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1、帮建置业 朱雀路项目帮建朱雀路项目开发战略汇报帮建置业 朱雀路项目城市中心寸土寸金中心住宅城市中心寸土寸金中心住宅是一个城市最珍稀地王上的住宅领袖！是一个城市最珍稀地王上的住宅领袖！是一个城市配套最完善、生活最便利的快意天堂！是一个城市配套最完善、生活最便利的快意天堂！是一个城市最有价值阶层的高贵生活是一个城市最有价值阶层的高贵生活“聚聚”乐部！乐部！ 建筑可以复制，但稀缺的城市中心地段无法复制建筑可以复制，但稀缺的城市中心地段无法复制! !帮建置业 朱雀路项目工作目标：选取最具盈利能力和最具提前回款能力的产品组合工作实质：将有限的容积率设置在获利能力强并易销售的物业结构上帮建置业 朱雀路项目
2、核心问题：如何使产品具有竞争力并易于销售？（定位问题）如何实现项目开发早回款要求？（满足资金安排）如何获取高盈利？（竞争与盈利模式）帮建置业 朱雀路项目5P现存建筑多为早期建设的居民住宅和小规模、高容积率、标准层超大的一梯六户以上高层点式楼，由于地价成本较高，为提高利用率，高层超高层一梯多户成为区域市场主流供应。区域建筑特点区域建筑特点帮建置业 朱雀路项目241055007500梯户比与销售单价梯户比单价6000整体看售价随梯户比增加而降低，但限于九锦台高端价格具备上限；由于老城区的综合优势，高梯户比下售价变化不敏感，具备价格底限。价格规律（市场多维度描述）高梯户比具备价格底限68650070
3、0012帮建置业 朱雀路项目4.05.055007500容积率与销售单价容积率单价6000旧城项目容积率多在6以下，由于老城区的综合优势，高容积率具备价格底限，但又限于九锦台高端价格具备上限；高容积率具备价格底限低容积率限于九锦台高端5.56.065007000价格规律（市场多维度描述）4.5帮建置业 朱雀路项目形象与销售单价（容积率相近前提下）都市凰庭、城市汇、摩天城形象不高，虽容积率相对低，但售价不及高容积率下的朱雀men、未来城、华豪丽晶项目，售价相差近千元；形象不同，同类项目售价相差大价格规律（市场多维度描述）帮建置业 朱雀路项目曲江低梯户比2低梯户比与竞争关系梯户数竞争程度低梯户比和
4、九锦台高端直接面临竞争；1T4-6H供应量小竞争弱区域产品多在8户以上，竞争激烈；46中高8户以上一梯四六户区域市场稀缺，售价高竞争小价格规律（市场多维度描述）帮建置业 朱雀路项目形象与竞争关系竞争关系（市场多维度描述）中低端城改项目多，竞争激烈区域缺乏中高端品质项目中低端低形象竞争程度中高九锦台高端-曲江高端中高端帮建置业 朱雀路项目11Pl区域高度成熟，开发项目多为旧城改造项目，高容积率、高梯户比是共同特点，普遍品质不高，形象低端；l区域中低端项目竞争激烈，中高端项目供应较少，竞争压力小；l因区域成熟，高容积率、高梯户比项目均具备较高价格底线；l基本面良好、注重包装和形象的项目，具备高形象
5、溢价；l套型面积控制趋于合理，产品功能由单纯居住向多样生活方式转变；l产品功能由商住混用逐渐向专业清晰方向发展；l区域主流居家产品向高品质的功能升级换代方向发展；市场发展演进趋导性结论：帮建置业 朱雀路项目区域市场研究结论成熟老城区，各项设施和配套成熟完善；可开发用地少，区域供应量少，竞争小；长安路沿线在售在建项目较多，但此区域偏向于商业和商务，项目多为商务或投资性公寓，与本项目竞争不强；区域商住楼市场活跃，但现有建筑设计和功能落后，缺乏升级换代产品供应；住宅增量市场多为小规模，独栋大体量综合性项目，以公寓为主，品质普遍不高，存在部分商住混用的现象；区域缺乏高品质主流经典居家产品；区域现存二手
