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1、第九章第九章 物业资金管理物业资金管理第一节第一节 物业服务收费物业服务收费v一、物一、物业服服务收收费定价及定价及计费方式方式1 1、物业服务收费定价方式、物业服务收费定价方式2 2、物业服务的计费方式、物业服务的计费方式v包干制与酬金制的比包干制与酬金制的比较（1 1）酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。）酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。 （2 2）酬金制具有监控性。）酬金制具有监控性。（3 3）酬金制利于培育健康的物管企业。）酬金制利于培育健康的物管企业。（4 4）酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对不缴）酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对不缴费业主则无法控制。费业主则无法
2、控制。（5 5）酬金制利于物管企业专业化，而包干制则让物）酬金制利于物管企业专业化，而包干制则让物业服务公司不得不搞多元经营。业服务公司不得不搞多元经营。v二、物二、物业管理服管理服务费的构成的构成（一）（一）物业管理服务成本物业管理服务成本：物业服务成本或物业服务支出构成一般包括物业服务成本或物业服务支出构成一般包括9 9方面方面：1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费（E1 ），元/月物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括基本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。2、物业共用部位、共用设施设备的日常
3、运行、维护保养费（E2 ），元/月指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。3.物业管理区域内清洁卫生费（E3 ），元/月是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。4.物业管理区域绿化养护费用（E4 ），元/月 是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。5.物业管理区域秩序维护费用（E5 ），元/月 是
4、指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安全监控系统、设备、器材的日常养护费等。6.办公费用（E6 ），元/月 是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。7.物业服务企业固定资产折旧费（E7 ），元/月 是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（E9 ），元/月 为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险
5、和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。9.法律法规规定及经业主同意的其他费用（E9 ），元/月 经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。物业管理服务成本=E1+E2+E9v二、物二、物业管理服管理服务费的构成的构成（一）（一）物业管理服务成本物业管理服务成本（二）（二）法定税金法定税金 （E10 E10 ），元），元/ /月月（三）（三）物业服务企业酬金物业服务企业酬金 （E11 E11 ），元），元/ /月月费用总额（E） E =EiE E 表示小区物业管理服务费用支出总额，元表示小区物业管理服务费用支出总额，元/ /月，月，Ei
6、Ei为第为第I I项的费用额，元项的费用额，元/ /月，月，=1 =1 、2 2、n n物业管理服务收费标准（P）元/月/米2P=E/SP=E/SP P物业管理服务收费标准，元物业管理服务收费标准，元/ /月月/ /米米2 2 S S总建筑面积，米总建筑面积，米2 2v参看教材参看教材P169案例案例v三、物三、物业管理管理费的收的收缴业主为什么会拖欠管理费呢？业主为什么会拖欠管理费呢？没时间没时间拮据拮据服务不服务不到位到位对物业对物业管理不管理不认同认同服务费服务费太贵太贵忘记了忘记了人品差人品差房屋质量房屋质量受人教唆受人教唆v催款的方式一般是催款的方式一般是循序循序渐进的，即用信函、的
7、，即用信函、电话通通知、上知、上门面面谈、协商、仲裁商、仲裁/诉讼。1 1、对于欠费时间、对于欠费时间较短较短的业主，不要过多的打搅，以免的业主，不要过多的打搅，以免引起业主的反感；引起业主的反感；2 2、对欠费期、对欠费期稍长稍长的业主，可以委婉地电话方式催缴；的业主，可以委婉地电话方式催缴；3 3、对欠费期、对欠费期较长较长的业主，可以连续发送催款单、电话的业主，可以连续发送催款单、电话催款或者上门催款；催款或者上门催款；4 4、对欠费期、对欠费期很长很长的业主除不断发送催款单、电话催款的业主除不断发送催款单、电话催款或者上门催款外，必要时可提请有关部门仲裁或者提或者上门催款外，必要时可提
8、请有关部门仲裁或者提起诉讼。起诉讼。第二第二节节 专项维专项维修修资资金金是指专项用于住宅共用部位、公共设施是指专项用于住宅共用部位、公共设施设备保修期满后大修、中修及更新、改设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。造的资金。住宅的住宅的“医疗及养老保险金医疗及养老保险金”性质性质：属专门用于特定目的而设立的专项资：属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即它是专门用于对物业共用部分进金一类。即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。独立核算的资金。产权产权：属于全体业主，在物业服务企业财务：属于全体业主，
9、在物业服务企业财务上属专项代管基金。上属专项代管基金。v二、二、专项维修修资金的使用范金的使用范围维修资金专项用于住宅维修资金专项用于住宅共用部位共用部位，共用设施设备共用设施设备保保修期满后修期满后的的大修、中修及更新、改造大修、中修及更新、改造。共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、地、道路、路灯、沟
