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1、.第一章单项选择：1 B 是房地产开发的首要工作阶段P12A前期工作 B可行性研究 C建设阶段 D 工程验收2 是房地产开发工程可行性研究重要内容，是进一步对开发工程进行技术分析的前提A开发工程 B开发场地选择 C开发条件 D 开发时间3 市场调查和市场分析的重点在于：A拟投资开发工程需求强度和竞争环境的分析B工程的可研性 C工程的最大效益D市场状况4是开发产业提升的标志之一A非一体化 B非全能型 C协作型 D 特定性5 我国第一家土地收购储藏机构;A北京土地局 B上海市土地开展中心C杭州市土地中心 D 武汉市土地管理中心6 土地储藏是指为实现调控市场促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进
2、行前期开发储藏以备供给土地的行为A国务院 B人民政府 C市县人民政府国有土地资源管理部D 土地资源部7 到年我国三次城市工作会议后逐步形成“六统一方针A1988 B1989 C1980 D19788 以下属于前期工作的是：A办理开工审批 B开发工程的工程管理C施工企业的选择 D 竣工验收9 竣工验工后申请：A房屋登记 B土地登记 C房地产产权登记 D 出售登记10 房地产开发企业资质等级条件中二级企业中级职称以上管理人员要求多少人：A30 B20 C15 D10名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - -
3、 - - - - - 第 1 页，共 13 页 - - - - - - - - - .多项选择：1 房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行：A根底设施 B房屋建设 C房地产开发 D 大型建筑2 房地产开发的特点：A开发本钱高投资量大B开发建设期长C投资周转慢涉及面广综合性强D市场具有地区性和分散性E需求具有稳定性3 房地产开发方式：A定向开发B 联合开发C合作开发D 单独开发E协作开发4 房地产开发对城市建设的作用：A推动城市规划的实施与完善B有利于减少投资本钱C为城市政府财政提供紫荆来源D为城市大型根底设施建设提供融资途径E为城市社会经济文化活动以及人民生活提
4、供载体5 房地产开发可为分为：A可行性研究B 前期工作 C 建设实施D 监理工作E房屋营销和效劳6 房地产前期工作主要工作：A立项 B 购置开发场地C筹集资金D 拆迁安置E 工程报建与委托设计7 房地产开发规模归结为：A多元化开发B 专业化开发C纵向一体化开发D综合开发 E混合开发8 房地产开发业可持续开展的技术途径：A实施基于生态的土地开发利用规划名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 13 页 - - - - - - - - - .B实施多维空间利用C实施科技
5、创新D实施合理利用节约政策9 房地产可持续开展的核心是相协调：A房地产开展B 经济根底C人口规模D 资源配置E环境建设10 六统一方针指：A统一规划和投资B统一设计C统一施工D统一分配和统一管理E 统一验收问答：1 房地产可持续开展的内涵？2 房地产开发的根本制度？3 房地产开发企业设立程序？名词4 房地产开发的概念？5 房地产可持续开展的内涵是？6 什么是零星地段的房地产开发？7 什么是成片小区的开发？第二章多项选择1：房地产开发筹划的作用：A提高工程决策准确性防止运作出现偏差B增强工程的竞争力C增强团队管理创新能力名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - -
6、 - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 13 页 - - - - - - - - - .D打造学习型组织2 房地产开发筹划的特性：A地域性 创造性 B 市场性 C 系统性超前性D可操作性E科学性艺术性3 房地产开发的原那么：A独创原那么定位原那么 B 整合原那么 C 客观原那么D 可行原那么全局原那么文化原那么E应变原那么4 筹划分为： A 前期筹划 B 销售招租筹划C物业筹划 D问答房地产开发筹划的定义：第三章单项选择：1 可行性研究的核心：经济评价2 什么是经济评价的根底：投资估算多项选择：1 房地产可行性研究的阶段有：时机研究初步研
7、究详细研究工程研究2 房地产开发工程可行性研究的工作程序：工程筹划市场调查优化和选择开发方案方案评价编制研究报告3 房地产市场周期成因有：内生因素外生因素4 市场调查的内容有：环境调查房地产的供需情况调查开发场地的调查名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 13 页 - - - - - - - - - .5 典型的房地产开发需求分析：住宅商业建筑办公楼工业厂房6 房地产投资估算方法：面子法单元法概算指标法分项造价法分项造价比拟法7 投资估算的依据：开发工程的建设规
