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1、论建筑物共有部分的收益分配问题广外大法学院 冯臻佳 陈伟瑜 刘欢 文翠碧 【摘要】近年来，我国物业服务行业随着房地产业的迅猛发展而不断壮大，但业主与物业服务企业之间的纠纷却日渐增多，其中涉及建筑物共有部分的收益分配问题尤为突出。本文从广州小区内占用公共道路摆摊这一现象的案例出发，在分析界定建筑物共有部分的构成和范围的基础上，参照国内外立法例和判例，经过学理疏通，采用比较分析和案例支持的研究方法，对建筑物共有部分的收益归属问题进行了详细的论述，并就如何具体完善收益分配制度的问题提出了一些建议和设想。 【关键词】建筑物共有部分 收益分配 业主 物业服务企业 一、一个案例引发的深思： 【案例】据信息
2、时报报道，广州市中山大道某小区业主刘小姐向记者反映，她家小区的周末集市越来越庞大，占道扰民不说，租金谁收，水电谁付也不清不楚。记者走访多个小区，发现利用小区道路出租摊位牟利的问题已经非常普遍，其中的糊涂账让业主忧心。据附近商铺的店员透露，进场摆摊要先向物业服务企业提交申请，再由物业服务企业统一安排和分配摊位。摊位的租价大致是周一到周四200-300元/晚，而周五、周末则需要500-600元/晚。至于小摊的电线则是从小区的大堂里接出来的。小区业主们均表示从来不知道物业服务企业收取的租金去向，摆摊所用的水、电费用物业服务企业也没有进行明细公示。李俊彦：小区摆摊一笔糊涂账，载信息时报2008年10月
3、30日第A28版。 这个案例引发了笔者的深思，我国物权法虽对建筑物共有部分的收益归属进行了明确规定，但在实际操作中，由于种种原因，业主与物业服务企业之间还是因具体的收益分配问题产生了不少矛盾。为解决这一问题，本文将围绕着（一）建筑物共有部分应当如何界定； （二）建筑物共有部分的收益应该归谁所有；（三）建筑物共有部分的收益分配制度应如何完善这三点逐步展开分析探讨。 二、建筑物共有部分的界定 在解决建筑物共有部分的收益归属及分配问题前，我们要先对建筑物共有部分的范围进行界定。建筑物共有部分，是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。魏振瀛（主编）：民法，北京大学出
4、版社、高等教育出版社2007年7月第三版，第242页。 （一）按照其形成的原因，在法理上可以分为法定共有部分和约定共有部分。 法定共有部分属于法律明文规定，按其在区分建筑物中之自然属性而为区分所有权人共同所有的建筑物部分或建筑物附属部分陈鑫:建筑物区分所有权，中国法制出版社2007年4月第一版，第71页。，如物权法第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”物权法第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车
5、的车位，属于业主共有。” 约定共有部分则指属专有部分但约定由区分所有权人共同使用的部分，如物业小区内专为业主委员会、业主提供的会议室、管理员室、交谊厅等。 （二）按照执行的职能差别，在范围上可分为共用部位和共用设施设备。 共用部位是维持建筑物牢固安全，连接各专有部分的建筑构件，是区分所有建筑物成立的必备条件，是各专有部分赖以存在的纽带。共用部位具体指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。转引自住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第三条 共用设施设备是指同一栋建筑物内，供该栋建筑物全体业主享有共有权的、保证建筑物正常发挥效用
6、的各种设备设施的总称。共用设施设备具体指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。转引自住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第三条 三、建筑物共有部分的收益归属问题 （一）收益归属及其分配使用的现状 据温州商报记者报道，居住在城南龙居A幢的一居民告诉记者，她每天进出电梯都能看到广告，但从来没有人告诉她这个广告费用到哪里去了；下吕浦春秋社区包女士说，她知道小区里有额外收入，如小区车库出
7、租等，但物业服务企业从来没有向他们公示相关的账目清单。文景花苑一居民说，物业服务企业搞创收可以理解，但物业服务企业有必要告知业主经费去向。郑光雨：社区搞创收钱都哪去了，载温州商报2007年6月29日 目前，我国各地区在有关建筑物共有部分的收益归属及其分配使用的问题上，存在着大量状态不明的情况。许多物业服务企业为了自身利益的满足，跳过业主，在没有事先征得业主同意的情况下直接与商家洽谈签约，利用小区共有部分开展经营活动，如设立摊位、投放广告等，所得收益也没有向业主公示和返还，而是收归己有。下图以投放小区广告合同的签订为例，生动展现了这一混乱境况： 可见，利用建筑物共有部分经营所获取的收益是一块巨大
8、的奶酪，但就这块奶酪即这些收益究竟该归谁享有的问题，在现实中往往会引起业主与物业服务企业之间的纠纷。经有关调查总结，这些收益的去向主要有： 1、补充物业管理费用的不足。据报道，广东省深圳市景洲大厦业主委员会发布调整物业管理费用的公示通知，称该小区包括停车费、电梯广告费等在内的业主公共财产收益近150 万元中的部分款项，将用于补贴业主物业管理费用。刘维善：业委会:小区公共财产收益补贴“家用”，载中国消费者报2008年2月15日第A06版。这样一来，该小区物业管理费将比同类小区物业管理费的政府指导价标准还低。而这笔钱从未经过小区业主委员会任何人之手，全部直接转到业主基金账户上。 2、作为小区公共设