10、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性为题设施和共用设施设备使用的房屋等公益性为题设施和共用设施设备使用的房屋等v三三、维修修资金金缴存主体及存主体及标准准v重重庆市物市物业专项维修修资金管理金管理办法法第七条：物业专项维修资金应当第七条：物业专项维修资金应当由业主交存由业主交存。本市。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：为：（一）（一）有电梯的有电梯的，按每平方米建筑面积，按每平方米建筑面积8080元元交存；交存；（二）（二）无电梯的无电梯的，按每平方米建筑面积，按每平方米建筑面积5050元元交存。交存。v四四、专项维修修资金的管理金
11、的管理第十条第十条 业主大会业主大会成立前成立前，业主交存的物业专项维，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）修资金由物业所在地区县（自治县）房地产行政主房地产行政主管部门代管管部门代管。第十四条第十四条 业主大会业主大会成立后成立后，决定自行管理由业主，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。会。v五、五、专项维修修资金的其他来源金的其他来源第三十七条第三十七条：下列资金应当转入物业专项维修资金下列资金应当转入物业专项维修
12、资金：（一）结付给业主的物业专项维修资金存储利息；（一）结付给业主的物业专项维修资金存储利息；（二）物业专项维修资金的增值净收益；（二）物业专项维修资金的增值净收益；（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，共（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，共有设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决有设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决定的除外；定的除外；（四）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；（四）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；（五）其他按规定转入的资金。（五）其他按规定转入的资金。案例案例1某几位业主在谈及交纳物业管理费时认为，开发商某几位业主在谈及交纳物业管理费时认为
13、，开发商声称在房屋没有销售完毕前自己是小区物业的大业声称在房屋没有销售完毕前自己是小区物业的大业主，有权首次聘用物业服务企业。而作为业主，交主，有权首次聘用物业服务企业。而作为业主，交纳物业管理费是其应尽的义务，因此，开发商也应纳物业管理费是其应尽的义务，因此，开发商也应当交纳物业管理费。那么，是否像这几位业主所言，当交纳物业管理费。那么，是否像这几位业主所言，在自己开发的房屋没有销售完毕前，开发商也应该在自己开发的房屋没有销售完毕前，开发商也应该交纳物业管理费呢？交纳物业管理费呢？某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生房屋质某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生房屋质量问题，但今年冬天经常下
14、雪，由于得不到及时的量问题，但今年冬天经常下雪，由于得不到及时的清理，屋顶积雪越积越厚，春天一到，积雪化为雪清理，屋顶积雪越积越厚，春天一到，积雪化为雪水渗到屋内，影响了屋内业主的使用，住在顶层的水渗到屋内，影响了屋内业主的使用，住在顶层的业主要求物业服务企业对屋面作防渗防漏处理，但业主要求物业服务企业对屋面作防渗防漏处理，但物业服务企业却说这属于大修工程，而他们收取的物业服务企业却说这属于大修工程，而他们收取的物业管理费不含大修费，所以应从维修基金中出此物业管理费不含大修费，所以应从维修基金中出此费用。费用。1 1）屋顶的维修责任应由谁来承担责任呢？）屋顶的维修责任应由谁来承担责任呢？2 2
15、）维修基金应该归谁所有？）维修基金应该归谁所有？3 3）维修基金由谁收取？如何管理使用？）维修基金由谁收取？如何管理使用？第十章第十章 物业管理与社区建设物业管理与社区建设第一第一节节 社区概述社区概述v一、社区的概念一、社区的概念聚集在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共聚集在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。同体。v社区的五要素：社区的五要素：1 1、社区人口社区人口2 2、地域、地域空间空间3 3、社区社区设施设施4 4、社区社区文化文化5 5、社区组织社区组织v二、社区建二、社区建设的内涵的内涵1 1、概念：、概念：是指在党和政府的领导下，依靠社区力是指在党和政府的领导下，
16、依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区正式、经济、文化、环境协调和健题，促进社区正式、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程。的过程。2 2、社区建设原则：、社区建设原则：以人为本，服务居民；以人为本，服务居民；资源共享，共驻共建；资源共享，共驻共建；责权统一，管理有序；责权统一，管理有序；扩大民主，居民自治；扩大民主，居民自治；因地制宜，循环渐进因地制宜，循环渐进3 3、社区建设的内容、社区建设的内容第二第二节节 社区文化建社区文化建设设v“是一个复
17、杂的总体，包括知识、信仰、艺术、道是一个复杂的总体，包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能力与习惯力与习惯”文化文化v一、社区文化一、社区文化v二、物二、物业管理与社区文化建管理与社区文化建设（一）通过社区文化的建设，可以增强住户对居（一）通过社区文化的建设，可以增强住户对居住区的归属感。住区的归属感。（二）以社区文化架起小区文明的（二）以社区文化架起小区文明的“桥梁桥梁”。（三）有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争（三）有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。力。（四）社区文化工作是我们为业主提供的一项重（四）社区文化工作是我们为业主提供的一项重要的增值服务。要的增值服务。v三、三、相关主体在相关主体在社区文化建社区文化建设中的角色定位中的角色定位物业公司的角色定位物业公司的角色定位自主式社区文化；自动式社区文化开发开发商的角色定位商的角色定位主要是在社区前期规划及配套设施方面；发展商应充分考虑未来的社区文化开展需求，把社区文化渗透到居住环境的设计中去业主的角色定位业主的角色定位业主不仅是社区文化的参与者和受益者，更是社区文化的创造者。