8、模占地面积地价设计方案图纸主要设备材料及其预算价格表资金来源贷款利率有关政策和规定名词：1 什么市房地产周期？2 什么市房地产指数？3 房地产指数包括什么4 什么是中房指数？5 什么是国房指数？问答：1 可行性研究的概念2 可行性研究的作用3 房地产开发投资的影响因素中外部因素包括什么？24 房地产开发工程总投资构成有哪些？第四章单项选择：1 采用挂牌出让的土地使用权，挂牌时间爱你一般不得少于10 个工作日2 按照目前国务院公布的规定：居住用地最高年限年综合用地年商业旅游用地年3 对开发用地进行人为投入的形式和程度分为：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - -
9、- - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 13 页 - - - - - - - - - .多项选择1 土地使用权出让可以采用：拍卖招标双方协议挂牌出让2 投资区位因素分析那些：经济增长状况投资环境特大型建筑投资3 开发地段的选择因素分析什么？城市规划自然因素和工程地质因素现有的建设条件地段面积投资经营方案问答:1 房地产开发用地的来源有哪些？2 土地补偿费包括哪些？名词：1 什么是土地使用权出让？2 什么是土地补偿费？第五章单项选择：1 国务院在年公布了 ?城市房屋拆迁管理条例 ? 19912 房屋拆迁货币补偿的根本原那么等价有偿3 房屋
10、拆迁总的按时原那么：按原面积多项选择1 拆迁的补偿方式：实行货币补偿实行房屋产权调换名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 13 页 - - - - - - - - - .2 目前采用的房地产评估方法主要有：市场比拟法收益法本钱法假设开发法3 房屋拆迁安置的形式：一次性安置临时过渡安置问答：1 房屋拆迁工作程序？2 拆迁补偿与安置工作中的各种费用？1-7名词：1 什么是房屋是拆迁？2 什么是拆迁补偿？3 房产调换的实质是什么？第六章单项选择1 企业自有资金比例：3
11、5%2 长期筹集资金的时间是：5 年以上3 短期资金筹集时间： 1 年以内4 从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：65%多项选择1 建设工程大体划分三类：竞争性工程根底性工程公益性工程名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 13 页 - - - - - - - - - .2 房地产开发资金筹集的方式：自有资金吸收投资发行股票发行债券向银行借款房地产租售款及BOT3 房地产开发资金筹集的渠道：自有资金国内债务资金国外债务资金4 资金筹集的原那么：时机适当原那么
12、平安性原那么经济性原那么可行性原那么盈利性原那么5 REITs 的类型有：契约型公司型6 筹资结构：资本结构方式结构来源结构本钱结构期限结构名词1 房地产开发企业的财务杠杆是指？2 什么是 BOT ？问答1 直接筹集资金的特点？2 间接筹集资金的特点？3 BOT 和 BOOT的区别是什么？4 BOT方式的根本特征是什么？ 1-65 BOT方式运行过程？ 1-7第七章单项选择 :1 居住小区其人口规模一般为：35万人名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 13 页
13、- - - - - - - - - .多项选择 :1 城市规划按其规划深度不同分为：城市总规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划2 常用的住宅类型有：点式住宅调试住宅 错层式住宅跃层式住宅复式住宅退台式住宅花园别墅综合性商住楼3 住宅的布置有哪些方面：周边式布置行列式布置混合式布置散点式布置自由式布置4 开发企业规划设计的控制能力表现在：预控能力过程控制能力设计文件接收及变更控制能力问答:1 控制性详细规划的任务是什么？2 住宅建筑综合效果设计方案评价指标有哪些？第八章多项选择1 工程招投标方式：公开招标邀请招标2 开发工程招标分类：全过程监理招标设计监理招标施工监理招标3 编制标的遵循的原
14、那么：依据充分反映市场变化单一标底4 标的的编制方法：施工图预算工程概算扩大综合定额平方米造价包干名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 13 页 - - - - - - - - - .问答：1 施工招标文件包概括哪些？一、名词解释1. 土地储藏：是指市县人民政府国土资源部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供给土地的行为。2 房地产开发：房地产企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济开展需要， 满足
15、用户要求的房屋建筑、 配套设施及空间环境， 并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。3 投资回收期：以工程的年净收益来补偿投资所需的期限，是反映工程投资回收能力的重要指标。.4 直接筹集资金：指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。5 投资利润率 :是指工程到达设计生产或效劳功能后的正常年份的年利润总额与工程总投资的比率。6. 工程筹集结构 : 开发企业在取得资金来源时以不同方式所筹集的不同渠道资金的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例。7. 邀请招标：开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发出招标邀请书，而不是公开发布广告，邀请他们参
