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1、怀集市场调查情况目录：一、怀集市基本简况4 1. 区位位置 4 2. 城市规模 5 3. 城市人口 5 二、怀集县城发展规划5 1. 市政规划 5 1.1 城市性质 5 1.2 区域发展定位： 6 1.3 城市人口规模6 1.4 用地规模： 7 1.5 形态结构 7 1.6 功能布局 8 2. 区域周边交通未来规划9 三、怀集县经济发展简况10 1. 全县生产总值10 2. 居民人均收入11 3.2007 年财政收入12 4.2006 年市区人均居住面积12 5. 房地产投资12 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 33 页
2、6. 城乡居民储蓄余额13 7. 农民人均收入13 8. 社会消费品零售总额13 9. 城市居民人均可支配收入13 10.2004-2007年固定资产投资额13 11. 本地调研的一些情况：14 12. 乡镇环境调查：15 四、怀集未来城市发展：15 1. 旧城改造： 15 2. 城市往西发展： 15 五、怀集城市发展综合分析16 六、怀集房地产市场分析16 1. 房地产宏观市场简况16 2. 投资增幅明显。 17 3. 房地产发展以外来客商为主。17 4. 房产价格不断攀升。18 5. 政府政策扶持，发展态势良好。18 6. 外出劳务人员成购房主力军。18 7. 个盘分析 19 8. 怀集未
3、来住宅规划21 8.1 怀集政府未来的住宅规划情况21 8.2 未来 2 年怀集房地产的情况：22 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 33 页七、怀集县商业分析：22 1. 总体商业环境22 2. 重点商业体调查24 3. 怀集商业归纳总结：26 八、物业经管的调查26 1. 物业经管意识很高26 2. 物业经管费比较便宜，但难收款情况并不多27 九、微观消费者层面分析27 1. 目前怀集主要的购房客户细分：27 2. 怀集人的住房消费归纳总结28 十、市场调查初步结论：28 十一、工程简况及分析29 1. 土地用途性质2
4、9 2. 工程地块位置29 3. 工程在怀集心目中的看法29 4. 工程（地块） SWOT 分析 29 4.1 优势分析（ STRENGTH）29 4.2 劣势分析（ WEAKNESS）30 4.3 机遇分析（ SPPORTUNITY）30 4.4 威胁分析（ THREAT ）31 十二、对本地块归纳总结：32 1. 前期一些问题的综合考虑32 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 33 页2. 建议： 33 十三、投资开发模式（略）33 怀集工程市调报告一、怀集市基本简况1. 区位位置怀 集 县 地 处 粤 西 隆 起带，北
5、部高南部低、自西北至北向东南倾斜的山地。经河水的长期侵蚀，中南部形成丘陵。西中部的石灰岩均被白垩纪红色岩系和第四纪沉积岩覆盖而形成盆地。属亚热带季风气候， 四季分明， 气候温和， 雨量充沛， 地理环境优越。怀集县位于广东省西北部和粤桂湘三省（区）的结合部，处于“泛珠三角”咽喉地带，位于肇庆市北部，北江支流绥江上游；东接阳山、 广宁、南连德庆， 西界封开和广西贺州，北邻连山与连南，是广东省西北隅通桂达湘的重要交通枢纽。县城至广州180 公里，往肇庆 150 公里。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 33 页2. 城市规模全县总
6、面积3573 平方公里，是肇庆市县域最大的县。怀集的县城是怀城镇，全镇总面积263 平方公里。其中中心区（包括目前的旧城区、西区、怀高区、幸福区及规划新城区、育秀区，是城市的行政、文化、商业中心所在区域。）：面积12.4 平方公里。怀集县辖18 镇 1 民族乡，设22 个居委会和312 个村委会。3. 城市人口人口超过 100 万，城区人口15 万（ 2003 年数据），根据推测，如今的城区居民超过20 万，加上没有户籍的人，城区居民有约25万人，到 2015 年预计城区人口将达到30 万, 是省内的人口面积大县。二、怀集县城发展规划（信息来源于怀集县人民政府公众网怀集县城总体规划(2004
