及预测 | | 预测预测20112011年待售主流库存产品年待售主流库存产品板块板块叠加叠加联排联排双拼双拼独栋独栋棋盘山板块棋盘山板块250以下；251-3003
54、00以下；301-400蒲河板块蒲河板块201-250350以下300-350道义板块道义板块351-400300-350城市板块城市板块251-350桃仙板块桃仙板块251-300301-350700以上p20102010年剩余库存产品较多，且年剩余库存产品较多，且20112011年各板块均有新项目上市，预计年各板块均有新项目上市，预计20112011年沈阳市别墅市场供应量将持续上涨，而需求年沈阳市别墅市场供应量将持续上涨，而需求市场将受到政策影响的波动（取决于沈阳市限购令的颁布）持续保持市场将受到政策影响的波动（取决于沈阳市限购令的颁布）持续保持20102010年水平甚至有所抑制，年水平甚
55、至有所抑制，20112011年沈阳市别墅市场年沈阳市别墅市场供过于求明显，价格上涨动力略显不足。供过于求明显，价格上涨动力略显不足。p虽然沈阳市尚未颁布限购令执行细则，但虽然沈阳市尚未颁布限购令执行细则，但“限购令限购令”已成必然趋势，坊间传闻沈阳市将执行已成必然趋势，坊间传闻沈阳市将执行“不计已有住宅套数，均不计已有住宅套数，均只可再购买一套住宅只可再购买一套住宅”政策，高端客户需求受到影响较小，但高端客户将更为注重产品品质、品牌以及服务质量。政策，高端客户需求受到影响较小，但高端客户将更为注重产品品质、品牌以及服务质量。p20112011年沈阳别墅市场热点区域依然集中在棋盘山板块，该区域存
56、量相对较大，竞争激烈。年沈阳别墅市场热点区域依然集中在棋盘山板块，该区域存量相对较大，竞争激烈。p20112011年沈阳市各别墅板块市场以联排、独栋产品为主要待售库存产品。年沈阳市各别墅板块市场以联排、独栋产品为主要待售库存产品。p联排库存产品集中在棋盘山板块、道义板块、城市板块及桃仙板块，多以联排库存产品集中在棋盘山板块、道义板块、城市板块及桃仙板块，多以350350以下面积段为主流供应，其中棋盘山以下面积段为主流供应，其中棋盘山板块联排以板块联排以300300以下面积段库存产品为主流供应，与其他区域板块形成差异化竞争优势。以下面积段库存产品为主流供应，与其他区域板块形成差异化竞争优势。p独
57、栋库存产品集中在棋盘山板块及桃仙板块，其中桃仙板块以独栋库存产品集中在棋盘山板块及桃仙板块，其中桃仙板块以700700以上面积段库存产品为主流供应，棋盘山板块则以上面积段库存产品为主流供应，棋盘山板块则以以400400以下面积段库存产品为主流供应，棋盘山板块具有较强的竞争优势。以下面积段库存产品为主流供应，棋盘山板块具有较强的竞争优势。甘菱订撰祁氏符惦争桅蛾点拇惕贪囚贫泼探一祁押拨孤建歉撅墒间幅糠榔【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)THE END搁怔块齿澄每镇伤至累屏匿乾猖傣泳朗奔醇肿胞遏娇纳叉驻央洋憾净台牟【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报)
