《房地产项目开发程序培训》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发程序培训（73页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国房地产开发程序2008年年6月月地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1房地产项目开发程序培训中国房地产开发程序中国房地产开发程序房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图我国房地产企业主流产品开发流程图2房地产项目开发程序培训房地产开发的涵义房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施建筑材料 资金3房地产项目开发程
2、序培训房地产开发模式房地产开发模式香港模式：香港模式：以开发商为中心以开发商为中心客户预售融资、银行按客户预售融资、银行按揭融资揭融资由开发商一家完成由开发商一家完成“买买地、建造、卖房、管理地、建造、卖房、管理”纵向价值链纵向价值链开发商不持有物业开发商不持有物业美国模式：美国模式：市场化资本运作市场化资本运作聘请专业公司完成房地聘请专业公司完成房地产开发的各个环节产开发的各个环节横向价值链横向价值链开发商持有并经营物业开发商持有并经营物业4房地产项目开发程序培训房地产开发模式房地产开发模式物业管理物业管理 销售销售 盖房子盖房子 取得土地取得土地 主要采用香港模式：主要采用香港模式：依赖房
3、产销售收入和银行依赖房产销售收入和银行提供资金提供资金以销售为主的经营模式以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利以圈地、圈钱为主的盈利模式模式5房地产项目开发程序培训中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序n nStep2.Step2.前期工作前期工作n nStep3.Step3.建设阶段建设阶段n nStep4.Step4.租售阶段租售阶段n nStep1.Step1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析6房地产项目开发程序培训中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序n nStep2.Step2.前期工作前期工作n nStep3.Step3.建设阶段建设阶段n nStep4.St
4、ep4.租售阶段租售阶段n nStep1.Step1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析7房地产项目开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析机会机会机会机会筛选筛选筛选筛选财务财务财务财务分析分析分析分析资源资源资源资源评估评估评估评估投投资资决决策策分分析析投投资资机机会会选选择择机会机会机会机会寻找寻找寻找寻找 8房地产项目开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析9房地产项目开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，
5、怎么摆，了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地块的意向地块的 确确 定定 10房地产项目开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析在投资前，对项目的内外资源进在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项场风险，加速
6、项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。面和中观经济层面。进行项目进行项目资源资源评评 估估 11房地产项目开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析中观经济评估指标中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市
7、配套状况城市发展评估指标城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目进行项目资源资源评评 估估 12房地产项目开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析可持续性可持续性前瞻性前瞻性整体性整体性纵深性纵深性风险最小风险最小利利润润最最大大进行项目进行项目资源资源评评 估估 13房地产项目
8、开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析分析投资机会分析投资机会研究的结论，研究的结论，初步判断项目初步判断项目投资是否可行，投资是否可行，并决定下一步并决定下一步具体研究工作。具体研究工作。初步可行性初步可行性 研研 究究 14房地产项目开发程序培训投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析对拟投资的项目对拟投资的项目进行全面的技术进行全面的技术经济研究，并针经济研究，并针对具体地块及市对具体地块及市场现状建议开发场现状建议开发投资模型，对建投资模型，对建设投资、成本费设投资、成本费用、现金流量等用、现金流量等进行精确控制。进行精确控制。可行性方案可行性方案 研研 究究 1
9、5房地产项目开发程序培训投资决策流程投资决策流程确定意向地块确定意向地块 成立项目研究小组成立项目研究小组 投资、策划人员投资、策划人员 设计人员设计人员 财务人员财务人员进行项目资源评估进行项目资源评估 经济层面评估经济层面评估 城市发展层面评估城市发展层面评估 城市文化层面评估城市文化层面评估 自身价值层面评估自身价值层面评估16房地产项目开发程序培训初步可行性研究初步可行性研究 制定研究计划制定研究计划静态经济静态经济指标分析指标分析可行性方案研究可行性方案研究 用于银行贷款的用于银行贷款的地块发展可行性方案地块发展可行性方案 制定研究计划制定研究计划动态经济动态经济指标分析指标分析动态
10、资金动态资金缺口分析缺口分析项目风险项目风险分分 析析 用于政府报建的用于政府报建的地块发展可行性方案地块发展可行性方案17房地产项目开发程序培训中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序n nStep2.Step2.前期工作前期工作n nStep3.Step3.建设阶段建设阶段n nStep4.Step4.租售阶段租售阶段n nStep1.Step1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析18房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意
11、见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办
12、办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证19房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位
13、策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证20房地产项目开发程序培训企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场21房地产项目开发程序培训企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场22房地产项目开发程序培训企业取得土地的方式企业取得土地的
14、方式行政命令式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。23房地产项目开发程序培训企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场24房地产项目开发程序培训企业取得土地的方式企业取得土地的方式资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分
15、为: 投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。 收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。25房地产项目开发程序培训企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场26房地产项目开发程序培训企业取得