7、2025 年) ）1. 市政规划1.1 城市性质怀集县城是怀集县的行政、经济、文化中心，珠三角通往大西精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 33 页南的“泛珠三角”的重要交通枢纽，是资源能源工业、 外向型加工业、旅游业、商贸物流业协调发展的中等规模生态文明城市。1.2 区域发展定位：两个层次将怀集县定位为“ 一枢纽、两基地” 。粤西交通枢纽、广东西大门之一：在“泛珠三角”层面，怀集县是东引西连的重要交通枢纽，东承珠三角， 西联大西南，发挥高速公路、广州小时经济圈的优势，集散物流，将怀集建设成为粤西与桂东的区域物流中心。“农矿资
8、源加工制造基地”和“燕、岩、竹、禅生态文化旅游基地”：在两广（广东、广西）六县（广宁、德庆、封开、连山、连南、阳山）层面，充分发挥本地资源优势，加强与周边县市的分工与合作，积极承接珠三角产业转移。即：以本县资源为主，大力发展板材、厘竹加工业和钢铁、建材工业；与广宁、封开合作，共同发展旅游业；将怀集建设成为农矿资源加工制造基地，燕、岩、竹、禅生态文化旅游基地，珠三角生态后花园。1.3 城市人口规模2010 年城市人口20-21 万，其中户籍人口1819 万人，暂住人口 2-3 万人；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 33 页
9、2015 年城市人口26-28 万，其中户籍人口2324 万人，暂住人口 3-4 万人；2020 年城市人口32-34 万，其中户籍人口28-29 万人，暂住人口 4-5 万人；2025 年城市人口40-42 万，其中户籍人口34-36 万人，暂住人口 5-6 万人；1.4 用地规模：2005 年 1415；2010 年 1920；2015 年 2526；2020 年 3233；2025 年 3941。1.5 形态结构形成“一江两岸三区五园五组团”的中心环状放射城市结构。一江：指以绥江为纽带，向两岸发展城区。两岸：指绥江两岸以充满生活气息的滨水绿带，将县城划分为南北两大部分。三区：指蕉坪新城区
10、、河北区、河南区。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 33 页五园：指结合城区周边山水规划的五大自然公园：塔山公园、金鸡山自然公园、 天湖自然公园、 凤基岭自然公园、 龙湾自然公园，五大公园向城区契入，将城区与周边山水联接在一起。五组团：以城市主干道、河道、山体为界，城区分为五个组团：城北组团、中心组团、城南组团、城东组团、城西组团。1.6 功能布局中心组团： 面积 12.4 ， 包括目前的旧城区、西区、 怀高区、幸福区及规划新城区、育秀区，是城市的行政、文化、商业中心所在区域。其中：旧城国泰路红卫路红旗路是城市的商业中心区
11、，蕉坪是城市的行政、文化、体育中心区和高级居住区，西区以行政办公及居住为主，山城区以居住为主，育秀区以居住、文化为主，怀高区、幸福区以商业居住为主。城东组团：面积7.9 ，主导功能以工业为主。龙湾工业区保持现有的资源工业（林化、钢铁、木材加工）特色，并通过加强与周边地区的合作，增加资金、技术的投入，扩大生产规模，或进行深加工，形成产业链。城南组团：面积13.6 ，承接珠三角转移产业，大力发展外向型制造业，近期发展金属加工产业。区内划分：木兰、横洞、大梨工业区和站前工商业物流区。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 33 页北部
12、组团：面积5.6 ，指位于陇西的北部新城，以生活居住、文化教育、休闲为主导，是远期县城生活居住主要发展区域。城西组团：面积0.8 ，位于眉田，毗邻太澳高速公路及汕昆高速公路西互通，交通条件便利，可发展物流业；与广西经济联系密切， 在发展两广边贸易方面具备一定的优势，故规划为商业物流业园区。2. 区域周边交通未来规划据城市的用地布局规划，城区主干道网规划为“方格网环状中心放射”的复合结构。环状主干道：由省道349 线、塔山大道、文昌路、天湖西路、滨江南路构成，其作用为：一加强怀集城区各组团的联系；二将过境交通引至中心组团外围，减轻旧城解放路、城中路、金龙路、城北路、工业大道的交通压力。北向放射主
13、干道：解放路、登云北路、文昌北路，主要解决旧城与北部组团的交通联系。东向放射主干道：天湖东路、金龙三路、工业大道，主要解决旧城与东部工业组团的交通联系。南向放射主干道：塔山西路、塔山南路，主要解决旧城与南部工业组团的交通联系。西向放射主干道：省道49 线怀高段、三江北路，主要解决旧城与城西组团、新行政中心的交通联系。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 33 页三、怀集县经济发展简况1. 全县生产总值2007 年生产总值73.07 亿元，比上年增加13.14 亿元，增长15.5%，创近年来最高增幅，比全市平均增幅高出0.2 个