6、房大多两房最小面积100以上，三房140以上，户型面积大功能差；区域各项目中停车位配置基本不能满足需求，车位需求较大。启示一：商务、商业和住宅各种物业类型均有发展的基础条件。启示二：区域缺乏品质较高的主流经典居家产品。启示三：停车位将成为购房者关注的重要指标。餐饮娱乐银行新建商住楼现存住宅帮建置业 朱雀路项目项目位置帮建置业 朱雀路项目钟楼商圈小寨商圈高新商圈餐饮娱乐银行l 处钟楼商圈、小寨商圈、高新商圈三大市级商业辐射区，区域价值凸显；l 区域属城市核心区，餐饮、娱乐、金融和教育、医院等服务机构密布，配套成熟，生活方便舒适。l 周边交通路网密布，出行便捷，交通价值突出；地块感知帮建置业 朱雀
7、路项目15P东面东面：光荣小区西北西北：朱雀大街小学南面南面：朱雀路菜市场、新兴小区、政治学院西面西面：豪盛大厦项目四至帮建置业 朱雀路项目地块SWOT分析优势与机会：1、地处钟楼、小寨、高新三大繁华商圈辐射区；2、区域属城市核心，配套齐备，交通便捷，生活便利，高度成熟；3、区域市场内可供开发用地较少，供给量小，市场竞争压力小；4、区域缺乏中高端品质主流居家产品，能够针对特定人群打造高盈利性产品。 5、朱雀大街是古时长安的南北中轴线，是皇族祭天和迎宾礼仪的“天街”，人文历史积淀深厚，有发展人文高品质住宅的基础；劣势与威胁：1、部分地块用于还建，使社区整体品质有一定影响；2、城改项目手续的滞后，
8、导致项目前期资金压力大，要实现项目自身滚动开发，需合理设计现金流。帮建置业 朱雀路项目项目地块核心价值认识成熟城市中心成熟生活区，尊享一切便利商业朱雀路、友谊路商业高度成熟，价值高人文“南北中轴”、“礼仪天街”人文积淀深厚成熟城市中心区的稀缺价值，使地块具备发展城市中心高端人文住宅的素质，据悉，目前美国亿万富翁前400名中，有250余人住在纽约市中心的高层豪宅中，世界500强的CEO，住在城市中心豪宅的更达到70%，城市中心高品质住宅具有很强的市场支持。帮建置业 朱雀路项目首次进入开发阵营，首个项目首次进入开发阵营，首个项目开发目标：开发目标：稳安全第一（早、易、快）顺现金流理想，顺利滚动开发
9、高实现项目开发价值最大化项目关键词解析 早：项目开发前期提前回款易：易于早销售变现快：产品具有独特竞争优势并易于销售企业发展战略帮建置业 朱雀路项目核心问题：如何使产品具有竞争力并易于销售？（定位问题）如何实现项目开发早回款要求？（满足资金安排）如何获取高盈利？（竞争与盈利模式）帮建置业 朱雀路项目最大化易售率，舍弃不易销售的物业易售面积总建筑面积= 易售率（100%）舍弃不易销售的物业类型 酒店物业 大型商业 纯写字楼物业 不易销售的其他物业开发目标实现最大化易售率帮建置业 朱雀路项目增加回现多和提前回现潜力大的产品占比增加回现多和提前回现潜力大的产品占比开发目标实现选取最具盈利能力和最具提
10、前回款能力的产品组合帮建置业 朱雀路项目物业类型物业市场特点获利能力销售回款情况综合评定高品质主流住宅和公寓供给少，区域缺乏高品质经典主流住宅和公寓，需求潜力大具备高售价支撑具备高售价支撑产品获利能力很强产品获利能力很强销售回款时间早销售回款时间早易于销售、速度快易于销售、速度快中低品质住宅和公寓高容积率、高梯户的此类产品多，品质低、竞争相对激烈售价支撑不足产品获利能力不强易于销售但获利能力弱且不易提前特殊回款1-2层街铺型商业供应少，但需求旺盛，此类底商基本都可实现高价快销售价有支撑售价有支撑获利能力较强获利能力较强销售回款时间可提前销售回款时间可提前易于销售易于销售速度快速度快集中商业及3