16、土地的方式企业取得土地的方式土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。 从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。 27房地产项目开发程序培训办理国土使用证办理国土使用证以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市国土局地产处受理单位：成都市国土局地产处受理单位：成都市国土局地产处受理单位：成都市国土局地产处受理时间：受理时间：受
17、理时间：受理时间：12121212个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件； 土地权属证明文件；土地权属证明文件；土地权属证明文件；土地权属证明文件； 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；线
18、图、总平面图；线图、总平面图；线图、总平面图； 建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图； 招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书； 土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表； 契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税
19、材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得取得取得取得国土使用证国土使用证国土使用证国土使用证 28房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调
20、研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证29房地产项目开发程序培训办理房地产开发企业资质办理房地产开发企业资质以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市建委开发处受理单位：成都市建委开发处受理单位：成都市建委开
21、发处受理单位：成都市建委开发处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：20202020个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：申请资质等级的报告；所需主要资料：申请资质等级的报告；所需主要资料：申请资质等级的报告；所需主要资料：申请资质等级的报告； 填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印房地产开发企业资质申房地产开发企业资质申房地产开发企业资质申房地产开发企业资质申报表报表报表报表； 企业营业执照；企业营业执照；企业营业执照；企业营业执照； 企业税务登记证；企业税务登记证；企业税务登记证；企业税务登记证； 验资报告；验资报
22、告；验资报告；验资报告； 开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；证；证；证； 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。 取得取得取得取得房地产开发企业资质房地产开发企业资质房地产开发企业资质房
23、地产开发企业资质30房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产
24、品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证31房地产项目开发程序培训办理建设项目选址意见书办理建设项目选址意见书以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：15
25、151515个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书申请表申请表申请表申请表; ; ; ;土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件; ; ; ;扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件; ; ; ;联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议; ; ; ;1:5001:5001:5001:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围地形图六份
26、，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。 取得取得取得取得建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书 32房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书
27、选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理
28、理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证33房地产项目开发程序培训办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：12121212个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书; ; ; ;建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规
29、划许可证建设用地规划许可证申请表申请表申请表申请表; ; ; ;经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的1:500(1:500(1:500(1:500(或或或或1:1000)1:1000)1:1000)1:1000)实测现状矢量实测现状矢量实测现状矢量实测现状矢量地形图地形图地形图地形图; ; ; ;拨地红线成果图拨地红线成果图拨地红线成果图拨地红线成果图; ; ; ;拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书; ; ; ;涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范
30、围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函; ; ; ;工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。环保等管理部门的意见。环保等管理部门的意见。环保等管理部门的意见。 取得取得取得取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地
31、规划许可证 34房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项
32、目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证35房地产项目开发程序培训开发项目立项登记开发项目立项登记受理单位：成都市发改委受理单位：成都市发改委受理单位：成都市发改委受理单位：成都市发改委受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：5 5 5 5个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申
33、请报告; ; ; ;营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明的资金信用证明的资金信用证明的资金信用证明; ; ; ;投资意向书投资意向书投资意向书投资意向书; ; ; ;银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书; ; ; ;规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书; ; ; ;环境保护行政主管部门出具的审
34、批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .编编编编 制制制制项目建议书项目建议书项目建议书项目建议书申申 报报项目建议书项目建议书审审 批批项目建议书项目建议书（代可行性研究报告）（代可行性研究报告）取得立项批复取得立项批复取得立项批复取得立项批复36房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建
35、设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可