16、加某项工程任务的投标竞争。8. 施工合同：建设单位与施工单位为完成商定的建筑安装工程，明确双方权利和义务的书面协议。二、简答题1. 简述房地产开发的特性。开发本钱高、 投资量大；开发建设期长， 投资周转慢； 市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。2. 房地产开发资金筹集规划的主要内容有对企业或工程内外部因素进行分析； 合理确定筹资目标；资金筹集的规模和流量；资金来源、期限、方式等资本结构分析； 资金筹集本钱分析、 风险和可行性分析；拟定资金筹集方案。3 简述房地产开发可行性研究的作用。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - -
17、 - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 13 页 - - - - - - - - - .可行性研究是工程投资决策的重要依据；可行性研究是工程筹措建设资金的依据；可行性研究是编制设计的依据；可行性研究是与有关部门签订协议、合同的依据。4 房地产开发风险防范的策略有风险回避；风险转移；风险控制，包括选择风险小的房地产开发工程、做好市场研究、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发。5. 房地产开发主要风险因素有市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险。6 房地产开发筹划的作用提高工程决策准确性防止运作出现偏差；增强工程的竞争力；增强团队管理创新
18、能力；打造学习型组织。7. 房地产开发资金筹集的方式：自有资金；吸收投资；发行股票；发行债券；向银行借款；房地产租售款及工程 BOT ；房地产投资信托。8 开发工程的前期工作包括哪些？立项；申请建设用地规划许可证；申请土地开发使用权；领取开发工程手册；拆迁安置；筹集资金；规划设计与报建。9. 进行开发工程施工招标应具备：取得土地使用权、 用地现场具备建设条件； 有施工图纸和概算或能满足标价计算要求的设计文件； 列入年度开工建设方案； 取得建设工程年该规划许可证；建设资金、主要建筑材料、设备供给均已落实。10 编制标底需要考虑的因素有标底应遵循依据充分、反映市场、单一标底原那么；应该选用施工图预
19、算、工程概算、扩大综合定额、 平方米造价包干为根底方法来编制；再吃还要考虑工期提前因素、质量优良因素、工程范围和自然地理条件因素。三、计算题名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 13 页 - - - - - - - - - .1某家庭预计在今后10 年内的月收入为 16 000 元，如果其中的 30可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12，问该家庭有归还能力的最大抵押贷款申请额是多少 ? 解：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A16 000 30
20、4 800(元)月贷款利率 I= 12%/12=1%,计息周期数 n=10 12=120个月; (2)那么该家庭有归还能力的最大抵押贷款额P=A(1+i)n-1/i(1+i)n =4800 (1+1%)120-1/1%(1+1%)120=33.46(万元) 2. 某房地产投资工程每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，用净现值法分析工程是否盈利？年份0 1 2 3 4 5 现金流入300 300 300 300 300 现金流出800 50 50 50 50 50 解年份0 1 2 3 4 5 现金流入300 300 300 300 300 现金流出800 50 50 50 50 50
21、 净现金流量-800 250 250 250 250 250 3某房地产经营工程每年的净现金流量如下表所示，假设行业标准投资回收期为 5 年，工程是否可行。单位：万元年份0 1 2 3 4 5 6 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 13 页 - - - - - - - - - .净现金流量-1000 250 250 250 250 250 250 解 1000/250=4 年份0 1 2 3 4 5 6 净现金流量-1000 250 250 250 250
22、 250 250 累计净现金流量-1000 -750 -500 -250 0 250 500 投资回收期小于标准投资回收期，可行四、论述题试述房地产工程投资失控的原因。1 工程可行性研究的深度不够2 在各设计阶段的投资计算突破投资方案目标3 在开发工程工程建设期间社会物价水平的上涨4 工程的设计变更引起费用增加5 工程实施中不可预见因素的发生6 工程施工不能顺利进行所引起费用增加7 其他原因要求展开名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 13 页 - - - - - - - - -