14、百分点。如果按照 100 万人口计算的话，那么人均生产总值为7300 元。这样的生产总值在整个广东来说是处在中低水平的。2008 年 1-9 月分县（市）区主要经济指标精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 33 页怀集县 2008 年 1-9 月地区生产总值56.86 亿元；占肇庆市生产总额11% ，位列肇庆市八县市区第三位；同比增长速度 14.5, 略高于全市13.9%水平。规模以上工业总产值为36.13 亿元；占全市生产总额5% ；同比增长速度26%,低于全市水平。 一定程度上反映怀集工业属性比较薄弱。怀集县 2008
15、年 1-9 月固定资产投资18.74 亿元， 低于全市水平；说明市政建设等投入相对滞后。2. 居民人均收入2007 年城镇居民人均可支配收入7688 元，增长 11.1%。农村居民人均纯收入4138 元，增长 7% 。怀集的人均可支配收入比较低。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 33 页但是由于怀集的很多人都外出工作，因此， 怀集民间其实隐藏着很大一部分资金。3. 2007 年财政收入财政总收入和地方财政一般预算收入均创历史新高，分别达到8.6 亿元和 2.55 亿元，增长29.2%和 22.8%，财政总收入在全市四个山
16、区县排第一位。 国税局组织收入首破2 亿元大关，实现 20623.5万元，增长21.6%；地税局组织收入16051.4 万元，增长37.1%。全县各类税收总量达到37384.6 万元，增长28.2%，在全市 4 个山区县排名第一。综合增长率32.13%，连续三年攀升，在全省67 个山区县（市）排第15 位，在全市排第三位，四个山区县排第一位。4. 2006 年市区人均居住面积 2006年城镇居民人均住房面积38 多平方 M ， 农村居民人均住房面积 16 平方 M 。在调查当中发现，怀集有很多的自建房屋，面积都比较大，基本上能满足日常的5. 房地产投资2007 年全县房地产开发完成投资1390
17、0 万元，增长 109% ；商品房实际销售面积91900 平方 M ，增长 15.6%，创税收 1645 万元，增长 43% 。雅豪庭园、星豪苑、畔江花园、凯旋豪庭、怀集新城二期等房地产工程相继建设并投入使用。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 33 页6. 城乡居民储蓄余额2007 年城乡居民储蓄存款余额29.62 亿元，增长18.3%。7. 农民人均收入2007 年农村居民人均纯收入4138 元，增长 7% 。8. 社会消费品零售总额2007 年社会消费品零售总额22.62 亿元，增长19% 。9. 城市居民人均可支配
18、收入2007 年城镇居民人均可支配收入7688 元，增长 11.1%。10.2004-2007 年固定资产投资额20.49.868.7515.5124.305101520253020032004200520062007亿元2003 年，社会固定资产投资总额9.86 亿元；2004 年，社会固定资产投资总额8.75 亿元；2005 年，社会固定资产投资总额15.51 亿元；2007 年，社会固定资产投资达到24.3 亿元。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 33 页11.本地调研的一些情况：怀集经商的多数是外地人在怀集经商的
19、，有很多都是外地人，特别以广东、温州、福建的最多。因此这里的人常说“钱都被外地人赚了”。怀集人有很多都外出打工怀集人有很多都在珠三角打工，每年都往怀集寄回大量的钱。因此，怀集有很多金钱是“藏富于民”。怀集的饮食情况：怀集人非常喜欢外出吃饭，因此餐饮消费在这里有相当大的市场，但是这里最注重“酒”文化，所以基本上以中低档的餐厅最受市民的欢迎。 大酒店的餐饮怀集市民普遍不会去消费，除了喜庆的酒席之外。高档消费情况夜总会怀集高档消费的场并不多，只有新世界酒店的狮子会，平均每个房间最低消费1000 元左右。桑拿怀集的桑拿场所比较少，基本上看不到。美容 spa市场上高档的美容spa基本上很少。汽车 4S
20、店怀集没有汽车的4S 店，一般人都到肇庆购买精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 33 页高档的。高档的商店怀集本身没有高档的商店。酒店怀集最高档的酒店有，新世界、滕业、燕都、海逸这些， 都是自评的4 星，一个标间在250 元左右，价格并不高。12.乡镇环境调查：怀集乡镇除了冷坑比较大一点之外，其余的乡镇都比较小，基本上没有大型的经济支柱，主要靠原始的农业生成。因此乡镇总体发展比较落后。梁村作为怀集经济最发达的行政村，村本身没有任何经济基础。整个村是最原始的依过境道路而分布的。四、怀集未来城市发展：1. 旧城改造：怀城老城区