36、证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证37房地产项目开发程序培训项目深度市场调查项目深度市场调查在项目立项之后，需针对当地市场状况，在项目立项之后，需针对当地市场状况，在项目立项之后，需针对当地市场状况，在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市进行更深层次的市场调研，以达到规避市进行更深层次的市场调研，以达到规避市进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面
37、，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区产品层面。市场层面需要调查项目所在区产品层面。市场层面需要调查项目所在区产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所域的市场状况，产品层面需要调查项目所域的市场状况，产品层面需要调查项目所域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。具体而言，又有在区域的产品构成情况。具体而言，又有在区域的产品构成情况。具体而言，又有在区域的产品构成情况。具体而言，又有四个环节的工作需要开展。四个环节的工作需要开展。四个环
38、节的工作需要开展。四个环节的工作需要开展。38房地产项目开发程序培训项目深度市场调查项目深度市场调查了解地块所在区域的市场状况研究宏观市场现状及其趋势地块所在区域产品设计调查消费市场的研究和目标客户的定位39房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发
39、项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证40房地产项目开发程序培训项目定位策划项目定位策划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，在深度了
40、解市场状况之后，在产品设计之前，在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要是项目是项目是项目是项目SWOTSWOTSWOT
41、SWOT分析和项目竞争力分析。在这一阶分析和项目竞争力分析。在这一阶分析和项目竞争力分析。在这一阶分析和项目竞争力分析。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判解市场的基础上，确定本项目的竞争
42、力，研判市场的空白点予以定位市场的空白点予以定位市场的空白点予以定位市场的空白点予以定位, , , ,确定项目概念草案。确定项目概念草案。确定项目概念草案。确定项目概念草案。41房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立
43、项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证42房地产项目开发程序培训项目产品策划项目产品策划在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需
44、要在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门根据策划部门根据策划部门根据策划部门( ( ( (公司公司公司公司) ) ) )的建议合理划分项目地块的的建议合理划分项目地块的的建议合理划分项目地块的的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最部门、策划
45、公司、设计单位之间互相配合，最部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门后由策划部门后由策划部门后由策划部门( ( ( (公司公司公司公司) ) ) )出具项目概念设计任务书、出具项目概念设计任务书、出具项目概念设计任务书、出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的的总体规划设计、方案设
46、计，最终确定项目的产品方案。产品方案。产品方案。产品方案。43房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定
47、位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证44房地产项目开发程序培训项目产品设计项目产品设计概念设计概念设计规划概念设计规划概念设计景观概念设计景观概念设计规划时空环境分析规划时空环境分析方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计建筑方案设计建筑方案设计景观方案设计景观方案设计详细规划设计详细规划设计建筑单体设计建
48、筑单体设计45房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目
49、产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证46房地产项目开发程序培训建筑方案审批建筑方案审批以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市规划局受理单位：成都市规划局受理单位：成都市规划局受理单位：成都市规划局受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：8 8 8 8个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要
50、资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图(1:500(1:500(1:500(1:500或或或或1000)1000)1000)1000)四份；四份；四份；四份； 建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果面效果面效果面效果 图图图图( ( ( (须标明色彩及材质须标明色彩及材质须标明色彩及材质须标明色彩及材质) ) ) )、项目总体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图、项目总
51、体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图; ; ; ;光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图( ( ( (含建筑物底层外墙轮廓线含建筑物底层外墙轮廓线含建筑物底层外墙轮廓线含建筑物底层外墙轮廓线) ) ) )。取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图 47房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企
52、业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建
53、设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证48房地产项目开发程序培训办理建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理单位：成都市规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：10101010个工作日个工作日个工作日个工作日事前需办理事项或所需主要资料：在成都市建委设计处、审图中心办理事前需办理事项或所需主要资料：在成都市建委设计处、审图中心办理事前需办理事项或所需主要资料：在成都市建委设计处、审图中心办理事前需办理事项或
54、所需主要资料：在成都市建委设计处、审图中心办理 施工图审查施工图审查施工图审查施工图审查( ( ( (人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核等审核等审核等审核) ) ) )，17171717至至至至22222222个工作日；个工作日；个工作日；个工作日； 在成都市建委城建二处办理市政设施配套费核定单在成都市建委城建二处办理市政设施配套费核定单在成都市建委城建二处办理市政设施配套费核定单在成都市建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ，3 3 3 3个工
55、个工个工个工 作日；作日；作日；作日； 在成都市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单在成都市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单在成都市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单在成都市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ； 在成都市建委建管处缴纳报建费用；在成都市建委建管处缴纳报建费用；在成都市建委建管处缴纳报建费用；在成都市建委建管处缴纳报建费用； 在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . .
56、 .取得取得取得取得建设工程规划许可证正、副本建设工程规划许可证正、副本建设工程规划许可证正、副本建设工程规划许可证正、副本盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章( ( ( (骑缝章骑缝章骑缝章骑缝章) ) ) )的建施总平面图的建施总平面图的建施总平面图的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书 49房地产项目开发程序培训前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开
57、发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办
58、理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证50房地产项目开发程序培训办理施工许可证办理施工许可证以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市建委建管处受理单位：成都市建委建管处受理单位：成都市建委建管处受理单位：成都市建委建管处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：5 5 5 5个工作日个工作日个工作日个工作日事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办
59、理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请 表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证； 开工条件开工条件开工条件开工条件 审查审查审查审查( ( ( (表表表表) ) ) )；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案( ( ( (表表表表) ) ) )；施工图审；施工图审；施工图审；施工图审 查备案通知书；建设单
60、位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合 格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和 派遣书，总监证派遣书，总监证派遣书，总监证派遣书，总监证( ( ( (原件压证原件压证原件压证原件压证) ) ) )、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证(
61、( ( (原件压证原件压证原件压证原件压证); ); ); );质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物 勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得取得取得取得建设工程建设工程建设工程建设工程施工施工施工施工许可证许可证许可证许可证51房地产项目开发程序培训前前 期期 其其 它它 工工 作作施工现场的
62、水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理 ；设计方案评标会召开及设计单位中标办理 ；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理 、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段52房地产项目开发程序培训中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序n nStep2.Step2.前期工作前期工作n nStep3.Step3.建
63、设阶段建设阶段n nStep4.Step4.租售阶段租售阶段n nStep1.Step1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析53房地产项目开发程序培训建建 设设 阶阶 段段开工前期开工前期开工前期开工前期准备工作准备工作准备工作准备工作工程建设工程建设工程建设工程建设招招招招 投投投投 标标标标开工手续开工手续开工手续开工手续的的的的 办办办办 理理理理工程施工工程施工工程施工工程施工及及及及竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在开发前期已完成，本阶段只涉及开
64、发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。开发前期已完成，本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。54房地产项目开发程序培训工程建设施工工程建设施工配套工程施工配套工程施工规划、消防、防雷工程、人规划、消防、防雷工程、人防工程、环保、绿化、卫生防工程、环保、绿化、卫生防疫、电梯、市政基础设施防疫、电梯、市政基础设施等验收，办理工程质量书，等验收，办理工程质量书，勘测院实测竣工图，房管局勘测院实测竣工图，房管局实测建筑面积，城建档案馆实测建筑面积，城建档案馆竣工资料进馆并出具意见书竣工资料进馆并出具意见书办理建设工程竣工验收备案办理建设工程竣工验收备案55房地产项目开发程序培训中国的房地产开
