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1、一国内房地产市场简况：我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非 “ 泡沫” 的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000 年 5 月国家统计部门在公布了 1999 年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001 年全国房地产到位
2、资金达到 7378 亿元，比上年增长29.8%；而今年前 5 个月，房地产到位资金已达 3105 亿元，同比增长35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“ 海尔” 、“ 美的” 、TCL、“ 康佳” 正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资 30 亿元进军地产。一批上市公司，诸如“ 数源科技 ” 、“ 亚华种业 ” 、“ 益鑫泰” 、“ 经纬纺织 ” ，甚至 “ 联想集团 ” 、“ 三九药业 ” 也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对
3、应的是市场反映冷淡。今年前 5 个月全国商品房平均价格为2290 元平方 M，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6 个百分点；商品房销售面积为4564 万平方 M，同比增长 20.3%，但增幅比上年同期回落8 个百分点。二武汉房地产市场简况：重大工程投资建设顺利进行。1-11 月全市共完成亿元以上投资工程达231 项，比上年同期净增加40 项，增长 20.9% ，10 亿元以上工程增长23.1%。其中武汉钢铁公司技改工程投资、武汉光谷建设投资有限公司基础设施建设工程、武汉新芯集成电路制造有限公司基地工程、富士康集团基地工程、武汉新城国际博览中心有限公司博览中心工程完成投资超过20 亿元。
4、11 月这些亿元以上重大工程的投资占全市投资增量的55.3% ，这些重大工程投资的顺利进行，对当月 我 市 固 定 资 产 投 资 增 长40.4% 起 到 了 决 定 性 的 作 用 。一.业投资大幅增长。 1-11 月，全市一产业完成固定资产投资20.11 亿元，比上年同期增长238.7% 。其中农业完成投资9.11 亿元，增长161.4% 。林业完成投资 3.14 亿元，增长165.3% 。农、林、牧、渔服务业完成投资5.49 亿元，增长390.1%。二.业投资保持较快增长。 1-11 月，全市制造业完成固定资产投资468.25亿元，比上年同期增长44.4% ，增幅同比提高 11 个百分
5、点，比上月提高2.4 个百分点。其中：黑色金属冶炼及压延加工业完成投资132.35 亿元，比上年同期增长 30.1% 。交通运输设备制造业完成投资99.07 亿元，增长 71.7%。通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成投资72.78 亿元，增长54.0%。通用设备制造业完成投资28.49 亿元，增长 61.1%。金属制品业完成投资20.3 亿元，增长84.0%。三.开发投资增幅有所回落。 1-11 月，全市房地产开发投资443.54 亿元，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 7 页比上年同期增长21.3% ，增幅比上月回
6、落3.8 个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长 25.5% ，经济适用房完成投资34.18 亿元，增长 70.6% 。房屋施工面积 3324.37 万平方 M，增长 10.5% 。商品房销售面积574.43 万平方 M，下降 32.3% 。综合以上数据，我们不难发现武汉市房地产市场总体上是供过于求的，因此，武汉市房价必然会陷入低迷。三潜在市场分析：A.武汉简况武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50 强中，武汉名列第六。 2001 年，武汉市国内生产总值达到1348 亿元，按可比价格计算，比2000 年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入1
7、50.18亿元,同比增长 21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自 1992年以来 ,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221 个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位
8、，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资 63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有 35 家来汉投资，另有45家设立了代表处。武汉具有很大的机会。B.光谷地区房地产住宅市场分析(1)“光谷地区”简况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。
9、湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地(简称“武汉中国光谷” )。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区-武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了1
10、8 所高等院校， 56 个省部属科研院所， 65 个国家重点学科， 10 个国家重点实验室， 7 个国家工程技术研究中心，43 名两院院士， 20多万名各类专业科技人员，35 万在校大学生，每年有5 万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。(2)建筑类型武汉市 (光谷地区 )住宅类建筑其类型现状：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 7 页多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤
11、为突出。目前市中心的多层工程越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安公园家”
12、在其规划中也有数栋小高层工程。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅工程所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅工程。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE( 即联排别墅 )都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因
13、为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。SWOT 分析：房地产与一般营销的差异是其具有不可移动性，市场区隔化，大额消费，贷款升值保值，以及信息的不对称性，下面对对房地产市场发展趋势进行简单的分析：A.地产市场的发展条件分析1. 、全国楼市的基本面并未出现根本改变楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口内的发展趋势等六个方面，而从以下方面可能看出在这六个方面，楼市的基本面并未发生根本性变化，也就是说房地产市场继续发展的基础未变。全民住房市场化意识释放