21、旧的市政府、相关的机关都会搬迁到新行政中心区，搬迁空置下来的土地大部分是腾业集团的地皮，因此腾业集团担负起旧城改造的任务。2. 城市往西发展：怀城未来城市的发展主要是往西发展，也就是往新的行政区发精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 33 页展。但是本次调查，新的行政中心尚未动工。原因是1、农民的征地补偿没有落实，（政府想以公用事业的性质征地，农民嫌价格太低） 2、腾业集团在旧城土地的购置上的资金被抽调到其他地方，2 年内都没有计划开发旧城的其他工程，令政府的资金压力相当大。五、怀集城市发展综合分析怀集总体经济发展比较落后，
22、同时没有一些很强的支柱性产业，因此自身的经济水平欠发达，处于广东经济比较落后的地区。由于外出打工的人比较多，外来的资本不断被汇到怀集，因此民间的资本不少。城市居民的消费意欲非常强劲，对于日常消费类、 餐饮类的消费也是比较多的。整个城市处在待开发的阶段。这样的城市对于任何的新鲜事物都很容易的接受。六、怀集房地产市场分析1. 房地产宏观市场简况怀集的房地产最早启动于2000 年，在 2003 年到 2006 年发展得最快，并且以2006-2007 年达到高峰。近年来，怀集县从实际情精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 33 页况
23、出发，积极走“引资促开发，开发促建设， 建设促发展”的路子，适度培育房地产市场，规范房地产市场行为，使该县房地产业呈现出高速增长的强劲势头。2008 年 1-8 月，怀集县房地产开发完成投资 10034 万元，房地产市场呈现出平稳、健康、快速发展的良好势头，没有出现“烂尾楼”的现象，供求关系比较协调，房地产价格稳中有升。2. 投资增幅明显。2005 年投资 22 亿元，增长32.9%，同比下降16.47 个百分点 ,比同期固定资产投入增加5.4 个百分点。 2006 年 1-9 月份投资17.36 亿元 , 同比增长 27.4%， 比同期固定资产投入减小5.8 个百分点。 2007 年全县房地
24、产开发完成投资13900 万元，增长109% ；商品房实际销售面积91900 平方 M ，增长 15.6%，创税收 1645 万元，增长 43% 。可见房地产业增幅明显, 发展状况良好 , 趋于快速增长。3. 房地产发展以外来客商为主。政府按照“不许设门槛、只铺红地毯”的招商理念，努力打造优质的投资服务环境，相继出台了系列优惠政策，培育和扶持房地产开发市场，吸引外来客商到怀集投资兴业，相继引进了10 多家实力雄厚的房地产公司。几年来，先后开发建成了雅豪居、海景花园和怀集新城等商住小区，建设中的雅豪庭苑、畔江花园和凯旋豪庭将为该县房地产发展增添亮丽的一笔。精选学习资料 - - - - - - -
25、 - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 33 页4. 房产价格不断攀升。怀集房地产初始起步阶段的1998 年均价为 800 元平方 M ，现在上升到 3000 元平方 M ，低层楼房约26002700 元平方 M ，带电梯的楼房甚至达到3500 元平方 M以上。房产价格不断攀升。5. 政府政策扶持，发展态势良好。政府不断加强宏观调控, 采取有效措施， 大力培育房地产市场。系列政策包括于1999 年制订禁止私人在县城买地建私房，加大购买商品房的宣传，改变了当地居民“买地建房”的观念；控制房地产开发用地推出量，防止房地产过热；逐步提高住房公积金的收集率。至目前， 全县共
26、有 147 个单位落实了住房公积金经管，住房公积金历年归集余额6258 万元。 08年上半年，怀集县住房公积金个人贷款额达1477 万元，是 2006 年、2007 年两年的总和。积极统筹好“引进来”与“走出去”，引进资金与引进技术人才，通过引入资金，加大对旧城区的改造和新区建设。6. 外出劳务人员成购房主力军。怀集县是劳务输出大县，约有 40 多万人外出务工， 是怀集经济发展的重要组成部分。该批劳务人员外出务工掌握一定经济基础后，致力改善家庭成员居住环境及教育环境，推动其成为购房主力军。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共