11、-5层大商业供给少，但区域非城市主要商业区，大商业需求有限售价有支撑获利能力较强销售回款时间晚销售周期长不利于前置回款升级换代soho供给较少，现存多设计和功能落后、配套陈旧；有一定市场需求，但租售价格较低售价有支撑售价有支撑获利能力较强获利能力较强销售回款时间晚销售速度一般车库供给较少，需求旺盛，车位配置情况成为置业者重要的置业决策因素，地下二层车库造价高昂且不经济，因此，除地下一层车库外，半地下和首层架空等车库形式较受青睐售价有支撑售价有支撑获利能力和溢价能力获利能力和溢价能力均较强均较强高品质升级换代产品高品质升级换代产品车库易于早销车库易于早销快销快销售价高售价高开发目标实现不同物业类
12、型获利能力分析帮建置业 朱雀路项目区域最具盈利能力且迎合开发回款目标的产品组合区域最具盈利能力且迎合开发回款目标的产品组合l高品质主流居家住宅产品、高级公寓（或soho）l街铺型商业l地下一层车库或半地下车库或地面架空车库帮建置业 朱雀路项目高品质住宅与公寓回款设计回款峰值前移项目项目经典三房客户经典三房客户经典两房客户经典两房客户高级公寓高级公寓置业类型置业类型多为二次及以上置业二次置业升级换代客户为主，少量初次置业者初次置业和投资需求为主支付能力支付能力强较强较弱能承受单价能承受单价6500元/以上6000元/以上5500元/以上付款方式付款方式一次性付款和短期分期付款比例较高多依赖银行按
13、揭多依赖银行按揭一次性付款能力一次性付款能力支付力较强一次性付款潜力大支付能力较弱一次性付款潜力小支付能力较弱一次性付款潜力小增加回现早且溢价潜力大的三房（向强购买人群销售）增加回现早且溢价潜力大的三房（向强购买人群销售）三房占比三房占比高级公寓实现超高性价比（全功能、低总价、高品质）高级公寓实现超高性价比（全功能、低总价、高品质）总价控制总价控制帮建置业 朱雀路项目创典操作案例体会（康桥边的院子、常春藤花园）康桥边的院子：开发商集团特殊回款需求，一次性付款两三房去化量。常春藤花园：同样面临一定时期内特殊回款需求帮建置业 朱雀路项目商业回款设计A类铺位进深短，总价低，利于“高而快而早高而快而早
14、”的实现收益，增加项目早期回款量。B类铺位面积大，总价高且临街面窄;C类铺位进深大，B/C类铺位适合特殊需求的客户，适合在整个销售期内“偶遇偶遇”客户客户，增加回款量。增加进深短、总价低街铺增加进深短、总价低街铺增加回现早的产品占比增加回现早的产品占比帮建置业 朱雀路项目车库的销售率车库的销售率销售率销售率 价格价格 成本成本 形式形式采用造价经济，产出率高的首层架空车库和地下一层车库采用造价经济，产出率高的首层架空车库和地下一层车库车库物业回款设计相比其他各种类型的车库，这两种车库盘道短、公摊小，使用便捷、可出车位数较多，施工难度小，造价经济，且首层架空车库多为开敞式车库，强制性规范限制条件
15、少；（各类车库的优缺点和投资收益分析详见附件-停车库专题研究）车位是区域高端客户的重点关注配套，也是周边项目的稀缺配套，增加车位，可提高项目品质，增加售价支撑，形成产品强势差异竞争力。中高端客户对车位紧张深有体会，本项目车库易于提前回款。帮建置业 朱雀路项目高盈利问题将有限的容积率设置在将有限的容积率设置在获利能力强并易销售的物业结构上获利能力强并易销售的物业结构上优先设置的物业类型顺序为： 高品质三房高品质三房高品质两房高品质两房高级公寓高级公寓1-21-2层街铺层街铺 首层架空车库首层架空车库三四层商业三四层商业帮建置业 朱雀路项目城市核心高品质主流居家升级换代产品城市核心高品质主流居家升
16、级换代产品项目定位城市核心：城市核心：朱雀路临近老城根，是地产开发的传统黄金地段。交通便利、各项配套成熟，生活轻松便捷；高品质：高品质：区域内以高容积率超大标准层高梯户比项目为主，产品形象差、品质低，功能落伍，本项目将以高品质、高形象、经典产品入市，成为区域明星项目；主流居家：主流居家：本项目以一梯四户为主，主流经典居家户型，局部创新；升级换代：升级换代：老城区配套成熟，生活便利，是传统高尚居住区，高品质主流居家产品具备较高售价支撑，本项目客群主要以高品味追求的升级换代客户为主。竞争描述：竞争描述：此类产品市场基本空白，竞争强度小，存在很大市场机会。帮建置业 朱雀路项目产品户型高品质住宅：高品
