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1、反暴利反投机反土地财政反暴利反投机反土地财政探索住房新制度探索住房新制度2011分析与分析与2012预判预判吕兆毅 教授山东省科学院战略所山东师范大学商学院房地产系电话 13869121853邮箱 lu_房地产形势分析房地产调控：为什么是“必须的”？房地产调控有国际可比案例吗？房地产调控有国内可比案例吗？2011房地产调控有效吗？房地产调控有评估标准吗？ 2012房地产调控有预判吗？告别告别20112011 告别暴涨告别暴涨 告别暴利告别暴利 告别疯狂房价告别疯狂房价 告别疯狂地王告别疯狂地王 告别投机炒房告别投机炒房 告别非理性购房告别非理性购房 告别土地财政告别土地财政 告别单轨制告别单轨
2、制 告别房地产绑架型经济告别房地产绑架型经济为什么必须调控自由市场经济与政府干预市场经济理论应对国际金融战应对国内经济转型应对社会贫富分化危机应对股市危机（沪市上证指数2156点）应对逆工业化危机（实业空心化）应对逆城镇化危机（伪城市化）应对地方政府财政房地产依赖症危机应对官员寻租腐败灰色收入危机（5.4万亿）经济理论市场经济：资源配置的最佳方式前提条件：人必须理性+人必须道德亚当斯密：道德情操论+国富论斯蒂格利茨：市场失灵理论 政府干预理论政府监管市场经济占领华尔街的启示吕兆毅：任志强为什么是错的？国际金融战美国开动印钞机1000多家对冲基金进入金砖四国火烧欧洲 屠杀欧债 热钱拥入，豪堵人民
3、币升值2009年我国应对金融危机4+9一揽子刺激经济计划全国人均1万亿投入2009年超发10万亿人民币外汇储备3.2万亿=21万亿人民币民间游资：山西1万亿，温州5200亿，鄂尔多斯2200亿投资保值型，投资获利型，投资储蓄型制造房地产“只涨不跌”的神话经济转型三驾马车坏两驾外靠出口内托房地产2010房地产创造13%DGP，占总投资25%以上实业空心化消费率下降到国际平均值的50%高房价挤出效应“安居方可乐业，节衣缩食买房”攀比购房“安居上升首位，挤压正常消费”透支购房股市危机股市暴跌，熊冠全球，蒸发五万亿 2156点股市十年，南柯一梦股民人均赔4.2万楼市绑架资金 ，股市无力反弹股市不反映G
4、DP增长2001-2011，GDP从10万-40万亿股市相应可达4000点贫富差距财富向富人集中，世界银行：中国1%的家庭占有41.4%财富居民收入下降 收入预期下降 贫富差距扩大 基尼系数危险10%的富人拥有50%的房源劳动者收入占国民收入比重持续下降1980占65%，1997占53.4%，2007占34.7%胡润房地产富豪榜：前50名平均135亿，五年前的3倍多，首富许家印，430亿，地产富豪占总上榜人数23.5%2011福布斯中国富豪榜：前30名中房地产富豪有15位山东首富：张世平，300亿，潍坊首富：姜滨，130亿贫富冲突土地财政借鉴香港一半，只学土地批租土地财政：土地出让金利用土地融
5、资收益土地房产税收土地资产收益隐性收入 预收70年土地收益土地财政占财政收入的40%-60%2011年调控效果调控政策：规模化保障房建设，限购，限贷，差别 化利率，限价，限外，目标责任制（军令状），行政问责制中央政治局7.22决定： 坚持房地产调控，决心不动摇，方向不改变，力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨国家统计局发布(2011 12 18)70个大中城市环比： 同比：房价下降 49个 下降4个持平 16个 涨幅回落61个上涨 5个 涨幅5%以下61121个限购城市中 30个未达到承诺目标房价收入比国际比较美国 2005最高点 5.6倍美国 纽约市12倍英国 最高点5.8倍德国 法兰克福5
6、倍新加坡 18倍中国 北京38倍土地财政问题土地财政（第二财政、预算外收入）土地出让金利用土地融资获得的收益土地资产收益，低价征地，高价拍卖土地税收：土地增值税，土地使用税行政性收费，房产税，契税等等预收70年土地收益没有立法，只有国务院拆迁条例正面效果：城市经营，城市建设土地财政问题朱镕基：我们制订了一个错误政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了，这个钱就是搜刮民脂民膏，所以把地价抬得那么高。土地财政的恶果：恶化国民收入分配，限制居民收入增长扩大城乡差距，拉大收入差距加剧产能过剩，阻挡结构调整自收自支，失去监督，浪费资金，透支未来剥夺农民土地权益，垄断土地，抬高地价，