9、施维修资金。有的物业服务企业表示，目前这笔费用主要用作补充维修基金，“虽然这是物业服务企业的一笔额外收入，但我们并没有侵占这笔费用，相反我们把它补充到维修基金中去了，应该也是属于返还给了业主。”李培苗（编辑）：小区电梯广告收入被物业侵占 多数业主一无所知，搜狐新闻 2007年06月11日 3、入物业服务企业的帐，由业主委员会监管。这种情况的出现多半是由于业主委员会没有账户，或新建小区尚未成立业主委员会等。但由于业主维权意识缺失和业主自治能力不强，出现了有些小区的物业服务企业和开发商“一手遮天”或业主委员会与物业服务企业勾结，发生了大量物业区域的公共收益被侵吞的现象，导致本来属于业主的公共收益很
10、难归业主所有。 4、物业公司直接占为己有。由于对自身法律地位及职能的认识不清，许多物业服务企业理所当然地认为这是自身的一种补贴。加上大多数业主对此并不关注，小区公共设施收益很容易被侵占，在法律上可称之为“隐性侵权”。与普通侵权行为相比，“隐性侵权”相对隐蔽，不易为人察觉，常常让人忽视。 （二）应然的收益归属问题 1、业主享有建筑物共有部分的所有权 物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据物权法的规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。收益权能一般由所有人行使，他人使用所
11、有物时，除法律或合同另有规定外，收益归所有人所有。而收益是指收取因所有物而带来的利益，包括孳息和利润。 因此，很显然，小区业主作为建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分经营而获取的收益，这是因法律关系而取得的利益，相当于取得法定孳息。虽然我国物权法对孳息的概念未作规定，但参照我国台湾民法典在第69条中的规定：“称法定孳息者，谓利息、租金及其它因法律关系所得之收益”，可得出上述结论。 此外，我们必须明确物业服务企业所处的法律地位和职权范围。物权法第82条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。即物业服务企业基于与所有权
12、人签订的委托合同，才获得了从属于所有权的物业管理权。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。，提供相应的服务，在相应的权限范围内行使权力，不可越权。 2、业主享有建筑物共有部分的收益权 由我国物权法第80条可知，作为建筑物区分所有权人，各共有所有权人可依规约或其共有持份，获得因公用部分所生利益之权利。李家：论建筑物区分所有权制度 而物业管理条例第55条也规定，利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主
13、大会的决定使用。综上所述，利用小区共有部分经营所获取的收益应归业主所有。而物业服务企业或其他管理人基于业主的委托接管小区物业的，仅仅充当代理服务机构的角色，其擅自利用小区共有部分进行经营活动并将所得收益收入囊中的行为是没有任何权利基础和法律依据的。 另外，值得注意的是，目前大部分小区内都有不止一栋建筑物，假设某一栋建筑物的部分外墙面投放了广告，取得的收益是归这栋楼的全体业主呢还是归小区的全体业主？对此，我们要明确收益应该归小区的全体业主，因为可能有的建筑物适合做广告，有的不合适，而小区作为一个整体，收益应该归大家所有的。 3、物业服务企业可获一定收益 依据业主与物业服务企业的约定，基于招商时所
14、花的成本和经营管理上投入的劳动，物业服务企业可适当获得部分公共收益，以满足其管理成本和一定的利润要求。值得注意的是，物业公司获取的报酬并不是基于“物业”管理，即物权而产生的利益，而是基于委托合同，即债权而获取的利益。 四、完善建筑物共有部分收益分配制度的建议 （一）确立建筑物共有部分的收益分配原则 1、以“约定优先”为基本原则 民事法律关系中双方当事人可以自己的意思自治也即自行约定，这种合法的约定受到法律的保护。而物业服务企业与业主在共有部分的收益分配上的关系属于民事法律的范畴。因此，业主、业主委员会和物业公司有合同约定的，应按照约定分配，即使是收益100归业主或者归物业公司，或者全部拿来充抵
15、物业管理服务费，都是有效的，当然这种约定也是可以变更，做出新约定的。双方没有约定或约定不明确的，按共有持份或地方性法规执行分配。 2、兼顾公平原则 作为民法意义上的公平主要强调的应是权利和义务、利益和负担在相互关联的社会主体之间的合理分配或分担。这种分配或分担的结果与其付出相适应，并能够为当事人和社会所认可。利用建筑物共有部分经营所获取的收益学理上应归业主所有，但物业服务企业基于招商时所花的成本和经营管理上投入的劳动，依公平原则，因其付出可相适应获得部分收益，以满足其管理成本和一定的利润要求。 （二）细化共有部分收益分配的相关法规 我国物权法第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”物业管理条例第55条也规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 一些地方性法规对此也作了规定，以江苏省物业管理条例为例，其规定得具体而且实践性较强，值得其它地区借鉴和学习。其第33条规定：“利用物业设置广告等经营性设施的，