17、质住宅： 三室：三室：135左右左右两室：两室：95左右左右高级公寓：高级公寓： 紧凑型两房：紧凑型两房：60-80功能一室：功能一室：45-50帮建置业 朱雀路项目1、主力户型单方利润贡献大小关乎项目盈利能力2、什么样的户型易最早销售关乎项目回款户型比（营销本质）故，本项目以三室为主故，本项目以三室为主帮建置业 朱雀路项目产品布局建议构想：构想：地块南边集中布局还建部分地块南边集中布局还建部分沿朱雀大街一侧，繁华热闹，商业沿朱雀大街一侧，繁华热闹，商业发达，发达， 沿街规划商业，但同时此位沿街规划商业，但同时此位置噪音大、粉尘多，不宜布置主流置噪音大、粉尘多，不宜布置主流居家产品，销售阻力较
18、大，因此，居家产品，销售阻力较大，因此，沿街设置高级公寓，既支撑高单价沿街设置高级公寓，既支撑高单价又对外界要求限制低又对外界要求限制低中间地块用于规划中间地块用于规划1T4H至至1T8H高高品质主流居家型产品品质主流居家型产品高高级级公公寓寓和和商商业业高高品品质质住住宅宅区区域域还建部分还建部分朱雀大街高高级级公公寓寓部部分分高高品品质质住住宅宅产产品品部部分分帮建置业 朱雀路项目客户类别客户类别升级换代高品质主流居家客户升级换代高品质主流居家客户城市核心高级公寓客户城市核心高级公寓客户客户层次客户层次中高端客户中高端偏下客户置业目的置业目的改善性需求为主，少量首次置业首次置业和投资需求为
19、主客户来源客户来源项目地周边，高新区和城南片区项目地周边、高新区和城南片区为主客户特征客户特征城市中高收入者，二次置业者为主，支付能力较强，工作、家庭稳定，关注家庭，多数已形成习惯的居住区域，较难改变，地缘性较强；多为有车一族，对社区停车难问题深有体会；收入较高，但积累尚浅的中青年人，喜欢繁华便利的居住环境，对居住品质有一定要求；家庭财富积累高，有投资房地产理财动机的人，考虑投资价值和投资门槛；置业关注点置业关注点关注生活便捷程度;关注产品功能的升级，对储藏空间、书房、步入式衣柜等住宅升级功能有较高的需求;关注居住品质，对配套、社区环境、物业服务等要求较高;关注社区停车位的配置情况;关注交通便
20、利程度;关注生活成熟度;关注置业和投资的门槛;关注区域投资价值;关注产品功能的完整性;主力需求面积主力需求面积90-140平米45-80平米可承受单价可承受单价6000-7000元/平米（现阶段）5500-6500元/平米（现阶段）可承受总价可承受总价50万-100万25万-55万客户描述帮建置业 朱雀路项目集中布置还建部分，形成单独的出入口集中布置还建部分，形成单独的出入口还建住宅和商业集中在一处，不对正常社区形成干扰还建住宅和商业集中在一处，不对正常社区形成干扰还建面积膨胀率控制在最小范围内还建面积膨胀率控制在最小范围内膨胀越大，市场化开发部分越小；膨胀部分低于市场价出售，损失利润还建部分
21、大原则帮建置业 朱雀路项目高高品品质质住住宅宅建建设设区区公公寓寓建建设设区区还建区还建区产品初步规划方案成果项目总建筑面积为项目总建筑面积为16.16万平米，万平米，可用于销售的建筑面积为可用于销售的建筑面积为11.28万万平米，其中高品质住宅建筑面积平米，其中高品质住宅建筑面积5.13万，占总建筑面积的万，占总建筑面积的31.8%高品质升级换代住宅面积仅高品质升级换代住宅面积仅5万万占总建筑面积的占总建筑面积的31.8%帮建置业 朱雀路项目定位方向结合规划除必须的还建楼、沿街不适宜做高品质升级换代产品外除必须的还建楼、沿街不适宜做高品质升级换代产品外内部高盈利高竞争的升级换代产品比重小内部