65、发程序中国的房地产开发程序n nStep2.Step2.前期工作前期工作n nStep3.Step3.建设阶段建设阶段n nStep4.Step4.租售阶段租售阶段n nStep1.Step1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析56房地产项目开发程序培训租售阶段租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预( ( ( (销销销销) ) ) )售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托
66、中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托
67、合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批57房地产项目开发程序培训租售阶段租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预( ( ( (销销销销) ) ) )售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销
68、售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单
69、位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批58房地产项目开发程序培训针对营销工作的市场调查针对营销工作的市场调查目标客户深度定位目标客户深度定位项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期项目营销定位项目营销定位项目整合营销策略项目整合营销策略项目营销策划项目营销策划59房地产项目开发程序培训项目营销策划项目营销策划项目价格体系的制定项目价格体系的制定项目的广告推广策略项目的广告推广策略营销执行营销执行项目的活动推广策略项目的活动推广策略项目的媒体运用策略项目的媒体运用策略60房地产项目开发程序培训项目营销策划项目营销
70、策划项目营销总体思路项目营销总体思路销售节奏的控制销售节奏的控制分阶段销售计划与策略分阶段销售计划与策略分阶段推广策略分阶段推广策略整合营整合营销策略销策略61房地产项目开发程序培训项目营销策划项目营销策划广告的跟进和监控广告的跟进和监控销售执行与工程进度配合销售执行与工程进度配合营销组织管理制定营销组织管理制定销售队伍的组建与培训销售队伍的组建与培训营营 销销执执 行行开盘执行方案与准备开盘执行方案与准备62房地产项目开发程序培训租售阶段租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房
71、商品房商品房预预预预( ( ( (销销销销) ) ) )售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续
72、入住手续入住手续入住手续产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批63房地产项目开发程序培训办理商品房预办理商品房预( (销销) )售许可证售许可证以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市房管局产权监理处受理单位：成都市房管局产权监理处受理单位：
73、成都市房管局产权监理处受理单位：成都市房管局产权监理处 受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：3 3 3 3个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：项目工程进度要求所需主要资料：项目工程进度要求所需主要资料：项目工程进度要求所需主要资料：项目工程进度要求( ( ( (多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施 工进度达到工进度达到工进度达到工进度达到0.0000.0000.0000.000，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部，无地下室的电
74、梯建筑，施工进度达到一层顶部，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部) ) ) )法人授权委托书；地址、门牌号证明；法人授权委托书；地址、门牌号证明；法人授权委托书；地址、门牌号证明；法人授权委托书；地址、门牌号证明； 填写商品房预售登记申请表；填写商品房预售登记申请表；填写商品房预售登记申请表；填写商品房预售登记申请表； 国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证 及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工
75、许可证及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证( ( ( (核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件) ) ) )； 开发企业的资质证书、营业执照开发企业的资质证书、营业执照开发企业的资质证书、营业执照开发企业的资质证书、营业执照( ( ( (核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件) ) ) )； 商品房预售方案商品房预售方案商品房预售方案商品房预售方案( ( ( (应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、应说明预售商品房