7、抬高房价官员寻租腐败，灰色收入占GDP的10%2011调控效果截至11月全国土地出让金：130个热点城市 土地出让金收入1.18万亿 同比减少5300亿 减少30%36个城市11月份：土地流标面积1580万平方米 117宗 环比增加到432%19892010全国土地出让金收入：21年间从4.5亿到3万亿 上涨6732倍卖地收入与地方财政收入比 涨幅超过300倍211调控效果截至11月份保障房开工1000万套计划4000万套+已有600万套依据6.66亿城镇人口 2.3亿个家庭 按20%保障率为4600万套全国商品房销售面积8.9亿平方米同比增幅9%（2010,10%；2009,44%）存房量1
8、60亿平方米开发商囤地30亿平方米政府储备土地40亿平方米最低房价的十城市衡水市 3127 环比涨跌+0.5%新乡市 3128 +0.34%菏泽市 3418 +0.04%宝鸡市 3516 -0.12%湘潭市 3533 +1.9%株洲市 3722 +0.68%宿迁市 3835 +1.67%绵阳市 3934 +0.18%潍坊市 4053 +0.21%淮安市 4077 +0.11%重庆案例以公租房为主体的保障性住房供给体系公租房(主体)廉租房经济适用房改造安置房农民工公寓重庆案例黄奇帆市长:申请公租房标准农民工不受收入限制刚工作大学毕业生不受收入限制家庭人均面积小于15平方米,不受收入限制收入虽高但
9、子女出国留学住房拥挤的家庭收入虽高但有人生病花钱多住房拥挤的家庭重庆案例3年投资1000亿4000万平方米60万户200万人30%人口已累计配租11万套已解决30万人德国案例房价每年平均上涨1%（物价上涨2%）10年房价不变房产税：不动产税1%1.5%（按评估值）交易税3.5%差价盈利税15%反暴利：超高房价（ 高于合理房价20%）可到法院起诉 处5万欧元罚款 暴利房价（高于合理房价50%）可判3年刑德国案例自有住房住房率 42%租赁住房率 58%年轻人租房率 77%鼓励合作建房 占30%鼓励自建房所有房贷 固定利率储蓄型房贷 固定利率 低于市场利率商业性房贷 固定利率 期限平均11.5年美国
10、案例美国为什么不炒房：土地供应充足已完成城市化，工业化投资渠道多样化：现货市场：股票，债券，基金衍生市场：期货，期权，远期场外市场：OTCBB,OTC粉单三大股市：主板，创业板，场外板18000只开征资本所得税：房产类，证券类按个人所得+持有时间确定累进税率日本案例1985-1990泡沫经济：东京商业用地 地价上涨3.4倍 东京住宅地价 上涨2.5倍大阪商业用地 上涨3.9倍大阪住宅地价 上涨3倍日本人购买全美国10%的不动产索尼买下哥伦比亚电影公司“买走了美国人的灵魂”三菱买下纽约洛克菲勒中心14座大楼预判预判20122012六条调控评判标准:一是禁止投机购房二是保障房可解决20%以上的低收
11、入人群三是房价与家庭收入比达到3比1至6比1四是住宅租售比达到1比100至1比200五是城市用地增长弹性系数大于1.12六是新参加工作的无房户群体包括农民工 买得起房进得了城预判2012增加反暴利调控-征收特别收益金（暴利税）超过合理房价20%以上即为暴利（德国）继续禁购投机购房：长期预期 扩大限购城市最终实行一户一房制度实施房产税改革 扩大征收城市改革土地招拍挂制度 城市用地增长弹性系数达到国际可比国务院7.20常务会议决定：推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价，配建保障房转变 国土部：山东优势，实施全省占补平衡 预判2012回归合理房价：房价收入比、租售比达到国际可比 建立和完善双轨制住房制度探索城市住房合作制度 （房价标杆）发展以公租房为主体的保障房 1000万套+700万套+已有600万套 4600万套探索市场型租房发展创新型支撑体住宅（CSI) 灵活户型住宅发展商业、旅游、产业园、老年住宅地产房地产企业重组：8万家开发商减少30%迎 战2012房地产调控大考年谢谢