22、高盈利高竞争的升级换代产品比重小将内部区域全部设置为高品质三房产品将内部区域全部设置为高品质三房产品规划设计模拟方案结果显示规划设计模拟方案结果显示:因此，为更好的实现项目高收益、快回款的目标因此，为更好的实现项目高收益、快回款的目标帮建置业 朱雀路项目目前规划方案还未确定，所以本次测算仅在定位之下，按容积率7.0进行项目简单经济估算，后期项目的规划方案明确后，还将进行更深入、详细的经济测算。初步效益估算帮建置业 朱雀路项目1、占地面积：19773.43，折合29.66亩；2、本项目为旧城改造项目，项目由两部分构成，一部分为拆迁还建部分，另一部分为商业开发部分，还建部分总建筑面积为5万，商业开
23、发部分总建筑面积为10.5万；3、商业初步按两层底商计算，商业面积按8000计，不包括还建部分；4、地下建筑面积按16600考虑，包括还建部分1600和商业开发部分15000，人防面积按地上建筑面积4%确定，设备用房暂估1500。整体容积率按7.0计算，则商业开发部分地上总建筑面积为90013，其中住宅面积为82013，商业面积为8000；5、住宅平均售价按6250元/计算，商业销售均价按15000元/计算，车位按15万元/个计算；6、该幅土地费用由拆迁安置总成本16830万元（包括拆迁保证金、安置保证金、拆迁还建部分建设投入和各种税费等）和土地出让金100万/亩两部分构成，合计总地价约635
24、万/亩；前提说明帮建置业 朱雀路项目7、项目采暖按城市集中供暖考虑，不考虑热力转换费，所以成本计算中只包含公网建设费用30元/平米。8、为了提高项目车位配置，项目考虑使用部分机械停车设备。此部分投入将在项目后期发生，不产生资金占用成本，不计财务费用；9、在项目管理费用的确定过程中，考虑到项目具有一定规模，具有一定的规模效应，因此管理费用比例可适度降低；按土地取得费、前期费用、建安工程费用和室外工程费四项和的2.6%计取；10、项目财务费用计算中，土地费用和前期政府缴纳部分在项目初一次性投入，所以全额一年半计息；其余建设投资按30%自有资金投入计息一年；年利率取8%，按月复利计息。11、销售税费
25、按总销售收入的6.58%计，包括营业税，城市维护建设税、教育费附加、土地增值税预征、防洪基金。帮建置业 朱雀路项目初步经济指标项目经济技术指标项目经济技术指标序号项目 指标备注1建设用地面积29.66 亩2整体容积率7.0 3地上总建筑面积138413 含商业开发部分和还建部分4地下总建筑面积16600除安置区外全部开挖5还建部分总建筑面积50000包括还建房屋膨胀10%后面积+地下室 还建地上面积（含商业）48400在原拆迁面积4.4万基础上膨胀10% 还建地下面积1600按标准层800计算地下室面积 容积率7.0 占地面积10 亩按7.0容积率反算占地面积6商业开发部分总建筑面积10501
26、3 缴纳出让金土地面积20 亩按140万/亩，缴纳出让金，含契税 地上建筑面积90013 住宅面积82013 主流经典住宅和高级公寓 商业面积8000 按进深20米两层计算 地下建筑面积15000 人防面积3400 地上建筑面积4%及建筑首层两指标确定 车库面积10100 用于产权车库，可设置双层机械停车 设备用房面积1500 可公摊后计入销售面积 地下车库停车数量404 个双层机械停车，20%空位项目总建筑面积为155013，其中包括还建部分50000和商业开发部分105013，商业开发部分包括住宅82013，商业8000帮建置业 朱雀路项目投资估算项目投资估算项目投资估算序号序号项目项目费