27、 33 页7. 个盘分析怀集如今城西区域的富威堡及腾业两大地产商为当地最大地产商，为主要竞争对手；竞争性工程为迪比利豪城、雅豪庭园。工程名称迪比利豪城迪比利豪城（新区）雅豪庭园占地面积50 亩120 亩建筑面积近 20 多万平方；52 幢小高层及多层住宅43 幢别墅的精品小区。容积率25小区配套没有任何配套内设幼儿园、 大型商场、 大型会所等功能设施多功能会所、 篮球场、羽毛球场周边配套毗邻银行、电信、邮局、酒店、医院、学校毗邻银行、电信、邮局、酒店、医院、学校物业经管费04 封闭式经管04元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页
28、，共 33 页推售产品（套内面积）59-72 二房二厅；120 的三房二厅、140 三房二厅、180 四房二厅临江边的 120-150平方，对花园的110-120 平方，边角位的 90-100 平方两房105-141 三房两厅住宅套数132 套800 套1800 套剩余货量8 套分别是顶层的120平方的单位和一些2 房的单位400 套均价2800 元/ 待定3000 元价格区间2600-3000 元/ 待定2700-3500 从上述数据可看出，该地区销售具有以下特点：热销面积以110-120 方三房为主，且计价以套内面积为主。以富威堡及腾业两在地产商为例，每年总消化量约1000 套，平均每个工
29、程每年销售400 至 500 套，去化速度快。客户层为外出劳工为改善家人居住环境及小孩教育问题为主诉求。房地产发展属于起步阶段，小区配套相对缺乏，部分小区欠缺物业经管及经管服务单一。当地居民交通工具以摩托车为主，小区车位仍主要摩托为主。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 33 页8. 怀集未来住宅规划8.1 怀集政府未来的住宅规划情况表 1 怀集县城区“十一五”期间住房建设年度计划单位：万平方M 年度商品住房政策性保障住房合计经济适用住房公共租赁住房2008 11.30 0.95 0.125 12.375 2009 15.
30、10 0.95 0.125 16.175 2010 16.50 0.96 0.125 17.585 合计42.90 2.86 0.38 46.14 2009-2010 年度政府商品房计划建设面积为31.6 万平方 M ；从“十一五”期间住房建设年度供应来看，呈现出逐年增加的趋势， 09-10 年两年增长率分别为33.6%及 9.3%。近年来经济适用房的建设基本上无变化。表 2 怀集县城区“十一五”期间商品住房用地供应年度实施计划单位：万平方M 年度用地总量新增用地中小套型中存量用地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 33
31、页低价位2008 25.80 21.133 15.48 4.667 2009 30.96 27.627 18.576 3.333 2010 36.74 34.073 25.718 2.667 合计93.50 82.83 59.77 10.67 新增土地存量呈不断增加的趋势。中小套型中低价位用地供应呈快速增长的趋势，占用地总量60%-70% 以上， 预计未来中低价位产品占绝对主导地位。8.2 未来 2 年怀集房地产的情况：未来 2 年推出市场的只有富威堡的新工程，占地50 亩，共计推出 800 套。腾业集团开发的雅豪庭园如今剩下400 套（腾业把资金抽掉到其他地方，未来2 年都不会在怀集有新的地
32、产工程投资）也就是说，未来2 年怀集共计有1200 套房子的在售，如果按照每年平均 1200-1500 套， 同时考虑这2 年房地产销量的放缓情况，平均每年消化800 套，那么 2 年后，怀集的商品房供应将会存在相当的机遇。七、怀集县商业分析：1. 总体商业环境怀集是一个经济商业非常“集聚”的城市，而经济和商业的中精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 33 页心就是市的中心怀城，而怀城同样是一个商业经济“集聚”的地方，商业主要集中在怀城中心区，其中以步行街为中心往周边辐射。这里聚集了怀集最重要的百货零售业，同时也是怀集消费者
33、最重要的购物、消遣场所。怀城整个商业的中心区域相当小。怀城的其他商业形态都是一些比较原始的街区商业和市场商业（市场商业：指以农贸市场为原始基础发展起来的商业形态）。其余的大型的购物商场，甚至于大型的mall 基本上没有。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 33 页2. 重点商业体调查步行街商业广场燕城大酒店商业步行街占地面积近1.2 万平方 M ，总建筑面积近3.5 万平方 M，沿街为两层连体商铺共有157 卡，主楼是面积近万平方M的以惠而佳连锁超市和现代电器城为龙头的大型购物中心，四至六楼为 1 万多平方M 的以四星级规