76、的位置、面积、竣工交付日期、应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、 销售计划等内容销售计划等内容销售计划等内容销售计划等内容) ) ) )； 预售面积测算资料。预售面积测算资料。预售面积测算资料。预售面积测算资料。取得取得取得取得商品房预商品房预商品房预商品房预( ( ( (销销销销) ) ) )售许可证售许可证售许可证售许可证64房地产项目开发程序培训租售阶段租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预( ( ( (销销销销) ) ) )售售售售许可证许可
77、证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证
78、记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批65房地产项目开发程序培训办理产权初始登记办理产权初始登记( (大产权大产权) ) 以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n. . . .受理单位：成都市房管局产权监理处受理单位：成都市房管局产权监理处受理单位：成都市房管局产权监理处受理单位：成都市房管局产权监理处 受理时间：受理时
79、间：受理时间：受理时间：3 3 3 3个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：产权初始登记申请表；所需主要资料：产权初始登记申请表；所需主要资料：产权初始登记申请表；所需主要资料：产权初始登记申请表； 国土使用证国土使用证国土使用证国土使用证( ( ( (核原件，交复印件核原件，交复印件核原件，交复印件核原件，交复印件) ) ) )； 总平面图总平面图总平面图总平面图( ( ( (原件原件原件原件) ) ) )； 建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证( ( ( (原件原件原件原件) ) ) )； 竣工验收备案表竣工验收备案表竣工验收备案表竣工验收备案表
80、( ( ( (原件原件原件原件) ) ) )； 白蚁防治书白蚁防治书白蚁防治书白蚁防治书( ( ( (原件原件原件原件) ) ) )； 房屋维修基金房屋维修基金房屋维修基金房屋维修基金( ( ( (原件原件原件原件) ) ) )； 竣工验收合格证竣工验收合格证竣工验收合格证竣工验收合格证( ( ( (原件原件原件原件) ) ) )； 测绘报告测绘报告测绘报告测绘报告( ( ( (原件原件原件原件) ) ) )；面积核定报告；面积核定报告；面积核定报告；面积核定报告( ( ( (产权测量办产权测量办产权测量办产权测量办) ) ) )；预售许；预售许；预售许；预售许 可证可证可证可证( ( ( (
81、原件原件原件原件) ) ) )；物管方案核定证明；物管方案核定证明；物管方案核定证明；物管方案核定证明取得大产权取得大产权取得大产权取得大产权66房地产项目开发程序培训主流产品开发流程主流产品开发流程项目资源评估项目资源评估( (初步市场调研初步市场调研) )地块时空环境调查地块时空环境调查可行性研究可行性研究( (立项分析立项分析) )深度市场调研深度市场调研YesYesNoNo住宅产品设计调查住宅产品设计调查消费市场研究及消费市场研究及目标客户定位目标客户定位消费市场研究及消费市场研究及目标客户定位目标客户定位规规划划特特征征景景观观特特征征立立面面处处理理户户型型特特征征细细部部处处理理
82、67房地产项目开发程序培训SWOTSWOT分析及资源审核分析及资源审核项目竞争力分析项目竞争力分析住宅产品初步调查结论住宅产品初步调查结论市场空白点研判市场空白点研判差异化竞争优势及核心竞争力定位差异化竞争优势及核心竞争力定位产品初步形态定位产品初步形态定位住宅产品初步选择住宅产品初步选择同一板块优秀项目研究同一板块优秀项目研究68房地产项目开发程序培训原创开发概念定位原创开发概念定位概念草案概念草案超越项目超越项目借鉴项目借鉴项目项目开发核心定位项目开发核心定位开发主题开发主题市场形象市场形象生活蓝本生活蓝本生活方式生活方式社区文化社区文化定定 位位项目产品形态定位项目产品形态定位69房地产
83、项目开发程序培训开发模型开发模型方案对比方案对比建筑类型建筑类型面积对比面积对比产品理念产品理念主力户型主力户型项目价格定位项目价格定位项目总体规划理念项目总体规划理念地块价值地块价值及用途及用途初期开发初期开发策略策略开发主题开发主题导入导入总体理念总体理念策划策划项目景观规划理念策划项目景观规划理念策划概念设计任务书概念设计任务书概念设计概念设计70房地产项目开发程序培训项目建筑规划理念策划项目建筑规划理念策划项目公建配套理念策划项目公建配套理念策划项目产品建议项目产品建议详细规划设计任务书详细规划设计任务书项目营销策划项目营销策划营销专题市场报告营销专题市场报告方案设计方案设计详规设计详
84、规设计建筑单体设计建筑单体设计初步设计初步设计71房地产项目开发程序培训项目整合营销策略项目整合营销策略项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期价格体系制定价格体系制定推广策略推广策略营销执行营销执行销售道具及物料准备销售道具及物料准备视觉系统设计跟进视觉系统设计跟进施工图设计施工图设计施工图预算施工图预算招投标招投标监理公司介入监理公司介入确定确定 施工单位施工单位开开 工工开工开工 吉日选择吉日选择组建工程管理组组建工程管理组全全程程工工程程管管理理广广告告公公司司介介入入72房地产项目开发程序培训VIVI策划方案及跟进策划方案及跟进营销组织管理营销组织管理开盘销售策略开盘销售策略开开 盘盘竣工验收竣工验收交交 楼楼工程结算工程结算项目结束项目结束广广告告公公司司介介入入现场销售顾问现场销售顾问现场工程顾问现场工程顾问物物业业管管理理介介入入73房地产项目开发程序培训