27、用费用分摊到可售面积中分摊到可售面积中的单方成本的单方成本备注备注1土地综合取得成本18830 万元1853 元/平米折算合635万元/亩2市场化部分前期费用3014 万元297 元/平米政府缴费及施工证件办理3建筑安装工程费19230 万元1893 元/平米除电梯设备外，按1800元/平计算4室外工程费1944 万元191 元/平米室外供电、给排水、采暖管网5管理费及其他1304 万元128 元/平米2-4项和的3%，项目规模小费率高6推广及销售费1435 万元141 元/平米总销售收入的3%，销售、推广各占1.5%7不可预见费450 万元44 元/平米2-5项和的3%8财务费用882 万元
28、87 元/平米土地费不计利息，前期费全额一次计息一年，其余投资按30%自有资金投入计息一年9合计46417 万元4568 元/平米分摊到可售面积中的单方成本（包括机械停车设备费800万元）总投资4.64亿，分摊到可销售面积的单方成本为4568元/平米。以上各项费用及效益评价均属初步估算，旨在确定项目的档次和最高限额设计，用于控制项目各项投资，降低风险，实现和超越预期利润。帮建置业 朱雀路项目收入测算销售收入估算表销售收入估算表序号项目可售面积 销售均价 销售率小计（万元）1住宅部分（含地下设备公摊）83380 6250元/100%52113 2商业部分（含地下设备公摊）8133 15000元/
29、100%12200 3地下产权车位404 个150000元/个100%6060 4销售收入合计7037370373万元万元收入测算中，住宅价格按6250元/计算，商业均价按15000元/平米计算，车库按15万元/个计算。项目全部销售可实现销售收入7.04亿元帮建置业 朱雀路项目盈利能力测算成本利润率估算1总销售收入70373 万元2销售税金及附加4631 万元总销售收入的6.58%营业税3519 万元城市建设维护税246 万元教育费附加106 万元城市防洪基金56 万元土地增值税预征704 万元3净销售收入65742 万元4建设总投入46417 万元 5支付土地合作方2100 万元 6 6所得
30、税前利润所得税前利润17225 17225 万元万元所得税4306 万元7所得税后利润12919 万元8 8所得税前成本利润率所得税前成本利润率37%37%9所得税后成本利润率28%项目全部销售可实现所得税前利润17225万元，成本利润率37%；所得税后利润12919万元，成本利润率28%，盈利能力强销售收入扣除营业税金及附加、防洪基金、土地增值税预征后可实现收入6.57亿元，扣除25%企业所得税，实现税后利润12919万元，成本利润率28。一般而言，西安的房地产项目开发周期在2年以内（不包括2年）的住宅。利润率一般为15%20%；开发周期在23年的，利润率一般为20%30%.本项目成本利润率
31、为28，处于行业较高盈利水平。帮建置业 朱雀路项目售价敏感性分析变化幅度住宅均价住宅销售收入商业和车库销售收入总销售收入所得税前利润所得税后利润所得税前成本利润率所得税后成本利润率100685057115 18260 75375 21899 16424 47%35%675056282 74542 21120 15840 45%34%665055448 73708 20341 15256 44%33%655054614 72874 19562 14671 42%32%645053780 72040 18783 14087 40%30%635052946 71206 18004 13503 39%