34、范装修，以“ 燕都文化 ” 为主题的燕城大酒店。由于整个怀集只有步行街是最集中的商业体，因此这里能的“聚集效应” 非常大， 在晚上 7：00 后，来这里购物的人非常的多，而来广场休闲娱乐的人也非常的多。步行街作为怀集最重要的商业体，商业品牌都是一些中等低档次的品牌，当中只有一小部分是全国连锁的品牌。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 33 页名称性质规模惠而康超市地方企业肯德利西式快餐地方连锁品牌以纯服装全国连锁品牌连卡佛服装全国连锁品牌奥康皮具、鞋类全国连锁品牌金六福黄金、首饰全国连锁品牌安踏运动全国连锁品牌精选学习资料
35、 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 33 页李宁运动全国连锁品牌联想电脑全国连锁品牌惠普电脑全国连锁品牌中域手机全国连锁3. 怀集商业归纳总结：1、怀集的百货商业非常集中，都集中在镇中心的商业步行街，商业格局。2、怀集中心步行街的人群聚集效应相当大，吸引了主要的消费群体。3、很多中档的知名品牌都没有进驻怀集。4、街区商业还处在非常原始的阶段。八、物业经管的调查1. 物业经管意识很高本次调查所得， 怀集购房者都钟情于有物业经管的小区，怀集新城入伙后没有物业经管，因此导致了很多已经入住的业主迁移，而且二手出售的价格也比较低，有的是有价无市
36、。 因此随着人民物精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 33 页业经管意识的提高，有优质的物业经管的小区将会越来越受欢迎。2. 物业经管费比较便宜，但难收款情况并不多对于物业经管公司来说，最怕是“钉子户”，但在本次调查所得，小区恶意拖欠物业经管费的情况很少，如果有基本上是因为工程质量有问题等等。 因此怀集购房者本身物业经管的意识是比较高的。工程名称迪比利豪城雅豪庭园物业经管费04 04 电梯使用费0.2 0.2 电费每月分摊每月分摊九、微观消费者层面分析1. 目前怀集主要的购房客户细分：结婚购房者这部分人士主要是当地的年轻原
37、居民，他们结婚之后搬出来有自己的空间，因此对住房有所需求。投资购房者这部分人士大多数已经是2、 3 甚至 4 次置业的，他们购置的物业基本上都是用做投资，有些甚至购买了之后丢空。为小孩读书而购房者这部分主要是乡镇人士，他们主要为精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 33 页了孩子在县城可以受到更好的教育，因此在县城购买房。改善生活者 |有很大一部分在外地工作的人士，赚了钱回来置业，改善自身的生活环境。外地经商者这部分是在怀集经商的人士，他们在怀镜经商而购置物业，这部分人士相比之下拥有相当的购买能力。2. 怀集人的住房消费归纳
38、总结普遍的居住面积都在110-140 平方（实用面积） 之间， 主流户型是 120 平方（实用面积）的三房带套间。普遍对一些错层、跃式的建筑并不感兴趣。多次置业的和首次置业的比例在50：50 十、市场调查初步结论：1. 怀集总体经济及房地产发展均处于发展阶段，工业属性较为簿弱，长远来说缺乏强劲经济支撑；2. 由于人口密集及外出劳工者多，房地产开发及竞争者相对较少，短期内需强劲；3. 当地劳动人口密集、劳动力及建安成本较低，利润相对较可观；4. 当地房地产两大竞争对手，腾业地产将资源投放于广西英德、广宁等地抗张，资金压力较大，两年之内不会再于本地开发精选学习资料 - - - - - - - -
39、- 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 33 页工程；富威堡由于“旧城区政府安置问题”未与政府达成共识，短期内不会再取地；因而对于我司开发本工程有利。5. 由于地价成本低，且工程具有一定资源优势，建议先作土地储备，静观一年再作投入开发。十一、工程简况及分析1. 土地用途性质商业住宅用地2. 工程地块位置工程位于绥江以南，北临绥江、南临塔山森林公园，西至怀城大道南，东至文昌大桥，行政隶属于中心组团新城区。3. 工程在怀集心目中的看法怀集消费者本身对该地快并没有抵触，但是一般认为河南的土地比河北的土地便宜，相应的应该是一些价格比较低的住宅。同时任务本工程地快的风水比较好。4.