14、完毕：全民住房市场化的萌芽从1998 年住房按揭、2000 年货币化分房开始。至今，由此而产生的政府事业单位分房转为市场购房的主导力量，在全国范围内已经释放完毕。经济通胀的预期未变：从经济发展的角度来考虑，一个国家在经济高速发展的阶段，所有不动产的“避难性特征”是在经济通胀的预期不可改变的前提精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 7 页下，防止财富缩水的最有效办法。而我国现阶段即使如此，因此，属于不动产之列的商品房成为了财富避难的最有效的载体。不动产的信用基础未变：在资本化时代，不动产的金融化、资本化是其基本属性，由此而产生的
15、牢固信用基础是其成为一大投资渠道的原因所在。从货币市场化角度考虑：流通货币的不可预见性加强了人民对不动产的依赖，在这个货币自由泛滥的时代，以美元为代表的国际性流通货币，受国家经济发展的影响，其所代表的财富都变得不可预期，而人民币捆绑美元的特性也是其同样不可预期，货币带来的不可相信，进一步加深了人们对不动产的依赖程度。“城市化”力量强大：从人口城市化角度考虑，全国每年1700 万人口的城市化力量是推动房地产市场的主要动力，而我国的人口结构可以看出，这种不断扩大的城市化力量是不可逆转的。房地产绝对财富属性：最后，从足够长时期内的发展趋势看，房地产发展趋势将是一个持续向上的过程，因此，作为不动产的商
16、品房，对个人而言，其增值、保值及其可传承的特性，决定了其是绝对财富而不是一种相对财富。2. 对武汉楼市而言，地域优势与经济发展的条件未变地理优势使其成为产业转移的必经之地与最佳选择，而产业的聚集成为楼市的强力支撑，在全国地图上，可以清晰的看到，武汉处于鸡腹所在位置，而周边均是沿海经济发达地区，在这些经济发达地区产业向中部转移的过程中，武汉不仅是必经之地，同时也是产业转移成本最低的地区之一，从而成为最佳选择。随着一线城市楼市价格的高涨，城际投资者也将逐渐增多。B.能面临的风险分析在目前的市场环境下，楼市可能面临的风险将主要来自于金融政策的变化、政府管制的加强、投资渠道的改变以及价格链的撕裂等四个
17、方面。1.金融政策的变化：目前不断加息的金融政策导向已是预兆，不排除后期加大幅度与频次的可能。2.政府管制的加强：当市场不可掌握时，政策将动用行政手段维持市场安全；3.投资渠道的改变：目前国内的投资渠道相对狭窄，随着与国际接轨的深入，投资渠道的拓宽也将对楼市造成影响；4.价格链的断裂：这是目前楼市所面临的最为现实的风险，价格上精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 7 页升过快，高中低不同价格档次价格链的断裂将会造成市场目标客群的同质化、单一化，是未来楼市的一大风险所在。C.来发展分析1. 正处于城市化巅峰时期，从世界范围来看，
18、这种城市化进程都是推动楼市的加速器，而中国庞大的城市化人口，使得这种城市化进程格外漫长，这种进程中的楼市也显得格外波澜壮阔；2. 全球性房价规律表明中国目前所以出现的房价高企正是这种规律的表现。从全球范围看来，据有人口红利的国家、社会主义转型国家、和平国家、亚洲国家、贫富差距大的国家都会出现房价高企的现象，而中国具有上述国家的综合特性，在这种情况下，房价高企成为必然。3. 在货币重估告一段落的前夕，资产价格重估也将告一段落。在当前，人民币的升值预期高涨，人民币价值重估势在必行，当这种重估结束时，也是以房地产为代表的资产价格重估的结束，而且，往往这种资产价格的重估要领先于货币的重估。因此，在目前
19、这种商品房资本化、货币化的时期内，一定要将其与货币市场结合，方能避免因重估而造成的损失。5. 房地产投资品种出现转移，未来的最佳投资选择将不是小户型产品，而是越来越稀缺的舒适性大面积户型、别墅等真豪宅类产品。D. 竞争分析1 武汉市房地产住宅市场竞争特点特点一：市政政策继续带动楼市发展特点二：规模性小区将领导潮流特点三：户型面积在变小、房间在变多特点四：小高层物业受消费者青睐特点五：成规模、重环境特点六：板状结构已成为高层住宅的主流特点七：精装修房需求不容忽视特点八：品牌营销引发楼市新卖点四目标客户群分析：工程销售目标群如下：(1)外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；(2)周边高校的
20、教师以及工作者；(3)欲改善居住条件的置业者； (4)政府及企事业单位中层以上管理干部；(5)外地来汉的经商者。 (6)其他五投资估算：工程投入资金及效益情况工程总投资：33597.28 万元自有资金投入： 12400万元住宅销售价格： 2000元/平 M 起工程销售收入： 59104.00万元工程税后利润总额：16127.14 万元工程毛利润润：27.28%工程内部收益率：25.39% 六工程建议： 1.通过本工程的开发，占据光谷CBD 区域房地产市场，发展壮大公司实力，并精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 7 页进一步树
21、立企业在武汉地产业界的形象。2 工程的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100 亿元兴建 600 万平方 M 的住宅，五年共建3000万平方 M，用五年的时间解决30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的
22、积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅工程为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5 年内，中国光谷方圆50 平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长
23、江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270 亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。3 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本工程符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以
24、来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本工程开发可200 多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对工程开发建设不利。本工程由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和工程建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对工程进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立工程品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见
25、。工程周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本工程的开发可以使潜在价值得到实现。4 工程开发优势所在世纪地产丰富房地产工程开发经验以及良好的信誉高科集团的相关政策优势和充足的土地储备融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势a.规划建议：以高层 (C 型)为主干，周围点缀布局(A、B、D、E 型)多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75 的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 7 页b 户型及面积设计建议：以高层(C 型)为主干，周围点缀布局 (A、B、D、E 型)多层住宅。工程户均面积126.82平方 M c价格建议：每套住宅销售均价约为28.26万元。一般情况下购房者首付20%房款，约 5 万元左右，余款向银行分30 年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200 元左右，占家庭月收入的30%，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 7 页