32、29%0625052113 70373 17225 12919 37%28%-100615051279 69539 16446 12334 35%27%605050445 68705 15667 11750 34%25%595049611 67871 14888 11166 32%24%585048777 67037 14109 10582 30%23%575047944 66204 13330 9998 29%22%565047110 65370 12551 9413 27%20%555046276 64536 11772 8829 25%19%项目全部销售的情况下，当住宅销售均价降低到项目
33、全部销售的情况下，当住宅销售均价降低到5550元，项目利润元，项目利润11772万元，利润为万元，利润为25%万元，项万元，项目抗风险能力较强。目抗风险能力较强。如果项目在定位下，各细节都达到高品质，保证了对高售价的支撑，若均价达到6850，项目可实现销售收入75375万元，项目税前利润为21899万元，成本利润率47%。帮建置业 朱雀路项目建设投资敏感性分析总投资变化对项目收益的影响总投资变化对项目收益的影响 变化幅度总投资(万元）净销售收入 （万元） 税前利润（万元）成本利润率15%53380 63642 10262 19%10%51059 12583 25%5%48738 14904 3
34、1%046417 17225 37%-5%44096 19546 44%-10%41775 21867 52%-15%39455 24187 61%在项目全部销售的情况下，总投资增加15%，即投资增加6963万元，单方综合成本达到5253元/，项目还可获得利润10262万元，项目利润率19%，项目抗风险能力强。帮建置业 朱雀路项目46P初步经济分析结论1、项目总建筑面积、项目总建筑面积155013，其中还建部分建筑面积5万，商业开发部分建筑面积10.5万平米；2、商业开发部分包括住宅、商业和车库三部分，住宅建筑面积82013，商业建筑面积8000，车位404个；3、项目总投资、项目总投资4.6
35、4亿元（包括机械停车设备费用亿元（包括机械停车设备费用800万），分摊到可售面积，单方万），分摊到可售面积，单方成本为成本为4568元元/；4、住宅均价、住宅均价6250元元/，商业销售均价，商业销售均价15000元元/，车位销售均价15万元/个时，项目全部销售可实现总销售收入项目全部销售可实现总销售收入7.04亿，所得税前利润亿，所得税前利润1.72亿元，利润率达亿元，利润率达37%，税后税后1.29亿元，利润率亿元，利润率28%，项目盈利能力强；，项目盈利能力强；5、项目全部销售时，当住宅价格降至、项目全部销售时，当住宅价格降至5550时，可实现税前利润时，可实现税前利润1.18亿元，收益
36、率亿元，收益率为为25%，项目盈利能力依然很强；，项目盈利能力依然很强；6、项目全部销售情况下，总投资增加、项目全部销售情况下，总投资增加15%，即投资增加，即投资增加6963万元，单方综合成本万元，单方综合成本达到达到5253元元/，项目还可获得利润，项目还可获得利润10262万元，项目利润率万元，项目利润率19%，抗风险能力强。，抗风险能力强。帮建置业 朱雀路项目47P新材料、新技术的应用虽然增加了项目投入，但能明显提高项目品质，在目前竞争加剧的市场，这些亮点配套的价值不断凸显。以往因为西安房价水平低，成本变动空间小，因此增加建设投入的新材料新技术很难引入到非高端项目中。但目前西安房价相对
37、08年有千余元的增幅，而且本项目具备高端素质，具备高售价支撑，因此有选择的引入新材料，新技术是提高项目品质，增加售价支撑的有效途径，经分析挑选，选择了以下几种新材料新技术，以便参考并酌情采用。如果采用了部分新技术，则需要在前期规划设计阶段，从建筑层高、管井、局部格局、强弱电等方面给予配合，故此方面工作先予提出。产品品质提升建议帮建置业 朱雀路项目生活配套及服务建议生活配套及服务建议会所会所高品质项目的标配高品质项目的标配会所作为满足客户优越感、提升楼盘档次和物业水平的重要象征，几乎成了品质楼盘的必出之牌。会所中设置咖啡厅、阅览室、健身室等多种配套服务，可满足业主民不同生活需求和聚会交流。 此外