40、 工程（地块） SWOT 分析4.1 优势分析（ STRENGTH）?现成的土地，不用拆迁，避免很多征地的不必要的麻烦。?地快面积大，因此整个小区的规划应该在当地是最大，最有精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 33 页影响力的。?工程前临绥江， 后临塔山森林公园，有一定的自然资源丰富；?工程东侧为文昌塔，兼具人文情怀及风水之学，宜居卖点丰富。?周边教育配套将会成为县城购房之利好因素。?地价相较城西组团房地产工程低，具价格竞争优势。?在本地人眼中对本地快还是认可的，认为本地快的风水比较好。4.2 劣势分析（ WEAKNESS
41、）?交通条件差，道路桥梁未完善，基础建设投入成本较大；?靠山边有一条过境道路。?建设及规划落后于城西组团，可能存在一定区域抗性；?公司在当地品牌号召力相对有限。?本工程启动要投入大量的资金，对发展商的资金要求比较高。4.3 机遇分析（ SPPORTUNITY）?县政府对投资者及开发本工程地块的政策支持，包括开发税费优惠等；?当地居民对地块环境、人文、景观等资源的认同；?新规划的实施将会建成新兴优美居住区。?未来 2 年新增的房地产和剩余单位只有1200 套，估计在 2 年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 30 页，共 33 页内可以消
42、化掉，2 年后房地产供应进入相对的真空期。?怀集房地产相对落后，先进的开发理念将会带来收到欢迎。4.4 威胁分析（ THREAT ）?金融风暴对经济大环境的影响，将一定程度上影响居民消费，加之全国房地产市场疲弱等因素将导致居发购买欲望降低，观望情绪加剧，对工程的销售速度会有影响。?本工程的价格竞争优势可能导致竞争对手的联合、挤压，或会出现恶性竞争的机会。由 SWOT 分析得出结论， 本工程优势大于劣势，机会大于威胁，因此本工程可以操作。 （具体操作需要再进行投资回报的分析）优势劣势机会威胁精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 31 页，共
43、 33 页十二、对本地块归纳总结：本工程是未来怀集规模最大的房地产工程，而且是未来2 年内启动最为容易的一个地快(不用拆迁等繁琐的事情要处理) 。2 年内怀集的商品房总量只有1200 套，那么， 2 年后的房地产发展机遇将会比料理想。 怀集消费者对本地快并没有抵触的心态，同时怀集本身没有任何大规模的住宅社区，因此适当超前的社区建设将会有很大的优势。1. 前期一些问题的综合考虑但是由于怀集和中山距离比较远，因此要综合考虑相应的工程经管的费用，这当中牵涉到以下几方面：怀集本身没有高质素的人才，人才需要在广东省招聘，加上常驻怀集，这里的费用比较大。公司对本工程的远程经管能力，由于公司并没有跨地区经营
44、的经验，因此对公司的经管是一个很大的考验。政府部门的协调方面，由于是外来发展商，因此无可避免会受到地方政府的一些制约，这个因素虽然是隐性的，但是在拿第之前必须综合评估。本工程前期投入的基础建设比较大，对于公司的资金要求比较高。本地人对外来发展商的态度。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 32 页，共 33 页2. 建议：本工程开发前必须综合考虑前面所述的因素。本工程前期适宜成规模的开发，以规模效应入市。工程自身必须考虑完善的配套。这些配套可以当作是一些主要的卖点。本工程在规划当中应该考虑适当的商业体。本工程在规划中必须要考虑到基础设施的建设（如桥梁，道路等等）十三、投资开发模式（略）尚需要一些详细的经济指标。营销部精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 33 页，共 33 页