38、泳池对购房客户也有足够强的杀伤力，所以建议本项目会所配置恒温泳池，设置于地下一层，同时地下也可设置健身房，一层会所前期作为销售中心使用，后期可用作咖啡茶座等休闲娱乐。帮建置业 朱雀路项目49P在地面踢脚或窗下设置进风口，在厨房、卫生间、阳台设置排风口，经过进风口将除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气以略低于室内的温度无噪声无吹风感的送入。室内废气则通过排风口有组织排放，室内空气清新怡人。中央式新风系统可以解决哪些问题.A.刚装修的房子长时间都不敢入住B.搬进新房,会产生各种奇怪病状C.房子关窗太闷，开窗噪音大，灰尘重D.家里小孩、爱人深受二手烟毒害E.室内家具发霉、墙壁受潮，并有微生物滋长。F
39、.经常容易得空调病、大楼病中央式新风系统（分自平衡和热回收两种）成本分摊到建筑面积约为25元/。产品品质提升建议产品品质提升建议帮建置业 朱雀路项目50P通风隔音窗是采用一体系结构，做到密封隔音的同时保证通风量，具有关窗后通风的功能通风隔音窗中空(特制)隔音玻璃+进口隔音条+窗扇边框约500元/平方米产品品质提升建议产品品质提升建议帮建置业 朱雀路项目51P地源热泵采暖制冷系统（终端分风口和地埋管道两种）市政供热经济、稳定，但目前地产市场快速增长，热力站容量严重不足，为引入市政热网而付出的代价也在不断增加。本项目定位为中高端偏上，容积率有限，故可提高层高，引入地源热泵中央空调系统。此系统是一种
40、集制冷、供暖、供生活热水为一体的高效节能绿色采暖制冷方式。采用埋设垂直管直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。与其他形式的冷暖设备相比，节能非常明显；初始投入较大，采用普通设备含室内外管网合计成本约250元/，采用大品牌设备（如清华同方等）综合成本约300元/。日常使用运行使用成本很低，年平均使用成本约3元/月。产品品质提升建议产品品质提升建议帮建置业 朱雀路项目52P厨房食物垃圾处理厨房垃圾处理设备标准型约1200元/台，静音型约1500元/台，高级型约2550元/台，月用电量不足2度，平均寿命在10年以上.成本分摊到建筑面积约为20元/。这种厨房垃圾处理机安装在厨房水池底下，里头有高速的
41、旋转电机，可将食物垃圾研磨成细小的颗粒，随同自来水通过排水沟管道进入下水道。产品品质提升建议产品品质提升建议帮建置业 朱雀路项目53P家庭水源中央净水器该装置在家庭的入水处对水进行净化，并且可以为每个水龙头口和浴室提供清洁的水。如果打包安装此系统，则可以供应一个小型社区内的一组家庭。此多功能系统通过进水压力单独运转，并且不需要化学成分对水进行消毒。每吨净水处理成本约人民币2元左右。全屋净水不仅健康，更能保护涉水设备。成本分摊到建筑面积约为50元/。产品品质提升建议产品品质提升建议帮建置业 朱雀路项目54P同层排水系统同层排水是指卫生间内卫生器具排水管不穿越楼板，排水横管在本层套内与排水总管连接，一旦发生需要清理疏通的情况，本层套内就能解决问题的一种排水方式。其优点是：不影响邻居；卫生器具的布置不受限制；排水噪音小；渗漏水机率小；同层排水技术目前主要有三种形式：一种是采用卫生间楼板（或局部楼板）下沉方式；第二种是采用墙排水（以管道隐蔽安装系统）方式；第三种是采用垫高卫生间地面的垫层式。目前最多是采用楼板下沉式同层排水，从整体上看，工程费用会增加一点，但幅度不会很大，与整个工程费用相比，甚至可以忽略不计。产品品质提升建议产品品质提升建议
